個人住房貸款管理辦法(征求意見稿

1、中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法（征求意見稿）第一章 總則第一條 為支持個人購買住房，規(guī)范個人住房貸款管理，促進(jìn)業(yè) 務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國家法律、人民銀行、銀監(jiān)會有關(guān)規(guī)定和中國 農(nóng)業(yè)銀行有關(guān)信貸制度，制定本辦法。第二條 本辦法所稱個人住房貸款（不含個人商業(yè)用房，下同， 以下簡稱貸款）是指中國農(nóng)業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買、建造住 房的貸款。按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性貸款、住房公積金 委托貸款和組合貸款。自營性貸款是指以銀行信貸資金發(fā)放的個人住 房貸款。住房公積金委托貸款是指銀行受住房公積金管理中心委托、 以住房公積金發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金委托貸款的收益和風(fēng) 險(xiǎn)均由住房公積

2、金管理中心承擔(dān)。組合貸款是指以信貸資金和住房公 積金向同一借款人發(fā)放的貸款。組合貸款中的住房公積金委托貸款部 分的收益和風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)。按照交易性質(zhì)劃分， 個人住房貸款包括一手房貸款、 二手房貸款、 自建房貸款、集資建房貸款。一手住房是指首次交易的住房，包括房地產(chǎn)開發(fā)商或其他主體（以下統(tǒng)稱“ 售房人”）開發(fā)建設(shè)后銷售給個 人的住房。個人一手住房貸款（以下簡稱“ 一手房貸款”）是指銀行 向個人借款人發(fā)放的用于其購買一手住房的貸款。二手住房是指再交 易住房，即已取得分戶辦理的房屋所有權(quán)證書及允許上市的證明文 件，可以在房地產(chǎn)三級市場合法交易的住房。自建房是指銀行向借款 人發(fā)放的、用于

3、借款人建設(shè)自有房產(chǎn)的貸款。集資建房貸款是指銀行 向集資建房單位的職工發(fā)放的、用于借款人集合資金建設(shè)自住住房的 貸款。第三條 本辦法適用于中國農(nóng)業(yè)銀行各級機(jī)構(gòu)辦理的自營性貸 款和組合貸款中的自營性貸款部分。第二章 貸款對象、金額、期限和利率第四條 貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，包括中 國公民、在中國大陸有居留權(quán)的港澳臺自然人和外國人。第五條 借款人須同時具備下列條件：一）具有完全民事行為能力和合法有效身份； 二）有償還貸款本息的能力； 三）信用狀況良好；三）有合法有效的購建房合同或協(xié)議； 四）有不低于最低規(guī)定比例的自籌資金，并保證用于或已經(jīng)用于購建房；五）同意以所購建住房作為抵押物，

4、或提供經(jīng)辦行認(rèn)可的其他住房作為抵押物，或由具備保證資格和足夠代償能力的單位或自然人 作為連帶責(zé)任保證人；六）經(jīng)辦行規(guī)定的其他條件。第六條 經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)借款人所購建住房的單位價格、成新率等 因素合理確定貸款金額，購房不得超過借款人所購住房成交價格或評 估價格（兩者取低者） 的 80，建房不得超過借款人所建住房成本價格或評估價格（兩者取低者）的 80。購建房貸款不得超過外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的最高貸款成數(shù)。第七條 經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)借款人年齡、 抵押物已使用年限等合理確定 貸款期限，最長不得超過 30 年，且不得超過外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的最 長貸款期限。借款人年齡與貸款期限之和一般不得超過 65 年，最長 不得超

5、過 70 年。抵押物為住房的，抵押物已使用年限和貸款期限之 和不得超過 40 年。非經(jīng)一級分行批準(zhǔn)，不得發(fā)放 1 年期以內(nèi)（含 1 年）的購建房貸款。第八條 貸款利率按照中國人民銀行及我行個人住房貸款利率政 策執(zhí)行。貸款期限在 1年以內(nèi)（含 1 年）的，實(shí)行合同利率，遇法定 利率調(diào)整，不分段計(jì)息 。貸款期限在 1 年以上的，可以采用固定利率、 浮動利率或總行規(guī)定的其他利率種類。第九條 個人住房貸款原則上應(yīng)實(shí)行按月分期還本付息，但總行 另有規(guī)定的除外。第三章 貸款程序第十條 貸款基本程序包括：借款人提出貸款申請、銀行受理、 貸前調(diào)查、貸款審查和審批，經(jīng)辦行與借款人簽訂借款合同、辦理擔(dān) 保和保險(xiǎn)手

6、續(xù)（已取消保險(xiǎn)的除外） ，經(jīng)辦行發(fā)放貸款。第十一條 貸款申請。借款人向經(jīng)辦行提出貸款申請，填寫個人 住房貸款申請表并提供以下資料：一）借款人身份證件； 二）婚姻狀況證明； 三）借款人已支付或能夠支付購房首付款的證明文件； 四）借款人與售房人簽訂的合法有效購房合同或協(xié)議，所購住房為二手房的，還需提供所購住房的房地產(chǎn)權(quán)利證書或其他合法有效 的產(chǎn)權(quán)證明；五）借款人或家庭還款能力證明材料； 六）以其他房產(chǎn)作為抵押物的，提供抵押物產(chǎn)權(quán)證明、有處分權(quán)人同意抵押的書面證明和價格評估報(bào)告；七）經(jīng)辦行要求提供的其他資料。第十二條 貸前調(diào)查。經(jīng)辦行調(diào)查崗收到客戶申請資料后，對客 戶是否具備辦理信貸業(yè)務(wù)的基本條件進(jìn)

7、行初步認(rèn)定。對于符合基本條 件的，予以受理，由調(diào)查崗進(jìn)行調(diào)查， 重點(diǎn)調(diào)查下列內(nèi)容：借款人所提供資料的真實(shí)性； 購建房行為是否真實(shí)， 是否已支付或能夠支付購房首付款； 購房目的；借款人還款能力；五）借款人信用狀況；六）抵（質(zhì)）押物權(quán)屬狀況是否清晰，擔(dān)保是否足值有效。對借款人信用狀況的調(diào)查必須查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)和農(nóng) 業(yè)銀行信貸管理系統(tǒng)，打印并保存借款人信用報(bào)告，還須實(shí)地調(diào)查或進(jìn)行電話核實(shí)，上述工作必須由銀行內(nèi)部人員承擔(dān)，不得委托中介機(jī) 構(gòu)代為履行。調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，并做好面談記錄。第十三條 貸款審查。貸款審查由有權(quán)審批行信貸審查部門或?qū)彶閸彸袚?dān)，主要審查以下內(nèi)容：11購房行為的

8、真實(shí)性； 貸款資料是否齊全；借款人是否符合貸款條件，是否具備還款能力；四）借款人信用狀況是否良好；五）貸款用途、金額、期限、利率、還款方式、月房產(chǎn)支出與 收入比、月所有債務(wù)支出與收入比、工程進(jìn)度是否符合外部監(jiān)管部門 和農(nóng)業(yè)銀行信貸管理規(guī)定；六）擔(dān)保是否能夠落實(shí)。第十四條 貸款審批。有權(quán)審批人在授權(quán)范圍內(nèi)，根據(jù)調(diào)查、審查意見審批個人住房貸款業(yè)務(wù)。有權(quán)審批行可以采取批文或?qū)徟?等形式直接或間接批復(fù)至經(jīng)辦行。第十五條 簽訂擔(dān)保借款合同。 經(jīng)審批同意的， 經(jīng)辦行與借款人、 擔(dān)保人簽訂擔(dān)保借款合同。第十六條 貸款發(fā)放。擔(dān)保手續(xù)落實(shí)后，經(jīng)辦行才得發(fā)放貸款。所購房屋為期房的，落實(shí)階段性擔(dān)保并辦妥房屋抵押（

9、預(yù)）登記手續(xù) 后，經(jīng)辦行才得發(fā)放貸款。第十七條 對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的樓盤提供個人住房貸款支持的，在受理借款人貸款申請之前，有權(quán)審批行應(yīng)進(jìn)行樓盤按揭準(zhǔn)入審 批（總行另有規(guī)定的除外） 。樓盤按揭準(zhǔn)入程序重點(diǎn)審查項(xiàng)目的合法 合規(guī)性、市場銷售前景等。經(jīng)有權(quán)行審批，同意對樓盤準(zhǔn)入的，由經(jīng) 辦行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂住房按揭合作協(xié)議。向散盤提供個人住房貸款的，可以不進(jìn)行樓盤按揭準(zhǔn)入審批，但 必須滿足下列條件（總行另有規(guī)定的除外） ：所購住房為經(jīng)過竣工驗(yàn) 收合格的現(xiàn)房；我行提供個人住房貸款支持的住房總建筑面積不超過 整個項(xiàng)目總建筑面積的 10；房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任。 不 得對期房項(xiàng)目發(fā)放散盤貸款，但總

10、行另有規(guī)定的除外。第四章 貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)第十八條 借款人申請個人住房貸款必須提供合法有效的擔(dān)保 方式，擔(dān)保方式可以為抵押、質(zhì)押、保證或上述擔(dān)保方式的組合。第十九條 個人住房貸款采用抵押方式的，原則上以借款人所購 建的住房作為抵押物。對根據(jù)總行或一級分行辦法認(rèn)定的個人優(yōu)質(zhì)客 戶，可采用第三人名下未設(shè)定抵押的其他住房作為抵押物。抵押價值 不得超過評估價的 50。第二十條 個人住房貸款人采取質(zhì)押方式的， 質(zhì)物限于銀行存單、 憑證式國債，并按照質(zhì)押貸款相關(guān)管理辦法執(zhí)行。第二十一條 個人住房貸款采用保證方式的， 原則上只適用于階段 性保證擔(dān)保。以尚未取得房屋所有權(quán)證的一手房作為抵押物的，在辦妥抵押登 記

11、手續(xù)前，原則上由售房人為貸款提供階段性保證擔(dān)保（總行另有規(guī) 定的除外），并可要求售房人按照貸款余額的一定比例存入保證金， 保證金應(yīng)當(dāng)存放在專門設(shè)立的保證金專戶內(nèi)。在辦妥抵押登記前發(fā)放二手房貸款的，原則上應(yīng)由專業(yè)擔(dān)保公司 提供階段性擔(dān)保。由專業(yè)擔(dān)保公司提供階段性保證擔(dān)保的，專業(yè)擔(dān)保 公司應(yīng)同時具備以下條件： 1、無虛假注資、抽逃資本金、拒絕履行代償義務(wù)等不良行為； 2、已按授信管理規(guī)定進(jìn)行了年度客戶分類及核定擔(dān)保額度，且核定的擔(dān)保額度在批準(zhǔn)的有效期以內(nèi)；3、辦理貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)時尚有可用擔(dān)保額度； 4 、按照規(guī)定，在經(jīng)辦行設(shè)立專門的保證金專戶，存入足額保證金； 5、經(jīng)辦行規(guī)定的其他條件。個人住房貸款

12、也可由符合總行規(guī)定條件的自然人和非專業(yè)擔(dān)保公 司的法人單位提供階段性保證擔(dān)保。第二十二條 個人住房貸款保險(xiǎn)遵循平等協(xié)商原則。經(jīng)辦行與借 款人協(xié)商選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)繳納方式和保 險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。借款人購買保險(xiǎn)的， 應(yīng)在保險(xiǎn)單上明確經(jīng)辦行為第一受益人。第五章 貸后管理第二十三條 向尚未竣工驗(yàn)收的樓盤發(fā)放個人住房貸款并以所購 住房作為抵押物的，經(jīng)辦行應(yīng)對開發(fā)商售房款中的貸款資金進(jìn)行監(jiān) 管，確保資金優(yōu)先用于該樓盤建設(shè)， 但總行另有規(guī)定的除外。第二十四條 經(jīng)辦行應(yīng)按照總行個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)對個 人住房貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類。第二十五條 經(jīng)辦行要做好不良貸款催收工作。第二十六條 經(jīng)辦行應(yīng)定期

13、進(jìn)行貸后檢查， 了解借款人還款狀況、 還款能力變化及抵押物狀況。發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的要及時進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并采取 防范措施。各級行要做好現(xiàn)場檢查和在線監(jiān)測工作。每年要對所轄經(jīng)辦行個 人住房貸款業(yè)務(wù)的合法合規(guī)性和貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行現(xiàn)場檢查。管理 行要安排專門人員利用信貸管理系統(tǒng)（ CMS ）對貸款進(jìn)行在線監(jiān)測， 重點(diǎn)監(jiān)測不良貸款比較集中的樓盤，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患及時向有關(guān)部門反 映。第二十七條 個人住房貸款實(shí)行檔案集中保管制度。貸款業(yè)務(wù)辦 理和貸后管理中形成的資料要及時歸檔，檔案原則上集中在支行及以 上行保管，檔案保管行要按要求制作統(tǒng)一的檔案用具，其中重要憑證 要按規(guī)定入庫保管。具備條件的行，應(yīng)積極推廣電子檔案系統(tǒng)

14、，平時 只使用電子檔案。第七章 特別規(guī)定第二十八條 具備條件的分行要建立個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)審查審批 中心，對個人住房貸款業(yè)務(wù)集中審查審批。第二十九條 個人住房貸款實(shí)行貸款責(zé)任人制度。第三十條 個人住房貸款采用自然人保證擔(dān)保的，必須對保證人 進(jìn)行信用評級，保證人應(yīng)獲得較高的信用等級并符合總行有關(guān)規(guī)定。第三十一條 借款人購買與所購住宅相配套的車位、且能夠辦理 獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)的，可以發(fā)放個人車位貸款，貸款條 件和辦理程序參照個人住房貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。車位雖不能辦理獨(dú)立 的產(chǎn)權(quán)證明但可在房地產(chǎn)權(quán)利證書中做明確記載且隨住宅轉(zhuǎn)讓的，可 對住宅和配套車位合并發(fā)放車位貸款。第三十二條 個人因建造自

15、用住房申請個人自建住房貸款的，貸 款條件和辦理程序參照個人住房貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，貸款金額不得超 過所建住房建造成本的 80，貸款期限不得超過 30 年，在個人住房 貸款科目內(nèi)核算，且需同時滿足下列條件：一）所建住房僅限于大、中城市城區(qū)或縣（市）政府所在建制鎮(zhèn)城區(qū)，或省級政府認(rèn)定的重點(diǎn)城鎮(zhèn)；二）建房所占用土地以出讓方式取得，借款人已全額繳清土地出讓金，并已以借款人名義取得國有土地使用證，土地規(guī)劃用途必須 為住房；三）取得政府規(guī)定的所有建房合法文件及批文， 并已開工建設(shè)，在建工程形象進(jìn)度已完成地上一層。四）以自建房土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押率不得超過成本價70或評估價的 50；以在建工程與土地使用

16、權(quán)同時設(shè)定抵押的， 在 建工程抵押率不得超過成本價的 50。第三十三條 在職職工因參加單位集資建房的，可以申請單位集 資建房貸款， 貸款金額不得超過集資建房成本的 80，貸款期限不得超過 30 年，貸款條件和辦理程序參照個人住房貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行， 其中樓盤準(zhǔn)入審批權(quán)限集中按一手樓樓盤準(zhǔn)入權(quán)限掌握，單筆貸款在 個人住房貸款科目內(nèi)核算，且需同時滿足下列基本條件：一）集資建房單位限于黨政機(jī)關(guān)及效益良好的事業(yè)單位、或?yàn)榻鹑?、電信、能源、交通等處于行業(yè)領(lǐng)先或壟斷地位的企業(yè)；二）職工代表大會已通過集資建房方案及分房方案；集資建房方案需要上級主管部門批準(zhǔn)的，已取得相關(guān)批準(zhǔn)文件；三）集資建房項(xiàng)目經(jīng)過有權(quán)部門批準(zhǔn)，取得合法有效批文，已全額繳清土地出讓金，建成后能夠分戶辦理房產(chǎn)證和抵押