順馳林溪房地產(chǎn)項(xiàng)目操作手冊(cè).doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除順馳林溪房地產(chǎn)項(xiàng)目操作手冊(cè)順馳林溪 操作手冊(cè)一. 應(yīng)知應(yīng)會(huì)篇 應(yīng)知部分1.順馳集團(tuán)簡(jiǎn)介順馳集團(tuán)成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國(guó)家建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)。順馳集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的絕對(duì)第一。2003年，占有天津市商品房市場(chǎng)近20%的市場(chǎng)份額。順馳集團(tuán)得到了各級(jí)政府和廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，“順馳”已成為家喻戶(hù)曉的強(qiáng)勢(shì)品牌。集團(tuán)繼2002年榮膺中國(guó)地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)后，2003年再奪中國(guó)地產(chǎn)“三名”稱(chēng)號(hào)，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱(chēng)號(hào)。順馳集團(tuán)具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價(jià)值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過(guò)聚焦戰(zhàn)略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強(qiáng)勢(shì)執(zhí)行。2003年，順馳堅(jiān)定地推進(jìn)全國(guó)化戰(zhàn)略，向全國(guó)多個(gè)城市派駐團(tuán)隊(duì)，并成立分公司，組建了順馳集團(tuán)四大板塊：北京板塊、長(zhǎng)三角板塊（蘇、滬、杭）、中西部板塊（以武漢為中心）和天津板塊。到2003年底，集團(tuán)在北京、上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過(guò)多種形式獲取項(xiàng)目；同時(shí)，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營(yíng)模式強(qiáng)勢(shì)推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽(yáng)等城市中介市場(chǎng)。 未來(lái)三年，將是集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展中重要的三年。順馳將繼續(xù)深化全國(guó)化發(fā)展戰(zhàn)略，立志成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的NO.1，成為所進(jìn)入?yún)^(qū)域的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。我們的戰(zhàn)略:我們的戰(zhàn)略是：NO.1、FOCUS、MARKET LEADER NO.1：在規(guī)模和贏利能力上做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第一 FOCUS：聚焦于行動(dòng)綱領(lǐng)，聚焦于聚焦戰(zhàn)略的管理體系，聚焦于商業(yè)模式MARKET LEADER：做所進(jìn)入?yún)^(qū)域的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者我們的核心價(jià)值觀使命般的激情信任并尊重每一個(gè)人永不滿(mǎn)足的挑戰(zhàn)精神鼓勵(lì)創(chuàng)新 主動(dòng)變革創(chuàng)造奇跡的團(tuán)隊(duì)精神共同發(fā)展 分享成功核心價(jià)值觀使我們與眾不同我們有著優(yōu)秀的企業(yè)文化，核心價(jià)值觀是我們企業(yè)文化的靈魂，是我們的性格，是我們做一切事情的出發(fā)點(diǎn)和根本，是我們共同的信念，共同認(rèn)可的深信不疑的原則。核心價(jià)值觀使我們有了信任和尊重的文化氛圍，使我們有了創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化，使我們有了合作共贏的文化，使我們有了重視員工發(fā)展的文化。對(duì)核心價(jià)值觀的堅(jiān)定信仰，對(duì)核心價(jià)值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行，對(duì)違反核心價(jià)值觀的人和事的零容忍，使我們把核心價(jià)值觀貫徹在每一個(gè)人的一言一行、一舉一動(dòng)中，把核心價(jià)值觀溶化在每一個(gè)人的血液里，使我們把核心價(jià)值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中。行動(dòng)綱領(lǐng)是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力 行動(dòng)綱領(lǐng)是對(duì)我們多年來(lái)實(shí)踐的總結(jié)、提煉和系統(tǒng)化，它將核心價(jià)值觀、戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果之間的聯(lián)系明晰表達(dá)。行動(dòng)綱領(lǐng)是我們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動(dòng)的綱領(lǐng)。行動(dòng)綱領(lǐng)是我們共同的信念、共同的目標(biāo)、共同的行動(dòng)、共同的成功。2.行為準(zhǔn)則（1）每天正常早班車(chē)時(shí)間為9：00，六日為8：30。不能按時(shí)到達(dá)者，交通自行解決，費(fèi)用不予報(bào)銷(xiāo)。（2）員工不得無(wú)故遲到、早退或脫崗。（3）午休時(shí)間為12：00-13：30，員工可以就餐和休息，但此時(shí)間段內(nèi)如有客戶(hù)接待工作，仍要照常進(jìn)行，不得影響工作。（4）公司員工在上班時(shí)間內(nèi)必須穿工裝、佩帶司標(biāo)，并請(qǐng)遵守如下規(guī)定： 女士可化淡妝，不得濃妝艷抹。 代表順馳集團(tuán)出席會(huì)議、會(huì)見(jiàn)重要客人或外國(guó)友人、參加集團(tuán)（或公司）全體會(huì)議或重大活動(dòng)（如集團(tuán)年會(huì)、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)慶典等）必須穿工裝。（5）所有員工必須24小時(shí)開(kāi)機(jī)，不論原因，因一次關(guān)機(jī)聯(lián)系不到者，當(dāng)月話(huà)費(fèi)不予報(bào)銷(xiāo)。（6）會(huì)議制度：A、開(kāi)會(huì)遲到者，一次罰款500元，二次開(kāi)除。B、開(kāi)會(huì)期間，手機(jī)關(guān)閉或調(diào)為震檔，違反一次罰款500元，二次開(kāi)除。3.業(yè)務(wù)要求現(xiàn)場(chǎng)：1、每天接待的客戶(hù)必須詳細(xì)填寫(xiě)客戶(hù)溫馨服務(wù)卡，不得漏填或?qū)⒎?wù)卡遺失。2、每晚梳理客戶(hù)前由項(xiàng)目?jī)?nèi)勤整理好梳理客戶(hù)日?qǐng)?bào)表，當(dāng)天客戶(hù)梳理必須明確梳理出客戶(hù)需求及認(rèn)可產(chǎn)品的價(jià)值部分，并針對(duì)此制定統(tǒng)一口徑，每天豐富到操作手冊(cè)中。3、每天制定的統(tǒng)一口徑（包含電話(huà)回訪等口徑）必須嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，不得有任何偏差。4、客戶(hù)一次到訪后，依實(shí)際情況三天之內(nèi)必須形成電話(huà)回訪，并有詳盡的客戶(hù)記錄（溫馨服務(wù)卡），一周之內(nèi)必須形成結(jié)果（成交或死單）。5、每天下午4點(diǎn)之前統(tǒng)計(jì)好銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)，發(fā)給運(yùn)營(yíng)中心。6、每周五下午4點(diǎn)之前統(tǒng)計(jì)好銷(xiāo)售周報(bào)，發(fā)給運(yùn)營(yíng)中心。7、客戶(hù)等級(jí)劃分及相應(yīng)轉(zhuǎn)化率要求：D：一次到訪賣(mài)場(chǎng)C：二次及二次以上到訪、置業(yè)聯(lián)動(dòng)推薦到訪、成交業(yè)主推薦到訪、客戶(hù)資源部行銷(xiāo)推薦到訪B：交定金、簽協(xié)議A：簽合同 DC：50%（三天以?xún)?nèi)）CB：30%（一周之內(nèi)）BA：90%4.禮儀規(guī)范公司員工作為公司形象及項(xiàng)目品牌形象的代表，需要建立一套完整的禮儀規(guī)范，所謂禮儀規(guī)范，就是一言一行、一舉一動(dòng)都要有一定的尺度，一定的分寸，最終為客戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)“賓至如歸”的感覺(jué)，并達(dá)到宣傳和提升公司形象和項(xiàng)目形象的目的。（1）儀態(tài)：?jiǎn)T工在工作環(huán)境中應(yīng)保持得體、優(yōu)雅的姿勢(shì)和動(dòng)作。 站姿：所有必須以站姿工作的人員，其正確的站立姿勢(shì)應(yīng)是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開(kāi)（體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方，挺胸、收腹）。不宜歪斜站立，腿腳晃動(dòng)，會(huì)見(jiàn)客戶(hù)或出席儀式的站立場(chǎng)合，在長(zhǎng)輩和上級(jí)面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：所有以坐姿工作的人員，必須坐姿端正。不宜翹二郎腿，不允許將腿搭在座椅扶手上，不得盤(pán)腿，不得脫鞋。 工作時(shí)間，身體不得東倒西歪，前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手。不得坐、倚沙盤(pán)或接待前臺(tái)。 雙手不宜叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。 工作場(chǎng)合不宜二人勾肩搭背、挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行或搶行。與客戶(hù)同時(shí)進(jìn)、出電梯，應(yīng)讓客戶(hù)后進(jìn)、先出電梯，并協(xié)助操作電梯門(mén)開(kāi)關(guān)。 不宜用手指或筆桿指客人和為人指示方向。向顧客介紹產(chǎn)品或看資料時(shí)應(yīng)將手掌心向上，如果指出細(xì)小之處應(yīng)用食指同時(shí)手掌仍然向上。 如果為顧客拿物品一定要雙手遞上。（2）儀表：?jiǎn)T工必須儀表端莊、得體、整潔。 身體、面部、手部必須清潔，保持良好的個(gè)人衛(wèi)生。 上班前不能喝酒，不吃異味食物或喝酒以保證口腔清潔。 頭發(fā)要保持清潔、整齊，男員工頭發(fā)不宜過(guò)長(zhǎng)，不準(zhǔn)燙發(fā)；留長(zhǎng)發(fā)的女員工上班時(shí)間應(yīng)將頭發(fā)束扎或盤(pán)起來(lái)，不宜披散頭發(fā)。 女員工上班可以著淡妝，給人以清潔健康、禮貌得體的印象。工作時(shí)間不宜使用香味濃烈的香水。 不宜佩帶任何與工作場(chǎng)合無(wú)關(guān)、夸張的飾物，指甲經(jīng)常修剪，不宜太長(zhǎng)，女員工不宜涂顏色鮮艷的指甲油。（3）服裝：工作場(chǎng)所應(yīng)按要求穿工裝，工裝應(yīng)干凈、整齊、筆挺，并佩帶胸卡。 鈕扣要扣好，穿西裝制服時(shí)，不論男、女第一顆鈕扣應(yīng)扣上。不得敞開(kāi)外衣、卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。 工裝外衣衣袖、衣領(lǐng)處、襯衣領(lǐng)口，不宜顯露個(gè)人內(nèi)里衣物，工裝外不得顯露個(gè)人物品。 不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。（女員工化妝請(qǐng)到洗手間） 皮鞋應(yīng)保持清潔。（特別應(yīng)注意鞋跟保持清潔） 男員工著工裝/西裝時(shí)，建議穿黑色正裝皮鞋，不宜穿休閑款皮鞋搭配西裝；女員工上班時(shí)間不宜穿松糕鞋或休閑款皮鞋，夏天不得穿拖鞋上班。（4）接待客戶(hù)時(shí)應(yīng)禮貌、大方、熱情、主動(dòng)、微笑服務(wù)。 在工作場(chǎng)所保持良好的精神狀態(tài)，有客戶(hù)來(lái)訪時(shí)，應(yīng)立即起身接待。面對(duì)顧客應(yīng)表現(xiàn)熱情、親切、真實(shí)、友好。 來(lái)訪的客人很多時(shí)，應(yīng)按順序接待，并致謙說(shuō)明。應(yīng)謹(jǐn)記客戶(hù)的姓名，以示尊重。 和顧客交談時(shí)應(yīng)該眼望對(duì)方，點(diǎn)頭稱(chēng)是予以回應(yīng)，不要隨意打斷客戶(hù)的談話(huà)。 工作場(chǎng)所不宜哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說(shuō)話(huà)、喊叫、亂丟亂放物品，咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。 上班時(shí)間不允許在接待現(xiàn)場(chǎng)或者客戶(hù)面前吸煙、吃東西、讀無(wú)關(guān)業(yè)務(wù)的報(bào)刊雜志。 顧客和你在講話(huà)時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽(tīng)，不得東張西望，心不在焉。 在為顧客服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張、和恐懼的表情。 在工作、打電話(huà)或與顧客交談時(shí)，如有其他客戶(hù)走近，應(yīng)立即示意，以表示你已注意到他（她）的來(lái)臨，不得無(wú)所表示，等客人先開(kāi)口。 與客戶(hù)握手時(shí)用普通站姿，目視對(duì)方眼睛，上身微向前傾，不宜過(guò)分彎腰低頭，要熱情大方。 說(shuō)話(huà)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，聲量不要過(guò)高，亦不要過(guò)低，以免顧客聽(tīng)不太清楚。不要急功近利，要給顧客一種“置業(yè)顧問(wèn)”的形象。 不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和侮辱性的語(yǔ)言。 不宜模仿他人的語(yǔ)言和語(yǔ)調(diào)談話(huà)。 不講過(guò)分的玩笑。 說(shuō)話(huà)要注意藝術(shù)，多用敬語(yǔ)。 不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。 要注意稱(chēng)呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱(chēng)呼“先生”、“小姐”、“女士”。 任何時(shí)候不準(zhǔn)講“喂”或說(shuō)“不知道”。可將“不知道”改為“我先問(wèn)一下” 暫時(shí)離開(kāi)面對(duì)的客人，一律講“請(qǐng)稍候”，如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)后要講“對(duì)不起，讓您久等啦”。不得一言不發(fā)就開(kāi)始服務(wù)。 當(dāng)為顧客完成一項(xiàng)服務(wù)后應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)是否還有其他事要幫助。 談及其他樓盤(pán)或其他人時(shí)，千萬(wàn)不要詆毀別人。（5）打、接的電話(huà)的禮儀。 所有來(lái)電，務(wù)必在三響之內(nèi)接答。 接電話(huà)先問(wèn)好、報(bào)單位，“你好，順馳林溪”或“你好，林溪?jiǎng)e墅”然后講“請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙？”，不宜在開(kāi)始時(shí)使用“喂”、“哎”等語(yǔ)氣詞。 對(duì)方講話(huà)應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)，必要時(shí)要作好記錄，通話(huà)要點(diǎn)要問(wèn)清楚，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。 對(duì)于自己不能處理的電話(huà)，應(yīng)及時(shí)將電話(huà)轉(zhuǎn)交給能處理的人，或記錄電話(huà)內(nèi)容，待處理后回復(fù)。 結(jié)束時(shí)待對(duì)方掛斷之后，方可掛線(xiàn)，不可先于對(duì)方掛線(xiàn)。 通話(huà)時(shí)要簡(jiǎn)明扼要，不要在電話(huà)中長(zhǎng)時(shí)間聊天。 給對(duì)方打手機(jī)時(shí)，請(qǐng)先詢(xún)問(wèn)對(duì)方現(xiàn)在接電話(huà)是否方便，并且征詢(xún)是否可以有座機(jī)轉(zhuǎn)接，不宜長(zhǎng)時(shí)間占用對(duì)方電話(huà)。（6）介紹和被介紹的禮儀。 直接見(jiàn)面介紹時(shí)，應(yīng)先把級(jí)別低者介紹給級(jí)別高者，把年輕的介紹給年長(zhǎng)的，把本公司的人介紹給別公司的人。 把一人介紹給多人時(shí)，應(yīng)先介紹給其中地位最高的。 男女間的介紹，應(yīng)先把男性介紹給女性。當(dāng)年齡、級(jí)別差別大時(shí)，也可先把年輕女性介紹給男性。（7）握手的禮儀。 握手的時(shí)機(jī)： 當(dāng)你被介紹給某人以及跟別人道別時(shí)，特別是當(dāng)你與你的客戶(hù)道別時(shí)。 當(dāng)客戶(hù)或其他來(lái)訪者進(jìn)入你的辦公室時(shí)。 走進(jìn)某個(gè)會(huì)場(chǎng)并被介紹給與會(huì)者時(shí)。 會(huì)議結(jié)束后相互道別以及重申已達(dá)成的協(xié)議時(shí)。 你覺(jué)得有必要握手時(shí)，你會(huì)慢慢培養(yǎng)起這種感覺(jué)的。握手的技巧： 自報(bào)姓名并伸出你的手，在多數(shù)場(chǎng)合，職位高的人應(yīng)該先伸出手，若他（她）沒(méi)有這樣做，你就應(yīng)先伸手。 伸出手時(shí)稍帶角度，且拇指向上，雙方虎口應(yīng)相互接觸。 握手要堅(jiān)定有力，但絕非要捏斷別人的手。停留3-5秒即可，然后松開(kāi)。（8）名片的接受與保管。 名片應(yīng)先遞給長(zhǎng)輩或上級(jí)。 遞出自己的名片時(shí)。應(yīng)把文字向著對(duì)方，雙手遞出，一邊遞交一邊說(shuō)出自己的姓名。 接對(duì)方名片時(shí)，雙手接過(guò)，并馬上瀏覽，正確記住對(duì)方的姓名和職務(wù)，將名片收好，如遇對(duì)方姓名中有難認(rèn)文字，應(yīng)馬上詢(xún)問(wèn)清楚。 你的名片外觀應(yīng)保持完好，不要破損或折疊。 對(duì)收到的名片要妥善保管，以便檢索，不得隨意丟棄。（9）正確使用公司的辦公用品和設(shè)備。 公司物品應(yīng)妥善使用、保管。及時(shí)清理、整理帳簿、文件，及時(shí)清理工作臺(tái)上的物品保持工作臺(tái)清潔、整齊。工作臺(tái)不宜擺放私人物品。 應(yīng)會(huì)部分1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（1）專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)總建筑面積與地塊面積之比。 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向?yàn)?：1.5。 建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。（2）房屋建筑分類(lèi) 從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為12層建筑）磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為13層建筑）磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈） 從房屋層數(shù)高度分：低層 13層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）多層 46層（磚混結(jié)構(gòu)）中高層 79層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）高層 1030層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)） 按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級(jí) 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）二級(jí) 50100年以上(磚混)三級(jí) 2550年（平房） 房屋建筑用途分：生產(chǎn)性建造居住建筑公共建筑（3）房屋建筑結(jié)構(gòu) 房屋建筑結(jié)構(gòu) 房屋建筑構(gòu)件：一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門(mén)窗等六大部分組成。 房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類(lèi)型鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。磚混結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 磚木結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。其他結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡(jiǎn)易房屋。 地基與基礎(chǔ)地基：承受由基礎(chǔ)傳來(lái)荷載的土層叫地基。整個(gè)建筑物的全部荷載都通過(guò)基礎(chǔ)傳給地基來(lái)承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。地基每平方米所能承受的最大壓力，叫地基容許承載力（也叫地耐力）。當(dāng)基礎(chǔ)對(duì)地基的壓力超過(guò)地基容許承載時(shí)，地基將出現(xiàn)較大的沉降變形，甚至地基土層會(huì)滑動(dòng)擠出而破壞。為了保證建筑物的安全，必須保證基地壓應(yīng)力不超過(guò)地基承載力，因此，加大基礎(chǔ)底面積可以減少單位面積地基上所受到的壓力，即地基承載力不變時(shí)，房屋總荷載愈大，基礎(chǔ)底面積也應(yīng)隨著增大。地基土由于地質(zhì)構(gòu)造和土壤類(lèi)別不同，分為天然地基和人工地基兩大類(lèi)。巖石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作為天然基礎(chǔ)。人工地基指土層的承載力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋時(shí)，缺乏足夠的堅(jiān)固性和穩(wěn)定性，必須對(duì)土層進(jìn)行人工加固后，才能在上面建造房屋。加固地基常用的是壓實(shí)法、換土法、擠密法。天津地區(qū)一般以粘性土為持力層，碎石土、砂土作為人工填墊層。基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱(chēng)為基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來(lái)承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基?；A(chǔ)的類(lèi)型：A.剛性基礎(chǔ)。適用于6層或6層以下的砌體結(jié)構(gòu)且基礎(chǔ)寬度小于2.5米。B.擴(kuò)展基礎(chǔ)（即柔性基礎(chǔ)）C.柱下鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)D.墻下鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)E.柱下條形基礎(chǔ)F.筏板基礎(chǔ)對(duì)多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿(mǎn)足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。G.箱型基礎(chǔ)H.樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：A.條形基礎(chǔ)：B.獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。C.筏板基礎(chǔ)：又叫滿(mǎn)堂紅，一般為50CM厚，對(duì)多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿(mǎn)足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。當(dāng)柱荷載或柱距較大時(shí)，為增大筏板基礎(chǔ)的剛度，可沿柱軸線(xiàn)做增厚的勒梁，成為梁板式基礎(chǔ)。這種基礎(chǔ)適用于高層框架結(jié)構(gòu)。D.箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。E.樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。 墻體：墻的分類(lèi)：按平面位置：外墻和內(nèi)墻按墻的方向：縱墻和橫墻,通?？v墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開(kāi)間。按墻的受力分：承重墻;非承重墻 樓層、地面：樓層類(lèi)型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。 樓梯：樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。樓梯形式：直跑式、雙跑式等。樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯 屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類(lèi)型：平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄。话悴捎?%以下，上人屋頂坡度為1%-2%。坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。平屋頂小石子保護(hù)層屋面作法如下：禹王改性瀝青防水層20厚1：2.5水泥砂漿找平層1：6水泥焦渣最低處30厚，找2%坡度，振搗密實(shí)，表面抹光鋪聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層，50MM厚。鋼筋混凝土現(xiàn)澆板 裂縫產(chǎn)生的原因裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來(lái)可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類(lèi)。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長(zhǎng)度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開(kāi)裂而磚體及樓板本身并未開(kāi)裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。為避免結(jié)構(gòu)強(qiáng)度原因造成裂縫應(yīng)在設(shè)計(jì)中保障混凝土構(gòu)件尺寸、標(biāo)號(hào)、配筋并在施工中嚴(yán)格執(zhí)行。該類(lèi)裂縫危害最大。溫度裂縫分類(lèi)較多。主要措施是作好屋頂保溫，并按規(guī)范要求設(shè)置溫度縫。磚混現(xiàn)澆板小于50米預(yù)制板小于60米設(shè)一道?？蜉p現(xiàn)澆 板小于55米，預(yù)制板小于75米設(shè)一道，實(shí)際工程中還應(yīng)盡量減小。沉降縫是防止地基不均勻沉降，造成房屋開(kāi)裂而采取的一種措施。在房屋的下列部位中宜設(shè)置沉降縫。屋建在明顯不均勻填土地基上或地基土壓縮性有顯著差異處；筑平面的轉(zhuǎn)折部位；高度差異（或荷載差異）處；建筑結(jié)構(gòu)（或基礎(chǔ)）類(lèi)型不同處；分期建造房屋的交界處。溫度裂縫基礎(chǔ)不斷開(kāi)，沉降縫基礎(chǔ)相應(yīng)位置斷開(kāi)。實(shí)際工程中兩縫常合二為一。（4）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？ 每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過(guò)四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。 采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。 離地面高度低于0.5米的窗洞口面積不計(jì)入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（5）梁有那些種類(lèi)，各有什么作用？ 簡(jiǎn)支梁：?jiǎn)慰缌阂话銥楹?jiǎn)支梁，如過(guò)梁、托墻梁。 連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。 懸臂梁。如陽(yáng)臺(tái)梁、雨篷梁等。以上三種梁可根據(jù)建筑實(shí)際情況設(shè)計(jì)為上返梁或下返梁。（6）關(guān)于暖氣管與房頂和墻壁的距離有何規(guī)定？暖氣管與房頂和墻壁距離無(wú)明確規(guī)定，但施工過(guò)程中需要一定距離，一般距頂20厘米左右，距墻壁15厘米以?xún)?nèi)。（7）不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)比較？磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開(kāi)裂，施工周期短，造價(jià)低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開(kāi)間住宅。且磚混結(jié)構(gòu)每層重約1.6噸/平方米，而框輕結(jié)構(gòu)每層重約1.2噸/平方米，因而對(duì)地基地耐力要求高。磚混結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆板小于50米設(shè)一道伸縮縫，預(yù)制板小于60米設(shè)一道，框輕結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆板小于55米設(shè)一道伸縮縫，預(yù)制板小于75米設(shè)一道。（8）廚、衛(wèi)的防水如何處理？ 撒素水泥面 聚合物防水砂漿40MM厚向地漏處找泛水i=1%，最薄處20MM厚四周卷起250高。 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板（9）上水管和下水管的材質(zhì)有那些常用種類(lèi)？并請(qǐng)比較其特點(diǎn)？ 給水管材傳統(tǒng)的鍍鋅鋼管。新型管材主要有UPVC管、鋁塑復(fù)合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。 排水管材有鑄鐵管、螺旋降噪U(xiǎn)PVC管、芯層發(fā)泡UPVC管和普通UPVC管。鑄鐵管使用時(shí)間較長(zhǎng)后容易造成堵塞；普通UPVC管噪音較大；芯層發(fā)泡UPVC管價(jià)格相對(duì)較高；螺旋降噪U(xiǎn)PVC管價(jià)格適中且能起到降低噪音的效果。各種管材基本技術(shù)性能分析比較表：名稱(chēng)內(nèi)容鍍鋅鋼管ABS管PEX管（交聯(lián)聚乙烯管）PB管（聚丁烯官）PE管（聚乙烯管）PP管（聚丙烯管）使用年限（年）105050505050耐溫（）-40-200-40-80-70-75-20-110-20-40-20-120耐腐有耐耐耐耐耐耐壓（MPA）1.01.60.61.61.61.6連接方式鑄鐵管件絲接或法蘭連接同質(zhì)管件冷膠融連接銅質(zhì)卡套式或卡箍式連接擠壓加緊式、熱熔式、電熔式擠壓加緊式、熱熔式熱熔式焊接管道規(guī)格16-15016-40016-6316-11016-6316-63管件規(guī)格全全銅質(zhì)管件全全全（10）針對(duì)不同的戶(hù)型應(yīng)安裝多少個(gè)插座，不同的使用空間各需幾個(gè)插座，插座的規(guī)格、形式有何區(qū)別？ 臥室設(shè)兩個(gè)電源插座，一個(gè)空調(diào)插座。 起居室設(shè)三個(gè)電源插座，一個(gè)空調(diào)插座 廚房設(shè)三個(gè)電源插座。 衛(wèi)生間設(shè)三個(gè)電源插座，插座有防水要求?？照{(diào)插座線(xiàn)路單走。（11）戶(hù)型大小不同，電表的規(guī)格有何區(qū)別？國(guó)家以前規(guī)定建筑面積在130平方米以下的電表為510A，130平方米以上的表為1020A。但目前均改為1020A。（12）煤氣有哪幾種不同類(lèi)型？目前煤氣基本分兩種，天然氣及煤制氣。天然氣燃燒值及潔凈度等優(yōu)于煤制氣。（13）現(xiàn)在有哪幾種供暖方式？ 按熱源形式分為： 陳塘熱電 鍋爐房集中供熱 地?zé)崴?按系統(tǒng)設(shè)置分為： 單管系統(tǒng) 雙管系統(tǒng) 按供熱形式分為：上供下回式 上供上回式2、銷(xiāo)售管理（1）除房款外，還有什么另外的收費(fèi)嗎？至少還需要交納如下費(fèi)用： 契稅總房款1.5% （注：房屋單價(jià)超過(guò)5000元/平方米、非個(gè)人購(gòu)房、商業(yè)用房契稅稅率均為3%） 維修基金總房款1 抵押手續(xù)費(fèi)：80元/套 公證費(fèi)貸款額0.1% 保險(xiǎn)費(fèi)總房款相應(yīng)保險(xiǎn)費(fèi)率貸款年限 印花稅總房款0.3（僅外籍交納）貸款年限15年610年1115年1620年20年以上保險(xiǎn)費(fèi)率0.08%0.07%0.06%0.05%0.045%以上均為預(yù)收費(fèi)用，如預(yù)收費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生費(fèi)用不符時(shí)，以實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為準(zhǔn)多退少補(bǔ)。（2）外籍人員貸款年限?首付款額?我們?yōu)槟峁?成8年的按揭貸款。二.產(chǎn)品篇 公司概況北京公司成立于2001年，作為順馳集團(tuán)第一家異地拓展的開(kāi)發(fā)公司，承載著集團(tuán)異地開(kāi)發(fā)的重要使命，她承繼了集團(tuán)積淀10年的厚重，擁有一只強(qiáng)大、務(wù)實(shí)、勤奮、熱誠(chéng)的高素質(zhì)本地化團(tuán)隊(duì)。集團(tuán)一向重視發(fā)展北京公司，北京天津、上海并列為集團(tuán)區(qū)域戰(zhàn)略的三大中心。目前，北京公司已有員工252名。2003年10月，北京公司的第一個(gè)項(xiàng)目-順馳林溪?jiǎng)e墅正式亮相，同期開(kāi)盤(pán)。順馳林溪?jiǎng)e墅位于八達(dá)嶺高速路11出口，屬北京上風(fēng)上水之地，位于規(guī)劃中的沙河大學(xué)城東北1公里處。2003年12月8日，首宗國(guó)有土地-“大興黃村一號(hào)地”拍賣(mài)，北京順馳以9.05億元的價(jià)格將其攬入懷中，成為全國(guó)新聞焦點(diǎn)。2004年4月9日項(xiàng)目總規(guī)方案發(fā)布，4月28日順馳領(lǐng)海示范景觀區(qū)正式亮相。2004年4月13日下午16時(shí)許，經(jīng)過(guò)65輪的激烈競(jìng)價(jià)，順馳置地（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最終以5.12億元競(jìng)得“豐臺(tái)區(qū)菜戶(hù)營(yíng)西街117號(hào)住宅及配套”項(xiàng)目用地國(guó)有土地使用權(quán)，為京城順馳再添新成員與集團(tuán)一脈相承的，是北京公司高度重視企業(yè)的核心價(jià)值觀，重視人才的發(fā)展，重視團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)，公司的信任機(jī)制給每一名員工提供了最具潛力的發(fā)展空間，公司的信念驅(qū)動(dòng)機(jī)制使成長(zhǎng)成為每名員工最本質(zhì)的需求。今年，北京公司將有5到10個(gè)項(xiàng)目同期運(yùn)作，這支年輕的隊(duì)伍有信心用3年的時(shí)間成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)影響力和規(guī)?；慕^對(duì)第一。 項(xiàng)目基本情況 1、林溪?jiǎng)e墅的開(kāi)發(fā)商.建筑設(shè)計(jì).施工圖設(shè)計(jì).景觀設(shè)計(jì)單位.施工單位.監(jiān)理單位都是誰(shuí)?答：開(kāi)發(fā)商:順馳置地（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì):意大利比卡國(guó)際建筑師公司 主要作品: 北京奧林匹克公園規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)賽方案；北京萬(wàn)科星園三期設(shè)計(jì)競(jìng)賽方案；北京崇文門(mén)綜合辦公樓設(shè)計(jì)競(jìng)賽獲勝方案。施工圖設(shè)計(jì):中國(guó)航空工業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 主要作品: 深圳帝王商業(yè)大廈、北京東方廣場(chǎng)、北京莊勝?gòu)V場(chǎng)、中國(guó)科技館等著名項(xiàng)目 景觀設(shè)計(jì)單位: 夏威夷DGH設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司做概念設(shè)計(jì)；北京北林地景園林規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司做深化設(shè)計(jì)曾做業(yè)績(jī)：北京萬(wàn)泉新新家園環(huán)境設(shè)計(jì) 北京萬(wàn)科星園環(huán)境設(shè)計(jì) 北京“遠(yuǎn)洋風(fēng)景”環(huán)境設(shè)計(jì)（中標(biāo)方案） 北京“獅城百麗”環(huán)境設(shè)計(jì)施工單位:北京三建.承德華宇.中關(guān)村建設(shè) 主要業(yè)績(jī): 人民大會(huì)堂、奧林匹克體育中心英東游泳館、東方廣場(chǎng)監(jiān)理單位:北京帕克國(guó)際工程咨詢(xún)有限公司2、林溪?jiǎng)e墅項(xiàng)目總占地.建筑面積.綠化率.容積率分別為多少答：林溪?jiǎng)e墅總規(guī)劃用地52.06公頃，建設(shè)用地36.26公頃，總建筑面積約為19.76萬(wàn)平方米，其中住宅總建筑面積19萬(wàn)平方米。容積率為0.46,綠化率達(dá)到45%以上.3、林溪?jiǎng)e墅的總的建筑結(jié)構(gòu)？答：該項(xiàng)目以庭院式雙拼別墅為主，兼有少量獨(dú)棟別墅與部分聯(lián)排住宅，除聯(lián)排外全部為地上兩層，地下一層。4、林溪?jiǎng)e墅分幾期開(kāi)發(fā)？答：林溪?jiǎng)e墅分兩期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目中軸路以東為一期，以西為二期。一期和二期總共508戶(hù),其中一期總共230戶(hù)，今年10月入住，二期總共278戶(hù)。5. 林溪?jiǎng)e墅的特色是什么？答：愜意的距離、自然原生的環(huán)境、雙層雙拼、親自然、陽(yáng)光感強(qiáng)、同透性好，私有化多庭院，室內(nèi)水景、景觀內(nèi)庭院。6.林溪?jiǎng)e墅戶(hù)型設(shè)計(jì)有什么特色？答：大開(kāi)間客廳挑空（除C1及C2戶(hù)型外客廳均有挑空），內(nèi)庭院的引入使自然的陽(yáng)光、氣息流匯、貫通在居所之中。既豐富了戶(hù)內(nèi)景觀，又解決了主人休憩、會(huì)客的私密要求。所有衛(wèi)生間、更衣間、樓梯間均能自然采光，隨時(shí)隨地享受陽(yáng)光的沐浴。采光地下室打破以往地下室的陰暗印象，采光井為地下室增加有效采光面積，改善通風(fēng)透氣條件，部分戶(hù)型更有大面積下沉式庭院。7、林溪?jiǎng)e墅一期有多少種戶(hù)型，目前的銷(xiāo)售面積分別是多少？答：林溪?jiǎng)e墅一期總共有7種戶(hù)型，戶(hù)型目前銷(xiāo)售面積分別是：獨(dú)棟： A2：371.35平方米 A3：385.68平方米雙拼： B1：256.83平方米 B2：346.4平方米 B4：351.37平方米C2：253.22平方米連拼： C1：209.54/205.02/208.64平方米8、林溪?jiǎng)e墅的座落位置在哪里?答：本項(xiàng)目用地位于北京市北郊昌平區(qū)百善鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，地塊處于百葛路和順沙路的交匯處，西距八達(dá)嶺高速車(chē)程5分鐘（直線(xiàn)距離約4公里），北離北六環(huán)百善出口車(chē)程2分鐘（1公里），東距大柳樹(shù)環(huán)島10分鐘（約6公里）。9、林溪?jiǎng)e墅的交通狀況是怎樣的？答：入：1. 從中關(guān)村走北五環(huán)上清橋京昌高速11出口（向東）順沙路（向北）大學(xué)城中路（向東）百葛路2.從亞運(yùn)村走立湯路（立水橋至小湯山）大柳樹(shù)環(huán)島向西直至百葛路；3.從馬甸橋上京昌高速12出口 六環(huán)路（向東方向）百善出口 百葛路向西； （京承高速）出（到周邊）：1.到上清橋 24公里 22分鐘 2到健翔橋 28.5公里 28分鐘 3到馬甸橋 31公里 30分鐘 4到德勝門(mén)橋 33公里 32分鐘 5到京順路 26公里 20分鐘 6到京承路 15公里 12分鐘 7到立湯路 8公里 7分鐘 8到機(jī)場(chǎng) 34公里 30分鐘10、林溪?jiǎng)e墅的環(huán)境如何？答：1）大環(huán)境：順馳林溪在距燕山山脈4公里處，位于上風(fēng)上水之地，南有溫榆河，北是京密飲水渠，南孟祖山、燕山等三個(gè)丘陵蜿蜒聳立，數(shù)十年的樹(shù)被密布四周，形成了河流、丘陵、平原地貌兼?zhèn)涞脑匀画h(huán)境。社區(qū)周邊是成片的原生樹(shù)，擁有榆樹(shù)、柳樹(shù)、白楊樹(shù)、楓樹(shù)、銀杏樹(shù)、松樹(shù)等樹(shù)種高達(dá)20多種，樹(shù)齡全在20年以上。林道之間是一片片的麥田和草地，泥土中帶著芳草味道，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在體現(xiàn)著鄉(xiāng)村別墅的氣息。2）小環(huán)境 ：北邊有十萬(wàn)平米的天然防護(hù)林帶，形成一個(gè)天然的氧吧。南邊百葛路南有肥沃的農(nóng)田，項(xiàng)目東側(cè)有百善鎮(zhèn)的文化廣場(chǎng)，為業(yè)主閑暇之余提供了休閑場(chǎng)所。11.林溪?jiǎng)e墅的景觀園林設(shè)計(jì)理念是什么？答：圍繞水景中的林溪七境為主題和景觀軸線(xiàn)，形成景觀脈絡(luò)。以實(shí)現(xiàn)環(huán)境從建筑中溢出，思維在環(huán)境中流動(dòng)、文化在思維中凝結(jié)、人性從文化中升華的設(shè)計(jì)初衷。林溪七境分別為:樂(lè).隱.逸.和.樸.清.豪.12.順馳林溪?jiǎng)e墅的水景是如何設(shè)計(jì)的？答：設(shè)計(jì)為環(huán)繞式景觀水系，是全區(qū)景觀的軸線(xiàn)。南北側(cè)局部地形約1.52M的高度差，使水景暢流靈動(dòng)，并通過(guò)地下管網(wǎng)反復(fù)循環(huán)。13.林溪?jiǎng)e墅的項(xiàng)目規(guī)劃是怎么樣的？答、林溪?jiǎng)e墅規(guī)劃：結(jié)合地塊素有庭院的領(lǐng)地感和情趣化；創(chuàng)造安全、舒適、優(yōu)美、高品位別墅。14.林溪?jiǎng)e墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念是什么？答：小區(qū)規(guī)劃定位是為忙碌于事業(yè)耕耘的激情創(chuàng)業(yè)人士提供身心回歸自然的詩(shī)意家園。小區(qū)定位于私有空間最大化低密度高尚住宅區(qū)，突出靜謐樹(shù)林、小橋流水的鄉(xiāng)村田園的自然環(huán)境,強(qiáng)調(diào)私有庭院以及居住環(huán)境的舒適性。 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念：1. 強(qiáng)調(diào)居住品質(zhì)均好性與舒適性，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔，私有領(lǐng)地最大化；2. 含蓄、內(nèi)斂、務(wù)實(shí)，浪漫、抒情的空間意味；3. 空間與綠野；陽(yáng)光、樹(shù)林、溪流，自然的詩(shī)意棲居；4. 創(chuàng)造自由、舒適、靜謐的高品質(zhì)生活環(huán)境；15.溪水的寬度最寬為？最窄為？水系旁是否有護(hù)欄？水系旁是否有樹(shù)？答：一期濠的景觀處跌水為三層跌落，每層50cm，總的高差為1.5m。水系蜿蜒流淌，寬窄不一、深淺各異；水面最寬處水深最深，東南角水面最寬約15米，水深約1米；溪流最窄處約0.5米，水深為動(dòng)水面深度。16.防護(hù)林帶是否圍起來(lái)，是什么樹(shù)種？是否是成樹(shù)？答：會(huì)圍起來(lái)。油松、云杉、檜柏、側(cè)柏、國(guó)槐、刺槐、銀杏、元寶楓、白蠟、垂柳、欒樹(shù)、山楂、馬褂木、饅頭柳、柿樹(shù)、玉蘭、暴馬丁香、西府海棠、紫葉李、山桃、珍珠梅、杜梨、黃刺玫、迎春、連翹、紫薇、紅丁香、黃櫨、紅瑞木、石榴、荷花、睡蓮、月季有很多成樹(shù)，是一個(gè)天然的大氧吧。17.坡地形做多高？上面的樹(shù)種多高？答：南側(cè)代征綠地微地形最高點(diǎn)與會(huì)所廣場(chǎng)的高差為1.5米，在地形上栽植的苗木為4米左右，同時(shí)栽植不同高度、不同品種灌木、地被，形成密閉的綠色景觀帶。18.小區(qū)內(nèi)環(huán)路，宅間路用什么石材鋪裝？有無(wú)路燈？答：小區(qū)主環(huán)路和主入口道路地面鋪裝為7米寬瀝青混凝土地面，人行道每側(cè)各1.5米寬。面層材料為混凝土磚；宅間的道路為5米寬混凝土磚，采用灰色和黃色混鋪（4：1顏色比），無(wú)人行步道。有路燈、草坪燈、庭院燈。19.戶(hù)型層高、凈高分別是多少？ 答：一層層高3.2米;二層層高2.9米;地下室層高2.9米;(樣板區(qū)地下室層高2.8米) 一層凈高3.05米;二層層高2.75米;地下室層高2.75米;20、外墻是什麼磚、顏色？屋頂是什麼瓦、顏色？答：外墻是紫砂壺色的拉毛劈離磚；屋面是灰色的玻纖瓦。21、林溪?jiǎng)e墅抗震等級(jí)、防火等級(jí)是多少？答：地震等級(jí)設(shè)防裂度8度22. 關(guān)于公司資金問(wèn)題的說(shuō)辭答: 順馳一直是采取綜合資金解決方案,而不是單一渠道的銀行貸款1. 合作伙伴.包括本市的天津信托.華夏.濱海市政.市政投資.津?yàn)I發(fā)展.津報(bào)集團(tuán),包括聯(lián)想.北京首創(chuàng),包括全球知名的摩根士丹利等,都是在各個(gè)領(lǐng)域首屈一指的優(yōu)勢(shì)企業(yè).而且這些合作伙伴關(guān)系都是以股權(quán)投資的方式,其特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),共同發(fā)展.2. 和信托公司.境外基金的合作.如天津首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目集合信托就是天津信托公司發(fā)行的順馳藍(lán)調(diào)街區(qū)項(xiàng)目.3. 不斷開(kāi)拓融資渠道.房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè),而開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金緊張是一個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)的普遍現(xiàn)象.目前我國(guó)金融配套條件不發(fā)達(dá).不成熟,為開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)的融資工具極其有限,資金成為整個(gè)行業(yè)的瓶頸-這是一個(gè)無(wú)法回避的難題.但是順馳同任何一家同行一樣努力的解決這個(gè)問(wèn)題.順馳正在不斷開(kāi)拓融資渠道,比如密切籌備中的赴港上市,與國(guó)際投資銀行的戰(zhàn)略合作等.正如老孫底氣十足的稱(chēng):資金在順馳從來(lái)不是問(wèn)題. 配套方面1項(xiàng)目周邊有哪些相應(yīng)的配套？答：1)醫(yī)療方面，有百善鎮(zhèn)的醫(yī)院，為業(yè)主平時(shí)的一些常見(jiàn)的疾病提供保障。項(xiàng)目距昌平區(qū)醫(yī)院約15分鐘車(chē)程。附近還有清河999急救中心和解放軍306醫(yī)院。2)旅游景點(diǎn)及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所名勝古跡旅游景點(diǎn)游樂(lè)園及博物館俱樂(lè)部度假村居庸關(guān)長(zhǎng)城十三陵水庫(kù)中國(guó)航空博物館北方射擊場(chǎng)園林山莊明十三陵桃峪口水庫(kù)老北京微縮景園 國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部龍脈溫泉旅游度假村八達(dá)嶺長(zhǎng)城碓臼峪北京明皇蠟相宮華彬高爾夫俱樂(lè)部翠湖水鄉(xiāng)旅游度假村銀山塔林九龍游樂(lè)園九華山莊蟒山森林公園鱷魚(yú)湖公園鷲峰森林公園白洋溝風(fēng)景區(qū)溝崖關(guān)溝風(fēng)景區(qū)大楊山風(fēng)景區(qū)龍?zhí)蹲匀伙L(fēng)景區(qū)虎峪自然風(fēng)區(qū)西山國(guó)家森林公園白虎澗自然風(fēng)景區(qū)桃花塢自然風(fēng)景區(qū) 3)學(xué)校 中學(xué)：匯佳雙語(yǔ)學(xué)校 綠云雙語(yǔ)學(xué)校 清華育才實(shí)驗(yàn)學(xué)校 百善鎮(zhèn)中學(xué) 昌平區(qū)一中 大學(xué)：1）海淀區(qū) 清華大學(xué)，北京大學(xué)，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)距項(xiàng)目車(chē)程只需 2）昌平區(qū)中國(guó)政法大學(xué)，石油大學(xué)，國(guó)防大學(xué)都位于昌平區(qū)，距項(xiàng)目車(chē)程只需 項(xiàng)目周邊：中國(guó)信息大學(xué)，吉利大學(xué)，中國(guó)科技經(jīng)營(yíng)管理學(xué)院都在項(xiàng)目的南邊，為項(xiàng)目提供了良好的人文環(huán)境。4)商業(yè)在小區(qū)的會(huì)所設(shè)有小型的超市，為您提供日常的必需品。距回龍觀的京客隆超市車(chē)程也只需10分鐘，十分的便利。2.會(huì)所的設(shè)計(jì)及相應(yīng)的配套? 答：會(huì)所是由美國(guó)JWDA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的,主要服務(wù)對(duì)象有：時(shí)代莊園、康斯丹郡、萊蒙湖別墅、君臨天下花園、潛水灣城市花園等。整個(gè)會(huì)所總共約6600平方米，在會(huì)所內(nèi)會(huì)有：1、游泳池、健身房、臺(tái)球室、乒乓球室，林溪俱樂(lè)部（包含美容、美發(fā)，SPA）；老人及兒童活動(dòng)空間等健身設(shè)施；2、小型超市、餐館、音樂(lè)書(shū)吧，會(huì)客室等服務(wù)設(shè)施3.贈(zèng)送的設(shè)備分別有? 答:有中央空調(diào)、電采暖熱水爐、燃?xì)鉄崴?、?duì)流式散熱器等，以上四種均為贈(zèng)送且交房時(shí)安裝到位，總共市價(jià)在814萬(wàn)之間。4.林溪?jiǎng)e墅采用什么供水方式？答：市政管網(wǎng)直接供水。是昌平區(qū)的市政水，由真順自來(lái)水廠提供。5.林溪?jiǎng)e墅采用什么供電方式？分幾種回路？如何收費(fèi)？答：小區(qū)為市政雙回路供電，低壓380/220V進(jìn)戶(hù),電表20(80)A,戶(hù)內(nèi)供電照明、插座、空調(diào)、廚衛(wèi)多回路分制供電。收費(fèi)為0.44元/度，IC卡方式。另外小區(qū)用電為峰谷電，晚11點(diǎn)至早5點(diǎn)為半價(jià)。6.社區(qū)使用的是天燃?xì)膺€是煤氣？ 答：社區(qū)使用是天然氣。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本與市政差不多， 最高不高于三元。7.林溪?jiǎng)e墅采用什么形式的采暖方式？暖氣可否調(diào)節(jié)溫度？答：電采暖熱水爐加風(fēng)機(jī)盤(pán)管方式，溫度可分房間單獨(dú)調(diào)節(jié)；衛(wèi)生間單設(shè)進(jìn)口對(duì)流式電散熱器，自動(dòng)溫控采暖季享受峰低谷電價(jià)政策。8.林溪?jiǎng)e墅電熱水爐的品牌是什么？答：比利時(shí)ACV、美國(guó)史密斯或同檔次。9.林溪?jiǎng)e墅分戶(hù)式空調(diào)的品牌及性質(zhì)？機(jī)器具體放置在何處？答：分戶(hù)式集中采暖方式，戶(hù)外冷水機(jī)組中央空調(diào)系統(tǒng)，過(guò)度季可供暖，機(jī)器放置在設(shè)備間里，品牌為特靈或其他同等檔次產(chǎn)品。主機(jī).風(fēng)機(jī)盤(pán)管.主管道.保溫及溫控器安裝到位.10.林溪?jiǎng)e墅有無(wú)24小時(shí)熱水？答：每戶(hù)設(shè)落地容積式全自動(dòng)燃?xì)鉄崴?，隨時(shí)提供熱水至廚衛(wèi)用水點(diǎn)。品牌為美國(guó)史密斯或同檔次產(chǎn)品。11.林溪?jiǎng)e墅是否有衛(wèi)星電視？ 答：除引入歌華有線(xiàn)電視網(wǎng)外，本小區(qū)還設(shè)一臺(tái)3.2米衛(wèi)星接收天線(xiàn)，接收“鑫諾一號(hào)”衛(wèi)星的節(jié)目。暫定接收節(jié)目如下：1.衛(wèi)視音樂(lè)2.鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)3. 衛(wèi)視體育4.陽(yáng)光衛(wèi)視5.陽(yáng)光文化頻道6.香港世界網(wǎng)絡(luò)頻道7.澳門(mén)衛(wèi)星電視亞洲臺(tái)8.鳳凰衛(wèi)視電影臺(tái)9.家庭影院亞洲頻道（HBO）。后兩套為收費(fèi)節(jié)目。12.有無(wú)寬帶系統(tǒng)? 答:可報(bào)裝ADSL,預(yù)留寬帶管道. 工程方面1.小區(qū)內(nèi)有無(wú)明線(xiàn)？答：入住后沒(méi)有明線(xiàn)，現(xiàn)在只是臨時(shí)用線(xiàn)。2.中水處理站、垃圾站高出地面多少？體積多大？燃?xì)庹菊嫉囟啻螅咳莘e多少？在地下幾米？是否露出地面？答：中水處理站地下六米，沒(méi)有噪音；垃圾站高出地面兩米，占地150平方米，當(dāng)天清潔；燃?xì)庹菊嫉?200平米，高度不超過(guò)4米，操作間占地300平米，一周充一次氣，兩年后轉(zhuǎn)為市政。3.變電站占地多大？面積多少？是否有輻射？多大？答：變電站占地110平米，高度2.1米，露出地面1.7米，沒(méi)有輻射，周邊會(huì)種植成樹(shù)。4.防水是如何做的，（包括屋頂和室內(nèi)）保證多少年，什么是一級(jí)防水？如果出現(xiàn)漏水怎么解決？答：地下部分基礎(chǔ)墊層作完后做兩層SBS卷材，地下室外墻做抗?jié)B混凝土，每平方米承受80公斤水的重量；屋面防水第一層鋼筋混凝土15公分厚度，第二層做復(fù)合防水2-3毫米，第三層做保溫層刷兩遍冷底子油，最后一層2屋面瓦。5.中庭，下沉式庭院的排水排到哪里？是怎么做的（水泵/自動(dòng)）如果用電，電路與室內(nèi)是否統(tǒng)一？停電怎么辦？答：都直接排到市政管道；下沉庭院有抽水泵自動(dòng)抽水；小區(qū)采用雙回路供電，避免了斷電問(wèn)題。6.毛坯房一層上方管線(xiàn)都是什么（水/空調(diào)）？答：7.中水是否入戶(hù)？入戶(hù)接在哪？答：不入戶(hù)。會(huì)在各個(gè)組團(tuán)做中水口。8.熱水器交房時(shí)放在哪？水管是什么材質(zhì)？水管端口在什么位置？答：在中式廚房里設(shè)有預(yù)留口。9.圖示說(shuō)明各房間預(yù)留端口都是什么（寬帶/有線(xiàn)/水管/空調(diào)）？答：10.C2，B4陽(yáng)光棚防水是怎么做的，如何保證不漏水？答：把玻璃加固在支架上方，有坡度。11.澆花是否用中水？花園里水管接口在哪？答；可以用中水，但需要向物業(yè)交納一定的費(fèi)用。12.草坪是否就是一般的那種？答：主要以美國(guó)和澳大利亞進(jìn)口為主，名稱(chēng)早熟禾，綠色時(shí)間長(zhǎng)冬季可以保證兩個(gè)月，葉子細(xì)膩。13.閣樓最高處幾米？入口為何要那么??？不做直梯？有效面積多大？答:14.林溪?jiǎng)e墅建筑是什么結(jié)構(gòu)？答：建筑采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。15.什么是短肢剪力墻？答：剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。短肢剪力墻既墻體一部分采取剪力結(jié)構(gòu)，其他部分采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，這些隔墻不是承重墻，可以隨意改造。此種方式為裝修帶來(lái)了很大方便。短肢剪力墻比普通墻體薄，隔墻厚度可由24公分降至10公分，這使房間更寬敞。一套110平方米的住宅，使用短肢剪力墻面積可以多出4.3平方米.短肢剪力墻的使用也為房屋保值打下了基礎(chǔ).比較: 納帕:輕剛結(jié)構(gòu). 玫瑰園和碧水:框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)的單價(jià)比輕剛和框架結(jié)構(gòu)高200元/建筑平米.16玻纖瓦同水泥瓦的特點(diǎn)及區(qū)別答：屋面：獨(dú)棟為水泥瓦其余均采用玻纖瓦。水泥瓦是新型建筑材料，它的特點(diǎn)是：強(qiáng)度高、壽命長(zhǎng)、色彩豐富、裝飾效果好.施工簡(jiǎn)便靈活、防火、防水、抗風(fēng)力強(qiáng).林溪項(xiàng)目采用的玻纖瓦是美國(guó)歐文斯科寧品牌，其具有優(yōu)越的功能特性：可防御光、水、風(fēng)、冰凍等氣候因素的侵蝕，保溫隔熱性、吸音隔聲性、耐腐蝕性、抗風(fēng)性、防火性俱佳，還具有獨(dú)特的自潔性，不易積灰和形成污斑.此外，安裝簡(jiǎn)易；耐用、易修和低維修率；美觀、與建筑風(fēng)格和諧