寫字樓項目商業(yè)計劃書

【報告導讀】進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區(qū)，房地產業(yè)甚至成為當地經濟發(fā)展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業(yè)未來的趨勢又是如何，當房地產企業(yè)不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認為對這個問題的思考將有助于今后房地產市場的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過去的幾年中房地產市場展現出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國內作為有著剛性住房需求的房地產業(yè)依然會繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，而本文的研究在理論上金額以指導我們今后更好地完善這個產業(yè)?！痉康禺a項目的特點】1、地域性。1）要考慮房地產開發(fā)項目的區(qū)域經濟情況。在我國，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經濟條件、市場狀況區(qū)別較大，進行房地產項目構思時就不能不考慮這些情況。2）要考慮房地產開發(fā)項目周圍的市場情況。從市場角度看，房地產項目構思的重點要把握市場的供求情況、市場的發(fā)育情況，以及市場的消費傾向等。3）要考慮房地產項目的區(qū)位情況。如房地產項目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。2、前瞻性。房地產項目構思的理念、創(chuàng)意、手段應著重表現為超前、預見性。房地產開發(fā)項目的完成周期少則二三年，多則五六年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見能力，就會造成投入較大而產出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。這種超前眼光和預見的能力，表現在：1）項目的可行性研究階段，要預見到幾年后房地產項目開發(fā)的市場情況；2）投資分析與決策階段，要預知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向；3）規(guī)劃設計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發(fā)展階段；4）營銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨勢，為銷售價格的確定、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面奠定基礎。3、市場性。房地產項目構思要適應市場的需求，主要表現在：1）房地產項目構思自始至終要以市場的需求為依據顧客需要什么房子，就建造什么房子；2）房地產項目構思要以市場為導向房地產市場變了，房地產項目構思的思路、定位方式也要變；3）房地產項目構思要在現有市場的基礎上，造就市場，創(chuàng)造市場。4、創(chuàng)新性。房地產項目構思要追求新意、獨創(chuàng)。房地產項目構思創(chuàng)新，首先表現為概念新、主題新。因為概念與主題是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，只有概念與主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現為方法新、方式新。項目構思的方式與方法雖有共性，但運用在不同的場合、不同的地方，其所產生的效果也不一樣，這需要通過構思實踐來創(chuàng)新。5、可操作性。房地產項目構思的可操作性特征要求：1） 在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性；2）在具體的實施上有可操作的方法；3）構思方案要易于操作、容易實施。但是，在實際的房地產項目實施過程中，經常有一些項目構思方案完全脫離了市場的客觀或超出了開發(fā)商的負擔能力和實施能力，形成空洞的“紙上談兵”項目構思6、多樣性。在房地產項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的一種，同時，房地產項目構思方案也不是一成不變的，應在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據房地產市場環(huán)境的變化，不斷對構思方案進行調整和變動，以保證構思方案對實現的最佳適應狀態(tài)。1.0 寫字樓項目概要1.1 項目要點1.2 項目背景1.3 項目核心競爭力1.4 項目內容與特點1.4.1 體系架構1.4.2 技術或資源特點1.4.3 商業(yè)經營模式特點1.5 客戶基礎1.6 市場機遇1.7 項目投資價值1.8 發(fā)展使命1.9 成功關鍵1.10 盈利目標2.0 寫字樓項目公司介紹2.1 發(fā)起人介紹2.2 項目公司與關聯公司2.3 公司組織結構2.4 歷史財務經營狀況（新建項目與公司沒有本章節(jié)）2.5 公司地理位置2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略2.7 公司內部控制管理3.0 寫字樓項目（產品與服務）介紹3.1 項目內容與目標3.2 項目開發(fā)思路3.3 項目創(chuàng)新與差異化3.4 項目核心競爭力或特點3.5 項目開發(fā)(條件)資源狀況3.6 項目地理位置與背景3.7 項目設備與設施3.8 項目建設基本方案與內容3.9 經營模式與盈利模式3.10 項目進展4.0 寫字樓市場分析4.1 行業(yè)市場分析4.2 行業(yè)準入與政策環(huán)境分析4.3 市場容量分析4.4 供需現狀與預測4.5 目標市場分析4.6 銷售渠道分析4.7 競爭對手分析5.0 寫字樓項目SWOT綜合分析5.1 優(yōu)勢分析5.2 弱勢分析5.3 機會分析5.4 威脅分析5.5 SWOT綜合分析6.0 寫字樓項目發(fā)展戰(zhàn)略與實施計劃6.1 執(zhí)行戰(zhàn)略6.2 競爭策略6.3 市場營銷策略6.3.1 目標市場定位6.3.2 定價策略6.3.3 渠道策略6.3.4 宣傳促銷策略6.3.5 整合傳播策略與措施6.3.6 網絡營銷策略6.3.7 客戶關系管理策略6.4 經銷商培訓與銷售網絡建設6.5 公共關系與戰(zhàn)略結盟6.6 售后服務策略6.7 戰(zhàn)略合作伙伴7.0 寫字樓項目管理與人員計劃7.1 項目公司組織結構7.2 項目公司管理團隊（管理層人員介紹或團隊組建）7.3 管理團隊建設與完善7.4 人員招聘與寫字樓計劃7.5 人員管理制度與激勵機制7.6 項目質量控制系統7.7 項目成本控制管理7.8 項目實施進度計劃8.0 風險分析與規(guī)避對策8.1 寫字樓項目風險分析8.2 寫字樓項目風險規(guī)避8.2.1 政策規(guī)避方法8.2.2 市場風險規(guī)避方法8.2.3 經營管理風險規(guī)避方法8.2.4 人才風險規(guī)避方法8.2.5 融資風險規(guī)避方法9.0 投入估算與資金籌措9.1 項目融資需求與貸款方式9.2 項目資金使用計劃9.3 融資資金使用計劃9.4 資金合作方式及與資金償還保障9.5 退出機制10.0 寫字樓項目投資效益分析8.1 財務分析基本假設8.2 收入估算8.3 成本與稅金估算8.3.1 采購與水、電、燃料等費用8.3.2 工資及福利費用8.3.3 折舊費8.3.4 維修費8.3.5 管理費用8.3.6 銷售稅金等費用8.3.7 稅率8.4 成本估算8.4.1 固定資產折舊費用估算表8.4.2 銷售成本估算表8.4.3 付現經營成本估算表8.4.4 運營費用估算表8.5 損益表與現金流量表估算8.6 重要財務指標8.7 財務敏感性分析8.8 盈虧平衡分析8.8.1 盈虧平衡點8.8.2 盈虧平衡分析圖8.8.3 盈虧平衡分析結論8.