成都某商業(yè)總部基地項(xiàng)目投資可行性調(diào)研報(bào)告-48PPT-2008年

成都項(xiàng)目可行性報(bào)告 2008年 9月 3日 目 錄 成都項(xiàng)目投資建議 2 成都地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4 成都印象 3 1成都投資宏觀環(huán)境 3 報(bào)告需解決的問(wèn)題 1、四川震后，聯(lián)東投資成都是否可行？戰(zhàn)略目的是什么？ 戰(zhàn)略目的一：快投入，小規(guī)模開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金流快速回流？ 戰(zhàn)略目的二：慢投入，囤積相當(dāng)規(guī)模土地，待市場(chǎng)回暖后，實(shí)現(xiàn)豐厚回報(bào)？ 2、進(jìn)入西南城市成都的戰(zhàn)略選擇？ 與政府或企業(yè)聯(lián)姻？還是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)？ 選擇何種性質(zhì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)？ 首次選擇成都哪個(gè)區(qū)域？ 成都城市印象 西南門(mén)戶(hù) :全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，定位為國(guó)際旅游樞紐城市，西部地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、新型工業(yè)基地等。 休閑成都： 舒適、安逸；寬生活、慢節(jié)奏 文化成都： 底蘊(yùn)深、包容廣；專(zhuān)注、開(kāi)放 誠(chéng)信政府、效率公仆 金融一般 一座來(lái)了就不想走的城市 成都項(xiàng)目投資建議 建議一 : 2009年上半年前 ,作為進(jìn)入西南市場(chǎng)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想 ,以開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)為契機(jī)與政府直接洽談住宅用地 ,并在地價(jià)低谷拿地 ,建議規(guī)模 2500注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和更高利潤(rùn)匯報(bào) ; 建議二 : 以快速回現(xiàn)和進(jìn)入成都市場(chǎng)為目標(biāo) ,與企業(yè)合作 ,小面積拿地 ,首選雙流商住用地 ,其次脾縣項(xiàng)目 (不考慮與政府合作的基礎(chǔ)上 ) 3 2 4 5 1 6 7 擬投資項(xiàng)目周邊住宅情況 鑫泰新項(xiàng)目地塊周邊市場(chǎng)分析 航空港項(xiàng)目周邊實(shí)地考察樓盤(pán)為圣菲 林上島、和貴久居福，主要特點(diǎn)為主力戶(hù)型為 110自住為主，贈(zèng)送面積較大在 20平方米左右，均價(jià)在 4200一期相比價(jià)格降幅為 15%左右，建筑形勢(shì)為 18層左右，容積率 3地率 30%。 郫縣紅光鎮(zhèn)項(xiàng)目周邊實(shí)地考察樓盤(pán)為正成名城左岸 3河畔、上錦頤園、成都后花園二期，主要特點(diǎn)為主力戶(hù)型為 90左右小戶(hù)型，以投資為主，主要客戶(hù)為西華大學(xué)老師和高新區(qū)上班職員，建筑形勢(shì)以高層為主均價(jià)在 3500，洋房 4600，別墅 6000層贈(zèng)送面積較小， 10平方米左右，變相促銷(xiāo)政策較多，容積率 2地率 40%。 龍泉驛區(qū)項(xiàng)目周邊實(shí)地考察項(xiàng)目藝錦灣二期、東山國(guó)際新城，該區(qū)域住宅項(xiàng)目檔次類(lèi)型相差較大，無(wú)該區(qū)域住宅項(xiàng)目整體定位，洋房?jī)r(jià)格在 5000左右，高層價(jià)格在 3500左右， 18左右小高層，贈(zèng)送面積較小，促銷(xiāo)政策靈活。 成都投資宏觀環(huán)境 城市價(jià)值解析 城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 城市規(guī)劃研究 不同發(fā)展階段城市化特征 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 高速發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30%50% 50%75% 75%以上 城市發(fā)展特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限。 工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。 城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)， 郊區(qū)化和逆城市化，不是農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，而是城市人口內(nèi)部職業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 成都0 2 年- 0 7 年人口和城市化率0500100015004 1 . 5 %4 2 . 0 %4 2 . 5 %4 3 . 0 %4 3 . 5 %4 4 . 0 %4 4 . 5 %4 5 . 0 %4 5 . 5 %年末總?cè)丝?002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年成都城市價(jià)值解析 2007年成都城市化率為 成都處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大。 工業(yè)化率 20%40%60%以上 工業(yè)化階段 工業(yè)化初期 半工業(yè)化 工業(yè)化 6%28%30%32%34%36%38%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年人均 （美元） 480 1080 2080 4370 初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段 工業(yè)化 初級(jí)階段 工業(yè)化 中級(jí)階段 工業(yè)化后期階段 發(fā)達(dá)社會(huì)初級(jí)階段 發(fā)達(dá)社會(huì)高級(jí)階段 9900 15120 22680 成都 2007年人均成都處于工業(yè)化初期中后期轉(zhuǎn)型階段，區(qū)域內(nèi)急需第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府需引導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式 1 - 7 月累計(jì) 位次累計(jì)同比 位次 1 - 7 月累計(jì) 位次 累計(jì)同比 位次1 - 7 月累計(jì)位次累計(jì)同比 位次濟(jì)南 1 2 2 沈陽(yáng) 3 0武漢 0 1成都 西安 1 1 城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資( 億元) 出口總額 （億美元） 實(shí)際外商直接投資（億美元）成都宏觀經(jīng)濟(jì)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源 :成都統(tǒng)計(jì)局 成都 2008年 1能確定是否地震因素帶來(lái)的追加投資； 成都對(duì)外貿(mào)易并不活躍，排在十五副省級(jí)城市第 9位，但增幅列第一； 外商投資位列第 6，但增速排第 2，說(shuō)明成都西南門(mén)地位逐漸凸現(xiàn)； 2020年，成都將形成包括成都 繞城高速公路 以?xún)?nèi)區(qū)域，面積近 600平方公里的“ 中心城區(qū) ” 這意味著成都將以 多中心組團(tuán)式 的擴(kuò)張方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，城市結(jié)構(gòu)由 單一的特大城市 向 城鄉(xiāng) 體化 轉(zhuǎn)變。 主城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向 東、南、北 重點(diǎn)發(fā)展，依托 新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽(yáng)、龍泉驛等六個(gè) 區(qū)市縣，重點(diǎn)發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城 ，形成新的城市架構(gòu)。 新都、青白江 郫縣 溫江 雙流東升 雙流華陽(yáng) 龍泉驛 主城規(guī)劃 北部新城： 是商貿(mào)、物流、文化輸出的重要基地； 南部新城： 是中心城對(duì)外經(jīng)濟(jì)延展的重要經(jīng)濟(jì)板塊，以高端產(chǎn)業(yè)和新型城市功能為主。 西部新城： 是成都上水和水網(wǎng)密集地方，為中心城提供更高端化、專(zhuān)業(yè)化和現(xiàn)代化的配套服務(wù)。建一核兩帶田園網(wǎng)絡(luò)，西部新城界線(xiàn)再往西放開(kāi)，把友愛(ài)鎮(zhèn)、安德鎮(zhèn)納入新城建設(shè)；結(jié)合溫江、郫縣的定位，將幾十所大學(xué)也納入新城發(fā)展中。 東部新城： 是中心城人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接地，產(chǎn)業(yè)主要是都市工業(yè)，含汽車(chē)、相關(guān)食品、電子原件、醫(yī)藥以及觀光農(nóng)業(yè)。將北部龍泉山納入新城建設(shè)，打造龍泉旅游。在道路規(guī)劃方面因縱向道路較少，啟動(dòng)南北干道。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面以汽車(chē)制造帶動(dòng)工程機(jī)械發(fā)展，將之作為中國(guó)西部國(guó)際車(chē)城考慮。起步區(qū)的范圍要擴(kuò)大，將十陵、西河打造成汽車(chē)貿(mào)易區(qū)，另還可考慮汽車(chē)娛樂(lè)發(fā)展。 區(qū)域定位規(guī)劃 城市地鐵交通規(guī)劃 預(yù)計(jì) 2010年地鐵 1號(hào)線(xiàn)將建成通車(chē)。 2號(hào)地鐵線(xiàn)已開(kāi)工，預(yù)計(jì) 2012年竣工； 輕軌現(xiàn)已開(kāi)工，預(yù)計(jì)2010年竣工； 成都 2008年上半年土地市場(chǎng)分析 1、土地供求規(guī)模及區(qū)域分布 成都08年上半年土地成交量和成交宗數(shù)9 7 2 . 3 17 8 7 . 7 61 3 2 9 . 36 5 5 . 6 26 7 9 . 1 22 9 4 8 . 8 23 9 8 3 . 56 6 7 . 3 47 1 7 . 2 33 0 . 75 3 3 . 5 36 . 6 3301529157 7151817182010002000300040005000市區(qū) 龍泉 郫縣 雙流 溫江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑畝05101520253035成交面積 成交宗數(shù)08年 196宗，比 164宗，總成交金額 交土地宗數(shù)、面積同比增幅分別為 106； 雙流土地供求量均排首位，分別占 從過(guò)去 2城區(qū)土地供需逐漸減少，溫江、龍泉和雙流逐量放大，近郊區(qū)可能會(huì)逐步成為成都樓市主力。 成都0 8 年上半年土地供給和宗數(shù)37684 2 3 . 9 61 3 6 8 . 142841 2 2 . 74 6 6 . 2 2 8 6 . 8 3 5 2 8 . 7 6 1 9 . 9 4 3 6 4 . 77 1 7 . 2 31 6 0 2 . 8 64461744215244 27 83010002000300040005000市區(qū) 龍泉 郫縣 雙流 溫江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑畝01020304050供給面積 供給宗數(shù)土地市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)性變化明顯，住宅及商住混合用地明顯減少，商業(yè)用地略微放大，工業(yè)用地猛增。 供給：商住用地為 總供給的 同比下降 商業(yè)用地供給 總供給的 同比增加 且主要分布在雙流、新都及高新區(qū)；工業(yè)用地供給 總供給的 劇增 15倍以上，主要分布在雙流、新都、新津、高新區(qū)等地。 成交：商住混合用地和工業(yè)用地占成交土地主流，工業(yè)用地猛增商業(yè)用地微增，分別占 2 0 0 8 泉 郫縣 雙流 溫江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑總成交金額 均價(jià)格為 畝。同比分別下降了 主要原因是成交了大量的更低價(jià)格的工業(yè)用地。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都土地交易中心，統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止為 2008年 6月 30日） 2008年下半年土地市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1、總體供給基本保持，郊縣供給加速，工業(yè)用地將繼續(xù)增加，商住用地繼續(xù)萎縮； 2、信貸緊縮導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金短缺，市場(chǎng)觀望情緒濃重，地價(jià)快速上漲勢(shì)頭被遏制； 3、開(kāi)發(fā)商拿地趨于理性，尋求多元化融資渠道。 成都住宅市場(chǎng)分析 1996年至2008年107504586763 765 76813101185156919582079117912%64%18%30%1% 0 . 4 %71%10%3 2 . 4 %25%6%27%- 9 %050010001500200025001996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%新開(kāi)工面積 增速一、成都樓市現(xiàn)在到底如何？ 1、供給周期性規(guī)律，波峰過(guò)后波谷來(lái)臨 2008年前 5個(gè)月同比上漲 47%，前 6個(gè)月同比僅上漲 27，勢(shì)頭回落迅速，受地震影響，觀望情緒濃重，加之 發(fā)商壓力減緩， 開(kāi)發(fā)商會(huì)延緩或暫停新開(kāi)發(fā)。 2、需求在去年 96年至 07年，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)，然而 2008年上半年出現(xiàn)了，降幅同比達(dá)到 28%。意味著這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰已過(guò)。 1996年至2008年132371 380701816966112912141533224361980%27%13% 12%3%84%10%18% 17%7 . 5 0 %26%46% %050010001500200025001996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%銷(xiāo)售面積 01231996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 求關(guān)系逆轉(zhuǎn) 2007年還是供不應(yīng)求，進(jìn)入 2008年后供求關(guān)系迅速轉(zhuǎn)化，供銷(xiāo)比達(dá)到 過(guò)于求的矛盾明顯； 市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)加大，成交量急劇下滑，供需矛盾顯現(xiàn)； 4、房?jī)r(jià)逐月回落，實(shí)際新上市商品房房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì) 其中新建住房小幅下降，二手房?jī)r(jià)格難以提振。而從市場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，扣除各種變相降價(jià)的優(yōu)惠，房?jī)r(jià)基本回到 2007初。 市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，房屋銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)下降。 二、成都樓市是持續(xù)下滑，還是峰回路轉(zhuǎn)？ 1、國(guó)家確定 “維穩(wěn)”基調(diào) 國(guó)家宏觀調(diào)控已由“雙防”過(guò)渡到“一防一?！?，不會(huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，這就說(shuō)明房地產(chǎn)繼續(xù)惡化的政策因素沒(méi)有了，接下來(lái)就是市場(chǎng)自身來(lái)消化危機(jī)，轉(zhuǎn)危為安了。 2、政府出臺(tái)政策扶持成都樓市發(fā)展 一方面加大金融支持力度，拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道，減免企業(yè)所得稅等，減小開(kāi)發(fā)商資金上的壓力，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持，助開(kāi)發(fā)商恢復(fù)市場(chǎng)信心；同時(shí)，鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目按期開(kāi)工，放寬上市土地轉(zhuǎn)讓限制條件，保證上市土地的開(kāi)發(fā)利用效率，保障未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品的供應(yīng)量。 給予購(gòu)房者購(gòu)房?jī)?yōu)惠，在財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí)，減免部分契稅和個(gè)人所得稅，放低購(gòu)房入戶(hù)門(mén)檻，刺激購(gòu)房者需求，幫助推動(dòng)市場(chǎng)回升，恢復(fù)樓市信心。 職工可以享受到首付兩成、貸款期限 30年的政策，在外地繳存公積金的職工，可以在成都使用公積金貸款購(gòu)房了。此臨時(shí)政策調(diào)整截止日期為 09年 12月 31日；適用范圍包括錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)）及鐵路分中心 。 3、 住宅剛性需求將會(huì)釋放 購(gòu)房者造成心理上的恐懼，對(duì)高層物業(yè)形成抗拒心理。隨著時(shí)間往后推移，人們恐懼心理日趨減弱。 4、成都樓市本身比較健康，泡沫成份很少 成都樓市規(guī)模在全國(guó)位居第四，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)關(guān)注度很高的沿海城市，比如青島、大連等。而房?jī)r(jià)卻低于這些城市很多，即使在二線(xiàn)城市當(dāng)中也是偏低的，而成都 均 至比有些二線(xiàn)城市還高。 成都與類(lèi)比城市商品房需求與價(jià)格比較圖22432723828 833 11351151 11763553556752014664836451344267050010001500200025003000成都 大重慶 大連 青島 武漢 杭州 南京萬(wàn)0200040006000800010000元銷(xiāo)售面積 均價(jià)三、成都樓市投資機(jī)會(huì)是否到來(lái)？ 1、成都樓市即將進(jìn)入底部區(qū)域，中長(zhǎng)線(xiàn)投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)以滿(mǎn)足底部區(qū)域特征：成交量下降、開(kāi)工量從下半年開(kāi)始必然減少、房?jī)r(jià)增幅下滑、政策轉(zhuǎn)向。故此，預(yù)計(jì) 2008年底到2009年初成都樓市將見(jiàn)底。 2、 成都樓市現(xiàn)在價(jià)格已趨合理 現(xiàn)階段成都市房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格下降空間有限，已回歸至合理水平，利潤(rùn)空間基本壓縮至 10間，部分特價(jià)房已接近成本價(jià)，是投資房產(chǎn)的絕好時(shí)機(jī)。 4、成都樓市未來(lái) 2009年 以 2008年較低的土地樓面地價(jià)來(lái)看， 4500 之間就是低價(jià)，目前購(gòu)房等于或低于這個(gè)價(jià)都是機(jī)會(huì)。 5、中長(zhǎng)線(xiàn)來(lái)看，投資成都樓市最劃算 成都房?jī)r(jià)最近 12年累計(jì)增漲約 3倍，年均增長(zhǎng) 25%。說(shuō)明成都房地產(chǎn)投資 12年年均收益達(dá) 25%以上 成都全市商品房均價(jià)及漲幅1405 1511 1483184216691850 19272096271332563680426644621 1 . 5 %7 . 5 %- 1 . 9 %2 4 . 2 %9 . 4 %1 0 . 8 %4 . 2 %8 . 8 %2 9 . 4 %2 0 . 0 %1 3 . 0 %1 5 . 9 %4 . 1 %050010001500200025003000350040004500500096年97年98年99年2000年01年02年03年04年05年06年07年2008年6月元- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%商品房均價(jià) 漲幅地震對(duì)成都樓市的影響 寬松的貨幣政策 地震險(xiǎn)等配套政策 二級(jí)市場(chǎng) 剛性需求得到釋放 緊張的現(xiàn)金流 土地市場(chǎng) 上升趨勢(shì)不明顯 二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整 價(jià)格下調(diào)空間有限 土地市場(chǎng)震蕩調(diào)整 一、汶川地震對(duì)成都樓市的中觀影響 購(gòu)房者心理 震前購(gòu)房客戶(hù) 本地 :49% 外地 :51% 震后購(gòu)房客戶(hù) 本地 :47% 外地 :53% 數(shù)據(jù)來(lái)源 :斯邦魏力士 高層建筑將面臨銷(xiāo)售價(jià)格回落，多層具備進(jìn)一步提價(jià)的市場(chǎng)潛力。購(gòu)房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，這意味著在未來(lái) 6個(gè)月市場(chǎng)恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。 地震加重了購(gòu)房者觀望心態(tài) 若考慮買(mǎi)房會(huì)選擇哪類(lèi)物業(yè)？12%64%20%4% 別墅多層（花園洋房）高層電梯公寓超高層電梯公寓如不打算震后繼續(xù)購(gòu)房，將會(huì)在多久后買(mǎi)房？10%3%24%21%42%3個(gè)月后半個(gè)月后一年后兩年后還沒(méi)有計(jì)劃信息來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)（ 1270 份） 二、地震對(duì)成都樓市微觀影響 信息來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)（ 1270 份） 如果房屋在震中受損，是否考慮重新購(gòu)買(mǎi)或換房？36%25%39%會(huì)不會(huì)鑒定安全就繼續(xù)住震后是否還考慮在成都購(gòu)房？14%36%28%22%相信自己的選擇，繼續(xù)選房 災(zāi)后重建機(jī)會(huì)多，還會(huì)考慮投資暫時(shí)放棄，先看看再說(shuō) 不打算，選擇其他地方投資或置業(yè)區(qū)域選擇市中心10%龍泉5%溫江4%郫縣2%華陽(yáng)- 中和- 航空港7%新都2% 其他郊縣10%城東17%城南25%城西13%城北5%置業(yè)區(qū)域上，城南成購(gòu)房主流區(qū)域，主要由于城南良好的規(guī)劃前景、完善的配套規(guī)劃，媒體的大力宣傳；同時(shí)城南距離主震區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，受到影響較小等因素，從而城南成為選擇比例較高的區(qū)域。在調(diào)查中，城東超過(guò)了城西，成為市區(qū)排名第二位的區(qū)域；究其原因除了城東本身的城市環(huán)境、各項(xiàng)配套，及發(fā)展?jié)摿τ休^大的吸引力外，距離主震區(qū)相對(duì)遠(yuǎn)一點(diǎn)也是一大主要原因。 郊縣中，外南的華陽(yáng) 東的龍泉選擇比例較高，而位于城西、城北的溫江、郫縣選擇比例都不高。除了物業(yè)類(lèi)型因素外，地域因素成為最重要的原因。城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶(hù)對(duì)地震方位的心理顧慮。 震后，觀望或選擇其他地方的占到 64% 房屋受損，考慮換房者占 1/3，對(duì)于愿意重新購(gòu)房或換房的這部分人來(lái)說(shuō)，是因地震催生的一部分消費(fèi)者，具有較強(qiáng)的消費(fèi)力。 1、震后優(yōu)惠的貸款條件和費(fèi)用減免，加上危舊房換房需求，將釋放成都住宅市場(chǎng)的剛性需求； 2、地震后，成都本地及省內(nèi)二三線(xiàn)城市的客戶(hù)群將成為主力。 3、二手房市場(chǎng)產(chǎn)生分化，舊城改造機(jī)會(huì)凸現(xiàn)； 4、低密度花園洋房、別墅和多層抗震需求提升，高層住宅單位將受到考驗(yàn)，市場(chǎng)格局將產(chǎn)生調(diào)整； 5、地震給購(gòu)房者心理需求變化除了物業(yè)類(lèi)型因素外，地域因素成為最重要的原因。城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶(hù)對(duì)地震方位的心理顧慮。城南成購(gòu)房主流區(qū)域，選擇作為城東購(gòu)房目標(biāo)區(qū)域超過(guò)了城西；在郊縣中，雙流航空港和龍泉選擇比例較高，而位于城西、城北的溫江、郫縣選擇比例都不高。 地震影響總結(jié) 成都工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 1、成都市是西部重要的工業(yè)基地，具有較全面成熟的工業(yè)體系，四大支柱產(chǎn)業(yè)包括食品 (含煙草 ) 、醫(yī)藥、機(jī)械 (含汽車(chē)）、電子信息產(chǎn)業(yè)； 2、成都具備強(qiáng)勁的科技研發(fā)能力，特別是在高科技領(lǐng)域如電子（如英特爾 ,摩托羅拉）、生物、化工和光學(xué)，成都已成為 成都市03年元0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%工業(yè)增加值 330 425 588 750 981 580增幅 003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0 8 年1 - 6 南區(qū) /西區(qū) ) 國(guó)家級(jí) 重要工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 成都工業(yè)規(guī)劃： 2個(gè)國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū) , 19個(gè)重要工業(yè)集中發(fā)展區(qū)； 成都市郊目前共有各類(lèi)工業(yè)園區(qū) 116個(gè)。園區(qū)多，規(guī)模小，政府正引導(dǎo)形成新的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。 成都主要工業(yè)園區(qū)分布圖 項(xiàng)目情況： 05年底開(kāi)發(fā)，占地約 建筑面積 ，其中廠房 ，容積率 工業(yè)園主要由模具廠房區(qū)、機(jī)械加工廠房區(qū)及 配有綜合管理辦公大樓和職工食堂。 招商情況：租金均價(jià) 18元 /月 ，其中一層 20元 /月 ；物業(yè)費(fèi) 月 ；引進(jìn)企業(yè) 21家， 空置廠房 出租率達(dá) 78%。 典型項(xiàng)目一：成都模具工業(yè)園 項(xiàng)目名稱(chēng) 基本信息 龍 騰 工 業(yè) 園 開(kāi)發(fā)時(shí)間 規(guī)劃面積 建成面積 2004年 580畝 10萬(wàn) 產(chǎn)品信息 形式 結(jié)構(gòu) 層數(shù) 層高 航車(chē) 配套 廠房 磚混 1 6 /留 宿舍（ 42 /間，租金 600元 /月 ） 銷(xiāo)售情況 盈利模式 價(jià)格 招商情況 招商政策 租賃 /月 含物業(yè)費(fèi) 38家企業(yè)，剩 2600 ， 出租率 起租期 2年，租金每 2年上調(diào)10%，租金的 25%返還 典型項(xiàng)目二：龍騰工業(yè)園 天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 青羊工業(yè)總部基地 藍(lán)光空港總部公園 9 龍?zhí)对６伎偛炕?武候慧谷 西部智谷 黑格中心 青羊稅源總部基地 火炬動(dòng)力港 10 商環(huán)境 11 多元國(guó)際總部 1號(hào) 12 近兩三年來(lái)，在成都三環(huán)路以外近郊各產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域內(nèi)及周邊出現(xiàn)了一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)形式的總部辦公物業(yè)項(xiàng)目，具有以下特征： 運(yùn)作模式靈活，政策寬，規(guī)劃限制成都低 以“總部經(jīng)濟(jì)”為宣傳點(diǎn)，吸引企業(yè)將區(qū)域總部放在園區(qū)內(nèi) 項(xiàng)目土地性質(zhì)以工業(yè)用地和商住用地為主 其建筑產(chǎn)品以低密度的獨(dú)棟或聯(lián)排別墅為主，可分割出售的中高層為輔，提倡生態(tài)辦公概念 總部辦公物業(yè)分布圖 總部辦公物業(yè)市場(chǎng)分析 1 9 . 4 22 2 . 463 1 . 86 7 . 740 4 0 . 2010203040506070萬(wàn)平米2006 2007 08年 上半年 08年 下半年 09年 2010 20112006年歷時(shí)供應(yīng)量：成都總部園區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)起步于 2006年， 2006年至 2008年上半年總供應(yīng)量為 都總部園區(qū)物業(yè)作為一種新興物業(yè)類(lèi)型，表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)投資熱度，且市場(chǎng)投資較平穩(wěn)。 09年新增供應(yīng)量最高，年供應(yīng)量達(dá) 未來(lái)供應(yīng)量預(yù)測(cè)： 2008年下半年至 2011年 現(xiàn)有存量的 4倍；市場(chǎng)將發(fā)展較成熟，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)激烈。 總部辦公物業(yè)新增供應(yīng)量分析 部分調(diào)研項(xiàng)目成交量和成交率0102030萬(wàn)平米0%20%40%60%80%100%120%成交量 0成交率 90% 0% 0%天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園1 青羊總部1、 2期 武侯慧谷 藍(lán)光空港總部 火炬動(dòng)力港1期 青羊總部3期 地青羊工業(yè)總部基地是較早開(kāi)發(fā)的總部項(xiàng)目之一，依托周邊產(chǎn)業(yè)和內(nèi)部園林綠化， 1、2期僅剩 3萬(wàn)平米，成交率達(dá) 火炬動(dòng)力港依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售情況好，成交率達(dá) 空港總部基地 2008年 4月開(kāi)盤(pán)，受宏觀環(huán)境和地震影響，銷(xiāo)售情況差強(qiáng)人意 武侯慧谷規(guī)模小，還在施工階段，但由于區(qū)位好，周邊配套完善，產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟，銷(xiāo)售較理想； 青羊總部 3期和 調(diào)研總部項(xiàng)目銷(xiāo)售分析 天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 7個(gè)月漲幅約為 5%，而青羊工業(yè)總部基地從 2005年 3月一期開(kāi)盤(pán)到目前銷(xiāo)售的三期，獨(dú)棟均價(jià)從 3900元平方米上 漲 28%到 4980元； 空港總部基地由于是商業(yè)用地，土地開(kāi)發(fā)成本較高，同時(shí)項(xiàng)目交通好，升值潛力高，定價(jià)比其他項(xiàng)目高； 武侯慧谷別墅式別墅產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)，周邊環(huán)境和交通好，項(xiàng)目定價(jià)合理，但小高層可打散分售樓盤(pán)定價(jià)為 4380元 平均銷(xiāo)售報(bào)價(jià)(元)58805700678049800 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000武侯慧谷天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園藍(lán)光空港總部公園青羊總部基地 3 期物業(yè)管理費(fèi) ( 元 / 月 . m 2 ) 0 0 . 5 1 . 0 1 . 5 2 . 0 2 . 5 3 . 0 3 . 5 4 . 0 4 . 5 5 . 0火炬動(dòng)力港武侯慧谷天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園藍(lán)光空港總部公園黑格中心青羊工業(yè)總部 1 、 2 期 租金40 4035500204060黑格中心 青羊工業(yè)總部 天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 藍(lán)光空港總部公園元/平米/月該類(lèi)項(xiàng)目均以出售為主，但開(kāi)發(fā)商以租賃方式吸引有帶動(dòng)作用或稅收較好的大型企業(yè)，平均租金平均約為 40元月，遠(yuǎn)低于市區(qū)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓（ 2008年 2季度平均租金 ）； 黑格中心只租不售 物管費(fèi)從 ，與市區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均物業(yè)管理費(fèi) 相比處在很低的水平； 成本優(yōu)勢(shì)明顯 . 項(xiàng)目客戶(hù)群多為依賴(lài)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐發(fā)展的中小型企業(yè)為主，以及部分不依賴(lài)于市區(qū)成熟商務(wù)環(huán)境的大型企業(yè)作為總部入住 ; 青羊工業(yè)總部基地緊鄰成都飛機(jī)公司，園內(nèi)企業(yè)與飛機(jī)制造相關(guān)的機(jī)械設(shè)計(jì)企業(yè)占 25%; 天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于 內(nèi)企業(yè) 80%為電子、軟件研發(fā)企業(yè) ; 入住企業(yè)分析 青羊綠舟項(xiàng)目分為南北兩大區(qū)域 ,占地約 15300畝 ,其中南區(qū)占地約 10084畝 ,北區(qū)約 5238畝 . 目前南區(qū)項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)。 項(xiàng)目以綠地公園為載體，承載稅源總部、高尚住宅社區(qū)、文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、旅游觀光產(chǎn)業(yè)，具備旅游、商務(wù)、居住、休閑、度假、教育、文化發(fā)展等多重功能的大型復(fù)合性項(xiàng)目 。 典型項(xiàng)目二 : 青羊稅源總部基地 南區(qū)概念總平圖 10084畝 城市公園 7213畝 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 845畝 新型社區(qū) 542畝 配套設(shè)施 253畝 道 路 531畝 居住用地 700畝 稅源總部基地示范區(qū) 零租金入住 稅源總部基地 紅宮區(qū) 綠嶺稅源總部基地商務(wù)配套 綠嶺稅源總部基地商務(wù)配套區(qū)建筑面積 專(zhuān)業(yè)的會(huì)所和商務(wù)中心為主體，打造服務(wù)于區(qū)內(nèi)總部辦公及休閑、娛樂(lè)、度假的高端商務(wù)綜合體。 青羊綠舟 中華情總部公園城 總部建筑以現(xiàn)代建筑構(gòu)造作法，保留傳統(tǒng)建筑的空間院落關(guān)系，或?qū)鹘y(tǒng)建筑的建筑構(gòu)件、符號(hào)予以提煉演變，中式風(fēng)格濃郁。 總部公園城集辦公、居住、公共服務(wù)、市政服務(wù)為一體，依托公園及河岸景觀等良好的戶(hù)外平臺(tái)，結(jié)合商務(wù)活動(dòng)，營(yíng)造生態(tài)化的商務(wù)辦公區(qū)。 青羊綠舟 濱河總部公園城 成都總部園區(qū)物業(yè)供應(yīng)呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，現(xiàn)有項(xiàng)目銷(xiāo)售情況也普遍較好，市場(chǎng)正趨于成熟，但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)較激烈； 總部園區(qū)項(xiàng)目在價(jià)格、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)三大方面相對(duì)于中心城區(qū)核心商圈內(nèi)寫(xiě)字樓具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并以此吸引了大量中小型企業(yè)和部分不依賴(lài)于市區(qū)商務(wù)環(huán)境的大型企業(yè)總部入?。?政策支持 政府鼓勵(lì)工業(yè)用地上發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”的園區(qū)項(xiàng)目，并表示支持。 外部政策的變化 雖然目前該類(lèi)物業(yè)得到了業(yè)主的認(rèn)可和所在轄區(qū)政府的支持，但其政策“擦邊球”的性質(zhì)使其有可能面對(duì)未來(lái)相關(guān)政策變化帶來(lái)的潛在威脅。 總部辦公市場(chǎng)總結(jié) 成都現(xiàn)有寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓主要在一環(huán)內(nèi)分布，集中在青羊中心區(qū)，在南沿線(xiàn)有零散分布 成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 成都未來(lái)寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展主要分布在一環(huán)內(nèi)、人民南路沿線(xiàn)、成渝高速市內(nèi)延長(zhǎng)線(xiàn)，寫(xiě)字樓向外發(fā)展市政府仍有南遷計(jì)劃，向東發(fā)展主要是此路段為通往重慶的主干道。 成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總存量達(dá) 體量不大，其中甲級(jí)占 54%，乙級(jí)占 46%； 成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租售價(jià)格不高， ，平均毛租金為 天 / ，小幅增長(zhǎng) 乙級(jí)平均售價(jià) ，平均毛租金為 天 / ，增長(zhǎng) 14%； 甲級(jí)空置率相比其他城市較高，達(dá) 乙級(jí)空置率在合理范圍內(nèi)； 成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓主要集中于錦江、青羊、武侯區(qū) 1、未來(lái)供應(yīng) 受四川大地震心理影響，未來(lái)的租戶(hù)推遲 了租期，但對(duì)租金影響不大，預(yù)測(cè) 2008年下半 年，寫(xiě)字樓的消化速度將會(huì)加快； 2、市場(chǎng)展望 近兩年國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐成都，刺激 了成都辦公物業(yè)的持續(xù)需求，但由于 2009年供應(yīng)突然增大，超過(guò) 2008年供應(yīng) 的 質(zhì)寫(xiě)字 樓租金增長(zhǎng)將面臨壓力。