產(chǎn)權(quán)酒店及公寓專題研究

1、產(chǎn)權(quán)酒店及公寓專題研究,報(bào)告框架,概念界定 模式研究 政策研究 成都代表項(xiàng)目 本案分析 模式建議,產(chǎn)權(quán)酒店部分,公寓部分,概念界定 發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) 成都公寓代表項(xiàng)目 本案特質(zhì) 本案模式,產(chǎn)權(quán)酒店部分,概念界定,所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由“時(shí)權(quán)酒店”演變而來。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，就是這種酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，可以像購(gòu)買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中分紅。同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán),模式研究

2、,分時(shí)度假+房產(chǎn)投資,產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式,產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游物業(yè)的重要一類，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假+房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報(bào)。由于客房年度利潤(rùn)分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15-20年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營(yíng)有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。它多指的是位于景色優(yōu)美

3、的旅游地區(qū)的一般年出租率大于40%的酒店,模式形態(tài),休閑旅游地產(chǎn)和商務(wù)酒店地產(chǎn),模式實(shí)質(zhì),總體運(yùn)作模式示意圖,政策研究,成都代表項(xiàng)目,紫薇銀座,業(yè)主購(gòu)房可辦理5成10年按揭，也可選擇一次性購(gòu)房，一次性購(gòu)房?jī)?yōu)惠5%； 業(yè)主與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，再與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，酒店承諾給業(yè)主固定年11%的投資回報(bào)（稅前），同時(shí)業(yè)主可享受每年有15天的免費(fèi)酒店入住權(quán)，合同期限20年，20年之后業(yè)主有權(quán)利自行處理其酒店資產(chǎn)，也可與酒店管理公司續(xù)約。 與酒店的委托經(jīng)營(yíng)管理方式有兩種： A、有限自用投資型酒店。即開發(fā)商將每套客房分別作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者；投資者除在免費(fèi)贈(zèng)送時(shí)段自住外，大部分時(shí)段將客

4、房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度利潤(rùn)分紅。 B、投資+經(jīng)營(yíng)型酒店。投資者在簽定一個(gè)或數(shù)個(gè)樓層的酒店購(gòu)房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營(yíng)，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營(yíng)權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報(bào),投資回報(bào)方式,相關(guān)分析,固定投資回報(bào)的操作模式在當(dāng)時(shí)是比較普遍的一種投資方式，在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售中紫薇酒店的良好運(yùn)作、裙樓商業(yè)由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，具有長(zhǎng)期比較穩(wěn)定的收益，都給購(gòu)房者很大的信心保證； 在紫薇銀座的客戶群中有很大部分是二級(jí)城市灰色資金收入轉(zhuǎn)移者，他們對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的不了解，輕信了開發(fā)商所吹噓的高額投資

5、回報(bào)，在2004年2月實(shí)際返利中開發(fā)商代扣了稅費(fèi)和維修基金后，很多投資者的收益還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩(wěn)定高收益的夢(mèng)破滅。 從目前中原對(duì)紫薇銀座和紫薇酒店的調(diào)查來看，酒店部分運(yùn)作基本能夠保證盈利，通常都是紫薇酒店部分在補(bǔ)貼紫薇銀座部分的返利，紫薇酒店的經(jīng)營(yíng)情況是成都市中心酒店中比較好的，但在每年的年終決算后只能保持盈虧平衡，財(cái)務(wù)也很吃緊。 從相關(guān)途徑了解到，紫薇三期將在2006年推出，原打算做產(chǎn)權(quán)式酒店，但此方案已被否決,世代錦江,本案分析,傳統(tǒng)人文勝地， 新興發(fā)展中城市，非都市核心領(lǐng)域,區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)錦繡河山，北部要沖都江堰,都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原

6、進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。距成都56公里，經(jīng)高速路25分鐘可到達(dá)成都。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬，城市人口約20萬，建成區(qū)面積20平方公里,中國(guó)歷史文化名城 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū) 中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) 迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng) 世界文化遺產(chǎn),模式建議,產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究,1.從政策層面來看 從政策層面來看，產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展和抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，政府通過一系列政策（如增加營(yíng)業(yè)稅比例等）來抑制市場(chǎng)上的投資行為，同時(shí)很有可能通過行政命令來限制銀行貸款。 從銀行政策來看

7、，各大銀行基本上停止了對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店和產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)發(fā)放按揭貸款，嚴(yán)重阻隔了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的融資渠道，從根本上限制了產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。 如果本項(xiàng)目擬發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，開發(fā)商首先必須承擔(dān)政策層面的風(fēng)險(xiǎn)，通過內(nèi)部運(yùn)作解決銀行貸款問題，最好能夠說服銀行提供七成二十年按揭的非商業(yè)貸款，才能吸引投資者，解決項(xiàng)目前期融資問題和銷售瓶頸,2.從產(chǎn)權(quán)式酒店案例經(jīng)營(yíng)狀況來看 從目前成都市經(jīng)營(yíng)比較成功的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店-世代錦江和紫薇酒店的運(yùn)作情況來看，這兩個(gè)酒店所處地理位置較好，酒店的經(jīng)營(yíng)狀況也非常好，但是每年返給業(yè)主投資回報(bào)后，酒店資金盈余非常少。特別是紫薇酒店，在入住率非常高的情況下，也只能保持基本的盈虧平衡。如果

8、本項(xiàng)目發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，必須聘請(qǐng)知名的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，保證酒店的良好的經(jīng)營(yíng)狀況，給投資者以信心，保證酒店收益和投資者收益的穩(wěn)定性,產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究,產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究,3.投資收益分析結(jié)論 1)從酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的角度來看 通過以上投資測(cè)算，從酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的角度來看，在保證穩(wěn)定收益的前提下，當(dāng)返給投資者的稅前投資回報(bào)率高于9%時(shí)，酒店收益出現(xiàn)虧損狀況，投資者回報(bào)的穩(wěn)定性和酒店的盈利均不能得到保證，但是如果低于9%的稅前投資利潤(rùn)率，如果扣除稅率，投資者得到的投資回報(bào)率大約在7%左右，僅僅略高于商業(yè)貸款利率，實(shí)際的投資回報(bào)率非常低。 2)從投資者的角度來看 從投資者的角度來看，

9、雖然賬面上的投資收益較為可觀，但是扣除稅率之后，實(shí)際的投資回報(bào)率較低。而且，投資者最大的心理障礙在于投資回報(bào)的穩(wěn)定性，投資者能否定期得到開發(fā)商前期承諾的投資收益，特別是在酒店經(jīng)營(yíng)狀況得不到保證的情況下，投資者的利益又如何得到保障,4.開發(fā)商存在的風(fēng)險(xiǎn)分析 1)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資金的要求度較高，特別是后期的投資保障體系需要大量的資金作為支撐； 2)銀行是否愿意為本項(xiàng)目提供按揭貸款； 3)由于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)糾紛長(zhǎng)期存在的影響和政府對(duì)投資型物業(yè)的限制，很有可能出臺(tái)相關(guān)政策限制該類物業(yè)的發(fā)展； 4)開發(fā)商無品牌效應(yīng)，難以迅速建立市場(chǎng)知名度； 5)本項(xiàng)目單價(jià)較高，可能會(huì)有市場(chǎng)抗性； 6)客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的信心不足

10、； 7)投資回報(bào)率（核心賣點(diǎn)）難以吸引客戶； 8)難以聘請(qǐng)到知名酒店管理公司； 9)若酒店經(jīng)營(yíng)不善，酒店配套部分的成本難以收回； 10)若對(duì)客戶的回報(bào)自簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議后執(zhí)行，則開發(fā)商會(huì)提前支付前期回報(bào)，在酒店開始經(jīng)營(yíng)后再提取回來,產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究,產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究結(jié)論,結(jié)合以上的分析可以看出操作超產(chǎn)權(quán)式酒店雖然收益非?？捎^，但從投資者、項(xiàng)目本身、酒店收益存在很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，正好符合了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高收益對(duì)應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律。本項(xiàng)目如果發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，首先必須通過開發(fā)商自身的能力取得政府政策和銀行的支持，解決運(yùn)作前期的資金瓶頸，以促進(jìn)銷售期融資渠道和資金回收渠道的暢通，同時(shí)

11、必須引進(jìn)具有很強(qiáng)知名度和良好信譽(yù)度的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，給投資者最大的信心和保障，才能從根本上解決后期投資回報(bào)的穩(wěn)定性。 因而本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)模式并不可行,模式建議,物業(yè)自持，出售經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)整體出售,公寓部分,概念界定,通過研究，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的公寓項(xiàng)目包括了下面四大功能類型，不同的規(guī)劃功能在實(shí)際中會(huì)產(chǎn)生很大的差異，如土地出讓年限不同，出讓金標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)稅費(fèi)不同，按揭標(biāo)準(zhǔn)、交易契稅標(biāo)準(zhǔn)不同以及使用者能否辦理工商注冊(cè)、能否遷入戶口等等。 由于政府現(xiàn)時(shí)對(duì)公寓并沒有一個(gè)嚴(yán)格的定義與界定，因此，在實(shí)際中，公寓與普通住宅、商務(wù)用房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)模糊，公寓的概念眾多，如酒店式公寓、商務(wù)公寓、國(guó)際公寓

12、、單身公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等等。 其實(shí)，公寓（apartment）是個(gè)舶來品，在國(guó)外它有兩層的含義，一是指多戶樓宇，與獨(dú)院獨(dú)戶的別墅（house）相對(duì)；另一層含義則專指用于出租的房屋。由于第一層的含義過于廣泛，因此結(jié)合市場(chǎng)情況，我們對(duì)公寓的界定如下： 1.主要功能用于居住，不限于住宅物業(yè)，但不含以辦公為主的公寓式寫字樓。 2.出租型的、臨時(shí)的、暫居性的，因此不含自住的物業(yè) 3.租期一般較長(zhǎng)的，多按月交租,發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì),公寓的發(fā)展歷程,公寓市場(chǎng)的產(chǎn)生源于上世紀(jì)80年代的改革開放，對(duì)外交流增多，為滿足部分長(zhǎng)駐外商的需求，酒店式公寓應(yīng)運(yùn)而生。及至90年代中期，隨著外籍人士和商務(wù)人士的不斷

13、增多，僅有的幾家酒店式公寓已經(jīng)滿足不了市場(chǎng)需求，一些住宅項(xiàng)目有意識(shí)或由于銷售不暢轉(zhuǎn)而提供服務(wù)式公寓，租賃情況非常理想。由于服務(wù)式公寓的成功以及高回報(bào)，刺激公寓投資興起。近年的公寓產(chǎn)品越來越多。從高端公寓歷年的供應(yīng)走勢(shì)情況，可以看到，90年代前高檔公寓主要集中在星級(jí)酒店里，90年代后提供類似酒店式服務(wù)的住宅公寓占主導(dǎo)，近年的供應(yīng)套數(shù)更有所增加,成都公寓的發(fā)展現(xiàn)狀,不是公寓的公寓 缺乏相關(guān)服務(wù) 不是酒店的酒店公寓 缺乏相應(yīng)的租客 邊緣型公寓，不成熟市場(chǎng)的典型形態(tài),國(guó)內(nèi)主流市場(chǎng)公寓的發(fā)展趨勢(shì)與形態(tài),酒店式公寓 大型高星級(jí)酒店的附屬住宿產(chǎn)品。如，廣州中酒、白天鵝、遠(yuǎn)洋商務(wù)酒店。 其主要住客為外企、大型

14、企業(yè)中短期高層人員，酒店長(zhǎng)包房客戶，辦事處等。 戶型一般以大戶型、商務(wù)套房為主。 酒店式服務(wù)公寓 操作模式 返租型：雷聲大雨點(diǎn)小，全國(guó)尚未有成功的大型案例。 大業(yè)主經(jīng)營(yíng)（開發(fā)商自有經(jīng)營(yíng)，第二方買斷經(jīng)營(yíng)） 長(zhǎng)租為主，如廣州新大廈、上海圓景，類似酒店式公寓，居家感更強(qiáng)。 短租為主，如深圳丹楓白露，小戶型為主，主要服務(wù)商務(wù)往來，旅游人士。 服務(wù)式公寓 以銷售為主，提供酒店型的服務(wù)套餐。如東莞曼哈頓公寓。 客源主要白領(lǐng)、中高層為主。 其它：普通出租型公寓,本案特質(zhì),鑒于項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)用地的規(guī)模，以及區(qū)域市場(chǎng)的消化能力，在整體設(shè)計(jì)上考慮除酒店作為亮點(diǎn)、設(shè)計(jì)商場(chǎng)外必須融入一定量的酒店公寓,本案模式,公寓,酒店式公寓,服務(wù)式公寓,功能符合型公寓主題獨(dú)棟酒店,附加值,主題景觀酒店