(doc)-大天森林花園住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告(73頁)-地產(chǎn)可研

目錄第一章總論111項目建設(shè)背景112項目名稱及項目建設(shè)單位313項目實(shí)施位置314項目建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)415項目建設(shè)編制原則、依據(jù)、范圍416項目建設(shè)的可行性與必要性617簡單結(jié)論7第二章項目區(qū)域環(huán)境及廉租房建設(shè)821區(qū)域環(huán)境822經(jīng)濟(jì)住房的發(fā)展與建設(shè)1123經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房制度的特點(diǎn)12第三章項目選址及建設(shè)條件1531項目的選址及用地1532項目建設(shè)條件及配套資源15第四章工程建設(shè)方案1841本項目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)1842本項目總體規(guī)劃1843建筑方案1944磚混結(jié)構(gòu)方案2245框架結(jié)構(gòu)方案2946給、排水方案3247電氣方案3448暖、通方案3549景觀設(shè)計37第五章消防、安全、環(huán)境保護(hù)3851編制依據(jù)3852環(huán)境保護(hù)3853環(huán)境保護(hù)措施3854環(huán)境影響評述3955污染防治措施3956結(jié)論4057節(jié)能4159消防42第七章建設(shè)進(jìn)度4571建設(shè)進(jìn)度和計劃安排45第八章工程財務(wù)分析說明4681編制說明4682基本假設(shè)及指標(biāo)選取47第九章“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項目工程財務(wù)分析4991工程總投資49第十章項目社會效益分析63第十一章項目風(fēng)險分析64111主要風(fēng)險因素識別64112防范和降低風(fēng)險措施66113風(fēng)險分析及對策67第十二章結(jié)論70121項目投資分析70第一章總論11項目建設(shè)背景呼和浩特林業(yè)局所屬六個二級單位,有300多戶職工存在住房困難,這些基層職工收入普遍較低,他們一直沒有享受過住房優(yōu)惠政策。局黨委在2007年民意調(diào)查中，絕大多數(shù)基層職工呼吁解決住房困難，特別是烏素圖試驗(yàn)林場，大青山自然保護(hù)區(qū)的職工住房更為困難，大部分職工住在棚戶屋或出租屋內(nèi)，居住面積均不到30平方米。為解決職工住房困難，把解決職工住房困難作為一項惠民工程列入重要議事日程。同時，將75M220房源提供給政府，作為經(jīng)濟(jì)適用房面向社會，按照有關(guān)規(guī)定向低收入群體公開出售。1998年國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知，規(guī)定“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策”。建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布了新的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（以下簡稱辦法），對廣大老百姓所關(guān)心的經(jīng)濟(jì)適用住房的功能定位、開發(fā)建設(shè)、銷售管理等進(jìn)行了細(xì)致規(guī)范。功能淡化商品性突出保障性,對象為城市低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施10年來，一直是面向城市中低收入家庭銷售的“政策性商品房”。此次新的辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。一方面極力淡化經(jīng)濟(jì)適用房的“商品性”而強(qiáng)調(diào)突出“保障”二字，一方面縮小供應(yīng)對象為城市低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房的保障性職能已經(jīng)非常明確。同時，辦法明確提出，經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接。此舉意味著曾經(jīng)既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的“夾心層”將被納入住房保障體系。實(shí)際情況看，由于目前樓價與低收入群體的基本收入不對稱，使得單純的市場機(jī)制無法解決低收入家庭的住房問題。政府必須采取必要的政策措施，建立適合國情的低收入家庭住房保障體系，具體應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租住房制度等，使之成為社會保障體系的重要組成部分。解決好城鎮(zhèn)低收入家從實(shí)庭的住房問題，事關(guān)低收入家庭的切身利益，事關(guān)全市改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。我市民政、房產(chǎn)部門按照上級要求，逐步建立了符合本市實(shí)際的城經(jīng)濟(jì)適用房住房制度，取得了良好的社會效果。本項目開發(fā)的目的是提出一個清晰策略要點(diǎn)充分利用項目規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)一個和諧舒適的經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)。“大天森林花園小區(qū)”建設(shè)項目是由內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在呼市回民區(qū)開發(fā)的建設(shè)項目。本項目位于東至阿拉善北路、南至攸攸板鎮(zhèn)、西至攸攸板鎮(zhèn)、北至林帶，項目基地地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置良好。項目總占地面積49136平方米，總建筑面積為78300平方米，其中地上建筑面積72400平方米。本工程將建成15棟46層住宅樓，共可容納住戶793戶?？偨ㄖ芏?483，綠地率3570，容積率147，體現(xiàn)了低密度、高綠化的人性住宅標(biāo)準(zhǔn)。目前，項目的各項準(zhǔn)備工作都在有條不紊的開展。本項目整體建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項目個性化產(chǎn)品的特征。受項目建設(shè)單位內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的委托，我公司承擔(dān)了“大天森林花園小區(qū)”項目開發(fā)可行性研究報告的編制工作。在有關(guān)部門的大力協(xié)助下，經(jīng)過仔細(xì)的調(diào)查研究和分析，于二O0九年六月完成了可行性研究報告的編制工作。12項目名稱及項目建設(shè)單位121項目名稱“大天森林花園小區(qū)”122項目建設(shè)單位內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司公司成立于1997年,現(xiàn)有員工20人，高級職稱技術(shù)人員3人，中級職稱技術(shù)人員9人，公司固定資產(chǎn)約2億元人民幣，先后投資建設(shè)了“大天花園”和“大天廣場”等項目。公司的宗旨是以市場需求為導(dǎo)向，以人為本，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，公司秉承了“創(chuàng)新、實(shí)干、發(fā)展”的管理理念和多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范化管理，工程項目實(shí)施項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。成功的企業(yè)理念造就了完善成熟的地產(chǎn)開發(fā)模式，公司自成立以來，一直專注于“品質(zhì)地產(chǎn)”服務(wù)領(lǐng)域。13項目實(shí)施位置“大天森林花園小區(qū)”建設(shè)項目是由內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在呼市回民區(qū)開發(fā)的建設(shè)項目。本項目位于東至阿拉善北路、南至攸攸板鎮(zhèn)、西至攸攸板鎮(zhèn)、北至林帶，項目基地地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置良好。14項目建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)項目總占地面積49136平方米，總建筑面積為78300平方米，其中地上建筑面積72400平方米。本工程將建成15棟46層住宅樓，共可容納住戶793戶?？偨ㄖ芏?483，綠地率3570，容積率147，體現(xiàn)了低密度、高綠化的人性住宅標(biāo)準(zhǔn)。目前，項目的各項準(zhǔn)備工作都在有條不紊的開展。本項目整體建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項目個性化產(chǎn)品的特征。15項目建設(shè)編制原則、依據(jù)、范圍151可研編制原則1、在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，結(jié)合城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃和本項目的規(guī)劃，充分結(jié)合本項目所在地的自然條件和實(shí)際情況，合理安排，分期實(shí)施，逐步完善；2、加快經(jīng)濟(jì)適用住房制度建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系，逐步解決城市低收入家庭的住房困難。3、從實(shí)際出發(fā)，正確處理建設(shè)需求與建設(shè)投入的關(guān)系；4、結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，因地制宜，采用本地建筑材料，并積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料、體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠的原則；5、處理好城市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系；152可研編制依據(jù)1、內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司編制可行性研究報告的委托書2、呼和浩特市總體規(guī)劃綱要（20012020）3、“大天森林花園小區(qū)項目”初步規(guī)劃設(shè)計方案4、呼和浩特城市道路路網(wǎng)規(guī)劃5、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范6、城市規(guī)劃編制辦法事實(shí)細(xì)則（建規(guī)（1995）333號）7、呼和浩特市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法呼和浩特人民政府第11號令8、內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司提供的開發(fā)地塊范圍圖及相關(guān)文件。9、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法2000年頒布10、投資項目可行性研究指南（2002年版）11、內(nèi)蒙古自治區(qū)預(yù)算定額等相關(guān)資料153可研研究范圍根據(jù)“大天森林花園小區(qū)”建設(shè)項目初步方案設(shè)計，按照可研編制委托書及國家、地區(qū)、行業(yè)有關(guān)規(guī)定，本可研主要編制內(nèi)容為本項目住宅及公用工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全、工程投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益評價、社會效益評價等。16項目建設(shè)的可行性與必要性建立經(jīng)濟(jì)適用住房制度在內(nèi)的住房保障體系，關(guān)系著人民群眾的切身利益，對于提高人民群眾生活水平，特別是對中、低收入群眾住房保障，體現(xiàn)社會公平，構(gòu)建和諧首府具有十分重要的意義。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度是社會建設(shè)的一項重要內(nèi)容。解決中、低收入群眾住房問題，事關(guān)中、低收入群眾的切身利益，事關(guān)全市改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。呼和浩特市各級政府、房產(chǎn)部門按照上級要求，緊緊圍繞醫(yī)療、住房、取暖問題，逐步建立了符合本市實(shí)際的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度，取得了良好的社會效果。根據(jù)呼和浩特總體規(guī)劃的要求，中、低收入家庭的居住條件將得到進(jìn)一步改善,因此，需要更多的建設(shè)符合百姓要求,同時具有一定實(shí)用設(shè)計理念的住房工程，本項目正是這樣的項目。本項目將以其優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，成為呼和浩特經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的又一亮點(diǎn)。本項目地處快速發(fā)展與建設(shè)的居住區(qū)域，人居條件十分優(yōu)越，交通、購物、就醫(yī)等人居生活條件便利，地理位置較好，市政配套設(shè)施比較完善，建設(shè)工期較短。綜上所述，隨著呼和浩特市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為城市中、低收入家庭居住條件的改善和呼和浩特經(jīng)濟(jì)適用住房需求以及項目所在地的現(xiàn)行狀況，本項目都應(yīng)盡快的加以實(shí)施。17簡單結(jié)論71從以上計算可以看出，本項目從經(jīng)濟(jì)適用房的總成本為10757萬元，扣除兩稅一費(fèi)和交易印花稅后，所得稅前總利潤為364萬元，平均成本利潤率4；所得稅后總利潤為273萬元，成本利潤率3，成本利潤率嚴(yán)格按照規(guī)定要求不超過3。從以上計算可以看出，本項目出租房屋及車位從達(dá)到設(shè)計使用標(biāo)準(zhǔn)年份計算的總成本為2017萬元，扣除兩稅一費(fèi)和交易印花稅后，所得稅前總利潤為266萬元，平均成本利潤率19；所得稅后總利潤為245萬元，成本利潤率14。從成本利潤率來看，本項目的指標(biāo)較好。72在目標(biāo)收益率為10時,稅后NPV109873萬元0，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率318210，且投資回收期為126年，動態(tài)指標(biāo)符合項目可行性對財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率的要求，說明本項目可行。73本項目為經(jīng)濟(jì)適用房，有政府各項優(yōu)惠政策作為支持和保證。74從經(jīng)濟(jì)分析及各種政策的支持性來來看，本項目是可行的。75從本項目建設(shè)的必要性和社會效益分析來說，本項目也是可行的。第二章項目區(qū)域環(huán)境及廉租房建設(shè)21區(qū)域環(huán)境211地理位置與城市概況呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國家歷史文化名城，是我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市。呼和浩特，蒙古語意為“青色的城”，它位于自治區(qū)中部的土默川平原，東西比南北略長，自然地理環(huán)境得天獨(dú)厚。地勢南北高，中間低，是一座風(fēng)光秀麗、極富魅力的塞外歷史文化名城。呼和浩特是毛紡、皮革、石油、輕工、化工、機(jī)械、電子、民族用品、食品等綜合性工業(yè)城市。212地形地貌呼和浩特市座落在三面環(huán)山，一面臨水的開闊山前平原上，總地勢為北東高，南西低，自然緩坡形態(tài)，平均海拔高度為1050米。北依大青山，東部為丘陵，南為湖積臺地，臺地南緣和林格爾丘陵相連，西南臨黃河。地貌上大體分為山地、丘陵、山前傾斜平原、平原、臺地等組成。213氣候特征呼和浩特市屬于典型的溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬季漫長寒冷，夏季短而炎熱，春季干旱多風(fēng)，秋季日光充足；氣溫的日較差、年較差大，無霜期短，降水少而集中，氣候干燥。呼市年平均溫度為59，最冷月與最熱月平均氣溫分別為131和219；平均年降雨總量為4188MM；無霜期平均為133天；平均風(fēng)速為18M/S。本地區(qū)大風(fēng)天數(shù)較多，約為2040天/年，70左右出現(xiàn)在春季；另外，本地區(qū)屬于半干旱區(qū)，蒸發(fā)量較大，一般為本地降水量的4倍。214地表水水文特征呼和浩特市地表水大都屬于黃河一級支流大黑河水系。大黑河發(fā)源于烏蘭察布市卓資縣十八臺鄉(xiāng)東躺子南山，全長2255公里，流域面積15911平方公里，在呼和浩特境內(nèi)長1144公里，多年平均徑流量為39428萬立方米，保證率50時，年徑流量為27914萬立方米。215地下水水文地質(zhì)特征呼和浩特市供水主要依靠地下水源。本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于呼和浩特盆地的東北角，盆地內(nèi)沉積了巨厚的河湖相松散巖類，為本區(qū)地下水的形成與賦存創(chuàng)造了良好條件，也為承壓水的形成創(chuàng)造了有利的儲水條件。216生態(tài)環(huán)境概況呼和浩特市生態(tài)資源主要分布在所屬郊區(qū)，市區(qū)動植物基本上都是人工養(yǎng)殖和栽培，主要是街邊綠化數(shù)木、花草、公共綠地和觀賞動物等?，F(xiàn)有綠地2318公頃，綠化覆蓋率為264，綠地面積占建設(shè)用地的57，人均公共綠地只有62平方米。郊區(qū)生態(tài)資源主要有農(nóng)作物、果樹、草場、畜牧場、漁業(yè)、森林和礦產(chǎn)等。217人口全市總面積17224平方公里，總?cè)丝跒?58萬人。呼和浩特市是有漢族、蒙古族、回族、滿族、朝鮮族等36個民族的和諧相處的民族大家庭。218工業(yè)發(fā)展呼和浩特市的國民經(jīng)濟(jì)具有一定的規(guī)模，已形成以電子、機(jī)械、食品、輕紡、建材、鋼鐵、發(fā)電、輕工、醫(yī)藥等門類齊全的工業(yè)體系。毛紡和電子工業(yè)在自治區(qū)占有舉足輕重的地位，主要工業(yè)產(chǎn)品有呢絨、毛線、毛毯、化纖、電視機(jī)、糖、酒、鍋爐、化肥、水泥等400余種。219市政與公用事業(yè)作為內(nèi)蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件和服務(wù)功能。從2001年開始，呼和浩特市進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，拉開城市框架，拓展城市空間，擴(kuò)大城市容量，取得明顯成效。建城區(qū)面積由2000年的83平方公里擴(kuò)展為140平方公里。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，引黃入呼、集中供熱二期和三期、天然氣入呼、“兩河一庫”、電網(wǎng)改造、污水及垃圾處理、地下管網(wǎng)改造等一批重點(diǎn)工程的組織實(shí)施，使我市在給排水、供熱、供氣、供電等方面得到了很大改善，城市的承載能力和可持續(xù)發(fā)展能力得到較大提高。道路建設(shè)力度加大，新建了機(jī)場高速路、二環(huán)路，改造建設(shè)了新華東街、金海路、中山路等近80條主次干道，90以上的小街巷得到改造，80以上的小街巷大幅度拓寬。完成了國道209線呼市至和林、和林至清水河，省道104線呼市至武川等一大批公路建設(shè)工程。公交事業(yè)長足發(fā)展，營運(yùn)車輛更新到853標(biāo)臺，線路增加到54條，覆蓋了各主要街道，有的延伸到市區(qū)周邊的小城鎮(zhèn)，方便了群眾的出行。呼和浩特人均擁有道路面積由1998年的524平方米增加到現(xiàn)在的86平方米。城市橋梁27座，比1998年增加了13座。基本形成快速路、主干道、次干道、支路的四級道路網(wǎng)絡(luò)和格局合理、功能配套、縱橫交錯、四面輻射、通暢便捷的城市道路框架。2110環(huán)境保護(hù)狀況呼和浩特市過去是典型的煤煙型污染城市。隨著國家加大對環(huán)保的投資力度，特別是市政府實(shí)施“藍(lán)天綠地”工程后，呼和浩特的空氣質(zhì)量得到明顯改善。青城的天更藍(lán)了，城市更加清潔美麗了。近年來，呼和浩特不斷加大生態(tài)環(huán)境治理建設(shè)力度，建成自然保護(hù)區(qū)及森林公園11個，其中國家級森林公園2個，總面積140735平方公里，占全市國土面積的871；新建9處縣級生態(tài)功能保護(hù)區(qū)。呼和浩特環(huán)境保護(hù)主管部門通過實(shí)施“一控雙達(dá)”標(biāo)治理措施，全市工業(yè)污染源全部實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放。投入治理資金15億元人民幣，12種主要污染物排放量保持在1995年的水平。通過工程治理、生態(tài)治理，呼和浩特市的空氣質(zhì)量得到明顯改善。2008年一、二級天氣上升到311天，成為了北方15個空氣質(zhì)量較好的省會城市之一。22經(jīng)濟(jì)住房的發(fā)展與建設(shè)自“國六條”實(shí)施以來，呼和浩特進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)適用房的市場供應(yīng)，將經(jīng)濟(jì)適用房年度供應(yīng)量占全市住宅總量比例，由以前平均每年15提高到今后幾年的30，以緩解中小套型住房供應(yīng)不足帶來的房價上漲壓力。截止2008年12月，呼市已審批的經(jīng)濟(jì)適用住房項目共計40個，總規(guī)模為394萬平方米。其中已開工建設(shè)的項目為31個，建筑面積共計30361萬平方米。目前，有“鐵木真拆遷小區(qū)”、“秋實(shí)第一城”、“溫馨家園”等11個項目達(dá)到了售房條件，已分別出具了經(jīng)濟(jì)適用住房市場指導(dǎo)價格，并報市政府和發(fā)改委備案。共有可銷售經(jīng)濟(jì)適用住房房源9354套，已安排回遷3080套，持經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購證購買3536套。2008年經(jīng)濟(jì)適用住房項目新開工面積為132萬平方米，占年度房地產(chǎn)開發(fā)量的28，計劃投資235億元，解決低收入家庭約18800戶。2009年經(jīng)濟(jì)適用住房項目計劃開工面積為126萬平方米含續(xù)建，計劃投資2315億元，解決低收入家庭約18000戶。到2010年，呼市經(jīng)濟(jì)適用住房將竣工380萬平方米，建成近6萬套。其中，2008年經(jīng)濟(jì)適用住房項目開工面積為150萬平方米含續(xù)建，占年度房地產(chǎn)開發(fā)量的25，計劃投資2625億元，解決低收入家庭約23000戶。2009年經(jīng)濟(jì)適用住房項目開工面積為126萬平方米含續(xù)建，計劃投資2315億元，解決低收入家庭約18000戶。2010年經(jīng)濟(jì)適用住房項目開工面積為146萬平方米含續(xù)建，計劃投資2778億元，解決低收入家庭約20771戶。23經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房制度的特點(diǎn)優(yōu)惠行政劃撥優(yōu)先供應(yīng)土地,免除各種行政事業(yè)收費(fèi)。目前，地價不斷攀升，在一定程度上導(dǎo)致建設(shè)成本不斷上升和房價過快上漲。作為保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，如何更好地履行政府公共服務(wù)的重要職責(zé)辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃，在申報年度用地指標(biāo)時單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。這樣，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地成本近乎為零，可以大大降低成本價格。在此基礎(chǔ)上，各地政府對經(jīng)濟(jì)適用房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，項目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。而且在建的經(jīng)濟(jì)適用房項目可作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款，以利于縮短項目開發(fā)周期，增加供應(yīng)量。另外，政府將重點(diǎn)監(jiān)控和查處開發(fā)商以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后變相進(jìn)行商品房開發(fā)的行為。規(guī)劃區(qū)位布局靠近學(xué)校醫(yī)院，單套建筑面積60平方米，相比中高收入家庭，購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭對公共交通、醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)的依賴性更強(qiáng)，需要離這些基礎(chǔ)設(shè)施近一些。辦法充分考慮到這一點(diǎn)，提出經(jīng)濟(jì)適用房在進(jìn)行區(qū)位布局時要充分考慮低收入家庭對城市基礎(chǔ)設(shè)施要求，盡量靠近公共基礎(chǔ)設(shè)施，并且鼓勵在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。另外，為充分體現(xiàn)保障性質(zhì)，同時盡可能擴(kuò)大保障范圍，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積將控制在60平方米左右，并要求采取競標(biāo)方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案，做到在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能“適用”，做到“小而舒適”。價格保本微利利潤率不高于3，明碼標(biāo)價不準(zhǔn)變相收費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房本應(yīng)價格低廉，但目前有些經(jīng)濟(jì)適用住房價格偏高，已不再“經(jīng)濟(jì)”。價格怎么定辦法確定經(jīng)濟(jì)適用房的價格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于3，而地方政府直接組織建設(shè)的項目只能按成本價銷售，不得有利潤。在銷售中，經(jīng)濟(jì)適用房將實(shí)行明碼標(biāo)價，價格不得高于基準(zhǔn)價格及上浮幅度，不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。另外，為避免不必要的成本，辦法要求經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行收費(fèi)卡制度，各有關(guān)部門收取費(fèi)用時，必須填寫價格主管部門核發(fā)的交費(fèi)登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用。管理銷售權(quán)重新收歸政府，有限產(chǎn)權(quán)遏制牟利。以前，準(zhǔn)入和退出機(jī)制存在的漏洞曾使經(jīng)濟(jì)適用房大量流向非保障對象，出現(xiàn)了“開寶馬車住經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象。對此，辦法對經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入退出機(jī)制作出了嚴(yán)格細(xì)致的規(guī)定。首先，銷售權(quán)重新收歸政府。由開發(fā)企業(yè)掌握銷售權(quán)，是導(dǎo)致此前經(jīng)濟(jì)適用房制度出現(xiàn)種種問題的重要原因，辦法將銷售權(quán)收歸政府，由市、縣人民政府按限定的價格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售，繼續(xù)實(shí)行申請、審核、公示和輪候制度。其次，從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利的行為。辦法規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，不再是此前的完全產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿年，不得直接上市交易，如果因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人想上市轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購；同時，購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。第三章項目選址及建設(shè)條件31項目的選址及用地311“大天森林花園小區(qū)”建設(shè)項目是由內(nèi)蒙古大天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在呼市回民區(qū)開發(fā)的建設(shè)項目。本項目位于東至阿拉善北路、南至攸攸板鎮(zhèn)、西至攸攸板鎮(zhèn)、北至林帶，項目基地地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置良好。312項項目總占地面積49136平方米，總建筑面積為78300平方米，其中地上建筑面積72400平方米。本工程將建成15棟46層住宅樓，共可容納住戶793戶?？偨ㄖ芏?483，綠地率3570，容積率147，體現(xiàn)了低密度、高綠化的人性住宅標(biāo)準(zhǔn)。目前，項目的各項準(zhǔn)備工作都在有條不紊的開展。本項目整體建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項目個性化產(chǎn)品的特征。隨著“大天森林花園小區(qū)”開發(fā)項目規(guī)劃道路的建成及周邊地塊的開發(fā)，交通及配套狀況必將得到進(jìn)一步的提升。32項目建設(shè)條件及配套資源項目所在地回民區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套功能完善，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全。321供電呼和浩特電力是內(nèi)蒙西部網(wǎng)供，并同京、津、唐電網(wǎng)相連。每年除滿足自治區(qū)外，向北京供電約90萬千瓦，電力供應(yīng)充足。目前東河已建成供配電壓等級的輸電線路和等級的變電站，形成了三級電壓供電網(wǎng)，現(xiàn)有的供點(diǎn)電能力可以滿足項目的用電要求。322供水呼和浩特現(xiàn)有供水能力為211萬立方米/日，最大供水能力23萬立方米/日。共有水源井92眼，配水廠6座，清水池總?cè)萘?9萬立方米，輸水管道25公里，配水管2338公里，供應(yīng)全市70平方公里范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活用水。目前引黃入呼供水，工程20萬立方米/日可滿足全市用水需要。因此本項目的供水完全有保障。323供熱呼和浩特集中供熱網(wǎng)在該建設(shè)項目附近，本項目的供熱可就近接入。324供氣呼和浩特于2003年開始連片供應(yīng)天然氣，2008年供應(yīng)能力已達(dá)到4500立方米/日，小區(qū)周邊主干道建設(shè)有天然氣中壓管道，可就近接入小區(qū)，對小區(qū)規(guī)劃用氣有保證。325交通小區(qū)地理位置優(yōu)越，附近有公交總站，搭乘非常便利。小區(qū)道路進(jìn)出有序，道路體量大，出入方便。326通訊呼和浩特郵電、通訊事業(yè)已進(jìn)入現(xiàn)代化階段，數(shù)字交換、程控電話、移動通訊、有線電視、衛(wèi)星電視、終端因特網(wǎng)接入應(yīng)有盡有。程控交換機(jī)總量達(dá)到30萬門以上，本項目住宅區(qū)電話規(guī)劃容量1000門，現(xiàn)有資源完全可滿足小區(qū)要求。327小區(qū)管理小區(qū)管理引進(jìn)物業(yè)管理，為小區(qū)提供安全的居住環(huán)境。第四章工程建設(shè)方案41本項目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)本項目用房建設(shè)依據(jù)根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，住宅及公建的建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周圍環(huán)境的關(guān)系，并符合國家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定，住宅面積在75100平方米，其中90平方米以下占70。42本項目總體規(guī)劃規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國規(guī)劃法2、城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃3、用地地形圖4、呼和浩特土地出讓宗地簡介421本項目規(guī)劃指標(biāo)本項目為11棟6層磚混和4棟5層磚混，其中1棟局部為4層。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量1規(guī)劃總用地M2491362總建筑面積M278300其中地下M25900商鋪M240003住宅建筑面積M2684004居住戶數(shù)戶7935居住人數(shù)人22896地下車庫個2007建筑密度24838容積率1479綠地率3570422本項目規(guī)劃布局規(guī)劃布局應(yīng)考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的有機(jī)整體；合理組織交通，實(shí)現(xiàn)人車分流；建筑風(fēng)格特色鮮明，群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變，樓座布置上要力爭尋求天際線的變化；打破現(xiàn)有長條式布局，通過樓座排擺，體現(xiàn)半圍合式布局，形成流暢線條，兩端窄地塊劃出延伸建筑，以體現(xiàn)圍合，使中部寬地塊形成較大的視覺空間，為景觀設(shè)計預(yù)留空間。43建筑方案431設(shè)計依據(jù)1、本工程的建設(shè)審批單位對方案設(shè)計的批復(fù)；2、城市建設(shè)規(guī)劃管理部門對本工程方案設(shè)計的審批意見；3、經(jīng)批準(zhǔn)的本工程方案設(shè)計文件，建設(shè)方的意見；4、建設(shè)單位與設(shè)計單位簽訂的建設(shè)工程設(shè)計合同；5、現(xiàn)行的國家有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定；住宅建筑規(guī)范GB503682005住宅設(shè)計規(guī)范（2003年版）GB500961999民用建筑設(shè)計通則GB503512005民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JGJ2695建筑設(shè)計防火規(guī)范GB500162006432建筑外觀設(shè)計主體建筑平面簡潔，造型新穎大方，注重功能、結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，與周圍建筑協(xié)調(diào)，具有現(xiàn)代特征的建筑群。戶型設(shè)計戶型設(shè)計遵循的原則保證主臥室獲得南向自然采光，建筑面積從75100平方米不等，滿足生活要求。433建筑結(jié)構(gòu)形式為商住樓為框架結(jié)構(gòu)，其余建筑為磚混結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)的類別為3類，使用年限為50年，抗震設(shè)防烈度為八度。434耐火等級二級435墻體工程436本工程采用普通燒結(jié)粘土空心磚墻。437所有外墻的門窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水線；438屋面工程本工程的屋面防水等級為級，防水層合理使用年限為15年；439門窗工程門窗玻璃的選用應(yīng)遵照建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程JGJ1和3建筑安全玻璃管理規(guī)定及地方主管部門的有關(guān)規(guī)定；門窗安裝應(yīng)滿足其強(qiáng)度、熱工、聲學(xué)及安全性能等技術(shù)要求。4310外裝修工程外裝修選用的各項材料及其材質(zhì)、規(guī)格、顏色等，均由施工單位提供樣板，經(jīng)建設(shè)和設(shè)計單位確認(rèn)后進(jìn)行定樣，并據(jù)此驗(yàn)收。4311內(nèi)裝修工程普通裝修,水泥地面壓光，普通符合板門。4312油漆涂料工程各項油漆均由施工單位制作樣板，經(jīng)確認(rèn)后進(jìn)行封樣，并據(jù)此進(jìn)行驗(yàn)收。4313建筑設(shè)備、設(shè)施工程普通衛(wèi)生潔具。4314節(jié)能、保溫為了貫徹國家節(jié)約能源的政策，本工程按照民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JGJ2695進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計（節(jié)能50）。本建筑物座北朝南，屋面保溫采用150聚苯板，周邊地面墊層及外墻基礎(chǔ)內(nèi)側(cè)均作100厚擠塑聚苯板保溫，外墻采用490厚普通燒結(jié)粘土空心磚，陽臺立板外側(cè)貼60厚擠塑聚苯板，梁外側(cè)貼30厚擠塑聚苯板。外保溫合理使用年限為25年。外窗采用塑鋼中空玻璃，空氣層厚度為12MM，廠家應(yīng)保證玻璃熱工性能滿足國家節(jié)能要求的各項指標(biāo)。44磚混結(jié)構(gòu)方案441本工程為46層磚混結(jié)構(gòu)，無地下室、基礎(chǔ)形式為毛石條形基礎(chǔ)，砌體施工質(zhì)量控制等級要求達(dá)到B級442本工程鋼筋混凝土的環(huán)境類別除室內(nèi)為一類，其余均為二類。443建筑結(jié)構(gòu)安全等級籍設(shè)計使用年限建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級設(shè)計使用年限50年建筑抗震設(shè)防類別丙類地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級444自然條件基本風(fēng)壓W0055KN/M2地面粗糙度類別B類基本雪壓S04KN/M2場地地震基本烈度8度抗震設(shè)防烈度8度（02G）設(shè)計地震建筑場地類別類場地標(biāo)準(zhǔn)凍深16M場地的工程地質(zhì)條件本工程未提供工程巖土工程勘查報告，地基持力層暫考慮為粗礫沙，地基承載力暫取FAK250KPA，上而下各土層的工程地質(zhì)特征如下人工堆積層主要包括地下水地下水埋深，對混凝土無侵蝕性場地土類型本工程場地土類型屬中硬場地土；地勢平坦，無液化445本工程設(shè)計遵循的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)圖集所用標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB500682001）所用規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB500092001）建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB500112001）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GB500072002）建筑地基處理設(shè)計規(guī)范（JGJ792002）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB500102002）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB500032002）所用規(guī)程冷軋帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（JGJ952003）所用圖集多層磚房鋼筋混凝土構(gòu)造抗震節(jié)點(diǎn)詳圖（03G363）建筑物抗震構(gòu)造詳圖（03G3293）鋼筋混凝土過梁（02G05）管溝及蓋板（02G04）本工程按現(xiàn)行國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，施工時除應(yīng)遵守本說明外，尚應(yīng)符合設(shè)計圖紙和標(biāo)準(zhǔn)圖集的要求446設(shè)計計算程序有中國建筑科學(xué)研究院編制的PKPM程序447設(shè)計采用的均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值樓面（包括樓梯間、衛(wèi)生間）20KN/M2陽臺35KN/M2不上人屋面05KN/M2建筑物應(yīng)按圖中注明的使用功能進(jìn)行使用，未經(jīng)技術(shù)部門鑒定或設(shè)計單位許可，不得改變結(jié)構(gòu)的用途和使用環(huán)境。448主要材料1、條形基礎(chǔ)采用M5水泥砂漿砌MU30以上片石；2、墻體一二層用M10混合砂漿砌MU10燒結(jié)多孔磚（孔洞率30）；三六層用M75混合砂漿砌MU10燒結(jié)多孔磚（孔洞率30），地面以下墻體用M10水泥砂漿砌MU10燒結(jié)普通磚；3、填充墻體材料，用M5水泥砂漿砌筑，除磚墻外，材料毛容重7KN/M3，樓層處下部設(shè)置三皮過河磚（由板頂算起）；4、處施工圖中注明外所用混凝土強(qiáng)度等級均為C20；5、鋼筋、鋼材及焊條1）鋼筋采用HPB235級HRB335級和冷軋帶肋鋼筋，鋼筋的外觀標(biāo)記不明顯，應(yīng)嚴(yán)格管理以防混用；2）鋼板采用Q235B鋼；3）吊鉤、吊環(huán)均采用HPB235級鋼筋，不得采用冷加工鋼筋；4）HPB235鋼筋采用E43XX型焊條，HRB335鋼筋和冷軋帶肋鋼筋采用E50XX型焊條，鋼筋與型鋼焊接隨鋼筋定焊條，除對焊用閃光焊及氣焊外，鋼筋的連接優(yōu)先采用機(jī)械連接，449地基基礎(chǔ)及管溝1、開挖基槽時，不應(yīng)擾動土的原狀結(jié)構(gòu)，如經(jīng)擾動，應(yīng)挖出擾動部分，根據(jù)土的壓縮性選用級配砂石（或灰土、素混凝土等）進(jìn)行回填處理，其壓實(shí)系數(shù)應(yīng)095；底層隔墻（高度097，室外地坪下之梁（包括地梁、梯梁），其下設(shè)300厚防凍中粗砂。6、管溝構(gòu)件及做法詳02G04，管溝選用G6（8001200）及G13（12001200）型；管溝墻用M5水泥砂漿砌MU10燒結(jié)普通磚；蓋板上皮標(biāo)高0750，管溝轉(zhuǎn)角過梁選用ZLG10；管溝上隔墻垂直于管溝者其下設(shè)2根管溝梁，平行于管溝者改用級蓋板，管溝上方有臺階處亦改用級蓋板；蓋板上墊層中配6200雙向鋼筋網(wǎng)片，長出溝邊600，管溝處地梁加筋上下各214（L溝寬600），檢查口做法詳見02G0434；449構(gòu)造要求1、柱主筋保護(hù)層厚35；地梁及拉梁主筋保護(hù)層厚30，室內(nèi)樓板（包括樓梯）主筋保護(hù)層厚20；雨篷及現(xiàn)澆大梁主筋保護(hù)層厚25；鋼筋錨固長度除抗震構(gòu)造或另有要求外一律取一級31D，二級39D，冷軋鋼筋46D且不小于300；2、構(gòu)造柱不單設(shè)基礎(chǔ)，但需錨入條基以上地梁（DL）內(nèi)，構(gòu)造柱及相關(guān)構(gòu)造具體做法詳見03G363；承重墻門口（啞口）2100或窗口2400時洞邊設(shè)構(gòu)造柱為GZ2；橫墻加設(shè)構(gòu)造柱未特殊說明者均位于墻體中部；粗虛線為拉梁，沿所有490及240墻滿設(shè)；3、外（內(nèi)）墻遇洞口（包括300之設(shè)備洞）加過梁見圖集鋼筋混凝土過梁（02G05）；過梁選用；240墻用SGLA24XX5，120墻用SGLA12XX1；過梁與過梁同高處拉梁可兼做過梁見本圖，拉梁兼做過梁時；拉梁加筋表見本圖不同高度處拉梁過梁均設(shè)，拉梁不需加筋；預(yù)制過梁遇現(xiàn)澆構(gòu)件，490墻拉梁配筋；4、梁底筋錨入支座長度，遇構(gòu)造柱處為40D，其他情況為15D，梁面筋在中間支座處伸出支座邊LO/3（LO相應(yīng)凈跨）且不少于50D，在邊支座處錨入支座33D，其中D為主筋直徑；梁內(nèi)第一根箍筋距柱、墻或主梁邊50起設(shè)置；未注明加密區(qū)長度為15H（H為梁高）且不少于500；當(dāng)梁直接支承于磚墻上時，應(yīng)于支座范圍內(nèi)增設(shè)兩根箍筋，間距100；次梁交于主梁處主梁箍筋連續(xù)，次梁面筋底筋分別置于主梁面筋底筋之上；除特殊說明外，梁上皮標(biāo)高均同樓面標(biāo)高，主梁截面高于次梁截面；5、頂層樓梯間墻體通長設(shè)26500拉結(jié)筋；遇有磚砌女兒墻（或高出頂層樓板之造型用墻）處構(gòu)造柱（GZ）通上，做法見03G329（三）56/57，構(gòu)造柱間距大于3600要增設(shè)；6、當(dāng)梁與柱（墻）外皮平齊時，梁角筋應(yīng)置于柱（墻）主筋的內(nèi)側(cè)，此時可將梁角筋鄰近柱（墻）處按16坡度稍作彎折；對于鋼筋較密處及梁柱節(jié)點(diǎn)核心區(qū)，應(yīng)采取有效措施保證混凝土密實(shí)度；7、未經(jīng)設(shè)計人同意，設(shè)備管線不得隨意穿梁，如確有必要，須另行設(shè)計；8、未標(biāo)注板厚為100，無自由邊雙向板之底筋，其短向筋置于長向筋之下；有自由邊雙向板之底筋，其平行于自由邊之鋼筋放在下層，垂直于自由邊之鋼筋放在上層；板下部受力鋼筋伸入支座長度不應(yīng)小于5D；邊跨板邊支座扣鐵應(yīng)加彎鉤，伸入支座長度不應(yīng)小于33D且垂直段長不少于10D；邊支座扣鐵所注長度為全長，中間支座所注長度由軸線算起，同梁上平之挑耳及空調(diào)板等處均視為中間支座；板（包括雨篷、樓梯）未注明之分布筋為R7250；畫出但未標(biāo)注之扣鐵和底筋均為R7180；平面中A板同板配筋對稱；樓板錯層處配筋詳9、線管（不包括鋁質(zhì)線管）可隨現(xiàn)澆板一同澆筑，但其外徑不應(yīng)大于板厚之三分之一且須設(shè)于板中部；管道穿樓板處留孔應(yīng)在暖電專業(yè)人員配合下預(yù)先留設(shè)，不得后鑿；通氣孔遇板留洞尺寸詳見建筑圖，洞邊加筋上下各216，長出洞邊900；其余板洞當(dāng)圓孔直徑D及I方孔長邊B小于300時不設(shè)附加筋，板筋繞過洞邊即可，不需切斷；當(dāng)D或B大于300時洞邊加筋上下各212，長出洞邊600。10、應(yīng)采取有效措施防止板負(fù)筋（尤其是挑板負(fù)筋）被踩倒，必要時可設(shè)置馬鐙，間距為R8600。11、有隔墻未設(shè)梁處現(xiàn)澆板增設(shè)鋼筋，未注明者均為上下各31250，沿板跨通長設(shè)置。12、現(xiàn)澆梁板跨度3600時起反拱3L/1000，L為板短邊或自由邊或梁跨度；懸挑梁板起反拱3L/500，L為懸挑長。13、頂層現(xiàn)澆挑檐板或女兒墻欄板過長時作斷縫處理，間距1012M，縫寬20MM板斷筋不斷，內(nèi)嵌瀝青麻刀。14、底層頂層窗臺標(biāo)高處設(shè)貫通配筋砂漿帶，尺寸24060，配筋36/4300；底層外縱墻窗臺下墻體加筋36300，L窗寬600；頂層縱墻端開間窗臺以上部位增設(shè)墻拉筋36300。15、在第一、第六層房屋轉(zhuǎn)角處構(gòu)造柱拉結(jié)筋改為沿柱高方向每300設(shè)3616、施工中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)施工驗(yàn)收之規(guī)范和規(guī)程所有現(xiàn)澆混凝土承重構(gòu)件均應(yīng)待混凝土強(qiáng)度達(dá)100設(shè)計強(qiáng)度后方可拆除支撐；不同等級混凝土接縫處的施工，宜先澆筑高等級混凝土，然后再澆筑低等級混凝土；若同時澆筑，應(yīng)特別注意不使低等級混凝土擴(kuò)散到高等級混凝土部位中去，以確保高強(qiáng)混凝土結(jié)構(gòu)質(zhì)量。本工程填充墻所用砌塊質(zhì)量須符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)設(shè)計人員認(rèn)定方可使用；與構(gòu)造柱（GZ）距離小于等于180之墻垛可用素混凝土與GZ同時澆筑。填充墻與柱及墻的拉接做法詳98J3（六）24，拉筋26500，沿墻全長設(shè)置；拉筋可預(yù)埋，亦可使用埋件，嚴(yán)禁將其直接焊于柱強(qiáng)主筋上。45框架結(jié)構(gòu)方案451設(shè)計遵循規(guī)范及規(guī)定1建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB5006820012建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范GB500092001（2006年版）3混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB5001020024建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB500112001（2008年版）5建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB5000720026砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB5000320017房屋建筑制圖統(tǒng)一規(guī)范GBJ1868建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)GBJ105879現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程CECS175200410建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB50223200411鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB500172003452選用圖集1混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖（現(xiàn)澆混凝土框架、剪力墻、框架剪力墻、框支剪力墻結(jié)構(gòu)）O3G10112混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖（現(xiàn)澆混凝土樓面與屋面板）O4G10143鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)造詳圖、鋼筋混凝土過梁詳見內(nèi)蒙古02系列結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖集（DBJT03212002）4混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖（鋼筋混凝土板式樓梯）O3G10125現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋05SG3436混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖（獨(dú)立基礎(chǔ)、條件基礎(chǔ)、樁基承臺）O6G10167多、高層民用建筑鋼結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)構(gòu)造詳圖（含2004年局部修訂版）01SG519/0104SG519453基礎(chǔ)形式鋼筋混凝土箱型基礎(chǔ)。本工程000相當(dāng)于標(biāo)高現(xiàn)場確定。本工程設(shè)計使用年限50年。454結(jié)構(gòu)主要材料1混凝土構(gòu)件強(qiáng)度等級（A、B、C區(qū)）墊層基礎(chǔ)砼墻、柱梁、板樓梯構(gòu)造柱、圈梁、腰帶、過梁C15C30C30C30C30C25注圖中具體注明混凝土強(qiáng)度等級者，按圖中要求施工。2鋼筋鋼筋的抗拉強(qiáng)度實(shí)測值與屈服強(qiáng)度實(shí)測值的比值不應(yīng)小于125；且鋼筋的屈服強(qiáng)度實(shí)測值與強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值的比值不應(yīng)大于13表示HPB235，F(xiàn)Y210N/MM2。表示HPB335，F(xiàn)Y300N/MM2。3型鋼、鋼板、鋼管Q235B號鋼。吊鉤HPB235級鋼筋（不得用冷拉鋼筋加工）4焊條E43系列（HPB235級鋼筋和Q235B鋼焊接），E50系列（HPB335級鋼筋和HRB400鋼筋焊接）。5地下室建筑地面以下所有填充墻采用M5水砂漿砌MU10粘土空心磚，空心磚需用砂漿灌孔；建筑地面以上300厚，200厚墻體采用加氣混凝土砌塊，M5混合砂漿砌筑，砌塊容重7KN/M3，加氣混凝土砌塊強(qiáng)度不小于A35。其它內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)墻體，容重不大于1KN/M3。455本工程所用材料均應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求。墻、柱、梁保護(hù)層厚度和鋼筋錨固等構(gòu)造措施詳見標(biāo)準(zhǔn)圖集?；A(chǔ)鋼筋混凝土保護(hù)層厚度和鋼筋錨固等構(gòu)造措施詳見標(biāo)準(zhǔn)圖集。鋼筋連接（受力鋼筋接頭應(yīng)設(shè)置在受力較小處）梁、柱縱筋直徑大于等于的接頭采用滾軋之螺紋機(jī)械連接。直徑小于時可以采用機(jī)械連接或?qū)舆B接。剪力墻邊緣構(gòu)件縱筋連接要求同框架柱，墻身分布筋連接按圖集。縱向受力鋼筋機(jī)械和焊接連接接頭應(yīng)相互錯開。位于同一連接區(qū)段內(nèi)的縱向受力鋼筋接頭面積百分率不大于（同一連接區(qū)段長度為，為較大受力鋼筋直徑）。受壓鋼筋可不受此限。機(jī)械連接接頭連接件的混凝土保護(hù)層厚度應(yīng)滿足縱向受力鋼筋最小保護(hù)層厚度。連接件之間的橫向凈間距。樓板中直徑小于的鋼筋接頭可采用綁扎搭接接頭或焊接，相鄰縱向鋼筋綁扎搭接接頭易互相錯開。直徑的粗直徑鋼筋采用焊接。箍筋、拉筋、預(yù)埋件等不應(yīng)和梁、柱的縱筋焊接。機(jī)械連接接頭質(zhì)量等級為一級。機(jī)械連接接頭和焊接連接接頭的類型及質(zhì)量應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。樓板構(gòu)造規(guī)定樓板上的洞均應(yīng)預(yù)留，不得后鑿，結(jié)構(gòu)平面圖中一般只標(biāo)出尺寸大于的洞口，且洞邊應(yīng)加筋，施工時必須配合各專業(yè)圖紙預(yù)留全部洞口，當(dāng)平面圖未交待時，洞口加筋一律按如下要求設(shè)置洞口尺寸的孔洞，洞口加筋。46給、排水方案461生活給水系統(tǒng)生活給水由市政自來水公司直接供給。本工程最高日用水量為501M3/D。住宅生活用水200L/人。天，小區(qū)規(guī)劃居住人口為2289人，日用水量為458立方米。綠化用水用水指標(biāo)為2L/平方米。次，澆水次數(shù)為1次/日，綠化面積為17542平方米，日用水規(guī)量為35立方米。消防用水，按一時間為1次，一次滅火時間2小時，用水指標(biāo)60L/S，則消防用水量為432立方米。為預(yù)見水量按10計算。日最高總用水量為1017立方米462生活給水干管及立管采用聚丙烯（PPR）管材及管件，熱熔連接；水表采用磁卡水表。463給水管安裝完畢后，以06MPA水壓進(jìn)行試驗(yàn)，穩(wěn)壓1H不滲不漏，然后補(bǔ)壓至06MPA壓力降不大于005MPA，然后降至工作壓力的115倍狀態(tài)下穩(wěn)壓2H，壓力降不得超過003MPA，同時檢查各連接處不得滲漏。464生活污水系統(tǒng)采用污廢水合流制系統(tǒng)，污廢水經(jīng)排排水管收集后排至室外排水管網(wǎng)。污水變化系數(shù)為15排水量為用水量（不包括消防用水的80）526立方米。465室內(nèi)埋地及出屋面污水管道采用柔性接口機(jī)制排水鑄鐵管，管件采用橡膠圈密封，承插接口。其它部位排水采用UPVC塑料排水管，每層設(shè)伸縮節(jié)一個，排水支管伸縮節(jié)之間的間距不得超過4米。466管道敷設(shè)（1）標(biāo)高為相對標(biāo)高，排水管為管底標(biāo)高，均以米記。（2）管道布置除注明外，應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場盡量沿墻、梁、柱直線敷設(shè)。（3）橫管敷設(shè)須在牢固的構(gòu)件上設(shè)置支架或吊架，做法參照05S9。（4）排水立管用管卡定位，管卡間距不得超出30米，所有排水橫管與橫管、橫管與立管均采用45三通連接。467排水管安裝完畢后做灌水試驗(yàn)，注水高度以本樓層高為準(zhǔn)，30分鐘內(nèi)不滲不漏為合格。468系統(tǒng)試壓合格后，應(yīng)對系統(tǒng)沖洗，直至排除水中不含泥沙、鐵雜質(zhì)且水色不渾濁為合格。47電氣方案471主要標(biāo)準(zhǔn)及法規(guī)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范（JGJ/T1692）住宅設(shè)計規(guī)范GB5009619992003年版全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施電氣建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范GB/T503112000有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范（GB5020094）住宅建筑規(guī)范（GB503682005）建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（GB5005794）（2000版）其它有關(guān)國家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。472低壓配電系統(tǒng)1、本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TNCS系統(tǒng)。低壓配電系統(tǒng)采用放射式和樹干式相結(jié)合的供電方式。2、導(dǎo)線選用及敷設(shè)進(jìn)戶線選用VV2210KV銅芯全塑鎧裝等截面電力電纜，進(jìn)戶處穿鋼管保護(hù)。分支導(dǎo)線均選用BV500V導(dǎo)線穿管沿墻或頂板敷設(shè)。如照明支路管內(nèi)導(dǎo)線為56根時，穿PVC25，低于24M的壁燈均應(yīng)接入PE線。473弱電電話進(jìn)戶采用YV205室內(nèi)電纜，數(shù)據(jù)線采用光纖，電視進(jìn)戶采SYWV759電纜，埋深均為距室外地坪08M。474管路敷設(shè)時宜沿最短路線并應(yīng)減少彎曲和重疊交叉。管路超過30M（無彎曲時），20M（有一個彎曲時），15M（有二個彎曲時），8M（有三個彎曲時）加裝中間接線盒。475電纜與熱力溝交叉處具體做法詳見05D410476所有電氣管路在過建筑物伸縮（沉降）縫時，需加補(bǔ)償裝置，詳細(xì)做法參見05D5（251255）。48暖、通方案481室內(nèi)外采暖計算參數(shù)采暖室外計算溫度TW19；冬季室外風(fēng)速164M/S。室內(nèi)計算溫度482采暖設(shè)計施工說明1、采暖系統(tǒng)采用低溫?zé)崴到y(tǒng)，熱負(fù)荷為882KW，單位面積熱指標(biāo)為378W/M2，設(shè)計供回水溫度80/55。熱力指標(biāo)為60W/平方米采暖面積為78300平方米，熱負(fù)荷為4698000W熱源為城市集中供熱網(wǎng)。2、本工程采暖形式為集中供熱，分戶計量。每戶在公共部分設(shè)熱計量表一只，采暖立管形式為下供下回雙管異程式，管材為焊接鋼管。DN32以下為絲接，DN40以上為焊接。每根供回水立管頂端均設(shè)DN20銅質(zhì)自動排氣閥一個。3、散熱器均采用四柱760散熱器，每組散熱器頂端安裝跑風(fēng)閥。連接散熱器供水支管上的閥門均采用恒溫閥（恒溫閥安裝詳見產(chǎn)品要求）。4、戶內(nèi)采暖為雙管同程下供下回式，其管材均采用交聯(lián)鋁塑復(fù)合管（XPAP），其中交聯(lián)鋁塑管在地面以下部分不允許有接頭，管道埋設(shè)在墊層內(nèi)的具體施工方法見05N159。5、首層管溝內(nèi)采暖管道需做保溫，做法管道除銹后刷防銹漆兩道，采用50毫米厚巖棉管套保溫，外纏密紋玻璃絲布（規(guī)格01毫米序號房間名稱計算溫度序號房間名稱計算溫度1餐廳、臥室、客廳181設(shè)淋浴的衛(wèi)生間252廚房16216厚，250450毫米寬，搭接40毫米），每隔3米用19（1）鍍鋅鐵絲綁扎，再刷色漆兩道。埋設(shè)在墊層內(nèi)的管道采用10MM厚的橡塑保溫，具體做法見大樣。6、埋地管與散熱器安裝完畢，后澆層管槽回填前應(yīng)以10MPA壓力對水層進(jìn)行水壓試驗(yàn)，試驗(yàn)合格后方可回填。回填時管道內(nèi)需帶有不小于02MPA的壓力，填料中嚴(yán)禁含有尖銳物，以防破壞管道外保護(hù)層?；靥畋韺討?yīng)與其它地面表層有明顯區(qū)別，以免房屋裝修時采暖管道破壞。管道穿墻處預(yù)埋DN32套管，套管兩端與墻平。穿衛(wèi)生間隔墻的套管，管道穿過后用油麻填實(shí)封嚴(yán)。7、整個管道系統(tǒng)試驗(yàn)合格后方能通水供暖。8、施工安裝及驗(yàn)收應(yīng)按建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB502422002），建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)JJ30274）。49景觀設(shè)計沿道路軸線設(shè)計了中央景觀和綠地，布置了開放空間，考慮了景觀的均衡和良好性，選擇了落葉喬木和灌木道路景觀樹，配合大面積綠地，突顯項目的舒適，營造了活潑向上的生活與空間。道路兩旁規(guī)劃了適當(dāng)?shù)臉淠竞突ú菀愿纳骗h(huán)境。在建筑物位置的設(shè)計上盡求錯落分散科學(xué)布置，來保證充足的陽光和空氣流通空間。以此創(chuàng)造出良好的建筑生態(tài)環(huán)境，最大限度給人以回歸自然的感覺。第五章消防、安全、環(huán)境保