高檔住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可研報告)

1 * 高檔住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 (房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可研報告 ) 2 目 錄 第一章 前言 4 一、報告編制目的 、報告編制依據(jù) 、項目概況 二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 、 2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 、 *省 *市房地產(chǎn)市場分析 、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 、投資地塊的地理環(huán)境 、區(qū)域分析 、項目周邊主要物業(yè)分析 11 四、消費者調(diào)查分析 13 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 17 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 17 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 18 第五章 項目定位 18 一、目標(biāo)市場定位 、產(chǎn)品定位 六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 20 一、項目總體規(guī)劃建議 20 二、住宅建筑設(shè)計建議 21 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 23 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 23 3 五、道路交通設(shè)計 、綠化景觀設(shè)計 七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略 及投資估算 25 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 、項目投資估算 、項目實施進度安排 、項目投資與籌資計劃 八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 29 一、項目的價格定位 、項目銷售計劃 、項目銷售收入估算 、項目經(jīng)營成本估算 、項目利潤估算 、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 31 一、項目盈虧平衡分析 、項目敏感性分析 、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 十章 結(jié)論與建議 - 33 4 第一章 前 言 一、報告編制目的 1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、 對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。 5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 二、報告編制依據(jù) 1、 *省 *市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、國家建設(shè)部及 *省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 3、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 4、上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料 三、項目概況 *市位于中國東部沿海， *省中部，東臨黃海，屬長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，市區(qū)西部的 *經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是 *省省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地 30 平方公里，起步區(qū) 6 平方公里，目前已全面實現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家 企業(yè)進區(qū)投資辦廠。 “新天地花園”占地 340畝 臨已建成的主干道南翔路 (鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里） ,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。常新路路東系數(shù)拾米寬700米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系 *新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達 1400M 長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來 *一個購物、美食娛樂、休閑、居 5 住小區(qū)環(huán)境及其獨特的新天地。 根據(jù) *省 *市 市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 筑密度不大于 40%，綠化率大等于 30%。配套商業(yè)比例不得超過20%。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計有限公司所設(shè)計的規(guī)劃方案已獲得 *市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 頃，合 340畝。 容積率： 總建筑面積： 中：商業(yè)： 層住宅： 2 小高層住宅： 2 別 墅： 2 公建面積： 2 建筑密度： 綠化率： 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 2004 年 1房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資 元，同比增長 開發(fā)到位資金 元，同比增長 購置土地面積 平方米，同比增長 土地開發(fā)面積 平方米，同比增長 商品房施工面積 平方米，同比增長 商品房 平方米，同比增長 商品房銷售價格 2379 元 /平方米，同比增長 6 2004 年房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟的發(fā)展起了巨大的推動作用，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。 2004 年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動的。 1998 年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。在經(jīng)濟緊縮的宏觀形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機，以擴大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟政策 為動力，實現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長。從全國看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。 從供給情況看， 19982003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額年均增長 全社會城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計完成投資年均增長 在此基礎(chǔ)上， 2003年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8285 億元，同比增長 高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3個百分點。從需求情況看，居民成為商品住宅市場的購買主體 。全國個人購買商品房占商品房銷售額的比重由 1998 年的 提高到 2003 而 2004年 111月則進一步提高到 居民購房能力的變化及購買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由 1997年的 高到 2002年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為 12%和 15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品 住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。而從 2003 年111 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 10%和 得到進一步優(yōu)化。在商品住宅銷售中， 2004年 111月銷售面積為 同期竣工面積的 95%。其中，銷售面積增幅為 32%，竣工面積增幅為 29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅 3個百分點，這表明空置矛盾正在得到緩解。從價格走勢看，商品房銷售價格穩(wěn)中有升，平均銷售價格由 1997 年的每平方米 ，提高到 2002 年的 。其中商品住宅平均銷售價格由 1997年的 1790 元，提高到 2002年的 2130 元，年均增長 2003年 111月，商品房銷售價格每平方米為 2456 元，同比上升 仍顯著低于同期 8 7 左右的 明房價上漲是在經(jīng)濟增長所能支持的范圍之內(nèi)。 2003 年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點就是要在發(fā)展中求規(guī)范。在 2003 年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題 。 針對這些問題， 2003 年政府出臺了一些對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。年初國土資源部關(guān)于清理各類 園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。 4月份最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定，這對治理虛假廣告和重復(fù)抵押，防范金融風(fēng)險，規(guī)范市場秩序起到了重要的保障作用。 6月，中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風(fēng)險、規(guī)范市場秩序、維護房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。 8月，國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成 為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場機制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。通知提出要 “ 努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定 ” ，這將是今后若干年里中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本要求。 二、 *省 *市房地產(chǎn)市場分析 1、經(jīng)濟狀況 *地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 *經(jīng)濟發(fā) 展迅速，工業(yè)經(jīng)濟不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強， *社會全面進步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達，科教和各項社會事業(yè)欣欣向榮，是 *省首批文明城市。 *的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟指標(biāo)絕對值增長較快。 2004年全市預(yù)期完成預(yù)計全年實現(xiàn) 比增長 原口徑財政收入 元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實際完成收入 元，同口徑增長 城鎮(zhèn)居 8 民人均可支配收入 7307元、農(nóng)民人均純收入 5020元，同比分別增長 10%、 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29 次躋身全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列。 到 2010 年，全市力爭 00億元，人均超過 5000美元，財政收入達到 15億元，均比 2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會；到 2020年， 00 億元，人均超過 10000美元，比 2000年翻三番，財政收入達到 60億元，比 2000 年翻四番，全市總體上實現(xiàn)基本現(xiàn)代化。 蘇中平原廣袤的土地與相對廉價的勞動力成本注定其 在長江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補缺的作用，可以預(yù)見隨著長江三角洲經(jīng)濟的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟的崛起，日益增高的土地及勞動力成本將擠壓出絕大部分的勞動密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢，能否把握該項機遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢和勞動力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展動力，是該市經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。 2、房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。從目前全國房地產(chǎn)市場的運行情況看，正處 于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。 城市化進程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進程 ， 城市化進程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進一步完善，將會形成房地產(chǎn)市場向上的新的動力。 5地產(chǎn)市場還將會有 5 *市的經(jīng)濟剛起步，房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上的具有較強競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進 的房產(chǎn)設(shè)計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。 *市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。雖然目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2004 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。 9 隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， *市的房地產(chǎn)將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 1、國家宏觀經(jīng)濟的影響 2、 *省 *市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 3、全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2005年 中 國房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進。 2005年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)按 “ 三個基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢頭。 我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點，住房消費也將繼續(xù)升溫。為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟發(fā)展和社會安定。 4、 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需 求，國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場，都將對房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動作用。預(yù)計2005 年，隨著中國市場的逐步國際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式將得到進一步的拓展。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 10 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究 工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， *房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項目位于 *省 *市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國 *省中部，長江以北，黃海之濱。 全 市總面積 2367平方公里，總?cè)丝?72萬。 轄 17個鎮(zhèn)和一個港口經(jīng)濟區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其 地處中國東部沿海開放帶， 從 屬上海經(jīng)濟區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟圈輻射，經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢十分突出。這里與中 國最大的城市 上海和*省省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機場和鹽城機場近在兩側(cè)。被中國國家交通部列入 “ 九五 ” 規(guī)劃的萬噸級泊位的 *港現(xiàn)已開工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國、日本、香港等國家和地區(qū)。 *市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟活力的區(qū)域 定了基礎(chǔ)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后， *同長江三角洲核心區(qū)域 具潛在區(qū)位優(yōu)勢 ，給 *市帶 來接受發(fā)達地區(qū)強輻射的新機遇。 二、區(qū)域分析 本項目位于 *省 *市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線 常新路，南接城市交通干道南翔路。地塊規(guī)整，基建配套（水、電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨 *市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項目顯而易見的優(yōu)勢。 11 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢和明顯的成本優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟將會進入加速期，在可預(yù)見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項經(jīng)濟指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項目開發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及 近期周邊地區(qū)一級市場價格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級市場上漲空間將十分巨大。 三、 *項目周邊主要案例分析 *市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。以下將對該市的幾個代表個案進行簡析。 【國泰花園】 本項目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。本項目由三級開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達到 30%。 該案房 型面積為二房 106 115，三房 134 144，躍層 66 、 101。靠幸福巷均為一通二的商鋪，與三棟住宅整體相連，一層售價 3500 元 /，二層與住宅同價。一期 于 2003年 9月開盤，商鋪、車庫和住宅已售空 。二期于 2004年 5月開盤，平均價格為 1750元 /，于 2004 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。 【金豐苑匯賢居】 本案由 *市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機能和市政配套。該案由 7幢多層和一些二層的裙房組成， 房型面積為二房 9192，三房 135139，平均銷售價 格為 1750元 /；商鋪一樓平均價格為 10000元 /，二樓平均價格為 3500 元 /。該案目前已基本售完。 【名都廣場】 12 本項目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程開發(fā)。總占地面積 ，總建筑面積 61500，其中住宅建筑面積 15000，商業(yè)建筑面積 35100，辦公建筑面積 10000，住宅總戶數(shù)為 102 戶。 名都廣場，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是 *黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。 該案住宅樓房型面積 為二房 9192，三房 135156，于 2003 年 7月開盤，平均價格為 1650 元 /，住宅售價二層 1600元 /，三四層 1780元 /，目前 已 售 空 ，已于 2004 年 4月底交房。 車庫售價 1800 元 /，商鋪一層售價臨健康路 14000元 /，臨人民路 27000元 /，靠近主入口的 16500元 /，內(nèi)部不臨街均價在 8500元 / 12500元/之間，二層均價在 3800元 / 5000 元 /之間，三層 均價在 2500元 / 3100元 /之間，四層均價為 2000元 /， 已 于 2004年 8月交房。 現(xiàn)有 80%商鋪對外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。 【匯金購物公園】 該案緊靠人民路，位于名都廣場的斜對面，開發(fā)商是浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計價，背面商鋪只單買一層，銷售價格以人民路為最高點，往內(nèi)遞減。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000元 /，二層 4200元 /，面朝大華路一 層商鋪售價 15000 元 /，中心廣場商鋪一層售價為 18500元 /。 【匯總分析】 13 通過上述個案的分析后，可以看出 *樓盤 2004 年的平均價格在 1650 元 /左右，目前樓盤的平均價格隨著市場的變化，已經(jīng)將達到 1750元 /左右。建筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計以二房和三房為主，二房面積在90110，三房為 134150。 2004年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 25萬平方米，客戶主要來自 *當(dāng)?shù)?，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)。 客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位 ，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個體私營企業(yè) 40%。 購買力：置業(yè)的客戶購買力較強，已購房客戶的家庭月收入均在 3500元以上。購買動機：換環(huán)境 87%； 結(jié)婚用 8% ；投資 5%，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境。 *市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。 隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加， 2005年起 *市的房地產(chǎn)將會迎來一 個蓬勃健康發(fā)展的階段。 四、 消費者調(diào)查分析 為了使本項目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足 *市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳螅覀儗?市部分市民進行了關(guān)于住宅消費的市場調(diào)研。 （一）問卷調(diào)查的問題及匯總 1、對 *市新的中心線商品房有投資購買興趣的意向 65%表示有興趣購買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 2、對住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。 14 3、 對開發(fā)區(qū)房價的預(yù)期 50%希望價格范圍在 1400 /； 40%希望價格范圍在 1600； 10%的人 希望價格范圍在 1800 /。 4、 對付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 5、 對購買房子面積的要求 10%的人希望 90 以下； 30%希望 90； 35%希望 110； 20%希望 130； 5%希望 150 以上。 6、對房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 7、對各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在 1618 ， 20%希望主臥面積在 1214 ； 70%希望次臥面積在 1214 ， 30%希望次臥面積在 810 ； 75%希望客廳面積在 2025 ， 25%希望客廳面積在 1518 ； 75%希望餐廳面積在1012 ， 25%希望客廳面積在 58 ； 80%希望廚房面積在 911 ，20%希望廚房面積在 57 ； 75%希望衛(wèi)生間面積在 56 ， 25%希望衛(wèi)生間面積在 34 ； 85%希望陽臺面積在 45 ， 15%希望客廳面積在 23 。 8、對建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 10%希望是 中式風(fēng)格。 9、對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 10、對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 11、對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 12、對陽臺形式的選擇 15 55%希望是封閉式， 45%希望是敞開式。 13、對窗臺造型的選擇 65%希望是落地窗臺， 20%希望是普通窗臺， 15%希望是六角窗臺。 14、對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合 金。 15、對陽臺造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 16、對小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 17、在購買商品房時，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房價和房型?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點。 18、對綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 19、 喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 20%希望有景觀、水池。 20、希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。 21、希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。 22、希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 45%希望有 屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播， 50%希望有智能卡。 23、 希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 16 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。 24、希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù) 60%希望有防盜、防火報警系統(tǒng)， 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)， 45%希望有 24 小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。 25、準(zhǔn)備投入的購房資金 40%希望投 017 萬元， 40%希望投 1720 萬元， 15%希望投 2023 萬元， 5%希望投 2330 萬元。 26、是否有向 購買 70%有意向， 30%無意向。 （二）問卷調(diào)查的分析 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出 *人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明 *客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在 15002000 元 /；選擇房型面積偏大型， 說 明市場需求的 是 中 等 價位 、較大 戶型 、 中 低 檔次房子 ；接受向銀行按揭 貸款方式買房，說明 *居民的支付能力增強了；隨著 *客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。 17 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。 國家宏觀經(jīng)濟處于上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 置業(yè)意識 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展 空間與規(guī)模 新天地花園的自然環(huán)境，在 *省 *市得地獨優(yōu)； 新天地花園可作為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； 新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。 （ 3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行 18 全新的體制， 項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為 *省 *市人民作出貢獻。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于為開發(fā)項目打造良好的基礎(chǔ)。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （ 1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個 *市的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 （ 2）項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個 *市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 （ 3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而 且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 （ 4） 2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項目所在區(qū)域的優(yōu)勢和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 19 一、目標(biāo)市場定位 1、新天地花園雖位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對象為 *市的中高層消費群。 2、消費群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單 位人士； （ 2）民營或私營企業(yè)家或個體老板； （ 3）來 *市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購房和二次換房的需要； 3、年齡判斷在 30 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : 已跟進；。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。） 20 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 1、由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設(shè)計。 2、總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效 果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 3、總體上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 4、雖然 *市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 5、在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市 社區(qū) 小區(qū) 組團 院落 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局 ，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 6、小區(qū)總體規(guī)劃布局 小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團”。“周邊圍合”是指小區(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象增添層次。 “中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團綠化，以及道路綠化有機統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價值，再點綴以低層的 別墅及會所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝。 21 “三軸“是指橫貫小區(qū)南北的” S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨立的六個組團。 “ S“型南北景觀軸線將六個組團、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向的人行次入口有機聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運動、休閑為一體的多功能交通活動空間。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林風(fēng)景帶的景觀有機引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。 “一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來，形 成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。 南翔路西接鹽通高速公路，是進出城市交通干道。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是 *未來的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。 沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場及會所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū)內(nèi)文化、休閑中心。在中心綠化內(nèi)布置低層獨院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)。會所北側(cè)點綴以小高層建筑，以豐富小區(qū)的天際輪廓線。 每組團內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫及輔助用房。 將小區(qū)的運動場地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨立服務(wù)于周邊小區(qū) 。 二、住宅建筑設(shè)計建議 1、住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 2、 住宅房型設(shè)計立足于“以人為本”的理念，引進“景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。 22 3、住宅外觀 設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 建筑頂部為太陽能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置 空車庫，建筑間距均滿足 1： 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 5、戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化 （平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 【 多層公寓 】 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 占 三房二廳一衛(wèi) 建筑面積 占 二房二廳一衛(wèi) 建筑面積 、 共占 【 小高層公寓 】 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 、 共占 四房三廳三衛(wèi) 建筑面積 占 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積 占 頂層躍層 建筑面積 、 、 共占 【 聯(lián)體別墅 】 建筑面積 占 建筑面積 占 23 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 1、交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班 和小孩往返學(xué)校的交通工具。 2、會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。 3、擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。 4、每戶設(shè)獨立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 5、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 (如圖所示的社區(qū)配套方案 ) 6 小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、 屏顯示系統(tǒng)。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計算機寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時設(shè)有 播系統(tǒng)。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實施。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也 越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。 24 五、 道路交通設(shè)計 結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。 交通設(shè)計以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個系統(tǒng)，力爭人車分流。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個組團的獨立車行環(huán)道。 車行可至每鄰里單元，同時構(gòu)成每組團的獨立消防環(huán)道。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運動之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。 六、綠化景觀設(shè)計 小區(qū)綠化設(shè)計采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。 主入口縱向景觀主軸，以入口廣場、門廊、噴泉步道、中心廣場、會所為主要節(jié)點，將各功能空間串為一體，形成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強烈動感的歐式景園氣氛。 “ S”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu) 圖手法，將各組團空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。 中心綠化設(shè)計則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 25 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論新天地花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。 一、項目開發(fā)經(jīng)營 策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地 340畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達 2，預(yù)計總投資約 4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊北部為 突破口。其依據(jù)有：地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。 3、自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。 項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在*省 *市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 4、力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在 *省 *市房地產(chǎn)業(yè)界的知名 26 度。 5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。 二、項目投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為38044萬元人民幣。 詳見表一：項目總投資 估算表，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 1、建設(shè)投資 建