樓市整體市場及趨勢分析.doc

2004年樓市整體市場及趨勢一、商品房供求繼續(xù)兩旺，需求潛力巨大情況：從表中我們可以看到，無論投放還是銷售都是呈不斷上升，近些年隨著單位福利房的取消和住房貨幣化改革以及在城市發(fā)展過程中，不斷吸引的外來人群，使我市房地產投資的快速增長，商品房市場一直保持著旺盛態(tài)勢。2001年與2002年投放量分別以45%和47%以上的速度高迅速增長，2004年繼前些年發(fā)展之勢，比2003年的投放量增加44%。 2001年到2004年的銷售額分別以23%、14%、42%和26%的高速增長，從2000年到2004年的五年的發(fā)展中，投放量增加了3倍多，銷售量增加2倍多， 各年的供需比為0.82：1、0.98：1、1.27：1、0.94：1、1.08：1，除2002年和2004年其它各年都達到供不應求。從2000年到2004年累計投放量為1689.59萬平方米，銷售量為1631.34萬平方米，供需之比為1.04：1。趨勢：據統(tǒng)計，我市市區(qū)人口將由2003年的233.5萬增加為2005后255.5萬，到2005年我市城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積由2003年的22.4平方米新增到24平方米，這樣我市需要新建住宅528萬平方米，加之近些年來外來人口購買商品房的比例不斷增加，目前已超過購房人群比例的一半和現(xiàn)在有住宅的自然折舊以及商業(yè)建設、工業(yè)建筑、文化建筑、體育設施等原因，一系列數(shù)據顯示我市房地產市場需求的旺盛和潛力巨大。二、南區(qū)初見倪端，將成為又一熱門區(qū)域（單位：萬平方米）北區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售2002年28%27%22%22%8%8%15%16%27%27%2003年30%29%22%23%7%6%14%15%27%27%2004年35%30%23%22%9%9%13%13%20%26%從表中可以看到，從2002年到2004年，北區(qū)、東區(qū)和中區(qū)在投放量和銷售量中，都占我市房地產市場的重要比例。在2002年時，這三個區(qū)基本上是平分市場，各種占比都在30%以下，在2003年，雖然仍然是這三個區(qū)是主導，但卻出現(xiàn)細微的變化，北區(qū)投放量和銷售量比上年增加兩百分點，而東區(qū)和中區(qū)與上年相比，各種占比基本沒有變化。2004年北區(qū)繼續(xù)攀升，投放量比去年增加五個百分點，銷售量增加1個百分點，而中區(qū)不漲反落，投放量比去年下降7個百分點，銷售量下降1個百分點。在北區(qū)、東區(qū)和中區(qū)風云變化的時候，西區(qū)和南區(qū)則顯的較為冷淡，但平靜之中也帶著不平靜，從表中發(fā)現(xiàn)南區(qū)無論投放量和銷售量是在不斷上升的，而西區(qū)的投放和銷售量是在逐漸減少的。在政府北擴東移指揮棒的指引下，城市框架越來越大，北區(qū)和東區(qū)成為人們購房、投資的熱門區(qū)域，北邊樓盤位置由原來的農業(yè)路、東風路附近擴大到連霍高速公路以北，均價由2002年的2054元/平方米，增加到2004年2300元/平方米，增幅達到12%，東邊樓盤位置由經三路、東明路附近擴大到107國道以東，均價由2002年的2368元/平方米，增加到2004年2887元/平方米，增幅達到22%。中區(qū)以二區(qū)廣場和紫荊山為中心形成了繁華的商業(yè)地段，因此寸土寸金在該地段就顯的恰如其分，所以，該區(qū)主要以商業(yè)用房和高檔的小規(guī)模高層住宅為主，雖然投放量和銷售量有所減少，但價格為我市之首，由2002年的2897元/平方米，增加到2004年3297元/平方米，增幅達到14%，尤其是“鄭州恒泰服飾廣場”和“鄭州小商品城”的登臺亮相，持續(xù)的旺銷和不菲的均價，讓人瞠目結舌，一下了拉高了非住宅的均價，也帶動了該區(qū)的整體均價。在北區(qū)、東區(qū)、中區(qū)發(fā)展形勢不斷看好的同時，不斷攀升的房價，也讓普通老百姓望而卻步。而與其它三區(qū)相比，南區(qū)和西區(qū)的價位相對便宜，從2002年到2004年南的價位由1742元/平方米升為1807元/平方米，增幅為4%，西區(qū)價位由1826元/平方米升為2045元/平方米，增幅為12%，由于南區(qū)樓盤價位相對便宜的原因和像“天泰藝墅世家”、“亞星盛世家園”、“開元麗城”、“亞新美好人家”等規(guī)?；⑵放苹瘶潜P的大量出現(xiàn)，不僅吸引了原居住者的購買熱情，同時也受到了其它區(qū)域人群在此購房、投資和外地人在此安落戶。從2004年的數(shù)據就可以看出，從本年銷量占比中發(fā)現(xiàn)，南區(qū)的占比比去年增加了3個百分點，增幅為五區(qū)之首，北區(qū)只增了1個百分點，而其它三個區(qū)都有不同程度的下降。作為南大門的南區(qū)，交通便利，配套設施齊全，又有“鞋城”、“華中食品城”、“鋼材市場”、“摩托車城及配件市場”等大型批發(fā)城，商業(yè)氛圍凝重，同時人群密集，土地價格相對便宜，房地產市場潛力巨大，相信未來將成為又一個熱點區(qū)域。 三、高層將成為市場的寵兒從圖表中看到，從2000年到2003年，高層的投放均大于銷售面積，供需比分別為1.4：1、1.09：1、1.79：1、1.18：1，而今年高層卻一反常態(tài)，銷售大于供給19.89萬平方米，供需比為0.88：1，高層在經歷了多年的“高處不勝寒”的困境之后，終于迎來了嶄新的“又一春”。 主要原因是1、隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展，人口的增加，土地的稀缺不言而喻，土地施實“招、拍、掛”后，地價飆升，建造積率高的高層，是提高土使用率，是節(jié)約成本的重要方式。2、高層作為城市現(xiàn)代化的標志，在提高城市檔次的方面起到積極的作用。3、眾多開發(fā)商在前幾年建造多層項目，增加人氣，提高知名度后，而后期紛紛選擇高層獲得最大利潤，如“鑫苑名家”、“中房文博花園”、“英協(xié)花園”等等。4、高層結構不斷推陣出新，從一梯8-10戶到一梯2-3戶，從不適用的大戶型到合理的小戶，從20層以上的純粹高層到13層左右的小高層，從盲目的開發(fā)到理性的研發(fā)，高層也和其他物業(yè)一樣一步步走向成熟、理性，被越來越多的消費者接受。在以上原因延續(xù)下，和未來鄭東新區(qū)更多高層建筑拔地而起，高層物業(yè)的地位將會越來越重要，作為省會城市的鄭州，會像沿海、發(fā)達城市一樣，到處高樓林立，多層將會成為鳳毛麟角四、本年價格增幅明顯，未來穩(wěn)中有升觀看圖表，這幾年我市房地產的價格變化一目了然，從2001年的價格比2000年增長25%，有了跳躍式的發(fā)展，2002年出現(xiàn)了小幅下挫后，2003年至2004年房地產價格出現(xiàn)不斷上漲，2003年比2002年增加1%，2004年比去年增加達到13%。我們發(fā)現(xiàn)2001年房價有較大變化后經歷了兩年的平穩(wěn)運行，2004年又出現(xiàn)了大幅增長。從各月價格圖中看出，各種價格出現(xiàn)明顯變化發(fā)生在下半年，主要原因是上半年鋼材大幅大漲后，房地產市場以此出現(xiàn)“漲”聲一片，經過國家調控鋼材價格下來了，可房地產價格并沒有因鋼材的下降有所回落，反而愈漲愈烈，加之在外地知開發(fā)公司入駐鄭州后，所售樓盤紛紛開盤，它們在帶來先進營銷理念的同時也抬高了我市樓盤價格。除以上因素外，還有其它各種原因，一是房屋造價成本不斷上升，隨著居民生活水平的提高，對居住品質要求也更加嚴格，綠化率、智能化、人性化等都在無形中增加了住宅成本，。二是“831”大限之后，協(xié)議出讓將退出歷史舞臺，土地“招、拍、掛”的進一步施實后，土地成本的增加促進了房價的上漲，而房價的增加也推動了地價的非理性上漲。三是樓市的紅火吸引了更多其它行業(yè)參與到房地產行業(yè)，像“燃氣公司”、“思念食品公司”、“宇通公司”等我市的龍頭企業(yè)，也紛紛投資房地產，一進入該行業(yè)就顯示出雄厚的資金實力，投資于品質較高的物業(yè)，加劇了房地產產行業(yè)的競爭，大量的廣告、宣傳費、聘請知名的規(guī)劃設計公司，增加了建造成本，四是對企業(yè)文化的重視，各公司加大了員工服務水平、企業(yè)管理水平的培訓和為了避免外來企業(yè)對本企業(yè)員工在薪資上的誘惑，調高了公司員工待遇。五、今年四月中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過調整資本金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。這一系列宏觀調控、金融政策頒布實施后，銀行對房地產開發(fā)企業(yè)勒緊了錢袋子，房地產企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，導致開發(fā)企業(yè)另尋新的融資渠道，使融資費用無形中增加，同時意味著房地產開發(fā)商的開發(fā)成本的提高。進入2005年后，房價在以上因素的作用的同時隨著農民工法律意識的提高，拖欠農民工工資的現(xiàn)象逐步減少和國家免除農業(yè)稅，增加農民收后，廉價的勞動力將越來越少，也將成為促進房價繼續(xù)上揚的潛在因素，但在政府加大廉租房建設、活躍二手房市和規(guī)范經濟適用房市場的情況下，繼續(xù)快速升高的勢頭會受到遏制，逐漸趨于平穩(wěn)。銀行加息后，使投資房地產的一部分人士出現(xiàn)了待幣觀望或不再進行投資，使房地產業(yè)投資增速過快的勢頭將明顯降溫。 五、二手房風光依舊由以上統(tǒng)計數(shù)據顯示，我們不難看出：二手房的成交套數(shù)和成交單價呈快速上升趨勢。2004年成交套數(shù)13420套，超額完成全年10000套的年初計劃，比2001年、2002年、2003年分別增長496，150，53%,交易面積達到114.95萬平方米，比2001年、2002年、2003年分別增長549%、165%、58%，交易價格從2001年均價988元/平方米升到2004年的1216元/平方米，分別增加23%、19%、12%。從表中看出，2001年以來的鄭州房地產二手房市場可謂發(fā)展迅速，交易情況日益火暴，短短四年的發(fā)展尤其是2004年的成交業(yè)績顯示出強勁的增長勢頭，成為活躍在房地產行業(yè)的生力軍，對鄭州房地產市場起到了強大的拉動作用。二手房的紅火在近兩年是顯而易見的。縱觀整個鄭州房地產市場，很多人因無力購買價格飛速上漲的商品房，而把目光轉向二手房市場，加上經濟經適用房供不應求，舊城改造產生的大量動拆遷戶需要安置新居，和許多外來人口在鄭州安家落戶，以及投資二手房的人群增多，二手房的價格也水漲船高，2004年比2003年的均價多出100多元，漲幅和商品房基本持平。進入2005年，隨著已購公房的逐步放量、轉按揭所帶動的二手商品房的大量入市，我市的二手房市場的房源將不斷增加、在商品房價格的帶動下，和巨大需求的推動下，二手房的價格仍然保持穩(wěn)中有升，而二手房的火爆必然在一定程度上制約一手房價格，從而使我市的整體房價保持平穩(wěn)的態(tài)勢，形式發(fā)展將會更加樂觀，更加活躍。二手房市場對于我市房地產市場的成長、百姓生活居住條件的改善、經濟的持續(xù)增長和城市發(fā)展有著十分重大的現(xiàn)實意義和戰(zhàn)略意義，因此，我們必須重新認識二手房市場的價值并采取措施，努力促進二手房市場盡快走向更加全面的繁榮。 六、外地人將成為購房主力如果說去年外地人是我市購房的重要群體的話，那么今年外地人將是我市購房的主力軍。從表中看出，今年外地人購房已占總購房比例的55%，超出本地人購房的38%。自從戶籍制度開放后，大大提高了外地人來鄭州購房的積極性，從2002年至今，我市本地與外地人的購房比例分別為1.33：1、1.13、1、0.72：1，外地人與本地人購房的比例由不斷縮小到今年超過本地人購置商品房數(shù)。在外地人群中，省內市外的人群占重大比例，以2004年為例，省內市外的人群占購房比例為35%，省外占購房比例為14%，郊縣為7%。不光是我市出現(xiàn)外地人購房超過本地人，在杭州同樣如此，本地人不到50%，而外地人以溫州、臺州人居多，周邊先富起來的人蜂擁而進他們向往已久的城市，京、瀘、深同樣出現(xiàn)類似的情況。未來隨著我市對外開放的不斷深化，城市化進程的不斷加劇，外地人來鄭置業(yè)的人將越來越多，而家庭規(guī)模的不斷縮小，本市居民的住房趨于飽和，加之本市居民對當?shù)氐乩憝h(huán)境較熟悉，大部分又居住在老城區(qū)，在郊區(qū)購買新房，會在生活習慣，交通、子女教育上出現(xiàn)諸多不便，因此，很多本地人選擇購買二手房，而一些外地人認為來到一個新城市購買舊房在心理上覺得不痛快，選擇寧愿多花點錢，買套新房，心里舒服。今年9月到11月本地人與外地人購買二手房的比例為1.03：1、0.98：1、1.12：1，雖然在10月外地人高于本地人購買數(shù)量，但整體上來說本地人略高于外地人，所以，如何建造適合外地人購買的房子，成為開發(fā)公司考慮的問題。七、鄭東新區(qū)即將騰飛今年可以說是鄭東新區(qū)開工以來最活躍的一年，CBD建設初具規(guī)模建筑主體標本完工，異域房產大佬的蜂擁而至，不僅帶來了新的理念：如“綠地集團”的懷舊，“順馳”的速度取勝，“中義”的異域風情等，而且更帶動了鄭州東區(qū)的房價直線上升。從最初“金成”的謹慎入駐到“中城聯(lián)盟”試水新區(qū)到外地房企的強勢進入，鄭東新區(qū)越來越受到從普通消費者到投資者的追捧?！皧W園國際公寓”、“金成國際”、“金成陽光”、“中義阿卡迪亞”、“順馳第一大街”眾多樓盤在新區(qū)的土地上聳立起來，而開盤銷售情況也很喜人，銷量逐月速增，由十月的一萬多平方米，一躍增加到12月11萬平方米，銷售項目由10月的三個和11月的9個到12月的12個。銷售速度之快讓人瞠目結舌，價格由2771元增加到3390元，增幅達到22%，金額達600多元。而未來更是讓人翹首以昐，即將新開工8條道路，路段多在將開發(fā)的社區(qū)邊。107國道將在今年年底完成景觀建設，東風路段正在打通、農業(yè)路將貫穿東西，從老市區(qū)到鄭東新區(qū)將會更加順利，水電氣暖等設施基本到位，燃氣隨時可用，明年可實現(xiàn)供暖。展望未來，明年的鄭東新區(qū)建設將更紅火，據悉明年新區(qū)將安排建設規(guī)模230萬平方米，與老城區(qū)的規(guī)模不相上下，明年也是考驗鄭東新區(qū)的一年，樓盤銷售情況這么好，入住率怎么樣、滿意度又怎么樣？可以這么說明年是關鍵的一年，將是迅速發(fā)展的一年。八、一年八臺房展會，成為購房新時尚自從去年媒體大河報進入曾被政府一統(tǒng)天下的房展會后，給我市房展會注入了新鮮的血液，而鄭州晚報的進入則使我市展會進入白熱化，同時也促進了展會舉辦的多元化。今年一年大大小小的八臺展會，不僅為老百姓購房提供方便，更為活躍我市房地產市場提供了有力的平臺。有人說“開次展會，房價上漲一回?！币跃旁聻槔粋€月三臺展會，當月的房價比八月增加9%，看來此話不為過。但頻繁的參展，給參展單位累的是疲憊不堪，叫苦連天，但廣告公司、印刷公司卻沒事偷著樂啊。雖然我市的展會在數(shù)量上有了極大的增加，但與先進城市相比還差很遠，據不完全統(tǒng)計北京今年大大