重慶市居住區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策分析畢業(yè)論文.doc

正文畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題 目 重慶市居住區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策分析 摘 要在我國(guó),物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿(mǎn)生機(jī)、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)之一。但是，象其他新興事物一樣，發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn)“瓶頸”狀，暴漏出各種各樣的問(wèn)題：在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，自身資金不足、資質(zhì)不齊等；在物業(yè)管理行業(yè)上，法體系不健全、各地政府對(duì)待物業(yè)管理的行為有偏差等問(wèn)題日益凸顯等等。面對(duì)現(xiàn)狀，我們必須認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化于規(guī)?；?、股權(quán)化與市場(chǎng)化；物業(yè)管理的智能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化是我國(guó)物業(yè)管理改變現(xiàn)狀、立足未來(lái)的必由之路。本文通過(guò)對(duì)重慶市物業(yè)管理行業(yè)的調(diào)查研究，對(duì)重慶市物業(yè)管理發(fā)展和現(xiàn)狀進(jìn)行全面的了解掌握，對(duì)現(xiàn)存的問(wèn)題進(jìn)行分析關(guān)鍵詞： 重慶 居住物業(yè) 現(xiàn)狀 對(duì)策分析目錄一、引言IV二、重慶市居住物業(yè)管理現(xiàn)狀I(lǐng)V三、當(dāng)前居住小區(qū)物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題V（一）房屋質(zhì)量存在瑕疵，物業(yè)公司未能盡責(zé)過(guò)問(wèn)V（二）公共配套設(shè)施不完備，開(kāi)發(fā)商承諾與兌現(xiàn)存在差距VI（三）物業(yè)管理服務(wù)不到位，缺乏真正的人文理念VI（四）業(yè)主治理體制遠(yuǎn)未建立，物業(yè)雙方溝通渠道不暢VII（五）物業(yè)管理費(fèi)及公共維修基金拖欠不繳VII（六）部分業(yè)主素質(zhì)不高，增加物業(yè)管理難度VIII四、重慶市居住小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策分析VIII（一）加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)VIII（二）樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，規(guī)范物業(yè)管理行為IX（三）督促建立自治管理體制，加強(qiáng)宣傳教育管理X（四）明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)，形成齊抓共管格局X五、總結(jié)XI參考文獻(xiàn)XII致謝XIII一、引言“住得好，一切都好?！边@句房地產(chǎn)銷(xiāo)售的廣告詞雖然從廣義上理解有些片面，但從居住是民生的基本需求之一這個(gè)角度出發(fā)，卻一點(diǎn)也不夸張。由于居住小區(qū)物業(yè)管理工作直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，所以隨著城市化步伐的加快，物業(yè)管理的好壞已成為居民選購(gòu)住房的重要考量。據(jù)區(qū)建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，投訴呈逐年上升趨勢(shì)，反映物業(yè)管理問(wèn)題日漸突出。為較全面客觀(guān)地了解全區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，從這個(gè)層面反映居民對(duì)居住的滿(mǎn)意度，我們對(duì)重慶市高、中、低居民小區(qū)的的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)查。隨機(jī)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷1000份，收回76份。調(diào)查結(jié)果顯示，居住小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀不甚讓人樂(lè)觀(guān)，居民的居住滿(mǎn)意問(wèn)題亟待關(guān)注。二、重慶市居住物業(yè)管理現(xiàn)狀物業(yè)管理是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)是指己經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類(lèi)房屋可以住宅區(qū)，也可以是單位的其它建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫(xiě)字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，是指房屋室內(nèi)外各類(lèi)設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道。物業(yè)管理是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。重慶物業(yè)管理從90年代初開(kāi)始起步距今已10年。10年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話(huà)，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。至無(wú)論是由企業(yè)管理還是自治管理，物業(yè)管理作為新興服務(wù)行業(yè)，從2003年最早成立的物業(yè)公司算起，在全區(qū)已經(jīng)歷從無(wú)到有，從小到大、從學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)到不斷探索實(shí)踐的發(fā)展過(guò)程，由最初的庭院式管理逐步向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，服務(wù)合同不斷規(guī)范，服務(wù)項(xiàng)目不斷細(xì)化，服務(wù)方式不斷改進(jìn)，服務(wù)水平不斷提高，居民的居住環(huán)境得到呵護(hù)，物業(yè)管理初步呈現(xiàn)特色化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的特點(diǎn)。目前，物業(yè)管理新體制已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓宇等各類(lèi)物業(yè)的管理所采用。據(jù)去年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20，000家，從業(yè)人員幾百萬(wàn)人，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)?；趪?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，中國(guó)已成功進(jìn)入世界貿(mào)易組織及吸引國(guó)外財(cái)團(tuán)不斷在國(guó)內(nèi)進(jìn)行大量投資活動(dòng)等因素考慮，在可見(jiàn)的將來(lái)，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的需求將不斷增加，從而使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間繼續(xù)不斷地?cái)U(kuò)大。21世紀(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力急劇增長(zhǎng)的世紀(jì)，也是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)新形勢(shì)的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀(jì)。為了進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提高物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年跨入全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)行列和”五個(gè)突破“的目標(biāo)，三、當(dāng)前居住小區(qū)物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題從隨機(jī)調(diào)查走訪(fǎng)的55戶(hù)居民反映的結(jié)果看，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作感到很滿(mǎn)意的10戶(hù)，占18%；基本滿(mǎn)意的19戶(hù)，占35%；不滿(mǎn)意的26戶(hù)，占47%?？傮w來(lái)看，居民滿(mǎn)意率達(dá)53%，但不滿(mǎn)意率接近50%，說(shuō)明居住小區(qū)的物業(yè)管理雖然取得一定成效，但還處于發(fā)展的初級(jí)階段，存在一些不容忽視的問(wèn)題。（一）房屋質(zhì)量存在瑕疵，物業(yè)公司未能盡責(zé)過(guò)問(wèn)調(diào)查顯示，因房屋質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛是業(yè)主們反映最為集中的問(wèn)題。在已交付使用的小區(qū)，業(yè)主普遍反映存在房屋質(zhì)量瑕疵，雖然問(wèn)題略有不同，如地下室滲水、墻面裂縫，飄窗滲水等等，但因此類(lèi)問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理矛盾也最為尖銳。特別是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)撤走的小區(qū)，業(yè)主們認(rèn)為既然物業(yè)公司已經(jīng)接手管理小區(qū)，就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的房屋維修盡責(zé)盡力，而不能一味地把責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商而不聞不問(wèn)。在某些小區(qū)，盡管物業(yè)公司積極聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，由于開(kāi)發(fā)商拖延維修或推諉責(zé)任，歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激化，業(yè)主便以此為由拒絕繳納或拖欠物業(yè)管理費(fèi)。（二）公共配套設(shè)施不完備，開(kāi)發(fā)商承諾與兌現(xiàn)存在差距有7個(gè)小區(qū)居民反映所在小區(qū)公共配套設(shè)施不完備，影響了居民生活和小區(qū)整體環(huán)境與品位。具體表現(xiàn)為：無(wú)物業(yè)專(zhuān)用房，即使有物業(yè)專(zhuān)用房，但產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主，或不符合總建筑面積34的要求；車(chē)庫(kù)或停車(chē)場(chǎng)面積小，無(wú)公共廁所，老年活動(dòng)場(chǎng)所太小，無(wú)健身器材或場(chǎng)地，有的小區(qū)甚至連戶(hù)外休息的設(shè)施都沒(méi)有，部分在建小區(qū)無(wú)路燈，無(wú)圍墻，排水系統(tǒng)不暢，一到雨季，污水橫流，嚴(yán)重影響了居民的生活與出行。特別是在某些小區(qū)，業(yè)主反映購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行虛假宣傳，配套齊全設(shè)施一流，但入住后承諾內(nèi)容沒(méi)有兌現(xiàn)，成為空中樓閣，存在侵犯業(yè)主權(quán)益的事情。如樓間距與宣傳內(nèi)容不一致，相關(guān)配套設(shè)施沒(méi)有實(shí)施，新建高層建筑“截留”已入住業(yè)主的采光空間。盡管公共設(shè)施配套不完備是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，但先天不足，后天難補(bǔ)，因此影響業(yè)主的生活，增加了前期物業(yè)管理的難度。（三）物業(yè)管理服務(wù)不到位，缺乏真正的人文理念業(yè)主反映，物業(yè)管理公司重收費(fèi)，輕服務(wù)；重外部管理，輕內(nèi)部治理；重短期利益，輕長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；重表面文章，輕做細(xì)做實(shí)；重外象，輕內(nèi)質(zhì)；重頭疼醫(yī)頭，輕系統(tǒng)管理?？傮w看來(lái)，服務(wù)水平整體不高，專(zhuān)業(yè)化水平較低，無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略服務(wù)思想與理念。具體表現(xiàn)在，有5個(gè)小區(qū)未簽訂服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)雙方權(quán)利與義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容規(guī)定不明確不具體，對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例、宿遷市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則及相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)公示宣傳不力，業(yè)主不明白自身的合法權(quán)益，出現(xiàn)糾紛時(shí)不利于明確責(zé)任與義務(wù)；某些物業(yè)管理公司服務(wù)態(tài)度差，甚至與業(yè)主吵架動(dòng)武，更有甚者，謾罵或威脅，讓業(yè)主覺(jué)得花錢(qián)不是買(mǎi)服務(wù)，而是受管理；對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題拖而不決，或推諉責(zé)任，或搪塞應(yīng)付，治標(biāo)不治本，最后業(yè)主只好到外面花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)；樓道衛(wèi)生臟亂差、公共綠化不到位、花木枯死等，物業(yè)管理公司未能按照服務(wù)公約的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，即使打掃也只顧眼面頭，對(duì)垃圾死角不聞不問(wèn)，不能做到注重細(xì)節(jié)，實(shí)實(shí)在在的美化、綠化、亮化、凈化，個(gè)別小區(qū)只在城管部門(mén)來(lái)檢查時(shí)進(jìn)行突擊應(yīng)對(duì)，不能滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)建設(shè)美好家園的期盼與需求；個(gè)別小區(qū)保安年齡偏大，或者責(zé)任心不強(qiáng)，巡邏不勤，致使財(cái)物被盜或被故意破壞；公共設(shè)施維護(hù)不到位，以追求利潤(rùn)為目的，該花的錢(qián)不花，財(cái)務(wù)收支不公布；因部分業(yè)主拖欠費(fèi)用，物業(yè)管理公司因此降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成收費(fèi)少、再降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因服務(wù)不到位導(dǎo)致收費(fèi)更少的惡性循環(huán)。（四）業(yè)主治理體制遠(yuǎn)未建立，物業(yè)雙方溝通渠道不暢6個(gè)住宅小區(qū)僅有1個(gè)成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主普遍反映沒(méi)有一個(gè)可以對(duì)物業(yè)管理公共問(wèn)題進(jìn)行解決的平臺(tái)。即使是已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)，也很少開(kāi)展議事活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司沒(méi)有真正履行監(jiān)督、制約權(quán)利。業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、議事權(quán)沒(méi)有得到充分保障。部分物業(yè)公司不是由業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)選聘，而是由開(kāi)發(fā)商前期聘用，所簽訂的臨時(shí)公約或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已不能滿(mǎn)足現(xiàn)時(shí)業(yè)主需求。物業(yè)公司遠(yuǎn)沒(méi)有建立公開(kāi)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)制度，賬務(wù)收支也沒(méi)有按照規(guī)定向業(yè)委會(huì)進(jìn)行公布，重大事項(xiàng)往往越俎代庖，甚至出現(xiàn)損壞部分業(yè)主權(quán)益的事情。如業(yè)主對(duì)公攤費(fèi)用收支表示懷疑，普遍反映較高等等。由于溝通不暢，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的概念不清，菜單式服務(wù)范圍不明，片面認(rèn)為既然物業(yè)公司收費(fèi)就該對(duì)業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)，由于認(rèn)識(shí)誤區(qū)導(dǎo)致業(yè)主的期望和要求超過(guò)了物業(yè)管理的合理范圍與職責(zé)。如因自身財(cái)物保管不善失盜而認(rèn)為物業(yè)公司未盡安保責(zé)任要求賠償損失，小區(qū)附近餐館噪音、油煙污染就該物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理等等。對(duì)此，物業(yè)公司只能向相關(guān)職能部門(mén)反映，如果處理不及時(shí)或不理想，業(yè)主就認(rèn)為物業(yè)管理不到位。同時(shí)，物業(yè)公司有心開(kāi)好業(yè)主大會(huì)，但由于難組織，業(yè)主們對(duì)此缺乏積極的配合，即使通知也不能按時(shí)出席，或出席人數(shù)過(guò)少，影響了開(kāi)會(huì)議事的質(zhì)量和代表性。（五）物業(yè)管理費(fèi)及公共維修基金拖欠不繳調(diào)查顯示，物業(yè)管理費(fèi)收繳難是物業(yè)公司反映最頭疼的問(wèn)題，長(zhǎng)期困擾物業(yè)公司正常運(yùn)作。拒繳或欠繳物業(yè)費(fèi)的原因除服務(wù)不到位外，其余多是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題或與物業(yè)公司職責(zé)無(wú)直接關(guān)聯(lián)或關(guān)聯(lián)度不大的問(wèn)題。調(diào)查顯示，3/4的物業(yè)公司擔(dān)心與業(yè)主關(guān)系鬧僵，不愿通過(guò)法律途徑解決糾紛。同時(shí)，早期購(gòu)房時(shí)公共維修基金不是強(qiáng)制繳納，部分小區(qū)整體或部分早期購(gòu)房業(yè)主沒(méi)有繳納。對(duì)于日漸出現(xiàn)的公共設(shè)施大修，物業(yè)管理公司想籌資解決，但業(yè)主不配合，又沒(méi)有公共維修基金作為日后的保障，只好任其自然，或頭疼醫(yī)頭，敷衍了事，不能從根本上解決問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系緊張。（六）部分業(yè)主素質(zhì)不高，增加物業(yè)管理難度物業(yè)公司普遍反映，部分業(yè)主素質(zhì)不高，特別是個(gè)別回遷戶(hù)或少部分農(nóng)村進(jìn)城住戶(hù)，沒(méi)有養(yǎng)成文明的生活習(xí)慣，不遵守服務(wù)公約，不能理解、支持、配合物業(yè)管理，反而無(wú)理取鬧，妨礙管理，增加了管理難度。如不養(yǎng)成清潔衛(wèi)生習(xí)慣，有垃圾房而亂丟垃圾、從樓上亂潑污水、帶孩子隨地大小便等等；還保留農(nóng)村生活習(xí)慣，生煤爐、在花園種菜、車(chē)輛亂停亂放不進(jìn)車(chē)庫(kù)等，屢禁不止；改變地上車(chē)庫(kù)用途，擅自進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，影響了物業(yè)管理等；個(gè)別業(yè)主無(wú)理取鬧，以其實(shí)不是物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)責(zé)任的問(wèn)題作為理由長(zhǎng)期拖欠或拒繳物業(yè)管理費(fèi)用或公攤費(fèi)用。四、重慶市居住小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策分析物業(yè)管理工作看似簡(jiǎn)單瑣碎，其實(shí)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要想做好這“一人難稱(chēng)百人意”的工作，就必須把小區(qū)物業(yè)納入系統(tǒng)管理。象跳出“三農(nóng)”抓“三農(nóng)”一樣，必須跳出物業(yè)管理抓物業(yè)管理。由于物業(yè)管理牽涉到建設(shè)、規(guī)劃、城管、環(huán)保、工商、公安、司法、消防、交通、供水、供電、電信、文化等十多個(gè)部門(mén)，還有家政等社區(qū)服務(wù)等行業(yè)，不僅需要物業(yè)管理公司自身積極整改，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)外，還需要相關(guān)部門(mén)切實(shí)行動(dòng)起來(lái)，進(jìn)一步理順在物業(yè)管理中的職責(zé)范圍，形成齊抓共管的合力，才能使物業(yè)管理工作更上一層樓。（一）加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)這次調(diào)查反映出的工程質(zhì)量瑕疵和公共設(shè)施配套不完善的問(wèn)題，充分暴露了建筑工程質(zhì)量監(jiān)管亟待加強(qiáng)。因此，規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)必須切實(shí)履行職責(zé)，嚴(yán)把規(guī)劃、質(zhì)量關(guān)。百年大計(jì)，質(zhì)量第一。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查，嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行，確保公共設(shè)施配套到位，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商作虛假宣傳，欺騙廣大業(yè)主，損害業(yè)主合法權(quán)益。認(rèn)真貫徹落實(shí)去年6月出臺(tái)的宿遷市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收管理辦法（試行），充分保障業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量的發(fā)言權(quán)。作為物業(yè)公司的上級(jí)主管單位，必須做好前期開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān)，以明確責(zé)任，防止因交接不清而出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉責(zé)任侵害業(yè)主合法權(quán)益的事情再度發(fā)生。同時(shí)，打破“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)模式，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件，切實(shí)把好對(duì)前期開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門(mén)關(guān)，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核，讓業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)就了解物業(yè)管理的具體事項(xiàng)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。這是本次調(diào)查顯示物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的最主要原因，也是后續(xù)物業(yè)管理走上健康發(fā)展軌道的關(guān)鍵一環(huán)。（二）樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，規(guī)范物業(yè)管理行為物業(yè)管理雖然是新興行業(yè)，但可以預(yù)言，隨著城市化步伐的加快，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一定很激烈，物業(yè)管理將更趨向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化。所有物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該積極更新觀(guān)念，以人本化的理念、精細(xì)化的服務(wù)來(lái)?yè)Q取業(yè)主的支持和自身的生存發(fā)展。一是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，切實(shí)提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)。據(jù)調(diào)查，大部分物業(yè)管理人員中持證上崗人數(shù)持證率達(dá)22%，中級(jí)以上職稱(chēng)人員、大專(zhuān)以上人員各占15%。人員素質(zhì)整體不高，專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平較低，初級(jí)管理人員居多，復(fù)合型、創(chuàng)新型、專(zhuān)業(yè)型、市場(chǎng)開(kāi)拓型、擁有現(xiàn)代發(fā)展觀(guān)念人才缺乏，這也是小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平低下、管理模式雷同的重要原因之一。物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，特別是對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、發(fā)展理念、服務(wù)技能方面的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。二是加強(qiáng)學(xué)習(xí)交流，培育典型，以點(diǎn)帶面，整體推進(jìn)。據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司希望主管部門(mén)組織他們到外地先進(jìn)單位觀(guān)摩學(xué)習(xí)，引進(jìn)先進(jìn)管理理念，精心培育典型，帶動(dòng)全區(qū)物業(yè)管理水平的提高。三是豐富服務(wù)內(nèi)涵，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，滿(mǎn)足廣大業(yè)主不同層次的消費(fèi)需求。如開(kāi)展家政服務(wù)、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，開(kāi)展特約服務(wù)、特色服務(wù)，用感情的紐帶、精細(xì)的服務(wù)來(lái)推動(dòng)物業(yè)管理水平的提高。四是積極參加達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，努力形成品牌效應(yīng)。通過(guò)爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)、省、市、區(qū)相關(guān)優(yōu)秀、特色住宅小區(qū)活動(dòng)，在實(shí)踐中不斷積累先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，形成品牌特色。五是加強(qiáng)區(qū)級(jí)物業(yè)主管部門(mén)的屬地管理。房地產(chǎn)主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)管，認(rèn)真處理物業(yè)管理投訴，定期組織檢查考評(píng)，切實(shí)推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作上水平，（三）督促建立自治管理體制，加強(qiáng)宣傳教育管理通過(guò)電視、報(bào)紙、廣播、小區(qū)公開(kāi)欄等媒介大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及知識(shí)，讓居民對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。鼓勵(lì)業(yè)主積極行使合法權(quán)利，參加業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使監(jiān)督制約職權(quán)，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)則選聘滿(mǎn)意的物業(yè)公司，建立物業(yè)雙方正常溝通交流機(jī)制，不僅監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)是否達(dá)標(biāo)，花錢(qián)買(mǎi)舒心的服務(wù)，還督促業(yè)主自律行為，規(guī)范居住習(xí)慣，解決拖欠物業(yè)管理費(fèi)及公共維修基金問(wèn)題，達(dá)到雙贏目的。對(duì)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)委會(huì)仍沒(méi)有成立的，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)該加以牽頭組織，及時(shí)成立，真正建立業(yè)主自治管理體制。物業(yè)雙方通過(guò)學(xué)習(xí)提高法律意識(shí)，在出現(xiàn)糾紛時(shí)，如果協(xié)調(diào)不成，可以通過(guò)法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。某小區(qū)就通過(guò)訴訟成功解決了個(gè)別戶(hù)物業(yè)管理費(fèi)久拖不繳的問(wèn)題。（四）明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)，形成齊抓共管格局調(diào)查中物業(yè)公司建議政府結(jié)合實(shí)際出臺(tái)物業(yè)管理細(xì)化措施，進(jìn)一步明確部門(mén)職責(zé)，形成齊抓共管的合力。由于物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，因此，需要物業(yè)公司配合相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行執(zhí)法。建議城管、衛(wèi)生部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)法，深入小區(qū)內(nèi)部，加強(qiáng)“四化”管理；環(huán)衛(wèi)所嚴(yán)守服務(wù)協(xié)議，做到垃圾日產(chǎn)日清；環(huán)保部門(mén)切實(shí)加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境管理的指導(dǎo)，把好居住小區(qū)附近經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)評(píng)關(guān)；公安部門(mén)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)保安人員管理及公共秩序的維護(hù)，增強(qiáng)居民安全防范意識(shí)，打擊強(qiáng)裝強(qiáng)卸行為；工商部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地上車(chē)庫(kù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的整頓和小區(qū)附近經(jīng)營(yíng)單位的規(guī)范管理；宣傳、文化等部門(mén)要加強(qiáng)文明市民教育，提高市民素質(zhì)；建設(shè)、規(guī)劃、交通、消防等相關(guān)部門(mén)都要積極履行職責(zé)，分清責(zé)任，協(xié)同配合，齊抓共管，切實(shí)為小區(qū)居民創(chuàng)造一個(gè)寬松、和諧、文明、宜人的居住環(huán)境。小區(qū)的建筑風(fēng)格是“形”，而物業(yè)管理是“神”。只有形神兼?zhèn)洌攀呛椭C統(tǒng)一的整體，才是業(yè)主理想和諧的家園。安居才能樂(lè)業(yè)。因此，物業(yè)管理是一項(xiàng)民心工程。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口逐步增加，居住小區(qū)的物業(yè)管理只有具備了宏觀(guān)視野與戰(zhàn)略眼光，不斷提高綜合服務(wù)水平，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中做好居民的守夜人、服務(wù)員、貼心人，屆時(shí)，居民才會(huì)由衷地贊嘆：住得好，一切都好！五、總結(jié)總之，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。我國(guó)未來(lái)的物業(yè)管理，應(yīng)是專(zhuān)業(yè)化、綜合性涉及物業(yè)建設(shè)與使用全過(guò)程的服務(wù)與管理；未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展，應(yīng)與人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)，并在發(fā)展中逐步實(shí)現(xiàn)“規(guī)范化”，使物業(yè)管理業(yè)真正成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)能夠持久、穩(wěn)步發(fā)展的獨(dú)立行業(yè)。參考文獻(xiàn)1武勇.對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀的思考J.科技情報(bào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2005.122申明，郭小龍.管理溝通M.企業(yè)管理出版社，20073賀學(xué)良.中國(guó)物業(yè)管理M.文匯出版社，2006致謝回收論文寫(xiě)作過(guò)程，得到了許多人的幫助，給予我在知識(shí)和精神上的鼓勵(lì)，讓我這篇論文能夠醞釀到最后形成文章，借此機(jī)會(huì)，向他們表示我由衷的感激之情。首先感謝學(xué)校為我提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境和生活環(huán)境。正因如此，才能得以安心學(xué)習(xí)，完成學(xué)業(yè)。同時(shí)還要感謝三年以來(lái)所有的任課老師對(duì)我的教育，傳授給我無(wú)數(shù)的寶貴知識(shí)，開(kāi)闊了我的眼界，為日后的學(xué)習(xí)和工作奠定了知識(shí)和思想基礎(chǔ)。其中特別感謝我的畢業(yè)論文導(dǎo)師，篇論文從選題、調(diào)研、寫(xiě)作到定稿，從文章的篇章結(jié)構(gòu)到行文標(biāo)點(diǎn)，都是老師在論文修改方面給我悉心幫助和指導(dǎo)，正是他的悉心指導(dǎo)和耐心修改下，我的論文才得以完稿，還要感謝同學(xué)們的幫助，謝謝大家。襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃肅芅蒁螈羈芄薃薁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀肁芀蟻羆肁莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇蒂膇肈莇螇肅肇葿薀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