萬科香河項(xiàng)目整體定位及啟動(dòng)期建議.ppt

1、萬科香河項(xiàng)目整體定位及啟動(dòng)期建議,2010.02.26,瑾呈：北京萬科地產(chǎn),PART 1,背景和困惑,六環(huán),四環(huán),京沈高速,50分鐘車程,項(xiàng)目一期 （60萬,項(xiàng)目二期 166.75萬,項(xiàng)目三期 233.45萬,項(xiàng)目四期 200萬,項(xiàng)目五期 333.5萬,總占地面積：1.1萬畝（約733.7萬） 容積率：0.8-2.5 住宅建設(shè)用地為60%，約440.2萬 配套建設(shè)用地為40%，約293.5萬,項(xiàng)目一期 （60萬,項(xiàng)目二期 166.75萬,項(xiàng)目三期 233.45萬,項(xiàng)目四期 200萬,項(xiàng)目五期 333.5萬,深約20米 面積約100畝 有地下水,潮白河 水面寬約20-30米,加油站,雙向6車道,

2、香河出口,國(guó)華影視基地,北方汽車工業(yè)基地,距香河縣城約5分鐘車程,加油站,距大廠縣城約5公里,從香河出口至此約4公里,香河六中,村小學(xué),三塘生態(tài)園,京東1小時(shí)生活圈,萬畝超級(jí)大盤,快速交通驅(qū)動(dòng),占地約733.7萬,外部景觀資源,內(nèi)部水渠、地形可利用資源,優(yōu)勢(shì)層面,變數(shù)層面,占40%用地指標(biāo)，約293.5萬,西臨潮白河寬闊水面,距東四環(huán)車程50分鐘,京沈高速,三條水渠、四個(gè)土坑,資源分配不均,東西長(zhǎng)約5公里，不利潮白河資源利用,配套建設(shè)用地多,無強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)及配套,生活配套不便利、休閑教育配套低端、區(qū)域無強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè),萬科T2產(chǎn)品系； T2產(chǎn)品系下實(shí)現(xiàn)價(jià)值：別墅洋房,無強(qiáng)勢(shì)景觀資源、依托主動(dòng)郊區(qū)化的經(jīng)濟(jì)

3、型別墅,地塊屬性界定,本體背景總結(jié),開發(fā)商困惑,區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)？ 大盤的故事？ 做什么資源？ 做什么配套？ 如何控制成本,項(xiàng)目整體開發(fā)思路？ 啟動(dòng)期產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,PART 2,對(duì)大盤的思考,機(jī)會(huì)尋找 開發(fā)規(guī)律,對(duì)大盤的思考,看規(guī)律,看機(jī)會(huì),城市發(fā)展的機(jī)會(huì),市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì),香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判,城市發(fā)展的機(jī)會(huì),城市化,城市發(fā)展規(guī)律,郊區(qū)化,逆城市化,紐約、倫敦、東京、德國(guó)魯爾,二戰(zhàn)開始、20世紀(jì)60年代,時(shí)間,城市特征,20世紀(jì)70年代,20世紀(jì)80年代,二戰(zhàn)開始、20世紀(jì)60年代,交通擁擠、犯罪增長(zhǎng)、污染嚴(yán)重等城市問題的壓力增大,城市建設(shè)的發(fā)展、公共交通的改善、環(huán)境治理水平的提高、服務(wù)業(yè)整體條件的

4、改善、汽車燃油成本的增加,人口和社會(huì)特征向大都市集中，成為主導(dǎo)趨勢(shì),人口遷移,城市經(jīng)濟(jì)高度集中，二次產(chǎn)業(yè)比重大，各階層都趨向城市集中,高收入階層趨向郊區(qū) 中低收入者趨向城市 二次產(chǎn)業(yè)外遷,高收入階層部分產(chǎn)生回流，占據(jù)城市核心資源 中低收入者趨向城市邊緣或郊區(qū),GDP,3000-5000美元,GDP: 5000-10000美元,GDP: 10000美元,都市人口,59,40,郊區(qū)人口,41,60,北 京 所 處 階 段,城市規(guī)律：大都市發(fā)展經(jīng)過三個(gè)階段：城市化郊區(qū)化逆城市化,2008年北京人均GDP9075美元,按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，城市人口比重達(dá)70以上，第三產(chǎn)業(yè)占50以上，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在30左右為城

5、市化進(jìn)入高速增長(zhǎng)期； 當(dāng)前，北京的城市化水平達(dá)到83.62，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平；在進(jìn)入城市高速增長(zhǎng)的同時(shí)，也吸引了大量人口的流入； 2008年，北京人均GDP達(dá)到9075美元，按照城市發(fā)展理論，北京城市發(fā)展正處于“大都市化”的發(fā)展階段,被動(dòng)式郊區(qū)化,主動(dòng)式郊區(qū)化,完全主動(dòng)式郊區(qū)化,郊區(qū)化發(fā)展階段,北京所處階段,東擴(kuò)范圍： 西起東大橋路、東至西大望路、南至通惠河、北至朝陽(yáng)路。 東擴(kuò)意義： CBD東擴(kuò)對(duì)于北京東部區(qū)域的發(fā)展起到積極拉動(dòng)作用，輻射范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，從而更進(jìn)一步加快香河區(qū)域城市發(fā)展進(jìn)程,09年，政府規(guī)劃東擴(kuò)計(jì)劃正式啟動(dòng)，10月16日，備受矚目的北京CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃方案正式對(duì)外公布，C

6、BD東擴(kuò)完成了規(guī)劃方案上的定稿,經(jīng)濟(jì)輻射范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)一步推動(dòng)香河區(qū)域城市發(fā)展進(jìn)程,城市發(fā)展的機(jī)會(huì),城市發(fā)展空間巨大,城市發(fā)展規(guī)律角度：主動(dòng)郊區(qū)化已成為北京當(dāng)前的主流趨勢(shì)； 北京城市重心東移：伴隨CBD東擴(kuò)，后奧運(yùn)時(shí)期北京城市發(fā)展重心在東部,市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì),從需求角度看機(jī)會(huì),機(jī)會(huì)存在性分析,從供給角度看機(jī)會(huì),機(jī)會(huì)量化評(píng)估：香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判,昌平（亞北） 順義 通州 大興（亦莊,0,300,500,700,北京六環(huán)沿線經(jīng)濟(jì)型別墅類產(chǎn)品總價(jià)集中在700萬元以上，300萬及以下的產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)缺口,對(duì)09年下半年在售的主要的別墅項(xiàng)目進(jìn)行盤點(diǎn)； 價(jià)格也主要采用09年下半年的價(jià)格,六環(huán)內(nèi)未來

7、供應(yīng)以容積率2.0以上的高層類產(chǎn)品為主，低密度別墅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺,六環(huán),從供給角度看機(jī)會(huì)：存在價(jià)格和產(chǎn)品形式的雙重?cái)D出效應(yīng),北京六環(huán)沿線的經(jīng)濟(jì)型別墅類物業(yè)總價(jià)集中在700萬元以上，300萬及以下的產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)缺口； 北京六環(huán)沿線及以內(nèi)近1-2年的土地供應(yīng)以2.0以上的容積率為主，低密度別墅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺,為大北京范圍的郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)提供了發(fā)展機(jī)會(huì),市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì),從需求角度看機(jī)會(huì),機(jī)會(huì)存在性分析,從供給角度看機(jī)會(huì),機(jī)會(huì)量化評(píng)估：香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判,1.地理位置：六環(huán)外、以四環(huán)為起點(diǎn)車程40分鐘-1小時(shí)為半徑的大北京泛東部區(qū)域,2. 客群：以北京市人口為主力消費(fèi)人群,4. 總價(jià)：總價(jià)100

8、萬-300萬之間，別墅類產(chǎn)品，近3年的項(xiàng)目,3. 交通情況：有快捷交通疏通,7,1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,12,18,13,14,17,15,16,19,18,車行1小時(shí),大北京郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的年銷售量的增長(zhǎng)率在100%以上,香河區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅選擇：大運(yùn)河孔雀城、中央領(lǐng)仕館,香河市場(chǎng)供應(yīng)量及消化量增長(zhǎng)率明顯高于北京東部整體經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)； 2009年香河區(qū)域供應(yīng)量增長(zhǎng)3倍； 消化量增長(zhǎng)略高于供應(yīng)量的增長(zhǎng)，以此初判香河2010年消化量增長(zhǎng)預(yù)計(jì)在2.5倍3.5倍左右，約70萬-97萬平米。 預(yù)計(jì)萬科可達(dá)到香河整體市場(chǎng)40%市場(chǎng)占有率，故全年可銷售面積約28萬-38萬平米,界定

9、標(biāo)準(zhǔn)：從事銀行、證券、保險(xiǎn)等金融業(yè)從業(yè)人員，電力行業(yè)從業(yè)人員，郵電、通訊和電信行業(yè)的從業(yè)者，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的從業(yè)人員，上市公司的股東、老板及各類演藝人員，收入在12萬到50萬之間的人群,北京中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)觀念的變化 對(duì)外國(guó)品牌與文化的崇尚，品牌與模式的身份區(qū)隔作用不斷增大； 消費(fèi)主義的影響日益加深，生活的實(shí)際需要正讓步于消費(fèi)欲望； 傳統(tǒng)的收斂、中庸觀念正在被張揚(yáng)、個(gè)性風(fēng)格取代，但與西方的開放、標(biāo)新立異的觀念又有區(qū)別； 從模仿型消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)向形成風(fēng)格與個(gè)性 ； 奢侈消費(fèi)與炫耀性消費(fèi)的享樂主義文化在蔓延,引自王受之哈嘍，中產(chǎn)中產(chǎn)階層，一個(gè)不容易被定義卻絕不能被忽略的群體。 他們是城市的中堅(jiān)力量， 高消

10、費(fèi)的追逐目標(biāo)， 是品位和格調(diào)的堅(jiān)守者， 文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者， 時(shí)尚潮流的推動(dòng)者。他們不在別處，就在我們身邊,北京中產(chǎn)階級(jí)人口以每年22%的速度遞增，2010年預(yù)計(jì)達(dá)到315萬 作為遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅主力消費(fèi)客群，中產(chǎn)階級(jí)人口的增長(zhǎng)將給此類產(chǎn)品帶來市場(chǎng)需求的增長(zhǎng),北京東部遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的年銷售量的增長(zhǎng)率在100%以上。 香河經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)年銷售量高速增長(zhǎng)。 客群增長(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)型別墅置業(yè)的主力客群每年以22%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng),從需求角度看機(jī)會(huì)：北京東部郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速,市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì),從需求角度看機(jī)會(huì),機(jī)會(huì)存在性分析,從供給角度看機(jī)會(huì),機(jī)會(huì)量化評(píng)估：香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判,富力新城 富力地產(chǎn)+河

11、北建設(shè)集團(tuán) 建筑面積600萬，2010年預(yù)計(jì)約20萬平米,大運(yùn)河孔雀城： 京御地產(chǎn) 容積率1.0 建面：365835平方米 占地：330046平方米 2010年供應(yīng)量43500平方米 建筑形式： 類獨(dú)棟、院墅、聯(lián)排,紫藤堡： 萬通地產(chǎn) 容積率：1.5-1.8 預(yù)計(jì)產(chǎn)品：疊拼、高層 啟動(dòng)區(qū)0.73 占地：800畝，其中啟動(dòng)區(qū)約27萬平米，分3期開發(fā),未定名： 森強(qiáng)地產(chǎn) 容積率1.0以上 占地面積：100+120畝 2010年約7萬平方米,未定名： 盛達(dá)地產(chǎn),京東國(guó)際新城： 協(xié)成地產(chǎn) 容積率1.0以上 占地：3000畝,未定名： 綠地集團(tuán) 容積率0.58 占地：500畝,潮白河孔雀城：華夏幸福基業(yè)

12、容積率1.0；占地面積:1200000平方米，2010年供應(yīng)量28萬平方米；建筑形式：別墅,聯(lián)排別墅,疊拼別墅,第一街”商業(yè)項(xiàng)目 鴻坤、隆盛地產(chǎn) 容積率：1.5-2.0占地：8000畝,09年，多個(gè)品牌開發(fā)商進(jìn)入香河，未來供應(yīng)總量約900萬平米，2010年預(yù)計(jì)供應(yīng)量90萬平米，產(chǎn)品容積率主要集中在0.8-1.2,思考條件1-推盤節(jié)奏：大運(yùn)河孔雀城09年銷售量為12.9萬，主要集中在8月、10月、12月三大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。如在貨源充足的情況下增加推盤頻率3次以上，預(yù)計(jì)全年可實(shí)現(xiàn)銷售量大幅增長(zhǎng)。 思考條件2-解籌率：大運(yùn)河孔雀城受房源不足的限制，解籌率在60%左右，正常項(xiàng)目貨量充足條件下解籌率在90%以

13、上，從而實(shí)現(xiàn)銷售量的增長(zhǎng),結(jié)論： 本項(xiàng)目在滿足a貨量充足的前提下增加推盤節(jié)點(diǎn)、b解籌率90%以上 , 預(yù)計(jì)全年能在大運(yùn)河孔雀城09年銷量基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2-3倍，實(shí)現(xiàn)消化26-39萬。 本項(xiàng)目在2010年半年左右蓄客期的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)10-12月銷售量可實(shí)現(xiàn)全年40%左右，約1015萬之間,預(yù)計(jì)本項(xiàng)目全年銷售面積：2838萬 暫定單套銷售面積：約250 銷售套數(shù)驗(yàn)證： 11201520套/年，93127套/月，2332套/周,本項(xiàng)目年度銷售量分解,結(jié)論： 參考大運(yùn)河孔雀城08年淡市狀況下10月集中推盤后，單月實(shí)現(xiàn)75套，四季度實(shí)現(xiàn)50套/月銷售速度。 本項(xiàng)目月均需消化93-127套/月，風(fēng)險(xiǎn)較為可控,

14、市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì),市場(chǎng)發(fā)展存在機(jī)會(huì),供給：北京六環(huán)內(nèi)外的別墅類物業(yè)供給有限，形成價(jià)格和產(chǎn)品形式的雙重?cái)D出效應(yīng)； 需求：北京東部遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速,機(jī)會(huì)量化評(píng)估：香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判,預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年銷售面積約28萬-38萬平米。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2010年10-12月銷售面積可在1015萬之間,城市發(fā)展：主動(dòng)郊區(qū)化的主流趨勢(shì)和城市重心的東移提供了發(fā)展空間。 向外擠壓：北京六環(huán)內(nèi)外別墅物業(yè)供應(yīng)有限，存在價(jià)格和產(chǎn)品形式的雙重?cái)D出效應(yīng)。 需求增長(zhǎng)： 北京東部遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的年銷售量的增長(zhǎng)率在100%以上。 香河經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)年銷售量高速增長(zhǎng)。 客群增長(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)型別墅置業(yè)的主力客群每年以22%的增長(zhǎng)

15、率增長(zhǎng),結(jié)論世聯(lián)觀點(diǎn),2010年首置型別墅市場(chǎng)趨勢(shì)判斷： 目前首置型別墅市場(chǎng)是一個(gè)增量市場(chǎng)，每年的需求量在以100%以上的遞增率遞增,2010年首置型別墅市場(chǎng)趨勢(shì)判斷： 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年銷售面積約28萬-38萬平米。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2010年10-12月銷售面積可在1015萬之間,PART 2,對(duì)大盤的思考,機(jī)會(huì)尋找 開發(fā)規(guī)律,對(duì)大盤的思考,看規(guī)律,看機(jī)會(huì),城市發(fā)展的機(jī)會(huì),市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì),香河區(qū)域市場(chǎng)容量研判,遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)模式研究,遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)模式研究思路,各開發(fā)模式匹配條件,引入大盤開發(fā)模式,結(jié)構(gòu),本項(xiàng)目開發(fā)模式選取,項(xiàng)目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求 項(xiàng)目開發(fā)驅(qū)動(dòng)模式，吸引消費(fèi)群體,

16、郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā),主題社區(qū) 開發(fā)模式,新市鎮(zhèn) 開發(fā)模式,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 開發(fā)模式,老年社區(qū),體育社區(qū),教育社區(qū),休閑產(chǎn)業(yè),體育產(chǎn)業(yè),商務(wù)產(chǎn)業(yè),36,主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳-讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽； 主題先行-體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合-單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū),陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費(fèi)者心理抗性大 有一定資源條件，具有打造不可復(fù)制核心競(jìng)爭(zhēng)力潛質(zhì) 資金雄厚，可在前期投入體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè),符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場(chǎng)定位與主題開發(fā)； 具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力，形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異； 主題先行，樹立消費(fèi)者信心,基

17、本特征,適用條件,開發(fā)成功因素,37,奧林匹克花園的健康主題： 體育場(chǎng)、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)-體育中心； 賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場(chǎng)-商貿(mào)中心 大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施-居住中心,桃源居的教育主題： 大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上；投入大，做一個(gè)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力,綠地21城尊老社區(qū)主題： 綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場(chǎng)、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等符合老年人生活習(xí)慣； 老年人知識(shí)講座多形式老年教育,38,NEW TOWN 的來源 最早追溯到1898年霍華德的“花園城市”構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展, 形成了今天New Town模式 主要建設(shè)措施

18、：外部功能內(nèi)部化 采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； 通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； 通過大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求,新市鎮(zhèn)是經(jīng)過事先計(jì)劃所興建的新城市或是大型社區(qū)。 新市鎮(zhèn)通常位於大型都會(huì)的郊區(qū)，主要目的是疏散市中心較多的人口,公共配套設(shè)施 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施 街區(qū)、社區(qū),加勒比新城,萬科城,鳳凰城,39,市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 1.道路系統(tǒng) 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞； 2.鄰里單位 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場(chǎng)、娛樂中心等設(shè)施； 3.社區(qū)中心 內(nèi)設(shè)會(huì)堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等； 4.商業(yè)設(shè)施 市

19、場(chǎng)及鄰里商業(yè)中心； 5.公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 6.其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等,位于城市郊區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大，可容納較多人口； 多種物業(yè)組合，以中等密度住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū)； 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對(duì)便利通達(dá)性好,規(guī)模化帶來的成熟配套和便捷的生活設(shè)施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng),適用條件,基本特征,街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局 公共空間的營(yíng)造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center,成功開發(fā)關(guān)鍵因素,40,區(qū)位：位于西方高速公路25英哩臺(tái)地，向北延伸之廣大區(qū)域。 規(guī)模：總面積合計(jì)約3170英畝,市鎮(zhèn)

20、開發(fā)建設(shè)工作，均為分年分段實(shí)施，主要干道劃分十大區(qū)型，作為十期建設(shè)范圍。 鄰里公園、綠地、幼稚園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游憩設(shè)施等，由各住戶按比例分?jǐn)傌?fù)擔(dān)，統(tǒng)一辦理。 行政及公用事業(yè)設(shè)施，分別由政府有關(guān)單位協(xié)助辦理。 市區(qū)建設(shè)完成后，由住戶成立社區(qū)合作社類似機(jī)構(gòu)，配合政府有關(guān)單位管理一切公共設(shè)施等相關(guān)事項(xiàng)和社區(qū)福利事業(yè)及環(huán)境清掃工作。 商店、市場(chǎng)以及有商業(yè)活動(dòng)事業(yè)，采取招商營(yíng)建經(jīng)營(yíng)方式,41,采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因； 在前期成功經(jīng)營(yíng)中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)、生活配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)； 通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； 邊經(jīng)

21、營(yíng)、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū) 關(guān)鍵詞：特色產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)；產(chǎn)業(yè)影響力,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式是通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的,休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： 第一階段：?jiǎn)我淮笾行臀幕黝}園 第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā) 第三階段：大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn),Business Park發(fā)展歷程： 第一代：工業(yè)園區(qū) 第二代：商務(wù)與社區(qū) 第三代：鄰里商務(wù)區(qū) 第四代：Business Town,42,1,2,3,適用條件,大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利； 項(xiàng)目所在地有強(qiáng)勢(shì)自然資源，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)

22、污染少； 開發(fā)企業(yè)資金雄厚、產(chǎn)業(yè)資源豐富，能夠較長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)開發(fā),模式特征,特色產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的生命力，能夠?yàn)殚_發(fā)盈利； 特色產(chǎn)業(yè)在城市中具有號(hào)召力與影響力； 特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用,成功開發(fā)關(guān)鍵因素,總體規(guī)劃，分步實(shí)施，先確定產(chǎn)業(yè)，再確定開發(fā)思路； 綜合開發(fā)，全面收益： 通過分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力； 著重處理好前期與后期、各子項(xiàng)目之間的銜接,產(chǎn)業(yè)聚集、長(zhǎng)期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號(hào)召力是成功的關(guān)鍵,43,區(qū)位：華僑城位于深圳市南山區(qū)東部，南臨深圳灣，用地范圍為沙河西路以東，廣深高速公路以南，濱海大道以北。 規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約13

23、0公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃，現(xiàn)狀人口3.5萬人。 資源：現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū),旅游,地產(chǎn),其他成功案例,深圳東部華僑城,京津新城,嘉興九龍山莊,郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā),主題社區(qū) 開發(fā)模式,新市鎮(zhèn) 開發(fā)模式,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 開發(fā)模式,老年社區(qū),體育社區(qū),教育社區(qū),休閑產(chǎn)業(yè),體育產(chǎn)業(yè),商務(wù)產(chǎn)業(yè),關(guān)鍵條件： 有資源但不強(qiáng)勢(shì)有資金主題配套先行 關(guān)鍵特征： 主題構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)力主題先行多主題建設(shè),關(guān)鍵條件： 大型都會(huì)郊區(qū)疏散中心人口公共設(shè)施投入 關(guān)鍵特征： 便捷、完善生活配套私人、公共空間的適度,關(guān)鍵條件： 稀缺自然資源有資金有產(chǎn)業(yè)運(yùn)

24、營(yíng)資源 關(guān)鍵特征： 長(zhǎng)期盈利性經(jīng)營(yíng)促區(qū)域價(jià)值提升,萬科1.1萬畝,富力1.3萬畝,香河鎮(zhèn)中心,世貿(mào)天街洽談中,中鐵或中置聯(lián)洽談中,1.香河屬于北京遠(yuǎn)郊，區(qū)域不陌生，但同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈 大運(yùn)河孔雀城2008年入市，綠地中央領(lǐng)仕館2009年入市，帶動(dòng)香河的低密度市場(chǎng)在北京有明確認(rèn)知。 未來萬科1.1萬畝、富力1.3萬畝，以及世貿(mào)天街、中鐵、珠江等公司在談的地塊將集中引爆香河市場(chǎng)，使之成為熱點(diǎn)區(qū)域。 2.新市鎮(zhèn)的成本投入與未來區(qū)域中心的權(quán)衡 香河鎮(zhèn)中心有既有的生活配套設(shè)施，可以適度利用整合； 新市鎮(zhèn)模式對(duì)前期公共設(shè)施投入的要求較高，且周邊多個(gè)品牌大盤項(xiàng)目，均會(huì)對(duì)配套有所投入； 公共設(shè)施的提前投入和養(yǎng)成，

25、能為后期區(qū)域中心的形成做鋪墊，利于土地價(jià)值的長(zhǎng)期增值,大運(yùn)河孔雀城,綠地項(xiàng)目,另有珠江項(xiàng)目在談，位置和體量不詳,PART 3,對(duì)開發(fā)模式落地的思考,新市鎮(zhèn)模式研究 主題地產(chǎn)模式研究 本項(xiàng)目開發(fā)模式,建議本項(xiàng)目的開發(fā)模式 新市鎮(zhèn)模式+主題地產(chǎn)模式,融合，新市鎮(zhèn)模式的完善公共設(shè)施設(shè)置和便利生活尺度規(guī)劃， 以及，主題地產(chǎn)模式的獨(dú)特且不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力,看經(jīng)典案例,美國(guó)慶典小鎮(zhèn)分析,對(duì)新市鎮(zhèn)模式的落地思考,1996年，迪斯尼在佛羅里達(dá)州的奧蘭多市建成了一個(gè)5000英畝的“慶典鎮(zhèn)” “慶典鎮(zhèn)”行車至奧蘭多鎮(zhèn)中心30分鐘，到奧蘭多國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘 采用了典型的“新城市主義”原則，被認(rèn)為是美國(guó)開發(fā)最成功的

26、房地產(chǎn)項(xiàng)目之一 將建筑、教育、醫(yī)療保健和科技等相融合，營(yíng)造出濃厚的社區(qū)氛圍，是集居住、工作、娛樂于一體的睦鄰友好的社區(qū),奧蘭多 國(guó)際機(jī)場(chǎng),奧蘭多 鎮(zhèn)中心,慶典鎮(zhèn),整個(gè)“慶典鎮(zhèn)”分為八個(gè)部分：北村、南村、東村、西村、慶典村、Evalyn湖、Roseville角和Artisan公園 住宅：供給方式多樣，可租可售，包括：公寓、Townhouse、別墅、平房和花園房等7種類型 建筑均由世界知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，有維多利亞、地中海、法國(guó)、海岸和殖民復(fù)興等各種風(fēng)格；不同風(fēng)格和規(guī)格的房屋混雜在整個(gè)小鎮(zhèn)里 在慶典鎮(zhèn)中心或者緊鄰中心的公寓和townhouse適合于充滿激情的、喜歡都市生活方式的人士居住,模仿美國(guó)傳統(tǒng)的

27、成熟小鎮(zhèn)模式建造，強(qiáng)調(diào)公園、步行道以及居民與商業(yè)空間的混合 主要有零售商店、旅館、一個(gè)市鎮(zhèn)廳、郵局、食品雜貨店、辦公區(qū)、學(xué)校和一個(gè)影劇院 一到兩家租賃公寓，還有幾個(gè)高級(jí)的零售商店來提升區(qū)域形象和塑造都市感 大多數(shù)的家庭都位于鎮(zhèn)中心一英里的范圍之內(nèi)，雙輪電力踏板車和小型電力汽車在社區(qū)里是常見的交通工具,鎮(zhèn)中心在慶典村中心湖的北岸，是一個(gè)小型的、以步行系統(tǒng)為主的多功能綜合體。從慶典村的所有住宅步行到鎮(zhèn)中心均不超過10分鐘，且每個(gè)鄰里都各具特色的綜合設(shè)施如公園和廣場(chǎng) 規(guī)劃：被1900公頃的綠化所環(huán)繞，大量的步行和自行車道路網(wǎng)絡(luò),資源均衡共享的空間規(guī)劃,保健醫(yī)療中心：附屬于佛羅里達(dá)州醫(yī)院，占地60英畝

28、，是一個(gè)綜合的社區(qū)健康服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)項(xiàng)目齊備 娛樂設(shè)施：18孔高爾夫球場(chǎng)，3孔青年高爾夫練習(xí)場(chǎng)，16500平方英尺的俱樂部， 幾英里長(zhǎng)的漫步道，中心湖，社區(qū)公園和娛樂區(qū)域 教堂：在鎮(zhèn)中心旁建有一個(gè)占地2英畝的長(zhǎng)老制教堂；其他社區(qū)聚集區(qū)域也散布了一些其他的教堂,規(guī)劃原則,中心組團(tuán),組團(tuán),組團(tuán),公園,公園,交通站,街區(qū)商業(yè),高端商業(yè),餐飲,郵局、銀行,市政廳,影劇院,步行,電力車,電力車,交通解決,配套設(shè)施,中心公園,辦公區(qū),學(xué)校,社區(qū)教堂,娛樂中心,高爾夫球場(chǎng),保健醫(yī)療中心,相對(duì)集中,相對(duì)松散,相對(duì)松散,產(chǎn)品層面,名師設(shè)計(jì),多種風(fēng)格,多物業(yè)類型,PART 3,對(duì)開發(fā)模式落地的思考,新市鎮(zhèn)模式研究

29、 主題地產(chǎn)模式研究 本項(xiàng)目開發(fā)模式,對(duì)項(xiàng)目主題落地的思考,看客戶價(jià)值取向,大運(yùn)河孔雀城成交客戶分析,建議本項(xiàng)目的開發(fā)模式 新市鎮(zhèn)模式+主題地產(chǎn)模式,融合，新市鎮(zhèn)模式的完善公共設(shè)施設(shè)置和便利生活尺度規(guī)劃， 以及，主題地產(chǎn)模式的獨(dú)特且不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力,成交客戶分析基本特征,2009年成交客戶分析,成交客戶中， 3640歲的群體占總數(shù)的21%，4145歲的群體占總數(shù)的19%，另外3135歲及4650歲的群體各占16%，2530歲客戶占12%； 多為三口之家，家庭收入30萬以上為主占46%；其次是1520萬的人群占16%，2025萬的占15,成交客戶付款方式以按揭為主占77,客戶年齡跨度較大，且各

30、年齡段比例區(qū)分并不明顯，總體特點(diǎn)是3645歲之間為40%，另外3135歲及46-50歲的客戶均占的比重為16%； 家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，三口之家為主占72%，收入30萬以上為主占46%，基本進(jìn)入中產(chǎn)家庭水平。 成交客戶付款方式按揭比例最高，占77,成交客戶分析置業(yè)動(dòng)機(jī),成交客戶中以周末度假為主占40%，其次是用于自己養(yǎng)老和給父母養(yǎng)老分別占23%和17%； 由于2期總價(jià)比1期拉高一倍左右投資客戶比例減少僅占總比例的6,目前成交客戶置業(yè)經(jīng)歷比較豐富，多為二次和三次置業(yè)，分別占總比例的47%和33%； 這部分客戶中多為第一次購(gòu)買別墅，占82,成交客戶購(gòu)房以周末度假和養(yǎng)老為主分別占40%和23%，也有17

31、%作為為父母養(yǎng)老使用，非第一居所； 客戶以二次置業(yè)居多占47%，三次置業(yè)占33%，但多為第一次購(gòu)買別墅占82%，屬于不成熟的別墅置業(yè)人群,成交客戶分析關(guān)注研究,客戶滿意因素（成交因素,客戶不滿意因素,客戶購(gòu)買的主要因素集中在區(qū)域未來發(fā)展及升值潛力上，這比分客戶占27%； 同時(shí)客戶關(guān)注別墅生活，占總比例的24,成交客戶的不滿因素集中在周邊環(huán)境配套，占總比例的34%； 其次是對(duì)庭院面積不足也表現(xiàn)不滿，占總比例的21,客戶普遍對(duì)區(qū)域未來?yè)碛休^強(qiáng)信心占27%，關(guān)注別墅生活占24%、戶型因素占11%； 成交客戶中對(duì)孔雀城品牌認(rèn)可的僅占3%，說明孔雀城的認(rèn)可度并不高。 對(duì)周邊配套的匱乏和庭院面積的不足表現(xiàn)

32、集中的不滿，分別占34%和21,成交客戶分析業(yè)余愛好,成交客戶愛好排在前四位的分別是：朋友聚會(huì)、自駕游、戶外運(yùn)動(dòng)及旅游,成交客戶分析小結(jié),對(duì)周邊及社區(qū)配套不完善、二期庭院面不足表現(xiàn)積集中不滿,家庭收入在30萬以上居多，經(jīng)濟(jì)收入均較為穩(wěn)定，屬于殷實(shí)的中產(chǎn)階級(jí),看好區(qū)域升值潛力，認(rèn)同別墅生活及南加州手工別墅的建筑符號(hào)，對(duì)陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)浴空間非常滿意，覺得入戶門和信箱一般； 對(duì)戶型大面寬贈(zèng)送的地下室、天臺(tái)及露臺(tái)比較滿意,基本特征,經(jīng)濟(jì)能力,年齡跨度大，多為三口之家，工作和生活在北京東部區(qū)域，從事金融及商貿(mào)行業(yè)為主，多為首次別墅置業(yè),客戶認(rèn)可點(diǎn),主要用于度假、養(yǎng)老 ；享受別墅生活,購(gòu)買用途,客戶疑慮點(diǎn),成交

33、因素,習(xí)慣朋友聚會(huì)、自駕游、戶外運(yùn)動(dòng)及旅游,業(yè)余愛好,郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā),主題社區(qū) 開發(fā)模式,新市鎮(zhèn) 開發(fā)模式,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 開發(fā)模式,老年社區(qū),體育社區(qū),教育社區(qū),休閑產(chǎn)業(yè),體育產(chǎn)業(yè),商務(wù)產(chǎn)業(yè),我們面對(duì)的客戶 城市中產(chǎn)，重視生活品質(zhì)，具備國(guó)際化視野 追求別墅生活體驗(yàn)，以休閑度假、養(yǎng)老為目的 關(guān)注社區(qū)及周邊設(shè)施配套,以休閑度假、養(yǎng)生為主題探討方向 以什么樣的主題，如何落地,二、休閑度假、養(yǎng)生社區(qū)配套打造借鑒,一、休閑度假養(yǎng)生社區(qū)大盤規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒,案例：美國(guó)托樂嘉,案例：東麗湖萬科城,開發(fā)目標(biāo),采用整體規(guī)劃分期實(shí)施的開發(fā)模式，計(jì)劃在810年內(nèi)圍繞生態(tài)主題打造一個(gè)復(fù)合式的“新市鎮(zhèn)”。力圖建造成具有良好

34、城市形態(tài)和優(yōu)秀社區(qū)基本要素的居住區(qū),萬科東麗湖,開發(fā)背景,區(qū)位：天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)中心位置，距市中心24公里，距開發(fā)區(qū)l9公里； 交通：路網(wǎng)體系發(fā)達(dá)，津漢、東金、楊北、津北等公路均通往該區(qū)域；距京津塘高速公路出口l0公里，距機(jī)場(chǎng)l2.5公里；交通便捷； 環(huán)境：東麗湖生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，周邊存在小規(guī)模旅游度假設(shè)施，但仍屬郊區(qū)范圍,東麗湖,湖濱浴場(chǎng),度假村,社區(qū)主題貫穿分期規(guī)劃資源貫穿、配套設(shè)施分布和建設(shè)節(jié)奏貫穿,一期,二期,三期,五期,占地面積：22萬 建筑面積：6.4萬 產(chǎn)品類型：獨(dú)棟193棟，199-271； 聯(lián)排24套，165-180； 合院32套，165-210； 配套建設(shè)：鄰里中心商業(yè)3

35、000，水上運(yùn)動(dòng)中心,占地面積：12萬 建筑面積：11.8萬 產(chǎn)品類型：4-6層多層，11層小高層， 共1099套洋房，總價(jià)36-80萬； 配套建設(shè)：鄰里中心商業(yè)1000，商業(yè)街1200，運(yùn)動(dòng)公園2萬、學(xué)校2.5萬,占地面積：8.1萬 產(chǎn)品類型：聯(lián)排產(chǎn)品為主，輔以公寓 配套建設(shè)：鎮(zhèn)商業(yè)中心，27萬濕地公園環(huán)繞,占地面積：31萬 建筑面積：55萬 產(chǎn)品類型：18、27層精裝洋房，87、91；少量花園洋房（148） 配套建設(shè)：中心商業(yè)街區(qū),教育配套： 引進(jìn)天津模范試驗(yàn)小學(xué)和伊頓國(guó)際雙語幼兒園,商業(yè)配套： 萬科東麗湖項(xiàng)目自建鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)，并且每期項(xiàng)目也都包括一定量商業(yè)配套建設(shè)，目前已經(jīng)引入包括招商銀

36、行、農(nóng)業(yè)銀行、華潤(rùn)萬家購(gòu)物、餐飲、中國(guó)移動(dòng)等商業(yè)配套,休閑娛樂： 以東麗湖水上運(yùn)動(dòng)主題公園為核心，打造包括“滑水會(huì)所”、“運(yùn)動(dòng)公園”、“濕地景觀公園”等社區(qū)文化娛樂設(shè)施，兼?zhèn)渎糜?、度假功能；運(yùn)動(dòng)主題公園等設(shè)施向業(yè)主免費(fèi)開放,醫(yī)療保?。?社區(qū)配有華明社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療站，后期將有武警醫(yī)院入駐，滿足業(yè)主醫(yī)療需求,營(yíng)銷展示： 配合銷售配套，包括銷售中心、示范區(qū)、公建展示區(qū)等,主題配套：緊扣“生態(tài)、休閑、度假”主題，描繪未來生活方式,基礎(chǔ)配套：解決衣食住行，提供居住基本需求,營(yíng)銷配套：解決賣相，提供價(jià)值傳遞基礎(chǔ)條件,分期,一期,產(chǎn)品,公共設(shè)施,銷售中心,二期,三期,四期,建筑面積：6.4萬 獨(dú)棟、聯(lián)排、合院

37、,建筑面積：11.8萬 4-6層洋房、11層小高,建筑面積：8.1萬 聯(lián)排為主,建筑面積：55萬 精裝洋房,營(yíng)銷配套,生活配套,主題配套,示范區(qū),公建展示區(qū),3000鄰里商業(yè),水上運(yùn)動(dòng)中心,1000鄰里商業(yè),1200商業(yè)街,27萬濕地公園,模范實(shí)驗(yàn)小學(xué),會(huì)議度假中心,交通站,運(yùn)動(dòng)主題公園,鎮(zhèn)商業(yè)中心,鎮(zhèn)商業(yè)中心,伊頓雙語幼兒園,天津武警醫(yī)院,社區(qū)醫(yī)療站,滑水會(huì)所,項(xiàng)目定位（開發(fā)目標(biāo)）： 以別墅類物業(yè)為主的低密度社區(qū) 一居、二居混合模式 以高爾夫?yàn)橹行闹黝}建設(shè)，配置大量休閑健身設(shè)施 項(xiàng)目提出理念： “在家度假” Vacation at Home 項(xiàng)目規(guī)模： 占地14. 1平方公里,美國(guó),加州,洛

38、杉磯,橘郡,托樂嘉,項(xiàng)目所在區(qū)位,南加州橙縣： 一月平均氣溫：14 七月平均氣溫：23 年降雨量：375 mm 年平均晴天數(shù)：143天 氣候溫暖濕潤(rùn)，屬海洋性,項(xiàng)目自然環(huán)境,國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)Golf球場(chǎng),用地情況：整個(gè)社區(qū)3510英畝（14.2平方公里）超過一半約的用地將保留為開闊地，用于打造各種休閑配套（高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)、山頂公園），永久保留不進(jìn)行住宅開發(fā)。 空間劃分：開放空間與居住空間完美結(jié)合 迎賓中心：可觀看有關(guān)托樂嘉的各種介紹的地理模型，照片和展覽。位于社區(qū)的心臟地帶。 家庭街區(qū)：一系列不同的家庭街區(qū)，如休閑街區(qū)：針對(duì)活躍的成年人，55歲或更大年齡。 別墅區(qū)中心：不僅僅是一個(gè)不同家庭的社區(qū)而已，

39、托樂嘉也設(shè)有地中海風(fēng)格的別墅區(qū)中心，在這里居民們和參觀者們可以愜意地相互融合在一起,山頂郊野公園,休閑街區(qū),高爾夫球場(chǎng)及會(huì)所：自然風(fēng)光的18洞錦標(biāo)賽高爾夫球場(chǎng)相互輝應(yīng)。被2001年高爾夫文摘提名為“最佳新公共球場(chǎng)” 游泳及運(yùn)動(dòng)俱樂部：6,000平方英尺俱樂部會(huì)所，奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)泳池，還包括網(wǎng)球，滾軸滑冰和籃球運(yùn)動(dòng)的多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，再加上一個(gè)沙灘日光浴露臺(tái)和野餐場(chǎng)地。 運(yùn)動(dòng)行道：19英里長(zhǎng)的縱橫交錯(cuò)的步行道、徒步旅行和自行車用的小道貫穿托樂嘉的山地，連接各個(gè)功能區(qū),置業(yè)人群： 中產(chǎn)階級(jí)，各年齡段的家庭： 置業(yè)目的： 度假、宜居、養(yǎng)老 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 住區(qū)良好的活動(dòng)設(shè)施，體育健康生活方式； 廣闊的開放空

40、間，為孩子的戶外活動(dòng)提供空間； 退休家庭良好的生活環(huán)境，有利于休閑與戶外活動(dòng)； 良好的鄰里氣氛,功能系統(tǒng),社區(qū)中心類： 迎賓中心 別墅區(qū)中心,開放空間： 街區(qū)公園 景觀綠化帶 托樂嘉自然保護(hù)區(qū) 山頂觀景臺(tái),運(yùn)動(dòng)： 全國(guó)知名高爾夫球場(chǎng)及會(huì)所 游泳及運(yùn)動(dòng)俱樂部 運(yùn)動(dòng)行道,美術(shù)館俱樂部： 泳池 溫泉區(qū) 網(wǎng)球場(chǎng) 健身中心 臺(tái)球 棋牌室 多功能室 餐廳,教育：學(xué)校 保健：醫(yī)院及康復(fù)療養(yǎng)中心,商務(wù)：商務(wù)園區(qū) 藝術(shù)、休閑及購(gòu)物,各種配套相互依托，共同形成一個(gè)有機(jī)整體，使各種功能價(jià)值得到最大限度發(fā)揮,PART 3,對(duì)開發(fā)模式落地的思考,新市鎮(zhèn)模式研究 主題地產(chǎn)模式研究 本項(xiàng)目開發(fā)模式,規(guī)劃原則,中心組團(tuán),組團(tuán)

41、,組團(tuán),公園,公園,交通站,街區(qū)商業(yè),高端商業(yè),餐飲,郵局、銀行,市政廳,步行,電力車,電力車,交通解決,基礎(chǔ)配套,學(xué)校,娛樂設(shè)施,保健醫(yī)療中心,相對(duì)集中,相對(duì)松散,產(chǎn)品層面,有設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí),多種風(fēng)格,別墅為主，混合少量洋房,經(jīng)營(yíng)性設(shè)施,主題配套,主題化、參與性,主題化 參與性,鄰里商業(yè),項(xiàng)目整體開發(fā)思路,項(xiàng)目概念性定位 開發(fā)思路 社區(qū)完整創(chuàng)意,PART 4,我們客戶需要的休閑度假、養(yǎng)生生活是,植樹、種菜，居家田園,我們客戶需要的休閑度假、養(yǎng)生生活是,散步、運(yùn)動(dòng)，身心放松,我們客戶需要的休閑度假、養(yǎng)生生活是,釣魚、聚會(huì)，短途旅行,由此我們聯(lián)想到 臺(tái)灣的農(nóng)場(chǎng)觀光業(yè) 這里的生活是,青青草原,特色花園,

42、原生步道,生態(tài)體驗(yàn),餐飲、住宿,本項(xiàng)目整體定位 以觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)為主題線索的 泛旅游生態(tài)度假生活區(qū),我們的社區(qū)生活主張 尊重并保持原生態(tài)地貌 放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境 創(chuàng)造并回歸原生態(tài)生活節(jié)奏 關(guān)注個(gè)人與公眾尺度適宜 營(yíng)造生活的全面便利 關(guān)注身心健康與公眾素質(zhì) 培養(yǎng)審美力與創(chuàng)造力,項(xiàng)目整體開發(fā)思路,項(xiàng)目概念性定位 開發(fā)思路 社區(qū)完整創(chuàng)意,PART 4,線索1尊重并保持原生態(tài)地貌,現(xiàn)狀,1,2,4,潮白河,農(nóng)田,線性密林,1.保留并改造已有兩深坑、兩淺坑和若干水渠，使之成為景觀; 2.在整體地塊內(nèi)線性散布淺坑與現(xiàn)地貌呼應(yīng); 3.將挖坑產(chǎn)生的土方堆于現(xiàn)平整土地，形成微地形,3,線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境

43、,案例臺(tái)灣清境農(nóng)場(chǎng) 體驗(yàn)點(diǎn)1：青青草原畜牧區(qū)與綿羊相遇,青青草原是清境農(nóng)場(chǎng)人氣最旺的景點(diǎn)，以綿羊、黑山羊及多種肉牛養(yǎng)殖為主。綿延不盡的青青草原，牛羊群不時(shí)穿梭其中，恍如北國(guó)風(fēng)光，享有霧上桃源之稱。 遊客還可以在山羊小木屋觀賞到可愛的仔羊，與奔於草原的安格斯、海弗特牛。其中以羊咩咩脫衣秀最富盛名。逗牛秀場(chǎng)與牛互動(dòng)的節(jié)目，遊客可體驗(yàn)為牛沐浴、跳鬥牛舞、騎牛、甩牛鞭、鬥牛競(jìng)技等樂趣,線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境,1.以溫帶花卉營(yíng)造的歐式花園，透過不同色彩的花卉，配置成各式造型圖騰，吸引遊客駐足留影。 2.園中栽植有楓香、青楓、落羽松、櫸木、榆樹等物候植物，妝點(diǎn)四季色彩。 3.由高山水池?cái)U(kuò)建的思源池，岸

44、邊垂柳陪襯，石椅、涼亭、小橋彎沿，好一幅秀麗宜人的景緻，並闢設(shè)露營(yíng)區(qū)於週邊，提供營(yíng)宿休憩服務(wù)。 4.入口處歐風(fēng)建築，搭配花牆迎賓，柳杉夾道，很有來到瑞士的感覺,案例臺(tái)灣清境農(nóng)場(chǎng) 體驗(yàn)點(diǎn)2：小瑞士花園高山花卉、異國(guó)情調(diào)、湖濱野營(yíng),線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境,1.農(nóng)場(chǎng)自七十六年起栽植茶葉，茶園佔(zhàn)地約六公頃。茶葉製作一般採(cǎi)輕發(fā)酵製法，需經(jīng)日光(熱風(fēng))萎凋、室內(nèi)萎凋、攪拌、炒菁、揉捻、乾燥等過程。 2.茶葉推廣中心與茶葉加工廠密切配合，能知曉市場(chǎng)走向，並開發(fā)新產(chǎn)品。 3. 蔬果區(qū)包括加州李、水蜜桃、水梨、蘋果、奇異果等溫帶水果，以及高麗菜、菠菜、碗豆苗、大白菜、翠玉白菜等高冷蔬菜,案例臺(tái)灣清境農(nóng)場(chǎng) 體

45、驗(yàn)點(diǎn)3：特色農(nóng)業(yè)品茶藝、食果蔬,線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境,翠湖步道：一邊是梯田式的茶園、一邊可眺望碧湖美景。全程2300公尺，步行約60分鐘,案例臺(tái)灣清境農(nóng)場(chǎng) 體驗(yàn)點(diǎn)4：六大特色步道,落日步道：觀賞清境特有的奇景紅落日，沿途繽紛多彩的花卉區(qū)。全程1000公尺，步行約40分鐘(單程,柳杉步道：兩旁高大的柳杉環(huán)繞著步道區(qū)，涼風(fēng)迎面吹來有如沐浴在大自然的芬多精中。全程750公尺，步行約(25分鐘,步步高升：欣賞滿山楓樹林，山羊悠閒吃草的情境，階梯的頂點(diǎn)為壽山園可觀賞雲(yún)海的千變?nèi)f化。全程1800公尺，步行約50分鐘(單程,觀山步道：成群的牛、綿羊在大草原上遊走，坐在草地上放風(fēng)箏，或跑或跳自由的享受原

46、野的風(fēng)光。全程500公尺，步行約20分鐘(來回,茶園步道：觀賞清境特有的茶園梯田，有時(shí)還可看到采茶工人收茶的景色,線索2放大并體驗(yàn)原生態(tài)環(huán)境,1,2,4,潮白河,3,主題體驗(yàn)點(diǎn)（主題化景觀和配套） 1.利用公共空間，并結(jié)合景觀，打造與生態(tài)、與農(nóng)業(yè)觀光主題的相關(guān)的若干體驗(yàn)點(diǎn)。 2.結(jié)合各體驗(yàn)點(diǎn)的道路組織和景觀，設(shè)置多種步道體驗(yàn)。 牛羊畜牧區(qū)特色花卉區(qū)果蔬采摘區(qū)原生林區(qū),線索3創(chuàng)造并回歸原生態(tài)生活節(jié)奏,這里的原生態(tài)生活體驗(yàn)需要一個(gè)強(qiáng)有力的整合者 這里的原生態(tài)生活體驗(yàn)需要一個(gè)放大的亮點(diǎn) 案例1_美國(guó)豪華農(nóng)場(chǎng)酒店（小型、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、綠色餐飲、休閑配套,黑莓農(nóng)場(chǎng)酒店，美國(guó)田納西州瓦蘭德：這家五星級(jí)酒店兼農(nóng)

47、場(chǎng)坐落在大煙山山麓，占地4200英畝。農(nóng)場(chǎng)養(yǎng)有羊、雞、驢和狗。還有一片菜園、一片果園，大量用于制作蜂蜜的蜂箱和一間制造羊奶奶酪的制酪場(chǎng)。你還可以在色彩亮麗的紅色谷倉(cāng)里享受屢獲大獎(jiǎng)的大餐?？腿丝梢詤⑴c農(nóng)業(yè)活動(dòng)，比如和制奶酪的工人度過一天，當(dāng)然你也可以去做SPA,費(fèi)林頓酒店，美國(guó)北卡羅來納州：這處風(fēng)景如畫的度假勝地代表了美國(guó)南部的典型風(fēng)光，此前曾是一座生產(chǎn)牛奶和奶制品的農(nóng)場(chǎng)?，F(xiàn)在牧場(chǎng)上依然養(yǎng)著加洛威牛和山羊。酒店還保留有原來的貯料垛和谷倉(cāng)，比原來多了的是美食市場(chǎng)、書店和園藝店。在酒店的招牌餐廳里，你可以食用香草、蔬菜和從農(nóng)場(chǎng)花園采摘來的可食用花卉。這里有精致的傳統(tǒng)英式花園，野花叢生、果蔬迷人,線索

48、3創(chuàng)造并回歸原生態(tài)生活節(jié)奏,這里的原生態(tài)生活體驗(yàn)需要一個(gè)強(qiáng)有力的整合者 這里的原生態(tài)生活體驗(yàn)需要一個(gè)放大的亮點(diǎn) 案例1_法國(guó)倉(cāng)鼠酒店（特色鮮明、小型、體驗(yàn)消費(fèi),La Villa Hamster倉(cāng)鼠酒店：法國(guó)西部港口城市南特的一家酒店推出“倉(cāng)鼠小屋”的招牌，凡是到該酒店入住的人，都有機(jī)會(huì)嘗試當(dāng)倉(cāng)鼠的感覺：吃倉(cāng)鼠最愛吃的谷物，睡倉(cāng)鼠最愛睡的干草堆，玩?zhèn)}鼠最愛玩的踩輪子游戲。 此舉是該酒店老板弗雷德里克泰伯里和雅安佛奎爾共同構(gòu)想并設(shè)計(jì)的。小屋于2009年11月開業(yè)，游客花費(fèi)99歐元，就可以住進(jìn)這間“倉(cāng)鼠小屋,La Villa Hamster,線索3創(chuàng)造并回歸原生態(tài)生活節(jié)奏,1,2,4,潮白河,3,主

49、題引爆點(diǎn)（經(jīng)營(yíng)性主題配套） 農(nóng)場(chǎng)設(shè)計(jì)酒店（Design Hotel） 1.通過酒店經(jīng)營(yíng)將各主題體驗(yàn)點(diǎn)整合成可觀光、可參與的旅游設(shè)施，并通過社會(huì)性經(jīng)營(yíng)將社區(qū)生活理念傳遞出去； 2.名師設(shè)計(jì)2-3套主題villa，如倉(cāng)鼠屋、谷倉(cāng)屋等，形成設(shè)計(jì)酒店的特色吸引力,項(xiàng)目整體開發(fā)思路,項(xiàng)目概念性定位 開發(fā)思路 社區(qū)完整創(chuàng)意,PART 4,1,2,4,潮白河,3,社區(qū)完整創(chuàng)意結(jié)構(gòu),一座農(nóng)場(chǎng)設(shè)計(jì)酒店 一條最美觀光線路 五種生態(tài)體驗(yàn) 五大風(fēng)情組團(tuán),一座完整的新市鎮(zhèn) 一座不可復(fù)制的魅力之城,商業(yè)街,學(xué)校,醫(yī)療站,交通站,運(yùn)動(dòng)中心,餐飲,銀行,公園,休閑,1,2,4,潮白河,3,社區(qū)完整創(chuàng)意結(jié)構(gòu),美式組團(tuán) 湖區(qū)、瀑

50、布、探險(xiǎn),2號(hào)坑改為瀑布疊水、極限運(yùn)動(dòng)為主題的探險(xiǎn)公園,1號(hào)坑改為湖區(qū)及2-3個(gè)小湖心島，建造酒店的設(shè)計(jì)別墅,農(nóng)場(chǎng)設(shè)計(jì)酒店：以世博會(huì)萬科館為外形,阿凡達(dá)探險(xiǎn)公園,瀑布、疊水、森林密植、攀巖、蹦極、速降、CS探險(xiǎn)、戶外拓展,萬科谷倉(cāng)設(shè)計(jì)酒店,小規(guī)模經(jīng)營(yíng)、谷倉(cāng)建筑外形、風(fēng)格迥異套房、名師設(shè)計(jì)體驗(yàn)別墅、星級(jí)服務(wù),倉(cāng)鼠別墅 La Villa Hamster,1,2,4,潮白河,3,社區(qū)完整創(chuàng)意結(jié)構(gòu),澳洲組團(tuán) 莊園、牧場(chǎng),養(yǎng)綿羊、養(yǎng)奶牛、羊咩咩脫毛秀、牧羊犬趕羊秀、逗牛表演,1,2,4,潮白河,3,社區(qū)完整創(chuàng)意結(jié)構(gòu),荷蘭組團(tuán) 特色花卉、蔬果,風(fēng)車、各色郁金香花圃、果蔬采摘園,1,2,4,潮白河,3,社區(qū)

51、完整創(chuàng)意結(jié)構(gòu),加拿大組團(tuán) 楓林、步道、教堂,以著名宜居城市溫哥華蓋士鎮(zhèn)為藍(lán)本，表現(xiàn)最具標(biāo)識(shí)性的楓林、古鐘、教堂、森林步道,1,2,4,潮白河,3,社區(qū)完整創(chuàng)意結(jié)構(gòu),法國(guó)組團(tuán) 葡萄園、薰衣草、濱河風(fēng)情,以著名宜居城市溫哥華蓋士鎮(zhèn)為藍(lán)本，表現(xiàn)最具標(biāo)識(shí)性的楓林、古鐘、教堂、森林步道,1,2,4,潮白河,3,社區(qū)完整創(chuàng)意結(jié)構(gòu),一輛社區(qū)小火車 串起各色風(fēng)情與體驗(yàn),特色社區(qū)小火車，既解決內(nèi)部交通問題，又為社區(qū)平添一道風(fēng)景； 串起五大組團(tuán)主題設(shè)施及社區(qū)公共配套設(shè)施，便利生活，便利體驗(yàn) 各色風(fēng)情站臺(tái)的設(shè)計(jì)也為社區(qū)主題的延展帶來發(fā)揮空間,規(guī)劃,中心組團(tuán) （美國(guó)組圖,荷蘭組團(tuán),澳洲組團(tuán),公園,公園,交通站,街區(qū)商

52、業(yè),高端商業(yè),餐飲,郵局、銀行,步行,社區(qū)小火車,交通解決,基礎(chǔ)配套,休閑會(huì)所,保健醫(yī)療中心,相對(duì)集中,相對(duì)松散,產(chǎn)品層面,名師設(shè)計(jì)2-3套湖心別墅,美、澳、加、荷、法四種建筑風(fēng)格,別墅為主，混合少量洋房,萬科谷倉(cāng)設(shè)計(jì)酒店,主題配套,阿凡達(dá)探險(xiǎn)公園,小荷蘭公園,鄰里商業(yè),社區(qū)小火車,牧場(chǎng)公園,加拿大組團(tuán),法式組團(tuán),楓林公園,濱河公園,葡萄莊園,餐飲,社區(qū)完整創(chuàng)意結(jié)構(gòu),學(xué)校,運(yùn)動(dòng)設(shè)施,娛樂設(shè)施,社區(qū)被選創(chuàng)意主題,創(chuàng)意來源漢諾威世博會(huì)荷蘭館荷蘭展館的構(gòu)思是將一系列的自然片段壓縮在空中，整個(gè)建筑由多層公園疊加而成，展館自上而下展示了沙丘、湖泊、森林、戶外小徑，形成了一個(gè)小型的生態(tài)系統(tǒng),以原生態(tài)的沙丘

53、、湖泊、森林、戶外小徑、濱河、濕地等原始地貌為主題延展組團(tuán)風(fēng)情和主題設(shè)施,啟動(dòng)期產(chǎn)品及展示建議,啟動(dòng)期產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 啟動(dòng)期展示建議,PART 5,孔雀城產(chǎn)品之路,案例研究,通過對(duì)目前遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅標(biāo)桿項(xiàng)目孔雀城系列的產(chǎn)品研究，來回答啟動(dòng)期做什么產(chǎn)品，怎么做既能符合客戶的價(jià)值規(guī)律，又能控制成本,2006,2007,2008,2009,永定河孔雀城,大運(yùn)河孔雀城,臺(tái)地聯(lián)排: 247-289,獨(dú)棟： 388-391 聯(lián)排： 187-351 疊拼： 161-267,獨(dú)棟: 190-400 聯(lián)排: 160-180 小院: 230 洋房: 90-150,獨(dú)棟合院:220-250 類獨(dú)棟:320-380 小

54、院墅:220-240 聯(lián)排:160-240 疊拼:160-330 洋房:90-180,類獨(dú)棟:320-390 院墅:220-360 聯(lián)排:160-310 疊拼:140-280 洋房:90-180 電梯洋房:90-160,大堡 220-280 疊拼 170-280,產(chǎn)品復(fù)制階段,產(chǎn)品研發(fā)、探索階段,產(chǎn)品升級(jí)級(jí)階段,永定河總規(guī)劃占地8000畝，1-6期總建面146萬,四期規(guī)劃圖,規(guī)劃特點(diǎn)： 中央步行綠軸貫穿社區(qū)南北，兩側(cè)次級(jí)綠軸服務(wù)東、西住宅區(qū)域； 社區(qū)一級(jí)環(huán)路圍繞大堡產(chǎn)品外圍，聯(lián)排產(chǎn)品通過一級(jí)道路直接入戶，大堡產(chǎn)品通過二級(jí)道路聯(lián)系各住宅單位； 大堡產(chǎn)品主要以8聯(lián)或9聯(lián)為一個(gè)單元，形成四個(gè)完整的內(nèi)

55、向庭院,四期主推產(chǎn)品：大堡，分為旗艦版和精英版，旗艦版贈(zèng)送地下車庫(kù)。 主力戶型：B、E 戶型均面積：250,項(xiàng)目分期：分為三期開發(fā) 占地面積：一期二期495畝，三期100畝 容積率：1.0 建筑面積：一期二期36萬平米，三期6.7萬平米 綠化率：30% 規(guī)劃形態(tài)：一期為組團(tuán)式，二期為行列式 樓棟數(shù)量：一期83棟、二期60棟、三期未定 產(chǎn)品形式：一期為獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、高層，二期為聯(lián)排 推售節(jié)奏：項(xiàng)目一期別墅產(chǎn)品基本售完，西側(cè)高層未啟動(dòng)； 項(xiàng)目二期2010年1月售完； 項(xiàng)目三期入市時(shí)間2010年4月,一期 套數(shù)：626套，聯(lián)排332套、疊拼294套 一期主力戶型：聯(lián)排A、B；疊拼A 面積區(qū)間：聯(lián)

56、排A戶型187-222 ，B戶型219-351 ；疊拼161-170 二期 套數(shù)446套 二期主力戶型：A、B、C 面積區(qū)間：A戶型254-264，B戶型255-262 ，C戶型235-241,潮白河孔雀城項(xiàng)目定位為低密度別墅區(qū)，為體現(xiàn)低密度的特點(diǎn)小區(qū)在南側(cè)地塊設(shè)置聯(lián)排和獨(dú)棟合院等低密度的產(chǎn)品； 結(jié)合南側(cè)入口處規(guī)劃示范區(qū)，疊拼和高層放置在北側(cè)地塊。用地最南側(cè)和群英總干渠之間有大片現(xiàn)狀樹林，規(guī)劃中盡量予以保留； 2.5公里長(zhǎng)藍(lán)色水街，大規(guī)模創(chuàng)意港灣，依托創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，設(shè)有創(chuàng)意展覽中心、精品主題酒店等各項(xiàng)公共設(shè)施,1.1期規(guī)劃圖 建面9萬，容積率0.62,一期約40萬,臺(tái)地聯(lián)排比普通聯(lián)排實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格更高，地下室、露臺(tái)、車庫(kù)全贈(zèng)送，由于容積率限制庭院面積不及普通聯(lián)排理想。 大堡產(chǎn)品銷售實(shí)現(xiàn)最佳，均價(jià)6500元/平米，7.8-8.7米大面寬，合院設(shè)計(jì)產(chǎn)生較強(qiáng)的獨(dú)棟感受，贈(zèng)送雙車庫(kù)及1個(gè)車位，受容積率限制花園面積低于聯(lián)排； 疊拼產(chǎn)品主要起平衡容積率作用，銷售實(shí)現(xiàn)較低，均價(jià)4560元/平米,關(guān)注庭院面積，對(duì)74-249的贈(zèng)送面積比較滿意； 認(rèn)可產(chǎn)品設(shè)有地下室，希望全部為贈(zèng)送面積； 對(duì)5.4米面寬不滿意； 希望有車庫(kù)，對(duì)地上車位占用庭院面積不滿意,關(guān)注庭院面積，可接受范圍一般在50以上； 滿意地下室贈(zèng)送，面積在42-95之間； 對(duì)