美國房地產(chǎn)政策.ppt

美國政府住房政策,一、美國政府住房政策的回顧,根據(jù)美國聯(lián)邦法律規(guī)定，住房政策的著力點和住房管理部門的主要任務(wù)是幫助中低收入家庭解決注房問題，而對中上收入者采取靈活的政策。,1羅斯福與杜魯門時代1932年，為應(yīng)討經(jīng)濟(jì)大蕭條出現(xiàn)的住房建設(shè)和金融危機(jī)，羅斯福政府介入住宅市場，設(shè)立了“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”(FHLB)，并批準(zhǔn)住宅抵押貸款法(HOLA)，依此成立了“房產(chǎn)貸款公司”(HOLC)，改變以前由地方私人金融機(jī)構(gòu)操作的短期、一次性還本付息的抵押貸款方式，由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)擔(dān)保，形成提供長久性、分期還款方式運作的抵押市場。,1934年，國會正式通過國家住房法(NHA)，成立“聯(lián)邦住宅管理局”(FHA)和“聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司”(FSLIC)，組建“互助抵押貸款保險基金”，負(fù)責(zé)對個人住房抵押貸款提供保險。,為解決中低收人人士的住房難題，國會在1937年又通過“公共住宅法案”，設(shè)立“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處”(USHA)，以建立永久性的中央補(bǔ)助。由地方政府執(zhí)行的低租金平民新襯方案(LPHP)，最初在亞特蘭大和德克薩斯的奧斯丁兩地進(jìn)行實施，但受二戰(zhàn)的影響，實際在戰(zhàn)后才開始操作。,1949年，杜魯門政府修訂了國家住房法，提出住房目標(biāo)：“讓每一個美國人擁有合適的住宅和居住環(huán)境”，并計劃在其后六年內(nèi)年均興135,000個公共住宅單位，實際上只是在1950年達(dá)90,000個的規(guī)模，一般僅建成25.000個左右。,2肯尼迪與約翰遜時代1961年，肯尼迪政府改變傳統(tǒng)的幫助低收入人士的做法，提出由私人機(jī)構(gòu)興建并出租低收入家庭住房的設(shè)想。,主要動作是制定第221(d)(3)條款的“低于市場水平利率”的貸款計劃，即鼓勵私營金融機(jī)構(gòu)按照比市場水平低的利率向租賃性住宅項目提供貸款，而將此抵押權(quán)按照正常的市場行情出售給聯(lián)邦全國抵押協(xié)會，其間差額由聯(lián)邦政府補(bǔ)貼。從1961一1965年，約有90，000個住宅單位實施了此項計劃。,但是，由于上述補(bǔ)貼數(shù)額龐大，政府財政收支很難平衡。1965年，約翰遜政府又提出“租金增補(bǔ)”計劃，將低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20，其余租金部分的差額則由政府提供補(bǔ)助。,1968年.出臺第236條款的新住房貸款計劃，政府鼓勵私人發(fā)展商從私人金融機(jī)構(gòu)那里按照市場利率貸款，但實際須付利率為1，其間差額由聯(lián)邦政府貼息。同年，住房與城市發(fā)展法頒布，“住房與城市發(fā)展部”(HUD)成立，后來的許多住房計劃由此部門負(fù)責(zé)實施。,3尼克松與福特時代1969年，尼克松上臺之后，先后實施了第235條款的“自置居所計劃”和第236條款的“租賃住宅計劃”，但收效甚微，尤其是當(dāng)時的公屋建設(shè)或公私合作的住房計劃受到很大非議，加上經(jīng)濟(jì)不景氣，尼克松暫時中斷公屋建設(shè)。,1970年，國會通過“緊急住宅融資法案”，批準(zhǔn)成立隸屬“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”(FHLB)的“聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”(FHLMC)，協(xié)助FHLB下屬的各儲蓄與貸款協(xié)會開辟二級抵押市場。1974年8月，經(jīng)過長時間的醞釀，出臺了“住房與社區(qū)發(fā)展”法案第8條款計劃(下文簡稱“第8條款計劃”)。替代原先的第235條款計劃和第236條款計劃，明確為低收入家庭的交付租金提供信用擔(dān)保，在住房政策上有重大突破。,而后，福特提出“社區(qū)發(fā)展補(bǔ)助計劃”(CDBG)，將住房建設(shè)、都市重建和其他住房資助計劃合在一起并將資金分配給各州和地方政府旨在加強(qiáng)相促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展。,4里根與布什時代在里根執(zhí)政之前，卡特曾設(shè)想幫助租客以合作社員的身份購買所租住的人住宅，但由于難以承受還款的壓力而失敗。,為減少政府的財政壓力，里根在第一任期內(nèi)修訂第8條款計劃，提高租客承擔(dān)租金的能力(由家庭收入的25增至30)，并且降低政府確定的“公平市場租金”之標(biāo)準(zhǔn)。為加快低收入家庭住房問題的解決，里根在1987年的稅制改革中，相應(yīng)推行“低收入階層位房稅金信用計劃”，為針對低收入人士提供住房的項目業(yè)主予以稅收減免之優(yōu)惠。,1990年，布什政府出臺“國民可承擔(dān)住宅”法案，一方面通過擔(dān)保和信用證明方式為租客提供幫助，有效利用現(xiàn)存的住宅；,另一方面，加強(qiáng)地方政府和地方非營利的社區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)在地方住宅建設(shè)中的作用。此外，將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，實施“人人擁有居住機(jī)會”計劃(HOPE)，把公屋出售，并將一些社會服務(wù)與住房問題相融合。,5克林頓時代改革住房與城市發(fā)展部(HUD)的職能，在削減聯(lián)邦政府對住房有關(guān)預(yù)算的同時，將執(zhí)行住房計劃的職能逐步轉(zhuǎn)交到州和地方政府.修改了第8條款租金資助計劃的部分條款，提高各州所得的稅金信用的人均標(biāo)準(zhǔn)(從1.25美元增至1.75美元).,在1997年正式出臺“多員家庭資助性住房改革及承受能力”法案，新增45億美元的資金用于支持在1998年到期的第8條款合約的更新.這將涉及180萬個住宅單位和440萬人的利益，同時也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險的抵押貸款體制創(chuàng)造條件。,二、美國主要住房法（19321990）,年國家住房法（）成立“聯(lián)邦住宅管理局（）”，同時成立“聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司（）在國家住房法規(guī)定的條款內(nèi)，實施其抵押貸款保險職能。,年公共住宅法案（）成立“聯(lián)邦平民建設(shè)總處”，負(fù)責(zé)對公共住房的建設(shè)提供長期的補(bǔ)貼。年蘭漢姆法（）規(guī)定建設(shè)萬套國防住宅。,年士兵福利法案（）成立退伍軍人管理局（），建立了住房擔(dān)保計劃，符合條件的退伍軍人可獲得一筆低息、高杠桿貸款用于購房，特殊情況下可不必支付首付款。年國會將該計劃有效期確定為年。,年修訂原有國家住房法，頒布新的國家住房法把城市更新、城市再開發(fā)計劃和針對特殊需要的抵押貸款擔(dān)保計劃、公共住房計劃相結(jié)合，制定了住房發(fā)展計劃，計劃在今后的六年內(nèi)每年興建個公共住宅單元。建設(shè)總計萬套公共住房，開始涉足公共住房領(lǐng)域。,年住房法案（）繼續(xù)實行城市更新計劃，以補(bǔ)助、津貼或者降低房地產(chǎn)稅收的方式，刺激和鼓勵投資者與開發(fā)商承擔(dān)城市更新費用。年（）住房和城市發(fā)展法為發(fā)展商提供低于正常水平的貸款利率，使其為中低收入者提供低于市場租金的住房，為中低收入購房者提供低息貸款。,年布魯克修正案（）公共住房的租戶支付的房租只能以家庭收入的作為上限，地方政府住房機(jī)構(gòu)提供住房管理和維修補(bǔ)貼。用直接支出計劃參與可支付住宅的建設(shè)。,住房和社區(qū)發(fā)展法（）主要包括兩項新計劃：一項是用于社區(qū)發(fā)展的一攬子撥款計劃；另一項是租金援助第條款（），該條款計劃的房租補(bǔ)貼由實施發(fā)放，用于補(bǔ)貼市場租金和租房戶收入之間的差額。住房保障重點改為直接補(bǔ)貼需求者。,年稅收改革法案（）中止年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇稅收法案，對房地產(chǎn)方面加速不動產(chǎn)折舊、縮短維修壽命、建設(shè)期內(nèi)免除利息和稅賦的措施。法案授權(quán)對混