陶然怡家-房地產(chǎn)前期策劃

1、廣州花都區(qū)新華街建設(shè)北路178號 (JII-SJ02)地塊 -項目前期策劃報告,策劃地塊,地址：花都區(qū)新華街建設(shè)北路178號 (JII-SJ02)地塊,從2005以來，國內(nèi)生產(chǎn)總值平穩(wěn)增長，增長率呈現(xiàn)波動下降的趨勢,第一章 宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析,2013年11月份，居住價格同比上漲2.6%。其中，住房租金價格上漲4.7%，建房及裝修材料價格上漲1.6%，水、電、燃料價格上漲0.5,我國2013年11月的居民消費(fèi)價格分類分析,數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局,廣州市2013年1-11月經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長,平穩(wěn)增長,工業(yè),消費(fèi),投資,價格,財政,生產(chǎn)小幅提速,市場基本穩(wěn)定,保持較快增長、但增速放緩,消費(fèi)漲幅收窄、出廠降

2、幅擴(kuò)大,收入增速有所回升,花都區(qū)要以擴(kuò)容提質(zhì)建設(shè)城市副中心為定位來思考和謀劃未來發(fā)展，借力“三個重大突破”東風(fēng)，把花都建設(shè)成為“國際空港門戶、高端產(chǎn)業(yè)基地、幸福宜居新城”。著力建設(shè)生態(tài)城區(qū)，推進(jìn)高端發(fā)展，增強(qiáng)輻射功能。 同時提出以“國際空港花園新區(qū)”為發(fā)展目標(biāo)，按照“港城一體、產(chǎn)城一體、城鄉(xiāng)一體”三位發(fā)展模式，重點(diǎn)打造國際空港門戶、高端產(chǎn)業(yè)基地和幸福宜居新城,花都區(qū)的未來規(guī)劃,數(shù)據(jù)來源：廣東統(tǒng)計信息網(wǎng)） 前三季度,根據(jù)商品房銷售額除以銷售面積計算的廣東商品房平均銷售價格9289元/平方米,達(dá)到本年和同期歷史新高,第二章 廣州市房地產(chǎn)市場分析,商品房銷售價格高位運(yùn)行,購房入戶政策,廣州市本土政策

3、分析,數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計信息網(wǎng)） 在區(qū)域成交方面，土地成交宗數(shù)排名前三位的為蘿崗(38宗)、花都(32宗)、南沙(21宗)，其中，蘿崗?fù)恋爻山欢嗉性谥行轮R城區(qū)域，花都以成交工業(yè)用地為主，南沙土地成交則主要發(fā)生在8、9月之間,2013年廣州土地區(qū)域成交概況,數(shù)據(jù)來源：廣東統(tǒng)計信息網(wǎng)） 2013年1-9月廣東商品房銷售額與銷售面積呈下降趨勢，由此得出相關(guān)房地產(chǎn)政策對商品房市場有一定的影響,2013年前三季度廣東商品房平均銷售價格走勢,數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計信息網(wǎng)） 花都、番禺、南沙、蘿崗區(qū)（以下簡稱外圍4區(qū)）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積35.56萬平方米，占全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的71.

4、7%，與去年同期相比比重增加1.0個百分點(diǎn)，與上月相比比重增加減少1.2個百分點(diǎn),各區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約情況,一手住宅 （數(shù)據(jù)來自踩盤,地塊周邊樓盤競爭分析,本次推出的地塊位于廣東省廣州市花都區(qū)新 華街建設(shè)北路178號，編號為JII-SJ02，該地塊東至建設(shè)北路七天連鎖酒店，西至新華街大華村新錦龍，北至建設(shè)北路鐵道車輛廠，南至紫薇路。該地塊在2013年9月15日在房博會的競價現(xiàn)場以總價4780萬元，樓面價6131元/m2被廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍下,創(chuàng)下廣州市花都區(qū)地區(qū)地價的新紀(jì)錄,第三章 項目概況,地塊現(xiàn)狀,規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)及主要出讓條件,第四章 項目開發(fā)條件分析,威脅（Threats,1.

5、項目作為花都區(qū)域中心，各種配 套設(shè)施完善。 2.項目周邊外貿(mào)繁榮，外貿(mào)企業(yè)錯 落分布，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?3.地處建設(shè)北路與紫薇路的交接處， 交通便捷,1.花都土地市場出讓頻繁，新建樓盤較多， 中高檔樓盤開發(fā)量持續(xù)增加，對本項目產(chǎn)生 一定的銷售壓力。 2.中高端住宅市場較易受市場波動影響， 影響銷售量,劣勢（Weakness,機(jī)會（Opportunity,優(yōu)勢（Strength,SWOT分析,1.本項目周邊工廠較多，對居民生活有一定影響。 2.本項目所處花都，在人們心理上給人一種距離感，不為人們所熟悉,1.市政府“北優(yōu)”規(guī)劃的出臺，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?2.地鐵九號線的建設(shè)，拉近了與各地區(qū)的距離

6、。 3.新機(jī)場的使用和輕軌的建設(shè)，加上政府構(gòu)建航空港的政策，未來交通條件優(yōu)越。 4.汽車城和皮革城的投入使用，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯,結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的發(fā)展趨勢，以及花都的市場調(diào)查分析，經(jīng)我們小組討論制定了以下的一些具體發(fā)展定位,項目定位,中高檔花園式精品住宅小區(qū),融合不同建筑風(fēng)格，營造和諧休閑的社區(qū)氛圍,高品位、低價位、優(yōu)服務(wù),大環(huán)境與小環(huán)境相契合，“區(qū)內(nèi)區(qū)外”渾然一體,開發(fā)經(jīng)營理念,小區(qū)定位,核心要素,發(fā)展指導(dǎo)思想,概念主題,休閑生活倡導(dǎo)者,陶然怡家” 寓意： “陶然”：休閑； “怡家”：“怡”與“宜”同音，“宜家”適合安家之意,項目案名提議,根據(jù)花都房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，本項目的目標(biāo)消費(fèi)群定

7、位為,目標(biāo)客戶定位,由圖可見，2012年廣州一手住宅成交面積區(qū)間主要集中在90-144平方米之間，反映在宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向，以及當(dāng)前高房價的抑制效應(yīng)下，去年至今廣州一手商品房住宅供應(yīng)成交高度集中于中等戶型,戶型及價格定位分析,根據(jù)對本區(qū)域潛在客戶、項目周邊樓盤數(shù)據(jù)分析，客戶對戶型需求主要表為： 目前消費(fèi)者已逐漸接受小高層和高層住宅，偏小房型的高層產(chǎn)品較受歡迎。 未來購買項目的目標(biāo)客戶主要由三口之家組成，需求戶型以三房為主力戶型，輔以兩房與四房產(chǎn)品。 總價在 90-100萬元之間的中高檔產(chǎn)品較易為客戶所接受；而需求主力物業(yè)面積則為 100-120平米的經(jīng)濟(jì)三房與 120-140平米經(jīng)濟(jì)四房。 隨

8、著市場價格的不斷上升，在客戶承受總價一定的情況下，客戶更趨向購買面積適中的戶型,戶型及價格定位分析,戶型及價格定位分析,1、設(shè)計方案初步建議,第五章 項目規(guī)劃設(shè)計建議,項目總體規(guī)劃初步建議,建A型樓5棟16層，B型樓5棟18層，設(shè)施樓3棟各3層， 網(wǎng)球場2個,外墻建議采用 暖色系,采用中軸式的花園綠化,道路設(shè)計為人車分離,健身設(shè)施,2、戶型設(shè)計建議,兩房兩廳一衛(wèi)戶型,戶型特點(diǎn)： 大空間格局，通風(fēng)采光，氣度雍容； 室內(nèi)多變空間靈活應(yīng)用； 主臥采用時尚飄窗設(shè)計，新貴風(fēng)尚生活好享受； 動靜分區(qū)，自在空間，休息和娛樂相得益彰； 廚房配備明窗，方便使用，盡收美食與美景,三房兩廳兩衛(wèi)戶型,戶型特點(diǎn)方正空間

9、格局，臥室多飄窗設(shè)計；三室兩廳兩衛(wèi)實(shí)用戶型，有效面積充分利用，便于裝修布置；設(shè)計緊湊，空間利用率高，功能分區(qū)明顯；超大寬闊客廳適合親朋好友聚會；臥室開門偏離客廳，私密性更好,3、戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,客廳,廚房,餐廳,臥室,1、主要銷售推廣地區(qū)：廣州中心市區(qū)、花都,第六章 項目營銷計劃,2、銷售執(zhí)行策略設(shè)想,1、以項目主題舉辦大型的公益活動或綠色別墅小區(qū)研討會活動 2、開展新聞發(fā)布會，座談會等一連串活動,以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報紙上發(fā)布，引發(fā)目標(biāo)客戶的注意 主要報紙：廣州日報，羊城晚報， 南方都市報,在越秀區(qū)、天河區(qū) 人氣聚集的地方巡回招開展銷會， 以求將項目的市場擴(kuò)展， 并

10、廣泛聽取客觀反饋意見,戶將首次公開發(fā)售單位限制在一定數(shù)額，以“輪籌法”進(jìn)行銷售，以引起市場關(guān)注并形成熱點(diǎn)，從而可大大提高項目的第一批客,宣傳促銷 手段建議,擬定受邀人：杜汶澤、 張亮和天天,廣告語住陶然怡家，享悠然經(jīng)典 城市在變，陶然怡家，讓家不變,廣州日報 羊城晚報 省、市有線電視臺,全方位宣傳,第七章 物業(yè)管理,管理項目,六項管理,三類服務(wù),服務(wù)項目呈現(xiàn)：多元化、全方位,第八章 項目財務(wù)分析,1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與項目建設(shè)工期及銷售安排,1) 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),2) 項目建設(shè)工期及銷售安排,總建設(shè)工期為3年，自2014年進(jìn)入建設(shè)準(zhǔn)備期，2017年年全部建成。項目預(yù)計自2015年開始面向

11、社會銷售,2、開發(fā)成本測算,3、項目銷售收入及利潤的估算,住宅銷售收入預(yù)測,停車位銷售收入預(yù)算,銷售總收入預(yù)測,4、項目現(xiàn)金流量表、動態(tài)投資回收期,本項目2014年需要支付土地費(fèi)用、前期規(guī)費(fèi)，共計7101.71萬元。2015年每月需要支付工程款共計348.26萬元（按總投資的25.5%），2016年開始有銷售回款，說明工程開始有利潤可收。 由現(xiàn)金流量圖可知，項目在第三年時現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)正值，所以： 動態(tài)投資回收期：Pt =（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 =（3-1）+2327.12/6870.839 =2.34(年) 經(jīng)

12、計算得動態(tài)投資回收期為2.34年,投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤總額（或預(yù)計回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目的獲利水平。 其計算公式為： 投資利潤率=年利潤總額/總投資*100% 經(jīng)計算得： 全部投資的投資利潤率=利潤總額/總投資額100% =（17185.90104-13657.141）/13657.141*100% =25.84% 將投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率10%進(jìn)行比較，預(yù)期的投資利潤率高于基準(zhǔn)投資利潤率，說明該項目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受,5、投資利潤率,項目開發(fā)總結(jié) 本項目的開發(fā)，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金由廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司籌集，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和花都市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，本項目戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對花都市住宅市場分析預(yù)測