江蘇某軟件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告

基礎設施綜合開發(fā)項目 可行性研究報告 南京 程咨詢中心 資格證書號： 總經理 副 總 經 理 總 經 濟 師 總 工 程 師 項目主持人 項目負責人 參 加 人 員 目錄 第 1 章 總論 . 6 目概要 . 6 件產業(yè)基地概況 . 6 目單位基本情況 . 7 目 概況與建設內容 . 9 目概況 . 9 設內容 . 11 行性研究內容 . 11 行性研究報告編制依據 . 12 行性研究結論與建議 . 13 第 2 章 項目背景與必要性分析 . 16 京市總體規(guī)劃 . 16 京市總體規(guī)劃 . 16 市的功能定位 . 17 關的城市建設內容 . 17 江蘇省及南京市軟件產業(yè)發(fā)展規(guī)劃 . 18 體規(guī)劃 . 18 能定位 . 23 x 軟件產業(yè)基地規(guī)劃 . 23 體規(guī)劃 . 23 劃結構 . 24 能定位 . 24 業(yè)選擇 . 24 目建設必要性 . 25 1、是江蘇省南京市實施發(fā)展跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的需要 . 25 2、是加快區(qū)域性產業(yè)結構調整，促進經濟健康合理增長的需要 . 28 3、是南京市加速推進打造現代服務 業(yè)的需要 . 29 第 3 章 發(fā)展前景及土地需求分析 . 33 京市經濟發(fā)展現狀 . 33 件產業(yè)經濟發(fā)展現狀 . 35 地開發(fā)現狀分析 . 36 發(fā)建設前景分析 . 37 第 4 章 建設規(guī)模及建設條件 . 39 建設規(guī)模及用地規(guī)劃 . 39 設規(guī)模 . 39 地規(guī)劃 . 40 目建設優(yōu)勢條件 . 42 然條件 . 46 形地貌 . 46 象 . 47 質及地震 . 47 第 5 章 工程建設方案 . 48 述 . 48 劃方案 . 48 目概述 . 49 地、拆遷與場地平整工程 . 50 地 . 50 遷 . 51 路工程 . 51 路系統(tǒng)及等級 . 51 網設置及與外部的聯(lián)系 . 52 路構造 . 53 程量 . 56 排水工程 . 57 水工程 . 57 水工程 . 61 水工程 . 65 電及集約化信息管線工程 . 66 電工程 . 66 約化信息管線工程 . 68 氣工程 . 71 氣工程 . 71 境保 護及消防工程 . 75 境保護工程 . 75 防 . 78 全與工業(yè)衛(wèi)生 . 79 全 . 79 業(yè)衛(wèi)生 . 80 第 6 章 項目實施計劃 . 81 目實施計劃編排原則 . 81 目形象進度 . 81 塊開發(fā)實施計劃 . 82 路及路下工程實施計劃 . 82 套設施實施計劃 . 82 第 7 章 項目組織、經營與管理 . 83 目組 織 . 83 目經營 . 83 目管理 . 84 目招標 . 86 第 8 章 投資估算與資金籌措 . 89 述 . 錯誤 !未定義書簽。 資估算的依據 . 錯誤 !未定義書簽。 資估算的范圍 . 錯誤 !未定義書簽。 地、拆遷工程費 . 錯誤 !未定義書簽。 地補償費 . 錯誤 !未定義書簽。 民拆遷安置補償費 . 錯誤 !未定義書簽。 事業(yè)單位拆遷安置補償費 . 錯誤 !未定義書簽。 繳規(guī)費 . 錯誤 !未定義書簽。 路工程費 . 錯誤 !未定義書簽。 路 . 錯誤 !未定義書簽。 排水工程費 . 錯誤 !未定義書簽。 水 . 錯誤 !未定義書簽。 水 . 錯誤 !未定義書簽。 水 . 錯誤 !未定義書簽。 水 . 錯誤 !未定義書簽。 電工程及集約化信息管線工程費 . 錯誤 !未定義書簽。 電 . 錯誤 !未定義書簽。 約化信息管線工程 . 錯誤 !未定義書簽。 氣及供熱工程費 . 錯誤 !未定義書簽。 氣工程 . 錯誤 !未定義書簽。 他費用 . 錯誤 !未定義書簽。 程部分其他費用 . 錯誤 !未定義書簽。 備費用 . 錯誤 !未定義書簽。 設期利息 . 錯誤 !未定義書簽。 動資金 . 錯誤 !未定義書簽。 資總額 . 錯誤 !未定義書簽。 目總投資 . 錯誤 !未定義書簽。 目總資金 . 錯誤 !未定義書簽。 金 籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 定資產投資 . 錯誤 !未定義書簽。 動資金 . 錯誤 !未定義書簽。 目資本金 . 錯誤 !未定義書簽。 金使用計劃 . 錯誤 !未定義書簽。 定資產投資 . 錯誤 !未定義書簽。 動資金 . 錯誤 !未定義書簽。 第 9 章 財務分析 . 89 地轉讓收入 . 錯誤 !未定義書簽。 業(yè)稅金及附加 . 錯誤 !未定義書簽。 成本費用 . 錯誤 !未定義書簽。 第 10 章 經濟評價 . 96 目盈利能力分析 . 錯誤 !未定義書簽。 款償還能力分析 . 錯誤 !未定義書簽。 確定性分析 . 錯誤 !未定義書簽。 務評價 . 錯誤 !未定義書簽。 第 11 章 社會效益分析 . 102 于軟件產業(yè)集聚 . 102 于軟件人才培育 . 102 加財政收入 . 103 第 12 章 風險分析 . 104 營風險及對策 . 104 策風險及對策 . 105 場風險及對策 . 105 業(yè)風險及對策 . 106 附圖： 附圖 1：項目區(qū)域位置圖 附圖 2：項目用地規(guī)劃結構圖 附圖 3：項目道路規(guī)劃圖 附圖 4：項目公用工程規(guī)劃圖 附表 1 12件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告 南京 程咨詢中心 第 6 頁 第 1章 總論 目概要 項目名稱： 件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目 建設規(guī)模： 總用地面積 頃（折 4026 畝） 實際建設用地面積約 頃（折 2750 畝） 道路及綠化面積 頃（ 1276 畝） 道路總長度 11890 米，總面積 398552 平方米 建設內容： 征地拆遷、九通一平及配套設施建設 總 投 資： 元，（含鋪底流動資金 30 萬元） 貸款金額： 55000 萬元 建設主體： 南京市 國有資產投資管理控股（集團）有限公司 法人代表： 企業(yè)地址： 聯(lián)系電話： 傳 真： （ 郵政編碼： 電子信箱： 件產業(yè)基地概況 件產業(yè)基地 是 江蘇軟件園的 重要 組成部分，全國十大軟件產業(yè)基地之一 。也是南京市 加快發(fā)展服務業(yè) 推出的南京十大現代服務業(yè)重點項目之一。該基地 位于風景秀麗、空氣清新的紫金山東側 南京仙西新市區(qū)，東起 寧蕪鐵 路，西至 繞城公 路，北起 312 國道，南至 仙林大件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告 南京 程咨詢中心 第 7 頁 道及棲霞區(qū)邊界?？傆玫孛娣e 頃（折 4026 畝），實際建設用地面積約 頃（折 2750 畝），道路及綠化面積 頃（ 1276 畝）。項目建設依托南京在華東地區(qū) 中心城市具有的 政治、經濟、文化及國際交往的優(yōu)勢地位，借助南京地區(qū)雄厚的人才、技術和信息優(yōu)勢，建成設施完善、 管理科學、服務配套、產學研相結合的，集 研發(fā)創(chuàng)新、孵化創(chuàng)業(yè)、 展示發(fā)布、人才培訓和生產營銷于一體的 國內一流的軟件產業(yè)研發(fā)孵化和出口基地 。 地 自 2001年破土動工至今，已經投入 4億多元資金 ，基本完成了 基地 內的拆遷工作 。目前， 基地 內 的 2 號路 正在加緊施工，年內將基本建成， 到 明年 6 月， 基地 主路網、綠化景觀將基本形成。 該基地吸引了國內外眾多知名企業(yè)踴躍入駐。 已吸納 福中電腦集團、江蘇先聲藥業(yè)股份有限公司和江蘇軟件園等企業(yè)簽訂入園協(xié)議。其中，福中集團將建設福中英特爾實驗室，先聲藥業(yè)建設先聲聯(lián)想醫(yī)藥軟件中心，江 蘇軟件園建設孵化研發(fā)中心，另外，南大蘇富特意向建設軟件城 （ 含微軟培訓中心 ） ，中國電子集團 （ 也有與 在該 基地 合作建設國際軟件城的意向。 根據 件產業(yè)基地的規(guī)劃， 到 2010 年 該基地 的建筑面積將達100 萬平 方 米，力爭從業(yè)人員 達到 5 萬，軟件銷售總收入 200 億元， 軟件產品出口 美元 ， 億元以上企業(yè)達到 12 家，千萬元以上企業(yè) 50家。 目單位基本情況 南京市 國有資產投資管理控股 (集團 )有限公司經南京市人民件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告 南京 程咨詢中心 第 8 頁 政府批準成立，是被 人民政府授予國有資產經營主體職能的國有獨資公司，是對區(qū)政府 授權范圍內國有資產行使出資人職權并依法自主經營的企業(yè)法人，是區(qū)政府直接管理的區(qū)直屬企業(yè)集團，承擔授權經營范圍內的國有資產保值增值的責任，公司首期注冊資本為 元。 國資公司依照國家的產業(yè)政策和本地區(qū)經濟發(fā)展戰(zhàn)略，以推進市場化進程為取向，在明確公司性質和職能的前提下，達到以國資注入設立全資企業(yè)；以資產經營為基礎，實現國有資產的保值增值；以資產管理為依托，構建區(qū)域經濟發(fā)展的投融資平臺；以項目投資為目的，實現國有資產投資風險最小化和收益最大化，使公司真正成為具有現代企業(yè)特征的國有獨資公司，充分利用和整 合有效資源，提升市場化運作建設項目的能力，實現政府投資引導、放大和調節(jié)功能。通過股權運作、資本經營和增量投入，促進存量資產結構調整和資源優(yōu)化配置，實現資本經營與產品經營有機結合，增強參、控股企業(yè)核心競爭力。依托產權關系，對被投資的企業(yè)實施有效的監(jiān)管，確保國有資產安全、高效運營并實現保值增值。 國資公司以資本經營為主業(yè)，主要經營范圍包括：從事授權范圍內國有資產經營和資本運作，包括項目投資和管理、資產收益管理、產權監(jiān)管、資產重組和經營等，不行使行業(yè)和政府行政管理職能；受區(qū)政府委托，承擔部分社會事業(yè)項目投資 、建設和管理任務，從事高新技術產業(yè)，信息網絡、現代物流等都市化產業(yè)方面的投資；進行全資、控股、參股企業(yè)資產重組和資源整合；利用國內外貸款等多種方式融資，為全資、控般公司提供貸款擔保；從事有助于實現國有資產保值增值目件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告 南京 程咨詢中心 第 9 頁 標的相關業(yè)務。 目概況與建設內容 目概況 軟件產業(yè)被視為 二十一 世紀的先導性、戰(zhàn)略性 、 最具 發(fā)展 前景的新興產業(yè) ，受到世界各國的普遍重視。 軟件產業(yè)是江蘇尤其是南京具 有 比較優(yōu)勢的產業(yè) 。 2000 年時 ， 南京 各類 軟件企業(yè)僅 200 來家，年銷售收入僅 18 億元 ，且規(guī)模普遍較小，布局較為分散。為提 高南京軟件業(yè)的集聚度，降低企業(yè)成本，提升城市軟件業(yè)競爭力和影響力， 2001 年 9 月經市委、市政府研究同意，決定在 設 件產業(yè)基地。南京市發(fā)展計劃委員會 2002 年 6 月以寧計投資字 2002472 號文“關于珠江路軟件產業(yè)園基礎設施開發(fā)項目項目建議書的批復”批準該項目立項。 從規(guī)劃立項開始，省市領導就一直高度關注 該項目 。 項目有關方面克服各種困難，積極推進項目的實施。由于資金短缺和過去幾年軟件業(yè)發(fā)展背景等原因，項目進展不盡如人意。今年，黨的十六屆五中全會提出了 落實科學發(fā)展觀 ，提高核心競爭力的目標，大力 發(fā)展 軟件業(yè)是實現這個目標的重要途徑 。憑 借 南京的 人才 資源 等 優(yōu)勢， 南京 軟件業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。推進軟件業(yè)超常規(guī)發(fā)展，是南京加速經濟增長方式轉變的需要，是落實全省高新技術產業(yè)戰(zhàn)略布局的需要 。南京市今年全市推進軟件產業(yè)發(fā)展動員大會召開后， 認真貫徹落實，成立了由區(qū)委書記任組長的軟件產業(yè)發(fā)展領導小組、由區(qū)長任主任的 件產業(yè)基地管委會，突出把 件產業(yè)基地作為發(fā)展軟件產業(yè)的重中之重。項目實施以來，各方面情況發(fā)生了一些變化，因此 件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告 南京 程咨詢中心 第 10 頁 區(qū)人民政府于 2005 年 9 月以玄府字 2005171 號文“關于調整 件產業(yè)基地規(guī)劃方案的請示”向南京市規(guī)劃局申請調整 件產業(yè)基地規(guī)劃方案。市規(guī)劃局就此召開會議專門進行研究，同意調整規(guī)劃方案。 為進一步推進 件產業(yè)基地的建設并解決項目實施中的問題，南京市人民政府專門召開市長辦公會議，以“關于 件基地建設發(fā)展問題的會議紀要”（南京市人民政府市長辦公會議紀要 2005 年第 23號）指出： 件基地是 ，更是南京乃至江蘇發(fā)展軟件產業(yè)的重要品牌，要全力以赴將其作為下一輪推動發(fā)展的動力源和重要的經濟增長點；要抓好領導、規(guī)劃、招商引資并明確工作節(jié)點，項目單位由南京市 國有資產投資管理控股（集團）有限公司承擔；土地運作單獨建賬，收益用于補貼 基地 基礎設施建設；對仙林大道的建設給予 500萬元 /公里的資金補貼；對入園企業(yè)給予優(yōu)惠政策。 目前 件產業(yè)基地各項工作進展情況如下： 1、拆遷建設情況。 2003 年 10 月， 在報經省市國土部門批準后，組織對 件產業(yè)基地 735 戶農民和 52 家工企單位進行征地拆遷，目前已全部完成。 2、基礎設施建設方面，已完成 基地 l 號路、 2 號路施工圖設計，并領取施工執(zhí)照， 2 號路第一標段已完成路基建設， 2 號路剩余標段、 1號路、環(huán)路已進入招標階段。 3、招商引資情況。經過招商，目前江蘇軟件園、江蘇先聲藥業(yè)股份公司、福中電腦集團等企業(yè)已簽訂入園協(xié)議。 與中國電子集團（ 合作建設國際軟件城事宜正在洽談中。 件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告 南京 程咨詢中心 第 11 頁 4、申請銀行貸款情況。項目除進行土地運作外，擬向國家開發(fā)銀行申請銀行長期貸款。 2005 年 10 月，南京市 國有資產投資管理控股（集團）有限公司委托南京工程咨詢中心編制該項目可行性研究報告。 設內容 （ 1）道路工程 共 6 條道路，總長度 11890 米，總工程量為 398552 平方米。 （ 2）路下工程 包括同步建設的供電電纜、給水輸水管 、給水配水管、污水管、雨水管、聯(lián)合通信管溝、路燈、中水管、天然氣管等工程。 （ 3）場站工程 包括 110電所 1 座； 10配電所 16 座；天然氣調壓站 1座；雨水泵站 1 座；污水泵站 1 座。 行性研究內容 本可行性研究的主要內容如下： 1、項目建設的必要性分析； 2、 件產業(yè)基地發(fā)展前景與土地開發(fā)需求分析； 3、項目建設方案的確定及建設條件分析； 4、工程建設方案的確定； 5、項目經營管理方案的確定； 6、項目的投資估算； 7、項目的財務分析； 件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告 南京 程咨詢中心 第 12 頁 8、項目社會效益分析； 9、項目投資風險分析。 行性研究報告編制依據 本項目編制可行性研究報告的主要依據如下： 1、南京市發(fā)展計劃委員會 2002 年 6 月（寧計投資字 2002472 號文）“關于珠江路軟件產業(yè)園基礎設施開發(fā)項目項目建議書的批復”； 2、江蘇省國土資源廳 2003 年 6 月（蘇國土資地函 2003416 號、420 號、 417 號、 418 號和 419 號文）關于批準 件產業(yè)基地建設用地的通知； 3、南京市 人民政府（玄府字 2005171 號文）“關于調整 4、南京市人民政府辦公廳 2005 年 9 月（南京市人民 政府市長辦公會議紀要第 23 號）“關于 件基地建設發(fā)展問題的會議紀要”； 5、上海同濟城市規(guī)劃設計研究院江蘇省軟件園珠江路產業(yè)園詳細規(guī)劃設計； 6、東南大學城市規(guī)劃設計研究院 件產業(yè)基地規(guī)劃設計調整； 7、 件產業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2006 2010）； 8、 國有資產投資管理控股 (集團 )有限公司提供的項目其它有關資料； 9、 國有資產投資管理控股 (集團 )有限公司 2005 年 10 月委托南京工程咨詢中心編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。 件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目可行性研究報告 南京 程咨詢中心 第 13 頁 行性研究結論與建議 行性研究結 論 1、項目的建設是必要的 件產業(yè)基地基礎設施綜合開發(fā)項目的建設，是南京市實施發(fā)展高科技產業(yè)戰(zhàn)略的需要；是加快區(qū)域性產業(yè)結構調整的需要；是提高區(qū)域經濟附加值，