鄂州牛頭山項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

2笑傲江湖出大師之手，撰英雄故事。江湖鄂州地產(chǎn)市場(chǎng)群雄爭(zhēng)鋒，各據(jù)一方，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，市場(chǎng)就是江湖。我笑。笑有天時(shí)借鄂州市城市規(guī)劃給本地塊開發(fā)帶來(lái)的政策東風(fēng)；笑有地利本地塊三面環(huán)湖，交通便利，具備最具優(yōu)勢(shì)的開發(fā)資源；笑有人和兩大公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共創(chuàng)輝煌。我傲。傲視群雄本項(xiàng)目地塊從規(guī)模而言，在當(dāng)前市場(chǎng)，甚至是鄂東地區(qū)，我們都可傲視群雄。3笑傲江湖鄂州牛頭山項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告內(nèi)容摘要本報(bào)告從對(duì)牛頭山地塊分析入手，在了解地塊的前提下，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行分析，了解當(dāng)前市場(chǎng)開發(fā)總量、開發(fā)模式、開發(fā)產(chǎn)品特征等，為地塊開發(fā)方向做好前期市場(chǎng)分析鋪墊；通過(guò)對(duì)城市地產(chǎn)開發(fā)方向、地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析，了解中觀市場(chǎng)狀況及項(xiàng)目開發(fā)機(jī)遇；通過(guò)對(duì)宏觀政治經(jīng)濟(jì)背景分析，了解地塊開發(fā)的宏觀背景及未來(lái)發(fā)展前景。通過(guò)以上對(duì)地塊的分析及微觀、中觀、宏觀等相關(guān)基本面進(jìn)行研究，意圖為長(zhǎng)龍地產(chǎn)與勁牌集團(tuán)合作開發(fā)鄂州牛頭山地塊項(xiàng)目這一大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供概念性指導(dǎo)建議。關(guān)鍵詞牛頭山地塊市場(chǎng)研究重點(diǎn)章節(jié)提示第一章第二章第三節(jié)第三章第五節(jié)第四章4目錄前言5第一章微觀市場(chǎng)研究7第一節(jié)地塊分析7第二節(jié)鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀掃描13第三節(jié)在售典型項(xiàng)目分析19第四節(jié)開發(fā)商及代理商對(duì)比研究28第五節(jié)城東板塊潛在地塊分析37第六節(jié)鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析43第二章中觀市場(chǎng)研究49第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資消費(fèi)分析49第二節(jié)城市總體規(guī)劃分析51第三節(jié)總結(jié)55第三章宏觀市場(chǎng)研究57第一節(jié)城市概況57第二節(jié)經(jīng)濟(jì)分析59第三節(jié)政策分析61第四節(jié)十一五規(guī)劃66第五節(jié)總結(jié)68第四章項(xiàng)目開發(fā)建議69第一節(jié)項(xiàng)目SWOT分析69第二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)建議71結(jié)語(yǔ)755第一章微觀市場(chǎng)研究第一節(jié)地塊分析一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于鄂州市城東新區(qū)的洋瀾湖東岸，東至湖濱東路，西南臨洋瀾湖，北至濱湖北路。地塊地勢(shì)東北部較高、西南部較低，高差約10米。地塊現(xiàn)狀主要為耕地，地塊內(nèi)三個(gè)村民點(diǎn)，拆遷總建筑面積約48萬(wàn)平方米。項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目占地面積約590畝393353平方米規(guī)劃容積率16項(xiàng)目目總建筑面積629365平方米2、項(xiàng)目區(qū)位條件6東面司徒小學(xué)、王家竹林與規(guī)劃中的體育中心及大片綠地；東北市物流中心、華森私立中學(xué)、第一看守所；南面洋瀾湖千畝湖面及大鷹山遠(yuǎn)景；西南蓮花山旅游風(fēng)景區(qū)林木蒼翠，鄂州大學(xué)；西面市委、市政府、市人大、市政協(xié)、洋瀾湖濕地公園、洋瀾湖浴場(chǎng)、鳳凰廣場(chǎng)、蓮花橋、鳳凰橋與鳳凰山莊及沿湖新建湖岸樓盤；北面洋瀾湖景及新建臨湖樓盤全新立面。3、項(xiàng)目總體景觀自然景觀項(xiàng)目地塊三面臨湖（北、西、南），自然無(wú)敵水景豐富，靚麗；西南遠(yuǎn)眺蓮花山旅游景區(qū)峰巒疊翠，山清水秀，樓閣嵯峨，萬(wàn)木蔥籠；“江南第一塔”元明塔巍峨挺秀；7建筑景觀從東升花園到鳳凰廣場(chǎng)沿湖一帶，多個(gè)項(xiàng)目住宅樓臨湖而立，形成洋瀾湖畔一道靚麗的建筑風(fēng)景線；道路景觀規(guī)劃鳳凰橋是連接市中心與本項(xiàng)目的交通樞紐，也是一道風(fēng)景；西部遠(yuǎn)處蓮花橋飛架南北；東部濱湖東路為新建交通大道，未來(lái)綠化環(huán)境較好。4、項(xiàng)目周邊配套生活配套行政市委市政府、市人大、市政協(xié)、市規(guī)劃局、地稅局等與項(xiàng)目隔湖相望，市公路管理局、司徒村委會(huì)臨近項(xiàng)目；金融中國(guó)銀行；商業(yè)夢(mèng)天湖大酒店、鳳凰山莊等；8交通1路、2路、6路、12路公交車直達(dá)本項(xiàng)目；教育司徒小學(xué)、華森私立中學(xué)；醫(yī)療鄂州中醫(yī)院。市政配套規(guī)劃鳳凰橋、體育中心及其他規(guī)劃道路；規(guī)劃小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療用地、文化娛樂(lè)用地及商業(yè)用地、金融郵電用地、市政公共設(shè)施規(guī)劃等。二、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析1、地塊現(xiàn)狀分析地塊現(xiàn)狀整體呈東北高，西南低；中部區(qū)域相對(duì)地塊兩端較低，屬于洼地，主要是農(nóng)田、水池等，規(guī)劃中可依勢(shì)造景，順其自然，即可把建筑與自然融合性發(fā)揮到極致，又可避免不必要的土建工程浪費(fèi)；地塊四周分布為原居住村莊，為三個(gè)居民點(diǎn)，需要拆遷的總建筑面積較大約為48萬(wàn)平方米，估計(jì)拆遷有一定難度?？偨Y(jié)地塊三面臨湖，地塊形狀方正，易于規(guī)劃布局和景觀利用，本地塊的景觀優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)項(xiàng)目地塊的唯一性與獨(dú)特性。2、配套分析項(xiàng)目周邊配套設(shè)施在金融、商業(yè)等配套設(shè)施較少，主要因?yàn)槌鞘邪l(fā)展方向之前集中的城市南面，本項(xiàng)目地塊位置位于城市東部，開發(fā)剛剛起步，行政及生活配套還不完善。但是，據(jù)鄂州市城市規(guī)劃服務(wù)中心規(guī)劃咨詢報(bào)告牛頭山地塊規(guī)劃的配套設(shè)施有規(guī)劃小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療用地、文化娛樂(lè)用地及商業(yè)用地、金融郵電用地、市政公共設(shè)施規(guī)劃等，未來(lái)幾年，本地塊的配套將逐步完善。3、景觀分析總體景觀分析9朝向景觀等級(jí)西南蓮花山風(fēng)景區(qū)、洋瀾湖、元明塔A優(yōu)西北洋瀾湖、樓盤新建筑景觀B良西鳳凰廣場(chǎng)、蓮花橋、鳳凰山莊等C中東南洋瀾湖、體育中心及綠地D一般東北、東居民小區(qū)E差說(shuō)明項(xiàng)目地塊三面環(huán)湖，周邊均無(wú)高建筑的視野障礙。地塊景觀利用分析中國(guó)中部地區(qū)，建筑朝向的最佳角度為南偏西1530度，10可保證良好的通風(fēng)、采光效果，同時(shí)可避免西曬。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目景觀分析，項(xiàng)目西南向景觀為最佳，東北向景觀次之，為此，為保證項(xiàng)目最佳的規(guī)劃，建議地塊最大程度利用西南景觀資源，打造項(xiàng)目獨(dú)特景觀優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建筑與景觀利用分析地塊自東北至西南景觀軸線剖面與建筑景觀示意說(shuō)明A、地塊東北高、西南低、中部為洼地，低于東北及西南地塊高度B、利用洋瀾湖無(wú)敵湖景，打造最大價(jià)值景觀住宅臨湖區(qū)無(wú)敵低層豪宅（如別墅、聯(lián)體別墅）；近湖區(qū)多層景觀洋房，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依勢(shì)而打造的水景或園林；遠(yuǎn)湖區(qū)小高層及高層景觀住宅，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依勢(shì)而打造的水景或園林。C、總體布局西南低層，東北高層，依次遞增，充分利用湖景資源4、交通分析交通1路、2路、6路、12路公交車直達(dá)本項(xiàng)目，另外，項(xiàng)目地塊位于五條干道交匯處，可謂四通八達(dá)，交通便利；加上政府規(guī)劃支持，項(xiàng)目地塊隨交通情況的逐步改善，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將飛速提升。115、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析價(jià)值區(qū)位置分區(qū)高低層沿湖區(qū)中高多層建筑高層區(qū)小高層建筑高層區(qū)高層建筑高層區(qū)中多層建筑低層區(qū)小高層建筑低層區(qū)高層建筑低層區(qū)第二節(jié)鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀掃描2007年，鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一系列宏觀調(diào)控政策的洗禮后，在城市建設(shè)大舞臺(tái)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向高速升溫狀態(tài)，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也更加趨于理性。近期我司對(duì)鄂州城區(qū)在售的20余個(gè)樓盤進(jìn)行了深入的調(diào)查，通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，鄂州市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)主要分布于兩個(gè)板塊，即老城區(qū)以及城南板塊，以下將對(duì)各板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一一做出解讀。12一、老城區(qū)板塊鄂州市老城區(qū)東起江碧北路，西至鳳凰北路，北至沿江大道，南至濱湖北路，這里是鄂州經(jīng)濟(jì)中心，聚集了大量商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)。4平方公里范圍內(nèi)居住著16萬(wàn)的城市居民，老城區(qū)的居住條件較惡劣。1、老城區(qū)板塊項(xiàng)目列舉分析樓盤名稱地理位置建筑形態(tài)建筑面積（）主力戶型（）銷售均價(jià)（元/）長(zhǎng)江天下武昌大道中段高層商業(yè)街1700001302002900聚龍名都沿江大道輪渡碼頭站旁高層410001222202500旺角新天地武昌大道古城路交匯處高層12000721472450裕江花苑鄂州鳳凰路沿江大道交匯處高層935261301902200簡(jiǎn)析老城區(qū)配套完善，但目前舊城改造并未啟動(dòng)，因此放量甚微?，F(xiàn)以長(zhǎng)江天下、裕江花園、旺角新天地三個(gè)樓盤為典型。區(qū)域均價(jià)在2500元/平米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新區(qū)。長(zhǎng)江天下項(xiàng)目目前最高價(jià)已經(jīng)接近4000元/平方米，創(chuàng)造鄂州商品房銷售價(jià)格上的新高。2、老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征房地產(chǎn)項(xiàng)目放量減少，開發(fā)體量小由于老城區(qū)屬于鄂州市的商業(yè)中心，配套齊全、交通體系發(fā)達(dá)、人口密度大。導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的地塊少，開發(fā)面積也較小，且價(jià)格昂貴。加上老城區(qū)的建設(shè)存在拆遷問(wèn)題，改造難度大，使得政府對(duì)此規(guī)劃較少，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也相應(yīng)減少。13高層開發(fā)成主流在老城區(qū)，商業(yè)繁榮、人口密度大、土地寸土寸金，受諸多因素的影響，鄂州老城區(qū)已經(jīng)形成單棟、高層、小體量開發(fā)態(tài)勢(shì)。如旺角新天地、聚龍名都等。而在沿江區(qū)域，開發(fā)商以“水”為賣點(diǎn)，為最大限度滿足消費(fèi)者的觀景需求，各項(xiàng)目設(shè)計(jì)多以高層為主。改造難度大，可供房地產(chǎn)開發(fā)用地少鄂州中心區(qū)域占地面積相對(duì)較少，除人口、居住、建筑密度相對(duì)較大，外來(lái)人員相對(duì)集中，城市化建設(shè)進(jìn)程相對(duì)滯后，再加上鄂州市當(dāng)?shù)?080年代私房較多，市政規(guī)劃難度大，使得近些年城市改造工程一直很難啟動(dòng)。人口密集、商業(yè)繁榮，催生區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展據(jù)我司調(diào)查，鄂州市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)33萬(wàn)人，市中心就多達(dá)20萬(wàn)，這些人主要分布在城市中心區(qū)域和城鄉(xiāng)接合部的城中村。而老城區(qū)主要以南浦路和武昌大道為主要的商業(yè)重地，其中有超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施。由于老城區(qū)擁有完善的交通體系和周邊配套，必定將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。3、老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望回歸中心城區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性化由于新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟、開發(fā)步伐的加速，將使得區(qū)域住宅市場(chǎng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象。各樓盤攀比性較強(qiáng)，新城區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較快；老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較少；隨著政府對(duì)老城區(qū)改造步伐的加快，繁華的市場(chǎng)、便利的交通、完善的配套將使得區(qū)域商品房受到熱捧，中心區(qū)域的回歸，將使得房地產(chǎn)更加理性化。14高層建筑將成為區(qū)域市場(chǎng)主流隨著鄂州地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，開發(fā)量的不斷增加，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)資源日益珍貴；外來(lái)開發(fā)帶來(lái)先進(jìn)的理念，促使居住理念逐步提升，當(dāng)前開發(fā)的形態(tài)改變以往原始的居住形態(tài)，逐步向小高層、高層發(fā)展，滿足日益增長(zhǎng)的物質(zhì)及文化生活需求。未來(lái)幾年，地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，高層建筑將成為開發(fā)主流，估計(jì)也將會(huì)出現(xiàn)鄂州市具有標(biāo)志性的建筑實(shí)體。商業(yè)、住宅同步發(fā)展鄂州市老城區(qū)因人口密度高、市場(chǎng)繁榮，使得商業(yè)市場(chǎng)蒸蒸日上。在此利好因素下，老城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也將形成大型商業(yè)與住宅同步開發(fā)的局面。二、城南板塊城南是政府目前著力打造的城市新區(qū)，目前城南一線已經(jīng)基本成型，但是由于城南分東西兩片區(qū)，規(guī)模大，投資量大，城南板塊為政府規(guī)劃的新區(qū)，分東西兩片發(fā)展，西片為工業(yè)發(fā)展區(qū)，目前東區(qū)發(fā)展趨勢(shì)比較緩慢，西片由于有一定工業(yè)支撐，發(fā)展?fàn)顩r較好。1、城南板塊項(xiàng)目列舉分析樓盤名稱地理位置建筑形態(tài)建筑面積（）主力戶型（）銷售均價(jià)（元/）洋瀾國(guó)際康城濱湖南路與鳳凰南路交匯處多層、小高層、高層280000583262650黃金水岸鄂州市濱湖南路北側(cè)丹桂路多層、小高層、高層1700001351482150萬(wàn)佳凱旋城古城南路多層2500001301902300城南世家鄂州濱湖西路高層31000166、1921900簡(jiǎn)析15新區(qū)的配套目前還不完善，但發(fā)展迅速。區(qū)域有品質(zhì)較高社區(qū)樓盤洋瀾國(guó)際康城、萬(wàn)佳凱旋城、黃金水岸，這三個(gè)項(xiàng)目提升了新區(qū)的均價(jià)，同時(shí)提升區(qū)域樓盤價(jià)值。新區(qū)樓盤集中于濱湖南路、洋瀾路、濱湖西路，圍繞洋瀾湖而建。隨著新區(qū)配套的不斷完善，新區(qū)樓盤價(jià)格有趕超老城區(qū)價(jià)格的趨勢(shì)。2、城南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)特征鄂州新居住城區(qū)，項(xiàng)目多、體量大在鄂州新城區(qū)，項(xiàng)目林立，正在銷售的項(xiàng)目約20個(gè)左右，且盤量都比較大。如桂花名居建筑面積接近400000平方米，洋瀾國(guó)際康城建筑面積280000平方米、黃金水岸170000平方米等。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房投放巨大。以湖景做支撐提成項(xiàng)目品質(zhì)在新城區(qū)中，最大的自然景觀就是洋瀾湖，洋瀾湖風(fēng)景優(yōu)美，湖水碧綠，彎彎的垂柳，成為鄂州市的一道風(fēng)景線。古人和隱士都喜歡擇山有水的地方而居，可見山水給人帶來(lái)的感覺，現(xiàn)今也是一樣，坐落在新城區(qū)的各個(gè)項(xiàng)目都以洋瀾湖作為自身項(xiàng)目的支撐與賣點(diǎn)，吸引客戶群。入住人口較少，配套設(shè)施較匱乏新城區(qū)屬于近年來(lái)政府新規(guī)劃居住城區(qū)，各房地產(chǎn)項(xiàng)目也正緊鑼密鼓的建設(shè)中，但由于眾項(xiàng)目都未完全開發(fā)完畢，使得如今區(qū)域內(nèi)居住人口相對(duì)較少，相應(yīng)的生活配套設(shè)施也較匱乏。3、新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望景觀資源豐富，升值潛力巨大在新城區(qū)有著波光粼粼的洋瀾湖，風(fēng)景優(yōu)美的蓮花山；市16國(guó)土局、市人民檢查院、區(qū)人民法院等多個(gè)行政部門駐扎與此；市一中、市八中等眾多院校在此建校招生。當(dāng)?shù)乜芍^人文、自然景觀豐富。這也為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的居住基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也將進(jìn)一步提升。隨著入住人口增加，配套設(shè)置相應(yīng)完善新世紀(jì)以來(lái)，受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體快速發(fā)展的影響，鄂州經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)也隨著快速發(fā)展。特別是在鄂州新規(guī)劃城區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)火熱，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目近20個(gè)。未來(lái)隨著新城區(qū)不斷的建設(shè)及各項(xiàng)目的交付使用，居住人口將得到提升，相應(yīng)的配套設(shè)施也會(huì)逐步完善。高層開發(fā)將成為主流高層住宅樓主要出現(xiàn)在城市中心，由于中心城市的土地資源緊張，拆遷成本高，使得開發(fā)商不得不把眼光看向高空。這樣開發(fā)商也可以利用建設(shè)高層住宅來(lái)降低成本，這也是開發(fā)商獲取高額回報(bào)的最直接手段。而且高層住宅同樣通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)較好的舒適度，所以高層項(xiàng)目將會(huì)成為開發(fā)商的首選。三、牛頭山地塊所屬城東板塊分析1、城東區(qū)域概況城東新區(qū)位于鄂州市東北角，西起鄂州大道、南至葛山大道東端延伸線、東到燕磯鎮(zhèn)區(qū)、北抵長(zhǎng)江；城東新區(qū)在主城區(qū)“一心四團(tuán)”的空間布局中是一個(gè)重要的發(fā)展組團(tuán)，是集工業(yè)、商貿(mào)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流及生活為一體的綜合性工作生活區(qū)域；從鄂州市20042015城市總體規(guī)劃表明，城東將是鄂州市重點(diǎn)發(fā)展的地段，實(shí)際上，由于鄂州鋼鐵廠阻隔了城市向西發(fā)展的空間，長(zhǎng)江阻隔了鄂州向北發(fā)展的空間，城市南部距離高速公路的距離也不遠(yuǎn)，發(fā)展空間有限，因而城市向東發(fā)展是鄂州城市規(guī)劃17的必然選擇；鄂黃大橋和五丈港深水碼頭建設(shè)后，為城東新區(qū)構(gòu)建交通物流體系提供了良好的基礎(chǔ)，為城市空間的拓展也提供了相應(yīng)的依據(jù)。本區(qū)域是政府規(guī)劃的新區(qū)，也是未來(lái)城市的主要發(fā)展空間，配套比較完善，但是開發(fā)量明顯不足，區(qū)位價(jià)值有待發(fā)掘，區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)潛力巨大。從目前情況來(lái)看，該區(qū)域已經(jīng)有8家開發(fā)商囤積了土地準(zhǔn)備開發(fā)，后市可能競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是發(fā)展前景值得看好。2、城東市場(chǎng)分析城東將是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，城東新區(qū)是鄂州市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的城市新區(qū)，新廟工貿(mào)園區(qū)、城東港口加工區(qū)等工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展，需要居住產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)配套。未來(lái)的城東新區(qū)將形成鄂州城市新的發(fā)展極和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，一個(gè)全新的市場(chǎng)必定是一個(gè)龐大的需求市場(chǎng)。城東競(jìng)爭(zhēng)即將加劇，隨著城東市場(chǎng)的啟動(dòng)和工業(yè)園區(qū)的逐步建設(shè)加快，城東的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。從鄂州土地出讓市場(chǎng)情況來(lái)看，鄂州在城東片區(qū)準(zhǔn)備了2000多畝居住用地準(zhǔn)備投入市場(chǎng)，目前化工廠、麻紡廠、被單廠等出讓土地已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃實(shí)施階段，表明競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)已經(jīng)開始啟動(dòng)，烈度即將加劇。第三節(jié)在售典型項(xiàng)目分析鄂州城區(qū)在售樓盤達(dá)到20余個(gè)，其中不泛品質(zhì)較高、規(guī)模較大的樓盤，在此，我司將列舉其中幾個(gè)樓盤進(jìn)行著重分析。18一、洋瀾國(guó)際康城項(xiàng)目位置鄂州市濱湖南路與鳳凰南路交匯處；樓盤布局由2棟高層，15棟小高層，14棟多層，8棟3層圍合成商業(yè)街；建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格開發(fā)規(guī)模一、二期近15萬(wàn)方，已交房，三期13萬(wàn)，（建設(shè)中，部分已經(jīng)成形）容積率17綠化率46開盤時(shí)間2005年初入住時(shí)間二期06年10月商業(yè)面積7萬(wàn)方，一期西端南北走向門面約6000元/平米，東西走向門面價(jià)格5000元/平方米。買一層送一層，臨鳳凰路大型商鋪底商招商約25元/平米/月，目前招商已有中百，工商銀行，聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司進(jìn)駐商業(yè)環(huán)境描述處于城南新區(qū)，人流量極小，周邊樓盤商鋪林立，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。交通狀況良好，目前已通公交車。周邊配套婦科醫(yī)院，鄂大，鄂高，衛(wèi)生局，人事局，工商銀行，中百超市，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，配套設(shè)施齊全。租775個(gè)，地下車場(chǎng)，目前租金暫定為30元一個(gè)月車位數(shù)目售車庫(kù)賣的部分為2400元/平方米發(fā)展商湖北捷邁特置業(yè)有限公司；投資商湖北捷邁特置業(yè)有限公司；代理商深圳三能地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)推廣商深圳三能地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)景觀設(shè)計(jì)杭州藍(lán)天園林設(shè)計(jì)院、香港鄧振威設(shè)計(jì)事務(wù)所廣告企劃BWW皓風(fēng)冬季建設(shè)單位鄂洲市第一建筑工程公司勘察單位鄂州市勘察院建筑設(shè)計(jì)監(jiān)理單位鄂州市工程監(jiān)理公司19物業(yè)管理公司鳳凰物業(yè)管理有限公司樓盤概念構(gòu)筑生態(tài)家園主打廣告28萬(wàn)平方米水景生活城投放媒體單張，報(bào)紙，時(shí)間雜志，戶外廣告，車體廣告，路燈廣告促銷手段圖文征稿，獎(jiǎng)金設(shè)10003000元不等，武鋼職工可95折最高價(jià)3420元/平方米最低價(jià)最低價(jià)1930元/平方米均價(jià)均價(jià)2650元/平方米價(jià)格樓層差價(jià)2030元折扣系數(shù)普遍可打98折，武鋼職工可打95折，公積金貸款97折戶型二室二廳三室二廳四室二廳復(fù)式比重89102約10125149占75169182占510主力戶型分析主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)在目前屬合理的面積，面積不是大的離譜，是鄂州消費(fèi)者的（中高端客戶）的主要選擇，而小戶型卻面積稍大，總價(jià)過(guò)高，性價(jià)比不高。物業(yè)管理費(fèi)049元/平方米，小高層069元/平方米主要賣點(diǎn)交通便利，地段好，大小區(qū)的人居氛圍，配套商業(yè)面積多。優(yōu)勢(shì)屬大社區(qū)（規(guī)模、檔次），公建配套齊全，交通便利，地段好，臨湖，廣告推廣在開盤一年多以來(lái)，不停地宣傳，鄂州市民已經(jīng)熟知，加上自己的戶型、風(fēng)格設(shè)計(jì)在鄂州都是不錯(cuò)，物業(yè)公司較專業(yè)，在目前已經(jīng)形成鄂州的名盤劣勢(shì)由于樓盤品牌的提升，銷售人員較高傲；對(duì)客戶不理不睬，素質(zhì)不高，戶型面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，商業(yè)體量過(guò)大，沒有精確的定位，不便于招商，小區(qū)內(nèi)的部分小高層、多層沒有自然景觀（屬并列式建筑），目前城南屬開發(fā)區(qū)，在近幾年，灰較多，污染較大機(jī)會(huì)政府單位南遷，規(guī)劃南移，濱湖南路以南區(qū)域?qū)⒊蔀槎踔菥幼〉暮诵牡貛{規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)?shù)脑谑垡约按蹣潜P多，如長(zhǎng)江天下，黃金水岸，萬(wàn)佳凱旋城，現(xiàn)屬開發(fā)區(qū)，居住中心，在近二年內(nèi)還會(huì)有更多的樓盤上市，因此，濱湖南路周邊開發(fā)量過(guò)大，造成市場(chǎng)供應(yīng)飽和的趨勢(shì)20二、萬(wàn)佳凱旋城項(xiàng)目位置鄂州古城南路70號(hào)樓盤布局期12棟47000平方米建筑風(fēng)格法式風(fēng)格開發(fā)規(guī)模25萬(wàn)平方米，分三期，一期為尾盤，建筑面積約9萬(wàn)平方米，二期9月開盤占地面積13萬(wàn)平方米建筑面積25萬(wàn)平方米容積率19綠化率35以上開盤時(shí)間07年3月入住時(shí)間一期初步預(yù)計(jì)在07年12月底商業(yè)面積一期接近1萬(wàn)方，二期無(wú)商業(yè)，三期約兩萬(wàn)方。商業(yè)環(huán)境評(píng)述周遍商業(yè)不成熟，只是些臨街小店面，沒有商業(yè)氣氛。隸屬于城南開發(fā)區(qū)，近幾年要聚集很大人氣有一定困難。雖然是沿湖休閑商業(yè)有一定吸引力，可要人們認(rèn)知還需要時(shí)間。交通狀況交通很方便，有多路車可以到達(dá)周邊配套周邊開發(fā)成熟的小區(qū)有移動(dòng)公司小區(qū)、建行小區(qū)、世紀(jì)名苑，配套設(shè)施齊全租120元/月，只租不售車位數(shù)目售發(fā)展商湖北萬(wàn)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商湖北萬(wàn)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商垠坤代理機(jī)構(gòu)推廣商垠坤代理機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)新加坡頂點(diǎn)設(shè)計(jì)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)；景觀設(shè)計(jì)湖北松濤園林公司21樓盤概念洋瀾湖畔25萬(wàn)法式水岸生活。主打廣告榮耀之城夢(mèng)想之城。投放媒體目前有單張，戶外廣告，樓書精美，質(zhì)量較高。促銷手段首期VIP卡限量發(fā)售，交1萬(wàn)元購(gòu)房時(shí)可以當(dāng)18萬(wàn)使用，可選戶型，但不能選房號(hào)。最高價(jià)最低價(jià)均價(jià)2750元/平方米價(jià)格樓層差價(jià)折扣系數(shù)無(wú)戶型二室二廳三室二廳四室二廳其它比重不詳（面積8588）50（面積111128）不詳（面積165）不詳物業(yè)管理費(fèi)多層05元，高層07元優(yōu)勢(shì)地段好，交通方便，設(shè)施齊全，洋瀾湖風(fēng)景優(yōu)美；規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)在當(dāng)?shù)囟加泻軓?qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；營(yíng)銷策劃和推廣做得比較好，項(xiàng)目知名度和定位比較高；銷售人員素質(zhì)比較高。劣勢(shì)目前無(wú)明顯的劣勢(shì)。機(jī)會(huì)整個(gè)居住區(qū)的南移和獨(dú)一無(wú)二的洋瀾湖風(fēng)景，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)。威脅在高端盤中，面對(duì)黃金水岸和洋瀾國(guó)際康城和長(zhǎng)江天下的直接競(jìng)爭(zhēng)，他們都有湖景或者江景；同時(shí)也面臨著大量中低端樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。22三、長(zhǎng)江天下項(xiàng)目名稱長(zhǎng)江天下項(xiàng)目位置武昌大道中段（原通用機(jī)械廠）樓盤布局16棟7層2棟18層高層2棟22層高層建筑風(fēng)格經(jīng)典的國(guó)際歐陸風(fēng)情生活特區(qū)開發(fā)規(guī)模73448M2占地面積73448M2建筑面積18萬(wàn)容積率25綠化率35開盤時(shí)間2006年8月入住時(shí)間一期2007年初交房交通狀況很好周邊配套銀行、醫(yī)院等生活配套設(shè)施齊全租未定車位數(shù)目售發(fā)展商鄂州市福源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資商鄂州市福源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代理商新頤和房地產(chǎn)代理有限公司推廣商?hào)|方盛世營(yíng)銷機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)深圳藝恒建筑設(shè)計(jì)有限公司武漢分公司建設(shè)單位湖北長(zhǎng)欣建設(shè)工程公司總承包、鄂州市第四建筑工程公司建筑設(shè)計(jì)監(jiān)理單位鄂州市工程監(jiān)理公司物業(yè)管理公司麗島物業(yè)，英式物管23樓盤概念現(xiàn)代化國(guó)際居住社區(qū)主打廣告領(lǐng)秀鄂州居住顛峰投放媒體單張、本身、戶外、DM、手機(jī)短信促銷手段交2萬(wàn)訂金，在開盤前每日送60元，到時(shí)不購(gòu)房可退還2萬(wàn)最高價(jià)3700元/M2最低價(jià)均價(jià)2900元/M2價(jià)格樓層差價(jià)1020元折扣系數(shù)無(wú)戶型二室二廳三室二廳四室二廳復(fù)式比重1070155主力戶型分析主戶型為三室二廳，面積約120150，鄂州市區(qū)居民愿意購(gòu)買大戶型物業(yè)管理費(fèi)06元主要賣點(diǎn)面臨長(zhǎng)江，風(fēng)景優(yōu)美；所處的地段好，在主城區(qū)，周圍配套設(shè)施齊全，交通方便；建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)情；底層住戶有一小型花園，環(huán)境比較好。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)沿江景觀好，沿江僅存的樓盤數(shù)量很少，具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)；地段好，項(xiàng)目周邊配套高設(shè)施齊全，交通方便；社區(qū)規(guī)模比較大，人氣比較旺；廣告策略比較好，推廣好，幾乎所有的市民都知道該項(xiàng)目；項(xiàng)目劣勢(shì)多層和高層布局不合理，能看到沿江風(fēng)景的住宅不多；銷售人員態(tài)度較差；多層價(jià)格定得比較高，很多消費(fèi)者難以接受；機(jī)會(huì)鄂州缺少沿江的樓盤，可充分利用這個(gè)特點(diǎn)提升項(xiàng)目的地位；老城區(qū)樓盤的數(shù)量較少，項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)明顯，為了上班方便可能很多人會(huì)中意這個(gè)項(xiàng)目的地理位置，因此，可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)；威脅面對(duì)洋瀾國(guó)際康城、黃金水水岸、萬(wàn)佳凱旋城定位高端而且沿湖風(fēng)景好的項(xiàng)目激烈的競(jìng)爭(zhēng)；面對(duì)政府辦公區(qū)域、整個(gè)城市重心的南移和眾多樓盤的興起，長(zhǎng)江天下將面臨著這些項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。24四、桂花名居項(xiàng)目位置鄂城區(qū)濱江湖南路東端北側(cè)樓盤布局67棟，一期12棟47000平方米建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)規(guī)模227426平方米占地面積227426平方米建筑面積297378平方米容積率13綠化率38開盤時(shí)間07年2月入住時(shí)間一期07年12月28號(hào)交通狀況目前無(wú)公交車，根據(jù)規(guī)劃07年3月后通車周邊配套離洋瀾國(guó)際康城不遠(yuǎn)，可享受相關(guān)的配套租車位數(shù)目售2780元/平方米發(fā)展商、投資商鄂州聚龍地產(chǎn)代理商武漢翔隆明城推廣商武漢翔隆明城樓盤概念康居型高尚物業(yè)園區(qū)主打廣告玉宇瓊樓多福領(lǐng)地依山畔綠現(xiàn)代雅居投放媒體目前有單張，電視廣告促銷手段首家鄭重承諾無(wú)理由退房最高價(jià)最低價(jià)均價(jià)1828元/平方米價(jià)格樓層差價(jià)1030元折扣系數(shù)無(wú)戶型二室二廳三室二廳四室二廳其它比重20502010物業(yè)管理費(fèi)04元主要賣點(diǎn)全框架全現(xiàn)澆多層；以桂花為主體的園林小區(qū)；獨(dú)立的商業(yè)形態(tài)；主體結(jié)構(gòu)為商混；無(wú)理由退房。25優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位比較低；全框架全現(xiàn)澆多層；以桂花為主體的園林小區(qū)；獨(dú)立的商業(yè)形態(tài)；主體結(jié)構(gòu)為商混；無(wú)理由退房。劣勢(shì)項(xiàng)目總體品質(zhì)不高；無(wú)推廣策略，廣告做得也不多，地段有點(diǎn)偏，目前無(wú)公交車；配套有點(diǎn)遠(yuǎn)，周邊住宅小區(qū)沒有成型，人氣不足。機(jī)會(huì)屬于市政府辦公區(qū)域，隨著整個(gè)市區(qū)南移，將給項(xiàng)目帶來(lái)人流和眾多的居民前來(lái)購(gòu)房。威脅整個(gè)城南周邊樓盤太多，供給太多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。五、黃金水岸項(xiàng)目名稱黃金水岸項(xiàng)目位置濱湖南路以北、丹桂路兩側(cè)樓盤布局多層12棟、小高層9棟、高層7棟建筑風(fēng)格歐式地中海風(fēng)情開發(fā)規(guī)模139986M2占地面積139986M2建筑面積17萬(wàn)M2容積率237；綠化率385開盤時(shí)間12月28日入住時(shí)間多層6月18日，電梯樓11月28日交通狀況無(wú)公交車站、離公交車站300米左右；周邊配套古城高中，司法局，鄂州醫(yī)院，人事局，鄂州大學(xué)，工商銀行，中心汽車站，廣電局車位數(shù)目租26售400個(gè)，以售為主，30005000元/平方米發(fā)展商湖北德立信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商湖北德立信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商武漢泰合盛世廣告策劃公司景觀設(shè)計(jì)杭州藍(lán)天設(shè)計(jì)集團(tuán)；監(jiān)理單位鄂州市工程監(jiān)理公司、武漢建盛工程監(jiān)理公司建設(shè)單位鄂州市鳳凰工程公司（總承包）建筑設(shè)計(jì)深圳藝恒物業(yè)管理公司樓盤概念歐州地中海商業(yè)風(fēng)情，湖居休閑會(huì)所主打廣告地中海風(fēng)情生活的境界聆湖錦都宅以人傳投放媒體戶外廣告、報(bào)紙、公交廣告、電視促銷手段無(wú)最高價(jià)最低價(jià)2600元/平方米均價(jià)2800元/平方米價(jià)格樓層差價(jià)20折扣系數(shù)96戶型二室二廳三室二廳四室二廳復(fù)式比重1070128主力戶型分析以三室二廳為主，鄂州市居民普遍喜歡這個(gè)戶型物業(yè)管理費(fèi)主要賣點(diǎn)臨洋瀾湖，風(fēng)景優(yōu)美；大規(guī)模小區(qū)；建筑風(fēng)格為歐式地中海風(fēng)情；周邊交通便利，公共設(shè)施齊全；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地區(qū)風(fēng)景好，緊臨洋瀾湖；通便利，公共設(shè)施齊全，如古城高中，桔園公園，廣電局，中心汽車站，司法局，鄂東醫(yī)院等；具有大型的地下車庫(kù)；三期同時(shí)開工，規(guī)模大；項(xiàng)目劣勢(shì)價(jià)格相對(duì)過(guò)高；區(qū)內(nèi)綠化率不高；附近樓盤施工較多，道路灰塵比較多；機(jī)會(huì)城市中心在近幾年向洋瀾湖南岸發(fā)展和政府及事業(yè)機(jī)關(guān)單位的南移將會(huì)帶動(dòng)周邊的發(fā)展，公共設(shè)施將逐漸完善這將帶來(lái)更多的人氣和消費(fèi)者；威脅萬(wàn)佳凱旋城與該項(xiàng)目定位十分相像，對(duì)項(xiàng)目有直接的潛在威脅，而且與該項(xiàng)目?jī)H離200米；洋瀾湖片區(qū)開發(fā)規(guī)模大，吸引了大量的購(gòu)買者，住宅總量供應(yīng)趨于飽和；27第四節(jié)開發(fā)商及代理商對(duì)比研究一、開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比研究1、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)商基本情況與基本特征外來(lái)企業(yè)增加從目前狀況來(lái)看，在鄂州主力操作規(guī)模稍大的盤都是外來(lái)的投資商或開發(fā)商，而且外來(lái)的開發(fā)商還在逐步的增加，外來(lái)的開發(fā)商帶來(lái)了先進(jìn)的開發(fā)理念和開發(fā)模式，為鄂州市房地產(chǎn)注入了新鮮的血液，推動(dòng)了鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)向前發(fā)展。開發(fā)質(zhì)量偏低通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然目前開發(fā)的盤大部分在市場(chǎng)上的表現(xiàn)都是比較光鮮，但是除了個(gè)別盤之外，普遍開發(fā)質(zhì)量都比較差，真正上檔次上規(guī)模上品質(zhì)的開發(fā)盤還是很少，老百姓要選擇稱心如意的房子還是有一定的難度。市場(chǎng)培育較慢從鄂州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，鄂州的房地產(chǎn)市場(chǎng)培育還是比較慢，這與城市居住人口和政府規(guī)劃有一定關(guān)系。目前由于人口有限，開發(fā)數(shù)量大，人均居住面積達(dá)33平方米/人，從發(fā)達(dá)城市情況來(lái)看，城市越發(fā)達(dá)，人口越多，人均居住面積越低。從市場(chǎng)培育的角度說(shuō)，由于市場(chǎng)培育不成熟，城市化的浪潮還沒有顯示出巨大的威力，城市對(duì)周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住產(chǎn)生不了太大的影響。提升空間巨大由于武漢81城市圈的加快和鄂黃一體化的推進(jìn)，鄂州的城市提升空間顯示出巨大的魅力，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也同樣意味著巨大的提升空間，只要開發(fā)商認(rèn)真琢磨，根據(jù)市場(chǎng)需求和城市化需求拿出適應(yīng)的產(chǎn)品，就能夠贏得很好的市場(chǎng)。整個(gè)鄂州房地產(chǎn)行業(yè)本土具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的6家。從項(xiàng)目與開發(fā)商的關(guān)系來(lái)看，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目的知名度沒有直接關(guān)系。如萬(wàn)佳凱旋城的開發(fā)商萬(wàn)佳房地產(chǎn)開發(fā)公司只擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)，以往開發(fā)總量只有5萬(wàn)多方。28由此可見品牌力與以往開發(fā)能力不能完全體現(xiàn)其樓盤質(zhì)量與品牌，房地產(chǎn)開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)能力為資本運(yùn)營(yíng)能力，資質(zhì)等級(jí)不能體現(xiàn)出樓盤的質(zhì)量與品牌。公司名稱公司狀況開發(fā)歷史聚龍地產(chǎn)開發(fā)有限公司為本土化的一家企業(yè)，三級(jí)資質(zhì)，開發(fā)實(shí)力一般。殘聯(lián)康復(fù)培訓(xùn)中心、聚龍安置樓A、B樓、聚龍名都約10萬(wàn)平方，現(xiàn)開發(fā)桂花名居湖北捷邁特置業(yè)有限公司公司有著多年跨區(qū)域從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)的背景，在上海、江西等地成功開發(fā)多處大型高檔商住樓盤。開發(fā)總量已超過(guò)68萬(wàn)平方米，現(xiàn)開發(fā)洋瀾國(guó)際康城湖北萬(wàn)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元?，F(xiàn)有中高級(jí)職稱人員20余人，分設(shè)工程部、開發(fā)前期部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷策劃部和物業(yè)管理部。以往開發(fā)總量只有5萬(wàn)多方現(xiàn)開發(fā)萬(wàn)佳凱旋城鄂州福源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2002年11月經(jīng)市工商批準(zhǔn)注冊(cè)成立的一家民營(yíng)企業(yè),公司現(xiàn)有注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)003年元月公司在濱湖南路南側(cè)征地70余畝，開發(fā)建設(shè)10余萬(wàn)平方米的福源花園小區(qū)?，F(xiàn)正開發(fā)長(zhǎng)江天下。湖北德力地產(chǎn)湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)力型企業(yè)，成立于二一年六月，注冊(cè)資金人民幣5000萬(wàn)元。泰康雅居、北京花園?，F(xiàn)正開發(fā)黃金水岸項(xiàng)目。2、長(zhǎng)龍、勁牌與各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析長(zhǎng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與勁牌組合與主要競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)公司的優(yōu)劣勢(shì)分析名稱公司狀況開發(fā)歷史優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)聚龍注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，其中董事長(zhǎng)嚴(yán)樹青個(gè)人出資720萬(wàn)元，資質(zhì)為三級(jí)，企業(yè)2003年注冊(cè)，2005年為工商年檢A級(jí)企業(yè)。聚龍名都現(xiàn)開發(fā)桂花名居。本土開發(fā)商，人脈關(guān)系良好，公司股東均為建筑或開發(fā)行業(yè)出身。操作經(jīng)驗(yàn)一般，主要操作低檔盤，股東人數(shù)多，對(duì)于企業(yè)運(yùn)作不利。29捷邁特公司有著多年跨區(qū)域從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)的背景，在上海、江西等地成功開發(fā)多處大型高檔商住樓盤。開發(fā)總量已超過(guò)68萬(wàn)平方米，現(xiàn)開發(fā)洋瀾國(guó)際康城多家公司聯(lián)手，資金實(shí)力較強(qiáng)，具有較好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。股權(quán)爭(zhēng)奪對(duì)公司發(fā)展不利，目前公司董事長(zhǎng)已變更為葉重德。萬(wàn)佳具有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元?，F(xiàn)有中高級(jí)職稱人員20余人，分設(shè)工程部、開發(fā)前期部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷策劃部和物業(yè)管理部。以往開發(fā)總量只有5萬(wàn)多方，現(xiàn)開發(fā)萬(wàn)佳凱旋城公司為家族化公司，具有較好的凝聚力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。家族化企業(yè)內(nèi)部管理難度較大，企業(yè)運(yùn)作存在利益沖突功勞糾紛。福源2002年11月經(jīng)市工商批準(zhǔn)注冊(cè)成立的一家民營(yíng)企業(yè),公司現(xiàn)有注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)。003年公司在濱湖南路開發(fā)建設(shè)10余萬(wàn)平方米的福源花園小區(qū)?，F(xiàn)正開發(fā)長(zhǎng)江天下。本土公司，政治關(guān)系資源比較豐富。公司以前開發(fā)項(xiàng)目不是很多，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不豐富。德力湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)力型企業(yè)，成立于二一年六月，注冊(cè)資金人民幣5000萬(wàn)元。泰康雅居、北京花園?，F(xiàn)正開發(fā)黃金水岸項(xiàng)目。公司注冊(cè)資本金比較大，公司資金實(shí)力比較雄厚。公司以前開發(fā)項(xiàng)目不大。30長(zhǎng)龍實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入1937億元，增長(zhǎng)2064；實(shí)現(xiàn)利稅1604億元，增長(zhǎng)427；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)645億元，增長(zhǎng)544高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成增加值1474億元，增長(zhǎng)221。三是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。全年糧食產(chǎn)量達(dá)到3109萬(wàn)噸，比60上年增長(zhǎng)55；棉花總產(chǎn)3704噸，增長(zhǎng)375。全市累計(jì)投入資金8000多萬(wàn)元，建設(shè)項(xiàng)目190個(gè)，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施有了明顯改善，村容村貌得到有效整治，新農(nóng)村建設(shè)取得階段性成果。2006年，全市在崗職工平均工資11962元，比上年增長(zhǎng)164。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)9013元，實(shí)際增長(zhǎng)101。農(nóng)村居民人均純收入3800元，實(shí)際增長(zhǎng)87。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6985元，增長(zhǎng)54。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為414。二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鄂州市一、二、三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由2005年的161474365調(diào)整為2006年的149503348。一產(chǎn)業(yè)降低12個(gè)百分點(diǎn),二產(chǎn)業(yè)增加29個(gè)百分點(diǎn),三次產(chǎn)業(yè)降低17個(gè)百分點(diǎn)。三、第三產(chǎn)業(yè)通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名商貿(mào)企業(yè)，盤活了一批國(guó)有商業(yè)資產(chǎn)存量，提升了鄂州消費(fèi)檔次。房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，五年累計(jì)完成投資1602億元。2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資606億元，比上年增長(zhǎng)46，比2000年增長(zhǎng)39倍，年均增長(zhǎng)340。成功舉辦了三屆武昌魚國(guó)際文化旅游節(jié)和五屆梁子湖捕魚旅游節(jié)。鄂州市榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱號(hào)。四、項(xiàng)目建設(shè)2005年，全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資5517億元，比2004年增長(zhǎng)246；“十五”期間累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資1983億元，比“九五”期內(nèi)增加704億元，年均增長(zhǎng)143。項(xiàng)目建設(shè)的“323”工程、城市建設(shè)的“6436”工程順利完工或開工。交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)迅猛，“十五”時(shí)期累計(jì)投入路網(wǎng)建設(shè)82億元，比“九五”時(shí)61期增長(zhǎng)1216，鄂黃大橋一級(jí)公路連接線、316國(guó)道改造、梁子湖碼頭及航道疏浚等重大工程相繼竣工。公路密度每百平方公里達(dá)1243公里，被列為全省公路建設(shè)示范市。村村通公路達(dá)1100公里，農(nóng)村公路建設(shè)走在全省前列。工業(yè)投資強(qiáng)勁，總投資均為12億元的鄂鋼冷軋板工程和武鋼鄂州球團(tuán)廠項(xiàng)目，成為本市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。截至2005年底，全市完成投資過(guò)億元的項(xiàng)目27個(gè)、過(guò)千萬(wàn)元的項(xiàng)目71個(gè)，這些項(xiàng)目的新建和擴(kuò)規(guī)，為鄂州的后續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。第三節(jié)政策分析一、大武漢城市圈規(guī)劃對(duì)鄂州的影響為充分發(fā)揮武漢的龍頭作用，支持武漢的發(fā)展，省委、省政府作出了以武漢為中心，100公里左右為半徑，包括鄂州、黃石、黃岡、咸寧、孝感、仙桃、潛江、天門等8市的聯(lián)合協(xié)作的“81”武漢城市圈戰(zhàn)略決策。加快推進(jìn)武漢城市圈建設(shè)，對(duì)推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)湖北中部崛起具有十分重要的意義。1、在大武漢城市圈中鄂州具有的比較優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。鄂州處于武漢城市群的核心圈層。鄂州西部和西南部與武漢接壤，其腹地華容區(qū)和梁子湖區(qū)部分地區(qū)已與武漢形成半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；整個(gè)鄂州正與武漢形成一個(gè)小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。從交往鏈接來(lái)看，鄂州鋪設(shè)了與武漢直接貫通的通道。鄂州與武漢實(shí)現(xiàn)了“公、鐵、水聯(lián)運(yùn)，江、湖、海直達(dá)”的“雙三元”復(fù)合交通網(wǎng)絡(luò)。從發(fā)展空間來(lái)看，鄂州處在武漢城市圈的“傳動(dòng)級(jí)”上，具有輻射鄂東經(jīng)濟(jì)圈不可替代的“中場(chǎng)效應(yīng)”。資源優(yōu)勢(shì)。鄂州有豐富的礦產(chǎn)資源、水面資源和旅游資源。礦產(chǎn)資源方面境內(nèi)有豐富的黑色及有色金屬礦、非金屬礦，62其品種多、儲(chǔ)量大、品位高。其中，程潮鐵礦是全國(guó)乃至亞洲最大的鐵礦；水資源方面鄂州有“百湖之市”之稱。全市有梁子湖、鴨兒湖、花馬湖等大小湖泊103個(gè)，水域面積65萬(wàn)畝，水產(chǎn)品的品種80多個(gè)，水生作物100多種，是有名的江南魚米之鄉(xiāng)。旅游資源方面鄂州襟江抱湖枕名山，有山有水，風(fēng)光秀麗，景色宜人。同時(shí)，文物古跡甚多。全市有文物保護(hù)單位97處，其中省級(jí)以上文物保護(hù)單位8處。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)改革開放20多年來(lái)的建設(shè)，鄂州市已成為鄂東冶金、建材、服裝走廊的重要組成部分。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，綜合配套能力強(qiáng)，已形成鋼鐵、紡織、礦產(chǎn)、機(jī)械、建材、電力等支柱產(chǎn)業(yè)。以葛店開發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)生物技術(shù)與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速崛起，鄂鋼、程潮鐵礦、鄂州電廠、武昌魚、多佳等骨干大中型企業(yè)實(shí)力雄厚，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。園區(qū)優(yōu)勢(shì)。葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1990年省委、省政府設(shè)立的全省第一家外向型綜合開發(fā)區(qū)。1995年以其優(yōu)勢(shì)和實(shí)力，被列為全國(guó)20佳投資區(qū)之一。1997年，省委、省政府批準(zhǔn)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建立湖北省葛店高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。2001年12月，國(guó)家科技部批準(zhǔn)在葛店高新區(qū)設(shè)立全國(guó)第一家國(guó)家級(jí)生物與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。同年，國(guó)家工商局批準(zhǔn)了基地“藥谷”商標(biāo)的注冊(cè)。目前，趨勢(shì)科技、科益藥業(yè)、武大弘元、春天生物等20家投資過(guò)億元的項(xiàng)目建設(shè)順利。紅蓮湖度假區(qū)、梁子湖生態(tài)旅游區(qū)、杜山農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、小橋工業(yè)園區(qū)、樊口工業(yè)園區(qū)、新廟工貿(mào)園區(qū)、花湖民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)等園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，已成為鄂州市經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極，是國(guó)內(nèi)外客商投資興業(yè)的理想洼地。2、在大武漢城市圈中鄂州的建設(shè)目標(biāo)為了加快推進(jìn)武漢城市圈建設(shè)，市委、市政府提出了近期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)。近期目標(biāo)到2007年，初步建成鄂州市與武漢市交通設(shè)施63高速化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的基本框架；按照整體融入的原則，完成葛（店）、華（容）、廟（嶺）新城區(qū)（西部城區(qū)）總體規(guī)劃的修編和控制性詳規(guī)的編制，有序啟動(dòng)西部城區(qū)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；初步形成區(qū)域大旅游、大文化、大市場(chǎng)格局；實(shí)現(xiàn)武鋼與鄂鋼等優(yōu)勢(shì)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和東湖高新開發(fā)區(qū)與葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的資源整合。中期目標(biāo)至2010年，基本實(shí)現(xiàn)完備的交通設(shè)施一體化，基本建成鄂州與武漢之間的城際快速軌道交通網(wǎng)、高速公路網(wǎng)、城市干道連接網(wǎng)、現(xiàn)代化公用信息網(wǎng)；基本形成以武漢龍頭企業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)群；整合兩市的旅游資源、文化資源。遠(yuǎn)期目標(biāo)到2020年，全面形成鄂州與武漢之間基礎(chǔ)設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)一體化、市場(chǎng)一體化、城鄉(xiāng)一體化的格局；基本完成工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化，實(shí)現(xiàn)建成富裕型小康城市的目標(biāo)。3、在大武漢城市圈中鄂州的建設(shè)措施根據(jù)市委200414號(hào)文件精神，推進(jìn)武漢城市圈建設(shè)的主要措施是加強(qiáng)規(guī)劃的對(duì)接，加快主要基礎(chǔ)設(shè)施的對(duì)接，加快產(chǎn)業(yè)對(duì)接，加快市場(chǎng)對(duì)接。加強(qiáng)規(guī)劃的對(duì)接。重點(diǎn)圍繞交通基礎(chǔ)一體化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展一體化、市場(chǎng)建設(shè)一體化、城市建設(shè)一體化進(jìn)行研究，主動(dòng)與武漢市總體發(fā)展規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃銜接，真正實(shí)現(xiàn)鄂州在城市建設(shè)體系、功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、要素流動(dòng)與武漢的對(duì)接。加快交通基礎(chǔ)設(shè)施的對(duì)接。以高速化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化為目標(biāo)，加快公路、鐵路、航道等一體化建設(shè)，全面形成與武漢半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。加快產(chǎn)業(yè)對(duì)接。按照與武漢產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的原則，積極創(chuàng)造條件，主動(dòng)承接武漢現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，鼓勵(lì)兩市之間企業(yè)的聯(lián)合和新興產(chǎn)業(yè)的融合。充分發(fā)揮在鄂州投資成本低、效益高的優(yōu)勢(shì)，64形成一批總部及研發(fā)中心在武漢，生產(chǎn)基地在鄂州的企業(yè)群。加大經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)力度，吸引武漢的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)向鄂州的經(jīng)濟(jì)園區(qū)聚集。加快市場(chǎng)對(duì)接。充分發(fā)揮鄂州區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)承受武漢中心市場(chǎng)的龍頭輻射，加快共同市場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)金融、商品、要素等區(qū)域市場(chǎng)一體化。4、在大武漢城市圈中鄂州的發(fā)展定位按照省委、省政府決定把武漢建成“五大基地”、“五大功能中心”的目標(biāo)，分析武漢城市圈其他城市的特點(diǎn)，結(jié)合鄂州的實(shí)際，鄂州市提出把融入武漢城市圈的切入點(diǎn)放在延伸武漢的“五大基地”產(chǎn)業(yè)鏈和“五大功能中心”的配套服務(wù)上，實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)的對(duì)接。在第一產(chǎn)業(yè)上，要重點(diǎn)大力發(fā)展水產(chǎn)、蔬菜瓜果、畜禽、花卉苗木四大支柱產(chǎn)業(yè)，全力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，使鄂州市成為武漢的名優(yōu)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、供應(yīng)基地。在第二產(chǎn)業(yè)上，要充分發(fā)揮冶金、建材、機(jī)械、服裝、生物制藥等支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，集中力量把優(yōu)勢(shì)企業(yè)做大做強(qiáng)，使鄂州成為武漢現(xiàn)代制造業(yè)中心的重要協(xié)作和分工區(qū)。在第三產(chǎn)業(yè)上，要以市場(chǎng)化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為方向，承接武漢輻射，擴(kuò)大服務(wù)業(yè)規(guī)模，重點(diǎn)構(gòu)成武漢城市圈一體化的旅游業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、交通運(yùn)輸、通訊等產(chǎn)業(yè)格局。二、國(guó)家土地政策對(duì)鄂州市場(chǎng)的影響國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日還表示，要采取有效措施，防止部分開發(fā)商囤積土地形成壟斷。這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，最近有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地成為媒體關(guān)注熱點(diǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不及時(shí)開發(fā)，會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供求緊張程度。人為哄抬地價(jià)，不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地，縮短65土地開發(fā)周期，促進(jìn)供應(yīng)土地及時(shí)開發(fā)，盡快形成商品住宅供應(yīng)，國(guó)土資源部已于近日發(fā)文，明確規(guī)定一系列具體措施。一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對(duì)于擬出讓的土地，在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按凈地分宗出讓。二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。大宗土地出讓不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不利于市場(chǎng)調(diào)控，要控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實(shí)力圈占大面積土地，形成壟斷。三是規(guī)定每宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間。每宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)形成住房有效供應(yīng)。四是加大閑置土地處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，堅(jiān)決無(wú)償收回。三、花湖新城總體規(guī)劃通過(guò)對(duì)項(xiàng)目影響2007年10月18日，鄂州市花湖新城總體規(guī)劃通過(guò)專家組評(píng)審。副市長(zhǎng)嚴(yán)國(guó)本參加評(píng)審會(huì)?；ê鲁强傮w規(guī)劃由廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制，預(yù)測(cè)規(guī)劃的用地規(guī)模為15平方公里，人口規(guī)模為15萬(wàn)人。性質(zhì)與功能定位為湖北省武漢城市圈東部的特色衛(wèi)星城，鄂東沿江產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，鄂州市南部的生態(tài)型濱水工貿(mào)新城。重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流及高尚居住、城郊休閑游戲等產(chǎn)業(yè)。66第四節(jié)十一五規(guī)劃一、鄂州市“十一五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄（20072010年本）為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)鄂州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)投資方向、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)聚集、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁,加快園區(qū)建設(shè)、提高投資效益和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，構(gòu)建“一主三新十特”的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展格局，促進(jìn)鄂州市經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，鄂州發(fā)展和改革委員會(huì)編制鄂州市“十一五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄（20072010年本）（以下簡(jiǎn)稱目錄）。目錄以規(guī)劃為指導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)為支撐、基礎(chǔ)設(shè)施為紐帶，全力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚與城鎮(zhèn)發(fā)展相結(jié)合，加快構(gòu)建以主城區(qū)為中心，三座新城（葛華科技新城、紅蓮湖旅游度假新城、花湖工貿(mào)新城）為依托，十個(gè)特色中心鎮(zhèn)（太和、汀祖、燕磯、碧石、段店、蒲團(tuán)、涂家垴、沼山、長(zhǎng)港、長(zhǎng)嶺）為節(jié)點(diǎn)，其它建制鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)一體空間格局。通過(guò)突出重點(diǎn)，做大主城，提升主城區(qū)功能，實(shí)施“重心南移、東西拓展”戰(zhàn)略，形成主城區(qū)“一體兩翼”的城市空間格局；做強(qiáng)新城，壯大新城實(shí)力，使之成為全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極；做特中心鎮(zhèn)，發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)，凸顯產(chǎn)業(yè)特色，增強(qiáng)對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)力。二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向原則為了加快主城區(qū)和三座新城（旅游度假區(qū)）的發(fā)展，遵循“布局集中、用地集約、產(chǎn)業(yè)集聚”原則和標(biāo)準(zhǔn)，本目錄對(duì)主城區(qū)、三座新城（旅游度假區(qū)）和十個(gè)中心鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位如下主城區(qū)以鄂州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城東港口經(jīng)濟(jì)區(qū)（金剛石產(chǎn)業(yè)園）和小橋都市產(chǎn)業(yè)園為依托，大力發(fā)展鋼鐵及其深加工、機(jī)械、建材、紡織服裝等產(chǎn)業(yè)，全力推進(jìn)建成區(qū)工業(yè)“出67城入園”、產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”。最終形成制造業(yè)聚集區(qū)、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)、科技企業(yè)孵化區(qū)、物流貿(mào)易區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)，將小橋都市產(chǎn)業(yè)園、城東港口經(jīng)濟(jì)區(qū)（金剛石產(chǎn)業(yè)園）建成集現(xiàn)代物流、商住、休閑娛樂(lè)和工業(yè)支撐于一體的現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)園，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極。葛華科技新城重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物工程、醫(yī)藥化工、新材料和機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)?；êべQ(mào)新城以黃石為依托，大力發(fā)展勞動(dòng)密集型企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)。紅蓮湖旅游度假新城和梁子湖旅游度假區(qū)立足自然資源條件，發(fā)展以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。十個(gè)中心鎮(zhèn)結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，建立創(chuàng)業(yè)園區(qū)，凸顯產(chǎn)業(yè)特色，形成“一鎮(zhèn)一業(yè)”、“一村一品”的特色經(jīng)濟(jì)。三、鄂州主城區(qū)產(chǎn)業(yè)定位導(dǎo)向目錄鄂州主城區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為主城區(qū)以鄂州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城東港口經(jīng)濟(jì)區(qū)（金剛石產(chǎn)業(yè)園）和小橋都市產(chǎn)業(yè)園為依托，以現(xiàn)有的建材產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)和輕工產(chǎn)業(yè)為龍頭，力爭(zhēng)在較短時(shí)期內(nèi)將鄂州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建成全市重要的建材基地、機(jī)械制造基地和農(nóng)副產(chǎn)品加工基地；通過(guò)加快發(fā)展信息、金融、保險(xiǎn)、中介、咨詢、現(xiàn)代物流業(yè)等服務(wù)業(yè)；逐步形成與現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套的原輔材料購(gòu)銷、配送基地，降低企業(yè)物流成本；大力發(fā)展科技企業(yè)孵化器，強(qiáng)化創(chuàng)新企業(yè)孵育能力，發(fā)展和建設(shè)一批高水平研發(fā)中心，最終形成制造業(yè)聚集區(qū)、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)、科技企業(yè)孵化區(qū)、物流貿(mào)易區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)。將小橋都市產(chǎn)業(yè)園、城東港口經(jīng)濟(jì)區(qū)（金剛石產(chǎn)業(yè)園）建成集現(xiàn)代物流業(yè)、商住房地產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)和工業(yè)支撐于一體的現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)園，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極。68第五節(jié)總結(jié)一、城市基本面對(duì)項(xiàng)目的影響鄂州地理?xiàng)l件好，資源豐富，物產(chǎn)富饒，氣候宜人，適應(yīng)居住。在目前全國(guó)各地紛紛建設(shè)宜居型城市的大潮中，具有先天優(yōu)勢(shì)。二、城市經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目的影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前正處于工業(yè)化時(shí)期，以投資巨大的鄂鋼冷軋板工程和武鋼鄂州球團(tuán)廠項(xiàng)目為龍頭，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間巨大。從十一五規(guī)劃中對(duì)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向來(lái)看，總體產(chǎn)業(yè)布局對(duì)鄂州建設(shè)具有山水園林特色的生態(tài)旅游城市的這一定位是支持的，對(duì)于項(xiàng)目的發(fā)展而言是一個(gè)利好消息。三、政策對(duì)項(xiàng)目的影響鄂州靠近武漢，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。在大武漢城市圈中，具有非常重要的地位。在中部崛起的大背景下以及在大武漢城市圈的建設(shè)過(guò)程中，城市具有很大的魅力，今年更被評(píng)為十大中部最佳投資城市之一。在此背景下，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市建設(shè)必將迎來(lái)新一輪高潮。而國(guó)家土地政策以及房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有利有弊。國(guó)家禁止開發(fā)商囤地，則對(duì)于590畝的土地而言，必然要求項(xiàng)目開發(fā)商有非常強(qiáng)大的開發(fā)實(shí)力才能進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作，對(duì)項(xiàng)目的參與各方開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及資金實(shí)力提出了比較高的要求。與此同時(shí)，禁止大地塊的出讓，當(dāng)這一政策在鄂州這種三線城市產(chǎn)生效力的時(shí)候，則本項(xiàng)目在市場(chǎng)上就不會(huì)有建筑面積比較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。而在鄂州城市內(nèi)，地位比較獨(dú)特的花湖片區(qū)，其新城總體69規(guī)