淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告

1、淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告,君安市場部 07年4月,前言,07年對于淮南商業(yè)地產(chǎn)來說，是充滿變數(shù)、遍布挑戰(zhàn)的一年，眾多商業(yè)物業(yè)都將在今年上市。對于我們項目而言，先天性的優(yōu)勢在于朝陽路良好的地段及開發(fā)商對于淮南市場的把控力，劣勢也比較明顯，拆遷難度較大影響整個項目的上市時間以及眾多競爭項目所占據(jù)的有利地勢。本次調(diào)研主要針對項目商業(yè)的定位，商業(yè)的定價，商業(yè)的競爭力等問題，并兼顧住宅、寫字樓、公寓市場的概泛性研究。我們衷心希望，本次調(diào)研能對決策層提供良好的數(shù)據(jù)支撐和精準(zhǔn)的建議,目錄,第一部分、城市基本概況 一、城市簡介 二、城市規(guī)劃 第二部分、住宅市場調(diào)研 一、住宅市場綜述分板塊 二、公寓、寫字樓市場

2、調(diào)研及項目公寓的可行性 第三部分、商業(yè)調(diào)研 一、淮南市商業(yè)市場綜述 二、項目商業(yè)各業(yè)態(tài)的競爭力 三、項目一期商業(yè)相關(guān)定位 四、項目后期商業(yè)展望 第四部分、本次市調(diào)綜述,第一部分、城市基本概況,一、城市簡介 二、城市規(guī)劃,一、城市簡介,淮南市位于中國華東腹地，淮河之濱，是安徽省中北部重要城市?；春邮侵袊哪媳钡乩矸纸缇€?；茨咸幵谥袊袞|啟西、南北對接的過渡帶上，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷?；茨衔幕滋N(yùn)厚重。西漢時淮南王劉安在八公山招賢納士，著書立說，編纂了千古名篇被稱為中國古代百科全書的淮南子，發(fā)明了華夏美食豆腐。淮南名勝古跡眾多，有被中外考古學(xué)家稱道的“五古”（即古戰(zhàn)場、古墓群、古壽州窯、茅仙古洞、古

3、生物化石群），其中的淝水之戰(zhàn)是軍事史上以少勝多的著名戰(zhàn)例?；春恿饔虻幕ü臒舯蛔u(yù)為“東方芭蕾”?；茨媳睘I淮河，南依舜耕山，大小湖泊星羅棋布，風(fēng)景優(yōu)美。 淮南近幾年發(fā)展迅猛，主要的能源產(chǎn)業(yè)一直處于高速發(fā)展?fàn)顩r，直接拉動了淮南的人均收入水平和城市發(fā)展，但是，由于財富的積累具有很強(qiáng)的不均衡性，導(dǎo)致城市居民兩極化分布比較嚴(yán)重，貧富不均現(xiàn)象比較明顯,二、城市規(guī)劃,1、城市性質(zhì)規(guī)模與職能規(guī)劃： 淮南市的城市性質(zhì)：是安徽省北部的中心城市，國家重要能源基地。 城市職能：淮南市主城區(qū)的主要城市職能包括：國家重要能源基地，安徽省重型工業(yè)基地，安徽省北部的次中心城市，市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育和商貿(mào)中心 城市規(guī)模：2

4、010年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為130萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為118平方公里，人均建設(shè)用地指標(biāo)按91平方米/人控制；2020年淮南市主城區(qū)人口規(guī)模為165萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為165平方公里，人均建設(shè)用地按100平方米/人控制。 2、城市用地發(fā)展方向： 淮南市主城區(qū)主要向南發(fā)展，在舜耕山以南形成新城區(qū)。其他次要發(fā)展方向為：西部城區(qū)向東南方向發(fā)展，東部城區(qū)向東發(fā)展,3、城市發(fā)展的空間戰(zhàn)略： 東進(jìn)：擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)基地。 西調(diào)：優(yōu)化西部城區(qū)的城市建設(shè)用地布局，疏解舊城人口；對停產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)的用地實施“退二進(jìn)三”；增強(qiáng)城市的服務(wù)功能，積極發(fā)展服務(wù)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，改善交通條

5、件，提升城市品質(zhì)；新增城市用地主要用于疏解舊城人口，為新型產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間。 南拓：在舜耕山以南建設(shè)南部新區(qū)。 北聯(lián)：加強(qiáng)主城區(qū)與北部地區(qū)的交通聯(lián)系，新建淮河大橋，提高道路等級，帶動潘集區(qū)和鳳臺縣的城鎮(zhèn)發(fā)展,4、城市功能定位及分區(qū)發(fā)展策略： 東部城區(qū)：主要功能包括居住、商貿(mào)、金融、教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 西部城區(qū)：主要功能包括西部礦區(qū)的生活服務(wù)基地、加工制造業(yè)基地。 南部新區(qū)：主要功能包括行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文教、體育、輕型工業(yè)基地和居住。 5、主城區(qū)發(fā)展時序： 優(yōu)先發(fā)展東部、平穩(wěn)推進(jìn)西部、適時跨越南部,分析： 淮南市的城市擴(kuò)張正在進(jìn)行，其分為向東、向南的兩極在發(fā)展，主城中心區(qū)將繼續(xù)推動舊城改造

6、，因此淮南市的城市擴(kuò)張必將帶動房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，后期樓市的整體供需狀況預(yù)計仍是供大于求，市場競爭壓力也會加大,第二部分、住宅市場調(diào)研,一、住宅市場綜述分板塊 二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及項目公寓的可行性,一、住宅市場綜述分板塊,1、城東板塊:城東板塊主要規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，主要職能為淮南市高新技術(shù)及物流產(chǎn)業(yè)基地，目前區(qū)內(nèi)已進(jìn)駐有韓國產(chǎn)業(yè)園等。板塊內(nèi)由于地廣人稀，空置土地面積較多，未來住宅開發(fā)空間較大。目前沿朝陽東路和國慶東路均有新盤開發(fā)。板塊內(nèi)比較具有代表性的樓盤有斯瑞明珠城和巴黎春天。城東板塊樓盤品質(zhì)較高，但售價較低，大致在24002600元/平米的范圍內(nèi)，性價比較高。售價不高的主要原因在于城東

7、交通條件較差，居住環(huán)境一般，市政配套也難兼顧,2、城南板塊 城南是房地產(chǎn)開發(fā)較為落后的一個區(qū)域，目前主要圍繞龍湖公園有少數(shù)新開樓盤。區(qū)內(nèi)外向發(fā)展度不夠，主要發(fā)展集中在距離市區(qū)較近的一片區(qū)域內(nèi)。目前基本無在售樓盤,3、城西板塊 城西是淮南住宅市場發(fā)展的主流方向之一，目前板塊內(nèi)集中了大量的大盤、優(yōu)質(zhì)盤，以惠利花園城、銀鷺萬樹城為代表，其中，惠利花園城以上千畝的體量稱雄淮南，銀鷺萬樹城也以60萬的建面傲立城西。區(qū)域集中了淮南市新體育中心、淮南化工集團(tuán)等標(biāo)志性建筑，但是交通不便是區(qū)域的一大缺陷,4、城北板塊 城北是住宅發(fā)展的主流方向之一。目前區(qū)內(nèi)中高檔樓盤聚集，僅洞山路一線就集中了泉大上東城市公寓、陽

8、光國際城、優(yōu)山美地、山水居等多個樓盤。區(qū)域最大的優(yōu)勢在于交通配套較好，教育配套也較優(yōu)良，是淮南市民最為認(rèn)可的區(qū)域,5、市中心板塊 淮南市中心范圍主要集中在龍湖路、朝陽路的交叉口一帶，以商貿(mào)文化廣場為中心。由于市中心空地不少，另外舊城改造工程一直在進(jìn)行，因此市中心一帶也集中了不少的新開樓盤，以商業(yè)類項目為主。區(qū)域樓盤普遍均價較高，品質(zhì)較好，極具代表性,6、住宅市場的發(fā)展趨勢未來的山南新城 淮南市規(guī)劃的一個重點方向是舜耕山以南的山南新城，雖然目前尚未正式啟動，但是山南新城預(yù)計先期投入將達(dá)到10幾個億，努力打造老城區(qū)以外新的行政、商業(yè)中心。依山而建的住宅也會在未來風(fēng)靡淮南。因此，山南新城的住宅市場是

9、未來淮南市發(fā)展的一個重點方向,7、項目住宅建議： 項目地段優(yōu)越，學(xué)區(qū)較好，但是市中心的住宅在淮南并不是最受歡迎的住宅，如果價格過高的話反而會影響整個住宅的銷售。在此前論述的基礎(chǔ)上，建議項目以3500元/平米左右的均價（目前淮南普宅最高價）入市，打造淮南高端住宅的典范,二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及項目公寓的可行性,目前淮南市公寓類戶型較少，主要集中在市中心區(qū)域及洞山路一帶。其中，洞山路的泉大上東城市公寓是其中的典型。其公寓戶型3296平米，精裝修，預(yù)計銷售價在4000元/平米左右，目前還在預(yù)約當(dāng)中。從淮南當(dāng)?shù)貙τ诠⒌目诒畞砜?，小戶型住宅還是比較受歡迎的，去化均比較迅速,寫字樓方面，目前淮南還沒有

10、專業(yè)的寫字樓項目在售，近期也沒有聽說有哪個項目將以專業(yè)寫字樓的形象面市。據(jù)我們了解，淮南老的寫字樓項目出租率還可以，比如說蘇果上面的科技大廈，物業(yè)狀況一般，但出租率接近100，以政府辦事機(jī)構(gòu)及各類中等規(guī)模企業(yè)為主，租金在1215元/平米/月。據(jù)市場反應(yīng)，淮南對于專業(yè)寫字樓的概念還不明確，專業(yè)寫字樓的銷售壓力會比較大,綜上所述，我們建議項目以公寓樓的形式面市，可辦公可居住，比較符合當(dāng)前淮南人的意識。建議公寓均價在3200元/平米（無裝修）、4200元/平米（有裝修）左右，挑高（5.5米左右）型公寓也可以嘗試，建議均價在4500元/平米左右。具體價格建議會在一期結(jié)束后再行論證，另外，價格也會視開盤

11、期銷售狀況做出調(diào)整,第三部分、商業(yè)調(diào)研,一、淮南市商業(yè)市場綜述 二、項目商業(yè)各業(yè)態(tài)的競爭力 三、項目一期商業(yè)相關(guān)定位 四、項目后期商業(yè)展望,一、淮南市商業(yè)市場綜述,1、主要商街： 淮南市的主要商業(yè)集中在龍湖中路、朝陽中路、國慶中路、人民路、學(xué)院路等。其中，龍湖路、朝陽路是最主要的商業(yè)街，集中了商貿(mào)文化廣場、百貨大樓、新百購物廣場、金色巴黎、華聯(lián)商廈、蘇果等一系列的購物中心，為老城區(qū)商業(yè)中心，目前由于舊城改造工程，龍湖路沿線商鋪會出現(xiàn)比較大面積的翻新和重置，在過渡階段商業(yè)會逐步外移，如以蘇果為中心的陳洞路商業(yè)也會分流部分市區(qū)消費群體,2、代表性商業(yè)物業(yè)： 淮南商業(yè)的業(yè)態(tài)相對還比較落后，以傳統(tǒng)商場

12、、購物中心為主體，專賣店、零售店為補(bǔ)充。 老商場/購物中心主要包括：華聯(lián)商廈、白馬國際購物中心國美電器、商之都紅府超市、蘇果、商貿(mào)文化廣場、淮南百貨大樓等。 此外，部分新商場/購物中心開始崛起：如大潤發(fā)、新百購物中心、金色巴黎購物中心等已經(jīng)開始營業(yè)，金大陸財富中心、國慶廣場、家樂福、金地數(shù)碼廣場包括我們項目會陸續(xù)入市，掀起新一輪的商業(yè)發(fā)展熱潮,隨著商業(yè)的發(fā)展，一些新的概念也在淮南興起，如金大陸財富中心“體驗式休閑娛樂購物廣場”的概念，基本與國際流行的SHOPPING MALL有些類似，不過其最終經(jīng)營狀況還有待觀察。另外，一些新的大型百貨連鎖企業(yè)也開始進(jìn)駐淮南，如家樂福已基本與旭日談妥合作事宜，

13、預(yù)計將在明年在淮南市開店,3、各樓層業(yè)態(tài) 華聯(lián)商廈： 1F：珠寶、化妝品、飾品、箱包鞋類、手表、食品 2F：床上用品、針紡織品、休閑服飾、運動服飾、童鞋書包 3F：精品女裝、西服正裝、襯衫T恤、時尚服飾、男女褲裝 4F：家電、IT、健身器材、精品廚具、學(xué)生用品、手機(jī)、數(shù)碼類產(chǎn)品 5F：超市 白馬國際購物中心國美電器： 沿街面雅戈爾、古井大酒店、虎都男裝、步森服飾、國元證券、榮事達(dá)專賣。 1F內(nèi)部：服裝鞋帽奧康、喬夫服飾等 2F：國美 3F：女裝、床上用品 4F：品牌折扣大賣場,蘇果： 1F：手機(jī)、書刊、煙酒茶、飾品、玩具等 2F：生鮮食品、民生食品等 3F：服飾、箱包、小家電 淮南百貨大樓：

14、1F：IT家電 2F：男裝 3F：女裝 4F：名牌、羽絨服,大潤發(fā)： 1F：沿街面程咬金民間特色小吃，聯(lián)通，電動車專賣，S-DEER服飾，GEN簡服飾，KFC 1F內(nèi)部：商場，珠寶，飾品，化妝品，箱包，食品，手機(jī)，服飾，煙酒茶專賣，生鮮食品，鞋帽，移動營業(yè)廳等。 2F：服飾鞋、箱包、家紡、休閑百貨、嬰兒用品、日用百貨、清潔用品、煙酒飲料、美容坊、干貨雜貨、藥房保健 3F4F：住好D家居廣場（目前尚未開業(yè)） 新百購物中心： 1F：化妝品、鞋、箱包、珠寶 2F：男正裝、商務(wù)休閑裝、高檔皮具、男士飾品 3F：職業(yè)裝、中老年服飾、應(yīng)季服飾、少女裝、淑女裝、女士飾品 價位：200左右 4F：床上用品、家

15、居用品、兒童服飾、運動服裝、玩具童車、羊毛羊絨、針織內(nèi)衣,金色巴黎購物中心： 1F：精品館、時尚淑女館 2F：風(fēng)情女士館精品女裝、魅力淑女裝等。 3F：魅力紳士館：男士西服、商務(wù)休閑、精品襯衫等 4F：品味生活館：羊毛衫、內(nèi)衣、羽絨服等。 從樓層業(yè)態(tài)分布來看，淮南市的商業(yè)物業(yè)樓層業(yè)態(tài)定位普遍比較模糊，商業(yè)供給層次模糊，主要表現(xiàn)為市場細(xì)分化不明確，低中高檔次界限不清晰，中高端品味需求無法滿足（雖有如新百將總體檔次定位于中高檔，但由于經(jīng)營管理存在一定缺陷，其實際經(jīng)營與商場定位相錯,4、商業(yè)發(fā)展小結(jié)： 城市商業(yè)化進(jìn)程近年相對較快，商業(yè)總體供給規(guī)模相對于淮南市人口規(guī)模而言已趨適中，但單體物業(yè)規(guī)模多數(shù)較

16、小，功能單一并且可改善空間不大，同時內(nèi)部格局及物業(yè)素質(zhì)欠佳，除大潤發(fā)、商貿(mào)文化廣場等消費環(huán)境相對較為優(yōu)越外，多數(shù)物業(yè)究其基本素質(zhì)已處于待淘汰狀態(tài)。市場供給業(yè)態(tài)常規(guī)/傳統(tǒng)化，缺乏突破性新時代力量以滿足民眾日益凸現(xiàn)的體驗式或一站式消費渴望,二、項目商業(yè)各業(yè)態(tài)的競爭力,1、美食城： 目前淮南市比較知名的美食街為商貿(mào)廣場美食一條街，但是該小吃街門面小而雜亂，總門面數(shù)在25個左右，以燒烤小吃為主，衛(wèi)生環(huán)境較差，物業(yè)狀況一般，但是由于商貿(mào)文化廣場人流量較大，夜市經(jīng)營較好。其他如新天地美食城、古陽美食廣場等，純屬酒店配套，對外經(jīng)營很少。 項目原地塊就有小型的美食一條街，夜市人流量也比較大，在此基礎(chǔ)上如果能以

17、新的物業(yè)新的商業(yè)形態(tài)統(tǒng)一管理，打造淮南最新最全的美食城還是比較可行的,2、SHOPPING MALL： 目前在淮南，主要以傳統(tǒng)的商場和購物中心為主，類似合肥元一時代廣場這樣的集購物、休閑、娛樂于一體的一站式購物廣場基本空缺，金大陸財富中心距離黃金商業(yè)圈有一段距離，且市民普遍反應(yīng)不太愿意去東邊，因此，項目發(fā)展的空間大于競爭對手。后期項目對面金地數(shù)碼廣場也將上市，對于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升將起到極大的作用，項目比較大的困難在于商貿(mào)文化廣場對面的家樂福購物廣場，也可能以SHOPPING MALL的模式入市，其位置好于我們項目，對于項目威脅會非常大,3、影院： 據(jù)我們了解，淮南原有淮濱影院、龍湖影院、人民

18、影院、大眾影院等眾多的電影院，但是目前大多數(shù)影院均已不在經(jīng)營，我們唯一找得到尚在營業(yè)的是項目所在地星海娛樂3F的立體聲影院，我們?nèi)嵉乜疾斓臅r候，該影院也仍然保持著半停業(yè)的狀況。淮南中老年人很少有看電影的習(xí)慣，年輕人對于2030元的大片票價也比較心悸，不過，市場的空間還是存在的，如果經(jīng)營得當(dāng)?shù)脑?，影院的生存力將仍然很?qiáng),4、商場/購物中心： 之前我們列舉了淮南大多數(shù)的商場、購物中心，其中目前人氣最旺的為商貿(mào)文化廣場（步行街）、華聯(lián)商廈、蘇果（超市類型）、大潤發(fā)等。從位置上看，商貿(mào)文化廣場、華聯(lián)商廈、蘇果均與項目一起，分布在朝陽路上進(jìn)一步驗證了朝陽路的人流量及商業(yè)價值。由于目前淮南商場、購物中心

19、等物業(yè)眾多，項目商場、購物中心只有走一些差異化的路線才有可能脫穎而出，如SHOPPING MALL等,5、項目銷售競爭 示意圖,北京名都” 緊鄰本案重要的競爭對手，2萬平方米的商業(yè)空間，多種業(yè)態(tài)的商業(yè)布局（預(yù)計會建設(shè)一個數(shù)碼廣場），與項目趨近的上市時機(jī)。 “雙子星座” 規(guī)?；纳虡I(yè)面積、商之都的強(qiáng)勢進(jìn)駐、堪與本案媲美的地理位置， 07年上半年正式入市，倘若對外銷售，預(yù)計將產(chǎn)生較大的市場效應(yīng)，競爭不可小覷。 “財富中心” 四層商業(yè)，尚未確定商業(yè)主題及行銷策略，07年上半年正式面世。單就地段來看其并不具備與本案相當(dāng)?shù)母偁幜?，但其未來的地段價值增長空間、相對低價的競爭優(yōu)勢以及區(qū)域當(dāng)前已顯端倪的發(fā)展前

20、景，若炒作得力，也定當(dāng)造成高度的競爭。 “旭日家樂福購物廣場” 五層商業(yè)，2、3層家樂福，其他樓層業(yè)態(tài)未定，一站式購物廣場。其與商貿(mào)文化廣場一起，對于項目會形成比較大的阻隔帶。另外，其商業(yè)體積龐大，地理位置優(yōu)于項目，對于項目會形成比較大的壓力,另外，據(jù)聞，財富中心對面之大片土地業(yè)已被地產(chǎn)發(fā)展商購入，同樣欲興建大型商業(yè)物業(yè)（國慶廣場），從目前土地平整的現(xiàn)狀來看，屆時商業(yè)部分之規(guī)模預(yù)計亦將較為龐大。此外，如“云景第一城、”、“優(yōu)士閣”等擁有較大量的街鋪，也會給項目目標(biāo)客戶造成較大分流,項目同期上市總量統(tǒng)計,據(jù)不完全統(tǒng)計，0708年間淮南環(huán)市中心一帶將推出近20萬方的商業(yè)，其中大約有5萬方左右為街鋪

21、，大多數(shù)為商業(yè)內(nèi)鋪，這些項目大多集中在我們周邊一公里范圍內(nèi)，由于上市時期基本接近，對于項目的銷售壓力將非常大,三、項目一期商業(yè)相關(guān)定位,1、市場定位： 項目一期商業(yè)面積不大，主要為社區(qū)內(nèi)部的街鋪，考慮到后期項目大面積的商業(yè)，建議一期以社區(qū)基本配套的定位上市，不做另外推廣，隨住宅推出。對于后期SHOPPING MALL的市場定位，初步認(rèn)為具備極大的可行性，深層次研討在以后的提案中論及,2、形態(tài)定位：目前淮南市場比較奇怪，雙層門面比單層門面暢銷。另外，小開間、長進(jìn)深的門面市場阻力也不大。建議項目以大面積的開間、短進(jìn)深和高層高面市，一期商業(yè)的暢銷對于后期大面積的商業(yè)會形成比較好的氛圍,3、價格定位：

22、 參考單位門面/街鋪價格： 陳洞路門面房，上下兩層，開間3.2米，進(jìn)深11米，單價10000元/平米左右。 新時代廣場門面（朝陽西路）：雙層，單價600010000元/平米。 朝陽市場門面：單層，沿陳洞路20000元/平米，市場內(nèi)街南面18000，北面16000，二層規(guī)劃為數(shù)碼廣場，單價預(yù)計在8000元/平米以內(nèi)。（比較難賣）一層門面開間3.54米，進(jìn)深710米。 雙子星座門面：單層，沿龍湖路門面25000，沿社區(qū)內(nèi)街20000，雙層，一層層高5.6米，開間4米，進(jìn)深10米左右。 商貿(mào)廣場：單層門面2700030000元/平米,項目一期門面主要的問題在于不臨外街，主要分布在社區(qū)內(nèi)街上，而且離朝陽路有一定的距離。因此，單價不宜過高，以避免給項目帶來額外的壓力。建議雙層均價在12000元/平米左右，視一期開盤價再行調(diào)整。 美食城商鋪的價格還需斟酌，建議待一期街鋪銷售告一段落之后再行研討,l房地產(chǎn)E網(wǎng) 房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料,房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料,房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料,倍訊易-,4、目標(biāo)客戶定位： 一期街鋪的客戶將以社區(qū)潛在客戶為主，以自經(jīng)營為主要目的，投資客戶比例會相對較小,四、項目后期商業(yè)展望,項目后期將有大面積的商業(yè)物業(yè)上市，包括影院、美食城、SHOP