鮮活農(nóng)產(chǎn)品物流建設項目可行性研究報告

X 鮮活農(nóng)產(chǎn)品 物流建設項目 可行性研究報告 (代項目建議書 ) - - 1 目 錄 第一章 概 論 3 一、 項目概述 3 二、 項目編制依據(jù) 3 三、承辦單位概況 4 第二章 市場 需求 分析 5 一、物流園區(qū)的發(fā)展背景 5 二、項目發(fā)展概況 8 第三章 投資估算與資金籌措 15 一、投資估算編制說明 15 二、投資估算 15 第 四 章 項目實施進度安排 22 一、 項目實施階段 安排 22 二 項目實施費用 預計 23 第五章 園區(qū)建設項目實施建議 23 一、 對園區(qū)建設項目的實施提供宏觀環(huán)境支持 23 二、 明確物流園區(qū)在物流開發(fā)和發(fā)展中的地位 23 三、 抓緊落實園區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策及運作保障 24 四、 引 導和培育市場需求 26 五、 建立科學的園區(qū)建設發(fā)展機制 26 - - 2 第 六 章 園區(qū)運作系統(tǒng)設計 26 一、 運作系統(tǒng)框架 26 二、 園區(qū)內(nèi)物流整體運作設計 32 第 七 章 效益預計 35 一、 投資收回預計 35 二、 促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 35 三、 促進農(nóng)民增收 35 四、 促進全市經(jīng)濟發(fā)展 35 第 八 章 結論與建議 36 第 九 章 財務報表 36 第 十 章 附件 37 - - 3 第一章 概 論 一、項目概述 1、項目名稱 活農(nóng)產(chǎn)品物流 建設項目 2、項目承辦單位 X 3、法定代表人 4、項目建設地址 項目擬建地區(qū)、地點 : X 東山過境高速公路以東， X 連接線 以南， 小槐溝以北 ， X 村以西的地塊。 5、建設規(guī)模 本項目總用地面積為 100 畝 二、項目編制依據(jù) 1、 X 市 “十一五”道路貨運暨現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃 2、 X 省政府關于加快服務業(yè)發(fā)展的實施意見（ 3、 X 市經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃 (4、 “ X 省擬打造百個物流企業(yè)”（ X 商報 2008 5、 X 物流園區(qū)的建設報道（ 2006 年 12 月） - - 4 6、 X 省建筑安裝工程預算定額晉建標字 2005 7、 X 省建設工程其他費用暫行標準晉建標字 2005 三、承辦單位概況 000年 8月，原名 于 2007年 7月 10日正式更名為 X,注冊資本為 500萬元，總部位于 號白龍花園，基地設在杏花嶺區(qū)中澗河鄉(xiāng) 山過境高速公路東出口南側，交通便利，是一家集生態(tài)科學、農(nóng)林業(yè)技術開發(fā)，胚胎工程、畜牧養(yǎng)殖研究，物流倉儲、房地產(chǎn)開發(fā)及荒山綠化等為一體的綜合經(jīng)濟實體。公司組織機構健全，更設有專門的科研機構、培育中心、養(yǎng)殖基地等，現(xiàn)有職工 40多人（ 80%具有大專以上學歷），其中有高級管理人員 10人，專業(yè)技術人員 20多人。經(jīng)過 6年多的迅猛發(fā)展，公司現(xiàn)擁有總資產(chǎn)達 2000萬元，年利潤在 100萬元以上。 公司作為較早進入杏花嶺區(qū)中澗河鄉(xiāng)的民營企業(yè) ，以改善生態(tài)環(huán)境、緩解貧困、促進共同發(fā)展等扶貧式項目為重點，在中澗河鄉(xiāng)的大腦山、大石腦地區(qū)進行荒山綠化、退耕還林、東山引水解困及建立北方植物園工程的開發(fā)建設。 公司作為較早進入杏花嶺區(qū)中澗河鄉(xiāng)的民營企業(yè)，以改善生態(tài)環(huán)境、緩解貧困、促進共同發(fā)展等扶貧式項目為重點，在中澗河鄉(xiāng)的大腦山、大石腦地區(qū)進行荒山綠化、退耕還林、東山引水 - - 5 解困及建立北方植物園工程的開發(fā)建設。 公司目前正在引進新的技術，吸收資金 短期內(nèi)建立股份制企業(yè)。 公司全體員工本著超前 、 承擔 、 誠信的經(jīng)營理念，把公司建設成為技術、設施、服務、規(guī)模等綜合指標 X 第 一的多元化的集團公司。 第二章 市場需求分析 一、 物流 項目 的發(fā)展背景 1 1 對物流概念的理解 根據(jù)物流的內(nèi)在實質和活動特點，通常意義上的物流概念為：物流是為滿足消費者需要而進行從起點到終點間的原材料、中間過程庫存，最后產(chǎn)品和相關信息有效流動和儲存的計劃、實施和控制管理過程。這是美國物流協(xié)會從總結物流經(jīng)濟活動特點和作用的基礎上所下的定義。 物流概念的演變和發(fā)展過程充分揭示出物流的核心內(nèi)涵，即通過與企業(yè)及社會經(jīng)濟活動的緊密結合，物流己不僅僅是一般意義上的與運輸和倉儲有關的傳統(tǒng)組織管理技術，而是可以創(chuàng)造更高經(jīng)濟 價值的經(jīng)濟管理活動?，F(xiàn)代條件下的物流是涵蓋企業(yè)經(jīng)濟活動各個環(huán)節(jié)的創(chuàng)造增值價值的經(jīng)濟活動，物流既是一項管理技術，也是現(xiàn)代條件下新的經(jīng)濟發(fā)展理論，因此，對物流概念的理解應更為寬泛和多角度、多側面。 - - 6 對物流運作功能的理解 物流是將企業(yè)的原材料采購，半成品及產(chǎn)成品庫存、銷售相關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產(chǎn)活動。 對物流增值功能的理解 物流是對企業(yè)的生產(chǎn)、銷售組織管理及相關資源進行重新整合，以優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結構及經(jīng)營活動的資本升值活動。 物流信息功能的理解 物流是為企業(yè)經(jīng)營計劃制定、存量管理、產(chǎn) 品跟蹤、市場需求分析及產(chǎn)品流通運作等經(jīng)營環(huán)節(jié)具有決策支持功能的信息服務活動。 對物流價值功能的理解 物流是通過降低企業(yè)運輸及配送費用。實現(xiàn)零庫存、優(yōu)化資金流等途徑，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成本節(jié)約的創(chuàng)造增值價值的活動。 對物流概念理解的不同，以及因物流在不同企業(yè)及不同經(jīng)營活動環(huán)節(jié)的作用存在差異，表現(xiàn)為物流組織管理方法的多樣性，如 “準時制生產(chǎn) ”、 “零庫存 ”、 “供應鏈管理 ”等。隨著物流作為一種專業(yè)化服務方式的出現(xiàn)，其具體經(jīng)營業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)出多元化趨勢。 在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達的經(jīng)濟中心城市 己經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設，我國的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。 - - 7 1 2物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義 物流園區(qū)的作用是與其功能密不可分的，從功能角度分析，物流園區(qū)的作用主要體現(xiàn)在對經(jīng)濟社會發(fā)展的促進、對區(qū)域物流系統(tǒng)和城市物流功能區(qū)的完善以及對物流企業(yè)和物流效率的影響等 3個方面。 經(jīng)濟社會發(fā)展的促進作用 對經(jīng)濟社會發(fā)展的促進作用主要體現(xiàn)在以下方面： 培育新的經(jīng)濟增長點 流園區(qū)的建設，有利于物流園區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)功能的發(fā)揮，將促進本市現(xiàn)代物流與物流產(chǎn)業(yè)的培育和 發(fā)展，必將產(chǎn)生新的經(jīng)濟增長點，為本市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)成長支持。 創(chuàng)造經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境水平創(chuàng)造了條件。 物流系統(tǒng)及功能的完善作用 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平的提高，使得地區(qū)之間、城市之間、城市與周邊輻射范圍內(nèi)相關地區(qū)之間的物流服務需求保持了較為旺盛的增長態(tài)勢，對城市物 加快建設物流園區(qū)，將創(chuàng)造以杏花嶺區(qū)為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境，為通過招商引資提高經(jīng)濟發(fā)展流管理與組 - - 8 織系統(tǒng)提出了較高要求。 完善物流設施系統(tǒng) 建設物流園區(qū)，加快現(xiàn)代物流基礎設施的建設和發(fā)展，將會因不同區(qū)域的物 流園區(qū)在布局和功能上的呼應和協(xié)調，為區(qū)域物流的合理組織提供完善的基礎設施支持。 完善物流功能系統(tǒng) 由于物流園區(qū)的內(nèi)涵決定了物流園區(qū)應設置于交通運輸樞紐，因此，開發(fā)和建設物流園區(qū)，將會使 工和功能上更加完善，有利于 物流效率和企業(yè)效益的提高作用 建設物流園區(qū)，將大大改善以杏花嶺為中心的經(jīng)濟區(qū)域的社會物流環(huán)境，并通過物流園區(qū)為物流管理技術的廣泛應用創(chuàng)造依托條件的方式，提高社會物流運作的整體效率，從而促進社會經(jīng)濟結構調整和經(jīng)濟增長方式的轉變， 提高經(jīng)濟增長質量；物流園區(qū)的建設和發(fā)展將為社會物流服務與管理組織的專業(yè)化分工創(chuàng)造條件，專業(yè)化的物流企業(yè)將從中受益，從而提高物流企業(yè)的經(jīng)濟效益，為其不斷發(fā)展提供支持。 二、項目發(fā)展概況 隨著全球經(jīng)濟一體化和我國經(jīng)濟建設的長足發(fā)展，黨和國家把流通現(xiàn)代化改造和現(xiàn)代物流發(fā)展提到了國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和重要應對措施的高度，并把發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)作為 “十五 ”期間三大重點任務之一。國家相關部門出臺了一系列有利于促進流通現(xiàn)代化 - - 9 和物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策意見。特別是國家交通部多次開會和通知，要求加快現(xiàn)代物 流業(yè)的發(fā)展，加快公路主樞紐及物流園區(qū)建設。 處于中部經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。近年來，雖然通過艱苦的經(jīng)濟結構調整，經(jīng)濟運行開始步入健康穩(wěn)步發(fā)展階段，但與沿海發(fā)達地區(qū)相比還有很大的差距。所以走新型工業(yè)化和流通現(xiàn)代化的道路，加快產(chǎn)業(yè)結構和流通結構調整，加快交通資源和商貿(mào)資源整合，加快港站樞紐和物流園區(qū)基礎設施建設，實現(xiàn)大運高速公路經(jīng)濟帶中軸輻射突破性發(fā)展，即成為 市兩級政府第一位的戰(zhàn)略性任務。 建設對杏花嶺 區(qū)和 因如此，加快杏花嶺 X“物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū) ”建設，引起了市委、市政府主要領導的高度重視。 目建設的必要性 在 2006年 10月 22日舉行的 “上，省委常委、市委書記申維辰為我市現(xiàn)代物流的發(fā)展描繪了這樣一幅宏偉藍圖： 現(xiàn)代化、規(guī)范化和專業(yè)化為標準，以綜合交通運輸體系和信息網(wǎng)絡平臺為支撐，以現(xiàn)代物流企業(yè)為載體，以體制創(chuàng)新和技術裝備現(xiàn)代化為手段，構建多層次、符合市場經(jīng)濟規(guī)律的社會化、專業(yè)化現(xiàn)代物流體系，成為黃河 中游區(qū)域物流中心，在全國形成影響力和號召力。 “現(xiàn)在，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)在我市已經(jīng)占據(jù)了天時、地利、人和，而目前我市物流業(yè)仍是建設 的軟肋之一。目前， 要差距就在現(xiàn)代服務業(yè)。 ” - - 10 面對目前服務業(yè)物流發(fā)展存在的諸多問題， 十一五 ”道路貨運暨現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃中，展現(xiàn)了 年 4月，省政府出臺了關于加快服務業(yè)發(fā)展的實施意見，其中把我市建設成現(xiàn)代能源原材料物流中心被列為發(fā)展重點。 市委、市政府明確提出： “把大力發(fā)展現(xiàn)代服 務業(yè)作為 。強調現(xiàn)代物流業(yè)依托交通干線和網(wǎng)絡 ,建立以 大同和侯馬為主要節(jié)點的物流格局。 此看來，我區(qū) X“物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū) ”項目的建設 , 符合 項目的建設無論對杏花嶺區(qū)、還是對 目在行業(yè)中的地位 我省促進現(xiàn)代物流發(fā)展措施正式出臺，預計到 2010年，擬投資 360億元，打造 100多個經(jīng)濟和社會效益均佳的物流項目。本項目屬 于杏花嶺區(qū) “物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū) ”建設的項目，而 “物流 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園 區(qū) ”建設的項目已被列入 項目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、技術政策、生產(chǎn)力布局要求，項目建成后可望作為大運高速公路資源整合和經(jīng)濟帶建設的重要組成部分。 目建設的目的 本項目的建設實施為實現(xiàn) 引區(qū)內(nèi)外客商投資發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、商貿(mào)服務業(yè)和文化娛樂業(yè)，逐步把我區(qū)建成人流、物流、資金流和信息流的商貿(mào)服務大區(qū)，為我區(qū)及 目擬建的理由與重要性 2001年，根據(jù) 十一 ”計劃，省交通廳 - - 11 在 十五 ”規(guī)劃中提出了實施 “3216”工程的戰(zhàn)略目標，其中的 “2”即建設物流基礎設施和信息網(wǎng)絡兩個平臺； “6”即建設高速公路網(wǎng)、客貨場站網(wǎng)、快速客運網(wǎng)、物流配送網(wǎng)、汽車維修網(wǎng)、信息服務網(wǎng)六個網(wǎng)絡。 2002年 7月，根據(jù)省委、省政府構建大運高速公路經(jīng)濟開發(fā)帶 ,次（晉中）經(jīng)濟一體化發(fā)展和 合 代物流模式的創(chuàng)新發(fā)展需要，吸取各省市公路主樞紐建設的經(jīng)驗和教訓，針對原 運系統(tǒng)是根據(jù) 20世紀 90年代中期 平及公路貨運功能存在著：建設規(guī)模太小、功能單一、低水平重復建設、場站布局和功能已不能適應目前社會經(jīng)濟、城市建設、現(xiàn)代交通、現(xiàn)代物流發(fā)展需要等問題，提出了規(guī)劃調整意見。將原規(guī)劃的三營盤、賈家莊、東社、剪子灣、陽曲五個貨運站布局調整為松莊、小王村、 X、西北環(huán)等六個貨運市場暨物流中心。 杏花嶺區(qū)委、區(qū)政府在 2004年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告中指出：無論從公路貨運現(xiàn)代化站場的籌劃，還是物流基礎設施的建設計劃，都已在省、市、區(qū)各級政府戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃之中。在省市全局發(fā)展的環(huán)節(jié)中，我區(qū)的 “物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū) ”項目已被市政府列入重要議事日程。 目建設的可行性 “地處城鄉(xiāng)結合部，地域廣闊，自然環(huán)境較好，空氣清新，無污染。幾乎無居民區(qū)和村落，有利于整體規(guī)劃布局開發(fā)。 環(huán)城高速公路 - - 12 南側，東鄰大運高速公路經(jīng)濟開發(fā)帶，南接市區(qū)道路網(wǎng)絡，西靠太鐵運輸專用貨場。杏花嶺區(qū)政府已完成 “接通 通我區(qū)北部東出口，形成環(huán)城交通網(wǎng) ”項目建設。交通條件交通網(wǎng)絡的形成為本項目建設奠定了硬件基礎。 保及社會效益 顯著：倉儲物流業(yè)屬于低污染或無污染行業(yè)，投入少，見效快，經(jīng)濟效益高。 鳥瞰 于 此規(guī)劃發(fā)展倉儲物流園區(qū)，不僅符合 增加大量的就業(yè)機會，而且也不會對 家中部崛起戰(zhàn)略和部分縣區(qū)享受“西部開發(fā) ”相關政策扶持， 家統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調發(fā)展，中部地區(qū)將逐漸形成享受西部和東北老工業(yè)基地相同或相近的政策待遇。改變中部地區(qū)處于政策 “邊緣區(qū) ”的不利局面，有利于 揮 比較優(yōu)勢，積極向國家爭取實質性政策和項目支持，實現(xiàn)加速發(fā)展。 使城市功能不斷加強，城市品味進一步提高，城市輻射功能也逐步加大。都將為 造一個千載難逢的發(fā)展機遇，這對我公司將承建的 “同樣提供了不可多得的發(fā)展先機。 目規(guī)劃建設的指導思想 以黨的十七精神為指導，依國家 “十一 ”計劃為框架，按照 十一五 ”發(fā)展規(guī)劃 以 “資源型 ”物流為核心，加速發(fā)展區(qū)域基本物流業(yè)態(tài)，形成溝通城鄉(xiāng)、有利區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)代物流服務體系；按照 、市政府 “大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè) ”作為 - - 13 建設創(chuàng)新型城市的戰(zhàn)略要求，以加快建設促進發(fā)展為主題，以提高效率與效益及優(yōu)化環(huán)境為目標，努力構建貨運物流和倉儲網(wǎng)絡體系。 目規(guī)劃建設的原則 堅持貨運主樞紐功能與物流園區(qū)功能相結合，相互依托、相互促進，提高效益；堅持立足近期，著眼長遠相結合，與時俱進，適度超前，留有余地；堅持政府規(guī)劃、政策指導、行業(yè)管理、企業(yè)主體、市場運作相結合，注重經(jīng)濟效益和社會效益；堅持園區(qū)基礎設施建設與生態(tài)環(huán)境建設相結合，綠化園區(qū)、美化環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)園區(qū)。 目建設選址 經(jīng)多次深入現(xiàn) 場勘察比選，最終選定在杏花嶺區(qū)中澗河鄉(xiāng) 體位置是 速公路 子村以西的地塊。園區(qū)選址東鄰大運高速公路經(jīng)濟開發(fā)帶，可輻射陽泉、石家莊；南接市區(qū)道路網(wǎng)絡，可直至臨汾、運城；西靠太鐵北站運輸專用貨場，可連接我國西部地區(qū)；北可連接忻州、大同。園區(qū)選址又緊鄰太鋼集團有限公司和 外附近有 6條公交路線通過。在此規(guī)劃建設 流、資金流、信息流的高效合理流動，有利于拓展大運經(jīng)濟帶的構建，促進多式聯(lián)運和綜合運輸體系的形成，有利于整合杏花 嶺區(qū)經(jīng)濟資源并拉動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 劃總用地 合 97畝。凈用地 65畝。 其中：建筑占地面積 20畝，停車場占地 10畝，平面堆場占地 15 - - 14 畝，場區(qū)道路占地 10畝，場地綠化占地 10畝。園區(qū)建設估算投資9400萬元。資金來源為：政府投資 3000萬元，企業(yè)投資 3400萬元，銀行貸款 3000萬元。 25600平方米。其中： 辦公、管理、展銷中心 建筑面積 6700平方米，倉儲、配送中心建筑面積 9400平方米，調度中 心建筑面積 800平方米，產(chǎn)品加工中心建筑面積 3800平方米，檢驗中心建筑面積 1200平方米，公寓建筑面積 2500平方米，后勤 服務中心建筑面積 850平方米， 公廁建筑面積 290平方米 。 其它配套設施建筑面積 1100平方米。 儲區(qū)、貨物配送處置區(qū)、綜合服務區(qū)三大區(qū)域。其中倉儲區(qū)又分為工業(yè)生產(chǎn)資料倉儲區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品倉儲區(qū)。 項目作為我區(qū)現(xiàn)代物流基礎設施平臺和信息網(wǎng)絡平臺項目，其建設將對杏花嶺區(qū)以及 具有舉足輕重的作用。 計產(chǎn)品生命周期及可經(jīng)營承包責任制時間。預計二期工程竣工后的 2010年可實現(xiàn)營業(yè)收入 2182萬元，上繳國家稅收 400多萬元。預計正常營業(yè)情況下， 9400余萬元的投資回收期限為 9年。 第 三 章 投資估算與資金籌措 一、投資估算編制說明 本估算為鮮活農(nóng)產(chǎn)品物流中心的投資估算。共用地面積 用地面積 建筑面積 25540。 - - 15 1、本工程的方案設計圖紙及方案設計說明。 2、 三年。 3、 量定額二五年 4、 5、民用建筑可行研究與投資估算快速報價。 6、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)。 7、建筑物均按節(jié)能建筑考慮。 8、本估算未含征地費投資在內(nèi)。 二、投資估算，見下表 投 資 估 算 序號 工程費用名稱 取費基數(shù) 工程造價 （萬元） 備 注 一、 工程費用 1 辦公管理展銷中心 F=6700m (1) 地基處理 6700m 80 元 / m (2) 土 建 6700m 1350 元 / m (3) 商 品 砼 6700m 140 元 / m (4) 商品構件 6700m 80 元 / m (5) 室內(nèi)外裝 飾 6700m 400 元 / m (6) 給 排 水 6700m 40 元 / m (7) 消 防 6700m 60 元 / m (8) 暖 通 6700m 60 元 / m - - 16 (9) 電照電力 6700m 200 元 / m (10) 弱 電 6700m 80 元 / m (11) 電 梯 1 部 25 萬元 /部 小 計 / m 2 倉儲配送 中心 F=9400m (1) 地基處理 9400m 50 元 / m (2) 土 建 9400m 1300 元 / m (3) 商 品 砼 9400m 120 元 / m (4) 商品構件 9400m 80 元 / m (5) 室內(nèi)外裝 飾 9400m 180 元 / m (6) 給 排 水 9400m 50 元 / m (7) 消 防 9400m 80 元 / m (8) 暖 通 9400m 100 元 / m (9) 電照電力 9400m 180 元 / m (10) 弱 電 9400m 60 元 / m 小 計 2068 2200 元 / m 3 調度中心 F=800m (1) 地基處理 800m 80 元 / m (2) 土 建 800m 1180 元 / m (3) 商 品 砼 800m 140 元 / m - - 17 (4) 商品構件 800m 60 元 / m (5) 室內(nèi)外裝 飾 800m 180 元 / m (6) 給 排 水 800m 40 元 / m (7) 消 防 800m 40 元 / m (8) 采 暖 800m 60 元 / m (9) 電照電力 800m 180 元 / m (10) 弱 電 800m 50 元 / m 小 計 010 元 / m 4 產(chǎn)品加工 中心 F=3800m (1) 地基處理 3800m 80 元 / m (2) 土 建 3800m 1400 元 / m (3) 商 品 砼 3800m 140 元 / m (4) 商品構件 3800m 60 元 / m (5) 室內(nèi)外裝 飾 3800m 280 元 / m (6) 給 排 水 3800m 100 元 / m (7) 消 防 3800m 40 元 / m (8) 采 暖 3800m 70 元 / m (9) 電照電力 3800m 200 元 / m (10) 弱 電 3800m 60 元 / m 小 計 430 元 / m - - 18 5 檢驗中心 F=1200m (1) 地基處理 1200m 80 元 / m (2) 土 建 1200m 1300 元 / m (3) 商 品 砼 1200m 140 元 / m (4) 商品構件 1200m 80 元 / m (5) 室內(nèi)外裝 飾 1200m 350 元 / m (6) 給 排 水 1200m 60 元 / m (7) 消 防 1200m 40 元 / m (8) 采 暖 1200m 60 元 / m (9) 電照電力 1200m 200 元 / m (10) 弱 電 1200m 60 元 / m 小 計 370 元 / m 6 公寓 F=2500m (1) 地基處理 2500m 80 元 / m (2) 土 建 2500m 1150 元 / m (3) 商 品 砼 2500m 140 元 / m (4) 商品構件 2500m 80 元 / m (5) 室內(nèi)外裝 飾 2500m 280 元 / m (6) 給 排 水 2500m 40 元 / m (7) 消 防 2500m 20 元 / m - - 19 (8) 采 暖 2500m 60 元 / m (9) 電照電力 2500m 180 元 / m (10) 弱 電 2500m 50 元 / m 小 計 080 元 / m 7 后勤服務 F=850m (1) 地基處理 850m 60 元 / m (2) 土 建 850m 1050 元 / m (3) 商 品 砼 850m 140 元 / m (4) 商品構件 850m 80 元 / m (5) 室內(nèi)外裝 飾 850m 180 元 / m (6) 給 排 水 850m 20 元 / m (7) 消 防 850m 15 元 / m (8) 采 暖 850m 50 元 / m (9) 電照電力 850m 160 元 / m 小 計 / m 8 公廁 F=290m (1) 土 建 290m 1400 元 / m (2) 給 排 水 290m 80 元 / m (3) 采 暖 290m 50 元 / m (4) 電照電力 290m 120 元 / m - - 20 小 計 650 元 / m 9 室外總圖 (1) 道路硬化 (2) 綠化 (3) 雕塑小品 (4) 室外土方 (5) 室外構筑 物 (6) 室外管網(wǎng) (7) 室外供電 線路 (8) 場區(qū)照明 (9) 鍋爐工藝 (10) 冷凍站工 藝 (11) 水泵房工 藝 (12) 供電設備 小 計 工程費用 合計 二、 二類費用 部分 序號 費用名稱 取費基數(shù) 取費系數(shù) 取費值（萬元） 1、 建設單位管理經(jīng)費 元 、 地基勘探 費 元 - - 21 3、 可研編制 費 元 、 研究試驗 費 、 工程設計 費 、 施工圖預 算費 元 10% 、 工程監(jiān)理費 元 、 建設單位臨 時設施費 元 、 人防工程易 地建設費 25540m 40 元 / m 0、 城市基礎設 施配套費 25540m 30 元 / m 1、 水增容費 200T/日 3200 元 /T 2、 城市消防設 施配套費 25540m 4 元 / m 3、 施工圖審 查費 3%+10% 4、 招標代理 費 元 3 類費用 合計 、 其它費用 工程預備 費 （ 8% 程估算 投資額 項目預計投資估算為 元。其中：政府投資部分為 - - 22 3000 萬元，企業(yè)自籌資金 元，銀行貸款 3000 萬元。 三、 資金籌措 政 府投資：主要是申請政府扶持性資金。 企業(yè)自籌：主要靠企業(yè)內(nèi)部籌集資金。 銀行貸款：以企業(yè)自有產(chǎn)權進行抵押取得貸款。 第 四 章 項目實施進度安排 一、 項目實施階段 安排 本項目建設總工期初擬為三年； 2008 年 11 月編制上報可行研究報告，申請、落實資金； 2009 年 5 月進行初步項目設計 ; 2009 年 6 月進行施工圖設計； 2009 年 9 月 2010 年 9 月一期工程竣工驗收，并投入運營； 2010 年 9 月 2011 年 9 月二期工程竣工驗收，并投入運營。 二、 項目實施費用 預計 一期工程： 6100 萬元。 二期工程： 3000 萬元。 第 五 章 園區(qū)建設項目實施建議 一、 對園區(qū)建設項目的實施提供宏觀環(huán)境支持 物流園區(qū)是現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，由于其具備物流產(chǎn)業(yè)及由物流產(chǎn)業(yè)帶動的相關產(chǎn)業(yè)的培育、開發(fā)等多種功能，對提高 - - 23 城市經(jīng)濟運行效率及城市在經(jīng)濟區(qū)域的地位和作用具有積極的意義，從綜合開發(fā)的角度，其發(fā)展前景十分看好，這也是各地積極創(chuàng)辦園區(qū)發(fā)展物流業(yè)的原因所在。 但是，園區(qū)的發(fā)展必須建立在良好的宏觀發(fā)展環(huán)境的基礎上，歐美及日本的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗已充分證明發(fā)展環(huán)境的重要性，因此，要加快現(xiàn)代物流的發(fā)展步伐和提高發(fā)展水平，必須為物流園區(qū)建設 項目的實施提供政策、投融資、市場培育和各個相關管理部門的管理協(xié)調等宏觀發(fā)展環(huán)境。 二、 明確物流園區(qū)在物流開發(fā)和發(fā)展中的地位 物流園區(qū)作為物流發(fā)展的基礎設施項目，得到了政府部門的重視，這是其快速發(fā)展所必須的基本條件。由于基礎設施項目在拉動經(jīng)濟發(fā)展、改善經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。培育新的經(jīng)濟增長點和調整經(jīng)濟結構等方面具有重要作用和意義，物流園區(qū)的建設也得到了潛在的適宜園區(qū)選址所在地相關政府部 門 和企業(yè)的重視，積極爭取園區(qū)項目的現(xiàn)象在許多地區(qū)均不同程度地存在。 因此，為加快 杏花嶺區(qū) X 物流園區(qū)建設項目 的建設和發(fā)展， X 市以及 X 省 相關政府部門應在 X 市物流發(fā)展的全局高度，盡快明確杏花嶺區(qū) X 物流園區(qū)建設項目 在 X 現(xiàn)代物流開發(fā)和發(fā)展中的地位。 明確定位 由于物流園區(qū)是一種建設規(guī)模巨大和服務功能齊全的現(xiàn)代物流基礎設施，且兼具有經(jīng)濟開發(fā)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展功能，因此，物流園區(qū)只應在重要的產(chǎn)業(yè)基地、運輸樞紐存在，應認真吸取部 - - 24 分城市僅僅將物流園區(qū)作為物流經(jīng)營項目進行發(fā)展而無法取得預期效益的教訓，從經(jīng)濟總體發(fā)展和創(chuàng)造 良好的物流及依托物流效率發(fā)展的工業(yè)及商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的高度，考慮物流園區(qū)的發(fā)展，不能僅僅希望直接從物流園區(qū)自身的經(jīng)營中獲取利益，而應從“轉 移獲利”的角度，獲取經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境改善條件下的整體經(jīng)濟利益，即可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展效益。 三、 抓緊落實園區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策及運作保障 物流園區(qū)發(fā)展的優(yōu)惠政策和運作保障政策，是加快園區(qū)建設步伐的必要條件，特別是對處于發(fā)展初期的缺乏廣泛的市場基礎的新興產(chǎn)業(yè)的基礎設施項目，更需要政府在土地。稅收和投融資及企業(yè)經(jīng)營運作等方面的政策傾斜、扶持和保障。 在政策上保障和支持物流基礎設施的建設 提供優(yōu)惠政策，鼓勵社會投資建設并經(jīng)營物流基礎設施，主要表現(xiàn)為政府通過土地、稅收等優(yōu)惠政策，鼓勵對物流園區(qū)基礎設施的投入； 政府應積極 支持與物流園區(qū)發(fā)展有關的研究、開發(fā)活動； 逐步放寬對園區(qū)物流基礎設施建設規(guī)模審批的限制，以利于最大限度地增加信貸資金供應量，緩解物流基礎設施建設的資金約束； 建議積極爭取以立法的形式，給予民間資本應有的法律地位和通暢的進入園區(qū)的渠道，并保障其合法收益。 - - 25 鼓勵各類投資主體參與園區(qū)物流基礎設施的建設 通過改革建立責、權、利明確，投資主體法人化的物流園區(qū)發(fā)展投資體制，提高物流園區(qū)物流基礎設施項目的投資效益、實現(xiàn)物流園區(qū)的良性循環(huán)發(fā)展； 建立物流基礎設施建設投資的綜合補償機制 政府應將園區(qū)內(nèi)經(jīng)營效益較好 的由政府投資獲得的物流設施及相關項目的經(jīng)營收益，補償給新的物流設施投資企業(yè)，以彌補后續(xù)企業(yè)進入后的土地升值損失。 為園區(qū)物流服務及管理企業(yè)提供運作支持 基礎設施的企業(yè)化運作是一種趨勢，對提高建設效率、增強融資能力、解決政企分開等問題均具有明顯好處。解決好企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營的授權和企業(yè)注冊所需要的政策及法律條件問題，為企業(yè)的發(fā)展鋪平道路，并設法加快企業(yè)組建的步伐； 建立起一套既符合企業(yè)發(fā)展政策和方向，又能為企業(yè)和職工所接受的社會保障體系及相關制度； 政府應給予企業(yè)在上市。融資等方面的政策支持和傾斜，使其能在 正常運作的情況下順利獲得所需資金。 四、 引導和培育市場需求 提高物流企業(yè)的經(jīng)營管理水平 物流服務市場建設不僅僅取決于物流服務的需求，在一定程度上，物流服務環(huán)境的 建設是重要因素。因此，必須大力發(fā)展各種服務業(yè)態(tài)和服務類型的專業(yè)化物流服務企業(yè)，并促進其上規(guī) - - 26 模。上水平。上檔次，同時能提供工業(yè)、商業(yè)企業(yè)所需的規(guī)?；途W(wǎng)絡化物流組織和服務。 五、建 立科學的園區(qū)建設發(fā)展機制 由于物流園區(qū)的建設是一項時間跨度較大和功能逐步健全的綜合性開發(fā)項目，因此，園區(qū)的管理者和開發(fā)經(jīng)營者必須通過科學的規(guī)劃和管理，建立適合園區(qū)近期及長遠 發(fā)展的運作機制。 第六 章 杏花嶺區(qū) X 物流園區(qū) 運作 系統(tǒng)設計 一、 運作系統(tǒng)框架 杏花嶺區(qū) 運作系統(tǒng)是指按照園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃方案和資源整合要求，為實現(xiàn)園區(qū)發(fā)展目標而設立的園區(qū)建設 、 經(jīng)營 、 理系統(tǒng)，以使園區(qū)在此系統(tǒng)的運作實施與政策措施保障下順利和健康發(fā)展。 1 1 運作系統(tǒng)功能 根據(jù)杏花嶺區(qū) 區(qū)運作系統(tǒng)應具備政策制定、招商引資、環(huán)境維護與管理和示范項目的建設與運營等 4個方面。 政策制定 物流園區(qū)的運作系統(tǒng)具備政策制定功能，是指園區(qū)在建設管理機構的設置上，擁有相應的政 策權力，以及能及時正確處理園區(qū)發(fā)展過程中遇到的 管理 問題。 - - 27 招商引資 園區(qū)發(fā)展的規(guī)模和功能的齊全性，以及園區(qū)經(jīng)濟開發(fā)與影響的廣泛性，共同決定了物流園區(qū)的建設不是單靠政府部 門 和園區(qū)管理及開發(fā)企業(yè)的能力所解決的，必須保證園區(qū)的管理者及開發(fā)企業(yè)在運作上具有招商引資功能，要能通過高效和得力的招商引資運作，加快物流園區(qū)的建設和發(fā)展。 環(huán)境維護與管理 從經(jīng)濟開發(fā)性質的園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗可以看出，園區(qū)的發(fā)展環(huán)境和管理水平，對其開發(fā)效果和發(fā)展水平具有重要影響。因此，為加快 杏花嶺區(qū) 流園區(qū)的發(fā)展，園區(qū)的建設、經(jīng)營與管 理運作系統(tǒng)必須具有對園區(qū)的發(fā)展提供優(yōu)惠政策、經(jīng)濟發(fā)展、物流業(yè)務發(fā)展、物流基礎設施建設、物流經(jīng)營活動開展等的環(huán)境支持，并能通過有效的管理，使園區(qū)的發(fā)展具有可持續(xù)性。 示范項目的建設與運營 物流園區(qū)在我 市 現(xiàn)代物流發(fā)展處于初期階段，需要不斷培育物流服務市場，需要改善物流發(fā)展環(huán)境和運作效率，需要具有現(xiàn)代物流運作特點的企業(yè)逐步成長，設立園區(qū)決不是圈一塊地就能解決問題的。因此，園區(qū)必須具備啟動性示范項目的