土地評(píng)估所業(yè)務(wù)講義.doc

土地評(píng)估所業(yè)務(wù)講義談不上講課，和大家共同學(xué)習(xí)，首先給大家介紹一下評(píng)估所的工作職責(zé)：1.專職承擔(dān)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)等政府職能性、公益性、社會(huì)性非中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的土地評(píng)估。2.開展農(nóng)用地，城鎮(zhèn)用地的分等定級(jí)估價(jià)工作，實(shí)行農(nóng)用地、城鎮(zhèn)用地的基準(zhǔn)地價(jià)定期更新與發(fā)布。3.開展地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，開展建立我市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)。4.對(duì)我市各縣事業(yè)性評(píng)估機(jī)構(gòu)及土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，管理、規(guī)范估價(jià)行為。5.完成各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)和所里日常工作。在這里有幾個(gè)名詞給大家解釋一下：一、基準(zhǔn)地價(jià)：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的法定最高年限土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。二、標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理的需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)的價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。三、出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。它是政府土地使用權(quán)出讓時(shí)，政府首先出示的待出讓土地或地塊 的最低地價(jià)的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)（或出讓金）的基礎(chǔ)。 那么土地使用權(quán)出讓底價(jià)如何確定呢？ 在我國(guó)，由政府壟斷土地供應(yīng)，其出讓土地的價(jià)格將對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的地價(jià)產(chǎn)生重要的影響，確定出讓底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供求情況，土地市場(chǎng)地價(jià)水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評(píng)估出擬出讓宗地在出讓時(shí)點(diǎn)和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價(jià)格，并依據(jù)擬出讓宗地的評(píng)估價(jià)格，綜合考慮，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，地價(jià)政策，土地市場(chǎng)調(diào)控政策，調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益， 確定擬出出讓宗地的出讓底價(jià)。下面我給大家分三個(gè)方面作簡(jiǎn)單的介紹:一、 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作二、 土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的評(píng)估三、 土地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作四、 對(duì)中介機(jī)構(gòu)具體監(jiān)督管理第一個(gè)題目是基準(zhǔn)地價(jià)的更新工作( 一）為什么要做基準(zhǔn)地價(jià)更新? 我市的基準(zhǔn)地價(jià)是從1993年第一次開始做的，1994年，1998年，2003年，2006年，距今已經(jīng)做過4次更新了，根據(jù)河北省冀政200155號(hào)文件精神和土地分等定級(jí)規(guī)程規(guī)定要求基準(zhǔn)地價(jià)每三年必須調(diào)整一次，我市的基準(zhǔn)地價(jià)距上一次基準(zhǔn)地價(jià)2006年已滿4年了，所以我們正在進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，我們這一次的更新工作是從2010年的10月份開始的。上一輪的基準(zhǔn)地價(jià)基本反映了張家口市的地價(jià)水平和土地市場(chǎng)行情,為政府出讓和劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)制定了價(jià)格依據(jù)。但隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展，特別是三年大變樣，城市道路的改建和擴(kuò)建，市內(nèi)的城區(qū)的改造、南新區(qū)的快速發(fā)展，當(dāng)前的基準(zhǔn)地價(jià)水平已不適用。基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善對(duì)地價(jià)水平提出了新的要求，影響土地價(jià)格的其中一個(gè)重要因素就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度，基于以上原因，為科學(xué)客觀合理的反映出城市的地價(jià)水平，必須對(duì)原有的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新的調(diào)整。（ 二）基準(zhǔn)地價(jià)更新這個(gè)概念是：基準(zhǔn)地價(jià)更新是在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場(chǎng)交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià)期的土地使用權(quán)平均價(jià)格。（三）下面介紹一下基礎(chǔ)地價(jià)更新的程序。1.準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖、確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域等?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為：中等城市 1：50001：100002. 資料的調(diào)查與整理 調(diào)查的一般要求：（1）調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按地理位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上 （2）調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行（3）樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查（4）樣本要有代表性(5)樣本分布要均勻（6）調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)（7）所選樣本 應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料（8）土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)（9）出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位（10）調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格樣點(diǎn)資料的整理：（1）樣點(diǎn)剔除 逐步審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求的和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣點(diǎn)剔除（2）樣點(diǎn)資料歸檔 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、低價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方進(jìn)行歸檔3.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估4.基準(zhǔn)地價(jià)確定5.編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表6.提交成果 土地估價(jià)工作報(bào)告、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖 （商業(yè)、住宅、工業(yè)） 調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)更具現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)作用，一是為政府宏觀調(diào)控管理土地，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿科學(xué)指導(dǎo)土地經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供依據(jù)；二是為宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)，量化土地資產(chǎn)提供依據(jù)；三是便于洞察土地市場(chǎng)中地價(jià)變化趨勢(shì)，為投資決策提供依據(jù)；四是為政府征收土地各項(xiàng)稅費(fèi)提供依據(jù)；五是為國(guó)家進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，編制全國(guó)，全省地價(jià)指數(shù)和張家口市地價(jià)指數(shù)提供依據(jù)。二、土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的評(píng)估，在這個(gè)題目當(dāng)中，給大家簡(jiǎn)單介紹幾種宗地評(píng)估的幾種方法和適用范圍，評(píng)估方法共5種，我們?cè)谧鲈u(píng)估報(bào)告中必須用兩種評(píng)估方法評(píng)估。 1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 就是利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估地價(jià)時(shí)， 通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀的價(jià)格的方法,這種方法是最常用.2.收益還原法 是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和，求取待估房地產(chǎn)在一定時(shí)間，一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益還原法是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本方法之一，在國(guó)內(nèi)國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中應(yīng)用廣泛。適用范圍使用在有收益或有潛在收益的土地、建筑物和房地產(chǎn)的估價(jià)，尤其是房屋租賃的估價(jià)或是房地產(chǎn)的評(píng)估。例如，租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的估價(jià)均可采用此法，而對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，例如 機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益用地的估價(jià)則大多不適用。同時(shí)，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)，而關(guān)于收益性的土地的穩(wěn)定純收益和適當(dāng)?shù)倪€原率的求取，要受一般的經(jīng)濟(jì)行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)的發(fā)展、變化的影響，確定它也是一件困難的事。這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。3.市場(chǎng)比較法 是根據(jù)替代原則，將待估宗地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估日地價(jià)的方法。這方法適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定、有大量豐富交易案列的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性,交易案例甚少或無交易案例則不適用。利用此方法它可以評(píng)估土地的價(jià)格，建筑物的價(jià)格、土地及建筑物為一體的價(jià)格、市場(chǎng)比較法還可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。此方法選擇案例非常重要，如何選定呢：(1)與待估土地用途應(yīng)相同。也就是說,選擇案例時(shí)一定是和待估宗地是一致的（2）與待估宗地的交易類型應(yīng)相同。這里的交易類型主要指買賣、租賃、抵押、入股等形式。（3）交易案例必須為正常交易，或可修正為正常交易。所謂正常交易是指交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。（4）與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件要相近。由于比較法是以代替原則為理論依據(jù)的，所以用來比較的交易案例應(yīng)與待估土地具有替代關(guān)系。用來比較的交易案例應(yīng)與待估土地處于具有相同特性的同一地區(qū)，或處于同一供需圈的類型地區(qū)，宗地的個(gè)別條件應(yīng)相近。也就是選擇的交易案例必須和待估宗地在同一級(jí)別內(nèi). （5）交易時(shí)間與待估土地的估價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。估價(jià)期日是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。一般情況下如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定，比較的有效期可以延長(zhǎng)，即可選擇幾年前的交易案例用于比較。如果市場(chǎng)變化較快，則比較的有效期要縮短。一般應(yīng)選擇2年內(nèi)成交的不動(dòng)產(chǎn)交易案例，最長(zhǎng)不超過3年。4.成本逼近法 是以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法，這種方法一般是用于新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)的土地估價(jià)；適用于工業(yè)用地，對(duì)商業(yè)及住宅用地則多不適應(yīng)；成本逼近法一般僅用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小、缺乏交易實(shí)例，這種方法和市場(chǎng)比較正好相反,特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。成本逼近法以累加為途徑，而成本高并不一定表現(xiàn)效用和價(jià)值高，因此，其評(píng)估結(jié)果是一種“算術(shù)價(jià)格”對(duì)土地的效用、價(jià)值、及市場(chǎng)的需求方面的情況未加考慮， 這也是成本逼近法的限制；成本逼近法雖然有缺陷和限制，但可作為投資者衡量投資效益進(jìn)行土地開發(fā)可行性等重要方法，同時(shí)也是估算土地成本價(jià)格的一種途徑。5. 剩余法（也叫假設(shè)開發(fā)法，倒算法，殘余法或余值法）它的概念是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物，建造費(fèi)用和建筑建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)，利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。此種方法的適用范圍：（1）待開發(fā)土地的估價(jià)；（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這是公式中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)公式中的樓價(jià)為整理后的土地價(jià)格，建筑費(fèi)為整理費(fèi)用；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余指數(shù)為地價(jià)。 這種情況下，即在土地或建筑的價(jià)格依其他方法不能明確把握時(shí)，剩余法是有效的方法。例如，要對(duì)于富有建筑物的土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)， 雖然依買賣實(shí)例比較法可求得空地價(jià)格，但對(duì)于因附有建筑物而使得土地價(jià)值降低的情況，究竟應(yīng)該減價(jià)多少，這是僅依靠買賣實(shí)例比較法確實(shí)難以獲得正確答案，而運(yùn)用土地剩余法，則可求得附有建筑物的土地價(jià)格。不過，只有建筑物比較新且處于最有效的適用狀態(tài)時(shí)，剩余法才是最有效的方法，否則，運(yùn)用這種方法也不一定能保證求得適當(dāng)價(jià)格。 前面提到此法對(duì)于附有建筑物的土地評(píng)估業(yè)是有效的，這在理論上確實(shí)如此，但實(shí)物上多數(shù)情形確難以求得適當(dāng)?shù)膬r(jià)格。例如：在房屋建筑不久，且不是最有效使用時(shí)，以土地殘余法求適當(dāng)?shù)耐恋貎r(jià)格是比較困難的；如建筑物已陳舊，且租金低廉是，歸屬于土地的純收益已有偏差，則求取適當(dāng)?shù)耐恋厥找鎯r(jià)格也有困難。在剩余估價(jià)中，由于包含了較多的可變因素，因此，不同的估價(jià)人員對(duì)于在同一宗地的估價(jià)結(jié)果有時(shí)相差很大。這便體現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與資料的重要性。就目前的地產(chǎn)市場(chǎng)來看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值時(shí)， 剩余法還是一種可靠、適用和重要的估價(jià)方法。以上就是五種評(píng)估方法簡(jiǎn)單給大家介紹.三、土地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作 首先介紹一下地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的定義：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是在一定時(shí)期內(nèi)針對(duì)一定地區(qū)的城市土地市場(chǎng)，通過確定監(jiān)測(cè)范圍、劃分地價(jià)區(qū)段、設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，并定期采集監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)及市場(chǎng)交易地價(jià)變化信息，進(jìn)而測(cè)算地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)、掌握地價(jià)變化規(guī)律的過程。 根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步將強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知國(guó)土資發(fā)200551號(hào)文件的精神，張家口市列入全國(guó)105個(gè)城市國(guó)家級(jí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果直接上報(bào)國(guó)土資源部，這項(xiàng)工作是從2008年開始和項(xiàng)目單位共同完成的。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，每年每個(gè)季度都要對(duì)選出的100個(gè)交易樣點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，如有變化就要進(jìn)行更新，同時(shí)還要對(duì)所有的樣點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地拍照，評(píng)估、編寫評(píng)估報(bào)告、填寫標(biāo)準(zhǔn)宗地登記表、地價(jià)區(qū)段表等相應(yīng)的15種表格，同時(shí)每個(gè)季度都要上報(bào)國(guó)土資源部。2009年張家口市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作還被國(guó)土資源部評(píng)為105個(gè)城市的第十六名，受到了上級(jí)的好評(píng)。這項(xiàng)工作的完成能全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映張家口市的地價(jià)水平、對(duì)市場(chǎng)體系的建立奠定了基礎(chǔ)。盡快完善我市地價(jià)市場(chǎng)的建設(shè)起到了積極的作用。四、對(duì)中介機(jī)構(gòu)具體監(jiān)督管理1.全市土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)共計(jì)八家，唐山蘭德資產(chǎn)評(píng)估有限公司張家口分公司河北金峰土地評(píng)估有限公司張家口分公司河北宏盛達(dá)地產(chǎn)評(píng)估有限公司張家口分公司河北康龍德土地估價(jià)所有限公司張家口分公司廊坊市天正不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)服務(wù)估有限公司張家口中和測(cè)繪不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司張家口市宣化新天地土地評(píng)估咨詢事務(wù)所張家口益邦地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)有限公司其中三家是以公司形式在我市執(zhí)業(yè)，剩余是掛靠省級(jí)公司的分支機(jī)構(gòu)，每年要接受省估價(jià)協(xié)會(huì)的年審（包括提供工商稅務(wù)的登記，土地估價(jià)師證書、人事檔案原件、本人誠(chéng)信檔案記錄書面材料、養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納憑證等資料）2.每季度各中介機(jī)構(gòu)都向省估價(jià)協(xié)會(huì)上報(bào)業(yè)績(jī)清單，對(duì)業(yè)績(jī)清單填報(bào)內(nèi)容作了詳細(xì)的規(guī)定，每年省估價(jià)協(xié)會(huì)要對(duì)全省的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量進(jìn)行抽查評(píng)審，每個(gè)機(jī)構(gòu)隨機(jī)抽查三份報(bào)告，每個(gè)報(bào)告由兩位專家按照國(guó)土資源部土地估價(jià)報(bào)告打分標(biāo)準(zhǔn)分別打分，6位專家的平均分為該機(jī)構(gòu)的最后得分，土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的資信等級(jí)、機(jī)構(gòu)年檢結(jié)果全省進(jìn)行通報(bào)。3.省估價(jià)協(xié)會(huì)每年都要對(duì)每位國(guó)家級(jí)土地估價(jià)師進(jìn)行繼續(xù)教育，對(duì)不參加、學(xué)分不夠、不予換發(fā)土地估價(jià)師資格證書。4.我們要對(duì)中介機(jī)構(gòu)每年的年檢成果進(jìn)行備案，否則不予在我市執(zhí)業(yè)。5. 根據(jù)張國(guó)土資【2006】19號(hào)文件精神，為了適應(yīng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)土地評(píng)估行業(yè)的自律與監(jiān)督，提高土地評(píng)估服務(wù)質(zhì)量，我們對(duì)土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估的所有報(bào)告進(jìn)行備案，審核報(bào)告是否按評(píng)估報(bào)告的技術(shù)規(guī)程要求，地價(jià)是否合理等.并且填寫土地評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒副?審核人員( 二名國(guó)家注冊(cè)的土地估價(jià)師)簽字蓋章,各分區(qū)局在辦理土地出讓