房產(chǎn)公司成本控制指南

立項成本控制要點應(yīng)用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)的限制，運作時靈活度較好，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備注開發(fā)形式新征土地征地費用少交或晚交，力爭減免項目部負(fù)責(zé)拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用項目部負(fù)責(zé)大市政費用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項目部、設(shè)計部負(fù)責(zé)買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容名明細(xì)項目部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭取最大利益項目部負(fù)責(zé)付款時間周期長、次數(shù)多項目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)項目部、工程部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直接掛鉤項目部負(fù)責(zé)合作開發(fā)合作方式符合公司要求項目部負(fù)責(zé)分成比例 雙贏原則項目部負(fù)責(zé)交房時間盡可能延后交房工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)項目部負(fù)責(zé)付款總額付款時間選擇有利于公司利益的方式項目部負(fù)責(zé)項目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制嗦占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用；在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是：周密計劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備注規(guī)劃方案可行性規(guī)劃設(shè)計市場信息收集和分析市場狀況信息分析規(guī)劃要點確定可行性研究設(shè)計任務(wù)書可行性設(shè)計變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、審算、銷售部配合方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審由項目設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合報批設(shè)計設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制定設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作設(shè)計方案招投標(biāo)設(shè)計部負(fù)責(zé)方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委員會報批 注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整 項目部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合 擴初設(shè)計擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核項目部負(fù)責(zé)成本概算 根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算項目部負(fù)責(zé)擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審工程部負(fù)責(zé)項目部負(fù)責(zé)設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負(fù)責(zé)樁基設(shè)計地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合設(shè)計方案評審樁基設(shè)計，2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審樁基施工圖設(shè)計調(diào)整施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納項目部負(fù)責(zé)報施工圖審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助，知會銷售部面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助銷售包裝設(shè)計結(jié)合營銷費用控制施工招投標(biāo)裝修方案設(shè)計方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表裝修綜合價格拆分分析招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會功能設(shè)計小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對性擴充建筑物功能設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助市政配套方案市場狀況調(diào)研爭取政府有利條件項目部負(fù)責(zé)環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額設(shè)計部負(fù)責(zé)項目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要分析智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助設(shè)計變更設(shè)計調(diào)整費用設(shè)計變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助材料設(shè)備選型方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會其他費用物業(yè)管理完善費限額設(shè)計審算部招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員會的選擇則有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備注投標(biāo)單位的選擇資質(zhì)管理水平技術(shù)力量歷史記錄資金實力合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫從公司認(rèn)可的名冊中的承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商中選擇投標(biāo)單位主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同招投標(biāo)工作小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：工期工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同質(zhì)量要求付款方式招標(biāo)范圍結(jié)算方式驗收標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)注意事項廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）接標(biāo)時間開標(biāo)時間定標(biāo)方法投標(biāo)單位補充意見標(biāo)準(zhǔn)合同條文圖紙、其他要求等招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評審委員會主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)評標(biāo)和定標(biāo)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)和定標(biāo) 優(yōu)先順序技術(shù)評標(biāo)經(jīng)濟(jì)評標(biāo)合作經(jīng)歷技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)書評標(biāo)審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評標(biāo)財務(wù)部部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備注設(shè)計變更環(huán)節(jié)變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大調(diào)整加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并實行事先約定各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、審算、銷售部配合由項目設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售變更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計變更通知單變更必須要有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效變更的審批對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合施工現(xiàn)場簽證簽證的必要性 現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則簽證的工程量認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）簽證的審批施工洽商通知單 發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可簽證主管總經(jīng)理簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出修改意見 資料工程師審圖擴初圖會審施工圖會審分項分部圖會審各專業(yè)技術(shù)圖紙會審圖紙多層次會審會簽及審批制度各專業(yè)互審互簽制度力爭在開工前把圖紙中的問題修改完甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人總分包配合費分包方式分包內(nèi)容分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本甲方代表材料供應(yīng)選型材料供應(yīng)方式材料計劃預(yù)留時間 施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定設(shè)計部先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用審算部組織，工程部參加限時編制材料計劃材料計劃簽認(rèn)甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間經(jīng)辦部門工程款的支付付款進(jìn)度工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款按進(jìn)度付款多層次多角度審核工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款按進(jìn)度付方案設(shè)計要求根據(jù)情況由不同級別人員最終審批 主管副總或總經(jīng)理材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)的成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備注材料進(jìn)場計劃采購招投標(biāo)及訂立的時間工程師生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合運輸周期具體與采購地的遠(yuǎn)近相對應(yīng)安裝、驗收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣設(shè)計部 招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇