房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

1、房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告筑商資房評(píng)報(bào)字2012WL0401號(hào) 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)： 位于貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)、貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)的住宅用房抵押估價(jià)委托估價(jià)方： 馬艷受托估價(jià)方： 貴州商專(zhuān)資產(chǎn)09房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 受托方地址： 貴陽(yáng)市云巖區(qū)鹽務(wù)街35號(hào)聯(lián)系電話： 估價(jià)人員： 王磊估價(jià)作業(yè)日期：二一 二年三月二十九日至二一 二年四月五日房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告目 錄一、致委托方函2二、估價(jià)師聲明3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件4-5四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6-10五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告11-17六、附件1、房地產(chǎn)

2、評(píng)估委托書(shū)、身份證復(fù)印件。2、房屋所有權(quán)證、稅收通用完稅證復(fù)印件。3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。4、估價(jià)人員資格證書(shū)復(fù)印件。5、圖片資料。致 委 托 方 函馬艷:受您委托,我事務(wù)所對(duì)您委托的位于貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)（建筑面積139.18平方米）、貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)（建筑面積153.15平方米）的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測(cè)算,現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下:估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年3月29日公開(kāi)

3、的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣134.74萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹佰叁拾肆萬(wàn)柒仟肆佰元整）。詳見(jiàn)下表：房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所有權(quán)人坐落所在層數(shù)建筑面積 （平方米）評(píng)估單價(jià) （元/平方米）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）筑房權(quán)證小河字第號(hào)馬艷貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)負(fù)1139.18454863.30筑房權(quán)證小河字第號(hào)馬艷貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)正1153.15466571.44合計(jì)134.74估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果,見(jiàn)附后的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。此 致貴州商專(zhuān)資產(chǎn)09房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法定代表人: 王磊二0一二年四月五日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)

4、報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專(zhuān)業(yè)幫助。7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具,委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為

5、委托方在本次估價(jià)目的下使用,不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意,本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上,報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。 房地產(chǎn)估價(jià)師: 王磊 二一二年四月五日 估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使用不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘察工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)及相關(guān)資料進(jìn)行，房地

6、產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。 3、本報(bào)告所稱(chēng)的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來(lái)無(wú)重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見(jiàn)。4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)2012年3月29日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見(jiàn)，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著

7、于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。6、本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。8、委托方未能提供估價(jià)對(duì)象所分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的國(guó)有土地使用證，評(píng)估人員依據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證設(shè)定估價(jià)對(duì)象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)為本次房屋所有權(quán)人以出讓方式合法取得，土地用途為住宅，土地剩余年限與估價(jià)對(duì)象房屋的正常剩余使用年限

8、相符，如果本次估價(jià)所設(shè)定的情況與估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)的實(shí)際情況不一致，應(yīng)以其實(shí)際情況為準(zhǔn)，本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。9、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的實(shí)體為準(zhǔn),但是本次評(píng)估估價(jià)人員沒(méi)有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒(méi)有缺損。10、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。11、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果

9、的影響。評(píng)估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣(mài)費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。貴州商專(zhuān)資產(chǎn)09房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 二一二年四月五日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告筑商資房評(píng)報(bào)字2012WL0401號(hào)一、委托估價(jià)方: 馬艷二、受托估價(jià)方：貴州商專(zhuān)資產(chǎn)09房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所三、估價(jià)對(duì)象概況: 估價(jià)對(duì)象為馬艷委托評(píng)估的位于貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)（建筑面積139.18平方米）、貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)（建筑面積15

10、3.15平方米）的住宅用房。1、估價(jià)對(duì)象的位置狀況估價(jià)對(duì)象位于貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)、貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào), 周?chē)?聚惠超市、建設(shè)銀行等，目前有13路、41路等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)該區(qū)域，交通較為方便，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境狀況、人文環(huán)境狀況好。2、估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況本次房地產(chǎn)評(píng)估委托方提供了筑房權(quán)證小河字第號(hào)房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為馬艷，坐落于小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)，房屋總層數(shù)為1+5+1層，委估對(duì)象位于負(fù)1層，建筑面積139.18平方米，規(guī)劃用途為住宅，提供了稅收通用完稅

11、證（2010/1）黔地完電訂稅收通用完稅證。筑房權(quán)證小河字第號(hào)房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為馬艷，坐落于小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)，房屋總層數(shù)為1+5+1層，委估對(duì)象位于1層，建筑面積153.16平方米，規(guī)劃用途為住宅，提供了稅收通用完稅證（2010/1）黔地完電訂稅收通用完稅證。3、估價(jià)對(duì)象特征狀況估價(jià)對(duì)象（小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)）為磚混結(jié)構(gòu)，共7層，估價(jià)對(duì)象位于負(fù)1層，建筑面積為139.18平方米；裝修情況：客廳及臥室地面地磚鋪貼，墻面刮瓷；廚房及衛(wèi)生間地面為地磚鋪貼，墻面面磚鋪貼；進(jìn)戶門(mén)安裝防盜門(mén)，其余為木門(mén)，鋁合金窗，通水、電、電話端

12、口入戶。以上估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于正常使用中。估價(jià)對(duì)象（小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)）為磚混結(jié)構(gòu)，共7層，估價(jià)對(duì)象位于第1層，建筑面積為153.15平方米；裝修情況：室內(nèi)為地磚鋪貼，墻面刮瓷；進(jìn)戶門(mén)安裝防盜門(mén)，其余為木門(mén)，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。以上估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于正常使用中。四、估價(jià)目的: 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn): 2012年3月29日。六、價(jià)值定義:估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年3月29日的市場(chǎng)參考價(jià)值（包含估價(jià)對(duì)象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)

13、值及房屋室內(nèi)裝修價(jià)值）。七、估價(jià)依據(jù):1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。2、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。3、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)。4、房地產(chǎn)委托書(shū)和委托方提供的相關(guān)資料。5、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和收集的相關(guān)資料。八、估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、公平原則。九、估價(jià)方法：由于估價(jià)對(duì)象為住宅用房,在市場(chǎng)上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多,故采用市場(chǎng)比較法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,市場(chǎng)比較法是通過(guò)市場(chǎng)上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,而確定其比準(zhǔn)價(jià)格的一種方法。十、估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算,位于貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層

14、2號(hào)（建筑面積139.18平方米）、貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)（建筑面積153.15平方米）的住宅用房,在以確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下,根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等,選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法,估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年3月29日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣134.74萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹佰叁拾肆萬(wàn)柒仟肆佰元整）。詳見(jiàn)下表：房屋所有權(quán)證號(hào)房屋所有權(quán)人坐落所在層數(shù)建筑面積 （平方米）評(píng)估單價(jià) （元/平方米）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）筑房權(quán)證小河字第號(hào)馬艷貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)負(fù)1139.184

15、54863.30筑房權(quán)證小河字第號(hào)馬艷貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)正1153.15466571.44合計(jì)134.74十一、估價(jià)作業(yè)日期：2012年3月29日至2012年4月5日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：1、本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年3月29日公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格,隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化,該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整,如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過(guò)一年（即有效期為2012年4月5日至2013年4月4日,我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化,對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生

16、明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。否則,我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。 3、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響；故貸款人（金融機(jī)構(gòu)）應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。 十三、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題：1、本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料所列的項(xiàng)目及數(shù)量為準(zhǔn)。2、在本次評(píng)估中,委托方提供的資料如有虛假,由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。3、本評(píng)估報(bào)告專(zhuān)為委托方按委托目的使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、上述評(píng)估結(jié)論是反映估價(jià)對(duì)象在本次評(píng)估目的下,根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià),未考慮國(guó)家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)

17、的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用,對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失,受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。十四、估價(jià)人員：評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人: 王磊估 價(jià) 人 員: 王磊估價(jià)報(bào)告審核人: 王磊評(píng) 估 機(jī) 構(gòu): 貴州商專(zhuān)資產(chǎn)09房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所報(bào)告 出具 時(shí)間: 二一二年四月五日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象（小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)）為磚混結(jié)構(gòu)，共7層，估價(jià)對(duì)象位于負(fù)1層，建筑面積為139.18平方米；裝修情況：客廳及臥室地面地磚鋪貼，墻面刮瓷；廚房及衛(wèi)生間地面為地磚鋪貼，墻面面磚鋪貼；進(jìn)戶門(mén)安裝防盜門(mén)，其余為木門(mén)，鋁

18、合金窗，通水、電、電話端口入戶。以上估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于正常使用中。估價(jià)對(duì)象（小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào)）為磚混結(jié)構(gòu)，共7層，估價(jià)對(duì)象位于第1層，建筑面積為153.15平方米；裝修情況：室內(nèi)為地磚鋪貼，墻面刮瓷；進(jìn)戶門(mén)安裝防盜門(mén)，其余為木門(mén)，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。以上估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于正常使用中。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)、貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元1層2號(hào), 周?chē)?聚惠超市、建設(shè)銀行等，目前有13

19、路、41路等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)該區(qū)域，交通較為方便，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境狀況、人文環(huán)境狀況好。三、市場(chǎng)背景分析由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控,隨著房改政策的逐步實(shí)施和完善。設(shè)施齊全的住宅用房進(jìn)入市場(chǎng)后,已成為滿足需求者的首選,同時(shí)也成為市民投資置業(yè)的主要方向。故在近期內(nèi)的發(fā)展勢(shì)頭較良好,價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說(shuō)明,房地產(chǎn)評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用,是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用,這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)過(guò)充分合理的論證,并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了評(píng)估的客觀性。衡

20、量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮:（一）法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途評(píng)估。（二）技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行評(píng)估。（三）經(jīng)濟(jì)上可行。即評(píng)估價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的評(píng)估結(jié)果。（四）土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來(lái)判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說(shuō)，評(píng)估時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。（五）房地產(chǎn)與

21、周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問(wèn)題。也就是說(shuō)，評(píng)估時(shí)不按原用途評(píng)估，而按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行評(píng)估。（六）可持續(xù)發(fā)展性。即在評(píng)估時(shí)不僅要研究過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況,而且還要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì),以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化對(duì)房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢(shì)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源的原則,該估價(jià)對(duì)象作為住宅用房為最高最佳用途。五、評(píng)估方法的選用和技術(shù)思路由于估價(jià)對(duì)象為住宅用房,在市場(chǎng)上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多,故采用市場(chǎng)比較法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,市場(chǎng)比較法是通過(guò)市場(chǎng)

22、上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,而確定其比準(zhǔn)價(jià)格的一種方法。具體的計(jì)算公式為:評(píng)估對(duì)象評(píng)估價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格100/（交易情況修正系數(shù)）（交易日期修正系數(shù)）/100100/（區(qū)域因素修正系數(shù)）100/（個(gè)別因素修正系數(shù)）六、評(píng)估測(cè)算過(guò)程 評(píng)估舉例：貴陽(yáng)市小河區(qū)清水江路153號(hào)南山高地1號(hào)樓1單元負(fù)1層2號(hào)1、選取比較實(shí)例根據(jù)物質(zhì)的同一性或類(lèi)似性；地點(diǎn)的同一性或類(lèi)似性；時(shí)間的接近性；交易情況無(wú)反常四個(gè)基本要求選取三個(gè)可比實(shí)例如下: 實(shí) 例 項(xiàng)目實(shí)例A 大興星城房屋實(shí)例B 南山高地房屋實(shí)例C 大興星城房屋地 理 位 置清水江路清水江路清水江路物 業(yè) 用 途住宅用房住宅用房

23、住宅用房建 筑 年 代2009年2010年2008年房 屋 結(jié) 構(gòu)混 合混 合混 合項(xiàng) 目 狀 況現(xiàn) 房現(xiàn) 房現(xiàn) 房交 易 情 況正 常正 常正 常采 光 通 風(fēng)良 好良 好良 好交 易 方 式一次性付款一次性付款一次性付款交 易 日 期近 期近 期近 期樓 層1層4層4層交易單價(jià)（元/平方米）4968488645142、交易情況修正 主要考慮排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例的成交價(jià)格偏差,將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。由于評(píng)估人員所選實(shí)例均為正常交易價(jià)格,不需要作交易情況修正,故不作修正。3、交易日期修正評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例的交易日期有時(shí)間差異時(shí),隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)價(jià)格有較明顯的

24、變化趨勢(shì)時(shí),必須進(jìn)行交易日期修正。由于選取的均為近期發(fā)生的交易案例,且目前貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為平穩(wěn),故不作修正。4、區(qū)域因素修正前面所選取的三個(gè)比較案例中,均屬于同一區(qū)域,為排除由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異,使修正后的可比實(shí)例價(jià)格能夠與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)所處地段的實(shí)際情況相符。本評(píng)估報(bào)告擬采用直接比較法進(jìn)行區(qū)域修正,即以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn),與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較,然后確定修正比率。具體比較因素如下表: 實(shí)例 項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C區(qū)域因素詳細(xì)狀況說(shuō)明區(qū)位位置相同相同相同物業(yè)所處城市區(qū)段,距市中心的距離交通狀況道路條件相同相同相同周邊道路通達(dá)能力、路況公共交

25、通相同相同相同城市公交線路、交通管制社區(qū)配套配套范圍相同相同相同基礎(chǔ)配套設(shè)施范圍供應(yīng)通力相同相同相同基礎(chǔ)配套設(shè)施滿足居民需求狀況服務(wù)設(shè)施相同相同相同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、醫(yī)院、娛樂(lè)設(shè)施等社區(qū)環(huán)境室外場(chǎng)所相同相同相同居民散步和健身需求的活動(dòng)場(chǎng)所環(huán)境污染相同相同相同含聲、光、氣、水的污染狀況社會(huì)環(huán)境相同相同相同城市治安和居住區(qū)安全保障狀況人口素質(zhì)相同相同相同居民受較育程度,整體狀況等修正系數(shù)100100100注:好+6% 較好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 較差-4% 差-6% 5、個(gè)別因素修正主要考慮新舊程度、裝修情況、平面布局、房屋維護(hù)水平、附屬配套服務(wù)設(shè)施及物業(yè)管理等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。故綜合進(jìn)行個(gè)別因素修正,確定個(gè)別因素修正系數(shù)如下表: 實(shí)例 項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C建 筑 結(jié) 構(gòu)相 同相 同相 同裝 修 情 況相 同相 同稍 差新 舊 程 度稍 好稍 好稍 好戶 型 結(jié) 構(gòu)相 同相 同相 同樓 層稍 好稍 好較 好泊車(chē)便利程度相 同相 同相 同采 光 通 風(fēng)相 同稍 好稍 好綠 化 環(huán) 境相 同相 同相 同附屬及配套設(shè)施相 同相 同相 同物 業(yè) 管 理相 同