廣場可行性研究報告

1 場可行性研究報告 本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證 *廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是： 項目有關經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于 X 市國土房管局；建 安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與 X 市建設委員會公布的 X 市正在建設和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。 總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由 X 市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴謹測算得 出。 本開發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前 X 市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。 第一章 X 市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 1 1X 市經(jīng)濟社會發(fā)展概況 X 市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。 X 市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。 X 市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵 東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開放以前， X 市經(jīng)濟基礎相當薄弱，直到 1979 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 元，工 2 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為 元。改革開發(fā)以后，特別是 1988 年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。 20 多年來， X 市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。 X 已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 2002 年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生 產(chǎn)總值 元，比 1990 年增長 ， 12年翻了三番多，年均增長 2003 年行政區(qū)劃調(diào)整后， X 市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積 11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94 平方公里。按 X 市統(tǒng)計年鑒口徑， 2002 年底， X 市總?cè)丝跒?，其中戶籍人口（常住人口） 人，外來人口（暫住人口） 人。全市現(xiàn)有 78 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 10 個街道辦事處， 1066 個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 區(qū)。 X 市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積 方公里，；惠陽區(qū)土地總面積 方公里，總?cè)丝?。 1 2X 市經(jīng)濟社會發(fā)展歷程與特點 縱觀 X 市近二十幾年的社會經(jīng)濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988 年，第二個階段是 1989 1993 年，第三個階段是 1994 年到現(xiàn)在。第一階段， 1978 年到 1988 年是 X 市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 X 市的經(jīng)濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多， 均增長 1988年達到 元；人口年均增長 1988 年達到 人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長 1988 年達到 方公里；地方財政收入年均增長 1988 元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 1988 年達到 元；人均 1988 年達到 1526 元；三次產(chǎn)業(yè)比重從 1978 年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到 1988 年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小， X 市還沒有完成從 農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間， X 市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小， X 市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 3 1989 1993 年是 X 市經(jīng)濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟社會各項指標都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展， 均增長 地方財政收入年均增長 實際利用外資年均增長 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長 外貿(mào)出口總額年均增長 人均 均增長 從 1989 年到 1993 年， X 市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當時的 X 是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使 X 市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起 X 市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在 X 進行談判的啟動和終止。這些事件對 X 的經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺， X 市的經(jīng)濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。 1994 年至今，是 X 市經(jīng)濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段， X 市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 地方財政收入年均增長 實際利用外資年均增長 外貿(mào)出口總額年均增長 工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 人均 均增長 這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000 到 1500億元的建設資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應 將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個 X 市的跨越式發(fā)展提供契機。 1 3X 市的區(qū)位條件 X 市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際大都市香港。 X 市區(qū)西距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320 公里，南與深圳市相隔 80 公里， X 市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47 海里。 良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水 樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到 2000 年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香 4 港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。 根據(jù)有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加 制造業(yè)外資投入金額增加 服務業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 服務業(yè)外資投入的金額就增加 進入新的世紀， X 的區(qū)位條件將的重大的改變。 簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。 X 作為珠三角城市重要的一員，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。 1 4 南海石化項目和大亞灣經(jīng) 濟區(qū)的建設 落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資 43 億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。項目采用世界先進的石油化工技術(shù)，年產(chǎn) 80 萬噸乙烯，進而衍生出 230 多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達 17 億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應為 1:50。該項目已于 2002 年11 月奠基，目前正在進行 80 萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到 2005 年正式建成投產(chǎn)。 未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間， X 正 積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶 X，使 X 成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。 大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，陸域面積 方公里，海域面積 488 平方公里，海岸線 52 公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網(wǎng)絡，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球 500 5 強跨國公司 之一，擁有先進的管理和技術(shù)設備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。 大亞灣東部的稔平半島，土地面積 740 平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工 業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注。 1 5X 市在珠三角的地位和作用 目前， X 是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。惠陽市改市劃區(qū)，拓展了 X 中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現(xiàn)了 X 從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設中的中海殼牌南海石化項目將給 X 市經(jīng)濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動 長產(chǎn)業(yè)鏈，使 X 成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變 X 在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛， 為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業(yè)支撐。 同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使 X 產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動 X 市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設， X 市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。 第二章 項目概括 2 1 研究基礎 用地單位： X 市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商： X 市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 用地性質(zhì)：商住樓（高 尚住宅） 項目名稱： *廣場 用地位置： X 市江北 27 號小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2 1 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1國土證：惠府國用（ 2003）字第號 惠府國用（ 2003）字第 惠府國用（ 2003）字第 惠府國用（ 2003）字第 2建設用地規(guī)劃許可證： X 市規(guī)字第 337 號（一期） 3商品房預售許可證： X 房預許（ 2002） 42 號（一期） 2 1 2 項目經(jīng)濟技術(shù)指標和有關參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 方米，已開發(fā) 40%。 本項目經(jīng)濟技術(shù)指標和有關參數(shù)： 總用地面積： 方米 總建筑面積： 250000 平方米 公共占地： 10535 平方米 園林占地： 18500 平方米 銷售收入： 56167 萬元 開發(fā)總投資： 41504 萬元；其中： 1土地開發(fā)費： 4000 萬元； 2土建、建安設計工程費： 28752 萬元； 3應繳各種稅費： 2500 萬元； 7 4營業(yè)稅： 2000 萬元； 5各類配套工程費： 532 萬元； 6供水增容費： 120 萬元； 7報建手續(xù)費： 600 萬元； 8不可預見費： 500 萬元； 9投資利息： 2000 萬元； 10其他費用： 500 萬元。 2 2 研究過程 2 2 1 研究目的 項目可行性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù) X 房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟評估 ，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對 *廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 2 2 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標， X 市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究 人員、資深建筑師、投資預算人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。 2 2 3 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復雜，總體上來看，我們依據(jù)預期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括： 8 a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各 種對項目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預計投資進度； f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項 目的開發(fā)可行性作出判斷。 2 2 4 研究方法 為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對需求，在 用分級多層原則訪問 500 個家庭，并在此基礎上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調(diào)查。二是專家研討會。邀請營銷、估價、工程、建筑、預算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計算機模擬運算。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。 2 3 項目背景 “ *廣場 ” 位于 X 市江北 27 號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通 X 火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是 X 市走向二十一世紀，形成大 X 城市的關鍵城區(qū)，也是 X 近年城市開發(fā)建設的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源，政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。 2 3 1 發(fā)展商簡介 X 市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2002 年 12 月，前身為 X 市 *經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務，是集土地、房屋開發(fā)和房 屋經(jīng)營服務 9 為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2 3 2 項目概括 “ *廣場 ” 是由 X 市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的 X 市江北 27 號小區(qū)是 X 市新城區(qū)的核心地帶?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是 X 中高收入人士及港澳同胞。 2 3 3 項目 總體布局 *廣場總占地面積約 方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設一形象入口；西面是 64M 寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為 區(qū)設主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。 2 3 4 交通組織 從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干 道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設置要求。 2 3 5 建筑功能 項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建設二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建設二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?1100 戶，可居住人口 3800 人。 2 3 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。 10 2 3 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 2 4 區(qū)域特點 本可行性研究針對 *廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。從整體項目來看， *廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。 2 4 1 基本描述 本項目地塊位于 X 江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上 通廣州，下連汕頭。 廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是 X 城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車道，并已于二 00 三年拓寬為 X 市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為 X 大道。 2 4 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強化各自的特色。考慮到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階 梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關系，塑造獨特的社區(qū)風貌。 2 4 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連 X 大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。 11 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用 地分成若干街道，但未見明顯的主從關系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬 36 米路改為24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。 區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 區(qū)內(nèi)還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。 按照有關規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。 2 4 4 公共設施配置 社區(qū)學校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學生 600 人，建筑面積 2500 平方米。 文化設施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、 X 市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。 體育設施：中心區(qū)規(guī) 劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。 商業(yè)服務設施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務設施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設施。 該地塊南面為 X 市江北占地 8 萬平方米的公園。 2 4 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎上尋求一種環(huán)境的共性。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特 征。 12 第三章 X 市商品房需求狀況 3 1X 市基本情況 X 市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。全市面積11158 萬平方公里，是省級歷史文化 名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 人， 2002 年第五次人口普查時人口密度 215人 于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?人，其中常住人口 ，暫住人口 人。 2003 年全市工農(nóng)業(yè) 總產(chǎn)值為 1192 億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值 994 億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 650 億元，比上年增長 15，實現(xiàn)利稅總額 52 億元。 2003 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約 700 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15、 57、 28，根據(jù) “ 配第 ， X 市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的 21 個市中排名第七位，分別相當于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的 ，在全省屬中上等水平。 外貿(mào)進出口總額 90 億美元，約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 144。 3 2 住宅建設和消費 截止 2003 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 元，交易面積 易金額 元，交易宗數(shù) 1148 宗。全年房地產(chǎn)施工面積 工面積 售面積 售金額 元，個人購買商品房面積比重為 個人購買住宅比重為 這表明， X 市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消 費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量。現(xiàn)全市住宅使用面積共有429 萬 住人口 427 萬，人均居住面積為 15.3 。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi) X 市人均住房面積要達到 30 35 宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為X 房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。 13 3 3 商品房需求主要指標 *廣場主要面對 X 市區(qū)居民， X 市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下： 市區(qū)人口約 92 萬， 28 萬個家庭。 人均 元，全省排 7 位（ 2003 年） 人均儲蓄存款 元，戶均月收入 4750 元 人均居住面積 方米 空置住房總面積 18 萬平方米 商品房交易率 59（ 2003 年） 市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。 3 4 商品房需求祈求 3 4 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2003 年 6 月在 X 進行的一次抽樣調(diào)查（ X 市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明， X 市民購買商品房的基本特點是： 一次性投資額度為 13 萬元。 低端需求戶（接受商品房價格為 1500 2000 元平方米者）收入 4130元，需求房屋面積均值為 11341的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。 高端需求戶（ 2000 2500 元平方米）收入 4541 元，需求房屋面積均值為 122 平方米。 22的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。 有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。 3 4 2 商品房為 X 居民主要的消費支出 隨著全省實物分房的 終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。近兩年來 X 經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房 14 地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗為可能。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 3 4 3 接受 商品房的平均價格為 1805 元平方米 從對消費者購買力的分析來看， X 居民已具有相當?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查， X 市民能夠接受的商品房平均價格為 1805元平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。 3 4 4 主流消費面積在 100 平方米以上 消費 者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。 3 5 X 居民對商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高， X 居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領人士，這方面的祈求更強烈。 3 5 1 對住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認為最重要，認同比例達 68，其次是小 區(qū)綠化環(huán)境，認同率達 61，再次是地理位置，認同比例達 如圖 2 所示。 3 5 2 對小區(qū)配套設施要求 數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖 3 所示。 15 第四章 X 市商品房供給狀況 4 1 商品房供給總量及特點 X 房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售 面積 平方米 ,其中售給個人 平方米，二 00 三年，商品房銷售面積 平方米。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的 1300多家，演變到目前的 70 多家，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務競爭演進。 各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物 業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平， 水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費的一個個小高潮。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為 85 萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設計失當、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。 4 2X 市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動 一大批相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關產(chǎn)業(yè)的助動器。 X 市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設部也先后出臺了相應的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。 X 市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共 16 同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。 X 市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢： （ 1） 在政府 鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。國家為鼓勵消費，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導人們加大消費量，擴大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。加之國家加快房改進程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費。 X 市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。 （ 2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭 ，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務實，競爭不僅在戶型設計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。 （ 3） 伴隨南海石化項目的啟動及 X 一系列集團公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進一步刺激 X 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 X 作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)濟建設發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā) 展機會。 （ 4） 隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機會。 在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。 第五章 個案分析 5 1 總體供給狀況 X 市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設、管理服務等方面都 投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應情況呈供 17 大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。 5 2 本類項目的個案分析 根據(jù)項目的可比性原則，我們選取 X 市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 *廣場的主要競爭者進行對比和研究。 5 2 1 地理位置 從地理位置來看，碧水灣和君華府 均座落于江北新城，交通較為便利。 5 2 2 樓盤建設 以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過 18 萬平方米，而君華府占地面積為 平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。 5 2 3 銷售情況 君華府于 2003 年 5 月開盤，已售出 45；碧水灣自 2003 年 10 月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價來看，君華府售價在 2300 元 上，均價為 2850 元水灣均價為 2300 元 付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 在這兩個樓盤當中，會所中以健身健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。 具體如下表： 會所項目配置 樓 18 盤 會所 君華府 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳 碧水灣 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場 5 2 4 各樓盤銷售策略 在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對象為 X 地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。 5 2 5 小結(jié) 君華 府、碧水灣優(yōu)劣勢對比： 君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設計合理 3） 配套設施完善 劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。 碧水灣： 優(yōu)勢： 1） 發(fā)展商信譽好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設計水平高 19 第六章 項目評估 6 1 項目概括 *廣場 X 新城江北 27 號小區(qū)，占地面積 方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成 40%。 6 2 項目優(yōu)勢 （ 1） 本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽 良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設 *廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎。 （ 2） *廣場住宅區(qū)的建設目標是建設一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到 高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項目在 X 的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。 （ 4） 本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。 （ 5） 本項目正南位置為政府擬建的 80000 平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在 *廣場的們在享受生活便利的同時又可安 享生活的悠閑。 （ 6） 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。 （ 7） 本項目座落在 X 新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。 20 （ 8） 南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， *廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必 將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。 6 3 項目劣勢 （ 1） 因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應； （ 2） 隨著 X 由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務相對薄弱。 因 *廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服 務的薄弱。 第七章 市場容量估算 7 1 總體定位 依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是： *廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念。 *廣場為 X 居民提供超前的生活空間和居住理想。 *廣場的賣點在于人文關懷和優(yōu)良服務 7 2 目標客戶 根據(jù)本項目的市場定位，結(jié)合 *廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標客戶確定為： X 市有一定基礎的中高 收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在 X 置業(yè)的香港同胞。 這些目標客戶具備如下特征： 收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在 4000 元以上），尤其是個體私營企業(yè)主 21 對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活 年齡在 30 50 歲之間，已有一定的事業(yè)基礎 文化程度較高，對居住有自己的品味要求 兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員 二次置業(yè)人士 7 3 銷售價格測算 本項目均價定為 2300 元 /平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價 2800 元平方米。同時調(diào)查表明，在設定類似于 *廣場產(chǎn)品后，消費者能夠接近的平均價格為 2507 元，如下圖。 7 4 市場容量 估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設定以下指標作為推斷市場容量的基礎，同時統(tǒng)計結(jié)果附后。 近一兩年有購買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為 17； 對住宅環(huán)境持“十 分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的 21； 接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 37； 能夠接受商品房價格區(qū)間在 2000 元平方米以上的。 調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 53。如果以 家庭計算，哪么， *廣場的市場容量為：符合 1 和 2 者為 28 萬 17 21 9996 個家庭 符合 1 和 3 者為 28 萬 17 37 17612個家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬 17 53 25228個家庭 符合上述四個條件者則為 28 萬 17 21 37 53 1960 個家庭 22 根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應進一步修正，市場容量為 1960 588 個家庭 另一方面，按照建設規(guī)劃， *廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。 第八章 初步成本分析 本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟指標、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應繳納之稅費、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公 建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進行了有關的商榷，最后得以確認。 本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā) C 區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應的開發(fā)策略。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公建配套設施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。 根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結(jié)合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標準，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。 8 1 項目基本裝修標準 建筑用料說明： 1屋面 平屋面、坡頂蓋。 2墻體 外墻磚或高級涂料。 3外門窗 低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 4內(nèi)門窗 預留。 5地面做法 30 厚 1： 3 水泥沙漿抹平（待二次裝修）。 8 3 土地成本 本項目土地成本的總額為 4000 萬元。 按總建筑面積 方米進行分攤，單方成本為 807 元平方米。 23 8 4 建安成本 本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設備安裝工程費）總額為28752 萬元。 按總建筑面積 250000 平方米進行分攤，單方成本為 1150 元平方米。 8 5 應繳各種稅費 本項目應繳各種稅費總額為 2500 萬元，單方成本為 100 元平方米。 本項目開發(fā)期應繳納稅費包括： 土地使用稅 投資方向調(diào)節(jié)稅 配套設施建設費 設備及消防供電用電負荷費 供水管、網(wǎng)補償費 預算定額管理費 建筑工程監(jiān)理費 建設工程質(zhì)量監(jiān)督費 建設工程質(zhì)量監(jiān)督費檢驗費 建設工程安全監(jiān)督費 報建費、建筑許可證費 新型墻體材料保證金 其它稅、費 8 6 營業(yè)稅 本項 目營業(yè)稅為 2000 萬元，單方成本為 80 元平方米。 8 7 各類配套工程費 本項目各類配套工程費為 532 萬元，單方成本為 平方米