2008年3月貴陽房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

08年3月房地產(chǎn)市場信息簡報(bào)一、宏觀政策1、住房保障條例的出臺將對房地產(chǎn)市場價(jià)格有一定影響17日，建設(shè)部副部長齊驥指出，在2007年第四季度，建設(shè)部就已經(jīng)開始著手起草或者調(diào)研、準(zhǔn)備住房保障條例。我們先后組織了幾次專家討論會，也成立了起草工作小組。住房保障條例已經(jīng)列入了2008年的國務(wù)院立法計(jì)劃。消息放出，即引來各方熱議。因?yàn)榇饲?，盡管保障性住房建設(shè)均列在全國各城市工作計(jì)劃中的顯要位置，但并無相關(guān)法律條例加以制約。待住房保障條例出爐，即意味著如果沒有按照章程辦事，將觸犯法律條例。住房保障條例列入了2008年國務(wù)院立法計(jì)劃，也表明政府將在法律層面，強(qiáng)化保障住房的制度建設(shè)，體現(xiàn)了政府對于這一民生問題的重視。在剛剛閉幕的兩會上，總理工作報(bào)告中明確提出“要抓緊建立住房保障體系”。并提出了四項(xiàng)措施一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理；二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)；三是要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價(jià)過快上漲要加強(qiáng)市場監(jiān)管；四是要依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。以武漢為例，今年將建設(shè)1028萬平米的各類住房，保障性住房、普通商品住房和其他住房的比值為343，經(jīng)濟(jì)房全年竣工面積預(yù)計(jì)達(dá)到150萬平方米，將能夠緩解16萬低收入家庭住房困難。整個(gè)“十一五”期間，武漢市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)房1200萬平方米，占整個(gè)住宅量的25。2010年底，通過購買經(jīng)濟(jì)適用住房，武漢市將有15萬戶中低收入家庭的住房條件得到改善。把住房問題作為關(guān)系到民生的重大問題，是兩會透露的最新導(dǎo)向，而政策思路也逐漸清晰可辨城市低收入家庭主要通過廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房多重方式并舉解決；中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)際可安排經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)商品房解決；高收入家庭主要通過市場上的商品房解決。相應(yīng)的，70的土地出讓份額，將用于保障性住房以及中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)。目前市場價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，購房者持幣觀望現(xiàn)象仍將繼續(xù)，短期不會結(jié)束。不難預(yù)見，今年的市場發(fā)展區(qū)域分化、產(chǎn)品分化都將更加明顯，在這種市場背景下，一方面要求企業(yè)提升精品意識、品牌意識，提高產(chǎn)品附加值，另一方面，要求企業(yè)仔細(xì)研究各自區(qū)域市場的發(fā)展前景和供需變化，制定符合企業(yè)自身實(shí)際的開發(fā)和營銷策略。2、國務(wù)院組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”的改革方案，為中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向定下了基調(diào)在剛剛閉幕的全國“兩會”上，這項(xiàng)任務(wù)已被明確寫進(jìn)總理的政府工作報(bào)告。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20余年的發(fā)展與探索，正在駛?cè)胫匾暠Ｕ系能壍?。在這一思路的指引下，可以預(yù)見，未來一段時(shí)間，將有大量的保障房項(xiàng)目進(jìn)入市場，保障房的建筑體量也將在整個(gè)房地產(chǎn)建筑體量中占到較大比例，商品房市場格局將受到前所未有的沖擊。面對市場格局的改變，地產(chǎn)商如何做出選擇，或?qū)Q定其最終的命運(yùn)。比如，是繼續(xù)觀望，還是主動(dòng)適應(yīng)新環(huán)境；是積極參與保障房建設(shè)，還是固守高端市場是重新設(shè)定自己的利潤目標(biāo)，還是調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略另謀出路。面對新的十字路口，地產(chǎn)商必須做出選擇。令人擔(dān)憂的是，在這樣的政策背景下，依然有地產(chǎn)商心存僥幸。這是因?yàn)榇饲耙欢螘r(shí)期，主管部門采取的一系列針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策并未取得理想效果。在GDP單一政績考核標(biāo)準(zhǔn)和地方利益的驅(qū)動(dòng)下，調(diào)控政策的效力在執(zhí)行過程時(shí)被削減。這也使得地產(chǎn)商在與政策的博弈中“占得先機(jī)”，從而滋長了這種心理。然而，地產(chǎn)商面臨的環(huán)境正在快速地改變。首先是信貸環(huán)境的收緊。從緊的貨幣政策正在令地產(chǎn)商普遍感受到資金壓力，“貸款不是那么容易了”。而其他融資渠道依然受到限制，比如A股市場的暫時(shí)關(guān)閉閘門尚未真正開啟，新融資工具依然躑躅行進(jìn)。尤其是中小企業(yè)，根本無法獲得基金的青睞。一個(gè)極端的例子是，一家資金鏈即將斷裂的小型地產(chǎn)商不得不到江浙地區(qū)去借利息高達(dá)2530的“高利貸”。其次，房地產(chǎn)暴利時(shí)代行將就木。據(jù)各地最新公布的“2008年住房建設(shè)規(guī)劃”顯示，上海、北京、天津、內(nèi)蒙古等省市建設(shè)保障性住房的面積，至少占到住房總建設(shè)面積的20，高的則達(dá)到30以上，遠(yuǎn)超出業(yè)界預(yù)測。保障房建設(shè)體量占整個(gè)住宅市場比例的加重，必將攤薄行業(yè)的整體利潤。此前一部分依靠暴利起家的房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得持續(xù)發(fā)展，必須要對其盈利模式進(jìn)行重新架構(gòu)。地產(chǎn)商面臨的另外一種現(xiàn)實(shí)壓力來自市場層面。深圳、廣州等一線城市紛紛出現(xiàn)量價(jià)齊跌的態(tài)勢。盡管上海最近傳出銷量回暖的消息，但是觀望的情緒依然籠罩著全國市場。這對企業(yè)提高資金運(yùn)行效率極其不利?！白》亢统青l(xiāng)建設(shè)部”的組建，則進(jìn)一步鼓舞了這種市場的信心。因?yàn)?，從宏觀調(diào)控的角度而言，加強(qiáng)住房保障恰恰是抓住了房價(jià)的“七寸”。依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)中的“供求形成價(jià)格”理論，加強(qiáng)住房保障的思路正是增加了市場供給，理清了市場需求層次，優(yōu)化了多層次供給結(jié)構(gòu)。誠然，住房保障是個(gè)系統(tǒng)工程，必須獲得與之相匹配的權(quán)力方能發(fā)揮出作用，否則在執(zhí)行中遇到的阻力有可能將其架空。但是“大部制”框架下的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”的改革方案，已經(jīng)明確地傳達(dá)出最高管理層的決心。3、貴陽市2007年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2007年，在宏觀調(diào)控繼續(xù)深入實(shí)施的背景下，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，投資結(jié)構(gòu)基本合理，商品房供需持續(xù)走強(qiáng)，供需總量基本平衡，商品房價(jià)格平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行態(tài)勢良好。一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，投資結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)突出。全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資13541億元，同比增長257。其中住宅投資7872億元，同比增長46，住宅投資增幅比上年提高262個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的581，住宅投資的主導(dǎo)地位得到進(jìn)一步鞏固，投資結(jié)構(gòu)基本合理。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的27，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)增加值2401億元，同比增長78，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為35，與上年基本保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)貴陽市國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱力量。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開工情況良好，由于大盤項(xiàng)目所占比重較大，開發(fā)周期較長，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工量出現(xiàn)下降。全市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積58067萬平方米，同比增長321，其中住宅面積48424萬平方米，同比增長325；房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積23098萬平方米，同比下降223，其中住宅面積18454萬平方米，同比下降225。三隨著房地產(chǎn)消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)大，商品房市場呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，商品房空置面積進(jìn)一步減少。全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積54179萬平方米，同比增長533，其中住宅面積49641萬平方米，同比增長676。全市商品房銷售面積（指商品房銷售合同登記面積）48641萬平方米，同比增長609，其中住宅面積45511萬平方米，同比增長617。商品房銷售的持續(xù)旺盛，使商品房空置面積進(jìn)一步減少。截至2007年12月底，全市商品房一年以上空置面積2326萬平方米，比上年減少1131萬平方米，其中住宅面積758萬平方米，比上年減少91萬平方米。四在市場需求的有力支撐下，商品房銷售價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)增長。全市商品房銷售價(jià)格指數(shù)為1073，同比增長73，住宅類價(jià)格指數(shù)1077，同比增長77，其中普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、高檔住宅價(jià)格指數(shù)分別為1101、1053、1065，普通住宅價(jià)格漲幅較大一些；非住宅類價(jià)格指數(shù)為1052，其中辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格指數(shù)分別為1083、1038。（五）經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量進(jìn)一步放大。全市經(jīng)濟(jì)適用住房完成開發(fā)投資2706億元，同比增長338，開工面積1228萬平方米，同比增長09，竣工面積1002萬平方米，同比下降51，批準(zhǔn)預(yù)售面積13115萬平方米，同比增長3372，銷售面積11931萬平方米，同比增長749。（六）存量房交易呈量縮價(jià)增走勢。全市存量房登記交易面積8578萬平方米，同比下降121，其中存量住房面積7263萬平方米，同比下降33；存量房交易均價(jià)2400元/平方米，同比增長173，其中存量住房交易均價(jià)2000元/平方米，同比增長124。七房地產(chǎn)信貸支持力度有所從緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和預(yù)購商品房抵押貸款增速明顯放緩。全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金合計(jì)22364億元，其中國內(nèi)貸款5721億元，同比增長309，增幅比去年下降6個(gè)百分點(diǎn)，國內(nèi)貸款占開發(fā)到位資金的256，同比下降13個(gè)百分點(diǎn)。全市預(yù)購商品房抵押貸款4577億元，同比增長7，增幅比去年大大下降。住房公積金貸款仍保持快速增長態(tài)勢。全市住房公積金新增貸款7896戶，同比增長429，公積金貸款金額1222億元，同比增長581，公積金貸款占預(yù)購商品房抵押貸款的267，比去年提高86個(gè)百分點(diǎn)；全市共有36907人使用個(gè)人住房公積金購房，提取個(gè)人公積金金額351億元，同比增長729，公積金對住房消費(fèi)的支持力度進(jìn)一步加大。二、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)?；⑵焚|(zhì)化趨勢日益明顯。省外企業(yè)的相繼進(jìn)入使貴陽市房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步向規(guī)?；⑵焚|(zhì)化方向發(fā)展。目前，貴陽市總建筑面積在30萬平方米以上的項(xiàng)目有24個(gè)，其中100萬平方米以上的超級大盤就有8個(gè)，項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，配套設(shè)施進(jìn)一步完善，商品房綜合品質(zhì)大大提高。同時(shí)，外來企業(yè)的進(jìn)入也加劇了貴陽市房地產(chǎn)市場的競爭，加速了行業(yè)整合，實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)將面臨一定的困境。（二）在市場總體需求旺盛的背景下，房地產(chǎn)二、三級市場呈現(xiàn)背離態(tài)勢。開征二手房交易營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，對貴陽市二手房產(chǎn)生了一定的影響，由于交易成本的增加，對部分二手房消費(fèi)者產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”，加上近年來新建商品住房和二手住房價(jià)格差距逐漸縮小，因此，在總體需求保持穩(wěn)定增長的情況下，一方面是新建商品房銷售的放量增長，另一方面則是二手房登記成交量的逐步萎縮。（三）外來購房比例進(jìn)一步增大。隨著貴陽市城市環(huán)境日益改善，城市品位逐步提高，“避暑之都”的品牌效應(yīng)不斷增強(qiáng)，宜商宜居的貴陽吸引了越來越多的外來人士購房置業(yè)，外來購房（指除貴陽市轄區(qū)以外的人士所購商品房，即省內(nèi)其他地區(qū)和外省、市及境外人士所購商品房）比例進(jìn)一步增大。在2007年全市商品住房銷售對象結(jié)構(gòu)中外來購房比例達(dá)52，較去年提高了15個(gè)百分點(diǎn)。三、房地產(chǎn)市場主要問題（一）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍不完善。一是中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)有所不足；二是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量偏小，2007年盡管經(jīng)濟(jì)適用住房投資和上市量有較大增長，但所占比重仍顯不足。從投資情況看，全市經(jīng)濟(jì)適用住房投資只占房地產(chǎn)開發(fā)投資的199，從供應(yīng)情況看，批準(zhǔn)預(yù)售面積只占新建商品房的242。（二）土地轉(zhuǎn)化周期較長，部分土地供應(yīng)沒有如期形成有效的商品房供應(yīng)。從貴陽市實(shí)際情況看，近幾年已出讓的可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地總量是十分充足的，但目前部分土地供應(yīng)沒有如期轉(zhuǎn)化為有效的商品房供應(yīng)，土地轉(zhuǎn)化周期較長，一定程度上影響了政府通過增加土地供應(yīng)從而增加商品市場供給的政策效果。（三）房地產(chǎn)市場行為還不夠規(guī)范。一是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，還存在擅自改變規(guī)劃使建筑長高長胖、配套不完善等現(xiàn)象；二是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，還存在內(nèi)部認(rèn)購、廣告不實(shí)、捂盤惜售以及交房時(shí)亂收費(fèi)等違法違規(guī)行為；三是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)良莠不齊，證照不全現(xiàn)象十分嚴(yán)重。從業(yè)人員素質(zhì)偏低，服務(wù)水平不高；四是二手房交易簽訂“陰陽合同”做低交易價(jià)格，交易中違規(guī)操作現(xiàn)象也逐漸增多。（四）局部區(qū)域、個(gè)別項(xiàng)目房價(jià)增長有過快趨勢。目前貴陽市經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也正處于快速增長階段，房價(jià)保持一定的增長也是正常的。盡管房價(jià)增長與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民收入增長雖然基本保持協(xié)調(diào)，但是，局部區(qū)域房價(jià)增長較快，特別是個(gè)別項(xiàng)目房價(jià)存在非理性上漲的情況是值得重視的。四、房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測2008年，雖然房地產(chǎn)市場大環(huán)境將充滿一定的變數(shù)，但作為目前仍處于快速發(fā)展階段的貴陽房地產(chǎn)市場，仍然具有較多的有利因素國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、居民收入逐步提高、城市化進(jìn)程加快，建設(shè)“生態(tài)文明城市”的科學(xué)定位、“避暑之都”品牌日益提升，環(huán)城高速公路、廈蓉高速公路及貴廣快速鐵路建設(shè)的實(shí)施等，將促進(jìn)貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需仍會保持旺盛格局。不過，隨著宏觀調(diào)控力度繼續(xù)加大，尤其是金融政策進(jìn)一步從緊，房地產(chǎn)市場也面臨一定的壓力。房價(jià)方面，隨著貴陽市“住有所居”行動(dòng)計(jì)劃的逐步實(shí)施，城市低收入家庭住房困難將得到逐步解決，同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和“兩限房”等住房供應(yīng)體系不斷完善，住房結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，貴陽市房價(jià)也會保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。二、市區(qū)主要高層摟盤銷售量與價(jià)格變化分析南明區(qū)摟盤名稱摟盤地址項(xiàng)目類型可預(yù)售套數(shù)已銷售套數(shù)本月銷售套數(shù)（套）本月均價(jià)本月均價(jià)較上月漲幅（元）開發(fā)商君悅?cè)A庭新華路高層69533975836上漲166元/貴陽新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司眾福家園花溪大道北段高層549166164074上漲36元/貴州眾福房地產(chǎn)開發(fā)有限司水云軒復(fù)興巷8號高層1043627674下跌2066元/貴陽筑港房地產(chǎn)開發(fā)有限司經(jīng)典時(shí)代花園市南路高層36817495563下跌118元/貴州卓信房地產(chǎn)開發(fā)公司林城花都南廠路高層56232545585上漲720元/貴州武岳實(shí)業(yè)集團(tuán)房地公司富都大廈富水南路高層1937213468下跌167元/貴州三益房地產(chǎn)開發(fā)公司香榭麗舍南明區(qū)寶山路小高層、高層26417915932下跌479元/貴州融發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司宏橋水岸南明區(qū)解放路高層1556054702下跌206元/貴陽宏昇房地產(chǎn)開發(fā)公司福樓旺邸二期南明區(qū)市南路高層28924445343下跌413元/貴陽鴻飛房地產(chǎn)開發(fā)公司陽光100商住市南路高層46933035952下跌672元/貴陽群力房地產(chǎn)開發(fā)公司金岸玉都文化路高層36231508400不變貴州通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司山水黔城四方河路小高層、高層468252564695上漲171元/貴州宏立城房地產(chǎn)公司大正雨曦城郭家寨筆山路小高層、高層426803380不變貴陽永興房地產(chǎn)開發(fā)公司合計(jì)490425001085431云巖區(qū)摟盤名稱摟盤地址項(xiàng)目類型可預(yù)售套數(shù)已銷售套數(shù)本月銷售套數(shù)（套）本月均價(jià)（元/）本月均價(jià)較上月漲幅開發(fā)商陽光佳居1期云巖區(qū)君子巷高層17417400不變貴州宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限任公司公園2008云巖區(qū)公園北路多層高層1332577013上漲433元/貴陽鴻發(fā)危舊房改造開發(fā)公司東方欣苑云巖區(qū)三橋路188高層19235123253下跌795元/貴陽東方房地產(chǎn)開發(fā)有任公司翠華金都商住樓云巖區(qū)三橋南路50號高層1264023426下跌231元/貴陽商曄房地產(chǎn)開發(fā)有限公