地庫設(shè)計中管控的三個關(guān)鍵點

1、地庫設(shè)計的重要性越來越被重視，主要原因是在建安成本中占比過高，常規(guī)住宅類項目地庫造價占項目建安成本 25%以上，但在實際項目操作過程中地庫設(shè)計管理精細(xì)化程度普遍不夠，核心原因是由于設(shè)計管理人員的意識和專 業(yè)度不足導(dǎo)致?？梢愿鶕?jù)人員能力劃分出三種不同境界。規(guī)劃總圖中各樓棟位置穩(wěn)定前的設(shè)計階段是地下車庫設(shè)計管理中最重要階段！是否在該階段 進(jìn)行設(shè)計管控是區(qū)分專業(yè)與否的基礎(chǔ)門檻?？倛D穩(wěn)定前一般有以下四方面工作：、確定地下車庫平面輪廓1、首開示范區(qū)是展現(xiàn)設(shè)計理念、產(chǎn)品品質(zhì)以及保證快速銷售的道具，追求快速開盤的項目 首開部分不設(shè)置地下車庫，高端項目為了保證地下停車入戶可通過連通道與大范圍地庫相連；2、結(jié)合

2、地上各類產(chǎn)品所需配置的車位數(shù)量（如別墅戶型一般設(shè)置兩個以上車位）、車位售 價以及停車后入戶的便利性確定各樓棟周邊停車數(shù)量，根據(jù)分期開發(fā)情況及施工組織確定地 下車庫整體輪廓；3、國家規(guī)范 10層以下、埋深不超過 3 米的地上樓棟所需配建的人防面積不需要按照首層投 影面積，有條件的項目應(yīng)盡可能規(guī)避 10層以下建筑埋深超過 3 米。（人防面積的配建根據(jù)地 上總建筑面積比例取值的不受此限制）；4、人防及地下二層區(qū)域應(yīng)盡可能往項目后期設(shè)置，節(jié)約前期開發(fā)資金成本；地下二層退界 應(yīng)結(jié)合紅線退讓間距、首開樓棟放坡安全距離綜合考慮。、確定合適的柱網(wǎng)開間尺寸1、常規(guī)項目地下車庫的經(jīng)濟(jì)性（同樣的凈高、管線預(yù)留高度時

3、）排序為：小柱網(wǎng)（每個柱 跨開間停兩輛車）的經(jīng)濟(jì)性優(yōu)于中柱網(wǎng)（每個柱跨開間停三輛車，背靠背車位之間設(shè)三根柱 子）優(yōu)于大柱網(wǎng)（每個柱網(wǎng)開間停三輛車，背靠背車位之間設(shè)兩根柱子），而視覺感官反之 一般中高端項目采用三車位柱網(wǎng)較多，低端項目（成本敏感型項目）采用小柱網(wǎng)居多。2、不同城市、不同區(qū)域車位驗收規(guī)則不同，導(dǎo)致各地柱網(wǎng)尺寸各有差異，如杭州停車位尺 寸為 2.5*6 米、車道凈寬 6 米， 天津車位尺寸為 2.5*5.5 米， 南京三車位柱網(wǎng)開間凈寬需 7.8 米，上海車位劃線的 150mm 寬線條不能碰到柱子、排水溝集水井等要求均會導(dǎo)致軸網(wǎng)尺寸不同； 柱網(wǎng)開間每增大0.1米，地庫單車位面積指標(biāo)約

4、增加0.27 m2/輛，按照2500元/m?地庫造價,折合每輛車造價增加 675 元。三、地庫設(shè)計排布技術(shù)要點沿著長邊布置車道，垂直長邊布置車位；先排車位再布置設(shè)備用房！后續(xù)案例詳述四、地庫精細(xì)化設(shè)計要點地上樓棟一般根據(jù)規(guī)劃建筑間距及日照要求設(shè)計，地庫排布根據(jù)車道、車位尺寸排布，兩者 之間難免產(chǎn)生浪費(fèi)空間。精細(xì)化設(shè)計的核心需要根據(jù)地庫設(shè)計微調(diào)總圖各樓棟位置，達(dá)到地 上樓棟與地庫柱網(wǎng)之間 “親密無間 ”！三重境界1 、能控住以上一、二點為第一重境界：大方向不出錯！2、能管控住第三點的為第二重境界：大成本可控！3、能管控住第四點的為第三重境界：無浪費(fèi)！舉例說明如下： 某三線城市城郊的全高層剛需住宅

5、配底商的項目，原土地所有方測算項目凈利潤-10%以上總圖排布詳見圖 1 ，北側(cè)和東側(cè)含有部分商業(yè)，兩次開盤一批次交付，首開區(qū)為北側(cè)高層住 宅，方案設(shè)計階段地庫設(shè)計排布詳見圖2。地庫排布符合常見基本原則1）成本敏感型項目地庫采用小柱網(wǎng)節(jié)約成本，當(dāng)?shù)剀囄或炇談澗€允許盡端車位方式，考慮項目虧損較多接受盡端排布車位；2）商鋪下面避免排布地庫，以免增加人防面積；3）人防區(qū)域布置在后期，節(jié)約資金成本；人防區(qū)域借用車庫坡道作為口部，節(jié)約成本（圖2陰影所示區(qū)域為人防區(qū)域）；4）主樓地下作為非機(jī)動車停車區(qū)，多出部分作為儲藏室提升項目效益（劃分小隔間銷售提 升溢價或者贈送提升去化速度）。方案階段地庫排布至此為第一

6、重境界：大方向不出錯!圖3幕iH技術(shù)要點落位提升1、圖3中A處，該范圍扣除周邊主樓輪廓以后形成的長方形地庫區(qū)域，數(shù)量最大化的排布方式為沿著長邊布置車道，垂直長邊布置車位 ”，調(diào)整方式見圖4中標(biāo)號1處，僅此調(diào)整可 以增加16輛車；2、 圖3中B處，應(yīng)該按照 先排車位再布置設(shè)備用房”的原則，調(diào)整方案見圖4中標(biāo)號2處, 僅此調(diào)整可以增加17輛車，設(shè)備房可分散布置在不影響停車經(jīng)濟(jì)性的邊角位置。通過圖4調(diào)整，可以比圖3增加33輛車。完成以上調(diào)整可達(dá)第二重境界：大成本可控!如果地庫設(shè)計排布到圖 4,是不是已經(jīng)很精細(xì)了呢？由于地上主樓位置及間距按照規(guī)劃及日 照要求排布，與地下車庫柱網(wǎng)之間的關(guān)系如果沒有整合，往往存在不經(jīng)濟(jì)的區(qū)域。如圖5中三處紅色標(biāo)記和兩處黃色標(biāo)記處，地上樓棟與地庫柱網(wǎng)之間沒有做到親密無間。s二- LI三三匸呱由=MW=J. - 至至 *t -H Usrwr _ - -三*三三 LTT- -m三.=Jr:11如圖5中a、b兩處放大后如圖6及圖7所示:8，主樓結(jié)構(gòu)與主樓主體結(jié)構(gòu)與地庫軸網(wǎng)之間的空間屬于浪費(fèi)空間，優(yōu)化調(diào)整后成果詳見圖 地庫軸網(wǎng)之間 親密無間”。fli i 1 骨 b r 1nrrvyiinimni!巧Knirainonwim月IM日IWIoj：-i!Inn, FT),WL&nfl 11口 !1J - r|fl * iSiSTFl耳