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文檔簡介

1、實施舊村改造建設(shè)商貿(mào)物流城可行性研究報告目 錄第一章 總論41、項目建設(shè)背景42、項目概況53、可行性研究報告編制依據(jù)74、研究結(jié)論與建議75、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)8第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析101、當(dāng)前蒼山縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀102、蒼山縣商品房供需情況分析143、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預(yù)測16第三章 市場研究與項目定位201、蒼山縣房地產(chǎn)發(fā)展背景分析202、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析213、蒼山縣商貿(mào)物流城住宅項目市場定位22第四章 項目選址和建設(shè)條件251、項目選址252、建設(shè)條件25第五章 項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)271、建筑面積和內(nèi)容272、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)273、工程項目一覽表29第六章 建設(shè)方案3

2、01、建設(shè)場地環(huán)境302、總體規(guī)劃布局323、建筑方案設(shè)計344、結(jié)構(gòu)設(shè)計365、公用設(shè)施方案376、消防377、通風(fēng)空調(diào)378、節(jié)能措施40第七章 項目環(huán)境保護與勞動保護411、主要污染源狀況412、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)413、勞動安全保護414、建筑節(jié)能415、環(huán)境綠化416、安全衛(wèi)生42第八章 項目實施進度安排43第九章 投資估算與資金籌措451、投資估算452、資金籌措465、效益分析376、分析結(jié)論37第十章 項目組織及運營481、項目管理系統(tǒng)482、項目實施方案48第十一章 風(fēng)險分析及對策501、市場風(fēng)險分析502、經(jīng)營管理風(fēng)險分析503、敏感性分析50第十二章 社會效益分析52第一

3、章 總論1、項目建設(shè)背景隨著蒼山縣經(jīng)濟建設(shè)速度的加快,發(fā)展的速度明顯快于其他縣區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟建設(shè)的龍頭,在蒼山縣經(jīng)濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國民生活水平的提高,民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對于居住品質(zhì)的迫切要求,不僅是政府部門長期以來的重要課題,也是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的社會責(zé)任之一。山東星發(fā)生物科技股份有限公司作為蒼山縣的龍頭企業(yè),注冊資本11079萬元。公司董事長蔣新東一直關(guān)注著龍沂莊的發(fā)展和壯大,多年之前就策劃該地段的舊村改造工作,首先將蒼山縣新汽車站通過各種方式爭取到項目地段東側(cè),使該地段緊鄰長途汽車站,然后說服下屬公司參股的棗臨鐵路在項目所在地西北

4、側(cè)開了火車站站點,新建的高速公路出口也緊鄰此項目正北面。長遠的謀劃使該地段交通條件得天獨厚、依山傍水的風(fēng)水寶地,營造了人流、物流、信息流、現(xiàn)金流的大格局,使該項目合理使用節(jié)約土地220多畝,使大眾群體經(jīng)商居住足不出城,緩解了交通堵塞、節(jié)約了能源、節(jié)省了時間,科學(xué)構(gòu)思、現(xiàn)代化設(shè)計、經(jīng)濟實用、創(chuàng)新布局,為項目的建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。中鋼集團山東礦業(yè)有限公司自成立來由于專家、工程師、高管、員工大部分來自外地,住房醫(yī)療教育等問題成為公司的一個重大問題,為此公司極力參與該項目的籌備和建設(shè),以期能在項目建設(shè)上解決上述問題,三山集團同時為該項目引進了外資公司skyven capital ptel,td進行投

5、資建設(shè),為該項目的資金問題得到有效解決。2009年,蒼山縣緊緊圍繞“突破蒼山”戰(zhàn)略,保持了經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展,全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值193億元,增長14%;一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長4%、16%和15%。地方財政收入3.6億元,增長17.5%;稅收占地方財政收入的比重為85.2%,比上年提高1.7個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15926元,增長12.8%。農(nóng)民人均純收入6235元,增長17.6%。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資達到81億元,年均增長35%;實現(xiàn)社會消費品零售總額78.6億元,年均增長20.1%;金融機構(gòu)存、貸款余額分別為62.9億元、37億元,年均分別增長17.9%、10.5%。2009年1-1

6、2月,蒼山縣房地產(chǎn)開發(fā)投資金額總計9.6億元,與上年同期相比增長92.82%,環(huán)比增長了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,同時也為蒼山縣現(xiàn)代化城市建設(shè)做出了貢獻。根據(jù)蒼山縣房管局提供的數(shù)字表明:房地產(chǎn)投資仍高速增長,到2009年12月房地產(chǎn)投資同比達到了80%。在宏觀調(diào)控的作用下,有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素,但部分投資熱點以及部分優(yōu)質(zhì)項目銷售量仍呈小幅上升趨勢,可以預(yù)見:房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。本項目用地位于蒼山縣城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共225畝,由于此部分建設(shè)缺乏總體規(guī)劃,老、舊危房屋多,居住條件惡劣,環(huán)境臟亂差,與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境

7、極不相宜。為了拓展城區(qū)的發(fā)展空間,徹底改變該地區(qū)老舊差的面貌,本項目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅,營造城區(qū)商業(yè)氛圍的理念,努力將該項目建設(shè)成為城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟,乃至全省第一、全國一流,營造出與整個新城區(qū)發(fā)展相融合的國際化、人文、舒適而充滿活力的環(huán)境。全力打造魯南一流的,高度云集科技、信息、物流、商住、休閑、娛樂、生態(tài)于一體的高品位、多層次、親自然的魯南商貿(mào)物流集散中心。我們旨在蒼山這塊風(fēng)水寶地,感受天時、地利、人和的投資環(huán)境,依靠政府的政策杠桿,利用公司的全新思想理念,筑巢引鳳,招徠各地客商,蜂涌而至云集蒼山,最后形成管理、形態(tài)、品牌、知名的魯西南“蘇魯皖”中心商貿(mào)市場。2、項目概況2.1項目名稱:蒼山

8、縣舊村改造商貿(mào)物流城建設(shè)項目。2.2建設(shè)地點及四至范圍:項目位于蒼山縣新城區(qū)的中心位置,具體四至范圍為:新車站以西,三山公司以北,中興路以東,206國道以南。2.3開發(fā)單位:skyven capital ptel,td (新加坡投資控股集團) 中鋼集團山東礦業(yè)有限公司山東星發(fā)生物科技股份有限公司臨沂三山進出口貿(mào)易有限公司2.4工程概況:項目擬建總建筑面積588720平方米,根據(jù)蒼山的規(guī)劃和龍沂莊的位置、面積,市場可以將其分為“物流中心”、“小商品批發(fā)中心”、 “大型超市”三大區(qū)。一樓服飾、副食、五金、蔬菜等各種小商品批發(fā),配送全國的物品;二、三樓大型超市;四樓健身、娛樂,以滿足蒼山人民的業(yè)務(wù)生

9、活。本項目擬共建設(shè)9棟高檔26層大樓,位于商貿(mào)物流城上面,其中地塊西側(cè)為商貿(mào)物流區(qū)、寫字樓和商務(wù)酒店,樓層為5-26層。建設(shè)工程計劃于2011年6月份完成,2012年3月開工建設(shè),2014年開業(yè)入住。本項目商品樓住宅共分兩大類型,現(xiàn)代化的商貿(mào)物批發(fā)城1-4層,精致的高層塔樓5-26層、多樣化的高層酒店式公寓5-33層。2.5資金來源:項目開發(fā)投資的資金來源主要包括股東投資、銀行融資、投資公司參股及銷售回款滾動建設(shè),本項目采取這幾種渠道結(jié)合使用,在項目建設(shè)過程中,采用預(yù)售手段,實現(xiàn)資金快速回籠,保證項目建設(shè)并開始償還貸款。3、可行性研究報告編制依據(jù)(1)項目投資方案;(2)國家及蒼山縣頒布的相關(guān)

10、法律、法規(guī)、政策;(3)臨沂市和蒼山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要;(4)蒼山縣城市總體規(guī)劃(19962010年);(5)房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額;(6)蒼山縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料;(7)其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和蒼山縣經(jīng)濟發(fā)展方向,適應(yīng)蒼山縣城市規(guī)劃以及商貿(mào)物流、房地產(chǎn)發(fā)展的需要,并且配合政府加大城區(qū)舊村改造的政策,區(qū)位條件優(yōu)越,市政配套和生活配套較為完善,市場定位清晰,具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)??刂朴行Т胧WC了對周邊環(huán)境不會造成污染,本項目土建與公用工程建

11、設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件,注重環(huán)保與建筑節(jié)能,所以項目前景看好。物流中心項目建設(shè),符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展的政策;符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求;項目建設(shè)用地符合要求;項目的建設(shè)將推動市委、市政府倡導(dǎo)的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”,發(fā)展大商貿(mào),建設(shè)大市場,搞活大流通,努力把蒼山縣打造成為北進南出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。蒼山縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展,體系之進程,配套臨沂經(jīng)濟圈和自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設(shè),帶動城市工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展;擴大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義。項目的建設(shè)將成為推動蒼山蔬菜市場的有利補充,促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。交易倉儲中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的交易

12、和倉儲,提升該區(qū)域物流環(huán)境提供了良好整合平臺;項目建設(shè)將成為蒼山縣發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率,投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期,項目具有一定的抗風(fēng)險能力等。從綜合分析來看,項目建設(shè)具有很強的可行性。5、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表1-1。表1-1 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總用地面積1500752總建筑面積5887203容積率3.914綠化率%305總停車數(shù)輛9006戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.87居住戶數(shù)戶24228居住人數(shù)人67819建設(shè)投資萬元7177810每平方米建設(shè)投資元121911投資

13、利潤率%75%12全部投資投資回收期(稅前)年1.3第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、當(dāng)前蒼山縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1.1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況近年來,蒼山縣房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個高速增長的時期。2009年蒼山縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.6億元,與上年同期相比增長92.82%,環(huán)比增長了6.07%,完成投資占本年度計劃投資的91%。其中,商品房建設(shè)投資額7.8億元,同比增長84.79%;土地開發(fā)投資額2.8億元,同比下降了18.2%。按用途分:商品住宅開發(fā)投資7.2億元,同比增長120%。其中別墅、高檔公寓投資2.92億,同比下降28.71%;辦公樓投資1.61億元,同比增加了10.6%;商業(yè)營業(yè)用房投

14、資5.07億元,同比增長了63.08%。2009年房屋建筑施工面積26萬平方米,同比增長108.82%。其中,住宅施工面積15.2萬平米,同比增長128.74%。住宅施工面積中別墅、高檔公寓3.6萬平方米,同比增長19.96%;辦公樓施工面積4萬平方米,同比下降68.1%,商業(yè)營業(yè)用房施工面積為2.8萬平方米,同比增長53.7%,其他用房施工面積4萬平方米,同比增長110.71%。2010年1-4月,蒼山縣房地產(chǎn)完成投資7.75億元,與上年同期相比增長了9.62%;。從投資構(gòu)成增長幅度看,商品住宅投資63500萬元,與上年同比增長9.5%,經(jīng)濟適用住房投資11100萬元,同比增長了33倍;90

15、平方米以下投資17800萬元;140平方米以上4300萬元;別墅、高檔公寓投資3600萬元,同比增長14%;辦公樓投資2500萬元,同比增長了184.09%;商業(yè)營業(yè)用房投資9500萬元,同比上升35.99%;其他投資2000萬元,同比下降了58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主,占完成投資的81.94%,圖2-1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位:億元圖2-2 2009年新開工房屋構(gòu)成 單位:%1.2、房地產(chǎn)市場銷售的基本情況2009年房屋竣工面積24萬平方米,同比增長161.07%。其中,住宅竣工面積為15萬平米,同比增長180.22%;辦公樓竣工面積為3.5萬平方米,同比增長324.95%

16、;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為3萬平方米,同比增長96.56%;其他用房竣工3.6萬平方米,同比增長30.18%。2009年商品房實際登記銷售面積17.2萬平方米,同比下降38.93%。其中住宅銷售面積14.6萬平方米,同比下降36.6%。與上月環(huán)比增長11.9%。其中住宅預(yù)售面積22.46萬平方米,同比增長9.78%,與上月環(huán)比增長12.76%; 2010年1-4月,蒼山縣新建商品房實際登記銷售面積17.85萬平方米,與上年同比上升了20.9%;其中商品住房實際登記銷售面積13.4萬平方米,與上年同比增長了13.25%。批準(zhǔn)預(yù)(銷)售房屋面積8.83萬平方米,同比下降了58%,環(huán)比增長幅度為167

17、.6%;批準(zhǔn)預(yù)(銷)售住房面積4.71萬平方米,同比下降了72.7%,環(huán)比增長100%。商品房實際銷售面積占可售面積的6.27%;本期商品住房實際銷售面積占可售面積的比例為10.13%。1.3、房地產(chǎn)市場價格的基本情況根據(jù)蒼山縣房管局數(shù)據(jù)顯示,2009年12月商品房平均銷售價格2100元/平方米,同比增長了4.7%,環(huán)比增長0.18%;商品住房平均銷售價格2875元/平方米,同比增長了4.6%。環(huán)比增長0.24%。2010年以來,蒼山縣房屋銷售價格指數(shù)呈小幅上升趨勢。圖2-3 2009年不同價位商品房供求結(jié)構(gòu)1.4、建設(shè)項目資金來源基本情況2009年蒼山縣房地產(chǎn)開發(fā)到位資金9.62億元,同比增

18、長了58.81%。從資金來源情況分析,國內(nèi)貸款3.3元,占到位資金的35%;利用外資3200萬元,占到位資金的3.4%;企業(yè)自籌資金6億元,占到位資金的62%;其他資金1.76億元,占到位資金的18%。與上年同期比較分別增長47.92%,0.67%,44.13%和115.86%。2010年1-4月,到位資金53400萬元,其中上年節(jié)余15160萬元,本年到位38240萬元。其中國內(nèi)貸款6130萬元元,占資金總額的11.48%;銀行貸款4700萬元,占資金總額的8.8%;非金融機構(gòu)貸款200萬元,占資金總額的0.04%;企業(yè)自籌資金24120萬元,占資金總額的45.17%;其他資金來源7990萬

19、元,占資金總額的14.96%。與上年同期比較到位資金總額增長了158.79%,其中上年節(jié)余增長186.03%,本年到位資金增長了148.59%圖2-4 2006-2010年資金來源構(gòu)成單位:%2、蒼山縣商品房供需情況分析2.1 市場供求分析農(nóng)村市場分布與經(jīng)營情況:泉山街、龍沂莊村口、卞莊鎮(zhèn)醫(yī)院等小范圍市場,為了購買方便,自發(fā)的組成了一個每天的小市集;下村、南橋、興明、小嶺等區(qū)域做了實地考察,例如下村、南橋、小嶺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū),因離縣城比較遠,所以形成了流動的性集市。位置大致分為兩種:第一種在公路兩邊,第二種在路邊下的空地;銷售的人員大致分兩種:第一種長期流動性,專門流動于市集;第二種離家比較近的農(nóng)

20、民。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及農(nóng)民生活水平的不斷改善和提高,市場經(jīng)營模式有了較大的改變,但是地攤、帳蓬的方式依然隨處可見。市場效益雖然比較低,但是,與傳統(tǒng)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)相比,效益依然較為突出,是農(nóng)村經(jīng)濟的組成部分。縣城市場分布與經(jīng)營情況:南大棚市場、北大棚市場是多年習(xí)承下來的到老地方購買。北大棚是蔬菜、衣服類零售市場,南大棚是食品批發(fā)市場。由于市場處于城市中心、建設(shè)比較早,人氣指數(shù)很高。但是,其經(jīng)營環(huán)境較差,道路也不暢通,存在著嚴(yán)重的消防安全隱患。位于汽車三隊門口的水果早市批發(fā),沒有正規(guī)的市場,每天早上5點至8點,嚴(yán)重影響交通。蒼山的傳統(tǒng)市場比較多,從農(nóng)村集鎮(zhèn)到蒼山縣城,趕集是集市貿(mào)易的種主要商品

21、交流方式。五天一集,農(nóng)民從四面八方匯聚塊,成千上萬人山人海,有人稱之為“麻雀做市” 。市場交易物品玲瑯滿目,這也呈現(xiàn)出蒼山傳統(tǒng)市場的興隆景象。但是這種市場的交易時間非常短,交易方式也非常簡單,物品的附加值為零。由于城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大澎漲,經(jīng)濟運轉(zhuǎn)速率不斷提高,人們生活節(jié)奏的不斷加快,傳統(tǒng)市場已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的需要。因而建設(shè)相當(dāng)規(guī)模的專業(yè)市場,以替代散亂的傳統(tǒng)市場,這對人們意識觀念的改變、商品流通渠道的疏理、城市生活環(huán)境的靜化、區(qū)域品牌經(jīng)濟的提升、完善產(chǎn)業(yè)之間發(fā)展的協(xié)和關(guān)系,都具有十分重要的意義。2009年后商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整,但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在,經(jīng)濟適用房和90平方米

22、以下商品住宅所占比重仍顯偏低,需進一步貫徹“國六條”政策,加大90平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。蒼山縣住宅商品房房屋實際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下,2010年3月開始回升,4月漲幅超過了20%,特別是商品住房兩年來首次增長,而且漲幅超過了13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。來自蒼山縣房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明:2010年4月辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別為10.95%和7.77%;而其兩者的銷售分別下降了0.5和0.96個百分點,房屋空置率也在較高點位浮動。辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀,表明各開發(fā)企業(yè)市場調(diào)研不足,市場仍缺少消費者需求的產(chǎn)品。2.2 區(qū)位供需分析:2009年新

23、開盤面世的項目以新城區(qū)為最多,此種局面在2010年的蒼山縣房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù),新城區(qū)位于蒼山縣東北部,地理條件優(yōu)越,硬件設(shè)施完善,擁有數(shù)量眾多的樓盤,價格也相對其他區(qū)域較貴一些。在今后的幾年中,新車站附近將作為政策扶持的重點發(fā)展區(qū)將成為蒼山縣場新盤的最大萌發(fā)地。3、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預(yù)測3.1房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變蒼山縣2009年市場放量相較前一年增加不多,待開發(fā)土地面積增加,從2009年的數(shù)據(jù)上不難看出,2009、2010年將是蒼山縣房地產(chǎn)項目放量較大的一年。2010年1-4月購置土地面積進一步下降,同比下降了76.1%;完成開發(fā)土地面積同比增長了174.71%;待開發(fā)土地面積同

24、比增長了33.63%。2010年1-4月住宅新開工面積同比增長了284.96%。截至3月,蒼山縣商品房買賣價格同比上漲3.8%,遠遠低于全國70城市價格漲幅。價格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加,另一個重要原因則是宏觀調(diào)控的作用,使得原本處于曾經(jīng)在全國各城市居于前列的房地產(chǎn)增幅得到回落。雖然有以上兩方面原因制約著蒼山縣的商品房價格,但價格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關(guān)系左右著房價走勢;二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求,強大的市場需求推動放價上漲;三是地價上漲是當(dāng)前房價上漲中的重要因素,土地儲備和“

25、招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來,對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是,“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷,即短期內(nèi)容易推動地價上漲;四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因,這里所說的成本上升,并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加;五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動房價上漲,目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動,即中低價位商品住房供應(yīng)量偏少,高檔商品房供應(yīng)增加,使得商品房平均價格上揚,這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的;六是多種住房需求旺盛推動房價的上升,除消費需求外,當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在大量的投資需求。如蒼山縣周邊盟市的投資有相當(dāng)比

26、重投向蒼山縣的房地產(chǎn),推動了蒼山縣房價的上升。除以上原因,宏觀調(diào)控政策之后開發(fā)周期的延擱,房價仍將不斷走高,現(xiàn)在不能確定的只是增長的幅度和頻率而已。3.2城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯蒼山縣高速增長的的經(jīng)濟發(fā)展速度帶動了城市化進程,整個城市正在由一個小型城市蛻變?yōu)橹行统鞘?,城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年蒼山縣加大了兩大片區(qū)的居住建設(shè)力度,但由于其相關(guān)配套尚不到位,故此宜居水平較低。蒼山縣正處在城市建設(shè)的中期,民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位,相對而言,城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對蒼山縣民眾有更大的吸引力。隨著城市開發(fā)進度的加快,核心城區(qū)內(nèi)

27、可開發(fā)土地日益減少也是客觀事實,因蒼山縣各區(qū)商品房價格差異并不明顯,故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛,那么,隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均,這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。3.3積極有效的城市建設(shè)將帶動蒼山縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“十五”期間,蒼山縣中心區(qū)要“拉開城市框架,拓展城市空間,打通城市干道,提高城市品位,實現(xiàn)城市五化(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)?!?000年后,蒼山縣的城市建設(shè)進入了快車道,不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程,還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。目前,蒼山縣人均建筑面積達到22.5平方米,居民生活環(huán)境

28、和生活質(zhì)量得到了極大改善。市、區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷,更拉大了城市框架,拓展了發(fā)展空間,同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間。第三章 市場研究與項目定位1、蒼山縣房地產(chǎn)發(fā)展背景分析1.1 “十一五”發(fā)展規(guī)劃蒼山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中明確指出:“十一五”時期是加快蒼山縣城市化進程,構(gòu)建和諧蒼山縣的關(guān)鍵時期。蒼山縣十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進程,提升縣城的輻射帶動力和城市建設(shè)水平,加快城市圈建設(shè),有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打造城市建設(shè)新形象,全力實施“44331”工程,完善中心城區(qū)功能,提升城市建設(shè)品位。”。而所謂“44331”工程,就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一

29、批”的簡稱。更加詳盡地指出了蒼山縣城市建設(shè)的計劃和決心。在今后的幾年中,蒼山縣不僅要建設(shè)一批20萬平方米以上的精品住宅小區(qū),還要建設(shè)10個以上四星、五星級酒店賓館。1.2蒼山縣城市規(guī)劃按照縣黨委、政府提出的蒼山縣城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求,將蒼山縣建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動力的城市,基本實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。1.3 近年蒼山縣房地產(chǎn)投資情況(表3-1):年度2007200820092010.1-4投資額(億元)34.8550.167.75.8.75由上表可知,蒼山縣

30、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期,隨著城市化進程的進一步加快,房地產(chǎn)投資增速明顯,2008年房地產(chǎn)漲幅曾居國內(nèi)各城市首位,2009年后,宏觀調(diào)控政策對樓市投資產(chǎn)生影響,但蒼山縣房地產(chǎn)投資仍處在高位運行。2、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場概況新車站區(qū)位于蒼山縣北部,地理條件優(yōu)越,硬件設(shè)施完善,是縣及蒼山縣的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早,擁有數(shù)量眾多的樓盤,品質(zhì)較高,價格也相對其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤10余家,2010年1-4月可售套數(shù)分別為5044、4815、5293、5811套,4月平均價格為1812元/平方米。區(qū)域內(nèi)2000元/平米左右的樓盤區(qū)域

31、內(nèi)戶型多以中大戶型為主,精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 2.2項目周邊主要樓盤調(diào)研分析 (1)本項目周邊主要樓盤概況如下表3-2:項目東方明珠三慶現(xiàn)代城陽光花園總建筑面積(m2)110001200012000銷售均價(元/m2)320025002100產(chǎn)品類型高層板式多層板式多層板式主力戶型96-14590-150148-190 (2)樓盤分析:周邊項目主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性,而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅,戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主,說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位的,小戶型產(chǎn)品相對稀缺。而隨著區(qū)

32、域價值的提升和房地產(chǎn)市場的逐步成熟,高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。3、蒼山縣商貿(mào)物流城住宅項目市場定位3.1項目swot分析strength:a. 地理位置優(yōu)越,區(qū)域升值潛力巨大。b. 緊鄰多條公交線路,交通便利;c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系,社會配套設(shè)施比較完善;d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。weak:a. 本案價格預(yù)期較高,對前期上市推廣不利;b. 本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。opportunity:a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃,城市化進程逐漸加快;b. 政府相關(guān)配套規(guī)劃,預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力;c. 區(qū)域目標(biāo)購房群體多為喜愛小戶

33、型的中青年,這與當(dāng)前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。threat:a. 同區(qū)域內(nèi),存在價格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品;b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目操作的限制。3.2目標(biāo)客戶定位一方面,蒼山縣經(jīng)濟發(fā)展迅猛,蔬菜產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高,他們經(jīng)濟實力較強,對于老城區(qū)有較強的城市感情,高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會比較符合他們的需求。另一方面,蒼山縣“十一五規(guī)劃”中明確提出:“加快城鎮(zhèn)化進程,提升蒼山縣的輻射帶動力和城市建設(shè)水平,加快蒼山縣城市圈建設(shè),有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打造蒼山縣城市建設(shè)新形象,全力實施“44331”工程,完善中心城區(qū)功能,提升蒼山縣城市建設(shè)品位?!币虼?/p>

34、根據(jù)蒼山縣整體的變遷過程,該項目的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他城市移民。 3.3項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為:具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品和大型的商貿(mào)物流商業(yè)項目群。第四章 項目選址和建設(shè)條件1.項目選址本項目位于蒼山縣中心地帶。宗地四至范圍是:新車站以西,星發(fā)公司以北,中興路以東,206國道以南。 2.建設(shè)條件2.1位置優(yōu)越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越,周邊車站、商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善,擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。2.1建設(shè)場區(qū)“七通”條件具備項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)(七通)工作,能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為:a. 道路:按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地

35、紅線外周邊市政道路。b. 給水由中興路接入,給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。c. 雨水由中興路排出,雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。d. 污水由中興路排出,污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。e. 通訊及電力、燃氣在中興路接入。f. 熱力在中興路接入,直徑dn350/dn350,支線直徑dn300/dn300。2.3項目商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全項目所處的蒼山縣新城區(qū)是縣以及蒼山縣的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟中心,高素質(zhì)勞動力資源十分豐富。另外,區(qū)域內(nèi)有人流量巨大的火車站和客運站,為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。項目周邊有成熟的教育體系,以及醫(yī)療衛(wèi)生體

36、系。未來發(fā)展空間巨大。2.4土地征用情況該建設(shè)項目總共占地面積225畝,以舊村改造為主,這部分土地地上建筑全部為危舊住房,希望通過本項目進行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境,合理節(jié)約其他土地200多畝,為蒼山的發(fā)展騰出空間。第五章 項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1 建筑面積和內(nèi)容本項目總建設(shè)用地面積110055平方米,總建筑面積588720平方米。容積率:4.600;建筑密度:50%;綠地率:30%;建筑控制高度:70米,部分居住及公建建筑高度可控制在75米內(nèi); 建筑退讓距離:退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用功能本項目建筑使用功能為:商業(yè)、住宅及配套。

37、2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn):a、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn),即:a. 廳、過道的墻、頂抹灰,刷白,地面貼瓷磚;b. 衛(wèi)生間的地面、墻面(1.5米高)貼瓷磚、頂棚吊石膏頂,并安裝坐便器和面盆;c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃氣、采暖等系統(tǒng),并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。b、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為:a. 可供菜單式選擇的精裝修方案,而且方案設(shè)計融入了最in的時尚元素;b. 廚衛(wèi)潔具均是進口品牌產(chǎn)品;c. 大部分明廚明衛(wèi),室內(nèi)錯層的格局讓空間更加立體化;d. 簡潔時尚的外立面,在區(qū)域內(nèi)獨樹一幟,與眾不同;e. 室內(nèi)所見,均是品牌產(chǎn)品;f. 智能安防和門禁系統(tǒng),高科技保證安全和人性化

38、;g. 24小時熱水;24小時電梯;24小時直接入戶;h. 小區(qū)局域網(wǎng);衛(wèi)星電視;監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。(2)項目商業(yè)設(shè)施:項目配套商業(yè)設(shè)施包括56000平方米的商業(yè)物流,日后將統(tǒng)一運營招租。2.3住宅戶型規(guī)劃90平米以下的一居至小三居,占比70%;90平米以上的中大戶型,占比30%。3、工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案,主要工程項目見下表5-1。表5-1 主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積5887201.11.21.31.41.5高層住宅地下停車庫商務(wù)酒店寫字樓配套商業(yè)物流建筑面積148500建筑面積21200建筑面積9900建筑面積19800建筑面積4402202給排水工程

39、水泵機房1003普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強電)變電站3005照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線(端子接單元口)7火災(zāi)報警安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警,可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視有線電視機房5010室外工程室外文化廣場600第六章 建設(shè)方案1、建設(shè)場地環(huán)境1.1地形、地貌建設(shè)場地成矩形狀,場地規(guī)整、地勢平坦。蒼山縣地形呈西北高東南低傾斜之勢,西北和北部為沉積巖組成的山嶺地帶,屬尼山山脈,群山起伏,全縣共有大小山頭910個,高程一般為100579m,中、南部為臨郯蒼平原的一部分,中部為沖積平原,高程在3565m之間,南部系低澇洼地平原,有洼湖22個,高程在3035m之間。

40、全縣有平原和丘陵兩種地形類型,平原為主。北部、西部為丘陵,屬魯中南山地的南緣,海拔在80m250m之間。地貌形態(tài)為兩大區(qū):一是構(gòu)成剝蝕低山區(qū)丘陵區(qū),二是剝蝕堆積平原。前者由斜山地和部分山間谷地組成,成向間平行排列,是在構(gòu)造基礎(chǔ)上,經(jīng)過流水風(fēng)化等外力剝蝕作用而形成的。后者是在基巖剝蝕的基礎(chǔ)上,由第四紀(jì)沖洪積而成,面積廣闊,地面坡度小。1.2氣象蒼山屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候,四季分明。平均氣溫13.20c,年日照時數(shù)23002900小時,年平均降水量850900毫米。無霜期平均202天。相對濕度全年平均為69%,適種宜養(yǎng)面廣。境內(nèi)大小山丘380座,最高的抱犢崮海拔580米,一般海拔高度為100200

41、米。主要河流12條,大中型水庫座,其中會寶嶺水庫總庫容達2.67億立方米。淡水面積5.2萬畝,農(nóng)田有效灌溉面積45萬畝。1.3地質(zhì)地質(zhì)狀況優(yōu)良,基巖埋深80180米,基巖面起伏平衡,無斷裂帶,建筑物抗震設(shè)計按地震烈度8級設(shè)防。承載力(r)一般在1015噸/平方米,地下水位1.64.5米,地表水無腐蝕。1.4交通條件蒼山區(qū)位優(yōu)勢比較明顯,交通通信條件便利。處于沿海地區(qū)大開放與黃淮海平原大開發(fā)的交叉地帶,位于蘇南、膠東半島兩大經(jīng)濟帶的中間地帶,地處日照港、連云港腹地,接受產(chǎn)業(yè)輻射有著較好的條件。分別距日照港、連云港130公里,距兗石鐵路、津浦鐵路、隴海鐵路均不足1小時路程。206國道和京滬高速公路

42、縱貫全境,省道、縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯、四通八達。固定電話擁有量14.2萬部,移動手機用戶5.6萬戶。全縣有220千伏安輸變電站1座、110千伏安輸變電站4座,電力供應(yīng)充足。1.5施工條件臨沂是魯南著名的建材基地,各類批發(fā)市場齊全,品種繁多,特別建筑材料市場是蘇北魯南的重要集散地,建設(shè)所用的鋼材、水泥、石子、砂、鋁材、墻地磚等均可由區(qū)內(nèi)生產(chǎn)廠家或?qū)I(yè)批發(fā)市場供應(yīng),可完全滿足建設(shè)需要。2、總體規(guī)劃布局2.1片區(qū)規(guī)劃 項目所在地塊位于人流、物流集中區(qū)域,項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū),成為新車站商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。2.2項目整體

43、規(guī)劃設(shè)計原則(1)合理布局,高效利用土地,使業(yè)主的要求與城市功能有機地結(jié)合,三種效益可以完美體現(xiàn)。(2)分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通,有效組織人流車流與城市交通并行不悖。(3)利用周邊優(yōu)越環(huán)境,擴大綠化范圍,重視生態(tài)、追求個性,使設(shè)計具有可持續(xù)性、可操作性,并著重處理與環(huán)境關(guān)系,使建筑融合于環(huán)境,營造生態(tài)的、生機的、生動的居住小區(qū)。2.3總平面布局(1)藝術(shù)性的規(guī)劃布局,基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素,順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn),與垂直的空間組織形成對比與變化,突出空間的開闊有致,步移景異的藝術(shù)氛圍。(2)中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭:本規(guī)劃中設(shè)計了中庭綠化景觀,向南北沿

44、伸。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性,避免景觀死角。一帶:為由南向北的綠化景觀帶,與東側(cè)綠化帶相交。將南北兩軸有機聯(lián)系在一起。(3)多樣化的布置原則:沿街為商務(wù)酒店和寫字樓,配合周邊建筑物,與整個項目合攏,形成整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑。塔樓長短錯列布置,優(yōu)化居住環(huán)境。(4)高低錯落、豐富的天際線:小區(qū)住宅采用1-4層為商貿(mào)物流,四層為空中花園,5-20層互相穿插,錯落有致,形成豐富的建筑空間。2.4交通組織(1)設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路,聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū);(2)結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的,規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通,使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機結(jié)合,使業(yè)主出行更加便利。交通規(guī)劃原則(3)合理

45、安排車流路徑,保障交通暢通;(4)保證交易倉儲中心與南xx路與二環(huán)路的捷的貨客運通道;(5)控制交通對環(huán)境的影響;(6)在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下,為后期發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。2.5景觀規(guī)劃主要以自然景觀為主、西南部、西部、西北部為縣城龍頭原始山林區(qū)九頂蓮花山,東部有自然的蒼山濱河大道及縣城行政辦公區(qū)、縣政府大樓等,形成了依山傍水的自然景觀-風(fēng)水寶地。品牌展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線,兩邊均有綠化帶蔓延,并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū),形成系列富于變化的城市空間和景觀。2.6規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模,規(guī)劃指標(biāo)見下表6-1:表6-1 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目

46、名稱指標(biāo)1總用地面積1500752總建筑面積5887203地上建筑面積5667204地下建筑面積212005建筑層數(shù)地上4-26層地下1層6建筑總高83米7建筑層高地上3.2米地下4.5米8建筑容積率3.919綠地率30%3、建筑方案設(shè)計3.1建筑方案總體構(gòu)思合理布局,高效利用土地,使業(yè)主的要求與城市功能有機地結(jié)合,使三種效益可以完美體現(xiàn);分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通,有效組織人流車流與城市交通并行不悖;利用周邊優(yōu)越環(huán)境,擴大綠化范圍,重視生態(tài),具有可持續(xù)性、可操作性,并著重處理與環(huán)境關(guān)系,使建筑融合于環(huán)境,營造生態(tài)的、生機的、生動的商務(wù)、居住小區(qū)。3.2平面設(shè)計(1)住宅表6-2 項目住宅

47、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積/套30.716-132.962住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%75%-93%3套內(nèi)建筑面積36.57-1433.1高層住宅 a型/套71.48-97.643.2高層住宅 b型/套111.2-143.03.3高層住宅 c型/套36.566-44.8154戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)戶14226居住人數(shù)人3981(2)商貿(mào)物流面積表6-3 商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1商務(wù)樓建筑面積/198002物流樓建筑面積4402203商業(yè)用房建筑面積99003.3立面設(shè)計本工程立面設(shè)計是經(jīng)相關(guān)機構(gòu)和人員審查,并經(jīng)設(shè)計院專業(yè)人員計算得出的。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計4.

48、1基礎(chǔ)造型及處理本工程基礎(chǔ)設(shè)計形式為筏板基礎(chǔ),根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求,本地基持力層的承載力較低,為滿足承載力的要求,采用cfg樁復(fù)合地基處理方案。本項目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度6級設(shè)計。項目內(nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。4.2上部結(jié)構(gòu)本工程上部結(jié)構(gòu)形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5、公用設(shè)施方案市政設(shè)施源頭建設(shè)利用區(qū)內(nèi)原有設(shè)施.5.1供水排水5.1.1研究依據(jù)給排水設(shè)計依據(jù)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范、室外給水設(shè)計規(guī)范、室外排水設(shè)計規(guī)范、生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。5.1.2給水方案項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水,室外消防

49、用水由室外消防栓直接供給。進水管道為200-300,遠期規(guī)劃供水能力約1000m3日。5.1.3排水方案結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道,采用雨污水分流排放。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后,用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng),所有雨水、污水均集中排入市政下水道,由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。5.2供電(1)供配電系統(tǒng):高壓供電為10kv高壓電源,經(jīng)小區(qū)總配電室分配給兩臺1000kva及4臺630kva變壓器,總計4520kva,最大負荷4250kw。(2)照明及電力設(shè)備:a. 低壓供配電設(shè)計:小區(qū)動力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜;動力計量設(shè)在動力總配電柜

50、,備用照明及共用燈按動力計量,住宅各單元在每層設(shè)戶表箱一個;消防設(shè)備、電梯、應(yīng)急照明的負荷等級為二級,其余為三級。b. 設(shè)備及選型:住宅內(nèi)采用平口燈,衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭,非住宅部分采用熒光燈(要求cos0.9),均選用節(jié)能型燈具;小區(qū)采用安全型安裝插座,戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機用插座采用防濺型。5.3供氣本項目燃氣在中興路接入。5.4供暖供熱供熱總規(guī)劃能力270蒸噸/小時,直徑dn350/dn350,支線直徑dn300/dn300。5.5弱電設(shè)計(1)電話網(wǎng)絡(luò):在地下一層設(shè)有電話交接間,機房內(nèi)設(shè)有回配線架一臺,一臺電話由大對數(shù)電纜引入;網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。電話網(wǎng)絡(luò)支線采用五類八芯線,從配線架穿管引至

51、各樓層。 (2)電視:在地下一層設(shè)有電視前端箱,電視主干線路采用syv-75-9同軸電纜穿鋼管,引至各樓層,要求用戶出口電平不小于68db+4db,電視分之器盒至用戶,采用syv-75-5同軸電纜穿鋼管。 (3)樓宇對講系統(tǒng):一層主入口設(shè)一帶電控鎖的防盜門,對講主機設(shè)于門邊墻上;一層設(shè)視頻分配器及譯碼器,2-25層設(shè)譯碼器,每戶可設(shè)對講分機,一層各戶設(shè)窗磁和門磁。6、消 防根據(jù)國家建筑設(shè)計防火規(guī)范gpj1687(修訂本)的規(guī)定,本項目儲存物品的火災(zāi)危險性為丙類,庫房為一、二級耐火等級的單層建筑,根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng),并配有急救消防設(shè)施。6.1消防給水系統(tǒng)在庫區(qū)室外消防給水管線,埋地設(shè),

52、呈環(huán)狀布置,管線上設(shè)置室外地上式消防栓。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓,每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕,信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內(nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。6.2急救消防設(shè)施品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器,并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。6.3消防水量室外消火栓用水量:20l/s室內(nèi)消火栓用水量:10l/s自動噴水滅火用水量:20l/s本工程消防總用水量:50l/s7、通風(fēng)空調(diào)根據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定,設(shè)置適當(dāng)?shù)牟膳?、通風(fēng)、空調(diào)及防排煙設(shè)施。為庫房內(nèi)能達到勞保要求,封閉庫房需設(shè)置通風(fēng)裝置。8、節(jié)能措施 a 庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計,增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。b 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。c 選用低損耗高效變壓器,合理選擇變壓器電容,使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。d 選用節(jié)能型電容、光源和燈具,合理進行無功補償,減少無功損耗。第七章 項目環(huán)境保護與勞動保護1、主要污染源狀況本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水,經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放,執(zhí)行蒼山縣水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。3、勞動安全保護建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的蒼山縣勞動保護監(jiān)察條例及各級政府部門的法

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