美國(guó)商品房銷(xiāo)售法律制度分析及對(duì)我國(guó)的啟示.docx

美國(guó)商品房銷(xiāo)售法律制度分析及對(duì)我國(guó)的啟示目前中國(guó)商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在變更規(guī)劃、面積縮水、一房?jī)少u(mài)、定金欺詐等等，從一定意義上講，我國(guó)商品房的買(mǎi)賣(mài)處于一種無(wú)法可依的無(wú)序狀態(tài)，使購(gòu)房人的合法權(quán)益受到極大的侵害，市場(chǎng)秩序混亂，筆者在此在介紹美國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售法律制度的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)的有關(guān)制度提出一些建議，以期為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能更好的健康發(fā)展不嚴(yán)積極意義。關(guān)鍵字：銷(xiāo)售商品房法律制度 目前中國(guó)商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的問(wèn)題由于目前我國(guó)尚未建立完善的區(qū)分所有權(quán)制度，使得房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面的法律基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，商品房交易又缺少可操作性的法律規(guī)范，使得在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中缺少誠(chéng)信，欺詐之風(fēng)盛行，侵害購(gòu)房人權(quán)益的事情時(shí)有發(fā)生，常見(jiàn)的表現(xiàn)形式有：擅自變更項(xiàng)目規(guī)劃、違規(guī)交易、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、面積縮水、一房?jī)少u(mài)、定金欺詐、出售公共部位等等。從某種意義上講，我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)處于一種無(wú)法可依的無(wú)序狀態(tài)，使消費(fèi)者的權(quán)益受到嚴(yán)重侵害，挫傷了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的信心，并且遺留問(wèn)題很多，比如說(shuō)由于質(zhì)量不過(guò)關(guān)，使得相當(dāng)部分業(yè)主以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi)，面積縮水、出售公共部位導(dǎo)致群體訴訟。對(duì)這些問(wèn)題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的美國(guó)也曾經(jīng)歷過(guò)，所遇到的問(wèn)題也與我國(guó)現(xiàn)在的情況大同小異，其在解決和克服這些問(wèn)題過(guò)程中，逐漸形成了一些好的制度和作法，在這里，筆者對(duì)其中一些成熟的制度和作法，作一詳細(xì)的介紹，包括開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)、質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任、特別的購(gòu)房定金制度、物業(yè)管理交接制度、房屋買(mǎi)賣(mài)中介制度及美國(guó)的購(gòu)房信貸制度，并就我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有關(guān)法律制度的完善提出自己的淺薄之見(jiàn)，與各位同仁交流。一、美國(guó)法律規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)，解決“信息不對(duì)稱”問(wèn)題美國(guó)的立法者從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的理論出發(fā)，認(rèn)為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的主要障礙，是信息不對(duì)稱問(wèn)題，一般情況下，開(kāi)發(fā)商清楚商品房的具體情況，處于優(yōu)勢(shì)地位，而消費(fèi)者不了解商品和服務(wù)的具體情況，信息占有方面處于劣勢(shì)地位。開(kāi)發(fā)商往往會(huì)利用買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱，以達(dá)到自己利己的目的，甚至給對(duì)方以被歪曲的信息或欺騙對(duì)方，以便從交易中獲得更大的利益。按照美國(guó)目前的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法，其不僅規(guī)定了開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)，而且還明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商必須披露的具體內(nèi)容要求。因而一旦發(fā)現(xiàn)賣(mài)方有欺詐行為，消費(fèi)者只要證明什么信息法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)披露而對(duì)方?jīng)]有披露，或?qū)Ψ脚兜氖裁葱畔⑴c事實(shí)不符，即可以法律上推定賣(mài)方存在欺詐行為，而無(wú)須證明賣(mài)方在是否存在主觀上的欺詐故意。新建物業(yè)小區(qū)開(kāi)發(fā)商履行信息披露義務(wù)的方式，是編制物業(yè)小區(qū)商品房公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)（public offering statement）。美國(guó)各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法，均明確要求開(kāi)發(fā)商必須在銷(xiāo)售物業(yè)小區(qū)的房屋單元之前，按照法律規(guī)定的要求，編制物業(yè)小區(qū)商品房公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)，并要求必須在與買(mǎi)方洽談和簽訂合同之前向買(mǎi)方提供，以向買(mǎi)方作必要的信息披露。法律明確規(guī)定：如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)方提供商品房公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)，向買(mǎi)方進(jìn)行信息披露，買(mǎi)方有權(quán)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)披露的內(nèi)容較多，這里筆者列舉幾項(xiàng)有代表意義的披露內(nèi)容，其對(duì)我國(guó)的房屋銷(xiāo)售制度有較為實(shí)用的借鑒意義。披露義務(wù)要求開(kāi)發(fā)商說(shuō)明小區(qū)是否設(shè)有任何抵押權(quán)或存在任何其他缺陷，將或能對(duì)物業(yè)小區(qū)及房屋單元的產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)產(chǎn)生哪些不利的影響；說(shuō)明是否任何服務(wù)暫時(shí)由開(kāi)發(fā)商支付費(fèi)用，而在今后可能會(huì)作為小區(qū)的共同支出，由業(yè)主分擔(dān)，以及其具體數(shù)額；說(shuō)明是否有任何涉及小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)或開(kāi)發(fā)商的法律訴訟正在進(jìn)行，以及法律訴訟的進(jìn)展情況；說(shuō)明小區(qū)內(nèi)是否有任何共有部分或其他設(shè)施，其使用需要業(yè)主交費(fèi)；說(shuō)明在小區(qū)總平面圖上標(biāo)有“必建項(xiàng)目”的建設(shè)項(xiàng)目的資金是否落實(shí)。另外，對(duì)分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，法律要求的披露義務(wù)更多，比如說(shuō)后面開(kāi)發(fā)小區(qū)的建筑風(fēng)格、規(guī)模，會(huì)對(duì)現(xiàn)在出售物業(yè)的影響，如果開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行后面幾期開(kāi)發(fā)的后果等等。二、明示質(zhì)量擔(dān)保與默示質(zhì)量擔(dān)保，防止虛假?gòu)V告宣傳和虛假承諾 美國(guó)的立法者認(rèn)為，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一處房屋，絕不是為了單純購(gòu)買(mǎi)一個(gè)由水泥等建筑材料所包圍的空間，而是為了購(gòu)買(mǎi)一種自己所需要的環(huán)境和便利，例如小區(qū)的園林、綠地、娛樂(lè)設(shè)施以及小區(qū)周邊的超高、銀行、學(xué)校等，這些不僅關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量，而且也關(guān)系到今后房子的價(jià)值，這些都屬于質(zhì)量的概念。很多開(kāi)發(fā)商會(huì)利用購(gòu)房人的這一心態(tài)，作虛假?gòu)V告宣傳或虛假承諾等欺詐行為。對(duì)此，美國(guó)各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定了開(kāi)發(fā)商“明示質(zhì)量擔(dān)?！迸c“默示質(zhì)量擔(dān)?！绷x務(wù)。所謂“明示質(zhì)量擔(dān)?！保侵纲u(mài)方通過(guò)合同對(duì)質(zhì)量所作的承諾或擔(dān)保。賣(mài)方通過(guò)廣告或樓書(shū)等宣傳資料向買(mǎi)方所作了承諾，與賣(mài)方通過(guò)合同所作的承諾或擔(dān)保具有同樣的法律后果，無(wú)論是否寫(xiě)入合同，賣(mài)方都必須承擔(dān)法律責(zé)任。美國(guó)大部分的的州規(guī)定，判斷是否構(gòu)成賣(mài)方明示質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任，不以賣(mài)方是否在其廣告或樓書(shū)等宣傳資料中使用了“擔(dān)?！被颉氨ＷC”這類(lèi)字眼，只要開(kāi)發(fā)商在廣告或樓書(shū)等宣傳資料中，宣傳購(gòu)房消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)的住房的樓前是綠地，或物業(yè)小區(qū)距離超市200米，即構(gòu)成開(kāi)發(fā)商的“明示質(zhì)量擔(dān)保”，開(kāi)發(fā)商就必須承擔(dān)這種承諾的法律責(zé)任。實(shí)踐證明，美國(guó)各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法對(duì)開(kāi)發(fā)商或賣(mài)方規(guī)定的“明示質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任”，對(duì)于防止開(kāi)發(fā)商或賣(mài)方利用廣告或樓書(shū)等宣傳資料進(jìn)行欺詐的行為具有很大的效果。在美國(guó)對(duì)利用廣告或樓書(shū)等宣傳資料進(jìn)行欺詐的行為基本得到杜絕。除了“明示擔(dān)保責(zé)任”外，美國(guó)各州還規(guī)定開(kāi)發(fā)商或賣(mài)方對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者負(fù)有“默示質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任”（implied warranties of quality）,即所購(gòu)房屋單元及小區(qū)內(nèi)任何建筑物和其他附著物，無(wú)論是否開(kāi)發(fā)商自建，還是包給他方承建，都必須符合以下條件：（1）不得含有任何不符合質(zhì)量要求的材料；（2）必須符合聯(lián)邦政府及地方政府有關(guān)建設(shè)施工的相關(guān)法律規(guī)定，以及法律規(guī)定的設(shè)計(jì)與施工標(biāo)準(zhǔn)及工藝要求?？梢?jiàn)，所謂“默示質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任”，就是無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否以任何形式作過(guò)這種承諾，都視為開(kāi)發(fā)商在法律上作了這樣的承諾，并必須承擔(dān)法律上的責(zé)任。三、定金由第三方收取，防止開(kāi)發(fā)商的“人去樓空” 定金圈套是一種對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者傷害極大的欺詐手段。定金圈套就是開(kāi)發(fā)商通過(guò)宣傳、制造假象使得購(gòu)房人交定金、上圈套。一旦交了定金，雖然定金相對(duì)于購(gòu)房款并不多，但對(duì)一般消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，絕不是一個(gè)小數(shù)目。因而在心理上，任何已交定金的消費(fèi)者都絕不會(huì)白白放棄定金，有時(shí)就不得不對(duì)開(kāi)發(fā)商的條件委曲求全，而開(kāi)發(fā)商就利用購(gòu)房人的這一心理。美國(guó)防止定金欺詐的方法主要有二：一是一般不允許商品房預(yù)售；二是定金應(yīng)交給購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之外的第三方，這里分述如下。美國(guó)的立法者認(rèn)為，物業(yè)小區(qū)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，如果沒(méi)有正式竣工，并經(jīng)過(guò)法定驗(yàn)收程序，就意味著物業(yè)小區(qū)沒(méi)有成為法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)。如果法律允許銷(xiāo)售這種商品，必然會(huì)給購(gòu)房消費(fèi)者帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)和損害購(gòu)房人的利益，所以美國(guó)各州的法律和其他發(fā)達(dá)國(guó)家的法律，一般都禁止我國(guó)國(guó)內(nèi)目前實(shí)行的商品房預(yù)售的做法。在美國(guó)，也允許開(kāi)發(fā)商在竣工前推廣宣傳，提前尋找潛在的購(gòu)房人，但不能正式對(duì)外發(fā)售，所謂不能正式對(duì)外發(fā)售，就是不得與購(gòu)房人簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而只能與買(mǎi)方簽訂意向書(shū)性質(zhì)的“商品房預(yù)訂協(xié)議書(shū)”。根據(jù)法律的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以要求有意購(gòu)房人先支付一定數(shù)額的定金（或稱押金、誠(chéng)意金），但購(gòu)房人交納的預(yù)訂房屋的定金，必須存放在第三方，并由第三方負(fù)責(zé)保管，該第三方必須是取得執(zhí)照的保險(xiǎn)公司、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或其賬戶由政府有關(guān)部門(mén)提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)。該第三方設(shè)立專(zhuān)門(mén)的賬戶，對(duì)定金妥善保管。只有開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人正式簽訂房屋銷(xiāo)售合同，并在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或交割時(shí)將定金支付給開(kāi)發(fā)商。美國(guó)的立法者認(rèn)為，如果不采用這樣的措施，一開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將定金用于尚未竣工的項(xiàng)目，支付項(xiàng)目建設(shè)施工費(fèi)用。如果使用了定金的開(kāi)發(fā)商由于種種原因，在項(xiàng)目竣工之前破產(chǎn)倒閉，就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人“錢(qián)房?jī)煽铡钡那闆r。如果定金存放在第三方賬戶，就可以避免發(fā)生這樣的情況。即使由于開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉，買(mǎi)方拿不到房，但至少可以取回自己的定金。從法律效力上講，商品房預(yù)訂協(xié)議書(shū)的性質(zhì)，相當(dāng)于意向書(shū)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方均沒(méi)有約束力。例如，美國(guó)南卡羅來(lái)納州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定：在商品房預(yù)訂協(xié)議書(shū)中，以及在開(kāi)發(fā)商與第三方簽訂的定金保管賬戶協(xié)議中，必須包括這樣一個(gè)條款，即“如果買(mǎi)方書(shū)面通知負(fù)責(zé)保管定金的第三方將定金退還買(mǎi)方，第三方必須不問(wèn)原因，立即將定金退還?！边@種作法如同我們國(guó)內(nèi)預(yù)訂酒店一樣，但在實(shí)踐中幾乎完全避免了開(kāi)發(fā)商的定金欺詐。四、完善的物業(yè)管理移交制度，避免物業(yè)管理糾紛在美國(guó)，各州的法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在履行物業(yè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)登記和設(shè)立小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)的法律手續(xù)之后，才能對(duì)外銷(xiāo)售。在開(kāi)發(fā)商出售第一個(gè)房屋單元以前，小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)就已經(jīng)完成了法律上的設(shè)立手續(xù)。業(yè)主協(xié)會(huì)是在政府有關(guān)部門(mén)登記注冊(cè)獨(dú)立的非盈利法人，在銀行開(kāi)設(shè)賬戶，并且法律規(guī)定，在全體業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)之前，法律規(guī)定的小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)的權(quán)利由開(kāi)發(fā)商行使，在我國(guó)是沒(méi)有業(yè)主協(xié)會(huì)概念的。物業(yè)小區(qū)的房屋單元的銷(xiāo)售達(dá)到一定比例或小區(qū)登記之日起3年內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商發(fā)起，成立業(yè)主管理委員會(huì)，這一點(diǎn)與我國(guó)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定十分相似。此后，開(kāi)發(fā)商將小區(qū)的管理權(quán)移交給全體業(yè)主和第一屆管理委員會(huì)。在移交的過(guò)程中，聘請(qǐng)一位獨(dú)立和有經(jīng)驗(yàn)的律師作為業(yè)主協(xié)會(huì)的法律顧問(wèn)，來(lái)協(xié)助物業(yè)小區(qū)的移交，是物業(yè)移交的通常作法。律師的主要作用是協(xié)助業(yè)主協(xié)會(huì)搜集資料和辦理開(kāi)發(fā)商的移交手續(xù)。需要接管和搜集的資料主要包括：完整的業(yè)主協(xié)會(huì)法律文件和其他文件資料、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售材料、各種合同及所有的財(cái)務(wù)資料與檔案。另外律師兩項(xiàng)重要的工作就是協(xié)助業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)小區(qū)共有部分的驗(yàn)收和對(duì)開(kāi)發(fā)商控制期間業(yè)主協(xié)會(huì)的財(cái)務(wù)情況的審計(jì)。由于是在小區(qū)管理委員會(huì)成立之后再辦移交手續(xù)，并且移交的對(duì)象是管委會(huì)，不同于我國(guó)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理公司的移交，其所移交資料的要求與我國(guó)有所不同，總體來(lái)說(shuō)，比我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定要嚴(yán)格、全面，比如說(shuō)要求移交開(kāi)發(fā)商控制期間有關(guān)物業(yè)小區(qū)的管理和維護(hù)方面的收入與支出的全部會(huì)計(jì)或財(cái)務(wù)檔案資料，以及物業(yè)小區(qū)所購(gòu)買(mǎi)的種種保險(xiǎn)的合同。任何涉及小區(qū)的法律訴訟或仲裁的資料，與小區(qū)有關(guān)的政府通知或批文等資料，以及有關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn)的小區(qū)設(shè)計(jì)、施工圖紙及技術(shù)規(guī)范等。在律師的協(xié)助下，聘請(qǐng)獨(dú)立的工程師或建筑師，在認(rèn)真審閱小區(qū)的有關(guān)文件和資料的基礎(chǔ)上，對(duì)小區(qū)的共用部分進(jìn)行全面檢查，包括建筑物有關(guān)結(jié)構(gòu)上的缺陷、建筑物的設(shè)計(jì)、施工及所用的材料是否存在問(wèn)題，然后寫(xiě)出工程質(zhì)量的報(bào)告。工程質(zhì)量報(bào)告應(yīng)指出小區(qū)的共用部分與原定小區(qū)設(shè)計(jì)方案及建設(shè)施工方案之間存在的差距或不符之處，指出建筑施工的缺陷。小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)將根據(jù)工程師的建議，并在律師的協(xié)助下，向開(kāi)發(fā)商提出交涉，以尋求妥善解決。另外，在業(yè)主協(xié)會(huì)移交時(shí)，一般會(huì)聘請(qǐng)獨(dú)立的會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)師，負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)商代管期間小區(qū)的財(cái)務(wù)情況作全面的審計(jì)，比如審計(jì)開(kāi)發(fā)商是否交足了未售出房屋的管理費(fèi)及維修基金，是否正確使用業(yè)主交納的管理費(fèi)，有無(wú)挪用小區(qū)的管理費(fèi)及維修基金的情況等等。五、完善的中介管理制度，規(guī)范中介行為房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)中發(fā)揮著重要的作用，我國(guó)目前的中介制度存在一系列的問(wèn)題，比如說(shuō)中介企業(yè)數(shù)目多，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，品牌效應(yīng)低、資金不足，從業(yè)人員缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)、金融知識(shí)、法律法規(guī)知識(shí)，整體服務(wù)質(zhì)量、信譽(yù)度差，政府管理不力等。與美國(guó)的中介制度對(duì)比，筆者認(rèn)為，美國(guó)中介以下幾點(diǎn)值得我們學(xué)習(xí)：、政府主管部門(mén)與協(xié)會(huì)管理相結(jié)合的制度同我國(guó)一樣，美國(guó)也也實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類(lèi)人員，一是稱作經(jīng)紀(jì)人；二是稱作銷(xiāo)售員。后者不能獨(dú)立執(zhí)業(yè)，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人制定的任務(wù)，無(wú)權(quán)訂立契約。在美國(guó)，頒發(fā)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的是州房地產(chǎn)委員會(huì)。不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照制度是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。這一制度的主要目的是按規(guī)定發(fā)給中介者執(zhí)照，制定發(fā)給執(zhí)業(yè)者執(zhí)照的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)保證所有領(lǐng)有執(zhí)照者免受不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。州房地產(chǎn)委員會(huì)主要的執(zhí)法方式是拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷(xiāo)執(zhí)照。對(duì)中介的業(yè)務(wù)管理的是行業(yè)協(xié)會(huì)。主要的管理組織是全國(guó)房地產(chǎn)師協(xié)會(huì)，成立于年，其宗旨是提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的水平，只有它的會(huì)員也可使用“房地產(chǎn)師”的頭銜作為從業(yè)的“注冊(cè)商標(biāo)”。房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有附屬的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，會(huì)員都要參加他的培訓(xùn)。另外美國(guó)還有全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，可授予“房地產(chǎn)士”的頭銜，并進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)。、中介制度中的房地產(chǎn)復(fù)原基金為保障交易安全和購(gòu)房人的權(quán)益不受損害，許多州都專(zhuān)門(mén)設(shè)立了房地產(chǎn)復(fù)原基金制度，目的是在社會(huì)大眾因某一執(zhí)照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不良行為而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，予以賠償。該基金由領(lǐng)證人在申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)所交納的特別規(guī)定費(fèi)累積而成。比如說(shuō)加州地產(chǎn)局設(shè)有兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，一為教育及研究基金，另一為賠償基金。所有執(zhí)照費(fèi)用的投入不動(dòng)產(chǎn)基金，其中放在教育研究中，放在對(duì)外賠償基金內(nèi)。賠償基金用于經(jīng)紀(jì)人因于過(guò)錯(cuò)造成購(gòu)房人的損失。、嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)道德管理制度在美國(guó)，商業(yè)法典列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷(xiāo)的規(guī)定。另外，美國(guó)的全國(guó)房地產(chǎn)師協(xié)會(huì)的職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡(jiǎn)明，注重實(shí)效。每個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到經(jīng)紀(jì)人檢查業(yè)主紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題向房地產(chǎn)委員會(huì)報(bào)告，由委員會(huì)決定是否向法院控告。同時(shí)，美國(guó)各地都有專(zhuān)門(mén)的檢察機(jī)構(gòu)處理此類(lèi)事件，經(jīng)紀(jì)人或銷(xiāo)售員