五金塑膠城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

五金塑膠城 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 . 3 一、項(xiàng)目概況 . 3 二、研究依據(jù)及范圍 . 3 第二章 規(guī)劃建設(shè)的背景及其必要性 . 4 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 . 4 二、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的必要性 . 6 第三章 建筑方案和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 . 7 一、功能定位 . 7 二、建筑方案規(guī)劃 . 7 三、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 . 8 第四章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防 . 9 一、環(huán)境現(xiàn)狀 . 9 二、污染源分析和環(huán)保措施 . 9 三、節(jié)能 . 10 四、消防設(shè)施體系 . 10 第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案及管理 . 11 一、建設(shè)工期 . 11 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 11 三、招標(biāo)組織計(jì)劃 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 四、工程管理 . 11 第六章 工程招標(biāo)方案 . 12 一、招投標(biāo)依據(jù) . 12 二、招投標(biāo)原則 . 12 三、招標(biāo)范圍及方式 . 12 第七章 投資估算與資金籌措 . 13 一、投資估算說(shuō)明 . 13 二、建設(shè)投資 . 13 三、融資方案 . 14 四、融資風(fēng)險(xiǎn)及回避 . 14 第八章 財(cái)務(wù)效益分析 . 16 一、分析依據(jù)及相關(guān)參數(shù) . 16 二、成本費(fèi)用估算 . 16 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)分析 . 17 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 五、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 . 17 六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 18 第 九 章 機(jī)構(gòu)人員設(shè)置方案 . 18 第十章 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范措施制訂 . 19 第十 一 章 研究結(jié)論和建議 . 20 一、研究結(jié)論 . 20 二、建議 . 21 3 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 1、 項(xiàng)目名稱 ： X 市 五金塑膠 城 2、建設(shè)單位 ： X 市 X 機(jī)械設(shè)備制造有限公司 3、建設(shè)地點(diǎn) ： 4、建設(shè)規(guī)模 擬申請(qǐng)土地兩百畝 ，占地約 133400 平方米 ， 建筑面積約 66700 平方米， 擬 建成 X 省最大的五金塑膠批發(fā)基地及五金塑膠 新型產(chǎn)品研 發(fā)基地 。 5、項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目計(jì)劃總投資 15000 萬(wàn)元，其中 征地費(fèi)用 2500 萬(wàn)元， 土建 裝飾 工程費(fèi)用 7500 萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)用 1400 萬(wàn)元，其他基礎(chǔ)配 套設(shè)施費(fèi)用 1000 萬(wàn)元，設(shè)備投資 800 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 （項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、咨詢、監(jiān)理、各種手續(xù)費(fèi)等 ） 1000 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 800 萬(wàn)元。 二、研究依據(jù)及范圍 1、研究依據(jù) 1） X 合肥商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 2） 中華人民共和國(guó)土地管理法 3） 中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 4） 城市園林綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 4 5） 城市排水規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 6） 城市給水規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 7） 城市供電規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 8） 合肥 市高新 開(kāi)發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)優(yōu)惠政策 9） 承辦單位提供的有關(guān)材料 2、研究范圍 1） 依據(jù)國(guó)家有關(guān)法令、法規(guī)、法律、制度、政策、規(guī)程及規(guī)范，對(duì) 本 產(chǎn)業(yè)園 建設(shè)的必要性 進(jìn)行全面論證和研究 。 2） 對(duì)項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、建設(shè)方案及公用工程、配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行全面論證和研究 。 3） 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)、消防安全及節(jié)能節(jié)水措施的建設(shè)進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間就這些方面應(yīng)該注意的問(wèn) 題進(jìn)行分析。 4） 對(duì)項(xiàng)目實(shí) 施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目招投標(biāo)及項(xiàng)目管理、項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行論證和分析 。 5） 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行全面論證和研究，做出可行性研究的最終結(jié)論。 第 二 章 規(guī)劃建設(shè)的 背景及其 必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 1、 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn) 商貿(mào)物流是現(xiàn)代物流業(yè)的重要組成部分，正在進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定快速健康發(fā)展的新時(shí)期 ， 現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)作為一種先進(jìn)的組織方式和管理技 5 術(shù)，被認(rèn)為是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 “ 第三利潤(rùn)源泉 ” ，是被普遍看好為21 世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) ， X 市是舉世聞名的制造業(yè)之都，在工業(yè)方面有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，例如虎門(mén) 的鞋城、服裝城 ;黃江的五金塑膠城等等都是全國(guó)聞名的批發(fā)基地。 因此 在商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建立一個(gè)五金塑膠城我們有 這些成功的經(jīng)典案例可以借鑒和學(xué)習(xí)。依附著 X 合肥優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及政府的大力支持，我們有信心將 X 合肥商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)區(qū) X 五金塑膠城建成 X 省最大的五金塑膠貿(mào)易基地。 2、 區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì) 撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)地處合肥東南部，交通區(qū)位優(yōu)越。是合肥市東向發(fā)展的戰(zhàn)略橋頭堡，是肥東縣南部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)商貿(mào)和交通中心。裕溪路直通合肥老城區(qū)，距離不足 10 公里；店忠路北連縣城，距離僅 5 公里；由未來(lái)的花園大道聯(lián)系濱湖新區(qū)核心區(qū)也僅僅 20 公里。便捷的對(duì) 外交通： 312國(guó)道（并設(shè)有龍?zhí)料碌揽冢┠箱呛?、店埠河（三?jí)航道、多個(gè)碼頭）寧西線、瀘漢蓉高鐵、淮南鐵路、京福線等多條鐵路匯集于此 撮鎮(zhèn)先后被評(píng)為：全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、第一批全國(guó)發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、第一批 X 省擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)、 X 省產(chǎn)業(yè)集群專業(yè)鎮(zhèn)、 X 省環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 撮鎮(zhèn)作為 合肥東部組團(tuán)核心區(qū)，長(zhǎng)期以來(lái)一直都是區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)，始終走在發(fā)展的前列。 X 合肥商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)區(qū)擬建成 X 最大、國(guó)內(nèi)一流的區(qū)域性商貿(mào)中心和綜合性的現(xiàn)代物流園區(qū)，承擔(dān)商品展示交易、公鐵水運(yùn)貨運(yùn)樞紐、區(qū)域內(nèi)配送、面向各優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的加工及多元化配套倉(cāng)儲(chǔ)、國(guó)際貿(mào)易及公 共信息平臺(tái)等服務(wù)。在開(kāi)發(fā)區(qū)東部規(guī)劃了五大配套工業(yè)園板塊，分別為： 6 綜合服務(wù)板塊、小企業(yè)板塊、現(xiàn)代制造業(yè)板塊、循環(huán)產(chǎn)業(yè)板塊、新型產(chǎn)業(yè)板塊。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及良好的發(fā)展前景吸引了大型專業(yè)市場(chǎng)的聚集，同時(shí)也吸引了大量物流企業(yè)的入駐。 而 X 五金塑膠業(yè)已經(jīng)發(fā)展的非常成熟，因此在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建立一個(gè)五金塑膠城 既 體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的初衷，也為該行業(yè) 在內(nèi)地 提供了一個(gè)良好的 運(yùn)作 環(huán)境。 3、 企業(yè)發(fā)展實(shí)力 械設(shè)備廠于 1997 年通過(guò)宏遠(yuǎn)集團(tuán)下屬五金加工部改制成立 ,旗下有 X 市賽爾自動(dòng)化機(jī)械有限公司、宏晟五金加工部、東城噴涂廠三個(gè)公司。公司位于中國(guó)制造業(yè)名城 X 市南城科技園三元里金橋工業(yè)區(qū) ,占地面積近 5 萬(wàn)平方米 ,廠房建筑面積 3 萬(wàn) 5 千平方米。公司技術(shù)實(shí)力雄厚，專業(yè)從事注塑機(jī)機(jī)械手研發(fā)、制造、精密鈑金加工、沖壓加工、噴涂加工。 （ 請(qǐng)陸總安排屬下進(jìn)一步 詳細(xì) 補(bǔ)充 ） 二 、 項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè)的必要性 鑒于 發(fā) 基地， 工業(yè)方面有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，例如虎門(mén)的鞋城、服裝城 ;黃江的五金塑膠城等等都是全國(guó)聞名的批發(fā)基地。 在 能促進(jìn)沿海發(fā)達(dá)城市 與 開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)交流有助于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 2、 本項(xiàng)目的建設(shè) 通過(guò) 優(yōu)勝劣汰的方式引入一批五金塑膠企業(yè)進(jìn)入園區(qū) ，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 可部分 解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā) 7 展等問(wèn)題。 同時(shí) 通過(guò)產(chǎn)業(yè)輻射， 優(yōu)化區(qū)位經(jīng)濟(jì)， 促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，可拓展 公司 發(fā)展空間與 上下游 產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng) 公司實(shí)現(xiàn) 跨越式發(fā)展。 第三 章 建筑 方案 和 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 一、 功能定位 該項(xiàng)目擬建成 X 省最大的五金塑膠物流批發(fā)基地，集物流 、批發(fā)、新型產(chǎn)品研發(fā)交流為一體的五金塑膠城 。 二、 建筑 方案規(guī)劃 1、 產(chǎn)業(yè)園 建筑規(guī)模及功能分布設(shè)置 整 座 產(chǎn)業(yè)園 在內(nèi)部分為東西兩部分，西側(cè) 為五金業(yè)園區(qū) 、東側(cè) 為塑膠業(yè)園區(qū) 。 東部園區(qū)和西部園區(qū) 交通流線避免交叉，保持單獨(dú)的交通流線，單獨(dú)管理 ，同時(shí)東西樓之間要能夠聯(lián)通， 平時(shí)可以封閉 ， 北側(cè)設(shè)置綜合管理大樓 和 研發(fā)大樓 。 1、該項(xiàng)目擬申請(qǐng)土地 200 畝，園區(qū)擬建成 標(biāo)準(zhǔn)化 批發(fā)基地建筑 用于引入 X 市實(shí)力雄厚的五金塑膠業(yè)的企業(yè)進(jìn)入園區(qū)投資。 2、分區(qū)域管理：實(shí)現(xiàn)分區(qū)域管理，滿足自用辦公和出租辦公互不干擾， 道路系統(tǒng)清晰流暢、無(wú)互相交叉及干擾， 無(wú)人流與車流之間的干擾。實(shí)現(xiàn)車輛進(jìn)出方便，地下車庫(kù)分部 管理。 3、 立面及 綠化景觀： 立面設(shè)計(jì)和 周 圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ， 體現(xiàn)創(chuàng)新精神，使該 產(chǎn)業(yè)園 成為當(dāng)?shù)氐牧咙c(diǎn)樓盤(pán)， 景觀綠化以 營(yíng)造城市環(huán)境與項(xiàng)目 8 個(gè)體環(huán)境相結(jié)合為原則，形成平面、立面多層次的立體綠化系統(tǒng) ，美化環(huán)境，降溫降噪。 4、經(jīng)濟(jì)成本： 從平面布局、立面設(shè)計(jì)、立面材料的選擇、后期運(yùn)營(yíng)管理等多方面考慮本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本的控制，在不影響品質(zhì)的前提下，達(dá)到最佳效益。 三 、 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 1、給排水工程規(guī)劃 （ 1） 給水工程： 產(chǎn)業(yè)園 內(nèi)用水 主要為 生活用水， 可 接入 撮鎮(zhèn)鎮(zhèn) 自來(lái)水 系統(tǒng)。 （ 2）雨水工程： 室外雨水經(jīng)過(guò)雨水口收集后，一起通過(guò)管道排到開(kāi)發(fā)區(qū) 市政 雨水管網(wǎng)。 （ 3） 污水工程： 生活污水排水經(jīng)室外生活污水管道集中，經(jīng)化糞池處理后，沿污水管道排到開(kāi)發(fā)區(qū)市政污水管網(wǎng)內(nèi)。 2、電力工程規(guī)劃 本工程供電負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)，單回路供電即可。由開(kāi)發(fā)區(qū)供電部門(mén)負(fù)責(zé)將 10力電源引入到本項(xiàng)目界區(qū)外。 3、電信（有線電視）工程規(guī)劃 由電信和有線電視部門(mén)負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)。 9 第 四 章 環(huán)境保護(hù) 、節(jié)能和消防 一、環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn)位于 發(fā)區(qū) 內(nèi)，周圍環(huán)境狀況良好，附近沒(méi)有污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)，主要污染源為汽車尾氣和噪聲，環(huán)境背景值較低，環(huán)境容量較大。 二、污染源分析和環(huán)保措施 1、項(xiàng)目施工階段 該項(xiàng)目 在施工過(guò)程中應(yīng)科學(xué)組織，合理規(guī)劃，爭(zhēng)取在最大程度上減小對(duì)周圍市容市貌的負(fù)面影響。施工產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)盡快清運(yùn)，現(xiàn)場(chǎng)堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防風(fēng)遮蓋，相關(guān)人員、物流進(jìn)出場(chǎng)地的時(shí)間、終點(diǎn)需妥善安排，場(chǎng)址周圍按有關(guān)部門(mén)要求設(shè)置整齊合格的臨時(shí)護(hù)墻。對(duì)各類噪聲源如打樁、混凝土攪拌、電機(jī)等進(jìn)行控制，減少夜間施工時(shí)段，避免對(duì)附近企業(yè)的生產(chǎn)、生活造成過(guò)大影響。 2、項(xiàng)目建成后運(yùn)行階段 主要污染源包括污水、車輛噪聲等。為確保項(xiàng)目自身環(huán)境衛(wèi)生要求，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響較少，需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?（ 1）污水 該項(xiàng)目 所產(chǎn)生的生活污水無(wú)需特殊處理，經(jīng)化糞池后即排入開(kāi)發(fā)區(qū)污水管道。 （ 2）噪聲 10 建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化 批發(fā)基地建筑 一律采取隔音措施，避免生產(chǎn)加工所帶來(lái)的噪音給開(kāi)發(fā)區(qū)的環(huán)境帶來(lái)影響。 三、節(jié)能 所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型號(hào)，電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 因辦公、會(huì)議等 場(chǎng)所 具有 間斷 使用的特點(diǎn)，故空調(diào)系統(tǒng)各使用單元均設(shè)置手動(dòng)或自動(dòng)調(diào)節(jié)裝置，以節(jié)能降耗。 采用高效節(jié)能供水設(shè)備，衛(wèi)生間均采用節(jié)水龍頭及節(jié)水型衛(wèi)生潔具。 四、消防設(shè)施體系 1、消防設(shè)計(jì) 滿足消防規(guī)范 要求及相應(yīng)建筑防火設(shè)計(jì)要求 ， 沿建筑四周設(shè)置環(huán)形消防車道。 2、規(guī)劃布局 消防栓布置在各道路構(gòu)筑物、道路交叉口處，間距為 120m，其余閘閥、排氣閥、匯水網(wǎng)等附屬設(shè)施均應(yīng)布置在整個(gè)給水管道系統(tǒng)上。 3、區(qū)域消防 園區(qū)內(nèi)應(yīng)建立消防預(yù)警機(jī)制和相應(yīng)的消防設(shè)施。 4、消防措施 電氣設(shè)備安裝，采取相應(yīng)接地、防爆措施，對(duì)建筑物采取防雷、防 11 爆措施。 第 五 章 項(xiàng)目 實(shí)施方案 及管理 一、建設(shè)工期 總工期安排為 2011年 11月 2012年 11月，為期 12個(gè)月， 分為一期和二期， 預(yù)計(jì)一期開(kāi)發(fā) 100畝，二期開(kāi)發(fā) 100畝。 其中一期在 2012年 6月建成并引入第一批企業(yè)入園， 應(yīng)該集 中 精力，調(diào)配好人力、物力、財(cái)力，做好開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2011年 10月前完成建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)與勘察設(shè)計(jì)及施工 、監(jiān)理 招投標(biāo)工作 。 2012年 3月完成基礎(chǔ)工程。 2012年 4月所有主體工程完工。 2012年 6月交付一期工程并投入使用 2012年 11月底完成 二期工程建設(shè)并投入使用 。 三 、 工程管理 1、設(shè)計(jì) 管理 本工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需聘請(qǐng)具有經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。本工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工和安裝必須執(zhí)行國(guó)家的專業(yè)技術(shù)規(guī)范與 標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備的安裝與調(diào)試必須在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行，有關(guān)的細(xì)節(jié)應(yīng)在合同中明確。所有關(guān)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、安裝等方面的技術(shù)文件都應(yīng)存入技術(shù)檔案以備 12 查用。 2、施工管理 本項(xiàng)目聘請(qǐng)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理工程師及造價(jià)咨詢工程師，嚴(yán)把施工質(zhì)量及付款進(jìn)度，選擇有實(shí)力的施工單位，簽訂公平、合理的施工合同，施工單位制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格按規(guī)范、工序施工，嚴(yán)禁未經(jīng)許可的轉(zhuǎn)包、分包，嚴(yán)禁掛靠，保證工期，保證施工質(zhì)量。 3、 項(xiàng)目 驗(yàn)收 項(xiàng)目竣工后，由相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后 ，辦理移交手續(xù)。 第 六 章 工程招標(biāo) 方案 一、招 投標(biāo)依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備采購(gòu)活動(dòng)等均以招標(biāo)形式進(jìn)行。 二、招投標(biāo)原則 為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，提高投資效益，秉著公開(kāi)、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，該工程在全國(guó)范圍內(nèi)招標(biāo)， 擇優(yōu)選定 設(shè)計(jì) 、施工、監(jiān)理 單位 。 三、招標(biāo)范圍及方式 本項(xiàng)目采用 委托邀請(qǐng) 招標(biāo)的方式， 委托專業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在優(yōu)秀施 13 工企業(yè)中擇優(yōu)選錄施工單位施工，確保項(xiàng)目質(zhì)量 。 鑒于建設(shè)單位的實(shí)際情況，本可研認(rèn)為，本項(xiàng)目業(yè)主缺少建設(shè)工程招標(biāo)的人力和精力，加之本項(xiàng)目 部分資金 由銀行貸款，因此， 工程部分應(yīng)采用委托 邀請(qǐng) 招標(biāo)的組織形式。 第七 章 投資估算 與資金籌措 一、投資估算說(shuō)明 本項(xiàng)目投資估算按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。 投資估算參考了同類結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。 二、建設(shè)投資 本項(xiàng)目計(jì)劃總投資 15000 萬(wàn)元， 其中征地費(fèi)用 2000 萬(wàn)元 ， 土建裝飾工程費(fèi)用 8000 萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)用 1400 萬(wàn)元，其他基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用 1000 萬(wàn)元，設(shè)備投資 800 萬(wàn)元，其他費(fèi)用（項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、咨詢 、監(jiān)理、 貸款利息、 各種手續(xù)費(fèi)等） 1000 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 800 萬(wàn)元。 表 7產(chǎn)業(yè)園 一期工程 開(kāi)發(fā)總投入 估算表 序號(hào) 項(xiàng)目、工程或費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元） 一 征地拆遷 2000 二 工程費(fèi)用 9400 1 土建 裝飾 工程 8000 2 安裝工程 1400 14 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套 1000 三 設(shè)備投資 800 四 其他費(fèi)用 1000 五 流動(dòng)資金 800 合計(jì) 15000 三、 融資方案 1、 資金需求 根據(jù)投資估算， 五金塑膠城 工程 開(kāi)發(fā)需投入資金 2、 資金籌措 五金塑膠城 開(kāi)發(fā)需要資本金 要由以下渠道籌集： 機(jī)械制造 有限公司 自籌 公 司向銀行貸款 。 四 、 融資風(fēng)險(xiǎn)及回避 融資的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，下面對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。 1、 融資風(fēng)險(xiǎn) 資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) a、原定籌資額全部或部分落空； b、資本金不能到位，影響融資； c、 向開(kāi)發(fā)區(qū)征地過(guò)程遇到困難 ，影響開(kāi)發(fā)公司融資； d、政府承諾的 補(bǔ)貼政策 無(wú)法兌現(xiàn)，影響開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)和進(jìn)一步融資。 還貸風(fēng)險(xiǎn) 15 本 產(chǎn)業(yè)園 計(jì)劃累計(jì) 銀行貸款 資金 果出現(xiàn)如下問(wèn)題將影響還貸能力： a、政府承諾的 優(yōu)惠政策 不能兌現(xiàn) ； b、 其他不可預(yù)計(jì)的因素。 另外我國(guó)現(xiàn)處于新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的初期，利率上升而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。 2、 風(fēng)險(xiǎn)回避 資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)回避 a、針對(duì)籌資額全部或部分落空的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避措施如下 ：（ 1）做好項(xiàng)目的合法立項(xiàng)工作；（ 2）從政府手中通過(guò)掛帳或土地入股的形式拿到啟動(dòng)用的土地資源；（ 3）與銀行建立良好的合作關(guān)系。 b、針對(duì)資本金不能到位，影響融資的風(fēng)險(xiǎn)， 應(yīng) 積極尋找可靠的、有實(shí)力、有信譽(yù)、特別是有良好銀企合作關(guān)系的伙伴。 c、針對(duì)政府承諾征用的土地不能兌現(xiàn)，影響開(kāi)發(fā)公司融資 的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)提請(qǐng)政府提前做好土地的征用、儲(chǔ)備和控制工作。 d、針對(duì)招商情況不佳，無(wú)力進(jìn)行再投資的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中積極開(kāi)展宣傳工作，或?qū)ふ矣姓猩叹W(wǎng)絡(luò)和經(jīng)驗(yàn)的公司一起參與開(kāi)發(fā)。 e、針對(duì)政府承諾的 優(yōu)惠政策 無(wú)法兌現(xiàn)，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)， 規(guī)避措施如下 ： 適時(shí)建立起一級(jí)財(cái)政、一級(jí)金庫(kù)和獨(dú)立的預(yù)決算體系； 通過(guò)地方法規(guī)的形式將政府的承諾、 產(chǎn)業(yè)園 的 地位和權(quán)限等固定下來(lái)。 同時(shí)要注意遵循投入與產(chǎn)出相匹配、量出（ “ 土地需求量 ” ）為入（ “ 征用開(kāi)發(fā)土地量 ” ）的原則，合理安排借貸資金。 16 利率風(fēng)險(xiǎn)回避 為了防止利率風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)安 排好融資結(jié)構(gòu)。按資金成本高低和貸款期限的長(zhǎng)短，選擇金融機(jī)構(gòu)的順序是：首選國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行 ， 其次是商業(yè)銀行。 選擇適當(dāng)?shù)墓潭ɡ屎透?dòng)利率比結(jié)構(gòu)，固定利率的好處是資金成本易于預(yù)算和控制，特別是處于經(jīng)濟(jì)上升周期的初期，選擇固定利率貸款較劃算。 第八 章 財(cái)務(wù)效益分析 一、分析依據(jù)及相關(guān)參數(shù) 本項(xiàng)目建設(shè)期 12個(gè)月， 產(chǎn)業(yè)園 從 2012年 6月 開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)， 項(xiàng)目計(jì)算期為 20年。 項(xiàng)目建成后， 部分以公司自用 ， 其余部分 以 招商 出租的方式經(jīng)營(yíng)。 二 、成本費(fèi)用估算 建設(shè)單位 承擔(dān)的成本費(fèi)用 包括 建筑物的損耗和折舊 、 辦公運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的費(fèi)用（維 修維護(hù)費(fèi)用、 物業(yè) 管理人員工資、 物業(yè)管理 日常辦公的耗材費(fèi)用等各個(gè)方面的費(fèi)用） 。 該建筑物按 50年計(jì)提折舊，殘值為 5%，電梯 、 空調(diào) 等 設(shè)備 按 20年折舊，殘值 5%。按照年限平均法 計(jì)算 ， 建筑物 每年的折 舊 金額為 215萬(wàn) 元 ，設(shè)備每年折舊額為 38萬(wàn)元 。 辦公運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的費(fèi)用 （維修維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理人員工資、物 17 業(yè)管理日常辦公的耗材費(fèi)用等各個(gè)方面的費(fèi)用） 計(jì)入成本 ，每年約 200萬(wàn) 。 三 、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)分析 項(xiàng)目建設(shè)單位 機(jī)械制造 有限公司 ， 機(jī)械制造有限公司 運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園 對(duì)該產(chǎn)業(yè)園除 自 用部分 外， 一期 預(yù)計(jì) 引入 100家 五金塑膠企業(yè)入園 投資 ， 依附著開(kāi)發(fā)區(qū)成熟的物流業(yè)，打造 有企業(yè)入園 后預(yù)計(jì)年銷售額 3億元， 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 6000萬(wàn)， 估算 則一年繳納稅 1200萬(wàn)，建成后預(yù)計(jì)在一年時(shí)間內(nèi) 共引入 150家五金塑膠業(yè)企業(yè)，預(yù)計(jì)在 2015年實(shí)現(xiàn)利稅 1億元 . 從分析來(lái)看， 本 產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上達(dá)到了同行業(yè)的基本水平，具有可行性。 同時(shí)，本 產(chǎn)業(yè)園 在地理位置、市場(chǎng)等方面具有極大的優(yōu)勢(shì)。 五 、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 同類項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面 ： 市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于一般的投資項(xiàng)目，價(jià)格決定收入，市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)直接影響項(xiàng)目的總投 資收益情況。而該項(xiàng)目建設(shè)具有較好的地理位置優(yōu)勢(shì)。 成本控制風(fēng)險(xiǎn) 一是建筑材料價(jià)格的上漲可能造成的建安成本的增加，二是運(yùn)營(yíng)中必要管理費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用的增加。這兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目所不可避免的，應(yīng)該盡可能的規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 18 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目材料及 施工 技術(shù)等方面 要求符合 專業(yè)的要求，如果工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，將直接的導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法運(yùn)營(yíng)，因此，應(yīng)該在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格把握質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量符合相關(guān)要求。 六 、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，同時(shí)建設(shè)項(xiàng)目能產(chǎn)生很好的經(jīng)濟(jì) 效益。在適當(dāng)控制成本、保證工程質(zhì)量的前提下，項(xiàng)目能 取得較好的經(jīng)濟(jì)效益 ，因此項(xiàng)目是可行的。 第九章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員構(gòu)成 1、 投產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員構(gòu)成 X 市 X 機(jī)械制造有限公司將建立一個(gè)工業(yè)園管理 辦公室 配合開(kāi)發(fā)區(qū)政府的管理工作，并負(fù)責(zé)相應(yīng)的招商工作。 2、 園區(qū)建成后總體機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員構(gòu)成 園區(qū)建成后，預(yù)計(jì)可以提供 5000 個(gè)就業(yè)崗位，其中工業(yè)園管理辦公室進(jìn)行選舉換屆，兩年換屆一次 第 十 章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本 產(chǎn)業(yè)園 開(kāi)發(fā)建設(shè)將達(dá)到如下社會(huì)效益： 1、能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造良好的稅收。 2、增加就業(yè) 。 19 3、加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整 。 隨著大量技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的落戶，將加快 高新區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程和工業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn) 區(qū) 經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展的目標(biāo)。 4、有利于完善 高新區(qū) 的城市功能結(jié)構(gòu)。 五金塑膠 的建設(shè)，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)，形成大都市經(jīng)濟(jì)形態(tài)，都有重要戰(zhàn)略意義。 5