凱旋國際風(fēng)情商業(yè)街營銷策略方案

凱旋國際風(fēng)情商業(yè)街營銷策劃方案,2020/5/26,凱旋國際商業(yè)物業(yè)的價(jià)值輸出,商業(yè)物業(yè)價(jià)值輸出,凱旋國際商業(yè)物業(yè)價(jià)值輸出：項(xiàng)目整體增值：形成對(duì)凱旋國際整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐；利潤的重要來源；展示價(jià)值；,商業(yè)部分對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的作用,成為項(xiàng)目增值要點(diǎn),具有展示價(jià)值,利潤的重要來源,項(xiàng)目概況,凱旋國際項(xiàng)目位于城西政務(wù)及萬達(dá)商圈核心生活區(qū)，嬌子大道南側(cè)，3分鐘直達(dá)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，5分鐘九曲河廣場(chǎng)，享市中心教育、商業(yè)、金融、娛樂、餐飲等繁華資源。項(xiàng)目總占地300畝，總建面66萬方，總戶數(shù)約5500戶，分四期開發(fā)，目前開發(fā)為一期，一期占地80畝，建面13萬方，總戶數(shù)1094戶，一期交房時(shí)間2015年9月底，而一期10-13#樓一層商業(yè)街面積約2700。,周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)解讀,周邊商業(yè)調(diào)研分析,周邊及城區(qū)類似商鋪?zhàn)饨鸱治觯喉?xiàng)目1.5公里內(nèi)類似底商的面積約30-80/間，此類商業(yè)附近居民以當(dāng)?shù)夭疬w安置居民為主，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力有限。業(yè)態(tài)主要以超市、藥房、理發(fā)店、棋牌室等一些中低檔的社區(qū)商業(yè)為主，租金：體育館及馬鞍九義校附近租金在30-40元/月，博雅附近20-30元/月；福利院附近10-15元/月。,結(jié)論：周邊半公里之內(nèi)商業(yè)稀缺，與大型成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街相距甚遠(yuǎn);尚未形成成熟的生活圈（無主題商業(yè)）片區(qū)中高檔消費(fèi)屬于真空帶。,從消費(fèi)需求做市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位,吸納片區(qū)中高檔消費(fèi)力填補(bǔ)市場(chǎng)中高檔消費(fèi)需求空缺,凱旋國際商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析,項(xiàng)目商業(yè)基本情況,商業(yè)街概況：商鋪位于項(xiàng)目主大門內(nèi)，分布在由18棵高達(dá)銀杏樹陣組成的社區(qū)主景觀大道兩側(cè)，并直通項(xiàng)目中央湖畔，也是項(xiàng)目所有業(yè)主回家的主要通道，全長約150米，總建筑面積約2700平方米，商業(yè)街形態(tài)為一層全臨街、獨(dú)立門面式商鋪，層高約6米，開間最小約4.2米，商鋪建筑面積區(qū)間約55-126平方米。,產(chǎn)品價(jià)值的塑造與展示,推廣案名建議：第壹街區(qū)Thefirstblock備選案名：凱旋溫莎大道、凱旋時(shí)代尙街、泰安道風(fēng)情商業(yè)街形象延展：展現(xiàn)強(qiáng)烈風(fēng)格化，形成街區(qū)形態(tài)意識(shí)符號(hào)，傳遞產(chǎn)品“升值第一街”概念。,個(gè)性化的店牌，可以形成獨(dú)具特色的商業(yè)街風(fēng)景。,產(chǎn)品價(jià)值的塑造與展示,項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)群定位,項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街的主力消費(fèi)群體，主要以本項(xiàng)目居民為主，而本項(xiàng)目業(yè)主中含有較大比例的改善性購房者，他們對(duì)環(huán)境及生活質(zhì)量有一定的要求，他們選擇本項(xiàng)目消費(fèi)的主要原因是距離較近，并且品質(zhì)較高。因而，要讓本項(xiàng)目成為周邊品質(zhì)最高、最具小資情調(diào)的英式風(fēng)情商業(yè)街。,項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,1、本項(xiàng)目主要消費(fèi)群為項(xiàng)目中高層次、追求格調(diào)的住戶。因此，項(xiàng)目定位必須區(qū)別于一般的社區(qū)商鋪，通過整體包裝，打造成為本區(qū)域較為有特色的風(fēng)情商業(yè)街。2、本項(xiàng)目依舊主要服務(wù)本項(xiàng)目。因而，滿足小區(qū)居民的需求是項(xiàng)目融入社區(qū)，被消費(fèi)者迅速認(rèn)知，集聚人氣的重要部分。3、飲食需求。作為擁納上萬人的大型社區(qū)，可通過招納品牌快餐連鎖店來達(dá)到吸引消費(fèi)者，解決業(yè)主飲食需求問題，比如一點(diǎn)味、永和豆?jié){等微含油煙的品牌快餐連鎖店。,業(yè)態(tài)定位圖示,區(qū)域性風(fēng)情商業(yè)街,品牌快餐連鎖,特色酒吧、咖啡館,便利店、洗衣店等社區(qū)配套,美容院SPA、兒童培訓(xùn)基地,根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位主要為品牌快餐連鎖店，便利店、洗衣店等社區(qū)配套，精品店、專賣店，特色酒吧咖啡館、茶藝館，書吧、水吧等休閑產(chǎn)業(yè)。,項(xiàng)目的功能定位,總體而言，充分根據(jù)消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣以及市場(chǎng)的空白點(diǎn)進(jìn)行功能定位。,便利店等社區(qū)商業(yè)配套,設(shè)置便利店對(duì)于社區(qū)配套非常必要。便利店是為區(qū)域消費(fèi)者提供便利性日常消費(fèi)服務(wù)，建議最好是24小時(shí)營業(yè)的品牌連鎖店，此類具有較高的租金承受能力，56元/平/天。一般需求面積在100平米以下。,茶餐廳、品牌快餐連鎖店等特色餐飲,由于項(xiàng)目周邊區(qū)域500米內(nèi)沒有形成成熟的餐飲配套。因而，本區(qū)域大量的白領(lǐng)住戶只能到嬌子大道附近的環(huán)境舒適、味道佳進(jìn)行消費(fèi)，大約一公里的路程對(duì)于日常飲食來說稍遠(yuǎn)。建議在本項(xiàng)目引入知名的品牌快餐連鎖店，比如一點(diǎn)味、永和豆?jié){等，通過商家的品牌吸引力，在吸引消費(fèi)群體消費(fèi)的同時(shí)，帶動(dòng)人氣，促進(jìn)其它經(jīng)營類別的消費(fèi)。特色餐飲經(jīng)營商家所需面積一般在150-300平米左右，可承受一定的租金，大約35元/平/天。,書吧、咖啡館等休閑商業(yè),休閑類商業(yè)的主要消費(fèi)群為高級(jí)白領(lǐng)以及周邊學(xué)生。消費(fèi)者對(duì)休閑時(shí)間的支配都有較高的追求，同時(shí)是體現(xiàn)消費(fèi)者高品味、小資生活的表現(xiàn)。因而建議引入書吧、咖啡館等休閑商業(yè)，滿足目標(biāo)消費(fèi)群的需求，并吸引區(qū)域外的消費(fèi)者形成在本項(xiàng)目商業(yè)街消費(fèi)的慣性。商家所需經(jīng)營面積書吧60-100平米，咖啡館200-400平米，可承受的租金約45元/平/天。,商業(yè)街業(yè)態(tài)分布,商業(yè)街業(yè)態(tài)分布，主要以滿足社區(qū)中高端住戶生活、休閑為目的，超市、咖啡廳、美容院SPA、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等作為街區(qū)主力店拔整體調(diào)性，進(jìn)行商業(yè)化包裝，為自身物業(yè)的增值服務(wù)。,凱旋國際商業(yè)街營銷策略分析,商業(yè)價(jià)值現(xiàn)狀解析,根據(jù)項(xiàng)目客戶情況和業(yè)態(tài)規(guī)劃，項(xiàng)目及周邊項(xiàng)目因入住率問題，整個(gè)周邊商業(yè)價(jià)值并不明顯，預(yù)計(jì)在交房3年后，萬達(dá)商圈醇熟，入住小區(qū)人口的不斷增加，及周邊小區(qū)人氣的逐漸旺盛，此獨(dú)特的風(fēng)情商業(yè)街對(duì)小區(qū)的業(yè)主的唯一性、便利性會(huì)讓商業(yè)價(jià)值得以全面釋放，預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金接受程度將會(huì)達(dá)到80-150元/，并呈逐年遞增趨勢(shì)。,商業(yè)SWOT分析,優(yōu)勢(shì)：1、商業(yè)街區(qū)形態(tài)，直面上萬人生活需要；2、周邊發(fā)展前景巨大，物業(yè)增值明顯；3、產(chǎn)品面積分割適中，使用率較高；4、項(xiàng)目規(guī)模大，居住氛圍濃厚；5、成熟商業(yè)形態(tài)成型較早，無競(jìng)爭(zhēng)壓力；6、商業(yè)部分體量較小，不存在資金壓力；7、統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。,劣勢(shì)：1、雖然商鋪全面臨街，但均屬于內(nèi)街，除了社區(qū)及周邊社區(qū)業(yè)主以外，客流量有限。2、雖然周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，但同時(shí)周邊商業(yè)氛圍淡薄，鋪面單價(jià)難以拔高。3、目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營。,機(jī)會(huì)：1、街區(qū)打造具有片區(qū)獨(dú)立特色，容易形成口碑效應(yīng)。2、街區(qū)屬于內(nèi)封閉形式，雖客流有限卻獨(dú)享萬人生活消費(fèi)，且易形成客戶消費(fèi)習(xí)慣。,威脅：1、周邊臨街商業(yè)租金價(jià)格廉價(jià)，客戶對(duì)街區(qū)商業(yè)價(jià)格需要一定的接受時(shí)間。2、只有拔高項(xiàng)目商業(yè)的整體調(diào)性，才有望做到利益最大化。,整體價(jià)格定位,均價(jià)=物業(yè)增值幅度+市場(chǎng)基價(jià)+營銷包裝溢價(jià),【定價(jià)原則】,年增值率10%,溢價(jià)率25%,市場(chǎng)比較法,住宅反推法,租金還原法,三種價(jià)格推導(dǎo)平均數(shù),獨(dú)享萬人專屬消費(fèi)、填補(bǔ)片區(qū)中高檔消費(fèi)空缺、資陽首席英倫風(fēng)情商業(yè)街、包括自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),隨著本案及周邊社區(qū)交房，社區(qū)商業(yè)物業(yè)3-4年之間以每年10%的年增值率成倍遞增,項(xiàng)目市場(chǎng)基價(jià)價(jià)格推導(dǎo),【推算原則】依據(jù)一：選取項(xiàng)目周邊同類或相似商鋪?zhàn)饨疬€原依據(jù)二：確定所選取對(duì)比項(xiàng)目周邊商鋪銷售均價(jià)依據(jù)三：根據(jù)項(xiàng)目住宅售價(jià)，得到本項(xiàng)目預(yù)測(cè)參考價(jià)格,市場(chǎng)比較法,住宅反推法,租金還原法,價(jià)格定制-住宅推導(dǎo)法,4400元/,項(xiàng)目住宅均價(jià),商鋪價(jià)格為住宅價(jià)格3倍,13200元/,結(jié)合商業(yè)定位及產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì),價(jià)格定制-租金還原法,40元/月,周邊商鋪平均租金情況,按投資回報(bào)6%計(jì)算：則40*12/0.06,8000元/,注：資陽大部分商鋪投資回報(bào)率在4%-6%之間,價(jià)格定制-市場(chǎng)比較法,12000元/,周邊類似商鋪成交均價(jià),價(jià)格系數(shù)值為1,12000元/,項(xiàng)目市場(chǎng)基價(jià),項(xiàng)目市場(chǎng)基價(jià)=（12000+13200+8000)3=11066元/,項(xiàng)目均價(jià)計(jì)算,均價(jià)=物業(yè)增值幅度+市場(chǎng)基價(jià)+營銷包裝溢價(jià)一期交房入市均價(jià)=11066*10%+11066+11066*25%16500元/一期交房一年之后入市均價(jià)=18812+18812*10%21000元/,一期交房二年之后入市均價(jià)=25120+25120*1027000元/,一期交房三年之后入市均價(jià)=36482+36482*10%40000/,注：商業(yè)物業(yè)總體增值等于物業(yè)增值幅度，加上商鋪?zhàn)陨?0%年增值率。,項(xiàng)目商業(yè)部分推售策略,入市時(shí)間建議：因項(xiàng)目商業(yè)部分占比較少，不存在較大資金及庫存上的壓力。而目前由于本案及周邊社區(qū)入住率低，區(qū)域商業(yè)氛圍淡薄，且周邊面積類似商業(yè)租金廉價(jià)，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格承載力度遠(yuǎn)未達(dá)到，不利于商鋪入市。而在一期交房后續(xù)三年之內(nèi)，商鋪面價(jià)價(jià)值得到集中釋放，但為了及項(xiàng)目自身配套打造升級(jí)，配合項(xiàng)目住宅推售節(jié)奏完成項(xiàng)目的整體溢價(jià)等多方面考慮。入市時(shí)間建議為：一期交房期間,營銷節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)：認(rèn)籌時(shí)間：項(xiàng)目一期交房期間開盤時(shí)間：完成主力店及重要次主力點(diǎn)百分之九十認(rèn)籌工作銷售模式：純銷售（主）+帶租約銷售（輔）推售策略：純銷售為主可快速回籠資金，減輕資金壓力。帶租約銷售模式，對(duì)項(xiàng)目定價(jià)起到積極作用，以先入為主的觀念確立商業(yè)街中高端定位，拔高鋪面單價(jià)，同步該期住房銷售，達(dá)到兩者銷售利潤最大化的目的。,項(xiàng)目商業(yè)部分定價(jià)策略,定價(jià)原則：滿足市場(chǎng)價(jià)格承載能力盡量攫取產(chǎn)品最大升值空間保證去化速度,因此，以不同入市階段的四種價(jià)格推導(dǎo)平均數(shù)作為商業(yè)部分入市均價(jià)即為：26000元/,凱旋國際商業(yè)街營銷計(jì)劃,營銷計(jì)劃,基于以上的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合產(chǎn)品實(shí)際情況，在推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面：突出項(xiàng)目的高檔次消費(fèi)群，向客戶描述城市中心向西的實(shí)事，突出地段卓越的升值空間，強(qiáng)調(diào)住宅的稀缺與高端居住群落的成型，強(qiáng)化升值潛力，從而帶出商鋪的發(fā)展前景與潛力。展示項(xiàng)目所在區(qū)域與其它商業(yè)項(xiàng)目比較的優(yōu)勢(shì)之處。突出項(xiàng)目自身的獨(dú)特魅力，