成都某小區(qū)住改商問題及解決方案

1、成都某小區(qū)住改商問題及解決方案一、某小區(qū)住改商問題的由來長期以來,某小區(qū)業(yè)主對于住改商問題投訴不斷,市委市政府和該區(qū)區(qū)黨工委管委會一直高度重視,原市委常委、副市長趙小維同志也會同相關部門分管負責同志專門到某小區(qū)進行調研,制定了一系列的綜合整治實施方案.由于各方面的原因最終導致行政執(zhí)法權難以落實,住改商問題未能徹底解決.由于問題重重,該區(qū)工商局于 2012年 8 月正式作出書面報告,建議暫緩實施對該小區(qū)其他住改商經(jīng)營者的行政處罰措施.二、該小區(qū)住宅商用產(chǎn)生的原因( 一) 規(guī)劃不合理,配套不完善,使得對麻將館、小超市等生活設施的需求無法滿足需求.( 二) 業(yè)主希望能夠利用閑置的房屋增加收入.( 三

2、) 降低商業(yè)運營成本使得住改商有市場.( 四) 為滿足生存需求是目前很多業(yè)主住宅商用的原因.( 五) 業(yè)主自治作用甚微以及物業(yè)管理的缺位.三、該小區(qū)的治理現(xiàn)狀( 一) 物管公司對小區(qū)住改商的管理情況目前該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對住改商采取了事前告知、控制每戶門禁卡的辦理張數(shù)和定期入戶調查,并將調查結果報派出所備案等措施.但是,物業(yè)管理的員工不夠充足,甚至連治安巡房工作都沒有完全做好更難以抽出專人來制止住宅商用的行為.( 二) 政府采取的措施從 2011 年 9 月起,該區(qū)多部門并協(xié)調市級相關部門對該小區(qū)內住改商分階段分步驟進行了全面的綜合整治.通過提請市監(jiān)察局對相關公務員或機關工作人員進行監(jiān)察談話

3、,要求這些業(yè)主限期恢復房屋住宅使用性質; 工商局與區(qū)城管執(zhí)法局印發(fā)了聯(lián)合告知書,要求住改商業(yè)主和經(jīng)營者限期恢復房屋住宅使用性質,業(yè)主有義務督促經(jīng)營者停止經(jīng)營行為,撤離用于經(jīng)營活動的工具、設備等財物; 該區(qū)公安分局會同街道流管辦對某小區(qū)內的出租房、流動人口進行清理; 下達行政處罰決定書并申請法院強制執(zhí)行等措施.但整治基本沒有減少小區(qū)內的住改商現(xiàn)象.難治理的原因主要有兩點:1. 行政機關取證難行政機關奔赴現(xiàn)場進行調查取證的時候,戶主往往不開門,而行政機關是沒有強制進入居民住宅的權力的.雖然知道存在違法行為,卻拿不到證據(jù)證明.調查取證是作出行政決定的前提,苦于難以取證,導致法律規(guī)定各行政機關的處罰權

4、得不到落實.2. 一味的取締,沒有采取疏堵結合的措施.住宅商用涉及某些經(jīng)營者的生存權問題又為那些商業(yè)配套不完善的小區(qū)提供了便利.有業(yè)主希望取締它們,又有很多業(yè)主希望保留.行政機關必須考慮民生,感到左右為難.四、目前法律框架下解決方案和部門分工( 一) 對于居民投訴舉報意見少,對居民生活影響不大的經(jīng)營項目應當積極引導我國物權法并未禁止業(yè)主將住宅用房改為經(jīng)營性用房,并且根據(jù)國務院辦公廳轉發(fā)人力資源和社會保障部等部門關于促進以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作指導意見的通知( 國辦發(fā)2008111 號) 、四川省人民政府辦公廳轉發(fā)省人事廳等部門關于促進高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)的意見的通知( 川辦函2009146 號) 都規(guī)定對

5、特定人群. 放寬經(jīng)營場所限制.按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序允許高校畢業(yè)生以家庭住所( 經(jīng)利害關系人同意) 、租借房、臨時商業(yè)用房、農(nóng)村住宅等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場所,憑有關證明材料進行注冊登記.因此,政府不應該對小區(qū)住宅商用采取一刀切態(tài)度.( 二) 對于住改商的行為應該由規(guī)劃部門依法查處,相關部門積極配合成都市物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃行政主管部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅,不得擅自改變其使用性質.確需改變的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意同意外,還要規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批; 第八十五條賦予規(guī)劃部門對于住宅商用行為處罰職權違反

6、本條例第四十八條規(guī)定,擅自改變住宅使用性質的,由規(guī)劃行政主管部門責令限期改正,并處以 5000 元以上 3 萬元以下罰款、成都市人民政府辦公廳關于進一步做好全市物業(yè)管理工作的意見( 成辦發(fā)201211 號) 文件對物業(yè)管理區(qū)域違法建設、違法改變房屋用途及侵占公共場地等行為,由物業(yè)服務機構、業(yè)主委員會或相關業(yè)主向規(guī)劃部門報告,同時書面告知當?shù)亟值擂k事處; 規(guī)劃部門應及時依法查處.及對尚未依法整改違法行為的單位和個人,由規(guī)劃部門書面告知房管、工商、民政部門,暫緩辦理房屋產(chǎn)權轉移登記、房屋租賃備案登記、房屋抵押登記、工商企業(yè)( 含個體工商戶) 注冊登記和社會組織登記.之規(guī)定,對那些居民投訴舉報意見極

7、大、經(jīng)過聯(lián)席會議多次調解制止無效的少數(shù)擅自住改商問題,由規(guī)劃部門及時依法查處,房管、工商、民政部門積極配合.( 三) 其他政府部門在治理住改商的職責1. 工商行政主管部門根據(jù)成都市人民政府關于貫徹實施 的通知成府發(fā)200787 號工商行政管理部門要加強企業(yè)登記中對住所的審查,不得為將住宅擅自改變房屋使用性質作為住所( 經(jīng)營場所) 的企業(yè)( 個體工商戶) 辦理登記; 經(jīng)規(guī)劃管理部門批準同意改變房屋使用性質的,工商行政管理部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時應當查驗規(guī)劃管理部門的批準文件; 加強對建筑區(qū)劃內無照經(jīng)營行為的查處.另外,據(jù)國家工商行政管理總局關于推進查處取締無照經(jīng)營工作規(guī)范化建設的意見和無照經(jīng)營查處取

8、締辦法工商行政管理部門在查處住宅商用工作中主要有以下職責:( 1) 依法查處應當取得而未依法取得許可證或者其他批準文件和營業(yè)執(zhí)照,擅自從事經(jīng)營活動的無照經(jīng)營行為.( 2) 依法查處無須取得許可證或者其他批準文件即可取得營業(yè)執(zhí)照而未依法取得營業(yè)執(zhí)照,擅自從事經(jīng)營活動的無照經(jīng)營行為.( 3) 依法查處已經(jīng)依法取得許可證或者其他批準文件,但未依法取得營業(yè)執(zhí)照,擅自從事經(jīng)營活動的無照經(jīng)營行為.( 4) 依法查處已經(jīng)辦理注銷登記或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照,以及營業(yè)執(zhí)照有效期屆滿后未按照規(guī)定重新辦理登記手續(xù),擅自繼續(xù)從事經(jīng)營活動的無照經(jīng)營行為.( 5) 依法查處超出核準登記的經(jīng)營范圍、擅自從事應當取得許可證或者其

9、他批準文件方可從事的經(jīng)營活動的違法經(jīng)營行為.2. 房管部門( 1) 整治出租房屋不備案的群租行為.( 2) 查處打擊住宅商用中存在的改變房屋結構影響房屋安全裝修改造和其他影響房屋安全的行為( 3) 對涉及違法改變房屋用途及侵占公共場地等行為的房屋暫緩辦理相關登記.3. 城市管理部門如果是住改商經(jīng)營餐飲業(yè)排放油煙、污水和堆放傾倒固體廢物侵害相鄰業(yè)主權利的,應該由城市管理部門負責管理.成都市城市管理相對集中行政處罰權暫行辦法第十條規(guī)定城市管理執(zhí)法局對下列違法行為實施行政處罰: ( 六) 餐飲服務業(yè)排放的油煙對附近居民的居住環(huán)境造成污染的; ( 七) 違法排放城市生活污水的; ( 八) 違法堆放、傾

10、倒固體廢棄物的.該辦法的第十三條、第五十八條也規(guī)定了城市管理部門的職權.4. 公安機關住宅商用噪音擾民的,應該由公安機關負責查處.環(huán)境噪聲污染防治法第四十六條使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內娛樂活動時,應當控制音量或者采取其他有效措施,避免對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染.第四十七條在已竣工交付使用的住宅樓進行室內裝修活動,應當限制作業(yè)時間,并采取其他有效措施,以減輕、避免對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染.5. 文化和衛(wèi)生管理部門.根據(jù)無照經(jīng)營查處取締辦法文化行政管理部門依法查處未經(jīng)許可從事娛樂場所、營業(yè)性演出、互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務營業(yè)場所、互聯(lián)網(wǎng)文化活動、音像制品經(jīng)營、電影發(fā)行放映等經(jīng)營活動; 衛(wèi)生行政

11、管理部門依法查處未經(jīng)許可擅自從事食品、化妝品、餐飲、營利性醫(yī)療機構等經(jīng)營活動.因此,對未取得前置許可擅自利用住宅從事上述經(jīng)營活動的應當分別由文化和衛(wèi)生行政管理部門負責查處.五、某小區(qū)住改商的治理建議長期以來,過度依賴行政途徑解決某小區(qū)住改商始終難以達到理想效果.在尊重事實和法律的基礎上,現(xiàn)對某小區(qū)住改商的治理提出以下建議:( 一) 充分發(fā)揮業(yè)主自治作用既然物權法將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的同意權交給了業(yè)主,那么就應該引導業(yè)主走上良好的自治道路.應該出臺相應的法律法規(guī)進一步明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會在解決社區(qū)業(yè)主相鄰權糾紛中的法律地位; 規(guī)范業(yè)主大會的運作,細化業(yè)主委員會經(jīng)費、人員以及辦公場所的規(guī)定;

12、 明確違反業(yè)主委員會和業(yè)主大會決定的行為的法律后果,增強業(yè)主自治組織的影響力.( 二) 明確住改商合法化途徑雖然物權法肯定了有條件的將住宅用房轉化為經(jīng)營性用房,但是具體如何合法地住改商還需要相應的配套規(guī)定.立法應該明確以下問題:1. 將經(jīng)營項目分門別類,明確規(guī)定可以進駐小區(qū)的經(jīng)營種類.2. 申請住宅商用涉及多個政府部門,立法應該明確各種經(jīng)營項目應當按照怎樣的先后順序報相關部門審批或者登記備案; 要明確經(jīng)營者需要提供的資料種類和格式; 還可以對住宅商用的審批進行集中辦理等等.采取措施減少經(jīng)營者申請的成本和繁瑣程度,方便意在合法辦理住改商手續(xù)的業(yè)主.3. 合法的將住房轉化為經(jīng)營性用房的后續(xù)管理制度和糾紛解決機制.如,經(jīng)營者是否應該多交管理費,對于受影響的利害關系人如何補償?shù)鹊?4. 進一步劃分各行政部門的管理職責,避免法律法規(guī)的矛盾和空白.如,明確工商部門和其他審批部門對于小區(qū)內部不同種類無照經(jīng)營的管理職責.( 三) 搭建行政執(zhí)法綜合平臺鑒于規(guī)劃、房管、工商、城管等部門均對業(yè)主擅自改變住宅用途具有一定的管理職能,各部門由于取證困難等原因,分別治理及突擊式的各部門聯(lián)動治理在效果上不盡人意.因此,政府要有效治理住改商問題,需要構建長期穩(wěn)定的綜合執(zhí)法平臺.成都市政府已經(jīng)建立了住改商處理平臺,建議將以上成都市政府搭建的治理平臺適用到該區(qū),明確該