陶然怡家-房地產(chǎn)前期策劃

1、廣州花都區(qū)新華街建設(shè)北路178號(hào) (JII-SJ02)地塊 -項(xiàng)目前期策劃報(bào)告,策劃地塊,地址：花都區(qū)新華街建設(shè)北路178號(hào) (JII-SJ02)地塊,從2005以來(lái)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平穩(wěn)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率呈現(xiàn)波動(dòng)下降的趨勢(shì),第一章 宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析,2013年11月份，居住價(jià)格同比上漲2.6%。其中，住房租金價(jià)格上漲4.7%，建房及裝修材料價(jià)格上漲1.6%，水、電、燃料價(jià)格上漲0.5,我國(guó)2013年11月的居民消費(fèi)價(jià)格分類(lèi)分析,數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,廣州市2013年1-11月經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng),平穩(wěn)增長(zhǎng),工業(yè),消費(fèi),投資,價(jià)格,財(cái)政,生產(chǎn)小幅提速,市場(chǎng)基本穩(wěn)定,保持較快增長(zhǎng)、但增速放緩,消費(fèi)漲幅收窄、出廠降

2、幅擴(kuò)大,收入增速有所回升,花都區(qū)要以擴(kuò)容提質(zhì)建設(shè)城市副中心為定位來(lái)思考和謀劃未來(lái)發(fā)展，借力“三個(gè)重大突破”東風(fēng)，把花都建設(shè)成為“國(guó)際空港門(mén)戶(hù)、高端產(chǎn)業(yè)基地、幸福宜居新城”。著力建設(shè)生態(tài)城區(qū)，推進(jìn)高端發(fā)展，增強(qiáng)輻射功能。 同時(shí)提出以“國(guó)際空港花園新區(qū)”為發(fā)展目標(biāo)，按照“港城一體、產(chǎn)城一體、城鄉(xiāng)一體”三位發(fā)展模式，重點(diǎn)打造國(guó)際空港門(mén)戶(hù)、高端產(chǎn)業(yè)基地和幸福宜居新城,花都區(qū)的未來(lái)規(guī)劃,數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 前三季度,根據(jù)商品房銷(xiāo)售額除以銷(xiāo)售面積計(jì)算的廣東商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格9289元/平方米,達(dá)到本年和同期歷史新高,第二章 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,商品房銷(xiāo)售價(jià)格高位運(yùn)行,購(gòu)房入戶(hù)政策,廣州市本土政策

3、分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 在區(qū)域成交方面，土地成交宗數(shù)排名前三位的為蘿崗(38宗)、花都(32宗)、南沙(21宗)，其中，蘿崗?fù)恋爻山欢嗉性谥行轮R(shí)城區(qū)域，花都以成交工業(yè)用地為主，南沙土地成交則主要發(fā)生在8、9月之間,2013年廣州土地區(qū)域成交概況,數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 2013年1-9月廣東商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積呈下降趨勢(shì)，由此得出相關(guān)房地產(chǎn)政策對(duì)商品房市場(chǎng)有一定的影響,2013年前三季度廣東商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 花都、番禺、南沙、蘿崗區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)外圍4區(qū)）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積35.56萬(wàn)平方米，占全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的71.

4、7%，與去年同期相比比重增加1.0個(gè)百分點(diǎn)，與上月相比比重增加減少1.2個(gè)百分點(diǎn),各區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約情況,一手住宅 （數(shù)據(jù)來(lái)自踩盤(pán),地塊周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)分析,本次推出的地塊位于廣東省廣州市花都區(qū)新 華街建設(shè)北路178號(hào)，編號(hào)為JII-SJ02，該地塊東至建設(shè)北路七天連鎖酒店，西至新華街大華村新錦龍，北至建設(shè)北路鐵道車(chē)輛廠，南至紫薇路。該地塊在2013年9月15日在房博會(huì)的競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)以總價(jià)4780萬(wàn)元，樓面價(jià)6131元/m2被廣州綠地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拍下,創(chuàng)下廣州市花都區(qū)地區(qū)地價(jià)的新紀(jì)錄,第三章 項(xiàng)目概況,地塊現(xiàn)狀,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及主要出讓條件,第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析,威脅（Threats,1.

5、項(xiàng)目作為花都區(qū)域中心，各種配 套設(shè)施完善。 2.項(xiàng)目周邊外貿(mào)繁榮，外貿(mào)企業(yè)錯(cuò) 落分布，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?3.地處建設(shè)北路與紫薇路的交接處， 交通便捷,1.花都土地市場(chǎng)出讓頻繁，新建樓盤(pán)較多， 中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量持續(xù)增加，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生 一定的銷(xiāo)售壓力。 2.中高端住宅市場(chǎng)較易受市場(chǎng)波動(dòng)影響， 影響銷(xiāo)售量,劣勢(shì)（Weakness,機(jī)會(huì)（Opportunity,優(yōu)勢(shì)（Strength,SWOT分析,1.本項(xiàng)目周邊工廠較多，對(duì)居民生活有一定影響。 2.本項(xiàng)目所處花都，在人們心理上給人一種距離感，不為人們所熟悉,1.市政府“北優(yōu)”規(guī)劃的出臺(tái)，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?2.地鐵九號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，拉近了與各地區(qū)的距離

6、。 3.新機(jī)場(chǎng)的使用和輕軌的建設(shè)，加上政府構(gòu)建航空港的政策，未來(lái)交通條件優(yōu)越。 4.汽車(chē)城和皮革城的投入使用，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯,結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，以及花都的市場(chǎng)調(diào)查分析，經(jīng)我們小組討論制定了以下的一些具體發(fā)展定位,項(xiàng)目定位,中高檔花園式精品住宅小區(qū),融合不同建筑風(fēng)格，營(yíng)造和諧休閑的社區(qū)氛圍,高品位、低價(jià)位、優(yōu)服務(wù),大環(huán)境與小環(huán)境相契合，“區(qū)內(nèi)區(qū)外”渾然一體,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念,小區(qū)定位,核心要素,發(fā)展指導(dǎo)思想,概念主題,休閑生活倡導(dǎo)者,陶然怡家” 寓意： “陶然”：休閑； “怡家”：“怡”與“宜”同音，“宜家”適合安家之意,項(xiàng)目案名提議,根據(jù)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定

7、位為,目標(biāo)客戶(hù)定位,由圖可見(jiàn)，2012年廣州一手住宅成交面積區(qū)間主要集中在90-144平方米之間，反映在宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向，以及當(dāng)前高房?jī)r(jià)的抑制效應(yīng)下，去年至今廣州一手商品房住宅供應(yīng)成交高度集中于中等戶(hù)型,戶(hù)型及價(jià)格定位分析,根據(jù)對(duì)本區(qū)域潛在客戶(hù)、項(xiàng)目周邊樓盤(pán)數(shù)據(jù)分析，客戶(hù)對(duì)戶(hù)型需求主要表為： 目前消費(fèi)者已逐漸接受小高層和高層住宅，偏小房型的高層產(chǎn)品較受歡迎。 未來(lái)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)主要由三口之家組成，需求戶(hù)型以三房為主力戶(hù)型，輔以?xún)煞颗c四房產(chǎn)品。 總價(jià)在 90-100萬(wàn)元之間的中高檔產(chǎn)品較易為客戶(hù)所接受；而需求主力物業(yè)面積則為 100-120平米的經(jīng)濟(jì)三房與 120-140平米經(jīng)濟(jì)四房。 隨

8、著市場(chǎng)價(jià)格的不斷上升，在客戶(hù)承受總價(jià)一定的情況下，客戶(hù)更趨向購(gòu)買(mǎi)面積適中的戶(hù)型,戶(hù)型及價(jià)格定位分析,戶(hù)型及價(jià)格定位分析,1、設(shè)計(jì)方案初步建議,第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,項(xiàng)目總體規(guī)劃初步建議,建A型樓5棟16層，B型樓5棟18層，設(shè)施樓3棟各3層， 網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè),外墻建議采用 暖色系,采用中軸式的花園綠化,道路設(shè)計(jì)為人車(chē)分離,健身設(shè)施,2、戶(hù)型設(shè)計(jì)建議,兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶(hù)型,戶(hù)型特點(diǎn)： 大空間格局，通風(fēng)采光，氣度雍容； 室內(nèi)多變空間靈活應(yīng)用； 主臥采用時(shí)尚飄窗設(shè)計(jì)，新貴風(fēng)尚生活好享受； 動(dòng)靜分區(qū)，自在空間，休息和娛樂(lè)相得益彰； 廚房配備明窗，方便使用，盡收美食與美景,三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型,戶(hù)型特點(diǎn)方正空間

9、格局，臥室多飄窗設(shè)計(jì)；三室兩廳兩衛(wèi)實(shí)用戶(hù)型，有效面積充分利用，便于裝修布置；設(shè)計(jì)緊湊，空間利用率高，功能分區(qū)明顯；超大寬闊客廳適合親朋好友聚會(huì)；臥室開(kāi)門(mén)偏離客廳，私密性更好,3、戶(hù)型裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,客廳,廚房,餐廳,臥室,1、主要銷(xiāo)售推廣地區(qū)：廣州中心市區(qū)、花都,第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,2、銷(xiāo)售執(zhí)行策略設(shè)想,1、以項(xiàng)目主題舉辦大型的公益活動(dòng)或綠色別墅小區(qū)研討會(huì)活動(dòng) 2、開(kāi)展新聞發(fā)布會(huì)，座談會(huì)等一連串活動(dòng),以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報(bào)紙上發(fā)布，引發(fā)目標(biāo)客戶(hù)的注意 主要報(bào)紙：廣州日?qǐng)?bào)，羊城晚報(bào)， 南方都市報(bào),在越秀區(qū)、天河區(qū) 人氣聚集的地方巡回招開(kāi)展銷(xiāo)會(huì)， 以求將項(xiàng)目的市場(chǎng)擴(kuò)展， 并

10、廣泛聽(tīng)取客觀反饋意見(jiàn),戶(hù)將首次公開(kāi)發(fā)售單位限制在一定數(shù)額，以“輪籌法”進(jìn)行銷(xiāo)售，以引起市場(chǎng)關(guān)注并形成熱點(diǎn)，從而可大大提高項(xiàng)目的第一批客,宣傳促銷(xiāo) 手段建議,擬定受邀人：杜汶澤、 張亮和天天,廣告語(yǔ)住陶然怡家，享悠然經(jīng)典 城市在變，陶然怡家，讓家不變,廣州日?qǐng)?bào) 羊城晚報(bào) 省、市有線(xiàn)電視臺(tái),全方位宣傳,第七章 物業(yè)管理,管理項(xiàng)目,六項(xiàng)管理,三類(lèi)服務(wù),服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)：多元化、全方位,第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析,1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與項(xiàng)目建設(shè)工期及銷(xiāo)售安排,1) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),2) 項(xiàng)目建設(shè)工期及銷(xiāo)售安排,總建設(shè)工期為3年，自2014年進(jìn)入建設(shè)準(zhǔn)備期，2017年年全部建成。項(xiàng)目預(yù)計(jì)自2015年開(kāi)始面向

11、社會(huì)銷(xiāo)售,2、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算,3、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算,住宅銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè),停車(chē)位銷(xiāo)售收入預(yù)算,銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè),4、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、動(dòng)態(tài)投資回收期,本項(xiàng)目2014年需要支付土地費(fèi)用、前期規(guī)費(fèi)，共計(jì)7101.71萬(wàn)元。2015年每月需要支付工程款共計(jì)348.26萬(wàn)元（按總投資的25.5%），2016年開(kāi)始有銷(xiāo)售回款，說(shuō)明工程開(kāi)始有利潤(rùn)可收。 由現(xiàn)金流量圖可知，項(xiàng)目在第三年時(shí)現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)正值，所以： 動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 =（3-1）+2327.12/6870.839 =2.34(年) 經(jīng)

12、計(jì)算得動(dòng)態(tài)投資回收期為2.34年,投資利潤(rùn)率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來(lái)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。 其計(jì)算公式為： 投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額/總投資*100% 經(jīng)計(jì)算得： 全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額100% =（17185.90104-13657.141）/13657.141*100% =25.84% 將投資利潤(rùn)率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率10%進(jìn)行比較，預(yù)期的投資利潤(rùn)率高于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率，說(shuō)明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受,5、投資利潤(rùn)率,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總結(jié) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金由廣州綠地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司籌集，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和花都市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，本項(xiàng)目戶(hù)型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)花都市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)