第七章--物業(yè)管理法律制度PPT課件

.,1,第七章物業(yè)管理法律制度,.,2,第一節(jié)物業(yè)管理概述,一、物業(yè)與物業(yè)管理（一）物業(yè)廣東省物業(yè)管理條例第2條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)由四部分組成：（1）供居住或非居住的建筑物本體，包括建筑物自用部分和共用部位。（2）配套附屬設(shè)備。（3）配套公共設(shè)施。（4）建筑地塊。物業(yè)管理一般以物業(yè)區(qū)域為單位進(jìn)行。,.,3,第一節(jié)物業(yè)管理概述,“物業(yè)”與“房地產(chǎn)”的區(qū)別：1所指對象不同。2適用環(huán)節(jié)不同。3稱謂領(lǐng)域不同。,.,4,第一節(jié)物業(yè)管理概述,（二）物業(yè)管理物業(yè)管理條例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。,.,5,第一節(jié)物業(yè)管理概述,二、物業(yè)管理的類型（一）委托服務(wù)型物業(yè)管理指現(xiàn)代物業(yè)業(yè)主將自己物業(yè)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，是典型的物業(yè)管理方式。按照內(nèi)容又可分為：（1）管理為主的委托管理；（2）出租與管理服務(wù)并重的委托管理。（二）自主經(jīng)營型物業(yè)管理指物業(yè)業(yè)主不委托專業(yè)機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理，是傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式。根據(jù)使用和經(jīng)營方式分為：（1）自有自用型；（2）自有出租型。,.,6,第一節(jié)物業(yè)管理概述,三、物業(yè)管理的內(nèi)容（一）常規(guī)管理（二）特約服務(wù)（三）多種經(jīng)營,.,7,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,一、物業(yè)管理法律關(guān)系概述主要存在民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體（一）業(yè)主、非業(yè)主使用人、開發(fā)商1業(yè)主房地產(chǎn)開發(fā)商為第一業(yè)主；物業(yè)的購買人，即物業(yè)的所有權(quán)人為各小業(yè)主。2非業(yè)主使用人物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人3開發(fā)商開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同，并作為住宅等物業(yè)出售合同的附件。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)條例規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。,.,8,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,（三）行政管理部門城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第三條房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。新增“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會三、客體,.,9,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,四、內(nèi)容（一）業(yè)主權(quán)利義務(wù)1權(quán)利物業(yè)管理條例第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約(原為“業(yè)主公約”)、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；,.,10,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。,.,11,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,2、義務(wù)第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。,.,12,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)1權(quán)利城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第八條物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利：（一）物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；（二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理；（三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；,.,13,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,（四）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；（五）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；（六）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；（七）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。2義務(wù)物業(yè)管理條例第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)案例,.,14,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。相關(guān)案例,.,15,第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系,城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第九條物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)：（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；（二）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。相關(guān)案例,.,16,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),一、物業(yè)接管驗收物業(yè)管理條例第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。（二）物業(yè)資料的移交物業(yè)管理條例第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。,.,17,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。,.,18,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),二、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)管理時間的界定1開始時間前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主入住前的物業(yè)管理。物業(yè)管理條例第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。,.,19,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。2終止時間物業(yè)管理條例第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。,.,20,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),（二）前期物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理條例第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,.,21,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),（三）前期物業(yè)管理的內(nèi)容1管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備。2對房屋進(jìn)行接管驗收。3制定和公布管理制度。4對業(yè)主入住進(jìn)行管理。5建立健全物業(yè)管理檔案資料。6裝修搬遷管理。7與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)。,.,22,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),（四）物業(yè)的保修責(zé)任物業(yè)管理條例第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。（五）前期物業(yè)管理的費(fèi)用分擔(dān)物業(yè)管理條例第四十二條第二款規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。,.,23,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),三、物業(yè)管理服務(wù)（一）物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理原則條例第34條規(guī)定“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理?！睏l例第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。,.,24,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),（二）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同，是指業(yè)主委員會成立后由其代表全體為主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時所簽訂的合同。條例第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。1物業(yè)管理事項。2服務(wù)質(zhì)量。,.,25,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),3服務(wù)費(fèi)用。（1）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的概念是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及附屬設(shè)備、公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。包含三類費(fèi)用：公共性服務(wù)費(fèi)用。按建筑面積、樓層收取。第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。,.,26,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),特約服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主個人按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用單獨(dú)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。代收代繳費(fèi)用。第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。相關(guān)例子物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。,.,27,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),（2）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價政府定價或指導(dǎo)價第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。相關(guān)案例經(jīng)營者定價適用于：（1）特約服務(wù)收費(fèi)；（2）高檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),.,28,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),4合同雙方權(quán)利義務(wù)5專項維修基金的管理與使用（1）維修基金的范圍和繳交范圍條例第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。,.,29,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第五條商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款式的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。,.,30,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),第六條公用住房售后的維修基金來源于兩部分：、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的，高層住宅不低于售房款的。該部分基金屬售房單位所有。、購房者按購房款式的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。公用住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。相關(guān)問題,.,31,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),（2）維修基金的權(quán)屬與用途及法律責(zé)任物業(yè)管理條例第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第六十三條違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。,.,32,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第七條維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ谩榱吮ＷC維修基金的安全，維修基金閑置時，除可以用于購買國債或者用法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。維修基金明細(xì)戶一般按單幢住宅設(shè)置，具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。第八條維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。,.,33,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),6物業(yè)管理用房條例第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。,.,34,第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)務(wù),7合同期限。物業(yè)服務(wù)合同一般屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對合同的期限進(jìn)行約定。8違約責(zé)任。,.,35,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,一、管理規(guī)約（原為“業(yè)主公約”）（一）臨時管理規(guī)約（原為“業(yè)主臨時公約”）條例第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。,.,36,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,（二）管理規(guī)約第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。相關(guān)案例,.,37,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,二、業(yè)主大會（一）業(yè)主大會的組成與宗旨第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。思考：租戶可以參加業(yè)主大會嗎？（二）業(yè)主大會的成立第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。,.,38,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。（三）業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)的確定相關(guān)案例,.,39,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,（四）業(yè)主大會例會及臨時大會的召開第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十四條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。,.,40,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,（五）業(yè)主大會決議的通過第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項,.,41,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。,.,42,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,（六）業(yè)主大會的職責(zé)第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。,.,43,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的產(chǎn)生第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十六條第二、三款規(guī)定：業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。,.,44,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,（二）業(yè)主委員會的核準(zhǔn)第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（三）業(yè)主委員會的職責(zé)第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。,.,45,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,（四）業(yè)主委員會的義務(wù)1應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。,.,46,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,2支持并配合相關(guān)部門的工作。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。3做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的宣傳、協(xié)調(diào)工作,.,47,第四節(jié)物業(yè)管理合同規(guī)約,（五）業(yè)主委員會的法律地位物權(quán)法中規(guī)定“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”、“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”物業(yè)管理條例第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。,.,48,第五節(jié)物業(yè)的使用與維護(hù),第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。,.,49,第五節(jié)物業(yè)的使用與維護(hù),第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。,.,50,物業(yè)公司有權(quán)對業(yè)主罰款嗎？,王先生正在裝修房屋，小區(qū)的物業(yè)公司在檢查時，說他違反了物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定，給他開出了500元的罰單。問物業(yè)公司有權(quán)對他進(jìn)行罰款嗎？物業(yè)公司對業(yè)主的職責(zé)是服務(wù)，而不是管理，管理是行政機(jī)關(guān)的職責(zé)。物業(yè)公司正確的做法應(yīng)該是向有關(guān)行政部門報告，由行政部門來處理，而不能代替行政機(jī)關(guān)來罰款；如果由于業(yè)主的裝修行為給房屋的結(jié)構(gòu)或小區(qū)的公共設(shè)施造成了損害，物業(yè)公司可以根據(jù)民法通則的規(guī)定，要求業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任，交納一定的賠償金來進(jìn)行修復(fù)，而不是罰金。如果沒有造成實(shí)際損害的話，業(yè)主也不需要交賠償金。,.,51,業(yè)主小區(qū)內(nèi)人身安全受到侵害，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？,1998年4月4日晚，李某獨(dú)自一人駕車回到某市其住宅小區(qū)。當(dāng)李某準(zhǔn)備走上3棟2單元自己購買的303房時，遭到連續(xù)四天潛伏在2單元104號空置房的黃某、馮某的搶劫并被殺害。次年10月，此案告破。2000年12月，黃、馮兩罪犯被依法槍決。隨著案情的真相大白，李某家屬認(rèn)為作為住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司存在嚴(yán)重失職行為，對李某被害負(fù)有不可推卸的責(zé)任，遂一紙訴狀告至法院，要求賠償喪葬費(fèi)、財物損失和收入損失等共計人民幣139萬余元。法院根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司的過錯程度，酌情判決物業(yè)公司賠償被害人家屬10萬元。,.,52,業(yè)主家中遭小偷光顧，物業(yè)服務(wù)公司有沒有責(zé)任？,原告劉某居住在某物業(yè)小區(qū)，2002年5月30日，其在外上班期間居室被盜，丟失現(xiàn)金、手機(jī)和衣物，還有價值3000元的地球定位儀一部，經(jīng)有關(guān)部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認(rèn)為，自己按照與該物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)管理合同約定，繳納了物業(yè)管理費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)該賠償其經(jīng)濟(jì)損失，而物業(yè)公司只同意賠償2000元，在雙方協(xié)商未果的情況下，劉某將該房屋開發(fā)公司和物業(yè)公司同時告上法庭。最終法院判令被告物業(yè)公司一次性賠償原告劉某經(jīng)濟(jì)損失6230元，案件受理費(fèi)由物業(yè)公司承擔(dān)。,.,53,“賊保安”物業(yè)公司需要負(fù)責(zé)嗎？,百度女職員萍萍（化名）在公司被大廈值班保安王恒殺害，其家屬向大廈銀達(dá)物業(yè)和淮南市保安公司索賠近58萬元。近日，海淀法院駁回了萍萍家屬的訴訟請求。法院認(rèn)為，王恒的犯罪行為不能認(rèn)定為職務(wù)行為或在從事雇傭活動中致人損害。現(xiàn)有證據(jù)也不能證明保安公司在對王恒的選派及監(jiān)管過程中存在可以輕易避免的明顯過失。由于萍萍家屬沒有直接起訴王恒作為共同被告，因此在不能確定王恒賠償責(zé)任的情況下，亦不能確定銀達(dá)物業(yè)公司是否應(yīng)作為安全保障義務(wù)人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。法院駁回萍萍家屬的全部訴訟請求。,.,54,物業(yè)管理公司有錯拒交物業(yè)管理費(fèi)是否有理?,崔某居住在一層，物業(yè)管理企業(yè)將供暖用煤堆放在他家的窗戶外，冬天刮風(fēng)時，崔某家里的地板、家具和床褥常被刮進(jìn)的煤灰染黑。崔某認(rèn)為，物業(yè)的這些行為已嚴(yán)重干擾了自己的正常生活，故拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。,.,55,業(yè)主房款未付清物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電呢？,某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對這個住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？,.,56,業(yè)主維權(quán)該以怎樣的方式？,戀日嘉園業(yè)主選中戀日，很大程度上是看中了包括一個大規(guī)模的歐式花園在內(nèi)的5個花園。但當(dāng)初開發(fā)商的這一賣點(diǎn)如今卻大大地縮水。樓書中承諾的50%綠化率無法兌現(xiàn)。窗戶問題，樣板間為平開窗，實(shí)際都改成了推拉窗，價位、質(zhì)量相差很大。這令戀日嘉園的業(yè)主們感到惱火。為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，業(yè)主們向開發(fā)商提出了或賠償損失，或降物業(yè)費(fèi)，或繼續(xù)履行合同的解決方案，但雙方未達(dá)成共識。2003年6月7日，戀日嘉園2期即將開盤時，八九位身穿印有維權(quán)字樣白背心的業(yè)主，來到售樓處欲向開發(fā)商討說法，砸房展會。后正是此舉引發(fā)了這場侵權(quán)官司。開發(fā)商起訴，認(rèn)為業(yè)主侵權(quán)，要求賠償由于業(yè)主在戀日嘉園2期即將開盤時的“討說法”所造成的不良影響而造成的損失。,.,57,霸王條款,福建省工商局2007年7月公布了查處的房地產(chǎn)“霸王條款”典型案例，其中一家物業(yè)公司規(guī)定“代收水電費(fèi)要收取手續(xù)費(fèi)”被認(rèn)定為“霸王條款”。工商部門為此提醒消費(fèi)者，警惕被物業(yè)公司這種“霸王條款”坑害利益。福建省一家物業(yè)公司在其物業(yè)管理協(xié)議中規(guī)定：“本小區(qū)內(nèi)業(yè)主水、電費(fèi)由本物業(yè)公司代收，另每戶每月收取代收手續(xù)費(fèi)10元。”另一家物業(yè)公司在物業(yè)管理合同中還規(guī)定：“物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶，物業(yè)公司有權(quán)停水、停電?！?.,58,物業(yè)公司單方增加物業(yè)管理費(fèi)有效嗎？,2002年5月28日，西南物業(yè)管理有限責(zé)任公司向興義市法院起訴，稱在向該市吉利一區(qū)業(yè)主袁某收取單方增加的物業(yè)管理費(fèi)時，被告以雙方未在物業(yè)管理合同規(guī)定增加物業(yè)管理費(fèi)、是原告單方面增加為由拒絕（袁某只同意按其原與開發(fā)商的約定交納管理費(fèi)），訴請法院判令被告交納所欠的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金，責(zé)令被告今后按期交納管理費(fèi)。興義市法院通過審理做出一審判決，駁回原告的訴訟請求。,.,59,祈福新村物管費(fèi)7年首次漲價,祈福新邨近日貼出公告，計劃改變其延續(xù)7年的物業(yè)管理費(fèi)方案，從2008年1月1日起，分三等級收費(fèi)：1.9元/方、2.1元/方和2.2元/方。物管公司稱是物價上漲。不過，有業(yè)主提出，根據(jù)新的物管條例，涉及業(yè)主利益的重大變更，應(yīng)當(dāng)經(jīng)2/3以上的業(yè)主和產(chǎn)權(quán)占總面積2/3以上的業(yè)主同意，祈福新邨物管只與業(yè)委會商議后便決定新方案，涉嫌違規(guī)。,.,60,欠賬數(shù)十億無人理廣州12業(yè)委會聯(lián)合追繳維修金,發(fā)起集體追繳專項維修資金的樓盤是：越秀區(qū)東悅居、荔灣區(qū)西門口廣場、荔灣廣場、海珠區(qū)萬豐花園君雅大廈、海珠區(qū)