×××酒店可行性報(bào)告書

酒店可行性報(bào)告書 目錄 第一章 總論 4 一、項(xiàng)目概述 二、項(xiàng)目優(yōu)勢 三、項(xiàng)目背景 四、項(xiàng)目投資計(jì)劃 第二章 環(huán)境評估 5 一、區(qū)位優(yōu)勢 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 三、旅游資源 第三章 酒店行業(yè)分析 10 一、中國旅游飯店業(yè)概況 二、國際飯店集團(tuán)競爭中國市場 三、國際飯店管理模式比較 四、高星級酒店的盈利分析 第四章 市場分析 一、廈門酒店概況 二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析 三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 四、項(xiàng)目定位 第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡介 二、公司結(jié)構(gòu) 三、股權(quán)結(jié)構(gòu) 四、管理團(tuán)隊(duì) 五、項(xiàng)目其他背景 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 24 一、項(xiàng)目位置 二、法律明細(xì) 三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期 第八章 項(xiàng)目投資分析 32 一、投資估算 二、參數(shù)預(yù)測 三、融資計(jì)劃及還款方案 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 36 一、盈利能力分析 二、銀行借款清償能力分析 三、不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 第一章 總論 一、項(xiàng)目單位基本情況 1、項(xiàng)目概述 廈門 大酒店是與國際 酒店集團(tuán)簽約合作的國內(nèi)第六家 大酒店，是一家繼大連、重慶、上海、北京、南京之后，通過國際 酒店集團(tuán)嚴(yán)格評審入圍和參與合作的國際五星級涉外旅游酒店。 廈門 大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身，位于廈門市 物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風(fēng)光旖旎。 總投資概為 12254萬美元，酒店用地面積 筑面積為 43793平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為 。 酒店建成后，憑借國際 酒店管理公司的專業(yè)化管理，將成為廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會(huì)帶來豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。 2、項(xiàng)目優(yōu)勢 黃金地段、得天獨(dú)厚 廈門市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目 國際著名酒店管理公司專業(yè)化管理 辦妥土地房產(chǎn)證、土建已經(jīng)開工，正進(jìn)行地基建設(shè) 籌建單位成功開發(fā)過多個(gè)大型 地產(chǎn)項(xiàng)目 3、項(xiàng)目背景 廈門是中國東南沿海重要的旅游口岸，擁有鼓浪嶼等三個(gè)國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得國際花園城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù) . 廈門已成為中國南方重要的對臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì) “ 中國投資貿(mào)易洽談會(huì) ” 和 “ 對臺(tái)出口商品交易會(huì) ” ，多種大型專業(yè)會(huì)展經(jīng)常在廈門舉辦。 廈門經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，是中國東南沿海經(jīng)濟(jì)繁榮帶的龍頭。自廈門成立特區(qū)以來 ,已有戴爾(柯達(dá) (通用電器 (可口可樂 (太古飛機(jī)維修公司 (麥德龍 (世界五百強(qiáng)公司入駐廈門 ,同時(shí)每年有大量國際、國內(nèi)商務(wù)人士來廈門觀光旅游 . 廈門市目前有五星級酒店八家。該項(xiàng)目的建成將大大地推動(dòng)廈門高端旅游市場的發(fā)展，促進(jìn)廈門精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來豐厚的投資回報(bào)。 4、項(xiàng)目投資計(jì)劃 （一）投資總額 項(xiàng)目投資概算為 13895 萬美元，包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資 2703萬美元。 （二）融資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃，建設(shè)期為 2年；建設(shè)投資共 13895萬美元，其中自有資金占 50%， 其余全為銀行借款。 根據(jù)流動(dòng)資金估算表數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營運(yùn) 8年，即可還清本息。 考慮項(xiàng)目的營運(yùn)預(yù)算及還本付息年期，建議項(xiàng)目建設(shè)期免息。年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、本金。 融資期限為 10年（含建筑期）。根據(jù)流動(dòng)資金估算表，項(xiàng)目進(jìn)入營運(yùn)期后，前兩年每年還600萬美元，第三年還 750萬美元，以后每年還 852萬美元，最后一年歸還剩下的約 769萬美元，總共用 8年還清本息。 二、 環(huán)境評估 一、區(qū)位優(yōu)勢 1、自然情況 廈門是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九龍江的河口，居中國兩大經(jīng)濟(jì)繁榮 地區(qū)之間，與臺(tái)灣隔海相望，距臺(tái)灣高雄市 160哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。廈門市轄區(qū)陸地面積 1500多平方公里（包括廈門島 130平方公里），海域面積 300多平方公里。廈門屬亞熱帶季風(fēng)氣候，常年春意濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫 210c，冬天平均氣溫 120c，夏天平均氣溫 280c，全年降雨 1100毫米。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山巖疊秀絢麗多姿。 1981年設(shè)立廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)，廈門市已被中央政府批核為一個(gè)特別行政區(qū)域，、 1994年被級為副省級市。擁有省級的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)力?，F(xiàn)在，廈門已發(fā)展為一個(gè)現(xiàn)代化城市， 有著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)。在過去十年內(nèi)，廈門受益于國際商貿(mào)，教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。 隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的不斷發(fā)展，廈門逐漸成為中國東南沿海的中心城市。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，廈門的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ΑB門先后獲得國際花園城市和優(yōu)秀的旅游城市等榮譽(yù)。 2、地理位置 廈門市位于東經(jīng) 1180404 、北緯 242646 。全市由廈門島，鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和同安組成，屬海港風(fēng)景城市。其主體廈門島面積約 方公里，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿 蜒曲折，全長 234公里，港島嶼星羅棋布，洪區(qū)內(nèi)群山四周環(huán)抱，港闊水深，終年不凍，是條件優(yōu)越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個(gè)小半島。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴(yán)寒，溫和多雨，年均氣溫在 21左右。 廈門市的總陸地面積為 1， 516平方公里，而海洋面積則有 300平方公里。而地勢則由南至北順勢而下，其西北部分地勢偏于平坦，而南部則較多山及崎嶇。在大部分的海峽，其水深超過 12 米及整平均處于無冰狀態(tài)。而其余位于海岸邊零散的島 嶼則形成了一道天然的圍墻，以保護(hù)海洋旋渦對廈門海峽造成的滋擾及破壞。 3、行政區(qū)域 2003年 5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，同意廈門市調(diào)、整部分行政區(qū)劃。調(diào)整的主要內(nèi)容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開元區(qū)合并為思明區(qū)，原三區(qū)的行政區(qū)域劃歸思明區(qū)管轄。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。三、設(shè)立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、內(nèi)厝、大嶝 5個(gè)鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄。行政區(qū)劃調(diào)整后，廈門市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安 6個(gè)區(qū)。 廈門市現(xiàn)轄有思明、湖里、集美、杏林、同安、翔安區(qū)。 思明區(qū)以商業(yè)鬧市區(qū)、新市區(qū)和旅游區(qū)為主；湖里區(qū)則是新興的工業(yè)投資區(qū)。島外的集美區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，包括以旅游、教育為主的著名僑鄉(xiāng)集美鎮(zhèn)；杏林區(qū)是已具一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)。同安區(qū)則是全市的農(nóng)副產(chǎn)品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。 4、氣候 廈門擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為 最高則為 降雨量約 1， 315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。 5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 陸路交通 配合贛龍鐵路建設(shè)，興建龍巖 廈門延伸段，形成連接大京九的出省新通 道；配合建設(shè)福廈鐵路，相應(yīng)規(guī)劃第二火車客運(yùn)站及其配套設(shè)施。加快區(qū)域合作快速通道建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)和完善 “ 三主 ” （同三國道主干線及其復(fù)線、國道 324 線）、 “ 六聊 ” （廈門島龍海南太武、海滄龍海、同安安溪、同安南安、同安新店南安石井、廈門金門）的對外交通，建設(shè)廈門至三明高速公路，形成連接國家公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。完善綜合交通運(yùn)輸體系的配套設(shè)施，加快公路客、貨運(yùn)場站的規(guī)劃和建設(shè)，構(gòu)建公路運(yùn)輸主樞紐。 航空運(yùn)輸 廈門的空港是華東航空樞紐，高崎國際機(jī)場已開通國內(nèi)外航線 89條，其中國內(nèi)航線 73條，國際和地區(qū)航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬尼拉、香港、澳門等 14條航線，還有專門到日本名古屋的貨運(yùn)航班。每周出港約 380余個(gè)航班，有 26家航空公司在機(jī)場營運(yùn)。 2002年旅客進(jìn)出港人數(shù) 上年增長 航空貨運(yùn)吞吐量 長 完善廈門機(jī)場的設(shè)施配套，建設(shè)空港物流園區(qū)，大力拓展國內(nèi)外航空貨運(yùn)業(yè)務(wù)，增辟美國等國際航線，建成我國重要的國際干線機(jī)場，并爭取作為兩岸 “ 三通 ” 定點(diǎn)直航首選機(jī)場。加強(qiáng)國內(nèi)外航班的銜接，拓展客運(yùn)中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，成為連通國內(nèi)外客貨捷運(yùn)的航 空主樞紐。 港口與海運(yùn) 完善對外輻射通道。實(shí)施 “ 以港立市 ” 戰(zhàn)略，按照 “ 三個(gè)一 ” （港口貨物年吞吐量 1億噸以上，集裝箱年吞吐量 1， 000萬標(biāo)箱，航空年客運(yùn)量 1， 000萬人次）的遠(yuǎn)景目標(biāo)要求，把廈門港建成國家重點(diǎn)貨運(yùn)主樞紐港、集裝箱運(yùn)輸國際干線港口和中轉(zhuǎn)港、海峽兩岸區(qū)域航運(yùn)中心，完善航空港，高水準(zhǔn)建設(shè)資訊港，強(qiáng)化口岸功能。 廈門港是中國主要港口之一，位居世界集裝箱百強(qiáng)港前 40 名，是中國第四個(gè)可接待第六代大型集裝箱船舶的港口； 2002年貨物吞吐量 2， 噸，集裝箱吞吐量 月廈門 港到全世界各地航班有 315條，基本覆蓋了全球各主要港口；（與國內(nèi)外 84個(gè)港口直接通航）；世界各大船公司都紛紛開辟了廈門到世界各地的貨運(yùn)航線，很多知名船公司將廈門作為其大陸的基本港；首批與臺(tái)灣貨運(yùn)試點(diǎn)直通港口，集裝箱貨運(yùn)量達(dá)到 134萬標(biāo)箱。 郵電通訊 長途電話可直拔 210個(gè)國家或地區(qū)；國內(nèi) 1， 800多個(gè)城市，城鄉(xiāng)固定電話交換機(jī)總?cè)萘?動(dòng)電話 腦互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶達(dá) 20萬戶。已建成市話本地網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)位資料網(wǎng)和圖像傳輸網(wǎng)，開辦了 800等 20多項(xiàng)郵電業(yè)務(wù)。電腦網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、金關(guān)網(wǎng)、 以通過 線以及無線接入方式連接 0m/秒。 二、 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 自 1982年設(shè)立為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來，廈門市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ 均增長 18%，每年新增外商實(shí)際投資額在 10 億美元以上。戴爾（ 柯達(dá) (通用電器 (可口可樂 (太古飛機(jī)維修公司 ( 麥德龍 (諸多知名跨國公司已在廈門設(shè)廠或投資。 2009年，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1616 億元。 外商投資概況 廈門市為中國其中一個(gè)的主要經(jīng)濟(jì)特區(qū)，并已賦予權(quán)力去管轄其市內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展事務(wù)，及給多外商相關(guān)優(yōu)惠措施，已吸引外商投資。 充分發(fā)揮特區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)的優(yōu)勢，實(shí)施外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 擴(kuò)大對外開放，參與國際競爭，特區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步趨向了外向型發(fā)展軌道。廈門口岸的國際知名度和輻射功能在近年來明顯的增強(qiáng)，利用外資進(jìn)入了全方位開放 、蓬勃繁榮的發(fā)展階段，世界最大 500強(qiáng)跨國公司已有 27家在廈投資辦企業(yè)， 70多家全球跨國公司在廈門落戶，外商投資領(lǐng)域從第一、二產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大到第三產(chǎn)業(yè)的飲食服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、資訊產(chǎn)業(yè)等，從蔻密集型企業(yè)為主發(fā)展到以技術(shù)、資金密集型企業(yè)為主，從加工貿(mào)易發(fā)展到高附加值企業(yè)，逐步形成了擁有龍頭產(chǎn)品及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。全市利用外資規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資領(lǐng)域不斷拓寬，另外積極推行品牌戰(zhàn)略，加快培育名優(yōu)出口產(chǎn)品。 三、旅游資源 廈門有豐富的旅游資源。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、礁、山、巖、 寺、花、木諸神秀，兼民族風(fēng)格、僑鄉(xiāng)風(fēng)情、閩臺(tái)特色、并畜西洋異國情調(diào)。經(jīng)多年開發(fā)建設(shè)，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同安等六個(gè)游覽區(qū)。 1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，鼓浪嶼、萬石山被確定為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。 廈門為一著名的旅游城市，其風(fēng)光如畫的特色為它帶來了（全國衛(wèi)生城市），（全國環(huán)保模范城市）及（優(yōu)質(zhì)旅游城市）的美譽(yù)。 廈門有著古老的景點(diǎn)，也致力發(fā)展新的景源，而廈門主要分為五個(gè)游客區(qū)，包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區(qū)等。除此之外，廈門更提供了方便的交通及通訊網(wǎng)絡(luò)，及全面的旅游相關(guān)機(jī)械。因此，廈門非常適合本 地及外國的游客及投資者。 在 1998年，廈門市政府不遺余力地推動(dòng)并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。另外，市政府更加強(qiáng)了在旅游業(yè)上的投資，例如增強(qiáng)了興旅游有關(guān)的其建，興改善旅游服務(wù)素質(zhì)，以吸引更多本地及國外的游客。 在 1998年，廈門被評為省級旅游城市，而其更排在重點(diǎn)旅游城市列上的第八席。國家旅游局更頒發(fā)（優(yōu)質(zhì)旅游城市獎(jiǎng)）予以廈門以作表揚(yáng)，而此優(yōu)秀表現(xiàn)更加快了廈門旅游業(yè)的發(fā)展。 廈門市在國外旅客的人數(shù)，逗留時(shí)間及外匯收入均分別排行于中國旅游城市列上的十二、六及六位。 廈門游客國籍分布圖 由上圖可顯示出往廈門的海外訪客主要來處臺(tái)灣、日本、香港、而他們總 共占了廈門總海外游客數(shù)量的 65%。 從以上分析可看到旅游業(yè)為廈門市未來發(fā)展的重要支柱。 城市發(fā)展戰(zhàn)略 加強(qiáng)核心城市廈門島的建設(shè)和優(yōu)化，積極開發(fā)和建設(shè)好城市拓寬區(qū)域和分區(qū)組團(tuán)中心，形成具有較高綜合效益的城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑完整的城群體系和網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)環(huán)境和園林綠化的投入，完善和發(fā)揮海港、空港、信息港的功能效益，使廈門市逐步實(shí) 現(xiàn)生態(tài)型、現(xiàn)代化、國際性大都市現(xiàn)代化山水城市。 第三章、 酒店行業(yè)分析 1、 中國旅游飯店業(yè)概況 旅游飯店業(yè)是中國旅游產(chǎn)業(yè)對外開放最前沿的領(lǐng)域，目前在投資、管理和服務(wù)等方面均一定程度地實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)競爭的國際化。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、國際貿(mào)易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)一步完善、進(jìn)口物品關(guān)稅普遍降低，正是外資進(jìn)入中國旅游飯店業(yè)的 “ 黃金期 ” 。另外，市場經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步完善，也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。 1、 1國際飯店集團(tuán)競爭中國市場 1982年香港半島集團(tuán)正式管理北京建國飯店，標(biāo)志著國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國飯店市場。不久，假日集團(tuán)于 1984年管理北京麗都假日飯店后，五年之內(nèi)先后在國內(nèi)拉薩、桂林、廣州、西安、廈門、大連、成都、重慶等城市形成網(wǎng)絡(luò)，成為當(dāng)時(shí)管理飯店最多的國際飯店管理集團(tuán)。在八十年代進(jìn)入中國市場的還有喜來登、 、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達(dá)、凱悅、美麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團(tuán)。 九十年代嘗到了甜頭的國際酒店集團(tuán)登陸中國市場的步伐明顯加快，這一時(shí)期是我國旅游業(yè) 蓬勃發(fā)展的階段，同時(shí)也是國際飯店集團(tuán)看好中國市場，積極擴(kuò)大市場份額的時(shí)期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜達(dá)屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國際飯店集團(tuán)涉足中國市場。出現(xiàn)了群雄逐鹿的局面，根據(jù)國際飯店與餐館協(xié)會(huì)的資料統(tǒng)計(jì)， 2000 年世界飯店管理集團(tuán)排行前 10家為圣達(dá)特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國際、 、最佳西方國際、喜達(dá)屋、卡爾遜、凱悅，除了少數(shù)經(jīng)營低檔飯店圣達(dá)特等集團(tuán)未進(jìn)入中國市場外，多數(shù)國際飯店集團(tuán)的市場份額中都包含著在中國管理的飯店，中國已成為著名國際酒店集團(tuán)的集聚 地，國際酒店集團(tuán)之所以看好中國市場，一是由于中國的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長，帶來巨大的商機(jī)，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)顯示了巨大的市場潛力；二是中國政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、人民幣匯率穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨完善；三是中國勞動(dòng)力成本相對較低且素質(zhì)較高。 國際飯店集團(tuán)通過引進(jìn)先進(jìn)的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理水平的提高，縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距，使我國飯店業(yè)成為開放較早，市場化程度較高、最先與國際接軌的行業(yè)之一；國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入同時(shí)培養(yǎng)了大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國飯店管理人才的 提高班 ，許多有 過在國際飯店集團(tuán)管理的飯店任職經(jīng)歷的人員成為了國內(nèi)飯店和外企爭奪的對象；國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入還促進(jìn)了高新技術(shù)在飯店中的應(yīng)用，引導(dǎo)飯店追蹤國際飯店發(fā)展趨勢方面起到了示范作用，數(shù)字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境。應(yīng)該講，目前中國旅游飯店業(yè)之所以成為中國社會(huì)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭羊，重要因素之一就是得益于國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入。 目前國際飯店集團(tuán)在競爭中國市場方面呈現(xiàn)以下變化： 由一線城市向二線城市擴(kuò)展；由單一品牌向多品牌發(fā)展；由個(gè)別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展。 三、國際飯店管理 模式比較 帶資管理 通過 買斷 (絕對擁有 )， 控股 (相對擁有 )或 參股 (部分擁有 )等直接或間接投資方式來獲取飯店經(jīng)營管理權(quán)并對其下屬系列飯店實(shí)行相同品牌標(biāo)識(shí)，相同服務(wù)程序，相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，相同采購系統(tǒng)，相同組織結(jié)構(gòu)，相同財(cái)務(wù)制度，相同政策標(biāo)準(zhǔn)，相同企業(yè)文化及相同經(jīng)營理念的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。 委托管理 通過飯店業(yè)主與管理集團(tuán) /公司簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利，義務(wù)和責(zé)任，以確保管理集團(tuán) /公司 能以自己的管理風(fēng)格，服務(wù)規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營方式來向被管理的飯店輸出專業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式，并向被管理飯店收取一定比例的 基本管理費(fèi) (約占營業(yè)額的 2%至 5%)和 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi) (約占毛利潤的 3%至 6%)的管理方式。近年來， 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的定型階段，較適合于那種財(cái)力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體飯店。廈門 項(xiàng)目即采取該方式進(jìn)行管理。 特許經(jīng)營 通過認(rèn)購特許經(jīng)營權(quán)的方式將所管理集團(tuán) /公司所擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱，注冊 商標(biāo)，定型技術(shù)，經(jīng)營方式，操作程序，預(yù)訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡(luò)等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許飯店，并一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)或初始費(fèi)，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營服務(wù)費(fèi) (包括：公關(guān)廣告費(fèi)，網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂費(fèi)，員工培訓(xùn)費(fèi)，顧問咨詢費(fèi)等 )的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團(tuán)的成熟階段，和較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。 聯(lián)銷經(jīng)營 近年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的 (及和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn)，國外的 聯(lián)銷經(jīng)營集團(tuán) 應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷集團(tuán)是由眾 多的單體經(jīng)營管理的飯店自愿付費(fèi)參加并通過分享聯(lián)合采購，聯(lián)合促銷，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)，聯(lián)合時(shí)常開發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。此種模式一般出現(xiàn)在檔次 /市場 /規(guī)模 /風(fēng)格相類似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的 信苑集團(tuán) ，民航系統(tǒng)的 飯店委員會(huì) ， 中國名酒店 等）。 顧問咨詢 伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚(yáng)，國內(nèi)的許多飯店管理集團(tuán) /公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎(chǔ)上 創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。其特點(diǎn)是：管理公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助飯店籌建開業(yè) /日常管理，并按所提供的顧問服務(wù)內(nèi)容與管理咨詢形式進(jìn)行收費(fèi)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店。 中外對比分析 中國的管理集團(tuán)公司目前仍以 帶資管理 模式為主（注：資產(chǎn)集團(tuán)的特色）， 委托管理 （注：經(jīng)營集團(tuán)的特色）為輔， 顧問管理 為次， 聯(lián)銷經(jīng)營 為末；外國的管理公司則以 聯(lián)銷經(jīng)營 管理模式為主（注：美 國的 前擁有 8700家酒店和 180萬間客房）， 特許經(jīng)營 為輔（如：美國的 400余家酒店中有別于 6300余家是通過 特許經(jīng)營 方式管理的）， 委托管理 為次， 投資管理 為末 四、高星級酒店的盈利分析 在 5星級中 ,國際管理飯店實(shí)現(xiàn)的平均房價(jià)為最高 ,達(dá)到人民幣 高于國內(nèi)管理飯店人民幣 604元的平均房價(jià)，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價(jià)（人民幣 518）的 40%。所有 4星級和 5星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣 508元 ,整體市場平均住 宿率為 所有 3星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣 240元 ,整體市場住宿率為 在 “ 管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ ” 及 “ 稅務(wù)及折舊前收益（ ” 兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。在 4星級中，國際管理飯 中國飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì) (1) 以平均房價(jià)分類 所有 國際管理 國內(nèi)管理 業(yè)主自行管理 國際管理 國內(nèi)管理 業(yè)主自行管理 所有 +5 星 / 星 / 星 / 星 / 星 / 星 / 星 / 星 /店業(yè)業(yè)務(wù)摘要 飯店數(shù)量 186 41 6 26 27 15 71 62 每日可供出租客房60,341 15,345 3,351 11,247 8,888 4,369 17,141 11,543 數(shù) 每日實(shí)際入住客房數(shù) 41,739 10,795 2,500 7,290 6,344 3,174 11,636 7,554 平均入住率 平均凈房價(jià) 508 727 604 518 485 366 330 240 每間客房日平均收入 352 512 450 336 346 266 224 157 每間客房總收入 250,079 338,320 315,776 274,103 208,227 171,792 184,131 110,426 每間客房總支出 165,997 206,219 196,472 187,003 146,323 111,746 134,278 83,894 每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益 84,082 132,101 119,304 61,904 60,047 60,047 49,853 26,532 占總收入百分比 每間客房稅務(wù)及折舊前收益 60,506 102,983 83,659 48,459 48,459 48,002 24,774 16,041 占總收入百分比 中國飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì) (2) 以平均房價(jià)分類 701 以上 501700 301500 300 以下 北京五星 上海五星 701 501700 301500 300 以下 5店業(yè)業(yè)務(wù)摘要 飯店數(shù)量 0 41 90 96 14 14 每日可供出租客房數(shù) of ,919 17,065 24,596 21,199 6,432 6,067 每日實(shí)際入住客房數(shù) ,713 12,490 16,217 13,781 4,576 4,619 平均入住率 平均凈 房價(jià) 30 587 389 224 756 862 每間客房日平均收入 00 429 256 146 538 656 每間客房總收入 73,031 284,479 192,974 117,720 384,212 419,711 每間客房總支出 81,143 185,500 134,617 93,631 230,684 249,981 每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益 911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730 占總收入百分比 % 每間客房稅務(wù)及折舊前收益 53,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015 占總收入百分比 % 1. 也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房價(jià)，達(dá)到人民幣 485元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護(hù)保養(yǎng) 方面的開支較高，但最終仍在 “ 管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ ” 及 “ 稅務(wù)及折舊前收益相（ 較低，這一層級市場仍有效地控制了各項(xiàng)成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。 上海的 5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價(jià)達(dá)到了人民幣 862元，比北京同等級飯店高出 14%，而每間客房平均收入則比北京高出 22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在 “ 管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ ” 百分比方面都達(dá)到了總收入的 40%，但如果以每間客房 “ 管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ ” 實(shí)現(xiàn)的絕 對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出 11%。 按照平均房價(jià)分類，房價(jià)最高等級類別（平均房價(jià)在人民幣 701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣 1， 722元，“ 管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ ” 占到總收入的 因此，經(jīng)營效益為顯著。 客源構(gòu)成 至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價(jià)格分類的市場中，高價(jià)市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內(nèi)管理 5星級飯店和國際管理 4星級 飯店在商務(wù)市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價(jià)格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價(jià)市場的飯店，在平均房價(jià)高于人民幣 701元這一層級市場中，這一市場的客源占到飯店客源構(gòu)成的 而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價(jià)在人民幣 501700元層級飯店中，長線市場客源占總客源的 平均房價(jià)在人民幣 301500層級飯店中，長線市場占總客源的 6%，而平均房價(jià)在人民幣 300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的 1%。 固定成本 不管是 4星級還是 5星層級，從行政 及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在 5星層級中，國際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的 國內(nèi)管理飯店比例是 業(yè)主自行管理飯店比例則是 另一方面，國際管理飯店的市場推廣費(fèi)用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店， 5星級和 4星級飯店的市場推廣費(fèi)用分別占總收入的 而國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店分別是 同時(shí)，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級的飯店，如平均房價(jià)在人民 701元以上的飯店平均每間客房的市場推 廣費(fèi)用為人民幣 7， 566元，而平均房價(jià)為人民幣 501700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣 3， 492元。 酒店收入結(jié)構(gòu)圖 酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖 人事統(tǒng)計(jì) 總體而言， 5星級飯店每間客房的人工配比達(dá)到 了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于 4星級和 3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在 4星級和 5星級中，國際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店 訂房渠道 所有 4星級和 5星級飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，在 4星級和 5星飯店中占總預(yù)定比例的 通過飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對較低，在所有 4星級和 5星級中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的 但是，在中低價(jià)飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房價(jià)在人民幣 301500元之間以及平均房價(jià)在人民幣 300元以下的飯店，通過其他訂房網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的 而平均房價(jià)在人民幣701元以上的飯店，此指標(biāo)僅占 未來預(yù)測 所有飯店對未來預(yù)測方面， 5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績 最為樂觀。 5星級飯店中， 72%的受調(diào)查飯店預(yù)測的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長， 83%的飯店預(yù)測平均房價(jià)將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到 5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的 4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有 48%的飯店預(yù)測住宿率將出現(xiàn)增長， 58%的飯店預(yù)測同年的平均房價(jià)將保持增長。 第四章、 市場分析 一、廈門酒店概況 至 2009年底，廈門市共有國內(nèi)五星級酒店 8家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級酒店平均客房入住率保持在 70%至 80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主下榻于廈門悅?cè)A酒店， 馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。 從資料分析中，我司推斷廈門市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往廈門市的國內(nèi)及國外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門市旅游業(yè)帶來正面的影響。 二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析 廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來廈門。 廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì) “ 中國投資 貿(mào)易洽談會(huì) ” 和 “ 對臺(tái)出口商品交易會(huì) ” ，多種專業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在廈門舉辦。 廈門市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長趨勢 ,為酒店的客源提供了保障。 酒店入住率 據(jù)我們向廈門市旅游局作出的調(diào)查，得知廈門市的四、五星級飯店于 2009年的平均房租約為人民幣 600元至 1200元一晚，而入住率約為 79%。 三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 在 2009年末，廈門市共有進(jìn)百家已評星級的酒店， 5000間左右達(dá)四星級級數(shù)或以上的酒店房。 根據(jù)廈門市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務(wù) /興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部 落成。 對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房價(jià)及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。 中國已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺(tái)灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門投資城市， 市政府不遺余力的推動(dòng)廈門市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。 四、項(xiàng)目定位 廈門市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長率在 10%以上，目前共有星級酒店近百家，按國際旅游組織關(guān)于酒店 等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應(yīng)在 10間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。 因此，廈門 大酒店定為國際五星級標(biāo)準(zhǔn)。 廈門 大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市 域。酒店建成后，憑借國際 的經(jīng)營管理，廈門 大酒店將是廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會(huì)帶來豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。 第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡介 廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于 1996年，注冊地為中國廈門市，注冊資本為 2000萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了 “ 雅景花園 ” 、 “ 建寶海景花園 ” 及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。 二、公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。 公司主要業(yè)績： 1、 1995年籌建商住高級公寓 “ 建寶海景花園 ” ，總投資額約人民幣 6200萬元，并于 1997年完工交付使用。 2、 1996年籌建商住高級公寓及別墅 “ 雅景花園 ” ，總投資額約人 民幣 1800萬元，并于 1998年初完工交付使用。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 四、管理團(tuán)隊(duì) 王世雄 ： 1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。 1988年起先后創(chuàng)建 “ 廈門新興彩色印刷有限公司 ” 、 “ 廈門新興項(xiàng)目經(jīng)營有限公司 ” 、 “ 廈門思明項(xiàng)目經(jīng)營管理公司 ” 、 “ 廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ” 及 “ 廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ” 等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資 “ 廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ” 、 “ 特寶生物工程有限公司 ” ，并任副董事長。 1996年創(chuàng)辦廈門市大雅實(shí) 業(yè)有限公司，任董事長。 朱福東 ： 1955年生，高中學(xué)歷， 1980年進(jìn)入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 1997年起任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。 林青躍： 1948年生，大學(xué)學(xué)歷。 1971年進(jìn)入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) 20余年。 1999年任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理。 陳金寶 ： 1936年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大 雅實(shí)業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。 黃鳴江 ： 1935年生，大學(xué)學(xué)歷。 1956年起先后參加過各類大、中型的機(jī)電設(shè)計(jì)及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。 張文萍 ： 1970年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。 1992年起擔(dān)任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢評信公司的主辦會(huì)計(jì)、注冊會(huì)計(jì)師及評估師，對企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。 五、項(xiàng)目其他背景 近年，廈門對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛 速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長；廈門與臺(tái)灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開工條件 。 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目位置 項(xiàng)目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。 項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。 開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。 而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車時(shí)間便能到達(dá)。 本項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離項(xiàng)目大約五分鐘的車到達(dá)渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪嶼的輪渡），而廈門國際機(jī)場則離項(xiàng)目大約 20分鐘左右的車程。 項(xiàng)目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。 根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項(xiàng)目的總用地面積約 7， 032。 92平方米，而土地面積明細(xì)列出如下： 土地部分 土地面積（平方米） 東端（第一期）限 1， 端（項(xiàng)目本案） 2， 化面積 1，路 2， 總和 7， 宗地的西端（即項(xiàng)目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時(shí)間。 二、相關(guān)法律文件 1、土地房屋權(quán)證 根據(jù)客戶提供廈門市土地房產(chǎn)管理局于 1997年 11月 14日所發(fā)出的廈門市土地房屋權(quán)證（號(hào)碼：廈地房證第地 00000045 號(hào)）， ,其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予廈門大雅實(shí)業(yè)有限公司。 此土地使用權(quán)的期限會(huì)基于土地用途的不同由 40年至 70年不等，詳細(xì)年期明細(xì)如下： 土地使用者 土地使用權(quán)生效日期 土地使用權(quán)完結(jié)日期 住宅 2002年 8月 7日 2072年 8月 6日 辦公室 2002年 8月 7日 2052年 8月 6日 商業(yè) 2002年 8月 7日 2042年 8月 6日 根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于 2042年 8月6日屆滿。 土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債的顯示。 廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書 宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈門市土地管理局于 1994年 8月 17日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作為依據(jù)。此合同書的主要條款摘綠如下： 土地 使用 ：商品房 動(dòng)工期限 ： 2002年 8月 7日至 2005年 8月 6日前 建設(shè)期限 ： 2002年 8月 7日至 2005年 12月 6日完工 使用期限 ：如合同書內(nèi)述 出讓金額 ：人民幣 15,366, 1,860,402 美元） 付款條約 ：于土地使用權(quán)出讓合同書當(dāng)日已付了 20%，其后于兩個(gè)月付上全數(shù)的 60%，而剩余金額會(huì)于一年內(nèi)繳付。 建筑類 別 ：商業(yè) /住宅 覆蓋率 ：宗地面積 40%以下 容積率 ： 5 建筑高度 ： 75 米（并不包括次要建筑） 綠化率 ： 30% 邊緣預(yù)留位置 ：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留 3米，而在南面則預(yù)留 10 米。 退還 ：除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前 180天提出續(xù)約申請，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的 建筑物均須退還政府。在申請續(xù)期時(shí)，必須能顯示項(xiàng)目本案興當(dāng)時(shí)的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。 項(xiàng)目增容的批復(fù) 根據(jù)廈