沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細表.doc

沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細表序號 收費單位收費項目 收費價格與標準收費文件號備注1市測繪院購買地形圖二環(huán)內(nèi) 首張3468元,其余400元/張國家測繪局20023號根據(jù)地形不同定測點放線費2594元/棟地籍確認測繪費648元/點2市規(guī)劃院規(guī)劃定線2元/延米遼規(guī)協(xié)200216號3區(qū)土地所土地登記費0.1元/國土籍字199093號4土地交易中心土地出讓金按市規(guī)劃局2005年文件住宅50年商業(yè)40年5市配套辦城市綜合配套費住宅143元/ 公建108元/沈建委發(fā)199993號按新建面積6市財政局土地契稅4% 土地獲取款額中華人民共和國契稅暫行辦法7市人防辦人防易地建設費住宅40元/ 公建80元/ 九層以下沈價發(fā)200244號2000元/十層以上未設 按人防面積人防設計審查費1.5建安費沈價發(fā)200244號按人防面積人防質量監(jiān)督費2.5建安費沈價發(fā)200244號按人防面積人防工程拆遷補償300-800元/沈價發(fā)200274號遇人防工程需拆遷時8市文物局文物部門勘測費13.24元/老城區(qū) 8.54元/其它區(qū)國家文物局 物價局 248號文物保護區(qū)內(nèi)按占地面積9投資咨詢單位項目核準申請具體按投資額取費國家計委計價格19991283號此文件為可研報告編制取費標準10環(huán)?？蒲兴h(huán)評報告委托具體按投資額取費國家計委計價格2002125號11市城建局城市占道費詳見沈文城發(fā)19938號沈文城發(fā)19938號城市道路挖掘詳見沈建發(fā)2000150號沈建發(fā)2000150號道路綠地補償詳見沈政發(fā)19934號沈政發(fā)19934號垃圾排放管理費1元/噸遼價發(fā)1992197號12市區(qū)自來水公司臨時用水按表計量13市區(qū)電業(yè)局臨時用電按表計量14市區(qū)環(huán)保局廢棄排污費0.6元/污染當量排污費征收管理辦法噪音超標350-11200元/月15審圖單位施工圖設計審查1.5 建安費遼價發(fā)200199號16市建筑交易中心建設工程交易服務費0.81.2 合同價 甲乙方各付1/2沈價發(fā)200352號17市造價站定額測定費1.2 建安費乙方支付遼政發(fā)200115號18市質量監(jiān)督站質量監(jiān)督委托1.5 建安費磚混1.2元/ 框架1.8元/遼價發(fā)200262號按中標合同19市氣象局防雷設計審核按建筑物基礎占地面積遼價發(fā)2003126號具體由氣象局核定20市勞動局施工許可證建設 施工單位各預交1%合同價款沈勞社發(fā)200659號農(nóng)民工資保證金竣工后返還21市電業(yè)局電配套費住宅90元/ 公建100元/ 遼價發(fā)200655號辦理正式電時交納22市煤氣公司煤氣集資費1600元/戶遼財綜200356號先代用戶交納23熱力供暖公司供暖掛網(wǎng)40元/100元/沈財辦發(fā)200350號24市工商局廣告審批20元/件25市房產(chǎn)測繪大隊產(chǎn)權面積測繪公建:2.72元/ 住宅1.36元/ 國測財字20023號26市房產(chǎn)交易中心交易費非住宅 2.5合同備案3元/27市房產(chǎn)信息中心網(wǎng)上備案0.6元/28消防檢測中心竣工消防檢測29市動遷辦動遷管理費4.2國計價格2001585號30區(qū)動遷辦動遷管理費25元/遼價發(fā)200183號 鄭重聲明： 1、 沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批流程圖和沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目部分收費明細表均由中房公司整理編制； 2、 上述文件如有疏漏，敬請見諒，并歡迎同行提示完善； 3、 上述文件僅供開發(fā)企業(yè)參考，不作為實際審批流程及實際收費標準依據(jù)，審批流程及收費標準以實際發(fā)生為準，中房公司不承擔任何責任。中房集團遼寧置業(yè)有限公司編制二七年三月二十六日以財務分析法為例。比如杭州某上市公司的房產(chǎn)開發(fā)成本明細是這樣的。 1、土地費用，包括征地費、土地出讓費等，即通常所說的樓面地價等。這項成本比較明確，拿地時就可以確定了。 2、前期費用。包括土地平整、規(guī)劃設計、水文地質勘察、監(jiān)理、施工水電、審標費、測繪、可行性研究、前期工程費等。一般標準為120400元/平方米左右。其中，規(guī)劃設計費占到該項費用的70%-80%左右，而各個樓盤規(guī)劃設計費，也根據(jù)樓盤定位和設計公司好壞，差距甚大。 3、基礎設施費。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環(huán)衛(wèi)、有線電視、排水排污、基礎設施費等，一般標準為350500元/平方米。該項費用中接電和綠化費用所占比重比較大，各為1/4左右，而綠化費用根據(jù)物業(yè)類型不同也有所差異，比如高層小高層單體綠化一般在120-150元/平方米左右，好一點在150-200元/平方米，而多層則有可能達到300-400元/平方米，個盤之間差異性比較大。 4、建安工程費。包括基坑圍護、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、樣板房、精裝修費用，以及鋼材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般標準為20002500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下來是安裝和裝飾工程費用。 5、公共建筑建安工程費。包括會所建安工程和公建建安工程成本。這塊費用也可以歸并到建安工程費用上面。一般為120160元/平方米 6、公建配套費。包括水電煤、市政配套費、白蟻防治費、新型墻體材料、高教費、物業(yè)基金、消防、人防工程費等。 7、開發(fā)間接費。這塊費用有員工工資、福利費、業(yè)務招待費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、廣告費、辦公費、展覽費及其他費用，即通常意義上的管理費和營銷費，這塊費用一般占到銷售收入的3.5%4.5%來核算，一般為300400元/平方米。 8、稅費。如營業(yè)稅附加和土地增值稅，一般為銷售收入的6%左右。如樓盤銷售均價為1萬元/平方米，則這塊費用在600元/平方米左右。 9、財務成本。主要為銀行利息及其他融資成本。一般以土地成本*2年*10%計算，一般已經(jīng)達到10001500元/平方米。 也就是說，在杭州一個中檔公寓樓盤，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構成明細表 （一）（三） （三）（七） 商都智庫整理/cio.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構成明細表 .類別 序號 項 目 標 準 摘 要 優(yōu)惠政策 依據(jù)文件 索引 .（一）土地征用及拆遷安置補償階段 1 樓面地價 85-450元 地級： 10、9、8、7、6、5、4、3、2、1 危改按50%計取 市規(guī)劃局、物價局 規(guī)國地字（2002）654號 續(xù)四P31 .樓面價：15.250.285.450 .2 征地管理費 征地費總額1.54 全包方式：包工作、包時間、包費用。1000畝以上3%，1000畝以下4% 津價房地字（1993）第132號 指南P159 .半包方式：包工作、包時間、不包費用。1000畝以上2%，1000畝以下2.5% .單包方式：限時間、不包費用。1000畝以上1.5%，1000畝以下2% .3 1/500、1/2000現(xiàn)狀地形圖 按幅收取(每幅為250200) 1/500：一般2000元 困難4000元 危改及經(jīng)濟房按50%收取 津價房地（2001）385號 續(xù)四P41 .1/2000：一般4000元 困難8000元 復制費50元/幅 .4 界址點坐標圖 約12元/ 與點的數(shù)量及測繪方式密切相關 .5 拆遷安置補償費 產(chǎn)權調(diào)換、作價補償、貨幣還遷 公有住宅：市場評估價90%建筑面積 .（計租面積系數(shù)+安置補貼費+搬遷補助和獎勵） 市政府114號令 續(xù)二P401 .私有住宅：市場評估價建筑面積+安置補貼費+搬遷補助和獎勵 津政發(fā)（1998）44號 續(xù)二P515 .非 住 宅：按市場評估價。屬市政基礎設施建設項目的按1000元補償 津政發(fā)（2004）70號 .注：系數(shù)通常為1.2，樓房為1.31.4 人民政府令93號 續(xù)四P554 .6 拆遷管理費 0.50% 按拆遷安置補償費總額的0.5% 津價房地（1994）第154號 指南P351 .津價房地（1998）第608號 續(xù)二P81 .津價費（1998）第43號 續(xù)二P164 .7 臨時過渡補助費 80元/戶月 具體測算時可以按容積率0.5,每戶15再乘周轉期近似計算 房拆（1999）150號 續(xù)三P161 .8 公廁補建費 1220萬元/座 繁華地區(qū)20萬元/座，一般地區(qū)12萬元/座，測算時可按1座/公頃計算 危改按50%收取 津價費字（1994）第93號 指南P417 .9 樹木砍伐及綠地補建費 見文件 按樹木胸徑及砍伐數(shù)量分別計取，測算時可按1520根/公頃計算 不執(zhí)行“砍一補三”“占一補五”的規(guī)定 津價費字（1994）第94號 指南P408 .（胸徑約3540cm) （1990）市園林綠字29號 .10 渣土清運費 12元/噸 此標準系平均統(tǒng)計數(shù)據(jù)，具體執(zhí)行時可依運距遠近予以調(diào)整（包括2元/噸 津價費字（1999）第352號 續(xù)三P215 .渣土費）。前期測算可按2025噸/間計算污土量。 .11 征占用林地收費 見文件 征占用林地補償10001500元/畝，征占用林木補償30006000元/畝。 津政發(fā)（1994）43號 匯編二P171 .特殊林木按此標準的34倍計征。 .12 征集集體所有土地補償費 見文件 地上附著物按拆遷法執(zhí)行土地補償按前三年平均產(chǎn)值的36倍計算 天津土地管理條例 匯編95年P78 .青苗費按前三年平均產(chǎn)值的13倍計取 .人員補償按前三年平均畝產(chǎn)值的3-6倍乘以平均每人占用耕地畝數(shù)計取。 .13 委托拆遷服務費 見文件 外環(huán)線以內(nèi)：150戶按30004000元/戶，51100按25003000元/戶 津價房地（2001）52號 續(xù)三P162 .101500戶按20002500元/戶，5011000戶按15002000元/戶 .1001戶以上按10001500元/戶計取，外環(huán)以外可略低于上述標準。 .14 三通一平 按施工組織設計要求計算 工程用電多層可按8W/，中高層按1012W/計取 .400KVA變壓器約3萬元/臺,貼費按240元/KVA交納,使用在6個月以內(nèi)全退，1224個月退7550%,36個月退25%,超過36個月不再退 津電用（2000）29號 續(xù)三P132 .津價商（2004）6號 續(xù)五P262 .112管徑工程用水約10002000元/苗，臨時路1040元/ .15 土地交易手續(xù)費 按23.5 按土地交易額的23.5計取 津價房第（1995）第176號 續(xù)一P17 .16 代辦代理服務費 按410 按代辦代理標底總額的410收取（屬中介服務） 津價房第（1995）第177號 續(xù)一P18 .17 土地價格和基準地價評估費 見文件 土地價格評估費按評估總額的0.14收取 津價房第（1996）第4號 續(xù)一P20 .基準地價評估費按每平方公里級差440萬元收取 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構成明細表 .類別 序號 項 目 標 準 摘 要 優(yōu)惠政策 依據(jù)文件 索引 .（二）前期工作階段 18 建設工程規(guī)劃執(zhí)照費 按建安造價的0.81.5 住宅：磚砼600元/框輕800元/ 框架1000元/ 危改及經(jīng)濟房按50%收取 津政發(fā)（2000）40號 續(xù)三P75 .公建：磚砼700元/框輕950元/ 框架1200元/ .造價在：3000萬元以上按0.8，3000萬元以下按1.5。 .辦理建設用地規(guī)劃許可證時交40%，辦理建設工程規(guī)劃許可證時交齊。 .19 城市規(guī)劃設計費 85元/工日 按規(guī)劃定額計取。地形復雜可乘11.3系數(shù)，前期測算依用地大小，可按200250工日/公頃估算 國家物價局、建設部（1993）價費字168號 指南P331 .20 地質勘查 根據(jù)設計要求及勘察方案具體計算。 .參數(shù)：多層200250元/點。中高層：20004000元/點。 .21 工程勘察設計費 按建安工程造價的2.2-2.5% 高級別墅、公寓3.5%，多層住宅2.5%，高層住宅2.2% 津價房第（1993）第190號 指南P339 .津價房第（2002）第88號 續(xù)四P45 .22 圖紙審查費 1.32.4元/ 磚混1.3元/；712層1.7元/；1320層2元/；20層以上2.2元/；公建24米以下2.4元/ .23 人防工程易地建設費 80100元/ 按規(guī)劃建筑面積，應滿足45%的人防工程，達不到上述標準，應按人防工程2000元/交納易地建設費。 危改優(yōu)惠50% 津政發(fā)（2000）61號 續(xù)三P79 .津政發(fā)（2004）39號 續(xù)五P255 .津價房地(2004)389號 續(xù)五P295 .24 人防工程檔案委托編制費 10元/ 按人防面積，10元/收取，自行編制人防檔案的，在辦理歸檔手續(xù)后全部退還。 津價房地(2000)110號 續(xù)三P86 .25 人防監(jiān)督費 1.52.5元/ 六級人防按人防面積1.5元/；五級人防按人防面積2.5元/ .26 墻改基金 8元/ 磚砼結構8元/，新型建材占25%以上的減半收取。 危改優(yōu)惠50% 津政辦發(fā)（1992）1號 指南P322 .27 散裝水泥專項資金 0.60.72元/ 磚混的0.6元/；框架的0.9元/；鋼結構0.48元/；鋼混0.72元/ 津政發(fā)（2002）41號 續(xù)四P172 .28 工程檔案保證金 12.3% 地下管線工程按造價的2.3%，其它工程按建安造價的1%，最高不超過12萬最低不低于4000元，檔案移交歸檔后全部歸還。 危改優(yōu)惠50% 津政發(fā)(1995)13號 續(xù)一P43 .29 招標服務費 0.020.11% 工程監(jiān)理：按投資額0.02%。建安工程按中標價的0.11% 津價房地（2001）115號 續(xù)三P174 .設計招標：按投資額的0.05%。以上費用招標方60%，中標方40%。 .建安設備：按投資額的0.02%。 .30 工程合同審查費 0.21 中標價的0.21，發(fā)、中標單位各50%。（僅施工合同審查） 津價房地字（1994）156號 指南P371 .津價房地（2001）481號 續(xù)四P140 .31 招投標代理服務費 0.011.0% 受建設單位委托，編制工程標底，按招標程序提供招標組織服務工作，中標后協(xié)議起草工程合同及文件。（一般包括標的編制的為標的的2、否則為1） 津價房地（1998）488號 續(xù)二P61 .津價房地（2002）496號 續(xù)四P55 .32 工程建設監(jiān)理費 見文件 按工程概（預）算0.062.5%收費按參與監(jiān)理工程年度平均人數(shù)3.55萬元/人年計取。以上二項均不宜采用，可雙方商定其它辦法計取。 國家物價局、建設部價費字（1992）479號 續(xù)一P124 .33 市政大配套工程費 住宅：165元/；公建：200280元/ 住宅按建筑面積165元/，大型公建按地區(qū)類別和建筑功能依照建筑面積200280元/計取。外環(huán)線內(nèi)56片及外環(huán)線外5公里以內(nèi)按190元/收取。 危改按70%計取同時可分三次交納 津價房地字（1996）312號 續(xù)一P50 .津價房地字（2004）234號 續(xù)五P291 .津價房地字（2004）279號 續(xù)五P308 .34 非經(jīng)營性公建建設費 70元/ 用于住宅小區(qū)內(nèi)的非經(jīng)營性公建的配套建設費用、文件衛(wèi)生、行政管理、市政公用設施、社區(qū)服務設施（地名標志費0.7元/應減除） 危改項目凡用于還建原地居民的建筑面積免除費經(jīng)營性建設費 津價房地（1997）96號 續(xù)一P65 .35 地名標志公告費 4000元/處 按小區(qū)每處（每個地名）4000元/處計收 .36 物業(yè)招標服務費 0.30.4元/ 小于50萬，0.4元/；50100萬，0.35元/；大于100萬，0.3元/ 津價房地（2006）10號 .37 投資擔保 應由開戶銀行出據(jù)，也可由擔保公司出具，其收費為：最低標按標價的15%記取收費基數(shù)；百分評標的按標價的10%記取收費基數(shù)。合同標的在100萬以下的按基數(shù)2.4%/年；100萬500萬的按基數(shù)22.3%/年；500萬1000萬的按基數(shù)1.61.9%/年；1000萬1500萬的按基數(shù)1.31.5%/年；1500萬以上的按基數(shù)1.11.2%/年。 建市（2004）137號 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費及成本構成明細表 .類別 序號 項 目 標 準 摘 要 優(yōu)惠政策 依據(jù)文件 索引 .(三)工程及配套施工階段 38 自來水工程建設費 見文件 屬小區(qū)配套設施：商品住宅25元/，經(jīng)濟房21元/，危改20元/市政府確定11片20元/，獨立大型公建27元/（含源頭建設費） 危改及經(jīng)濟適用房按20元/，21元/ 津價房地（2000）448號 續(xù)三P90 .39 排水工程建設費 見文件 屬小區(qū)配套建設：商?。ê８模┯晁?2元/，污水17元/。別墅雨水15元/，污水20元/。公建按定額及工程量測定收取。 津價房地（2000）705號 續(xù)三P98 .40 燃氣基礎設施建設費 見文件 屬小區(qū)配套設施：普通住宅（含危改）28元/，別墅公寓40元/公建按設計用氣量按定額測定計收 津價房地（1998）103號 續(xù)二P65 .41 煤氣發(fā)展基金 見文件 住宅按20元/計收，公建按設計用氣量600元/計收 危改按50%計收 市建委、物價局（1991） 指南P421 .天燃氣按600元/的2.5倍，液化氣按3倍計收 津價重字第160號 .42 供熱工程費 見文件 鍋爐房建設費40元/，不包括鍋爐房征地費（約1317元/）， 津價管字（1994）81號 續(xù)一P82 .外網(wǎng)費25元/，熱力公司供熱80元/（含熱交換器）， 津價房地（1999）894號 續(xù)三P150 .公建：一熱150元/，陳、楊熱130元/ .43 電力工程建設費 8392元/ 黑號站：多層住宅按50w/ 計算收費83元/ 雙電源按92元/ 高層按92元/ ； 紅號站：按1280元/KVA，工程費按設計收取。 津價房地（2002）167號 續(xù)四P90 .津價房地（2003）582號 續(xù)五P244 .44 通訊基礎設施建設費 見文件 住宅安居、公寓6元/，別墅12元/，公建18元/ 津價房地（1998）64號 續(xù)二P73 .45 環(huán)境影響評估費 見文件 依照建筑功能，環(huán)境要求，對周邊