競品及市場客戶調(diào)查分析

1、鳳城國際廣場競品及市場客戶調(diào)查分析,2009-11-2,項目競爭市場分析 基于對市場大勢分析研究，同時結(jié)合城市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢、今后市場發(fā)展?jié)摿Φ木C合分析, 通過周邊在售個案參照對比、市場客戶需求調(diào)查等方面最終確定的本案產(chǎn)品定位是源于對市場、對產(chǎn)品的充分信心。,確定參照個案 根據(jù)項目所處區(qū)域圈定：鳳凰世嘉、鷺港、新華1號、東旭花園、文苑鳳凰城、梧桐大道 根據(jù)項目所售產(chǎn)品檔次及推出時間圈定：鳳凰世嘉、鷺港、東旭花園 根據(jù)項目競爭層面及可對比性圈定：鷺港、東旭花園、新華一號、萬達廣場 本方案選定參考個案：鳳凰世嘉、鷺港、東旭花園、新華一號、萬達廣場。,為了能夠更好的了解市場情況及本項目所處的情況，

2、以下從13個方面詳細分析我們的五個參考項目。 13個方面包括有：地理位置、基本信息、建筑類別、工程信息、產(chǎn)品信息、配套信息、價格信息、客戶群體、蓄客及開盤時間、戶型面積、營銷推廣、銷售情況、項目分析。,1、地理位置：,注解：從以上幾個項目的區(qū)位來看，萬達廣場、新華1號及東旭花園處于唐山城區(qū)的老城區(qū)域，鳳凰世家緊鄰唐山富人區(qū)邊界，鷺港未來城是在唐山未來發(fā)展的鳳凰新城地段，可以說幾個項目在地段方面各有不同，站在本項目的角度，都有一定的參考性及競爭性。我們的項目不但臨近老城的富人區(qū)，也在鳳凰新城的邊緣，從區(qū)位和包裝方面，就看我們走什么樣的路線（從我司以前操盤的經(jīng)驗來看，同等價位下，市場更容易接受老城

3、區(qū)的項目，因為無論周邊生活配套、交通、市政配套等方面，相對來說比較完善。）,注解：從項目規(guī)模來說，鳳凰世嘉、鷺港未來城、萬達廣場都有一定的優(yōu)勢，新華1號、東旭花園和我們的項目比較接近，所以我們要想在規(guī)模方面在市場占有一定的地位，可以說比較困難。,2、規(guī)模及基本信息,3、建筑類別,注解：在產(chǎn)品類型方面，鷺港未來城、鳳凰世嘉包含類型比較全面，市場接受度較高。萬達廣場因為包含大型商業(yè)，在生活便利方面有更多的優(yōu)勢。相對東旭花園來說，新華1號下面的沿街商業(yè)也能為項目增加一定的附加值。所以，在項目產(chǎn)品類型方面，最大優(yōu)勢的鷺港未來城和鳳凰世嘉優(yōu)勢最大，萬達廣場次之，接著是新華1號、東旭花園。我們的項目在產(chǎn)品

4、類型方面與新華1號比較接近。比東旭花園要好,4、工程信息,注解：在工程方面，此五個項目基本都有現(xiàn)房、準現(xiàn)房、已開工樓座等。我們的項目目前未動工，在交房日期方面會有一定的劣勢，但也可以說我們可以從這幾個項目中吸取更多的有利經(jīng)驗，并避免彎路。可以說，我們的項目現(xiàn)在操作的空間更大。比如，新華1號目前滯銷的是塔樓部分159戶型，可以說他們把這么大的戶型放在北側(cè)就是一個失誤,5、產(chǎn)品信息,注解：在產(chǎn)品方面，除東旭花園無太大特色，其它四個項目都還是有自己的明顯優(yōu)勢，那么我們的項目要想在市場銷售的更好、被市場認可，我們就一定要做出我們的項目特色，并要做出其他項目所沒有的理念及定位,6、配套信息,注解：唐山城

5、市本身不是一線城市，規(guī)模較小，所以，基本周邊的生活配套、市政配套還是可以共享。在周邊配套方面，各個項目無太明顯優(yōu)勢?？赡苤皇侨f達廣場地處老城的商業(yè)中心，配套更便利一些。我們的項目周邊配套也是十分完善，在項目自身方面挖掘更多的優(yōu)勢，是項目突出市場的最有利辦法（即提高項目附加值）,7、價格信息,注解：在價格方面，萬達廣場、新華1號、東旭花園的價格要高于鳳凰世家和鷺港未來城，主要原因及在于前三個項目是在唐山的老城區(qū)域和后兩個項目有相當一部分是回遷樓（居住人群素質(zhì)相對較低）的原因。但鷺港未來城的塔樓部分采用了精裝修的策略，不但有效的提升了項目的知名度和品質(zhì)，更是帶來了部分利潤。（新華1號和萬達廣場的塔

6、樓部分同樣采用了精裝修）。在這里說明，目前唐山市場客戶還是以接受板樓為主，塔樓要想被市場接受，只有做出精裝修，來提高產(chǎn)品的附加值,8、客戶群體,注解：在此幾個項目的目標客戶群體方面，只有萬達廣場的主要目標客戶是面對高端客戶群體和投資客戶，其他四個項目還是以周邊居住、二次置業(yè)的自住客戶為主（商業(yè)部分除外）。操作我們的項目，怎么才能不但吸引周邊自住客戶，更多的吸引投資客戶，是我們操作此項目的重點。也才能使我們的利潤最大化及銷售快速化,9、蓄客及開盤時間,注解：以上項目所說的開盤時間是目前銷售部分的開盤時間?？梢钥闯?，一般的蓄客時間是2個月到半年時間，根據(jù)項目的實際情況、市場情況來確定項目的開盤日期

7、。我們的項目目前未動工，所以，具體開盤時間待定,10、戶型面積,鷺港未來城,項目規(guī)模較大，涵蓋產(chǎn)品類型比較全面，所以在戶型設(shè)計方面也比較多樣化戶型面積主要有一居52-76，二居51-91，三居106-153，躍層145-186，主力戶型集中在80100的兩居和100130的三居室，約占總數(shù)的70%。目前此項目已開盤樓座基本銷售完畢，主要剩余部分130的三居室（毛坯房），近期即將推向市場的為精裝小戶型塔樓，在唐山市場板樓市場認可度較高，所以，此項目的塔樓部分全部是精裝銷售（當然也能帶來更高的利潤）。項目中心的別墅及洋房部分會在后期陸續(xù)推出，目前產(chǎn)品情況還未面世,鳳凰世嘉,項目規(guī)模較大，涵蓋產(chǎn)品類

8、型及戶型比較全面，目前此項目的一期基本銷售完畢，只是剩余4套房源（3套70西邊戶和一套135大戶型）。二期還未面向市場銷售,新華1號,項目規(guī)模較小（和本項目比較接近）目前主要剩余約20余套，基本集中在樓北側(cè)的159大戶型。板樓部分基本銷售完畢，剩余約10套139的毛坯大戶型,萬達廣場,項目無論地理位置、規(guī)模、整體配套等方面在唐山市場都是較高項目，目前此項目二期未開盤，具體戶型和面積不祥。一期的戶型面積主要集中在89到139，占總數(shù)的80%。少量200余大戶型做項目的輔助。項目一期銷售情況比較良好。剩余少量位置較偏，樓層較高的房源。整體來說此項目的銷售比較成功,東旭花園,項目規(guī)模較小，戶型面積主

9、要是87100平米兩房占60%，63平米一房占20%，136156平米三居占20%，總共約400套，目前已經(jīng)銷售80%，剩余的70余套占20%。剩余房源基本以北側(cè)樓座的大戶型（136156平米三居）為主，主要是因為項目的整體形象較低及大戶型安排在北側(cè)的原因。其它小戶型還有少量房源，主要是因為樓層 及西側(cè)西曬得原因而銷售緩慢,注解：市場上供應(yīng)戶型產(chǎn)品線較全，暢銷面積區(qū)間在80-100平米兩居和90-130平米三居為主力戶型。5070平米的一居及130平米以上的大戶型為輔?，F(xiàn)所余房型多為采光朝向或樓層等問題戶型。產(chǎn)品形式上仍以平層產(chǎn)品為主且80-130平米南北通透板樓將成為未來市場主力產(chǎn)品，市場塔

10、樓部分全部都是精裝修來提高項目的附加值,戶型面積,11、營銷推廣,(鷺港未來城),營銷推廣：以活動營銷為主，兼并口碑傳播與其它常規(guī)推廣渠道，如電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外、報紙等。廣告2008年投入2000萬/年，總銷售額：20億/年，為河北三年銷冠。 近期活動：7月16日晚，“鷺港星光游園會”，主題：鷺港精裝樣板區(qū)開放。以爵士樂、薩克斯、提琴等流行樂隊并品嘗精致酒水美食、茶道等形式，推介全景樣板區(qū)。8月15日晚“聆聽品質(zhì) 鷺港未來城產(chǎn)品賞鑒會”，主要形式表現(xiàn)都在鷺港未來城8區(qū)內(nèi)，以邀請明星演唱、穿插小提琴樂隊、冷餐品嘗等推介園林及樣板區(qū)，活動收效甚好。,鳳凰世嘉,營銷推廣：6月前，鳳凰世嘉的產(chǎn)品無預(yù)售證

11、時一直以各種團購形式推出，五一至今共組織3次團購，分別通過唐山搜房網(wǎng)、唐山e房網(wǎng)、唐山團購網(wǎng)實行，團購起點為30人。團購價格比一次性付款價格低200元/平米。實際的團購均價約為：一室5200元/平米，兩室5300-5400元/平米，小三室5600-5700元/平米。 以上價格為一次性付款的價格，若是貸款則每平米多加300-500元/平米。 8月8日開盤推出139套，銷控197套，銷售79套，成交率63%。 暢銷戶型為暢銷戶型為83小兩房與97小三房，這兩個戶型均南北通透。在十一期間推出贈送純銀質(zhì)紀念幣活動。鳳凰世嘉一期已簽約業(yè)主，可憑購房合同領(lǐng)取純銀質(zhì)紀念幣一枚。目前買房贈送天燃氣、熱水氣等,

12、新華1號,營銷推廣： 4月18日在錦江國際酒店舉行產(chǎn)品說明會及合作單位簽約儀式，并公布了1號公館的選房信息，價格區(qū)間等。于4月19日進行了1號公館（1#樓）的選房活動，當天到場客戶按VIP卡號進行選房，一次性付款97折。并推出團購優(yōu)惠，3戶以上團購96折，5戶以上95折。估計當天成功選房客戶為60批左右，選房客戶不滿意可退房。 5月三日開盤是3號和6號兩棟樓，均是3梯9戶，其中3#為25層，6#30層，戶型包括一房、兩房、三房，共405套。全天客戶到訪量在500批左右。最低價5300元/平米，價格區(qū)間5500-8500元/平米，層差為50元。南向戶型價格較高，起價超過7000元/平米。開盤當天

13、南向中小面積的單位最為暢銷，其中61.15平米的開盤當天基本售空，86平米和89平米的單位的銷售率也能達到50%。52平米和150平米的單位（銷控板兩側(cè)）由于朝向不好和總價較高等原因銷售狀況不佳，整體銷售率不到10%。 6月12日新華1號在錦江國際酒店舉行“LOFT首映禮”產(chǎn)品發(fā)布會，并公布了開盤日各種產(chǎn)品的優(yōu)惠措施?；顒赢斕斓目蛻舻皆L量約為300批。 6月13日新華1號5號樓開盤，同時推出LOFT寫字樓和商鋪，整體開盤優(yōu)惠為：所有客戶開盤可享95折優(yōu)惠；認籌客戶可在95折基礎(chǔ)上享受總價額外減免1萬元；一次性付款的客戶除享受前兩個優(yōu)惠外還可享受額外97折優(yōu)惠。5號樓精裝公寓折前均價約為7000

14、元/，折后均價約6650元/；LOFT寫字樓（帶精裝修）折前均價9000元/，價格區(qū)間7500-9999元/，折后均價8400元/,萬達廣場,營銷推廣：品牌營銷為主，全方位媒體推廣策略，以綜合體帶動住宅和商鋪銷售。6月27日，唐山萬達廣場銷售中心開放；從7月4日起接受客戶認籌，開盤時按認籌順序選房，認籌金為2萬，開盤可抵3萬,東旭花園,常規(guī)推廣渠道，在項目的銷售過程中，基本沒有做促銷活動。但整體價格和項目區(qū)位來說,每方米有一定的價格落差,注解：在營銷推廣方面，基本所有的項目以活動為主，說明目前市場還是比較認可促銷活動。雖然唐山雖然人均收入較高，但，對于優(yōu)惠活動還是比較敏感。我們的項目在定價方面

15、，要考慮到后面的優(yōu)惠折扣等因素。當然，在認購和奠基儀式前，我司會針對項目的實際情況，制定出符合市場及項目的優(yōu)惠措施。在媒體組合方面，我方的調(diào)查人員經(jīng)過與其他項目的置業(yè)顧問的溝通，在活動期間基本選擇報紙、短信、DM選擇較多，效果也比較明顯。道旗、戶外、車體是項目形象及長期效應(yīng)，是有針對性的選擇。我項目的具體媒體組合會在下周和唐山的媒體朋友溝通后，并結(jié)合我們的投放資金計劃，做出適合本項目的媒體組合及投放計劃,營銷推廣：,12、銷售情況,注解：以上五個項目中，目前銷售的房源基本對我們的項目沒有太大的影響，因為基本沒有太多房源。但鷺港未來城和鳳凰世嘉的二期項目即將面世，在銷售中會對我們的一定的沖擊，而

16、且在產(chǎn)品類型方面也十分雷同，都是高層住宅和精裝小戶型公寓。所以，在后期的項目認購和銷售過程中，這兩個項目會做為重點考察對象,13、項目分析,注解：可以看出，在項目的形象方面，相比鳳凰世嘉和東旭花園，萬達廣場、鷺港未來城、新華1號此三個項目做的還是較好。當然這三個項目銷售情況也比較良好。鳳凰世嘉因為在價格方面明顯低于市場，所以銷售情況也較好。東旭花園約是06年開始運作的項目，到現(xiàn)在才銷售80%，說明市場認可度一般,從以上的市場項目分析中，可以看出，市場比較認可和銷售較好的產(chǎn)品是： 地理位置：同等價格情況下，在新城區(qū)和老城區(qū)之間，市場客戶更認可老城區(qū)的交通、生活配套、市政配套等因素。 規(guī)模方面：市

17、場客戶更樂意接受大規(guī)模社區(qū)，因為大規(guī)模社區(qū)的自身配套相對更完善。 建筑類別：產(chǎn)品類型多了，能夠更好的被市場接受，多層、板式高層、洋房是客戶的首選。目前市場的塔樓基本都是精裝修，說明要是塔樓不裝修會有一定的風險，而且精裝修的塔樓小戶型的市場銷售情況也比較良好，說明市場已經(jīng)認可了精裝修的小戶型塔樓。 工程情況：現(xiàn)房是客戶的首選，在工期方面也有一定的優(yōu)勢。價格低、選擇余地大是期房，但是在風險和工期方面還是有一定的劣勢。 產(chǎn)品情況：市場還是比較認可有一定特色、自身配套較全的項目 周邊配套：因為唐山市規(guī)模較小，很多市政配套都能夠相互利用，但相對來說，完善的生活配套還是有明顯的優(yōu)勢。,價格方面：毛坯房的價

18、格基本在6500元/到7500元/之間，精裝修的基本能提高1500元/2000元/左右。 客戶群體：以上的項目中，只有萬達廣場的主要客戶群體是走高端路線及投資客為主，其他項目基本是以周邊客戶群體為主，投資客戶為輔。說明唐山市場的投資產(chǎn)品較少。 蓄客時間：在項目開盤前，蓄客期基本是2個月到半年左右。根據(jù)項目具體情況來做確定項目的蓄客時間。 戶型面積：暢銷面積區(qū)間在60-80平米、90-120平米，以二居和三居為主力戶型。銷售次之的為5070平米的一居及130平米以上的大戶型三居。 營銷推廣：大型的促銷活動還是能很好的被市場認可。選擇好了媒體做到造勢宣傳就能更好的效果。 區(qū)域市場情況：目前項目區(qū)域

19、的可銷售產(chǎn)品不多，但鷺港未來城和鳳凰世嘉的二期和和我們的產(chǎn)品雷同，加上區(qū)位原因，對我們銷售會有一定的影響。 項目自身：現(xiàn)在不是“酒香不怕巷子深”的年代，光有好的產(chǎn)品還不夠，還要有好的包裝及推廣，才能實現(xiàn)利潤最大化和銷售快速化。,客戶需求分析 為了能更好的了解市場客戶的需求，我司針對本項目做了一次詳細的市場客戶需求調(diào)查。分別在: 路北區(qū): 碧玉華府附近、鳳凰世嘉附近、陽光大廈附近 富人區(qū): 金色家園附近、麗景琴園附近、 張大里新村附近、人民購物廣場附近 市中心及路南區(qū):三利購物中心附近、百貨大樓附近 人民紀念碑廣場附近 高新區(qū): 遠洋城附近,1、客戶性別(276人) 注:括弧內(nèi)數(shù)字為回答此問題人

20、次,以下雷同,購房置業(yè)是目前社會生活中的一個最大的人生開支，也是人生最重要的生活空間，所以，在客戶調(diào)查的第一項的性別選擇方面，我們選擇的基本相同的比例，而且站在家庭使用方面考慮，女性要比男性的使用方面更多一些，也更實際。所以，我們選擇的女性比男性相對高一些。,2、客戶的年齡(280人),在年齡方面的考慮，我們在25歲-55歲之間的選擇占了總數(shù)的90%，這個年齡段也是一個家庭的置業(yè)方面考慮最多的，需求也是最全面的，不管是結(jié)婚用房、為老人購房、二次置業(yè)、投資的各方面，這類人群是最多的。 目前的社會財富正在一直向年輕化靠攏，而且結(jié)婚用房、首次置業(yè)都是占了很大的比重，所以，25歲-35歲的年齡段客戶占

21、了近總數(shù)的50%，,3、置業(yè)客戶家庭人口數(shù)量(276人),剛才說到25歲-55歲之間的客戶占我們調(diào)查的90%，而在家庭人口方面，二人世界和三口之家占了85%，也就可以說是目前的社會家庭基本是以此為主，在后面的戶型設(shè)計方面，也是要更多的為他們考慮。 單身及三代同住在社會上還是有一定的家庭出現(xiàn)，所以，在戶型的設(shè)計方面，他們也是在我們的考慮范圍之內(nèi)，但并不是一個房產(chǎn)項目的重點考慮對象，只是有一定的比例即可。,4、客戶文化程度(302個),目前的社會在學歷方面已經(jīng)比前幾年有所偏高，?？坪捅究普剂丝倲?shù)的82%，這部分人置業(yè)方面會更理性一些，考慮的問題也更全面一些。 從學歷方面也能看出唐山目前社會的學歷偏

22、高，不管現(xiàn)在的首次置業(yè)還是二次置業(yè)，占在以后的方面來考慮，二次置業(yè)、投資，他們也是最主要的客戶群體。,5、客戶職業(yè)(278個),單位職工、中層干部、個體戶、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者是目前社會的主要群體，他們也是在社會上需求最多的置業(yè)客戶。,6、家庭月收入(274個),在家庭月收入方面，3000元-5000元占總數(shù)的45%，5000元-8000元占總數(shù)的31%，3000元以下的中、低收入者和8000元以上的高端客戶群體只是占很少的比重，在后期的銀行按揭方面，月還款還是要和他們的月收入成一定的正比.,7、目前的住房來源(298個),在經(jīng)過76年大地震之后,唐山可以說是個新建城市,所以,目前社會上最

23、多的是新建商品房,但是,因為當時的社會經(jīng)濟問題和發(fā)展水平,戶型設(shè)計不合理、面積偏小。加上唐山是個資源型城市，人均收入較高。目前的住房已經(jīng)不能滿足人們的正常的社會需求，也是急需置業(yè)購房。,8、目前的工作區(qū)域(298個),唐山的整體發(fā)展目前主要是向路北區(qū)偏移，加上路北區(qū)的市政、交通、商業(yè)等各方面都要優(yōu)于路南區(qū)，所以目前的路北區(qū)要比路南區(qū)的居住人群也要多，路北區(qū)的企事業(yè)單位也要多于路南區(qū)。所以，我們可以看出，市場調(diào)查出的客戶，69%都是在路北區(qū)工作。,9、目前的居住區(qū)域(302個),結(jié)合上面的客戶工作區(qū)域，目前居住區(qū)域也和工作區(qū)域成一定的正比，說明目前路北區(qū)無論在工作、置業(yè)等各方面已經(jīng)是他們的首選。

24、同時也能看出目前我們的地理位置優(yōu)勢。,11、獲得房產(chǎn)信息的渠道(480個),這個問題是根據(jù)信任度的多項選擇題，可以看出，關(guān)系營銷和報紙是最大的數(shù)值，占了總數(shù)的67%，可以說在后期的宣傳方面還是要主要做關(guān)系營銷和報紙廣告，其他媒體還是有一定的信任度，在我們的宣傳方面只是有一定的比例就好了。,11、什么時間內(nèi)買房?(298個),從客戶的置業(yè)時間來看，一年內(nèi)買房的占總數(shù)的37%，兩年內(nèi)置業(yè)的占總數(shù)的60%，兩年以后才考慮置業(yè)的占總數(shù)的40%，加上我們的項目實際工期問題，可以說我們的項目還是比較符合這部分的置業(yè)時間。我們在各方面的設(shè)計只要符合他們的需求，他們就是我們最大的客戶群體。,12、在什么區(qū)域內(nèi)

25、買房?(308個),從客戶的置業(yè)區(qū)域來看，路北區(qū)還是客戶的首選，中心區(qū)是第二選擇，鳳凰新城和路南區(qū)是第三選擇方案，我們的項目在路北區(qū)的核心位置，加上我們的項目周邊配套比較完善，在宣傳方面，只要能體現(xiàn)路北區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和中心區(qū)的完善配套，就能對項目有更好的提升。,13、置業(yè)的目的(354個),“百行孝為先”的思想觀念已經(jīng)根深蒂固，而且很多人也樂意把自己的行為和“孝”來結(jié)合，即使買了房子是和父母同住，也想說成是給父母買房。 從上面的數(shù)字中可以看出，結(jié)婚用房、改善居住條件、給父母買房占總數(shù)的80%，也能說明需要兩居和三居是占最大的比例。,14、影響置業(yè)的4項因素(1056個),此問題是多項選擇題 “地

26、段、地段、地段”李嘉誠的觀念已經(jīng)深入人心，購房置業(yè)，位置的重要性已經(jīng)十分明顯，由位置來決定的環(huán)境和交通的重要性也是非常明顯。 前面最重要的三項在開發(fā)公司拿地時期已經(jīng)決定，而戶型的設(shè)計和配比是在建設(shè)時期可以決定的，戶型的重要性也是已經(jīng)十分明顯。好的戶型設(shè)計有利于銷售的觀點也是得到認可。,15、購買住宅的類型?(328個),板式小高層的通透性優(yōu)勢十分明顯，也是客戶的首選，次之為高層住宅和帶電梯多層。我們的項目是高層板樓和塔樓，可以說在產(chǎn)品方面有一定的劣勢，但是在戶型設(shè)計只要有一定的優(yōu)勢，還是能有一定的互補作用。,16、置業(yè)的房屋形式(296個),傳 統(tǒng)平層住宅還是置業(yè)客戶的首選，占了總數(shù)的53%，

27、次之為復(fù)式住宅。說明不管是自住還是投資，平層都還是有很好的市場。也是市場需求最大的產(chǎn)品。單層挑高、錯層的奢侈品只有部分高端客戶群體能夠接受。在我們的產(chǎn)品設(shè)計方面只要有少量的配比即可。,17、置業(yè)選擇的戶型(298個),在戶型的需求方面，2室2廳1衛(wèi)和2室1廳1衛(wèi)是需求最大，占總數(shù)的61%；次之為3室2廳2衛(wèi)和3室2廳1衛(wèi)，占總數(shù)的23%；1室1廳1衛(wèi)占總數(shù)的8%，其他較大戶型占總數(shù)的6% 在戶型在面積配比方面，我們要結(jié)合市場需求，因為我們的產(chǎn)品是面向市場銷售。,18、置業(yè)面積(312個),在面積需求方面，81-100是需求最大的，占了總數(shù)的46%；101-120次之，占總數(shù)的19%，接著是61

28、-80，占總數(shù)的16%；120-140占總數(shù)的13%；60以下和140以上的占總數(shù)的6% 可以看出，小三室和大兩室的面積是市場主導需求部分。,19、是否購買車位(292個),從表中可以看出，再目前的需求中，打算購買車位的占40%；不打算購買的占49%，租用的占11%，也可以說明，有車一族占了總數(shù)的一半比例以上。如站在社會的發(fā)展角度，未來的有車一族會更多，所以，增加一定的比例也是符合項目的定位。再結(jié)合我們建設(shè)車位的資金情況，車位比例占房屋比例的65%-70%即可（不含商業(yè)部分的需求車位）。,20、購房承受的單價(312個),通過心理學的專家的多次試驗，此項問題的選擇，一般在價位上上浮20%-25

29、%，客戶還是可以接受（市場的多個項目的銷售也印證了這個觀點）。以下數(shù)字為上浮25%來計算。 6250元/-7500元/是市場最能夠接受的合理價位。也是能為項目的資金快速化運轉(zhuǎn)的價格。 5200元/-6200元/和7500元/-8700元/可以做為項目的起家和項目最高價的參考部分。,21、購房能承受的總價(280個),此問題同上個問題，在接受總價方面，上浮25%， 52萬-62萬是市場需求最大部分，占總數(shù)的32%；次之為63萬-73萬，占總數(shù)的24%；接著是37萬-50萬，占總數(shù)的14%，所以，在項目的總價款方面，我們也要接近此數(shù)字。,22、付款方式的選擇(300個),有部分客戶不能完全區(qū)分分期

30、付款和銀行按揭的區(qū)分，所以，很多人把此兩項都理解成銀行按揭。 上面的數(shù)字說明選擇銀行按揭的占總數(shù)的74%，只有少量高端客戶或小戶型的客戶選擇一次性。注：也有部分人群在市場調(diào)查的時候一定的自傲心理作用，即使在購房時用銀行按揭，在調(diào)查時也會說一次性。所以，客戶購房中，會有約80%的客戶選擇銀行按揭。,23、對精裝修的接受程度(296個),從市場的銷售情況來看,板式高層或多層一般都是不裝修,說明很多客戶喜歡自己裝修.但有20%的客戶還是能接受裝修,那么我們的塔樓還是有一定的市場,而且從新華1號、鷺港未來城等項目塔樓部分的銷售來看，市場接受度還是可以，那么我們的塔樓部分做精裝修還是有一定的市場。,24

31、、唐山房產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)度(290個),對唐山未來的房產(chǎn)市場情況，50%的客戶認為一般，說明市場價格不是十分明朗 42%的客戶對房產(chǎn)市場看好，說明無論人均收入和唐山的整體發(fā)展，還是能夠得到人民的認可。 只有8%的客戶認為會下跌。,客戶年齡： 主力客戶群體為25歲到45歲，次要客戶群體為46歲到55歲。 家庭人口數(shù)量：二人世界和三口之家是主流群體，單身和多人家庭占很少的比例。 文化程度： 大專和本科是主要學歷，中專以下是少量群體。 客戶職業(yè)： 單位職工、中層干部、個體戶、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者是目前 社會的主要群體 家庭月收入： 3000元-5000元占總數(shù)的45%，5000元-8000元占總數(shù)的

32、31% 目前的住房來源：商品房是主要來源 目前的工作區(qū)域：路北區(qū) 獲得房產(chǎn)信息的渠道：關(guān)系營銷和報紙占了總數(shù)的67% 什么時間內(nèi)買房：兩年內(nèi)買房的占60% 什么區(qū)域內(nèi)買房：路北區(qū)和中心區(qū)占總數(shù)的66% 置業(yè)的目的：結(jié)婚用房、改善居住條件、給父母買房占總數(shù)的80% 影響置業(yè)的4項因素：位置、交通、環(huán)境、戶型、價格、物管、升值等 住宅的類型：小高層、多層、高層、花園洋房 置業(yè)的房屋形式：平層占53%，次之為復(fù)式22%,市場客戶置業(yè)總結(jié)： 結(jié)合以上問卷的調(diào)查答案，以下為市場主力客戶基本情況和置業(yè)需求：,置業(yè)選擇的戶型：2室2廳1衛(wèi)和2室1廳1衛(wèi)是需求最大，占總數(shù)的61%；次之為 3室2廳2衛(wèi)和3室2

33、廳1衛(wèi)，占總數(shù)的23%；1室1廳1衛(wèi)占總數(shù) 的8%，其他較大戶型占總數(shù)的6% 置業(yè)面積： 81-100是需求最大的，占了總數(shù)的46%；101-120次 之，占總數(shù)的19%，接著是61-80，占總數(shù)的16%；120 -140占總數(shù)的13%；60以下和140以上的占總數(shù)的6% 是否購買車位：購買車位的占40%；不打算購買的占49%，租用的占11% 購房承受的單價：6250元/-7500元/是市場最能夠接受的合理價位。5200元 /-6200元/和7500元/-8700元/可以做為項目的起家和 項目最高價的參考部分。 購房能承受的總價：52萬-62萬是市場需求最大部分，占總數(shù)的32%；次之為 63萬-73萬，占總數(shù)的24%；接著是37萬-50萬，占總數(shù)的14% 付款方式的選擇：銀行按揭的占總數(shù)的74%，只有少量高端客戶或小戶型的客 戶選擇一次性 精裝修接受程度：44%不接受精裝修；20%接受精裝修；36%無所謂。 房產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)度：50%的客戶認為一般， 42%的客戶對房產(chǎn)市場看 好，只有8%的客戶認為會下跌,總結(jié)： 結(jié)合本項目情況，我們主要面對的客戶群體及需求如下：,客戶年齡：主力客戶群體為25歲到45歲，次要客戶群體為46歲到55歲。 家庭人口數(shù)量：二人世界和三口之家是主流群體，單身和多人家庭占很少的比例