2008年常州房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告1常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告2一、常州概況江蘇省常州處于長江金三角地區(qū)，與上海、南京兩大都市等距相望，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了“蘇錫常都市圈”。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個(gè)縣級市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)行政區(qū)，常州市總面積4375平方公里，常州市總?cè)丝?516萬人。常州市處于長三角經(jīng)濟(jì)圈，上海是長三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市，是經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散的中心和產(chǎn)業(yè)布局的重心。圍繞著上海，這一經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)空間擴(kuò)散為三個(gè)圈層。常州市位于這三個(gè)擴(kuò)散圈層的第二擴(kuò)散圈層。另外“蘇錫?！苯?jīng)濟(jì)圈是長三角經(jīng)濟(jì)圈的一個(gè)分支，也是長三角經(jīng)濟(jì)圈中經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的一個(gè)團(tuán)體。因此，常州市優(yōu)越的區(qū)域位置，無論是為其經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展還是房地產(chǎn)市場的發(fā)展都創(chuàng)造了非常優(yōu)越的條件，同時(shí)常州市房地產(chǎn)市場也是長三角經(jīng)濟(jì)圈以及“蘇錫?！苯?jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要組成部分。地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告3二、城市規(guī)劃1、市區(qū)規(guī)劃市區(qū)規(guī)劃形成“一城、七片”的結(jié)構(gòu)形態(tài)。一城即常州主城區(qū)七片即主城外圍七個(gè)片區(qū)孟河片區(qū)、卜弋片區(qū)、奔牛片區(qū)、湟里片區(qū)、漕橋片區(qū)、洛陽片區(qū)、橫山橋片區(qū)。2、主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃常州主城區(qū)空間發(fā)展方向“拓展南北，提升中心”；主城區(qū)結(jié)構(gòu)形態(tài)“一體兩翼”分散組團(tuán)式的空間結(jié)構(gòu)、一體一體中心城區(qū)（由中心、高新、城西、湖塘、城東、新龍、新港、武南等八個(gè)組團(tuán)組成）。范圍北至滬寧高速公路，東、南至聯(lián)三高速公路，西至西繞城高速公路，為常州城市的本體。主要功能生活居住、公共服務(wù)、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。、兩翼兩翼為主城的南翼和北翼。南翼即武南組團(tuán)。范圍聯(lián)三高速公路以南，南至公路大外環(huán)南線。三、房地產(chǎn)市場1、土地市場常州市歷年土地出讓面積和土地價(jià)格均呈現(xiàn)逐年上下波動態(tài)勢，且均在波地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告4動中上升。從2004年以后的出讓情況來看，當(dāng)出讓面積上升時(shí)則出讓均價(jià)下降，當(dāng)出讓面積下降時(shí)則出讓均價(jià)上升，詳見下圖常州市歷年土地出讓走勢2893286446391502307511558986142133899814017361694100205001000150020002500300035004000450050002001200220032004200520062007020406080100120140160180出讓面積畝出讓均價(jià)萬元/畝分析從2004年土地出讓面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前三年總和的情況來看，常州市房地產(chǎn)開發(fā)在這一年進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展期，雖然2005年受宏觀調(diào)控影響土地出讓面積大幅下降，但常州市2006年2007年的土地出讓面積達(dá)了到7503畝，可建總建筑面積約為1000萬平方米左中，顯然常州市土地出讓的規(guī)模和步驟在進(jìn)一步加快，常州市未來的市場供應(yīng)量非常大，未來市場競爭將非常激烈。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況21、開發(fā)投資額走勢常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資從2002年開始呈現(xiàn)較快的增長勢頭，尤其是到了2004年隨著土地出讓面積的大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅更是達(dá)到了8563。但隨著2005年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度快速回落，2006年土地出讓面積的大幅回升又重新帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的回升，詳見下圖地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告5常州市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢050100150200000100020003000400050006000700080009000房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元3224152898011143171增幅73327332878856316624970200120022003200420052006從20012003年常州市商品房施工面積和竣工面積的增長幅度較為平穩(wěn)，進(jìn)入2004年以后隨著土地出讓面積的大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展期，2004年商品房施工面積大幅增加，由此也導(dǎo)致了2005年商品房竣工面積大幅增長了108，但2005年與之相伴隨的宏觀調(diào)控措施在一定程度上抑制了開發(fā)的過快增長，導(dǎo)致2006年竣工面積大幅下降，但此時(shí)施工面積在土地出讓面積重新回升的情況也大幅上漲了366，詳見下圖常州市歷年商品房施工、竣工面積走勢020040060080010001200140016001800單位萬平方米竣工面積19326882492250352073978施工面積4875526645991124617019200120022003200420052006地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告6分析常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資在2005年受國家宏觀調(diào)控的影響增長速度大幅度下降，在一定程度上緩解了常州市房地產(chǎn)開發(fā)增速過快的局面，有助于常州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。3、商品房銷售情況、歷年商品房銷售面積走勢2003年常州市的商品房銷售面積在竣工面積下降的背景下呈現(xiàn)負(fù)增長的局面，隨后幾年在常州市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出供需兩旺的快速增長局面，特別是2006銷售面積增長了72，詳見下圖常州市歷年商品房銷售面積走勢010020030040050060030002000100000010002000300040005000600070008000銷售面積萬平方米）172924862059236630251943增幅158043801720149027607200200120022003200420052006分析2005年后常州市商品房銷售面積在宏觀調(diào)控的大背景下，仍然保持了高速的增長，從2005年276的增幅到2006年72的增幅來看，常州市商品房市場的剛性需求較為強(qiáng)烈。、歷年商品房銷售價(jià)格走勢常州市商品房價(jià)格的增長速度在2003年達(dá)到頂峰，隨著2004年商品房開發(fā)量的大幅增長和2005年國家的宏觀調(diào)控政策的出臺，常州市商品房成交價(jià)格的增長速度呈現(xiàn)逐年遞減態(tài)勢，但是商品房成交均價(jià)仍然增長態(tài)勢，詳見下圖地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告7常州市歷年商品房價(jià)格走勢0100020003000400050000005001000150020002500銷售均價(jià)元/平方米250730493518383540044214增幅140022001500900400200220032004200520062007年上半年分析近年來常州市商品房銷售價(jià)格快速增長，但隨著國家宏觀調(diào)控的影響和市場開發(fā)供應(yīng)的放大，商品房銷售價(jià)格增長的后勁呈現(xiàn)出不足的跡象。4、商品空置面積從2001年到2004年常州市的商品房空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降局面，但2005年商品房竣工面積的大幅增加使得該年的商品空置面積大幅反彈，商品空置面積增幅達(dá)到了237，而2006年竣工面積的大幅減少在一定程度減少了空置面積的增加，緩解了市場供應(yīng)過剩的局面，詳見下圖地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告8常州市歷年商品房空置面積走勢02040608010000500000050001000015000200002500030000空置面積萬平方米）69785068252164553513增幅102027405030350023700740200120022003200420052006分析常州市商品房的空置面積在2005年以前一直呈現(xiàn)快速下降態(tài)勢，但是到了2005年卻急劇增加，這也進(jìn)一步說明了這兩年常州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了不穩(wěn)定因素。5、常州房地產(chǎn)市場板塊分析、各板塊認(rèn)識城中板塊城中板塊是常州市的主要商業(yè)中心、文化中心及老行政中心，因此區(qū)域內(nèi)生活配套比較完善，商業(yè)休閑設(shè)施齊備，交通路網(wǎng)匯聚，常州市商品房價(jià)格最高的區(qū)域，部住宅樓盤價(jià)格在9000元/平方米以上。城東板塊城東區(qū)域?qū)儆诮?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，商品房開發(fā)銷售個(gè)案比較少，商品房價(jià)格在常州市也處于低位。新北區(qū)該區(qū)域是常州市新行政中心所在地，是政府重點(diǎn)打造的新北商業(yè)副中心，也是當(dāng)?shù)厥忻癖容^關(guān)注的一個(gè)區(qū)域。地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告9武進(jìn)區(qū)該區(qū)域是常州相對獨(dú)立的一個(gè)區(qū)域，客戶來源主要以本區(qū)域內(nèi)為主；本區(qū)域是常州重點(diǎn)打造的南翼商業(yè)副中心，開發(fā)力度比較大，市場新推案量僅次于常州中心城區(qū)，銷售競爭異常激烈。城南板塊城南區(qū)域主要以常錫路貫穿，常錫路（即將更名為世紀(jì)大道）在312國道未改道前擔(dān)負(fù)著貫徹常州與無錫的交通骨架作用。06年以來該板塊房地產(chǎn)發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)分布著多個(gè)大型社區(qū)，總體量達(dá)到200多萬平方米。城西板塊本區(qū)域是常州經(jīng)濟(jì)水平相對較低的區(qū)域，雖然近兩年常州在該區(qū)域進(jìn)行了大力的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造，但是對活躍區(qū)域來講還是有一個(gè)緩沖期，加上區(qū)域內(nèi)新建和在售樓盤比較多，定向安置商品房也比較多，所以對純銷售樓盤來講競爭壓力比較大；不過對于銷售價(jià)格制定比較合理，產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較新穎實(shí)用的新推個(gè)案來講還是取得了不錯(cuò)的銷售成績。、各板塊商品房價(jià)格分析地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告10從各區(qū)域的商品房平均銷售均價(jià)來看，城中、城北和城南板塊處于常州市商品房價(jià)格的高端地位，商品房主力價(jià)格在43006000元/平方米之間；除地理位置相對偏弱的武進(jìn)板塊商品房價(jià)格在3300元/左右外，其它的城東、城西和新北區(qū)板塊的商品房價(jià)格差距較下，商品房價(jià)格在35003800元/平方米之間，詳見下表各區(qū)域住宅平均銷售價(jià)格單位元/平方米區(qū)域時(shí)限城中城東城南城西城北新北區(qū)武進(jìn)區(qū)5692366643523681471335733258分析從上述常州市各板塊的商品房價(jià)格分布情況可以看到，常州市房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出三個(gè)集團(tuán)，城中、城北和城南板塊處于第一集團(tuán)，城東和城西板塊處于第二集團(tuán)，新北區(qū)和武進(jìn)板塊則處于第三集團(tuán)；從地理位置的分布來看，表現(xiàn)為南北強(qiáng)、東西相對較弱和外圍新北區(qū)和武進(jìn)板塊最弱的房地產(chǎn)發(fā)展格局。6、2007年上半年市場概況新增供應(yīng)情況2007年上半年，常州市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)銷售面積為40704萬，較上年增長1503。其中，商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)銷售26950萬，同比增長286；商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)銷售7188萬，同比增長1857；辦公樓累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)銷售1116萬，同比增長1261；別墅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)銷售2602萬，同比增長28152。分析受過去兩年土地出讓面積的大幅增長，上半年各類商品房的供應(yīng)量普遍增長較快，其中別墅的供應(yīng)量增速最快。樓市銷售情況2007年上半年，常州市新建商品房累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同預(yù)銷售面積30319萬，較上年增長3410。其中，新建商品住宅累計(jì)成交21792萬，同比增長2760；商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)成交4779萬，同比增長5872；辦公樓累計(jì)地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告11成交1081萬，同比增長18674；別墅累計(jì)成交762萬，同比下降499。另分析上半年除別墅供應(yīng)過快導(dǎo)致市場觀望局面呈現(xiàn)，成交量有所下降外，其它各類商品房的銷售量都有大幅增長，市場表現(xiàn)為供需兩旺的局面。、供銷結(jié)構(gòu)情況2007年上半年，從常州市不同戶型的新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看90以下商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)銷售量約為6700套，占上半年總新增套數(shù)的2726，新增占比較去年同期上升940個(gè)百分點(diǎn)；而144以上戶型的批準(zhǔn)預(yù)銷售量約為1400套，占上半年總新增套數(shù)的590左右，新增占比較去年同期下降了約584個(gè)百分點(diǎn)。分析2006年宏觀調(diào)控中的“90/70”政策作用開始顯現(xiàn)，小戶型商品房銷售量明顯上升，非普通商品房銷售量則明顯下降。、市區(qū)一手房價(jià)格情況2007年上半年，常州市新建商品房的預(yù)銷售整體成交均價(jià)為421451元/，同比上漲561。其中，新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價(jià)格為376998元/，同比上漲439；商業(yè)營業(yè)用房預(yù)銷售平均成交價(jià)格為645776元/，同比下降006；辦公樓預(yù)銷售平均成交價(jià)格為408554元/，同比下降1749；別墅預(yù)銷售平均成交價(jià)格為545502元/，同比上漲161。分析作為市場主力的住宅類房源（包括別墅）的銷售價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，商業(yè)用房的銷售價(jià)格有所微降，而辦公樓銷售價(jià)格則有較大幅度的下降，這表明當(dāng)前常州市的商品房市場中住宅類房源仍然主導(dǎo)著商品房價(jià)格的上升趨勢，整體的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)仍較為活躍。7、消費(fèi)者分析、消費(fèi)者特征按年齡特征地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告122007年消費(fèi)購房年齡分段如下圖0316253113252102歲5歲263歲45歲60歲歲以上消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)年輕購房者婚房需求購房意向比較明確，一般在12年內(nèi)完成購房，以2房和3房為主；單身獨(dú)居白領(lǐng)階層，比較時(shí)常，崇尚自由，比較注重娛樂、商業(yè)配套，沖動性消費(fèi)比較明顯，以1房小戶為主；中年購房者換房需求對未來居住環(huán)境比較挑剔，要求生活配套齊全，物業(yè)管理到位，一般消費(fèi)比較謹(jǐn)慎，以3房及以上戶型為主；為兒女或父母購房為兒女購房主要以婚房為主，一般選擇離目前居住區(qū)較近的樓盤，購房意向明確；為父母購房主要是選擇適合老年人居住的小戶型房源，一般為低樓層，要求周邊的醫(yī)療配套比較便利，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，適合養(yǎng)老；老年購房者為兒女自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較好，主要是出資，對居住選擇方面主要由兒女決斷；養(yǎng)老需求自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較好，對小區(qū)生活配套要求高，希望有老年活動場所，要求小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，對小區(qū)未來情況了解比較細(xì)致，要求周邊的醫(yī)療配套比較便利，適合養(yǎng)老。按層次特征地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告13消費(fèi)者受教育程度大專,413高中,264高中以下,156本科以上,16本科,1513432295126123150元以下1502元2504元4060元6080元80元以上家庭平均月收入工薪階層主要選擇中低檔次的普通商品住宅，主要以區(qū)域性購房為主，購房態(tài)度比較謹(jǐn)慎，對小區(qū)生活、商業(yè)、交通等各方面配套要求比較高；一般選擇2房或3房。企事業(yè)單位中管理者及白領(lǐng)階層主要選擇中高檔次的環(huán)保、節(jié)能型普通商品住宅，需要有完善的生活、商業(yè)配套，小區(qū)內(nèi)有優(yōu)美的園林景觀，完善的物業(yè)管理，小區(qū)整體能夠體現(xiàn)出該階層的社會地位；該類消費(fèi)者購買能力強(qiáng)，一般選擇1房、3房或以上房型。企事業(yè)單位高管理者及私營老板主要選擇高檔次的環(huán)保、節(jié)能型普通商品住宅及別墅類住宅，需要良好的地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告14小區(qū)環(huán)境，優(yōu)美的園林景觀，小區(qū)內(nèi)有各大園藝小品、水景，可以說是富人區(qū)豪宅，對物業(yè)管理的要求最高；該類消費(fèi)者購買能力強(qiáng)，處事果斷，一般選擇在4房及以上房型。消費(fèi)者心理研究充足的供應(yīng)量、首付價(jià)降低成為首肯消費(fèi)者普遍注重商品房的挑選空間。同時(shí)，相對于目前尚處于較高位的樓市價(jià)格，都有期許下降的心理；消費(fèi)者注重因素25182164961012376品牌交通地段戶型配套物管社區(qū)景觀購房者注重的因素從以前一味的追求價(jià)格、地段，開始向追求景觀環(huán)境、配套、品牌轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者購房觀念也逐漸在發(fā)生改變，購房者也越來越理智；越來越注重現(xiàn)有配套設(shè)施，如交通、購物、醫(yī)療設(shè)施、運(yùn)動、教育設(shè)施中，對交通的要求尤顯重要。消費(fèi)者需求研究地產(chǎn)行銷專家常州市房地產(chǎn)市場報(bào)告1554190396237754850880110212041408180以上消費(fèi)者擬購物業(yè)面