商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)P41.doc

第一、概念一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分？商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shopping mall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。目前東莞大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有華南mall、地王廣場、世博廣場和第一國際等。三、什么叫購物中心？ 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。”由此可見，一個有計(jì)劃的購物中心對其租戶是有很大的控制權(quán)，這也是購物中心最終能否取得成功。四、什么叫MALL？Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。”Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall” “商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗(yàn)商場”、“泛商業(yè)Mall”、“動力型Mall”粗略統(tǒng)計(jì)一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá)60余種。Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。Mall銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進(jìn)入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。五、什么叫超市？超市是超級市場的簡稱，英文叫“super market 超級市場這一西方行之有效的零售經(jīng)營方式，自年引入我國后，一直成效不大。但近幾年來，深圳市場上已初步形成兩大超級市場集團(tuán)，港資“百佳”與中資“華潤”作龍虎斗；美國新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份有限公司協(xié)議投資萬美元，興建南京超級市場。六、步行街的起源？為什么是步行街？這一問號的出發(fā)點(diǎn)是業(yè)態(tài)，為什么會出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，街鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)最低，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認(rèn)識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。 步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、城市名片、文化集成等。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了4個觀點(diǎn)：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進(jìn)化的結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳”。 當(dāng)前，在大盤住宅開發(fā)時(shí)，開發(fā)商也會利用商業(yè)步行街的模式來引導(dǎo)消費(fèi)。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來之筆，它不僅負(fù)起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質(zhì)，一舉多得。沿街鋪面無論是出租、出售，都是商家必爭之地。這就是人們常?？吹介_發(fā)商對一個社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。 真正意義上的一個城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動經(jīng)濟(jì)增長的責(zé)任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運(yùn)營的基本水準(zhǔn)，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個輝煌燦爛的明天。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店的概念？什么是專賣店？專門經(jīng)營銷售特定商品，這些商品具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，或者同一個品牌的商品，或者一個系列專門的商品的商店，其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感覺。什么是便利店？便利店，英文簡稱CVS（Convenience Store）是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。該業(yè)態(tài)最早起源于美國，繼而衍生出兩個分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國臺灣等亞洲諸國得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。 便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超市的變化體現(xiàn)在距離、時(shí)間、商品、服務(wù)等多諸方面：如遠(yuǎn)離購物者的居住區(qū)，需架車前往；賣場面積巨大，品種繁多的商品消耗了購物者大量的時(shí)間和精力；結(jié)賬時(shí)還要忍“受大排長龍”等候之苦，以上種種使得那些想購買少量商品或滿足即刻所需的購物者深感不便。于是人們需要一種能夠滿足便利店購買需求的小超市來填補(bǔ)空白。 什么是連鎖店？連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品和服務(wù)的同一品牌的零售店，在總部的組織領(lǐng)導(dǎo)下，采取共同經(jīng)營方針、一致的營銷行動，實(shí)行集中采購和分散銷售的有機(jī)結(jié)合，通過規(guī)范化的經(jīng)營實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的聯(lián)合體。八、什么叫街鋪？ 根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對商鋪?zhàn)鲆韵露x，即商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)The meaning of Public Space!的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。什么叫底商？底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低。開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價(jià)格可以賣得更好，同時(shí)小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。目前市場上，大盤社區(qū)因?yàn)橛卸喽€(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對較高，投資風(fēng)險(xiǎn)相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因?yàn)槲磥矶加锌偯娣e近百萬平方米的住宅、數(shù)千個住戶做依托，投資者對底商的發(fā)展前景基本看好，項(xiàng)目銷售由此被帶動。 九、什么叫寫字樓？無論從哪方面出發(fā)，都要重視人的需求和需求可能的變化。但這里必須有兩層考慮： 首先，由于寫字樓的使用者基本上是用來進(jìn)行盈利活動的組織，所以必須從錢的角度考慮三個需求：一是要求寫字樓提供方便和快捷的辦公條件，主要包括兩個交通系統(tǒng)：對外的交通（交通便利一直以來對寫字樓非常重要，所以才有位置的強(qiáng)調(diào)）和對內(nèi)交通：比如電梯和通道（安全通道也應(yīng)算在此列）、便利的自動化系統(tǒng)和快速的通信系統(tǒng)；二是要求寫字樓提供他們所需要的形象（主要目的獲得客戶）；三是能從產(chǎn)品功能的設(shè)計(jì)上考慮對后期的物業(yè)管理金的節(jié)約。其次，作為人度過生命中很長一段時(shí)間的空間，寫字樓必須是一個能讓人們工作在其中充滿活力的空間。從這個角度來講這個空間又必須滿足兩大需求：對健康的需求和人對文化的需求。這兩點(diǎn)主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內(nèi)部環(huán)境具體包括空間高度、室內(nèi)溫度、通風(fēng)（這是對封閉的室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的反思）、室內(nèi)光線、遮陽、環(huán)境質(zhì)量、空間布局（是開放鼓勵交流的還是封閉強(qiáng)調(diào)權(quán)威，或者別的什么帶有文化特性的格局）等；外部環(huán)境包括外部的景觀、休閑場所（包括會所、俱樂部、酒店等）、商業(yè)場所等。什么叫場所精神？所謂場所精神源于古羅馬，“根據(jù)古羅馬人的信仰，每一個獨(dú)立的本體都有自己的靈魂，這種靈魂賦予人和場所生命，同時(shí)也決定他們的特性與本質(zhì)”。十、什么叫公寓？比較廣泛的.針對年輕人有青年公寓,針對老年人有老年公寓等等.建造什么樣的公寓,我理解為要根據(jù)地塊位置周邊環(huán)境及市場消費(fèi)等情況而定.酒店式公寓？ 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理；公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價(jià)低、易出租，既可以出售換取買賣差價(jià)，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點(diǎn)，成為不少市民置業(yè)投資的首選。 酒店式公寓不算新概念，它的存在和發(fā)展是引人注目而又讓人困惑的熱門話題。酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時(shí)住宅”。 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成為酒店式公寓立項(xiàng)的基本條件什么叫酒店？其分級標(biāo)準(zhǔn)是什么？CONCIERGE是一個非常法國化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”。1929年10月6日，11位來自巴黎各大酒店的禮賓司聚集在一起，建立友誼和協(xié)作，這就是金鑰匙組織的雛形。1952年4月25日，歐洲金鑰匙組織成立，1972年絯組織發(fā)展成為一個國際性的組織，目前，國際金鑰匙組織共有34個國家和地區(qū)參加，約有會員3500人。國際金鑰匙組織的國際性標(biāo)志為垂直交*的兩把金鑰匙，代表兩種主要的職能：一把金鑰匙用于開啟飯店綜合服務(wù)的大門；另一把金鑰匙用于開啟城市綜合服務(wù)的大門。也就是說，飯店金鑰匙成為飯店內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理。國際金鑰匙組織利用遍布全球的會員所形成的網(wǎng)絡(luò)，從而使金鑰匙服務(wù)有著獨(dú)特的跨地區(qū)、跨國界的優(yōu)勢。酒店金鑰匙的服務(wù)宗旨，是在不違反國家法律的前提下，使客人獲得滿意驚喜的服務(wù)。我們提供：從接待客人訂房，安排車到機(jī)場、車站、碼頭接客人，根據(jù)客人的要求介紹各特色餐廳，并為其預(yù)訂座位，聯(lián)系旅行社為客人安排好導(dǎo)游，當(dāng)客人需要購買禮品時(shí)幫助客人在地圖上標(biāo)明各購物點(diǎn)等等，最后當(dāng)客人要離開時(shí)，在灑店里幫助客人買好車、船、機(jī)票，并幫客人托運(yùn)行李物品，如果客人需要的話，還可以訂好下一站的灑店并與下一城市酒店的金鑰匙落實(shí)好客人所需的相應(yīng)服務(wù)。十一、什么叫主力店？商業(yè)項(xiàng)目招商，主力店不僅首當(dāng)其沖，也是重中之重。英語中主力店被稱為anchor stores，因?yàn)樗麄兿皴^一樣，牢牢地定住了商場的形象、定位和價(jià)值。主力店知名度高、信譽(yù)好，有強(qiáng)大的集客能力，消費(fèi)者被吸引進(jìn)入商場后，同時(shí)會光顧其周邊的零售店鋪。主力店的分類并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)態(tài)傾向于把主力店分為百貨、大賣場、家居建材店和專業(yè)店等；根據(jù)規(guī)模，我們會把相對更小的主力店稱之為次主力店，如院線、溜冰場、游樂園、電信、銀行等配套店。無論哪種形態(tài)，常規(guī)說法往往把它們的意義落在品牌號召力、聚客能力、提升形象等層面。然而，這些都是表層的價(jià)值，主力店最真實(shí)也最根本的價(jià)值在于提升整體物業(yè)價(jià)值。它更像一種期許：通過自身穩(wěn)定的集客力和品牌形象，帶來持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績增長，從而引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)租金、售價(jià)的提升。這就是為什么開發(fā)商愿意以低價(jià)將大面積商鋪?zhàn)饨o主力店，中小租戶愿意在主力店簽訂后入駐的原因。主力店簽約的租期一般很長，可能長達(dá)2030年，如果無法帶動整個物業(yè)的增值，開發(fā)商以低價(jià)租出，是很不明智的。而且，主力店處于強(qiáng)勢地位，往往會要求好的位置和資源，對拔高中小租戶的租金造成負(fù)面影響。同時(shí)，主力店面積較大，對后續(xù)招商調(diào)整不利。此外，主力店品牌門類齊全，對其他的品牌沖擊明顯，影響租戶業(yè)績提高。然而，只要主力店的入駐對整個物業(yè)增值的期許有足夠的說服力，即便有100個反對的理由也無濟(jì)于事。主力店招商就像擺在天平一頭的砝碼，它既要有足夠的分量，又不能破壞體系微妙的平衡。主力店的招商應(yīng)該在項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)時(shí)就開始著手。首先必須確定項(xiàng)目的定位，是屬于高端綜合性購物中心，還是親民大眾型的購物廣場。大型商業(yè)在定位時(shí)容易存在急于拔高的心態(tài)，而國際頂尖的時(shí)尚品牌大多采取直營的形式，它們寧愿不開業(yè)，也不愿冒險(xiǎn)在商圈前景不確定的物業(yè)貿(mào)然出擊。其次，明確各種業(yè)態(tài)的構(gòu)成比例。單純強(qiáng)化購物的比例往往會適得其反，對消費(fèi)者的黏著性危害很大，所以必須平衡購物與娛樂休閑的比例。在一些規(guī)模較大的綜合項(xiàng)目中，甚至?xí)尤胛幕w驗(yàn)的元素，比如萬達(dá)廣場的第四代產(chǎn)品，考慮到了項(xiàng)目交流、展示等方面的需求。在確定項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)構(gòu)成后，主力店的面積和位置就得提上日程。由于項(xiàng)目類型不同，主力店的規(guī)模很難用一個精確的數(shù)字界定。然而，一些商場把50%以上的面積租給了一個主力店，這要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)：租金回報(bào)不會很理想，后續(xù)調(diào)整的難度也會非常大。華潤萬象城項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)是主力店的面積占比為整個商場的15%30%，盡量不超過30%。當(dāng)然，這個比例是所有主力店、次主力店加起來的面積之和的占比。這種“多重主力店”和“次主力店化”的主力店招商模式，對商業(yè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)更多，同時(shí)對于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的專業(yè)程度提出的要求也更高。此外，位置的選擇也非常重要。在樓層的選擇上，主力店一定要豎向切割，讓它跨越很多層，帶動垂直人流的運(yùn)動。如百貨公司作為主力店，它可以承受比較多的樓層數(shù)量，最理想的樓層數(shù)是四至五層，八層則是極限。從百貨自身經(jīng)營方便的角度來講，每一層的適用面積是40005000平方米，便于管理，效率最高。主力店最好不要占據(jù)商城的優(yōu)勢位置，比如商場的主入口。也就是說，對中小租戶最容易產(chǎn)生租金溢價(jià)的位置，都應(yīng)該盡可能保留。如果必須將優(yōu)勢位置出讓給主力店，商場則必須在整體上形成呼應(yīng)，讓消費(fèi)者從一個主力店到另一個主力店時(shí)，盡可能多經(jīng)過其他租戶。所以，如果有兩家主力店，則多呈“啞鈴形”布局，或者將其中一家主力店安排在頂層，拉動客流向上。主力店租賃條件方面，如租金、面積和時(shí)間，開發(fā)商往往并不處于強(qiáng)勢地位。主力店的租金常常是小店鋪的1/3甚至1/10：沃爾瑪租萬達(dá)商業(yè)廣場，租金每平方米每天1元左右，百盛則是1.5元左右。不少開發(fā)商為吸引主力店，還會開出長達(dá)一兩年的免租期條件。同時(shí)，在其他諸如立面裝飾、廣告位、車位、通道甚至稅收等細(xì)節(jié)問題上，主力商家還會有一些很苛刻的要求，要滿足這些要求，開發(fā)商往往要犧牲巨大的贏利空間。在具體操作中，主力店的選擇往往并沒有想象中廣泛。主力店商家有自身的拓展規(guī)劃，比如伊勢丹、華堂商場、君太百貨、太平洋商場等日式百貨，對中西部的拓展持相對保守的態(tài)度，開發(fā)商提供的條件再好，也可能不考慮設(shè)店。而商場本身的定位也會縮減一部分主力店候選名單。此外，主力店對項(xiàng)目有些硬件的規(guī)定，也會影響他們的入駐決定。很多開發(fā)商害怕招不到主力店，在設(shè)計(jì)定位、定向招商時(shí)，針對性過強(qiáng)，幾乎是量身定制，把所有的賭注壓在一家租戶上，使自己陷入極端被動的局面。所以，出于對租金總回報(bào)最優(yōu)的考慮，開發(fā)商在主力店預(yù)留時(shí)，應(yīng)該有一定兼容性，以便和同等定位的主力店進(jìn)行廣泛接觸，多個同類同等級租戶一起談判。業(yè)種互補(bǔ)是底線所有的退讓都必須有底線。主力店招商中，面積、位置、租金等要求都可以嘗試著接受，但底線是不能影響整個商場的業(yè)態(tài)規(guī)劃。萬象城在主力店招商時(shí)，把商品結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性看得非常重要。主力店最重要的功能之一就是集客，但是這種集聚的能力必須能與其他租戶分享。我們常?？匆娺@樣的情景：沃爾瑪、家樂福等熙熙攘攘，而同一商場其他樓層的店鋪門可羅雀。這對實(shí)現(xiàn)物業(yè)整體價(jià)值的提升是非常不利的。所以，需要特別注意業(yè)態(tài)聯(lián)動和品牌互動。在與百貨簽約前，萬象城就把雙方擁有品牌的資源進(jìn)行了分配，并通過合同附件的形式確立下來，避免日后的沖突。同時(shí)，在招商過程中，定期舉行招商協(xié)調(diào)會，主力店的招商進(jìn)度、品牌結(jié)構(gòu)和商品結(jié)構(gòu)要告訴商場業(yè)主，互相知會進(jìn)展。當(dāng)然，互補(bǔ)也意味著商場需要放棄一些業(yè)種的經(jīng)營。主力店的影響力和單體租金回報(bào)，就像翹翹板的兩頭，似乎永遠(yuǎn)都是一對不可調(diào)和的矛盾。在與主力店的溝通中，必須守住主力店業(yè)種、品牌和整個商場業(yè)態(tài)布局不沖突的底線。守住了這個原則，其他一切都有回旋的余地。因?yàn)橹髁Φ暾猩蹋砦讨獠辉诰?，在乎的是對提升物業(yè)價(jià)值的期許。十二、什么叫商圈？怎樣劃分商圈？對于零售企業(yè)，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進(jìn)一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高；次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。十三、什么叫提袋率？人流量是怎樣測算出來的？提袋率(每100位顧客中購物的比例) 人流量是在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費(fèi)，就不算對面的人流量十四、什么叫平效？平效（單位面積銷售額）。十五、什么叫專業(yè)市場？專門經(jīng)營某種特定商品的大的建筑物。十六、什么叫折扣店？什么叫特賣場？折扣店是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。特賣場以特價(jià)商品為主的零售業(yè)態(tài)十七、什么叫商業(yè)管理？對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。十八、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求 無論是零售商選址開店，還是地產(chǎn)商選址搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，選址的實(shí)質(zhì)都是對商業(yè)經(jīng)營場所的價(jià)值判斷。相對于地產(chǎn)商如何選址，人們大多議論的是零售商如何選址的話題。其原因，是土地的商業(yè)用途劃分不由開發(fā)商決定，再加上前些年土地供應(yīng)緊張，開發(fā)商拿地的壓力，使其很難再注重土地商用價(jià)值的評判。但是，隨著商業(yè)用地的不斷增多，加之失敗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所導(dǎo)致的店鋪空置問題日益嚴(yán)重，對商業(yè)用地進(jìn)行價(jià)值評判的重要性已經(jīng)引起業(yè)界的高度重視。 對于地產(chǎn)商提供場地，零售商在此販賣商品，這樣一塊共同使用的場所，了解兩者對這一場所的不同價(jià)值評判，不僅直接關(guān)系兩者各自的收益，也是兩者在同一商業(yè)價(jià)值鏈上達(dá)到協(xié)調(diào)一致的關(guān)鍵。以下就兩者在價(jià)值評判中的幾個不同點(diǎn)談?wù)勛约旱目捶ā?一看場所的視點(diǎn)不同 以什么為標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)商業(yè)經(jīng)營場所的價(jià)值？零售商是以自己的店鋪為標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)商是以商圈及立地條件為標(biāo)準(zhǔn)。更具體地說，零售商以自己店鋪所處場所為視點(diǎn)，判斷商圈及立地條件是否滿足開店的要求。地產(chǎn)商以商圈及立地條件為視點(diǎn)，判斷場所具有多大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。前者是由小向大看，即由場所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看場所。 二對顧客類型劃分的標(biāo)準(zhǔn)不同 顧客不僅是零售商獲取收益的直接保障，同時(shí)，地產(chǎn)商也要依據(jù)場所能給零售商帶來多少顧客、帶來什么樣的顧客來收取店鋪?zhàn)饨?。但是，兩者對顧客類型的劃分卻有如下的不同。 零售商面對的是某一類消費(fèi)群體的某種特定需求。所以，零售商對顧客進(jìn)行分類時(shí)，是依據(jù)店鋪經(jīng)營的商品品種，對這類消費(fèi)群體進(jìn)行詳細(xì)分類。例如，時(shí)裝店要依據(jù)顧客的年齡段、工作性質(zhì)、工資收入、生活方式等從不同角度進(jìn)行詳細(xì)縱向分類。詳細(xì)分類的目的是為了調(diào)整商品構(gòu)成，從而滿足不同客層的不同需求。 地產(chǎn)商面對的是各類不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪所包含的綜合性顧客群體，所以，地產(chǎn)商是依據(jù)現(xiàn)有的各種業(yè)種、業(yè)態(tài)所服務(wù)的顧客特征對整個商圈內(nèi)的顧客進(jìn)行橫向分類。例如，高收入中年女性購買服裝去百貨店、一般家庭婦女購買服裝去綜合超市、年輕女孩購買服裝去時(shí)裝店等。橫向分類的目的是根據(jù)不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪在城市空間中的分布規(guī)律，選取與場所相適宜的業(yè)種、業(yè)態(tài)，依據(jù)消費(fèi)者的空間性購物行為來判斷這里能來多少顧客。由此，為確立招商目標(biāo)、制定租金價(jià)位提供依據(jù)。 三對場所的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用目的不同 無論是零售商還是地產(chǎn)商，選址中都要對反映商圈及立地條件狀況的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但這些數(shù)據(jù)使用目的不同。 零售商利用此數(shù)據(jù)的目的是進(jìn)行營業(yè)額預(yù)測。特別是經(jīng)營管理模式已經(jīng)定型的大型連鎖業(yè)，讓它去改變經(jīng)營管理模式去適應(yīng)商圈及立地條件非常困難，所以，店鋪的商圈及立地條件就成了店鋪是否盈利的決定性因素。 地產(chǎn)商利用這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是以駐場所有店鋪的整體收益最大化為目標(biāo)，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設(shè)規(guī)模。對于剛剛起步的新區(qū)建設(shè)，用此數(shù)據(jù)與最低端商業(yè)活動得以成立的最低要求進(jìn)行比較，直接就可以判斷項(xiàng)目的可行與否。 四對商圈未來發(fā)展方向的期望不同 零售商希望未來商圈的同質(zhì)化擴(kuò)大，不希望商圈的性質(zhì)發(fā)生變化。因?yàn)椋恳粋€成熟的店鋪都需要一個穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商圈同質(zhì)化擴(kuò)大意味著適宜自己的顧客增加。商圈性質(zhì)的變化意味著店鋪不是因顧客減少而遭淘汰，就是在開發(fā)商的業(yè)態(tài)調(diào)整中遭淘汰。地產(chǎn)商不僅希望未來商圈擴(kuò)大，同時(shí)希望商圈質(zhì)的提高。高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進(jìn)入，同時(shí)帶來物業(yè)的升值。對一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，建設(shè)周期一年，3-5年收回建筑投資，接下來就是業(yè)態(tài)調(diào)整。這并不是開發(fā)商情愿這樣做，而是激烈的市場競爭要求從選址階段就要開始考慮3、5年后的業(yè)態(tài)調(diào)整，以適應(yīng)環(huán)境的變化。 除此之外，兩者對商圈范圍的界定、競合店的選出、進(jìn)駐成熟商圈的條件等等也有很大不同。 第二、廣告及廣告活動報(bào)紙廣告以平面紙張作為載體（媒介），以視覺形式來傳遞產(chǎn)品或勞務(wù)信息的廣告。電視廣告以電視廣播作媒介，以視覺形象和聽覺形象結(jié)合的形式來傳遞產(chǎn)品或勞務(wù)信息的廣告。電臺廣告以廣播作媒介，通過語言和音響效果等聽覺訴求方式來傳遞產(chǎn)品或勞務(wù)信息的廣告。DM：mail,譯為“直郵郵件”、“廣告信函”、“直接郵寄函件”等、是指具有個人資訊的功能，通過DN的媒體進(jìn)行寄遞、創(chuàng)造顧客的一種方式，簡單理解就是一種廣告宣傳的手段。 手機(jī)短消息通過手機(jī)功能發(fā)布信息或交流的傳播媒體。新聞廣告直接以新聞名義實(shí)施廣告的行為。廣告*通常指電臺或電視廣告中較長的專題廣告。內(nèi)刊廣告報(bào)刊*中附加的部分廣告，發(fā)行量不一定與其刊物等同。移動廣告電信運(yùn)營商或者內(nèi)容提供商或者非運(yùn)營商機(jī)構(gòu)以及個人提供經(jīng)過接收者許可的文字、表格、圖片或者語音的電話或者信息用來推銷商品或服務(wù)，但事先經(jīng)過接收人邀請雙方已經(jīng)建立商業(yè)關(guān)系除外。 夾報(bào)是憑借報(bào)紙現(xiàn)有的發(fā)行網(wǎng)，以隨報(bào)夾送的方式進(jìn)行宣傳以達(dá)到銷售商品及推銷服務(wù)目的的一種廣告形式。禮品廣告是企事業(yè)單位在經(jīng)營或商務(wù)活動中為了提高或擴(kuò)大其知名度， 提高產(chǎn)品的市場占有率(份額)，獲取更高銷售業(yè)績和利潤而特別采購的。事件廣告策劃制造與項(xiàng)目相關(guān)的轟動性事件，可引發(fā)公眾輿論的廣告形式。網(wǎng)絡(luò)廣告利用通訊線路將若干臺電腦有序的聯(lián)結(jié)在一起成為一個可以制造、加工、傳遞、處理信息，實(shí)現(xiàn)共享信息資源的信息系統(tǒng)。樣板房指用于直觀體現(xiàn)產(chǎn)品功能配置、布局設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)的展示房。 名人秀邀請行業(yè)精英或者有社會新聞效應(yīng)的名人聚集，以酒會或其他主題性聚會的形式開展活動，活動特色就是規(guī)模相對較小，以小眾群體為主，但影響力可以相當(dāng)大。 論壇廣泛邀請政府官員、業(yè)內(nèi)精英、社會學(xué)者專家甚至群眾參加，以集中討論某個話題、解決問題為主要目的的活動，活動特色就是規(guī)?？纱罂尚。仨氂行栌懻摵徒鉀Q的集中主題，活動好處是有社會權(quán)威性。 演出以娛樂的方式為觀眾提供舞蹈、歌唱、相聲等多種形式的表演，活動特色就是形式規(guī)?？梢远嘧?，接受的觀眾層面也較廣，活動好處是豐富多彩、熱鬧喜慶。 展覽通過提供場地，招引客商展示和銷售商品，以及進(jìn)行貿(mào)易活動的特殊廣告形式。運(yùn)動會屬于主題性活動的一種，主要是針對“健康、陽光”等主題展開，組織各類型例如農(nóng)運(yùn)會、水上運(yùn)動會等，活動特色就是可參與感強(qiáng)，同時(shí)帶出健康的信息。 主題節(jié)針對不同的節(jié)日、項(xiàng)目的階段需求組織各式各樣的主題性活動，例如啤酒節(jié)、潑水節(jié)、圣誕party等，活動特色是參與感強(qiáng)、層面廣，對增強(qiáng)現(xiàn)場人流有很好的幫助。 業(yè)主聯(lián)誼會因應(yīng)不同的節(jié)日、項(xiàng)目的階段需求組織針對樓盤業(yè)主這個特定群體做的面對面的推廣活動，例如中秋聯(lián)誼會，業(yè)主春游會等，定期向業(yè)主傳遞相應(yīng)的樓盤信息，增強(qiáng)他們購買的信心，鼓勵他們帶朋友參加，并帶來新的成交?；顒右部赡軒硪恍┎焕蛩兀赡茉斐赡承┴?fù)面信息在業(yè)主間的互相傳遞。 開放日樓盤的某特色部分向公眾開放的特定時(shí)間，例如新板房開放日、會所開放日等，讓購買者提前體驗(yàn)居住的感受，加強(qiáng)購買的信心。旅游參觀聯(lián)系短程旅游團(tuán)帶游客免費(fèi)參觀社區(qū)，這主要是針對相對郊外的樓盤所組織的活動，目的是展示樓盤在景觀和環(huán)境上的特長，吸引某部分特定人士，如需養(yǎng)老或者度假等。 簽約儀式活動組織時(shí)間多為商場招商的早期或者中期，在物業(yè)擁有一個或多個可帶動性的大商家或者一定數(shù)量商家進(jìn)入的情況下，通過簽約儀式帶動更多的商家進(jìn)入商場。儀式一般隆重而簡單。 新聞發(fā)布會策劃轟動性事件前或?yàn)槌吻遑?fù)面信息而組織新聞媒體召開的會議，會議的主題明確，一般通過發(fā)言人講話和提供新聞稿的形式發(fā)布信息，會議一般隆重而簡單，但最主要的是其后面產(chǎn)生的新聞價(jià)值和傳播效應(yīng)。 產(chǎn)品介紹會屬于階段性的推廣活動，一般在樓盤推出的初期或者有新貨推出的階段組織?；顒右酝茝V新產(chǎn)品為目標(biāo)，可以配以其他例如演出、小型party等豐富其內(nèi)容。第三、規(guī)劃一、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求大中型商店建筑基地宜選擇在城市商業(yè)地區(qū)或主要道路的適宜位置。大中型菜市場類建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口紅線轉(zhuǎn)彎起點(diǎn)處不應(yīng)小于70m。小區(qū)內(nèi)的商店建筑服務(wù)半徑不宜超過300m。商店建筑不宜設(shè)在有甲、乙類火災(zāi)危險(xiǎn)性廠房、倉庫和易燃、可燃材料堆場附近；如因用地條件所限，其安全距離應(yīng)符合防火規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。大中型商店建筑應(yīng)有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接；或基地應(yīng)有不小于1/4的周邊總長度和建筑物不少于兩個出入口與一邊城市道路相鄰接。大中型商店基地內(nèi)，在建筑物背面或側(cè)面，應(yīng)設(shè)置凈寬度不小于4m的運(yùn)輸?shù)缆贰；貎?nèi)消防車道也可與運(yùn)輸?shù)缆方Y(jié)合設(shè)置。新建大中型商店建筑的主要出入口前，按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求，應(yīng)留有適當(dāng)集散場地。大中型商店建筑，如附近無公共停車場地時(shí)，按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求，應(yīng)在基地內(nèi)設(shè)停車場地或在建筑物內(nèi)設(shè)停車庫。二、不同商業(yè)業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積、規(guī)模與場地、樓層的要求商店建筑的規(guī)模，根據(jù)其使用類別、建筑面積分為大、中、小型，百貨商店、商場建筑面積（m2） 菜市場類建筑面積（m2） 專業(yè)商店建筑（m2）大型 15000 6000 5000中型 300015000 12006000 10005000小型 3000 1200 1000三、中庭的規(guī)劃要求中庭也叫內(nèi)院，在多層和高層建筑中也叫天井，其主要是對采光的要求，滿足建筑底層有日照四、通道的規(guī)劃要求外廊式（布置單面房）的走廊寬度1.32.2米 內(nèi)廊式（雙面房）的走廊寬度1.62.2米走道凈高大于等于2.1米 最遠(yuǎn)的房間到廁所的距離應(yīng)小于50米超過50平方米或60人以上的房間應(yīng)有兩個出口，兩出口間距5米以上一建筑兩端頭設(shè)置疏散樓梯時(shí)，房間到樓梯的距離在40米以內(nèi)一建筑單側(cè)設(shè)置一部疏散樓梯時(shí)，最遠(yuǎn)的房間到樓梯的距離在22米內(nèi)一房間內(nèi)一角設(shè)置有樓梯時(shí)，房間對角線的距離在40米以內(nèi)五、電梯的配比要求大型商店?duì)I業(yè)部分層數(shù)為四層及四層以上時(shí)，宜設(shè)乘客電梯或自動扶梯；商店的多層倉庫可按規(guī)模設(shè)置載貨電梯或電動提升機(jī)、輸送機(jī)。營業(yè)部分設(shè)置的自動扶梯應(yīng)符合下列規(guī)定：一、自動扶梯傾斜部分的水平夾角應(yīng)等于或小于30；二、自動扶梯上下兩端水平部分3m范圍內(nèi)不得兼作它用；三、當(dāng)只設(shè)單向自動扶梯時(shí)，附近應(yīng)設(shè)置相配伍的樓梯。六、停車場的設(shè)計(jì)與配比停車場分為配建停車場和公共停車場機(jī)動車公共停車場的服務(wù)半徑，在市中心地區(qū)不應(yīng)大于200米在一般地區(qū)不應(yīng)大于300米自行車公共停車場的服務(wù)半徑宜為50100米，并不得大于200米城市公共停車場總面積 F=A*n*aF停車場所需面積 A城市規(guī)劃期末的汽車總數(shù)n使用停車場的汽車百分?jǐn)?shù) a-每輛汽車所占用的面積城市公共停車場的用地總面積按規(guī)劃城市人口每人0.8-1.0平方米進(jìn)行計(jì)算,其中：機(jī)動車停車場的用地為80%90% 自行車停車場的用地為10%20%七、燈光照明的要求照明除滿足視覺功能外，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)藝術(shù)效果照明數(shù)量按工作精細(xì)度分級照明質(zhì)量： 工作（明視）照明，環(huán)境（氣氛）照明，照度充分，高低根據(jù)需要，亮度均勻，明亮因地而異，盡量避免眩光，允許少量高光，陰影適可而止，追求立體效果，光源顯色性好，調(diào)動顏色功能，方案實(shí)用經(jīng)濟(jì)，局部畫龍點(diǎn)睛，照度穩(wěn)定，消除頻閃效應(yīng)居室人工照明應(yīng)大于10lx（勒克司）八、配電的要求(1) 高壓配電網(wǎng)架應(yīng)與二次送電網(wǎng)密切配合，可以互通容量。高壓配電網(wǎng)架宜按遠(yuǎn)期規(guī)劃一次建成，一般應(yīng)在二十年內(nèi)保持不變。當(dāng)負(fù)荷密度增加到一定程度時(shí)，可插入新的變電所，使網(wǎng)架結(jié)構(gòu)基本不變。高壓配電網(wǎng)中每一主干線路和配電變壓器，都應(yīng)有比較明顯的供電范圍，不宜交錯重疊。（2）高壓配電網(wǎng)架的結(jié)線方式，可采用放射式。大城網(wǎng)和特大城網(wǎng)，應(yīng)采用多回線式或環(huán)式，必要時(shí)可增設(shè)開閉所。低壓配電網(wǎng)一般采用放射式，負(fù)荷密度地區(qū)及電纜線路宜采用環(huán)式，市中心個別地區(qū)有條件時(shí)可采用格網(wǎng)式。（3）配電網(wǎng)應(yīng)不斷加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，盡量提高供電可靠性，以適應(yīng)擴(kuò)大用戶連接用電的需要，逐步減少重要用戶建設(shè)雙電源和專線供電線路。必須由雙電源供電的用戶，進(jìn)線開關(guān)之間應(yīng)有可靠的連鎖裝置。（4）城市公路燈照明線路是配電網(wǎng)的一個組成，配電網(wǎng)規(guī)劃中應(yīng)包括路燈照明的改進(jìn)和發(fā)展部分。九、商場層高設(shè)計(jì)規(guī)范多層商場的平面柱網(wǎng)一般為7.5米*7.5米或7.8米*7.8米或8.4米*8.4米 層高一般4.5米6米十、寫字樓層高設(shè)計(jì)規(guī)范層高一般3.6米十一、步行商業(yè)街的街寬要求步行街要增加綠化，布置環(huán)境設(shè)施，如：座椅，休息廊，路燈，雕塑，水池，廣場，裝修店面，街寬至少12米左右。十二、首層設(shè)計(jì)的層高考慮首層主要是門廳，是一個建筑的展示空間，在效果上講究大氣，莊重，豪華，故首層層高可考慮通高兩層，甚至三層，一般4.5米7.5米.十三、通風(fēng)、采光、消防規(guī)范通風(fēng)：南北房間應(yīng)考慮通風(fēng)，并組織穿堂風(fēng)采光：住宅的間距應(yīng)保證第一層樓在冬至（12月22日）有至少一小時(shí)的日照居室天然采光系數(shù)（開窗面積/地面面積）應(yīng)不小于1/10消防規(guī)范：（1） 道路消防規(guī)范（A）當(dāng)建筑沿街部分長度超過150米或總長度超過220米，應(yīng)設(shè)穿過建筑的消防車道（B）沿街建筑應(yīng)設(shè)連接街道和內(nèi)院的通道，其間距不大于80米（C）建筑物內(nèi)開設(shè)的消防車道，凈高和凈寬均應(yīng)大于或等于4米（D）消防道路寬度應(yīng)大于3.5米，凈空高度不應(yīng)小于4米（E）盡端式消防道的回車場尺度應(yīng)大于等于15米*15米（F）高層建筑宜設(shè)環(huán)形消防車道，或沿兩長邊設(shè)消防車道（G）超過3000座的體育館，超過2000座的會堂，占地面積超過3000平方米的展覽館，博物館，商場，宜設(shè)環(huán)形消防車道(2) 建筑物消防間距多層建筑與多層建筑的防火間距不應(yīng)小于6米高層建筑與多層建筑的防火間距不應(yīng)小于9米 高層建筑與高層建筑的防火間距不應(yīng)小于13米(3) 、建筑設(shè)計(jì) 高層建筑主體須有不小于1/4周長的防火面，在防火面一側(cè)建筑的裙房，高度不應(yīng)大于5米，深度不應(yīng)大于4米。防火面應(yīng)有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口十四、空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)名稱 夏季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球溫度（） 2628 2830 1618 相對溫度（%） 5565 6580 3050 平均風(fēng)速（m/s） 0.20.5 0.5 0.10.3 CO2濃度（%） 0.2 最小新風(fēng)量（m3/人h） 8.5 商店?duì)I業(yè)廳通風(fēng)設(shè)備允許噪聲，頂層宜取4555dB(A)，底層宜取5060dB(A)；當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級較低時(shí)，采用下限允許值，當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級較高時(shí)，采用上限允許值。 當(dāng)計(jì)算空氣調(diào)節(jié)冷負(fù)荷時(shí)，營業(yè)廳人數(shù)應(yīng)包括顧客和售貨員兩部分，顧客人數(shù)應(yīng)按星期日平均流量計(jì)算。 當(dāng)計(jì)算人體散熱量時(shí)，應(yīng)考慮顧客和售貨員中成年男子、成年女子和兒童的比例及其散熱量不同的群集系數(shù)，一般可取0.92。 商店?duì)I業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)宜采用低速全空氣單風(fēng)道系統(tǒng)；有條件時(shí)，可采用變風(fēng)量系統(tǒng)。 商店?duì)I業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)，空氣處理宜采用噴水室或帶噴水的冷水表曲式冷卻器；冬季不應(yīng)加濕。 機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)（包括與熱風(fēng)采暖合并的系統(tǒng)）的送風(fēng)方式應(yīng)采用上側(cè)送；當(dāng)有吊頂可以利用時(shí)，可采用散流器直送。大門熱風(fēng)幕或空氣幕宜采用自上向下送風(fēng)，條縫和孔口處的送風(fēng)速度應(yīng)保證氣流射向地面；熱風(fēng)幕送風(fēng)溫度不宜超過50。十五、辦公智能化辦公智能化是指辦公人員利用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)辦公活動自動化和科學(xué)化。其宗旨是提高辦公質(zhì)量和決策水平，減少疏漏差錯；提高效率，縮短處理公務(wù)的時(shí)間；改善辦公環(huán)境和條件使辦公人員從復(fù)雜繁重的境況下解脫出來。完整的辦公智能化系統(tǒng)由計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)及相關(guān)設(shè)備組成，具有信息準(zhǔn)備、輸入、保存、處理、分發(fā)和傳播等功能。通訊自動化系統(tǒng)目的在保證隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，其設(shè)備應(yīng)包括與國際聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、直撥電話、可視電話、電子郵件及電話會議、電視會議設(shè)備等。 建筑智能化在建筑領(lǐng)域的影響是全方位的，包括改變建筑的結(jié)構(gòu)、形式和設(shè)備，但影響最為直接的將是室內(nèi)環(huán)境。 以辦公樓為例，由于實(shí)現(xiàn)智能化，傳統(tǒng)的空間形式會受到明顯沖擊，封閉式的小開間辦公室將部分或大部分地被開敞式辦公室取代。這種辦公室由屏風(fēng)或家具圍合而成，同處于一個大空間內(nèi)，又有相對獨(dú)立性，既能提供方便聯(lián)絡(luò)，又能保證各自安靜。更重要的是，它有利于綜合布線，靈活設(shè)置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調(diào)整時(shí)方便地連接和使用各種先進(jìn)設(shè)備。目前，國內(nèi)的一些新型屏風(fēng)家具，已擁有較完善的線路管理系統(tǒng)，在桌面多個角落設(shè)有走線口，并設(shè)插座、臺底電線槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類型，分隔于不同的分線槽或支柱內(nèi)坑內(nèi)，即使重新編排線路，也無需移動桌面或吊柜。 智能化的推進(jìn)還使辦公設(shè)備面貌一新，傳統(tǒng)的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等設(shè)備。“無紙辦公”未必是未來辦公廳唯一模式，但在一定條件下是完全可以實(shí)現(xiàn)的。十六、幕墻設(shè)計(jì)幕墻設(shè)計(jì)也是主要外立面的設(shè)計(jì)，是建筑臨街面，是建筑的展示面，有一定視覺效果要求幕墻材質(zhì)有大片玻璃幕墻，或通透玻璃幕墻，或粉飾幕墻，石才幕墻等十七、不同商業(yè)物業(yè)的成本構(gòu)成及大致比例。地價(jià)及其稅收，方案設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝成本、配套、營銷和管理及稅收。十八、主入口及次入口的規(guī)劃要求入口位置距道路交叉口的距離不應(yīng)小于70米,主入口是大量車流人流交通的出入口,次入口主要是后勤，服務(wù)用房，管理等的出入口十九、外立面風(fēng)格與顏色格調(diào)的要求 外立面風(fēng)格一般有古典式（古希臘，古羅馬），一般采用白色現(xiàn)代的有：玻璃鋼架，通透；原始材質(zhì)，保持材料的本色二十、頂部的處理手法頂部采用彈性面層處理，彈性墊層處理，樓板做吊頂處理可降低噪音，屋頂要做防水，保溫，隔熱，排水等處理二十一、攤公的構(gòu)成及減低公攤的辦法 公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。 公攤面積過大，勢必降低房屋的性價(jià)比；過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的分?jǐn)偯娣e要大于板樓的分?jǐn)偯娣e。實(shí)踐中，塔樓的分?jǐn)傁禂?shù)一般在018026之間。而板樓的分?jǐn)傁禂?shù)則在014016之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。二十二、鋪位分割設(shè)計(jì)要考慮哪些因素首先考慮是商鋪的單價(jià)比，還有市場的需求和商鋪的定位，考慮到客戶的承受心理和商鋪的經(jīng)營范圍。二十三、衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)與配比要求一戶衛(wèi)生間的總面積以35平方米為宜，不應(yīng)小于3平方米.一般將洗臉與洗衣置于前室，廁所和洗浴放在一起二十四、倉庫的設(shè)計(jì)布局要求 倉庫分一般性綜合倉庫和特種倉庫（如冷藏，易燃，易爆）。用地：地勢高，地形平坦，有一定坡度，利于排水;地下水位不能太高，不應(yīng)布置在潮濕的洼地上;土壤承載力高，當(dāng)沿河時(shí)，應(yīng)考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力;有利于交通運(yùn)輸;有利于建設(shè)，有利于經(jīng)營,節(jié)約用地，但有一定發(fā)展余地沿河時(shí)，必須留出岸線。注意城市環(huán)境保護(hù)，防止污染，保證城市安全二十五、設(shè)備房的設(shè)計(jì)布局及面積要求 設(shè)備用房單獨(dú)設(shè)置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。設(shè)備用房應(yīng)集中布置作為裙房，資源盡量公享二十六、辦公及管理用房的布局辦公與管理用房等與主樓的結(jié)合方式：（1）上下分層,（2）庭院組合式,（3）中庭式二十七、店招的設(shè)計(jì)規(guī)格 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無陳舊破損、別字、錯字等。二十八、隔墻的處理辦法兩戶之間的墻和樓板要有良好的隔聲。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構(gòu)造。或采用雙層墻隔聲二十九、貨梯的布局及數(shù)量配比 貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。三十、什么叫荷載？不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營對荷載的要求？計(jì)算方法怎樣 荷載是建貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。 筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載： 活荷載指人，家具，陳設(shè)品等。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實(shí)際構(gòu)成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載第四、營銷一、返租是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔(dān)未來經(jīng)營管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來做旺整個商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。 一般是指商鋪或某些單身公寓吧,開發(fā)商在銷售時(shí)承諾你買去的房產(chǎn)保證可以租出去.二、什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？ 所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪,即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵?、最基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式,最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國家,近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的,將業(yè)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營,商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。 售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。四、什么叫房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。五、什么叫投資回報(bào)率？怎樣計(jì)算？如何計(jì)算投資回報(bào)率一個計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率月租金12個月-首付款銀行存款利率-貸款銀行貸款利率/售價(jià)計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率(售出價(jià)-購入價(jià))/購入價(jià)備注：無貸款情況六、什么叫委托代理租賃？房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。 從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開設(shè)賬戶、交納租賃代理保證金。租賃代理保證金的金額不得低于60萬元。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)必須通過指定銀行代收、代付租金。七、商鋪定價(jià)要參照哪些因素？在北京，開發(fā)商對住宅底商定價(jià)的時(shí)候，主要參考住宅價(jià)格，一般來說，商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當(dāng)?shù)氐纳啼亙r(jià)格基本是住宅價(jià)格的510倍，甚至更高。以柳州為例，當(dāng)?shù)氐乃白≌N售價(jià)格每平方米不到3000元，一般商品房價(jià)格每平方米2000元出頭，但商鋪的價(jià)格基本在每平方米3萬元，有些甚至達(dá)到5萬多元。 那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的