2009年2月深圳樓市報(bào)告

2009年2月深圳樓市報(bào)告20090406來源深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問有限公司一二手房的成交量環(huán)比均有較大幅的上升，自去年11月份以來，深圳樓市連續(xù)4個(gè)月走出了低迷行情。行業(yè)動(dòng)態(tài)住房部爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)振興“第十席”欲借機(jī)定調(diào)長(zhǎng)期規(guī)劃住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前匯集行業(yè)協(xié)會(huì)及多位業(yè)界人士的意見，起草了一份房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)劃，內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的發(fā)展調(diào)整規(guī)劃政策?！斑^去我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)習(xí)慣以短期調(diào)控政策取代產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，這是相當(dāng)不合理的。”一位權(quán)威人士透露，住房部早在2007年便開始醞釀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。而此次恰逢中央提出產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，是為房地產(chǎn)業(yè)落實(shí)“科學(xué)發(fā)展觀”建立長(zhǎng)期規(guī)劃的一大契機(jī)。地產(chǎn)無緣十大振興規(guī)劃運(yùn)輸物流業(yè)搭上末班車一波三折的“十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃”方案在最終塵埃落定，國(guó)務(wù)院會(huì)議決定，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃最后一個(gè)名額已經(jīng)確定為運(yùn)輸物流業(yè)，被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)最終落選。國(guó)土資源部今年將嚴(yán)查官商勾結(jié)2月23日上午，國(guó)土資源系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作電視電話會(huì)議在京召開，部署黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，國(guó)土資源部稱，今年將加大查辦案件工作力度，嚴(yán)肅查處官商勾結(jié)。據(jù)悉，國(guó)土資源部今年將重點(diǎn)查辦領(lǐng)導(dǎo)干部中的濫用職權(quán)、貪污賄賂、腐化墮落、失職瀆職的案件，嚴(yán)肅查處官商勾結(jié)、權(quán)錢交易的案件，以及利用行政審批權(quán)、執(zhí)法權(quán)索賄受賄、徇私舞弊的案件，認(rèn)真排查群眾舉報(bào)的案件線索。國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書記、國(guó)家土地總督察徐紹史強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定信心，持續(xù)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐倡廉建設(shè)；要狠抓落實(shí)，真抓實(shí)干，努力提高國(guó)土資源系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐倡廉建設(shè)工作水平。樓市成交回暖可期券商堅(jiān)持超配地產(chǎn)股進(jìn)入2月份，全國(guó)各大重點(diǎn)城市的樓市成交量漲跌互現(xiàn)。多數(shù)證券分析人士認(rèn)為，2009年全國(guó)成交回暖可期。與一個(gè)季度前普遍看空地產(chǎn)股迥異的是，券商已轉(zhuǎn)為堅(jiān)持超配地產(chǎn)股。但是，市場(chǎng)仍要警惕年報(bào)業(yè)績(jī)下降對(duì)公司股價(jià)的影響。截至目前，滬深兩市共有40家房地產(chǎn)上市公司公布了2008年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中共有9家預(yù)降、8家預(yù)虧，“報(bào)憂”公司逾四成，預(yù)增公司中多數(shù)增幅趨緩。業(yè)績(jī)下降的部分原因是公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。由于行業(yè)特殊的預(yù)收款方式和2008年成交量的下滑，2009年的業(yè)績(jī)壓力增大。深圳國(guó)土房產(chǎn)局防止樓市大起大落牛年長(zhǎng)假后上班伊始，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年要把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，從維持金融業(yè)的穩(wěn)定、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生的要求出發(fā)，采取更加積極、更加穩(wěn)妥的金融、財(cái)稅政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品房住房消費(fèi)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力和強(qiáng)勁活力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)和起落。平安投資百億建中國(guó)第一高樓一棟高達(dá)646米、投資逾百億的“平安國(guó)際金融中心”將在深圳動(dòng)工，這一高度將超越在建的632米的“上海中心”。2007年11月，平安在深圳以1657億元投得這塊商業(yè)用地。X量聯(lián)行房地產(chǎn)公司總經(jīng)理陳XX推算說，“一般樓盤開發(fā)成本在1萬元/平方米，摩天大樓成本更高，可能會(huì)上浮10，而且2007年拿地也是屬于高峰期?！卑创擞?jì)算，比照上海中心的造價(jià)，“平安國(guó)際金融中心”的造價(jià)應(yīng)該超過百億。萬科深圳春節(jié)進(jìn)賬2億元八盤聯(lián)動(dòng)制造規(guī)模效應(yīng)春節(jié)期間，包括第五園、金域華府、清林徑、東海岸、棠樾、蘭喬圣菲、天琴灣以及惠州金域華庭在內(nèi)的八大樓盤展開了多樣的促銷活動(dòng)，共吸引近2000批次來電來訪，提升了現(xiàn)場(chǎng)人氣和產(chǎn)品關(guān)注度。萬科一位負(fù)責(zé)人表示，深圳萬科能在春節(jié)期間取得以上佳績(jī)，主要依靠的是八盤聯(lián)動(dòng)的戰(zhàn)略布局、春節(jié)期間采取的有效營(yíng)銷措施以及萬科堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品及品牌實(shí)力。據(jù)萬科相關(guān)人士透露，在2009年1月23日至2月5日兩周中，萬科深圳公司獲得約2億元銷售額。中海地產(chǎn)正在深圳尋求好地塊2008年上半年，中海地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)一步完善了全國(guó)業(yè)務(wù)布局。華南區(qū)是依然是中海集團(tuán)的重點(diǎn)區(qū)域。2月6日，中海副董事長(zhǎng)總經(jīng)理孔慶平認(rèn)為內(nèi)地樓市2009年的發(fā)展肯定會(huì)好過去年。他表示，內(nèi)地地產(chǎn)最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去。孔慶平還表示，中海地產(chǎn)集團(tuán)今年會(huì)增加土地的儲(chǔ)備量。在全國(guó)開發(fā)規(guī)模變化不大，華南區(qū)依然為重點(diǎn)，但是深圳土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不夠，今年主要以存量開發(fā)為主。據(jù)悉，中海正在深圳積極尋求好地塊。深圳這邊總體約還有4100套共38萬平方米的貨量。據(jù)悉，這些存貨大部分都會(huì)在今年進(jìn)入市場(chǎng)，深圳今年要完成的銷售目標(biāo)是30億元。在價(jià)格戰(zhàn)略上，中海華南區(qū)的策略是跟著市場(chǎng)走，以實(shí)現(xiàn)銷售為主。尺度評(píng)析自2008年10月份以來，中央政府拯救樓市的政策不斷出臺(tái)，全國(guó)樓市成交量出現(xiàn)了不小的反彈，中央政府一改去年一些地方政府救市名不正言不順的身份，主動(dòng)積極救市，對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提振行業(yè)信心，激發(fā)消費(fèi)者的置業(yè)信心起到了重大的作用。但是一些開發(fā)商覺得還不夠，希望能出臺(tái)更多的政策以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。適逢國(guó)務(wù)院提出十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，一些開發(fā)商給住房建設(shè)部建議，將房地產(chǎn)行業(yè)作為十大振興產(chǎn)業(yè)上報(bào)國(guó)務(wù)院，名之以求房地產(chǎn)中長(zhǎng)期能得到更好發(fā)展。后經(jīng)媒體透露，原人大副委員長(zhǎng)成思危在社科院提到，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)通過了十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，一時(shí)間輿論嘩然，而房地產(chǎn)股票隨之大漲。開發(fā)商們對(duì)于房地產(chǎn)的振興計(jì)劃充滿期待，深圳有不少開發(fā)商拿了預(yù)售證后干脆選擇捂盤，等待兩會(huì)的利好消息。但最終是竹籃打水一場(chǎng)空，房地產(chǎn)行業(yè)最終落選了。經(jīng)過去年樓市調(diào)整，再加上中央政府的救市，全國(guó)房地產(chǎn)成交量的大幅上升讓券商們重新看到了希望，再度激發(fā)起對(duì)房地產(chǎn)的青睞，紛紛超配地產(chǎn)股。比如春節(jié)后萬科通過各種營(yíng)銷活動(dòng)實(shí)行八盤聯(lián)動(dòng)，預(yù)計(jì)深圳萬科春節(jié)2周進(jìn)賬2億。而面對(duì)目前樓市的火熱形勢(shì)，一些開發(fā)商或者業(yè)主選擇要漲價(jià)了。在此輪全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整過程中，深圳的房地產(chǎn)是全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)漲領(lǐng)跌的急先鋒，自2008年以來，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)跌全國(guó)，房?jī)r(jià)有了大幅調(diào)整，大約跌去房?jī)r(jià)高峰期的三四成，目前的房?jī)r(jià)有了一定的支撐，深圳樓市有望率先走出谷底。于此同時(shí)，深圳向來是眾多全國(guó)性房企角力的重點(diǎn)城市，如萬科、中海、金地、招商等在深圳都有相當(dāng)?shù)牟季郑瑫r(shí)他們都把深圳作為公司獲利的重要渠道，如中海目前在深圳已經(jīng)沒有土地儲(chǔ)備，正積極地尋找合適的土地。正是深圳這個(gè)市場(chǎng)化較高的城市孕育了眾多諸如像萬科、中海等這么優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，從而奠定了深圳房地產(chǎn)在全國(guó)的地位，為此，有深圳市政協(xié)委員稱，深圳是全國(guó)房地產(chǎn)的總部基地。數(shù)據(jù)匯總一級(jí)市場(chǎng)1月，深圳共有1宗土地掛牌出讓并成交，地塊性質(zhì)均為工業(yè)用地，以底價(jià)成交。成交土地面積為1392萬平米，成交金額為836474萬元，平均成交土地地價(jià)為60073元/。二級(jí)市場(chǎng)（1）預(yù)售面積2009年2月，深圳商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目7個(gè)，比1月份增加3個(gè)。批準(zhǔn)預(yù)售商品房2491套，環(huán)比增加498，同比減少04；批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為2873萬平米，環(huán)比大增1332，同比減少59。其中，批準(zhǔn)預(yù)售住宅2417套，面積為2775萬平米，環(huán)比分別上升460和1451，同比分別增加了122和354。（2）銷售面積按照簽訂商品住房預(yù)售合同的數(shù)據(jù)，2月深圳一手商品房成交5275套，環(huán)比大幅增加187，日均成交188套；成交面積為498萬平米，環(huán)比大幅上升了246。（3）銷售價(jià)格2009年2月，深圳市商品房成交均價(jià)為10988元/平米，環(huán)比1月小幅下跌了05，同比下跌了244，這是2007年2月份以來的最低價(jià)，也是2007年2月以來首次跌破11000元/平米。（4）各區(qū)銷售面積和銷售價(jià)格分區(qū)域來看，1月深圳一手商品房銷售情況如下從銷售面積來看，環(huán)比1月，除了羅湖和南山外，銷售面及均有大幅的回升。其中，福田區(qū)漲幅最大，達(dá)到1036，銷售面積為293萬平米，鹽田區(qū)和龍崗區(qū)的漲幅也較大，漲幅分別為432和394，銷售面積分別為13萬平米和1362萬平米，寶安區(qū)的漲幅也達(dá)到了267，銷售面積為2168萬平米，為深圳六區(qū)之最，也遠(yuǎn)大于銷售面積排第二的福田區(qū)。而羅湖區(qū)和南山區(qū)的銷售面積環(huán)比有不同程度的跌幅，分別為276和39，銷售面積分別為079萬平米和851萬平米。從銷售價(jià)格來看，鹽田區(qū)、龍崗區(qū)環(huán)比有所下跌，跌幅分別為195和55。其余四個(gè)區(qū)域均略有上漲。其中福田區(qū)的銷售價(jià)格最高，為18423元/，環(huán)比漲幅為33，漲幅最大。龍崗區(qū)銷售價(jià)格依然最低，為7892元/，環(huán)比下跌55。三級(jí)市場(chǎng)（1）二手房?jī)r(jià)格指數(shù)深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)本月微幅上漲，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2083點(diǎn)，指數(shù)上漲89點(diǎn)，環(huán)比漲幅為446；與去年同期比較，指數(shù)下降266點(diǎn)，同比降幅為1132。二手房掛牌均價(jià)12374元/平方米，比上月上漲530元/平方米。（2）各區(qū)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)2009年2月，多數(shù)區(qū)域的掛牌均價(jià)開始回升。其中羅湖區(qū)指數(shù)環(huán)比下跌36；龍崗區(qū)環(huán)比下跌01。此外，鹽田區(qū)環(huán)比上漲81；寶安區(qū)環(huán)比上漲19；福田區(qū)環(huán)比上漲13；南山區(qū)環(huán)比下跌07。本月各城區(qū)二手房掛牌均價(jià)較上月相比，多數(shù)城區(qū)掛牌均價(jià)開始回升，其中鹽田區(qū)二手房掛牌均價(jià)漲幅最大，本月掛牌均價(jià)為17604元/平方米，較上月上漲1318元/平方米；福田區(qū)二手房掛牌均價(jià)漲幅次之，本月掛牌均價(jià)為14210元/平方米，較上月上漲194元/平方米；寶安區(qū)上漲134元/平方米；南山區(qū)上漲86元/平方米。本月羅湖區(qū)二手房掛牌均價(jià)仍舊下跌，且下降的幅度為全市之最，其本月掛牌均價(jià)為11169元/平方米，較上月下降416元/平方米；而龍崗區(qū)本月掛牌均價(jià)為7181元/平方米，較上月下降僅10元/平方米。2009年2月深圳各區(qū)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)和掛牌均價(jià)（3）二手房成交面積按照簽訂預(yù)售商品住房合同的數(shù)據(jù)，2月深圳二手房成交套數(shù)和面積均有較大的漲幅。2月份共成交5380套，環(huán)比1月上升了139；成交面積為4742萬平米，環(huán)比1月上升了119。分區(qū)域來看，鹽田區(qū)再次出現(xiàn)成交情況，成交2套，面積為15681平米，其余五個(gè)區(qū)域的成交面積除了福田有小幅下跌外，其余均有較大幅度的上升。但是，成交套數(shù)最多的依然是福田區(qū)，共1310套，環(huán)比上漲75，成交面積為112萬平米，環(huán)比下降41；成交套數(shù)羅湖區(qū)緊隨其后，共成交1250套，成交面積為97萬平方米，上漲幅度均為2成左右。龍崗區(qū)和南山區(qū)的成交套數(shù)均在1000套左右，成交面積也都約在10萬平米左右；寶安區(qū)成交759套，69萬平米，環(huán)比漲幅分別為155和145。新開樓盤2月新開（或加推）樓盤6個(gè)，比1月減少2個(gè)。在新增的產(chǎn)品類型中，有3個(gè)樓盤的產(chǎn)品是高層和TOWNHOUSE組合，有2個(gè)樓盤是高層，還有一個(gè)是小高層。價(jià)格方面，因?yàn)橥瞥龅闹饕侵卸水a(chǎn)品，所以價(jià)格相對(duì)不高，其中以萬科金域華府的價(jià)格最高，為13000元/平方米，其次為溪山，價(jià)格為11000元/平方米，鼎太風(fēng)華七期沙發(fā)也達(dá)到了10000元/平方米。其余樓盤每平方米均在10000元以下，而萬象天成的價(jià)格最低，沒有突破7000元/平方米，主要原因是該樓盤地處龍崗中心城，離關(guān)內(nèi)較遠(yuǎn)，而且目前該片區(qū)供應(yīng)量比較龐大，競(jìng)爭(zhēng)很激烈?？傮w來看，2月特區(qū)內(nèi)新開（或加推）樓盤有所減少，僅有1個(gè)，比1月份減少2個(gè)，其中羅湖區(qū)、福田區(qū)和鹽田區(qū)沒有新開（或加推）樓盤，關(guān)外已經(jīng)成為深圳新房源的絕對(duì)主力。市場(chǎng)綜述2009年2月，深圳樓市再度續(xù)寫成交放量的篇章。一二手房的成交量環(huán)比均有較大幅的上升，自去年11月份以來，深圳樓市連續(xù)4個(gè)月走出了低迷行情。從土地市場(chǎng)來看，深圳市的土地成交依然比較低迷，2月僅成交1宗土地，依然是工業(yè)用地，深圳已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月沒有居住用地通過招拍掛成交了，甚至沒有居住用地招拍掛出讓信息，無疑這將會(huì)對(duì)未來一兩年的商品住宅供應(yīng)形成較大的影響，不過鑒于目前依然有龐大的可售商品房面積，超過了500萬平米，按照目前的消化速度也需要10個(gè)月以上才能消化完畢，這還不算未來新增的供應(yīng)量，所以明年的住宅供應(yīng)還不會(huì)出現(xiàn)太大問題，但是對(duì)2011年的影響就要看今年的居住用地的成交情況了。從一手房市場(chǎng)來看，2月份的預(yù)售商品房項(xiàng)目比1月份多了3個(gè)，商品房和商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積和批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)環(huán)比都有了大幅的增加，一手房的成交依然保持高位，2月份共成交商品房5275套，日均成交188套，成交量的持續(xù)放大似乎給人感覺樓市的春天已經(jīng)來臨。價(jià)格方面有所下跌，為10988元/平方米，這是自2007年2月以來的最低價(jià)，首次低于11000元/平方米，價(jià)格已經(jīng)經(jīng)歷大幅調(diào)整，從歷史最高點(diǎn)已經(jīng)下滑了三成左右。從二手房市場(chǎng)來看，2月份二手房的成交套數(shù)繼1月份以后再度超過一手房的成交套數(shù)，為5380套，環(huán)比和同比均有大幅上升，二手房市場(chǎng)目前表現(xiàn)比較活躍，關(guān)內(nèi)成交是主流，關(guān)內(nèi)3區(qū)（羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)）的成交量約占了總成交量的三分之二，其中羅湖區(qū)和福田區(qū)的成交依然是最活躍的，成交套數(shù)均超過了1200套，大幅領(lǐng)先其余四區(qū)，兩區(qū)的成交以中小戶型為主?？偟膩砜?，2月份深圳的一二手房的成交量依