《2011年宜春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究報(bào)告

1 2011年宜春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及可行性方案簡(jiǎn)報(bào) 2011年 3月 2 目錄 ： 第一部分：項(xiàng)目概況 第二部分：市場(chǎng)分析 第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì) 第四部分：成本核算 3 第一部分：項(xiàng)目概況 4 第一部分：項(xiàng)目概況 宗地所處江西省宜春市，離長(zhǎng)沙市黃花機(jī)場(chǎng) 200公里僅2小時(shí)車(chē)程，宜春市分新城區(qū)和老城區(qū)，本案處于老城區(qū)平安路 139號(hào)（原宜春機(jī)械興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司）地段 一、宗地位置 5 6 7 8 9 第一部分：項(xiàng)目概況 宗地項(xiàng)目目前的規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地，擬調(diào)整為商住用地。土地必須按以下規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行使用權(quán)出讓?zhuān)?占 地 面 積：約 30616 ） 總建筑面積 ：約 45924平方米 綜合容積率 ： 用 地 性 質(zhì)：商住用地 以上提及的指標(biāo)作為本項(xiàng)目的測(cè)算依據(jù) 二、規(guī)劃控制要求 三、土地價(jià)格： 起始價(jià)： 4500萬(wàn)元 10 第二部分：市場(chǎng)分析 11 1、 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2010年，全市生產(chǎn)總值完成 705億元，同比增長(zhǎng) 13%，增幅創(chuàng) 14年來(lái)新高，人均 5979元 2010年末全市人口分布情況如下表： 縣市 非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 總?cè)丝?宜春市 1430078 3960821 5390899 袁州區(qū) 265438 755924 1021362 2、宜春市人口分布 12 宜春市委、市政府為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，推出的六條政策： 一是：嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)用地由過(guò)去協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐话銓?shí)行“招拍掛”，不僅遏止了土地交易中的暗箱操作，規(guī)范了運(yùn)行程序，也提高了地價(jià)，增加了土地收入。根據(jù)市場(chǎng)需求，政府嚴(yán)格控制土地的投放量，制止土地交易中的投機(jī)行為； 二是：規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，全面停止行政事業(yè)單位變相集資建房和規(guī)劃區(qū)內(nèi)私人建房，杜絕無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)； 三是：取消建設(shè)帶福利性的公務(wù)員小區(qū)； 四是：從實(shí)際出發(fā)，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)； 五是：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總量控制，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格審批，原則上不再批準(zhǔn) 2萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； 六是：鼓勵(lì)房改房上市交易，激活二手房市場(chǎng)，鼓勵(lì)行政事業(yè)單位干部職工積極購(gòu)買(mǎi)商品房。 3、宜春市房地產(chǎn)相關(guān)政策 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 13 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 4、宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍在擴(kuò)大。一季度，宜春市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 比增長(zhǎng) 增幅比去年一季度增加 中，商品住宅完成投資 比增長(zhǎng) 增幅比去年一季度增加 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 施工面積、新開(kāi)工面積同比保持增長(zhǎng)，房屋竣工面積同比成倍增長(zhǎng)。一季度，宜春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 比增長(zhǎng) 房屋新開(kāi)工面積 比增長(zhǎng) 房屋竣工面積 比增長(zhǎng) 其中，住宅竣工面積 比增長(zhǎng) 14 產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積大幅增加，開(kāi)發(fā)土地面積明顯上升。一季度，宜春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 完成土地開(kāi)發(fā)面積 比增長(zhǎng) 房銷(xiāo)售火爆。一季度，宜春市商品房銷(xiāo)售面積 比增長(zhǎng) 其中，商品住宅銷(xiāo)售面積 商品房銷(xiāo)售額 比增長(zhǎng) 其中商品房住宅銷(xiāo)售額 比增長(zhǎng) 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面積 比增長(zhǎng) 其中空置住宅 比增長(zhǎng) 宜春市商品房空置面積中空置 1 3年的房屋面積為 以上數(shù)據(jù)看，空置房屋面積同比增加，主要是因?yàn)橐患径确课菘⒐っ娣e大幅增加所致。 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 15 5、宜春市消費(fèi)群體分析 消費(fèi)者區(qū)位情況 所有潛在購(gòu)買(mǎi)者中，有近 70 為宜春所管轄地區(qū)土生土長(zhǎng)人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買(mǎi)家之一。 消費(fèi)者年齡情況 根據(jù)調(diào)查報(bào)告，宜春置業(yè)者的主力是年齡在 40歲以下的買(mǎi)家。和前幾年相比， 07年以后的買(mǎi)家年齡開(kāi)始呈年輕化趨勢(shì)， 25 35歲年齡段的人士已逐漸成為買(mǎi)房的新興力量，這其中有相當(dāng)部分是外地買(mǎi)家，如南昌地區(qū)的買(mǎi)家。 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 16 消費(fèi)者偏好分析 小戶(hù)型單位增加： 對(duì) 110年對(duì)80房與二房仍為主流戶(hù)型，選擇三房的占 57 ，選擇二房的占 31 。 大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式： 消費(fèi)者最喜歡的樓盤(pán)特點(diǎn)是成熟，其次是自然、溫馨、寧?kù)o，而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。 景觀先行： 消費(fèi)者已厭倦了光禿禿的園林和搭滿(mǎn)棚架的水泥樓房，如果現(xiàn)場(chǎng)是這個(gè)樣子，就算有再多的關(guān)于景觀的承諾，他們也不會(huì)下決心買(mǎi)房，只有看到實(shí)在的園林、景觀小品等，他們才會(huì)下決心購(gòu)買(mǎi)。 對(duì)現(xiàn)樓的需求加大： 宜春消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)樓及準(zhǔn)現(xiàn)樓的需求占 58 ，這對(duì)樓盤(pán)自身的實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)。 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 17 本資料來(lái)自 企業(yè)管理資源網(wǎng) 8 消費(fèi)者特點(diǎn) 買(mǎi)房者年齡開(kāi)始年輕化，購(gòu)房主體為 40歲以下。 購(gòu)房者學(xué)歷呈升高趨勢(shì)，大專(zhuān)以上的占 25 。 購(gòu)房者擁有私家車(chē)的比例持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 購(gòu)房者最關(guān)注的因素集中在地段、價(jià)格，其次是周邊環(huán)境、交通便利。 更多購(gòu)房者將新城區(qū)作為首選 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 19 1、基地周邊環(huán)境現(xiàn)況 本案位于宜春市平安路 139路（原宜春機(jī)械興達(dá)實(shí)業(yè)有限公司）地段，處于宜春市西南部。 2、基地周邊交通狀況 平安路北連市區(qū)，南通滬昆高速，東接宜陽(yáng)南路。 3、基地周邊生活配套設(shè)施 周邊有宜春 2中、宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)校、浙贛友好醫(yī)院、市中醫(yī)院、春臺(tái)公園、秀水公園居本地 5分鐘的車(chē)程，且本案為老城區(qū)超市、菜場(chǎng)等日常生活必須設(shè)施配套齊全，可以說(shuō)人文教育基礎(chǔ)設(shè)施很完善，但周邊環(huán)境極差。 （一）樓盤(pán)綜述： 二、市場(chǎng)分析 20 本項(xiàng)目所處位置不屬于近幾年開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為中、小規(guī)模的中檔樓盤(pán)的聚居地，項(xiàng)目品質(zhì)一般； 從區(qū)域范圍分析，以秀水公園為中心的話(huà)，以南為老城區(qū)，北為新城區(qū)；新城區(qū)為行政中心，周邊商業(yè)、交通、環(huán)境較優(yōu)質(zhì)；本項(xiàng)目處于老城區(qū)，雖商業(yè)、交通較發(fā)達(dá)，但整體環(huán)境較差，因此在位置上優(yōu)勢(shì)并不明顯； 二、市場(chǎng)分析 21 本案 22 （二）競(jìng)品分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 永益 翡翠城 開(kāi)發(fā)公司 新余永益業(yè) 占地面積 135052 建筑面積 容 積 率 筑密度 綠 化 率 36% 住宅戶(hù)數(shù) 1815戶(hù) 建筑類(lèi)別 高層、多層、多層公寓 價(jià) 格 復(fù)式： 3000元 / 、多層 4500元 / 戶(hù) 型 2房： 90 100 、 3房： 110 132 、復(fù)式 200 項(xiàng)目位置 宜春新行政中心區(qū)，北臨宜陽(yáng)大道，南倚天工路，東距天寶路，西靠盧州大道 物業(yè)管理 “ 保姆式管家”服務(wù)、高科技智能監(jiān)控系統(tǒng)、 小區(qū)配套 社區(qū)幼兒園、沿街商鋪、大型商場(chǎng)、近 3萬(wàn)米超大型地下停車(chē)場(chǎng) 周邊配套 文化藝術(shù)中心、檔案館、圖書(shū)館、博物館、展覽館等濃厚的文化氣息； 喜來(lái)樂(lè)休閑中心、得喝迎賓園、洪林五星級(jí)賓館等生活配套設(shè)施。 23 項(xiàng)目名稱(chēng) 上東國(guó)際 開(kāi)發(fā)公司 江西城發(fā)實(shí)業(yè) 占地面積 建筑面積 10萬(wàn) 容 積 率 化 率 33% 住宅戶(hù)數(shù) 約 800戶(hù) 建筑類(lèi)別 多層住宅 電梯花園洋房； 多層已完美售罄，高層在售中 起 價(jià) 高層： 4300元 / 起、 4900元 / 最高 戶(hù) 型 2房： 90 、 3房： 120 、四室： 157 項(xiàng)目位置 宜春市蘆洲路與釣臺(tái)路交界處安居工程北面 物業(yè)管理 科鵬物業(yè)服務(wù)公司，打造都市品質(zhì)生活氛圍 小區(qū)配套 健身會(huì)所、乒乓球館、兒童娛樂(lè)區(qū)、老人娛樂(lè)室、小型圖書(shū)館 周邊配套 集秀江、體育中心、城市景觀軸、市政府重點(diǎn)道路的大型社區(qū)綠化的花園社區(qū) （二）競(jìng)品分析 24 項(xiàng)目名稱(chēng) 地中海風(fēng)情 開(kāi)發(fā)公司 至嘉置業(yè)投資 占地面積 建筑面積 容 積 率 化 率 35% 住宅戶(hù)數(shù) 1000戶(hù) 建筑類(lèi)別 多層、小高層、高層、 拼別墅 價(jià) 格 3999元 / 起、 4200元 / 最高 戶(hù) 型 3房： 120 、四室： 163 項(xiàng)目位置 宜春市釣臺(tái)路與天寶路交匯處（貿(mào)易廣場(chǎng)后）， 物業(yè)管理 科鵬物業(yè)服務(wù)公司，打造都市品質(zhì)生活氛圍 小區(qū)配套 風(fēng)情商業(yè)街、寫(xiě)字樓、幼兒園 周邊配套 貿(mào)易廣場(chǎng)、青龍建材市場(chǎng)、摩托車(chē)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)四大市場(chǎng)圍繞周邊；青龍購(gòu)物中心、正榮餐飲街近在咫尺，袁山公園、體育中心、人民廣場(chǎng)、高安廣場(chǎng)、奉新廣場(chǎng)、濱江風(fēng)光 （二）競(jìng)品分析 25 項(xiàng)目名稱(chēng) 喜來(lái)樂(lè) 開(kāi)發(fā)公司 喜來(lái)樂(lè)娛樂(lè)公司 占地面積 6517 建筑面積 35470 容 積 率 化 率 18 住宅戶(hù)數(shù) 600戶(hù) 樓盤(pán)形式 高層（酒店式公寓、住宅） 價(jià) 格 預(yù)計(jì) 5000元 建筑密度： 戶(hù) 型 1房： 36 、 2室： 75 、 3室： 120 項(xiàng)目位置 宜陽(yáng)大道以南，博皓賓館以東 物業(yè)管理 酒店式管理 小區(qū)配套 商務(wù)中心、健身房、娛樂(lè)會(huì)所 周邊配套 貿(mào)易廣場(chǎng)、青龍建材市場(chǎng)、摩托車(chē)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)四大市場(chǎng)圍繞周邊；青龍購(gòu)物中心、正榮餐飲街近在咫尺，袁山公園、體育中心、人民廣場(chǎng)、高安廣場(chǎng)、奉新廣場(chǎng)、濱江風(fēng)光 （二）競(jìng)品分析 26 總結(jié) （ 以上為新城區(qū) ） ： 從建筑類(lèi)別上看： 此區(qū)域樓盤(pán)建筑類(lèi)別多樣，為多層、小高層、高層建筑組合而成； 從配套設(shè)施上看 : 四個(gè)項(xiàng)目均在社區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、小區(qū)商業(yè)、健身及休閑設(shè)施等配套齊全；本區(qū)域所處行政中心，周邊景觀、商業(yè)、交通等配套完善； 從戶(hù)型配比上看： 除喜來(lái)樂(lè)設(shè)有酒店式公寓 1房（ 40 左右）為投資型；其他樓盤(pán)主要戶(hù)型為 3房（ 120 左右）為自住型；在市場(chǎng)上所剩均為此戶(hù)型； 從銷(xiāo)售情況看： 除喜來(lái)樂(lè)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，價(jià)格預(yù)計(jì) 5000元左右；其他三個(gè)項(xiàng)目所銷(xiāo)售樓盤(pán)均已銷(xiāo)售了 70%左右，均價(jià)為 4500元； 27 本資料來(lái)自 企業(yè)管理資源網(wǎng) 8 項(xiàng)目名稱(chēng) 潤(rùn)祥 日出康城 開(kāi)發(fā)公司 潤(rùn)祥房地產(chǎn)公司 占地面積 62000筑面積 12萬(wàn)平方米 綠 化 率 35 % 容 積 率 筑密度 23% 住宅戶(hù)數(shù) 1000戶(hù) 建筑類(lèi)別 多層及小高層組成 戶(hù)型： 2室、 3室 價(jià) 格 2900 3100元 銷(xiāo)售率： 30%左右 項(xiàng)目位置 宜春市環(huán)城南路 630號(hào)（華東理工學(xué)院對(duì)面） 物業(yè)管理 福建友勝物業(yè)，提供全程細(xì)微服務(wù)，軍事化封閉式管理 小區(qū)配套 童趣樂(lè)園、樹(shù)陣廣場(chǎng)、盛情廣場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) 周邊配套 毗鄰“城市綠肺”鳳凰山公園，自由吐納原生態(tài)氣息。擁攬 13000平米宜豐廣場(chǎng)生態(tài)景觀，絕美風(fēng)景布滿(mǎn)歸家之路。宜春市第四小學(xué)、新康小學(xué)、宜春市第二中學(xué)、宜春市第六中學(xué)、長(zhǎng)江華東理工學(xué)校、宜春工業(yè)學(xué)院。 （二）競(jìng)品分析 29 項(xiàng)目名稱(chēng) 現(xiàn)代城 開(kāi)發(fā)公司 格蘭茵地產(chǎn)公司 占地面積 9萬(wàn) 建筑面積 20萬(wàn) 積 率 筑密度 25% 綠 化 率 39% 住宅戶(hù)數(shù) 1000戶(hù) 價(jià) 格 住宅： 3000 3100元 建筑類(lèi)別 高層、多層、復(fù)式 戶(hù) 型 復(fù)式： 200多 項(xiàng)目位置 宜春市南城地處宜春南城宜陽(yáng)南路與環(huán)城南路交匯處 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)公司的物業(yè) 小區(qū)配套 小區(qū)商業(yè)、健身器材 周邊配套 商業(yè)配套齊全 （二）競(jìng)品分析 30 項(xiàng)目名稱(chēng) 學(xué)林新城 開(kāi)發(fā)公司 鵬森地產(chǎn) 建筑面積 綠 化 率 30% 建筑類(lèi)別 多層、高層 住宅戶(hù)數(shù) 800戶(hù) 價(jià) 格 3000 3500元 / 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)自己物業(yè) 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)商業(yè) 戶(hù) 型 1房： 53 63 、 3房： 100 項(xiàng)目位置 學(xué)林新城位于宜春市學(xué)府路 ,宜春學(xué)院東側(cè) 周邊配套 周邊學(xué)校商業(yè)配套齊全 （二）競(jìng)品分析 31 項(xiàng)目名稱(chēng) 水墨江南 開(kāi)發(fā)公司 天奧房地產(chǎn)公司 占地面積 70187筑面積 14萬(wàn) 容 積 率 建筑密度 綠 化 率 住宅戶(hù)數(shù) 997戶(hù) 建筑類(lèi)別 高層、多層、多層公寓 價(jià) 格 3100元 4200元 / 戶(hù) 型 公寓： 40多、 2房： 100 、 3房 ;140 項(xiàng)目位置 宜春市學(xué)府路 458號(hào) 物業(yè)管理 宜春市天奧物業(yè)公司 小區(qū)配套 景觀帶及小區(qū)商業(yè) 周邊配套 周邊學(xué)校圍繞，文化氣息濃厚 （二）競(jìng)品分析 32 總結(jié) （ 以上為老城區(qū) ） ： 從建筑類(lèi)別上看： 均以小高層、多層為主； 從配套設(shè)施上看 : 本區(qū)域配套均設(shè)有景觀、健身器材等基本設(shè)施配套； 本區(qū)域所處老城區(qū)，周邊商業(yè)、交通等配套齊全完善； 從戶(hù)型配比上看： 除水墨江南設(shè)有公寓 1房（ 40 左右）為投資型；其他主要戶(hù)型為 3房（ 120左右）為自住型；在市場(chǎng)上所剩均為此戶(hù)型； 從銷(xiāo)售情況看： 住宅均價(jià)為 3300元左右；除水墨江南均價(jià)為 3600元；在售樓盤(pán)均以銷(xiāo)售了 50%以上 33 從以上的市場(chǎng)調(diào)研得出 本案處于老城區(qū)，周邊配套及小區(qū)配套、規(guī)模等較為完善，但低于新城區(qū)； 市場(chǎng)上的銷(xiāo)售面積主要為 3房 120 140 ，但所剩余面積也為此戶(hù)型 因此在戶(hù)型上我們?cè)撟鲂┬∶娣e； 宜春本地?zé)o支柱性產(chǎn)業(yè)，外來(lái)人口不多，大量土地的不斷開(kāi)發(fā)，將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)飽和； 因此我們要搶占先機(jī)，多做小面積在市場(chǎng)上快速消化