原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目可行性研究報告

目錄第一章總論1一、項目概況1二、項目編制依據(jù)2三、報告研究內(nèi)容2四、簡要結(jié)論3五、主要經(jīng)濟指標(biāo)3第二章項目背景5一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀5二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀6三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景7第三章項目建設(shè)的重要性和必要性8第四章項目的可行性10第五章市場分析與預(yù)測12一、整體市場概況12二、項目市場定位14第六章建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念15一、設(shè)計思想15二、項目建設(shè)內(nèi)容15三、經(jīng)營理念16第七章項目選址和建設(shè)條件18一、項目選址18二、自然條件18第八章規(guī)劃布局20一、規(guī)劃基本原則20二、總體規(guī)劃方案21第九章工程方案23一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)23二、生態(tài)園林工程26第十章環(huán)境保護29一、項目區(qū)環(huán)境條件29二、環(huán)境保護29三、水土保持30第十一章建設(shè)進度及招投標(biāo)方案31一、建設(shè)進度31二、招投標(biāo)方案31第十二章投資估算及資金籌措33一、投資估算范圍33二、投資估算依據(jù)33三、計算期34四、項目投資34五、資金籌措36第十三章財務(wù)評價37一、評價原則、依據(jù)及參數(shù)37二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算37三、成本費用估算38四、盈利能力分析40五、財務(wù)生存能力分析41六、不確定性分析41七、財務(wù)評價結(jié)論45第十四章社會效益評價66第十五章結(jié)論及建議68一、結(jié)論68二、建議68第一章總論一、項目概況（一）項目名稱張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目（二）項目業(yè)主重慶中孚投資有限公司（三）項目地址張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村（四）項目性質(zhì)新建（五）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目擬租賃土地600畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。2、民族風(fēng)情園修建民俗風(fēng)情園100畝。3、接待配套用房改造修整原有用房2600M2，新建1200M2。4、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地180畝。（六）項目工期項目建設(shè)期擬定為1年，即2009年7月至2010年6月。（七）項目總投資及資金籌措1、項目總投資為8000萬元，其中一期投入4550萬元。2、資金籌措項目資金全部由業(yè)主自籌。二、項目編制依據(jù)中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；中國旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇；湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃；湖南省城鄉(xiāng)總體規(guī)劃；湖南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃；張家界市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要；張家界市觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃；張家界城市農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)文件；張家界市旅游發(fā)展總體規(guī)劃。三、報告研究內(nèi)容（一）研究范圍涉及項目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。（三）根據(jù)旅游市場需求，研究項目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施工程等。（四）項目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。（五）測算項目財務(wù)效益和社會效益。（六）分析項目的風(fēng)險因素及規(guī)避風(fēng)險的措施。四、簡要結(jié)論原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固退耕還林成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，提升和豐富旅游的內(nèi)涵，還將增強城市服務(wù)輻射功能，拉動消費，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入，有利于促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目的實施，對促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進和帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進解決“三農(nóng)”問題，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。五、主要經(jīng)濟指標(biāo)項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見表11。表11技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表1總用地畝6002總建筑面積M238003容積率0014項目總投資萬元455041其中建設(shè)投資萬元451942建設(shè)期利息萬元043鋪底流動資金萬元315資金籌措萬元455051其中企業(yè)自籌萬元4550企業(yè)自有資金52銀行借款萬元06年銷售收入萬元1927正常年份7總成本費用萬元563正常年份8所得稅萬元315正常年份9年凈利潤萬元944正常年份10所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率247911所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元359712所得稅前投資回收期年467含建設(shè)期13所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率196714所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元205415所得稅后投資回收期年554含建設(shè)期16總投資收益率2732正常年份17項目資本金凈利潤率2074正常年份18盈虧平衡點BEP2247第二章項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀觀光農(nóng)業(yè)作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀(jì)六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認(rèn)為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干”，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國有16萬戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。這種新興的“綠色度假”旅游活動每年可以給法國農(nóng)民帶來700億法郎的收益，相當(dāng)于全國旅游業(yè)收入的1/4。美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次，“瓜果塑造”、“莊稼人藝術(shù)畫”等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。最著名是20英畝的“莊稼畫”向日葵。韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場”，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明，2005年，“農(nóng)村觀光”帶來的收入約為511萬億韓元。馬來西亞重點發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的7月29日定為“花卉節(jié)”，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。馬來西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結(jié)合起來，吸引了大量國內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。據(jù)統(tǒng)計，早在19961997年期間已動工投資1億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有7個以上。1998年國家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景1、旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。近年隨著假日經(jīng)濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。2、旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。我國在“十五”期間已經(jīng)啟動國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。3、發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。例如農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。本項目試圖建設(shè)一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合湘西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗土家風(fēng)情的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。第三章項目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變湖南農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。二、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康農(nóng)村剩余勞動力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻率本項目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為張家界市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動桂北經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。四、促進湖南旅游業(yè)的發(fā)展湖南的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時間卻不長，停留時間在2晚以上的只占到了452，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當(dāng)前湖南旅游業(yè)面臨的問題。而本項目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長停留時間，這對于促進湖南旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。第四章項目的可行性為了對該項目進行全面分析，本報告中采用SWOTS法，即SSUPERIORITY（優(yōu)勢），WWEAKNESS（劣勢），OOPPORTUNITY（機遇），TTHREAT（威脅）。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評估和城市設(shè)計等許多領(lǐng)域的分析與決策過程中。一、優(yōu)勢（SUPERIORITY）張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，張家界市處于西部地區(qū)及長江經(jīng)濟帶、華南經(jīng)濟區(qū)的交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。張家界自然風(fēng)景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（5）多元的民族文化。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風(fēng)情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風(fēng)尚、傳統(tǒng)和禁忌。（6）地方政府積極支持。市委、市政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。二、劣勢（WEAKNESS）其發(fā)展劣勢有（1）離市區(qū)相對較遠，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（2）地塊相對較為細(xì)碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。三、機會（OPPORTUNITY）其發(fā)展機會有（1）區(qū)域背景條件。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟振興發(fā)揮示范作用。（2）交通運輸條件。隨著焦柳鐵路的電氣化改造，張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。四、威脅（THREAT）其發(fā)展威脅有（1）它距離武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站2公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在SWOT分析的基礎(chǔ)上，對整個園區(qū)進行科學(xué)的策劃。第五章市場分析與預(yù)測一、整體市場概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng)2007年度假目的地去的人數(shù)前20位排行如下排名國內(nèi)長途人數(shù)排名國內(nèi)長途人數(shù)1三亞3842811廈門33212麗江892812成都31423張家界735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州465119金華211510上海391620桐廬2108與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前20位的景點如下表排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量1杭州國內(nèi)32098511廈門國內(nèi)1449632上海國內(nèi)25193712黃山國內(nèi)1431203三亞國內(nèi)24774713張家界國內(nèi)1265984北京國內(nèi)22777614南京國內(nèi)1218105香港國內(nèi)22054715大連國內(nèi)1053366麗江國內(nèi)19867016張家界國內(nèi)1032097青島國內(nèi)18753517西安國內(nèi)947678九寨黃龍國內(nèi)16102818陽朔國內(nèi)911619蘇州國內(nèi)15099519普陀山國內(nèi)8868810成都國內(nèi)14502620揚州國內(nèi)85428百度07年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游農(nóng)村旅游的比例達到了31以上，加上部分休閑旅游891，整個接受本項目的客戶人群可以達到旅游人群的40。二、項目市場定位根據(jù)有關(guān)資料表明，人均GDP達到1000美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。本項目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎(chǔ)上?；诖?，“張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是依托武陵源，吸納全中國、輻射東南亞、影響五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與張家界市周邊其它旅游區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。第六章建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念一、設(shè)計思想本項目以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風(fēng)情互動活動及原生態(tài)拓展訓(xùn)練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味”，避免“視角污染”，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。二、項目建設(shè)內(nèi)容本項目擬租賃土地600畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。2、民族風(fēng)情園修建民俗風(fēng)情園100畝。3、接待配套用房改造修整原有用房2600M2，新建1200M2。4、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地180畝。三、經(jīng)營理念1、觀光。一是風(fēng)貌觀。觀賞張家界特有的山水風(fēng)光，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞。2、休閑。住特色農(nóng)家居住用房；吃特色農(nóng)家飯；玩原生態(tài)拓展訓(xùn)練等。3、采摘。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識，又感受勞作。4、購物。用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。5、品嘗。在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷12個月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受湘西飲食文化。6、農(nóng)事活動。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。7、民族文化。挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕Y源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗少數(shù)民族文化。第七章項目選址和建設(shè)條件一、項目選址本項目擬選址于湖南省張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村。二、自然條件（一）地理位置及概況張家界市，位于湖南西北部，距省會長沙398公里（以市政府所在地永定區(qū)計算）。它的地理位置坐標(biāo)是北緯2852至2948，東經(jīng)10940至11120。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積9563平方公里，東西最長167公里，南北最寬96公里，總?cè)丝谶_150萬人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近60萬人）。張家界市屬湖南省直轄市（地級）轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級）和慈利、桑植兩縣。全市有四個街道辦事處，2個城關(guān)鎮(zhèn)，18個農(nóng)村建制鎮(zhèn)，97個鄉(xiāng)，1650個村（居）委會，15377個村民小組。（二）氣候條件張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤氣候。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為1400毫米），陽光充足，無霜期長，嚴(yán)寒期短，年平均氣溫16左右。夏季最熱月氣溫27，冬季最冷月平均氣溫為43（以1月最冷，極端氣溫在零度左右到4）。這樣的氣候，不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。（三）地形地貌張家界市位于武陵山脈腹地之中。全國著名的自然保護區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。武陵山脈由梵凈山分支進入湘西與鄂西，然后又分三支北支由湖北省的來鳳縣與湖南省的龍山縣進入歷山、桂英山與青龍山；中支則進入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山與天臺山。這三支山脈經(jīng)過市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。所以，張家界市的東北部實際上是處在山峰與湖區(qū)的交接處（或叫接合部）。（四）地震災(zāi)害根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖譜（1990），該場址地震基本烈度為六度。第八章規(guī)劃布局一、規(guī)劃基本原則（一）生態(tài)安全原則要嚴(yán)格將開發(fā)強度和游客人數(shù)控制在農(nóng)業(yè)的生態(tài)容量之內(nèi)，農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施在設(shè)計時應(yīng)考慮對自然生態(tài)的侵撓可控，與自然景觀協(xié)調(diào)，對環(huán)境無不良影響。（二）宏觀與微觀有機結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護，重點突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實性基礎(chǔ)上，提供興趣點和創(chuàng)新點，處理好全局和局部的聯(lián)系。（三）科學(xué)性原則實施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點，科學(xué)評估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營。（四）市場需求原則規(guī)劃時要實行準(zhǔn)確而細(xì)化的客源市場定位，以客源市場的現(xiàn)實和潛在需求為導(dǎo)向，去挖掘和開發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢，實現(xiàn)比一般旅游地更高的開發(fā)水平。（五）綜合統(tǒng)一原則在注重生態(tài)效益和市場經(jīng)濟效益的同時要注重社會效益，通過合理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識和提倡文明生活方式。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。二、總體規(guī)劃方案（一）總平面布置和功能要求本項目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為四個區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地、接待區(qū)。（二）平面功能布局本項目平面功能布局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護綠地，民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。蔬菜種植園分布在農(nóng)莊北面，以現(xiàn)有坡地為主，進行平場培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗區(qū)。民族風(fēng)情園布置在農(nóng)莊南面，以湖南土家族的歌舞表演、民俗風(fēng)情展示、文化用品展示為主。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以團隊協(xié)作訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。接待區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北方，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。第九章工程方案一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）給排水工程1、設(shè)計范圍與依據(jù)（1）設(shè)計范圍紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。（2）設(shè)計原則建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（GBJ1588）（1997版）；建筑設(shè)計防火規(guī)范（GBJ1687）（2001版）；室外給水設(shè)計規(guī)范（GBJ1386）；室外排水設(shè)計規(guī)范（GBJ1487）；生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（GB574985）；其它有關(guān)部門資料。2、給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本項目年工作日為365天。用水量1考慮到節(jié)水的原則和本項目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測水量預(yù)測指標(biāo)如下游客按40升/人日計算客房按80升/人日計算公建按居民用水量15計算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量上述水量20計算用水要求2水質(zhì)符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫20水壓03MPA（3）管網(wǎng)設(shè)計管網(wǎng)布置1本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。管材及接口2室外管道DN50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內(nèi)管道DN65毫米，采用閘閥DN65毫米，采用截止閘。管道防腐鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。3、排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達標(biāo)后排放。（2）污水量統(tǒng)計污水排放總量按用水的80考慮，排放量044萬立方米/天。（3）管道設(shè)施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎(chǔ)，地基較差時，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。（二）供電設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)、規(guī)范（1）民用照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB5003492）；（2）建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（GB5005894）；（3）低壓配電設(shè)計規(guī)范（GB5005495）；（4）其它有關(guān)資料。2、設(shè)計范圍本次設(shè)計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計。3、供電要求及負(fù)荷等級除消防負(fù)荷、火災(zāi)報警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。4、供電方式供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供380/220V電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。根據(jù)項目的用電容量，配備400KVA變壓器三臺。分別配置于A04/01、A142/01、A163/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜ZZVV經(jīng)穿線管暗敷。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于8歐。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于4歐。低壓進戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于10歐。二、生態(tài)園林工程（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/T1645311645361996）；2、灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范（GB502881999）；3、土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（TD/T10122000）；4、土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程（TD/T10132000）；5、灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范（GB/5028899）；6、國家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（二）建設(shè)內(nèi)容1、生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主。（2）品種選擇果林主要有獼猴桃樹、蜜桔樹、金香柚樹、板栗樹等。景觀林主要為桂花、木棉、洋紫荊等?；ɑ苤饕屑t掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。2、土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進行整治一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土”。共修建?？?000米，高1525米，下底寬60厘米，上寬30厘米，預(yù)留泄水孔35厘米，其弧度隨山勢而變。三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度05米以上，挖寬1米，深08米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度05米以下的，采用挖穴改土。（2）排水溝總長1000米，內(nèi)空上寬04米，下寬03米，高04米，墻體采用直徑812厘米的塊石，M5水泥砂漿襯砌；底面采用C15砼。（3）蓄水池蓄水池共計10口，長10米，寬8米，深25米，墻體采用M5砂漿砌MU75紅磚，池底5厘米厚100砂漿。（4）灌溉系統(tǒng)修建灌溉管道500米，每40米留一個噴水龍頭，澆灌半徑20米，每個作業(yè)區(qū)安裝直徑為60毫米的RPVC管作引水主管，直徑為32毫米的RPVC管作支管。4、休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。第十章環(huán)境保護為保護和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項目嚴(yán)格按照中華人民共和國環(huán)境保護法的有關(guān)規(guī)定，加強環(huán)境污染源的管理，對各種污染進行綜合治理，確保項目達到國家對環(huán)境保護的各項要求。一、項目區(qū)環(huán)境條件項目位于湖南省張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村，所選地址地形開闊整齊，背風(fēng)向陽。周邊無工業(yè)“三廢”及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。二、環(huán)境保護本項目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會產(chǎn)生有毒物質(zhì)。項目區(qū)配置農(nóng)業(yè)廢棄物處理場，采用微生物技術(shù)處理農(nóng)作物稿稈。經(jīng)過沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。項目采用設(shè)施栽培和無公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對環(huán)境的污染。因此，本項目不但無污染，而且通過發(fā)展果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。三、水土保持項目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護和水土保持。但在建設(shè)過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土?xí)r考慮沉沙凼、截洪溝，既增強防洪排澇能力，又提高抗旱能力。第十一章建設(shè)進度及招投標(biāo)方案一、建設(shè)進度根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項目規(guī)劃，本項目擬定在1年內(nèi)實施，具體工作安排為根據(jù)計劃于2009年7月開始各項準(zhǔn)備工作，于2010年6月進行竣工驗收。具體安排如下1、2009年7月開始項目前期工作階段，包括編制項目規(guī)劃方案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。2、2009年9月開始逐步完成項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。3、2009年11月開始主體工程建設(shè)。4、2010年2月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。5、2010年6月進行竣工驗收。二、招投標(biāo)方案（一）項目招投標(biāo)原則依據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法，國家發(fā)展計劃委員會第3號令及張家界市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。（二）項目招投標(biāo)方案1、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計單位和項目監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議勘察單位資質(zhì)乙級；設(shè)計單位資質(zhì)乙級；施工單位資質(zhì)二級以上；監(jiān)理單位資質(zhì)乙級。（3）招標(biāo)信息發(fā)布招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。2、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有乙級資質(zhì)的招標(biāo)中介機構(gòu)組織實施本項目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進行公開招標(biāo)。第十二章投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設(shè)計生產(chǎn)能力時，按設(shè)計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整和公用設(shè)備及器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費等工程所需的全部費用。二、投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；（二）項目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計估算；（四）設(shè)備價格主要設(shè)備通過廠家詢價，小型及通用設(shè)備采用市場價（價格為到廠價）；（五）材料價格材料價格采用市場價格，不足部分采用2007年湖南省工程造價信息公布的指導(dǎo)價格（價格為到廠價或預(yù)算價）；（六）相關(guān)費用按國家及湖南省有關(guān)規(guī)定計算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。三、計算期計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為12個月（2009年7月至2010年6月），運營期確定為15年，則項目計算期為2009年至2024年。四、項目投資（一）建設(shè)投資項目建設(shè)投資估算總額為4519萬元，其中工程費用2061萬元，公用設(shè)備購置費800萬元，設(shè)備安裝工程費64萬元，工程建設(shè)其他費用1379萬元，工程基本預(yù)備費215萬元。1、工程費用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。2、公用設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價進行測算。（2）設(shè)備運雜費、安裝費由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進行測算。3、其他費用根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計取。（包含30年的土地租賃費）4、預(yù)備費基本預(yù)備費按工程費用的5計取。價差預(yù)備費根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（1999）1340號文的規(guī)定，和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預(yù)備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。建設(shè)投資估算詳見財務(wù)分析輔助報表1。（二）建設(shè)期借款利息本項目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為0萬元。（三）流動資金流動資金估算采用分項詳細(xì)估算法。估算得項目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動資金104萬元，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。流動資金的30為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為31萬元。流動資金估算詳見財務(wù)分析輔助報表2。（四）項目總投資項目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和鋪底流動資金構(gòu)成。經(jīng)上述計算，項目總投資為119萬元，其中建設(shè)投資103萬元，建設(shè)期利息為0萬元，鋪底流動資金16萬元。（五）有關(guān)問題說明1、其它費用參照國家和湖南省有關(guān)規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。2、本估算是按現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設(shè)計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。五、資金籌措本項目投資全部由業(yè)主自籌。其建設(shè)資金使用安排業(yè)主自籌資金使用的比例為2008年安排55，2009年安排45。項目投資使用計劃與資金籌措詳見財務(wù)分析輔助報表3。第十三章財務(wù)評價一、評價原則、依據(jù)及參數(shù)（一）原則1遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應(yīng)；2遵循費用與效益識別的有無對比原則；3以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價；4在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。（二）依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；2、國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)；3、建設(shè)方案；4、業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。（三）評價參數(shù)項目建設(shè)期為1年，財務(wù)評價計算期取2009年至2024年。項目融資前稅前財務(wù)基準(zhǔn)收益率為12，項目資本金財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定13，基準(zhǔn)投資回收期為83年。二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項目收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等，經(jīng)預(yù)測項目擬吸引32120人次，按每人消費600元估算，正常經(jīng)營年份收入為1927萬元。根據(jù)目前市場行情預(yù)測及植物生長特性，本項目2009年收入為385萬元，2010年收入為1156萬元，2011年收入為1542萬元。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費、教育費附加。營業(yè)稅稅率為5，城市維護建設(shè)費費率為7，教育費附加費率為3。經(jīng)計算，正常經(jīng)營年份項目的增值稅為96萬元，城市維護建設(shè)費為7萬元，教育費附加為3萬元。項目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務(wù)分析輔助報表。三、成本費用估算（一）經(jīng)營成本估算1、原材料費原材料消耗量根據(jù)類似項目估算，材料價格按市場價格計算。2、燃料及動力費項目的燃料及動力為水、電和燃?xì)猓剂霞皠恿Φ南牧扛鶕?jù)企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。3、職工工資及職工福利費項目勞動定員為40人，職工平均工資和福利費按26萬元/人年估算。4、修理費以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。5、其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費）。通過上述計算，滿負(fù)荷生產(chǎn)年份項目的經(jīng)營成本為398萬元，經(jīng)營成本估算見表121。表121經(jīng)營成本估算表序號費用名稱年成本（萬元）估算說明1原材料費912燃料及動力費213工資及職工福利1044修理費1135其他支出69經(jīng)營成本398（二）折舊費、攤銷費折舊費按直線折舊法以工程分類計算。建筑工程折舊年限為40年，設(shè)備折舊年限為15年，固定資產(chǎn)殘值率按5計算。無形及其他資產(chǎn)按10年攤銷。估算得項目年折舊費為160萬元，年攤銷費為0萬元。折舊費、攤銷費估算詳見財務(wù)分析輔助報表6。（三）財務(wù)費用財務(wù)費用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。（四）總成本費用通過上述估算，正常生產(chǎn)年份項目的總成本費用為563萬元。項目總成本費用估算詳見財務(wù)分析輔助報表。四、盈利能力分析（一）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表1）計算的財務(wù)指標(biāo)如下項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率2479（所得稅前）項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率1967（所得稅后）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）3597萬元（IC12）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）2054萬元（IC12）項目投資回收期（所得稅前）47年項目投資回收期（所得稅后）55年分析上述財務(wù)指標(biāo)，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率2476（所得稅前），項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率1967（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項目的財務(wù)盈利能力可滿足要求。、項目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表2），項目的資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為1977。因此，從項目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項目在財務(wù)上可以被接受。、利潤與利潤分配表分析項目正常經(jīng)營年份銷售收入為1927萬元，銷售稅金及附加為106萬元，總成本費用為563萬元，利潤總額為1258萬元。所得稅稅率為25，年繳納所得稅為315萬元，凈利潤為944萬元。法定盈余公積金按稅后利潤的10提取，法定盈余公積金為94萬元。利潤估算及分配詳見財務(wù)分析報表3。根據(jù)利潤與利潤分配表（財務(wù)分析報表3）計算的盈利指標(biāo)如下總投資收益率（ROI）EBIT/TI1002732式中EBIT營運期正常年份息稅前利潤TI項目總投資（包括流動資金）資本金凈利潤率（ROE）NP/EC1002074式中NP營運期內(nèi)年平均凈利潤EC項目資本金均滿足投資者的要求。五、財務(wù)生存能力分析根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表4）可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加。因此，項目具備財務(wù)生存能力。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項目計算期2013年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行，該年總成本費用為263萬元，可變成本為202萬元，固定成本為61萬元，年銷售收入為300萬元，年稅金及附加為25萬元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下BEP（利用率）年固定總成本/（年銷售收入年可變成本銷售稅金及附加）1002247根據(jù)計算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖121。02004006008001000120014001600180020000102030405060708090100產(chǎn)率銷售收入及成本費用萬元總成本費用銷售收入（扣稅金）固定成本盈虧平衡點2247圖121盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，本項目檢測能力只需達到設(shè)計規(guī)模的2247時，業(yè)主就可以保本，說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。（二）敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價格。上述各單因素變化5、10、15時對項目財務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見表122。表122敏感性分析表序號項目不確定因素變化率項目財務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)基本方案247915287710710273210252600098523670901022640871建設(shè)投資15216708415257702610254402652512026524460271024130272經(jīng)營成本15238002715199213110215813052320128526351261027881253產(chǎn)品價格152938124根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖122。財務(wù)內(nèi)部收益率051015202530354015105051015不確定因素變化基本方案建設(shè)投資經(jīng)營收入經(jīng)營成本基準(zhǔn)收益率線圖122財務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項目對上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本。在項目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為6367，經(jīng)營收入下降幅度為5223，表明產(chǎn)品價格和建設(shè)投資的變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響較大，經(jīng)營成本的變化對本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率的影響不大。敏感性分析表明產(chǎn)品價格是最敏感的因素，當(dāng)售價降低2851時，項目內(nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。根據(jù)上述敏感性分析表明，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。七、財務(wù)評價結(jié)論本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為1967，財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為2479，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為1977，滿足投資者的要求。投資回收期為55年、低于基準(zhǔn)投資回收期83年，說明項目的盈利能力較好。計算期內(nèi)項目的資產(chǎn)負(fù)債率最高為174，并逐年下降。說明項目財務(wù)狀況良好、清償能力較好。計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務(wù)生存能力。從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。綜上所述，本項目在財務(wù)上是可行的。財務(wù)分析輔助報表1建設(shè)投資估算表單位萬元序號工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備購置費安裝工程費其他費用合計比例估算說明1工程費用206180064292564711接待配套用房711711157111接待中心161604112餐飲服務(wù)中心22022049113特色產(chǎn)品交易莊旅館3453457612園內(nèi)道路工程3003006613土地整治及農(nóng)田培育1701703814配套設(shè)施工程30300715果樹種植228230516景觀植物種植15150317農(nóng)耕培土工程20200418民族風(fēng)情園建設(shè)15150319原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地建設(shè)656514110設(shè)備購置費800648641912工程建設(shè)其他費用137913793053預(yù)備費2152154831基本預(yù)備費2152154832價差預(yù)備費0004建設(shè)投資合計206180064159445191000比例45617714353100財務(wù)分析輔助報表2流動資金估算表單位萬元計算期（年）序號項目20092010201120122013201420152016201720241流動資產(chǎn)236910011611611611611611應(yīng)收帳款144260717171717112存貨2791111111111121原材料25799999122燃料動力01222222123在產(chǎn)品124產(chǎn)成品13現(xiàn)金72031343434343414預(yù)付賬款2流動負(fù)債279121212121221應(yīng)付帳款279121212121222預(yù)收賬款3流動資金（12）21629110410410410410431其中鋪底流動資金213131313131313132流動資金貸款0316073737373734流動資金當(dāng)期增加額0214229130000財務(wù)分析輔助報表3項目投資使用計劃與資金籌措表單位萬元計算期（年）序號項目合計2009201020112012備注1項目總投資4610248520544229其中計算注冊資本的總投資45502485205410011建設(shè)投資（不含建利息）4519248520340012建設(shè)期利息0000013流動資金910214229其中鋪底流動資金310211002資金籌措全部流動資金）4610248520544229資金籌措鋪底流動資金）45502485205410021項目資本金455024852054100211用于建設(shè)投資45192485203400212用于鋪底流動資金31021100213用于建設(shè)期利息22債務(wù)資金全部流動資金）60003129債務(wù)資金鋪底流動資金）00000221用于建設(shè)投資00000222用于建設(shè)期利息00000223用于流動資金60003129營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表財務(wù)分析輔助報表4單位萬元計算期（年）序號項目名稱合計2009201020112012201320142015201620241營業(yè)收入2621003851156154219271927192