關(guān)于《商品房買賣合同示范文本》的相關(guān)說明及簽訂技巧.doc

精選資料關(guān)于商品房買賣合同(示范文本)的相關(guān)說明及簽訂技巧近年來，消費(fèi)者對商品房投訴居高不下，投訴的問題主要有：產(chǎn)權(quán)糾紛、虛假廣告、一房多售、面積縮水、延期交房、質(zhì)量低劣等。出現(xiàn)這些問題，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不規(guī)范的原因。為此，建設(shè)部、國家工商行政管理局于2000年月13日聯(lián)合發(fā)出通知，將1995年印發(fā)的商品房購銷合同示范文本進(jìn)行修改，并更名為商品房買賣合同示范文本（以下簡稱示范文本）。該示范文本實施幾年以來，其規(guī)范作用日益彰顯，但也暴露出一些問題。為幫助消費(fèi)者更好地理解示范文本之內(nèi)涵，使之更具有可操作性，本律師現(xiàn)逐一對其條款作出說明。其中下文中的黑體字為示范文本之條款。商品房買賣合同（合同編號：）第一條項目建設(shè)依據(jù)出賣人以方式取得位于編號為的地塊的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同號土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為。律師提示：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得有出讓和劃撥兩種方式。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者使用一定年限，由土地使用者向國家交納土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安量等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。買受人若購買的是經(jīng)濟(jì)適用房，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是通過劃撥方式取得的，若為非經(jīng)濟(jì)適用房的商品房的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是通過出讓方式取得的。買受人購房時，應(yīng)特別注意查驗土地使用權(quán)證原件，看其中的權(quán)利人是否與出賣人一致，看是否存在抵押等他項權(quán)利及他項權(quán)利存續(xù)時間等。該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為，土地使用年限自年月日至年月日。律師提示：買受人應(yīng)注意土地使用年限，其中居住用地不超過70年。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，現(xiàn)定名暫定名。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為，施工許可證為。律師提示：本款要求出賣人如實填寫規(guī)劃管理部門、建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、施工批準(zhǔn)文號。買受人應(yīng)查驗其原件。第二條商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為（現(xiàn)房）（預(yù)售商品房）。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為，商品房預(yù)售許可證號為。律師提示：買受人在簽訂合同前有知情權(quán)，出賣人應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法等法律、法規(guī)的規(guī)定，向買受人提供該商品房可以合法銷售的有效證明文件。其中：預(yù)售商品房的，出賣人必須具備城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定的條件，并取得預(yù)售許可證。買受人應(yīng)注意查驗該證之原件，并查驗許可證上的預(yù)售房屋是否與所購房屋相一致。有的開發(fā)商以此棟房屋的預(yù)售許可證冒充彼棟房屋的預(yù)售許可證，買受人一旦不注意，很容易上當(dāng)受騙?，F(xiàn)售商品房，必須符合商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定的現(xiàn)售條件，買受人應(yīng)查驗相關(guān)證明文件。第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房；其房屋平面圖見合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第（幅）（座）（單元）（層）號房。律師提示：本條款確切地說明了所購房屋的具體位置，包括門牌號、棟號和層數(shù)。這些指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標(biāo)注一致。房屋平面圖應(yīng)當(dāng)作為合同附件一，平面圖應(yīng)盡量詳細(xì)，房屋朝向也應(yīng)當(dāng)在平面圖中標(biāo)明，該平面圖應(yīng)當(dāng)由出賣人蓋章、買受人簽字認(rèn)可。該商品房的用途為，層結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上層，地下層。律師提示：本款要求出賣人嚴(yán)格按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的內(nèi)容填寫該商品房的用途，依據(jù)報批的設(shè)計圖填寫該商品房的結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高等指標(biāo)。注意：本款中的層高包括樓層凈高和樓板厚度。如果雙方約定層高為樓層凈高，應(yīng)特別注明，以免發(fā)生糾紛。該商品房陽臺是封閉式非封閉式。律師提示：依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范82的相關(guān)規(guī)定，全封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算，非封閉式陽臺按外圍水平投影面積的一半計算，該條款能有效解決陽臺面積計算糾紛。同時，陽臺的封閉方式由經(jīng)報批的規(guī)劃設(shè)計圖決定，出賣人不得擅自更改其封閉方式。該商品房合同約定產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明見附件二）。律師提示：在簽訂商品房買賣合同時，有的商品房建筑面積未經(jīng)房地產(chǎn)測繪單位實施測繪，或雖已實施測繪，但其測繪結(jié)果還未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核通過，這時，在簽訂合同時應(yīng)適用“合同約定”建筑面積；有的商品房建筑面積已由房產(chǎn)測繪單位實施測繪，其測繪結(jié)果也經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核通過，這時，應(yīng)適用“產(chǎn)權(quán)登記”建筑面積。實踐中，大都適用“合同約定”建筑面積。公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成應(yīng)詳細(xì)具體，作為合同附件二。該構(gòu)成說明應(yīng)嚴(yán)格按建設(shè)部全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則(GJDG210195)、房屋測量規(guī)范、住宅設(shè)計規(guī)范的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）千百拾萬千百拾元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）千百拾萬千百拾元整。3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（幣）千百拾萬千百拾元整。律師提示：按建筑面積計價時，商品房單價是一個均價的概念，每平方米套內(nèi)建筑面積與每平方米分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e價格是相同的。按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房單價也是個均價的概念，房價款與套內(nèi)建筑面積數(shù)有關(guān)，跟共有建筑面積無直接關(guān)系。按套（單元）計價的，房價款跟商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e數(shù)都無直接關(guān)系，上述面積數(shù)主要體現(xiàn)買受人在房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系中的相關(guān)權(quán)益。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進(jìn)行處理。1、雙方自行約定：；2、雙方同意按以下原則處理；（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/(合同約定面積)100%因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。律師提示：本款約定按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計價的商品房面積確認(rèn)及差異處理。進(jìn)行面積差異處理，必須與示范文本第四條的計價方式相對應(yīng)，否則沒有可比性。也就是說，如果第四條中選擇按建筑面積計價的，即以產(chǎn)權(quán)登記時確認(rèn)的建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理；如果第四條中選擇按套內(nèi)建筑面積計價的，即以產(chǎn)權(quán)登記時確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)和面積差異處理。當(dāng)事人雙方如果在第四條中選擇按套（單元）計價的，不適用本條款的規(guī)定。本條第二款就產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，允許當(dāng)事人雙方自行約定差異處理方式，以充分體現(xiàn)意思自治原則。同時考慮到買受人的弱勢地位，為提醒買受人，本條又依據(jù)商品房銷售管理辦法第二十條之規(guī)定，明確了第二種差異處理方式。需要說明的是：如果雙方?jīng)]有約定面積差異處理方式，則一律按第二種方式處理。本條款能有效解決面積縮水、面積膨脹的問題。第六條付款方式及期限 買受人按下列第一種方式按期付款：1、一次性付款：；2、分期付款：；3、其他方式：；律師提示：上述付款方式中的“其它方式”主要指銀行按揭方式，具體包括：住房公積金個人貸款、商業(yè)銀行個人住房貸款和組合貸款三種。第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同，買受人按累計應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。2、。律師提示：本條由雙方自行確定買受人逾期付款違約責(zé)任的處理方式。需要注意，該條款中約定的違約金比率應(yīng)當(dāng)與示范文本第九條約定的違約金比率相一致，否則有違公平原則。第八條交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國家和地方人民政府有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；1、該商品房經(jīng)驗收合格。2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5、。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的：2、-；3、。律師提示：本條列明的交付使用條件要根據(jù)各地的具體規(guī)定及名稱來約定。本條所稱“不可抗力”指不能預(yù)見，不能避免且不能克服的客觀情況，如水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭等?，F(xiàn)實中，許多開發(fā)商還同時在本條第二款第2、3欄中約定“因開發(fā)商不能控制的原因，不能解決的重大技術(shù)問題”等情況，筆者認(rèn)為這不屬不可抗力，該約定對買受人是顯失公平的條款。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。2、。律師提示：本條約定的違約金比率應(yīng)當(dāng)與前述第七條的約定一致，以體現(xiàn)公平原則。第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2；3；4。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人已付款退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。律師提示：根據(jù)商品房銷售管理辦法第24條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。同時，本條第（1）項約定明確規(guī)定為房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向。對于其它影響到商品房質(zhì)量、品質(zhì)或使用功能情形的，如樓間距、采光、綠地等規(guī)劃設(shè)計變更問題，雙方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上可以自愿約定。第十一條交接。 商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。律師提示：根據(jù)商品房銷售管理辦法和商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，出賣人必須在交付房屋時向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，上述兩書亦可作為商品房買賣合同的附本。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：律師提示：該條約定的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)與示范文本第九條規(guī)定的違約責(zé)任對等。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。律師提示：該條款主要解決房屋抵押權(quán)糾紛和一房多售、一女多嫁等問題。出賣人銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理依擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。出賣人不得在未解除商品房買賣合同時，再行將該合同標(biāo)的物（商品房）銷售給他人，否則，將承擔(dān)相應(yīng)刑事、行政和民事責(zé)任。買受人可在此條款中要求出賣人提供擔(dān)保，這對買受人的權(quán)利更有保障。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按下述第種方式處理：1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價；2、。3、。律師提示：房屋裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)直接影響房屋的品質(zhì)、檔次和使用功能，因此消費(fèi)者對此比較重視，建議買受人對該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)的約定，不能只作籠統(tǒng)的表述，以免因雙方理解不一致而導(dǎo)致糾紛。如進(jìn)戶門問題，宜明確品牌、生產(chǎn)廠家、規(guī)格等指標(biāo)。第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。律師提示：基礎(chǔ)設(shè)施主要指與商品房及所在小區(qū)建筑相配套的供電、供水、供熱、供氣、通訊、綠化、道路等設(shè)施。公共配套建筑指與商品房及所在小區(qū)建設(shè)相配套的飲食、商業(yè)、教育、娛樂等公共建筑?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑影響到商品房使用功能的正常發(fā)揮，因此消費(fèi)者較重視。雙方應(yīng)當(dāng)就其交付使用之日期、條件、權(quán)益、責(zé)任等問題明確約定。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1、；2、；3、。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按下列方式處理：1、；2、；3、。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的%向買受人支付違約金。3、。律師提示：該條款在履行過程中，極易發(fā)生爭議，甚至給當(dāng)事人造成損失。爭議的焦點有：該條規(guī)定的出賣人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，還是同時包括國有土地使用權(quán)登記材料？與上述焦點相適應(yīng)，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，還是同時又要向國土資源管理部門提供材料？該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書是僅指房屋所有權(quán)證書，還是同時包括國有土地使用權(quán)證書？對此，建設(shè)主管部門、國土部門、司法部門、出賣人、買受人等有不同的解釋與理解。筆者認(rèn)為，該條中規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)包括房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書，兩者缺一不可。另根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等法律法規(guī)的規(guī)定，除非當(dāng)事人有特殊約定，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；預(yù)售商品房的買受人，應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理上述手續(xù)，并提供相關(guān)證明材料。該條款的不完善之處是沒有明確房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的辦理和交付時間，建議消費(fèi)者補(bǔ)充約定上述兩證的辦理和交付日期。第十六條保修責(zé)任。買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。律師提示：商品房質(zhì)量問題一直是消費(fèi)者投訴的熱點問題?，F(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等對此已有比較明確的規(guī)定，如：建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定、商品房銷售管理辦法等。需注意，保修期從交付之日起計算。第十七條雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的房面使用權(quán)歸；2、該商品房所在樓宇的外墻使用權(quán)歸；律師提示：建議約定為“目前歸全體業(yè)主所有，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。”3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)；5、。