惠州國際商業(yè)中心可行性研究報告45p

1、目 錄第一章 基本介紹一 、研究目標二、研究途徑和方法三、開發(fā)公司簡介四、研究工作依據(jù)第二章 項目總論一、項目位置二、建設規(guī)劃第三章 市場宏觀狀況分析一、惠州總體經濟環(huán)境分析二、惠州經濟發(fā)展及展望三、惠州市房地產情況分析四、惠州市商業(yè)狀況分析第四章 微觀區(qū)域市場狀況分析一、項目所在片區(qū)環(huán)境簡析二、項目片區(qū)住宅情況分析三、項目片區(qū)商業(yè)情況分析四、綜述第五章 項目的盈利模式、商業(yè)規(guī)劃及物業(yè)價格定位一、盈利模式與商業(yè)價值二、項目商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位三、物業(yè)價格定位第六章 項目開發(fā)周期及工程進度安排第七章 項目總投資及資金籌措一、項目總投資二、項目資金籌措第八章 項目投資效益分析一、銷售收入二、項目投資

2、利潤測算第九章 財務敏感分析一、不確定性分析二、還款能力分析第十章 可行性研究結果附表附表1 項目開發(fā)成本估算表附表2 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表附表3 項目建筑成本投資計劃估算表附表4 資金來源與運用表附表5 項目損益及利潤分配表附表6 項目現(xiàn)金流量表（全部投資）附表7 借款還本付息估算表附表8 敏感性分析表第一章 基本介紹受惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司委托，美聯(lián)物業(yè)代理（深圳）有限公司會同深圳市百富盈國際投資有限公司及惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司對惠州國際商業(yè)中心項目建設進行可行性研究，為項目開發(fā)投資決策提供依據(jù)。一、研究目標本項目可行性研究的目標是針對惠州市類似房地產項目進行調查研究

3、，記錄并分析有關市場資料，以此確定惠州國際商業(yè)中心項目定位、商業(yè)及住宅建設規(guī)劃、營銷及招商策略的制定和投資收益的評估。二、研究途徑和方法為達到以上目標，我們進行了以下幾方面工作：1、對項目進行實地考察，以研究影響房地產開發(fā)成功與否的重要因素，例如：1)、地區(qū)發(fā)展趨勢2)、地區(qū)特性3)、交通便利性4).影響項目市場占有率的優(yōu)勢和劣勢2、同以下人員舉行會議和訪談1)、豐富經驗的房地產項目策劃、建筑、營銷、經營管理人員2)、各有關樓盤的使用者和管理者3、收集并分析了有關的經濟和人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以確定對本開發(fā)項目的需求量有所影響的因素。4、對惠州市及惠城區(qū)的商業(yè)物業(yè)、住宅市場進行實際調查，以確定商業(yè)物業(yè)

4、、住宅物業(yè)的供應情況，同時包括對市場區(qū)域內的不同用途項目的市場狀況進行總體調查。三、投資商及開發(fā)公司簡介投資商：深圳市百富盈國際投資有限公司開發(fā)商：惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司深圳市百富盈國際投資有限公司是一家專注于房地產開發(fā)經營的企業(yè)，公司的注冊資本為10000萬元人民幣。其經營范圍主要包括：投資管理、實業(yè)投資；國內商業(yè)經營；投資興辦房地產、物業(yè)管理等項目。公司旗下主要有三家控股的地產公司：烏魯木齊中山方向置業(yè)有限公司、烏魯木齊金世界商業(yè)經營管理公司和惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司。截止到2004年12月，公司累計開發(fā)30萬平方米物業(yè)，其中住宅23萬平方米，商業(yè)7萬平方米，有2萬平方米物業(yè)租賃給法

5、國家樂福。惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司于2005年在惠州成立，主要進行惠州國際商貿城項目的開發(fā)。惠州國際商業(yè)城是百富盈正在鼎力打造的惠州市最大的商業(yè)、購物、居住、休閑的商業(yè)中心，總建筑面積14萬平方米。在此項目中，將引進包括家樂福、百安居、百盛等國際國內知名商業(yè)企業(yè)，是名副其實的國際商業(yè)中心和最具實力的綜合商業(yè)城。四、研究工作依據(jù)1、2004年惠州統(tǒng)計年鑒2、房地產估價規(guī)范（1999）3、惠州發(fā)展規(guī)劃（2003）4、住宅設計規(guī)范（2003）5、惠州年鑒(2004)6、惠州工商指南（2004）7、惠州企業(yè)/產品與服務質量年鑒（2003）8、委托單位提供的相關資料9、市場調研資料第二章 項目總論一、

6、項目位置：項目位于惠州市惠城區(qū)，東至南岸路、西至演達一路、北至石湖路、南至規(guī)劃路。二、建設規(guī)劃占地面積地25831平方米，土地使用年限70年。建筑面積：132900平方米計容積率面積：112500平方米商業(yè)建筑面積：49000平方米住宅建筑面積：63500平方米不計容積率：20400平方米地下室：20400平方米容積率4.36；綠化率25%；覆蓋率：42.6%總層數(shù)27層，其中商業(yè)樓層4層，住宅樓層23層。停車位640個，其中地上140輛、地下：500輛圖1 項目位置圖圖2 項目效果圖第三章 市場宏觀狀況分析惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰香港與深圳，北與河源相

7、接；西與東莞市和增城市為鄰；東接汕尾市。全市總面積11158平方公里，人口368萬，外來人口200萬?；葜菔邢螺犚皇小⒍^(qū)、三縣，即惠陽市、惠城區(qū)、大亞灣區(qū)、惠東縣，博羅縣、龍門縣?；莩菂^(qū)是市政府所在地。一、惠州總體經濟環(huán)境分析1、 交通環(huán)境惠州市地處廣東省東南部，是溝通粵東地區(qū)和深圳、廣州、香港的交通、物流樞紐。目前惠州市已形成由深水港、高速公路、鐵路、航空港、內河航運以及發(fā)達通信系統(tǒng)構成的立體交通和通信網絡。324國道、205國道和惠深高速、深汕高速、惠河高速、建設中的廣惠高速、規(guī)劃中的惠莞高速等五條高速公路在惠州交匯。京九鐵路、廣梅汕鐵路在境內穿過。半徑160公里范圍內有鹽田、惠州港兩個

8、港口和香港、深圳、廣州三個國際機場。2、 國民經濟及產業(yè)發(fā)展環(huán)境1）、國民經濟保持快速健康協(xié)調發(fā)展 據(jù)統(tǒng)計，2004年全市實現(xiàn)生產總值685.14億元，增長15.1。其中，第一產業(yè)增加值83億元，增長4.5；第二產業(yè)增加值390.96億元，增長14.2；第三產業(yè)增加值211.19億元，增長21.7。2004年，惠州市居民消費價格總指數(shù)累計增幅為2.1，全年基本保持平穩(wěn)而且稍微回落的態(tài)勢。全市在崗職工年平均工資13869元，增長4.6，剔除物價因素，實際增長2.4。市區(qū)居民人均可支配收入13822元，增長9.1，實際增長6.9%；人均消費性支出11929元，增長15.8，實際增長13.4。農村居

9、民人均純收入4370元，增長7.7，實際增長5.5；農村居民人均生活消費性支出3300元，增長9.8，實際增長7.5。2）、投資、消費、出口三大需求形勢良好固定資產投資規(guī)模繼續(xù)擴大。2004年，惠州市全社會固定資產投資額達297.61億元，增長30.3。固定資產投資規(guī)模的繼續(xù)擴大，基本建設投資210.15億元，更新改造投資15.46億元，房地產開發(fā)投資29.55億元，分別增長：38.6、15.4、8.4。消費需求增長加快。2004年，全市社會消費品零售總額達212.75億元，增長17.1，增幅居全省各市之首。其中，批發(fā)零售貿易業(yè)175.83億元，增長14.5，對社會消費品零售總額增長的貢獻率為

10、71.6；餐飲業(yè)36.92億元，增長31.4，對社會消費品零售總額增長的貢獻率為28.4。同期，商品房銷售繼續(xù)保持較快增長，銷售面積達101.13萬平方米，增長17.4%；銷售金額達22.88億元，增長37.0。出口保持較快增長，結構進一步優(yōu)化。2004年，惠州市外貿出口87.39億美元，增長22.3；進口78.96億美元；增長31.9；進出口貿易總額166.35億美元，增長26.7，實現(xiàn)貿易順差8.43億美元，進、出口額均創(chuàng)下歷史新高。3、 城市建設和基礎設施環(huán)境2003年，國家對惠州市行政區(qū)劃進行了戰(zhàn)略性調整，惠陽撤市設區(qū)，市區(qū)范圍由“兩江”沿岸延伸到大亞灣，面積擴大5倍，達到2672平方

11、公里，實現(xiàn)了由沿江城市向沿海城市的跨越，邁入了國家二類城市行列。新市區(qū)未來的空間發(fā)展形態(tài)將是“兩城三軸一帶”，“兩城”是指中心城區(qū)即現(xiàn)在的惠州市區(qū)和惠陽區(qū)（含大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)）；“三軸”是指沿惠澳大道、惠淡公路、s358省道和g205國道（陳江鎮(zhèn)隆新墟淡水）三條南北交通性干道發(fā)展軸；“一帶”是指沿海產業(yè)發(fā)展帶。二、惠州經濟發(fā)展及展望1、在2005年召開的廣東省人大會議上，廣東省政府明確將惠州放在全省率先發(fā)展的重化工城市，在全省的持續(xù)發(fā)展力打造上，排在全省首位。2、惠州擁有真正的制造類大企業(yè)1）、500強企業(yè)：荷蘭殼牌、日本索尼、美國通用、韓國lg2）、本地企業(yè)制造企業(yè)：tcl、德賽、華陽、

12、僑興3、幾大落戶惠州的產業(yè)項目動態(tài)：1）、總投資42.87億美元的“中海殼牌”2005年擬投資118.6億元。2）、總投資169億元的“中海油”年產1200萬噸煉油項目已進入階段，年底可動工。3）、總投資約85億元的lng（我國目前最大的燃氣電廠）發(fā)電廠下在建設中，明年4至5月首期可投產。4）、總投資81億元的廣東第二座大型蓄能電站。4、2005年中海殼牌南海石化項目建成投產后，年產值達多億元，可拉動倍的下游產業(yè)，每年帶來億元工業(yè)產值，相當于目前廣東省年工業(yè)總產值的一半。如果把的下游項目留在惠州，就可以讓惠州的翻一番。中海石化項目建成后，還可望提供1500個直接就業(yè)機會和100多萬個間接就業(yè)機

13、會，將為惠州帶來大量的技術人才，使惠州成為一個世界級的石化基地。三、惠州市房地產情況分析1、 惠州市房地產發(fā)展回顧從1992年到1993年，惠州房地產投資過熱、泡沫嚴重。一批房地產公司先后關門或倒閉，留下了許多爛尾樓，惠州市房地產業(yè)進入了低迷時期。近年來，隨著惠州經濟的高速發(fā)展，特別是中海殼牌南海石化項目建設順利進展和電子信息產業(yè)的日益壯大，使惠州房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，進入一個新的發(fā)展時期。各項指標呈現(xiàn)逐步上升的階梯（見表1），總體形勢一片大好。表1：惠州房地產投資和開發(fā)情況2001年2002年2003年絕對數(shù)增長%絕對數(shù)增長%絕對數(shù)增長（%）房地產開發(fā)投資額（億元）10.6515.615.884

14、9.127.2771.8商品房竣工面積（萬平方米）63.05-1.587.2738.4103.9519.1商品房銷售面積（萬平方米）45.48-5.356.323.986.1352.8商品房銷售額（億元）7.88-2.913.2468.016.726.12、 目前狀況分析2004年,惠州市商品房銷售保持快速增長，銷售面積達101.13萬平方米，同比增長17.4%；銷售金額達22.88億元，同比增長37%。據(jù)市有關部門預測，惠州市2005年房地產開發(fā)計劃投資達30億元，比去年增長10%；商品房施工面積將達350萬平方米，比去年增加15萬平方米；預售面積可望突破150萬平方米?；葜莸姆康禺a業(yè)已經迎

15、來了樓市的春天。3、 未來發(fā)展趨勢近幾年，惠州房地產開發(fā)持續(xù)升溫，城區(qū)內的土地資源已相當稀缺，除了一些舊城改造項目，已無大宗地塊。政府有意引導房地產業(yè)向城市南北兩極發(fā)展，因此，麥地黃田崗至河南岸金山湖將是未來幾年房地產開發(fā)的重點片區(qū)。麥地片區(qū)已建成區(qū)是惠州主要住宅區(qū)之一，市政配套和生活配套相當完善。為了進一步改善人居環(huán)境，配合城市發(fā)展的需要，政府加快了麥地交通網絡的整改和興建，其中黃田崗一路已建成投入使用；正在動工興建的有花邊嶺至三環(huán)路的黃田崗路，預計年內可完工；麥地南路至演達路42米寬的麥地東路也已動工。另外，麥地小學正在建設，麥地公園也在籌建之中?？梢灶A見，未來幾年麥地片區(qū)的居住環(huán)境將得以

16、較大的改觀。四、惠州商業(yè)狀況分析2001-2004年惠州市社會消費品總額增長態(tài)勢2004年，惠州市社會消費品零售總額達212.75億元，增長17.1，增幅居全省各市之首?；葜萆虡I(yè)形態(tài)已經開始進入一個新的發(fā)展階段，大型超市、大型百貨、便民店、品牌專賣店、專業(yè)市場、倉儲商店、商業(yè)步行街等新商業(yè)形態(tài)發(fā)展勢頭強勁。圖3 惠州市社會消費品零售總額增長圖 （單位：億元）1、 惠州現(xiàn)有商業(yè)分析惠州目前尚無成規(guī)模的大型商業(yè)旗艦店還沒有出現(xiàn)。綜合性百貨業(yè)態(tài)將是未來惠州商業(yè)發(fā)展的重心。1）、超市?；葜菔械拇笮土闶鄢兄饕宣惾?、百佳、萬佳、人人樂四大零售超市?？偁I業(yè)面積超過6萬平方米，另外還有以民潤、華潤、英達等

17、為代表的社區(qū)超市。家宜多、天虹等商場也即將開業(yè)。2）、專業(yè)市場。電器專業(yè)市場有國美電器、順電、永樂生活家電等；家居專業(yè)市場有天志家居市場、泰安居家居廣場環(huán)球家居廣場等。3）、專賣店：有服裝、電器、手機、汽車、酒等各種品牌的專賣店。4）、步行街：商業(yè)步行街位于五四路、國慶路，主要以經營服飾為主。5）、臨街鋪：麥地路的臨街鋪主要以經營機電產品為主，麥地南路的臨街鋪主要以經營餐飲為主，南壇路的臨街鋪主要經營服飾為主。2、 居民消費習慣研究惠州市消費習慣主要集中在以下幾方面：1）、消費者外出購物主要集中在下埔、麥地、西湖等地；外出購物主要交通工具是摩托車及公交車，其次為汽車和步行，能接受的距離為30分

18、鐘以內路程。2）、消費者最常去的購物場所是人人樂、百佳、麗日，認為人人樂、百佳、麗日、時代百貨為目前城區(qū)最好的商場。3）、消費者對目前城區(qū)的購物環(huán)境認為一般，不滿意的方面主要表現(xiàn)在購物場所服務質量不高、休閑設施太少等方面；整體購物水平和購物環(huán)境有待提高。4）、超過五成的消費者一周外出購物12次，每次消費金額100200元；消費者購物時比較注重的因素是：品種齊全、貨品質量好、商場信譽好、交通便利、購物環(huán)境好等因素。5）、消費者對集購物、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)中心比較認同。3、 住宅與商鋪購買客戶分析按置業(yè)用途劃分，客戶可分為以投資型客戶和實用型客戶。1）、投資型客戶客戶來源以惠州本地客戶為主，外

19、埠客戶為輔；購買目的是保持資金增值能力，主要考慮住宅與商鋪的升值潛力。該類客戶的行為特征：注重因素投資型客戶行為及心理特征投資目的主要用于短線炒作或長線投資，待價而沽。宏觀經濟環(huán)境整體市場投資氛圍、銀行利率和交易費用等因素會影響其投資決策。物業(yè)升值潛力規(guī)劃良好、商業(yè)氣氛濃厚、成熟度高的地段所建物業(yè)往往成為投資客的首選。物業(yè)租金回報率“月租供樓”還有盈余的水平，對其投資最具吸引力。資金周轉及風險為方便其資金周轉及規(guī)避風險，傾向選擇首期款較少、按揭年限高的物業(yè)。2）、實用型客戶客戶來源以惠州本地客戶為主，外埠客戶為輔；購買目的是自己居住或自主經營。該類客戶的行為特征：注重因素實用型客戶置業(yè)行為特征

20、價格反復比較，對市場價格反應靈敏，看重樓價折扣。地理位置及周邊配套考慮地理位置是否優(yōu)越，商業(yè)配套設施、公交設施、周邊消費能力、統(tǒng)一管理、人流量、物業(yè)檔次和社會安全度等。物業(yè)質素考慮戶型間隔是否實用，停車、倉儲的便利性，裝修標準及商業(yè)配套設施內容。其他購買重點為現(xiàn)樓或準現(xiàn)樓。4、 臨街商鋪分析臨街商鋪消費的主要特征有：1）、現(xiàn)有商鋪鋪商住兩用的情況不到二成；租賃經營占到九成；月租金范圍內在80-150元/的占五成以上。2）、商鋪經營者普遍認為現(xiàn)存市場已趨飽和、競爭大，對經營狀況不是很滿意；認為人流量、商業(yè)氛圍對商鋪經營很重要。3）、購買或租賃商鋪主要會考慮商業(yè)中心區(qū)，主要通過電視廣告及朋友介紹、

21、報刊廣告獲取商業(yè)樓盤信息。4)、最愿意購買或租賃一層商鋪，二層以上喜歡有固定投資回報；商鋪需求的主流面積集中在30-60平方米和90平方米以上。5、意向購買商鋪的經營者購買目的主要為自己經營，接近七成的客戶愿意選擇分期付款；八成客戶租賃商鋪愿意采取固定租金并給予一定的免租期的方式。5、 商場內商鋪分析惠州商場內商鋪的經營者及消費者具有以下特點：1）、 商場內鋪位租賃經營占到九成，月租金范圍在50-100元/占五成以上；商場內鋪位經營者普遍認為管理費高、租金貴、車位不足、交通不方便、競爭大，對經營狀況不是很滿意。2）、商場內鋪位經營者認為人流量、商業(yè)氛圍、統(tǒng)一管理對街商場內鋪位經營很重要。3）、

22、購買或租賃商場內鋪位主要會考慮麥地區(qū)域及下埔區(qū)域，主要通過電視廣告及朋友介紹、報刊廣告獲取商業(yè)樓盤信息。4）、最愿意購買或租賃一層商場內鋪位，其次為第二層鋪位，很少考慮三層及三層以上鋪位；需求的主流面積集中在30-50平方米。5）、八成客戶租賃商場內鋪位愿意采取固定租金并給予一定的免租期的方式。第四章 微觀區(qū)域市場狀況分析一、 項目所在片區(qū)環(huán)境簡析惠州市區(qū)分為江北片區(qū)和河南岸片區(qū)。其中河南岸片區(qū)因其地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃郁，已成為惠州市近年來大力發(fā)展擴張的新城區(qū)。根據(jù)政府規(guī)劃，南岸片區(qū)將形成以本項目所在地演達路為中心，西到數(shù)碼商業(yè)街，北到西枝江頭，東到南岸路及九中，南到三環(huán)路。河南岸片區(qū)房地

23、產市場是惠州目前最具熱點的區(qū)域。而本項目所在地正是在河南岸片區(qū)中心地帶。根據(jù)惠州市統(tǒng)計局提供的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前以本項目所在地為中心的3公里半徑內的人口達到30萬人以上，未來達40萬人。表2：本項目周邊人口數(shù)據(jù)辦事處常住人口（人）暫住人口（人）橋東辦事處49740約30000橋西辦事處139559不詳江南辦事處44669約35000江北辦事處16325約12000惠環(huán)辦事處13760不詳龍豐辦事處48847約50000河南岸辦事處3175418621目標地塊半徑1公里范圍內包括2個街道辦事處，即橋西街道辦事處和河南岸街道辦事處。總人口接近20萬人（含暫住人口）。半徑3公里范圍內輻射四個街道

24、辦事處，即龍豐、河南岸、橋西、橋東街道辦事處，惠州大學8400人的大學消費群體，總人口約40多萬人。本項目位置北通廣州、汕頭，南接惠深高速，直達大亞灣。演達一路寬60米，為目前惠州最寬、綠化最好的道路；又臨近惠州市兩條主要干道的交匯處，項目所在地現(xiàn)有6路、7路、12路、20路、24路、168路等 6條公交線路，交通非常便利。二、 項目片區(qū)住宅情況分析本項目所在區(qū)域正在成為新興房地產開發(fā)的熱點區(qū)域。近年來，惠州市的許多房地產商紛紛選擇在此落戶，石湖苑、金碧花園、世紀新天、麗園新村和風華世家等一個個樓盤拔地而起，吸引了許多置業(yè)者的目光和入住。目前在建、在售樓盤已有10多個（見表3）。表3：周邊住宅

25、一覽表樓盤名稱地 址性 質棟 數(shù)總套數(shù)實用率主力戶型主要戶型面積竣工日期銷售率樓盤均價（元/平米）風華世家演達一路工薪住宅639179三房兩廳/四房兩廳112-158竣工902452麗園新村三期演達一路工薪住宅215683三房兩廳112竣工952078金耀園麥岸路工薪住宅437085三房兩廳110竣工802500石湖苑演達一路經濟適用房248086三房兩廳110竣工982150金碧南山美地（高層）演達三環(huán)路10號小區(qū)工薪住宅214089三房兩廳105-142竣工402340雍逸園麥地東二路中、高檔小區(qū)住宅17220086三房兩廳110-240竣工602355海燕玉蘭演達一路工薪住宅688185

26、三房兩廳1002005.12702270南翠花園麥地東路工薪住宅1166089三房兩廳/兩房兩廳84-146竣工902050世紀新天演達路口工薪住宅240089三房兩廳114竣工902770愉景大廈麥科特大道73號工薪住宅112886三房兩廳121竣工602528金特利大廈河南岸南路工薪住宅216886兩房一廳84竣工752190風尚國際麥科特大道商務住房119878兩房兩廳/四房兩廳160竣工703400時代廣場下埔大道高檔住宅225086三房兩廳/五房兩廳157-239竣工983858星湖苑新岸路工薪住宅123086三房兩廳/四房兩廳110-140竣工803100南湖明珠麥地路2巷1號中、

27、高檔小區(qū)住宅840888三房兩廳120-1402005.8803600西湖麗苑（二期）麥地路中、高檔小區(qū)住宅524086三房兩廳106竣工903090城市一號惠沙堤路酒店式公寓163675一房一廳40-502005.12703700三、 項目片區(qū)商業(yè)情況分析1、現(xiàn)有商業(yè)情況演達片區(qū)的商業(yè)正處于一個快速發(fā)展期，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為汽車市場和家居裝飾廣場。項目北側400米與惠州最高樓世貿中心和隆生商業(yè)廣場相對，南側為泰安居家居廣場和冠通汽車城，位于在演達一路一排新建高層建筑中心地帶，形象展示空間較佳；周邊分布有寫字樓、大型家居廣場、百貨商場，如華陽大廈、泰安居、人人樂、汽車世界等；天虹百貨、世紀聯(lián)華、好

28、百年等也即將開業(yè)。周邊商業(yè)情況見表4。2、未來商業(yè)規(guī)劃2004年惠州市經濟貿易局以8號文件對惠州市商業(yè)中心作出了規(guī)劃：西到數(shù)碼商業(yè)街，北到西枝江頭，東到南岸路及九中周圍區(qū)域為惠州市商業(yè)中心。本項目地塊位于該規(guī)劃商業(yè)中心內，是市區(qū)的主要生活區(qū)。同時該區(qū)域是惠州主要的居住區(qū)，社區(qū)云集區(qū)域人口增加迅速,風華世家、海燕玉蘭花園等眾多地產項目的開發(fā)，使項目區(qū)域迅速發(fā)展，為項目的開發(fā)奠定良好基礎。表4：周邊商業(yè)情況一覽表樓盤名稱地址建筑面積總鋪數(shù)實用率主力面積銷售/租賃價格（元/平米）銷售率物業(yè)性質備注銷售均價租賃均價風華世家演達一路784039881008000-10000（1f）60（2f）/25（3

29、f）90商業(yè)裙樓只售首層，二三層如整體出租租金38元/平米麗園新村三期演達一路170004286858500-13000（1f）60-55（1f）/33（2f）82商業(yè)裙樓未具體分割金耀園麥岸路2070028859013000（1f）/2800-1800（2f）70（1f）80商業(yè)裙樓二層為辦公性質金碧南山美地（高層）演達三環(huán)路10號小區(qū)8000729010011500（1f）65-80（1f）78商業(yè)裙樓海燕玉蘭演達一路20000768790-100（1f）16000-21000（1f）55（2f）86商業(yè)裙樓二、三層均租給好百年南翠花園麥地東路16000150889012000-16800

30、（1f）/6000（2f）80-100（1f）90（1f）商業(yè)裙樓世紀新天演達路口100001008910013800-21000（1f）商業(yè)裙樓二、三層未定價愉景大廈麥科特大道73號390056868018000（1f）/9800（2f）/8800（3f）85-110（1f）80商業(yè)裙樓金特利大廈河南岸南路4000129011418000（1f）/9600（2、3f）110（1f）70商業(yè)裙樓首層共12個商鋪，二、三層均未劃分，二、三層價格為整體銷售價格時代廣場下埔大道17600248657018000-28000（1f）/11000-19000（2f）/6000-9000（3f）100-1

31、80（1f）60-110（2f）80商業(yè)裙樓返租式銷售，年回報率8%續(xù)表4西湖麗苑 （二期）麥地路30001580200-30011000-23000（1f）85-200（1f）60（2f）60商業(yè)裙樓二層租給上海永樂電器世貿中心麥地路400001000613025000（1f）/14000（2f）/10000（3f）/8000-9000（4f）/6000-7000（5f）130-210（1f）85（2f）78商業(yè)裙樓一、二、三層租給人人樂四、 綜述本項目的選址和規(guī)劃符合現(xiàn)代商業(yè)的基本要求以及家樂福、百安居等主力商業(yè)的引進，是整個項目吸引人流的重要磁極和錨固點，將使本項目成為一個綜合性的商業(yè)中

32、心和高尚住居區(qū)。主力商業(yè)的吸引、綜合購物的便利、良好的購物環(huán)境，為本項目的良好基礎。有消費群體，就有項目發(fā)展的基礎。第五章 項目的盈利模式、商業(yè)規(guī)劃及牧業(yè)價格定位一、 盈利模式與商業(yè)價值本項目商業(yè)模式：按照“家樂?！钡榷嗉覈H商業(yè)機構的全球通行標準和中國城市規(guī)劃部門的要求，采用“訂單式”商業(yè)地產開發(fā)方式，建設大型商廈以及周邊的超值住宅地產，從而實現(xiàn)利潤最大化。一個商圈的興起與持續(xù)繁榮，必然與大型商家的進駐分不開。在歐美，將近有60的城市購買力是在大型綜合性購物中心實現(xiàn)，大部分是集購物、娛樂、休閑于一體的綜合性消費。而中國自2000年加入世貿后，隨著大量先進的國外商業(yè)企業(yè)的進駐，人們的消費理念也

33、在不斷地更新，并迅速地與國際型的消費理念接軌。集購物，娛樂、休閑于一體的綜合性的“一站式”消費理念正迅速地成為人們的主流消費觀念，大型綜合性的購物中心也越來越受到消費者的青睞。據(jù)了解，廣州天河北的天河城購物中心2004年全年的銷售額已經超過了40億元。在惠州經濟蓬勃發(fā)展的推動下，作為惠州最大規(guī)模的商業(yè)地產項目，其對惠州整體商業(yè)發(fā)展的導向和引領都是至關重要的。因此本項目經多方考證，反復推敲，將先進的國際化商業(yè)模式與區(qū)域型經濟發(fā)展有機地結合在一起，形成了一個與家樂福（超市）、百安居（建材）、華納兄弟影院公司（娛樂）等世界500強企業(yè)全程合作的，集國際大型超市、百貨、影院、家居建材、家電數(shù)碼、餐飲及

34、娛樂等多個業(yè)態(tài)為一體的綜合性大型購物中心。其中：法國家樂福在全球擁有10400家分店，年商業(yè)零售額達650多億美元，是世界第二大零售商。2004年，家樂福在中國已經開設了62家分店、在華銷售額達到了16億16億美元，約有1.8億中國人在家樂福店鋪購過物。當然，家樂福帶給一個地區(qū)零售業(yè)界的影響還遠不止這么簡單。據(jù)了解，家樂福每個分店都會給所在地段每天另外增加至少46萬的人流量，其區(qū)域消費額平均比以往增加了15以上。商業(yè)的繁華又將促進該地區(qū)周邊物業(yè)的興旺發(fā)展。1998年底，當上海古北店的家樂福開業(yè)時，同層的店鋪租金均價僅維持在200元m2，短短一年后，租價已上升了80，三年之后，鋪位租價則漲了兩倍

35、。周邊的商業(yè)物業(yè)租價同樣跟著一直往上漲了一倍多。在深圳，位于福田區(qū)梅林住宅區(qū)內的家樂福梅林店于2000年8月開業(yè)，僅在一年時間內，同層的一些零散商鋪租金已上升了1.5倍。而周邊的住宅房價也足足漲了三成以上。而2003年在烏魯木齊，我司與家樂福合作開發(fā)了南湖家樂福國際超市。在我司項目未開發(fā)前，南湖地段屬于商業(yè)不發(fā)達地區(qū)，基本沒有成型的商業(yè)物業(yè)，住宅的檔次也不高，均價約為1800元/左右。但在我司項目進駐后，周邊的商業(yè)街鋪租金價格開始扶搖直上，而我司的首層商鋪更是賣到了3萬元/的均價，增幅在三倍以上。同時，南湖周邊的住宅價格也提升至了2300元/，漲了將近三成。在惠州，人人樂超市的進駐不但盤活了國

36、商大廈的爛尾樓，而且更促成了麥地路商圈的形成和快速崛起，也正因此，造成了麥地路周邊的商業(yè)物業(yè)價格和住宅價格的飛漲，現(xiàn)在惠州周邊的商鋪租金已漲到了180至200元/，而人人樂旁的世貿中心的首層均價更漲至2.5萬元的天價。我們堅信，在與創(chuàng)造了多個商業(yè)地產神話的零售業(yè)巨子家樂福等世界500強的強強合作下，在先進的經營理念之下，本項目必將迅速促成演達路商圈的形成和崛起，并成為引領惠州商業(yè)走向更高層次的商業(yè)旗艦。二、 項目商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位1、 項目定位：住宅定位：最適合城市中產階層的高品味社區(qū)。商業(yè)定位：以購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的綜合性商業(yè)購物中心。2、 業(yè)態(tài)組合核心店、主力店、專賣店、娛樂餐飲

37、、文化休閑等。3、 業(yè)態(tài)形式大型綜合百貨、超市、綜合娛樂城、家電體育用品專賣店、書店、音像、影院、量販式ktv、知名咖啡屋、運動館、大型餐飲、特色美食。4、 裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層定位（面積）業(yè)態(tài)b1潮流前線500020000停車場通訊數(shù)碼電子產品、藥房、飾品掛件、箱包、鞋類、音像書籍、文具玩具l1都市名店（8000）家樂福（3000）專賣店、名牌服飾、名牌化妝品、黃金珠寶、名表名筆、鐘表眼鏡、流行皮件、女鞋、手袋及生活超市l(wèi)2新潮時尚城（3000）家樂福（8000）少女裝、休閑裝、休閑鞋、服飾品、美容院及生活超市l(wèi)3婦幼城（3000）家樂福（8000）中老年服飾、淑女裝、內衣、兒童用品及生

38、活超市l(wèi)4娛樂城、美食城（11000）電影院、知名酒樓、書城三、 物業(yè)價格定位1、 住宅價格定位根據(jù)對項目周邊項目的綜合考察和分析（詳見表3），周邊半徑2公里內樓盤均價為2700元/，同時以區(qū)域未來發(fā)展及本項目規(guī)模發(fā)展空間值來看，項目的可升值空間在10%30%左右。按照市場比較法，比較保守估計，本項目住宅核心均價為2700元/2、 商業(yè)物業(yè)價格定位目前，本項目區(qū)域周邊商鋪的銷售基本處于熱銷狀態(tài)，而且商鋪的現(xiàn)有銷售手段基本處于開始階段，惠州投資者對于商鋪的認可和未來商業(yè)發(fā)展的看好。正確的定價方法是看消費者為滿足其需求所愿意支付的成本，這里的成本不單指金錢，還包括消費者因投資而必須承受的心理壓力以

39、及為化解或降低風險而耗費的時間、精力、金錢等諸多因素，而投資心理是客戶購置商業(yè)的關鍵?；葜菽壳暗纳虡I(yè)無論從規(guī)劃、商業(yè)結構，還是市場運作，都非常不完善，有很大的提升空間。盡管如此，目前項目周邊商鋪價位仍能保持在1000025000/元平方米之間。此外，惠州的商鋪價格年遞增率在18%左右，個別區(qū)域高達26%，這充分說明商鋪市場的火爆和發(fā)展前景的廣泛。1）、商業(yè)物業(yè)租賃價格通過以上分析，按照市場比較原則，預計本項目樓層租賃價格為一樓的月租賃均價為115元/；二樓的月租賃價位為 75元/；三樓的月租賃價位為 45元/；四樓的月租賃價位為 40元/；地下一層的月租賃價位為 60元/； 2）、商業(yè)物業(yè)銷售

40、價格租金反推方法根據(jù)租金反推原則，結合惠州現(xiàn)有投資回報，以保守6%的年回報率計算：一樓的銷售均價為23000元/；二樓的銷售均價為15000元/；三樓的銷售均價為9000元/；地下一層的銷售均價為12000元/。市場比較方法根據(jù)市場比較法，結合周邊項目的銷售價格（詳見表4），本項目的銷售價格為：一樓的銷售均價為20000元/；二樓的銷售均價為12000元/；三樓的銷售均價為6500元/；地下一層的銷售均價為9000元/。通過以上兩種方式的分析和綜合比較，可以看出，本項目的可比銷售價位為：一樓的銷售均價為21000元/二樓的銷售均價為13000元/三樓的銷售均價為6500元/地下一層的銷售均價為

41、10000元/第六章 項目開發(fā)周期及工程進度安排項目于2005年6月20日開始基礎建設，預計群樓商業(yè)部分在2005年12月封頂；住宅部分2006年4月封頂；商業(yè)部分2006年7月正式對外營業(yè)；住宅2006年9月竣工入?。黄溟_發(fā)建設期為15個月。表5：施工進度計劃時 間 （單位：天）分項工程20406080100120140160180200220240260280300320340360380400420440460480方案設計25報批報建20擴大初步設計45施工圖設計60土方開挖80樁基施工60抽芯試驗、試壓 15地下室 17裙房7層（主體）45塔樓主體104塔樓主體驗收裙房外裝修60裙樓

42、空調安裝、調試65空調主機安裝、調試60續(xù)表5消防安裝調試65電、水安裝調試65裙樓電梯、扶梯安裝、調試65柴油發(fā)電機安裝、調試65裙房室內裝修60塔樓外裝修 75塔樓電梯安裝、調試120塔樓內隔墻砌筑140塔樓內粉刷150塔樓公共部分裝修60裙樓及塔樓屋面防水15 15外水、外電施工30廣場施工、環(huán)境施工 40竣工驗收 10考慮雨季及不可見因素，工期增加20天，總工期約為480天第七章 項目總投資及資金籌措一、 項目總投資項目總投資26384萬元，具體明細見表6表6：項目總投資表序號項目名稱投資金額(萬元)單價(元/平米)占總投資比例1土地費用6800511.6625.77%2前期費用800

43、60.203.03%3建安工程成本167961263.8163.65%4財務費用60045.152.27%5管理費用49437.171.88%6銷售費用40030.101.52%7其他費用49437.171.88%8合計263841985.25100.00%二、 項目資金籌措本項目前期自有資金9300萬元，其中，土地投入6800萬元，預付工程款2500萬元。本項目擬申請銀行貸款額度為12000萬元，建設前期需放款額度為8000萬元，其他方式融資9084萬元。本項目的住宅及商用物業(yè)預計在2005年12月開式進入銷售期，銷售期預計為一年，預計銷售率為80%。銷售期回款如下：2005年12月起至20

44、06年3月，商業(yè)物業(yè)部份可實現(xiàn)銷售回款22760萬元，2006年6月至2006年9月住宅物業(yè)部份可實現(xiàn)銷售回款14472萬元，合計可實現(xiàn)銷售收入37232萬元。第八章 項目投資效益分析一、 銷售收入本項目在預計銷售期內可實現(xiàn)銷售收入總額37232萬元。表7：銷售收入明細表項目單價(元/平方米)銷售面積(平米)銷售率銷售收入(萬元)地下一層商用物業(yè)10000500080%4000一層商用物業(yè)22000800080%14080二層商用物3120三層商用物業(yè)6500300080%1560商用物業(yè)小計1900022760住宅27006350084%14472合計8600037

45、232二、 項目投資利潤測算（按80%銷售率保守估算）：經測算，本項目總投資為26384萬元，開發(fā)期為15個月，投資回收期為1.03年，利潤總額為8800萬元，稅后利潤為5896萬元，稅后利潤率為22.35%，屬于較高利潤回籠的房地產開發(fā)項目。表8：投資利潤測算表序號項目計算方法指標1占地面積(平方米)25,831.002總建筑面積(平方米)132,900.003項目總投資(萬元)26,384.004項目經營收入(萬元)37,232.005銷售稅金及附加(4)*5.5%2,047.766利潤總額(萬元)(4)-(3)-(5)8,800.247所得稅(萬元)(6)*33%2,904.008稅后凈

46、利潤(萬元)(6)-(7)5,896.249投資利潤率(稅前)(6)/(3)*100%33.35%10投資利潤率(稅后)(8)/(3)*100%22.34%11財務凈現(xiàn)值(fnpv)萬元5,249.0012財務內部收益率(firr)25.63%13動態(tài)回收期(年)1.0314貸款償還期(年)1.00第九章 項目風險分析一、 不確定性分析:1、 保本點分析：銷售保本點=（年固定成本+年變動成本+年銷售稅金及附加）/銷售面積=（26384+2048）/(19000+67000)=3300元,即只要賣到3300元/平方米就可保本,而本項目平均銷售價格為5411元(46540/86000)，項目售價利

47、差2111元，說明利差空間較大。2、 敏感性分析 ：1）、當銷售價格下降10%時，其盈利情況如下： 利潤總額為13198萬元、 凈利潤為8843萬元、 投資利潤率為33.52%；2)、當總成本上升10%時，其盈利情況如下： 利潤總額為14957萬元、 凈利潤為10021萬元、 投資利潤率為34.53%；3)、當銷售價格下降10%，同時總成本上升10%時，其盈利情況： 利潤總額為10559萬元、 凈利潤為7075萬元、 投資利潤率為24.37%?？梢婍椖康目癸L險能力極強。二、 還款能力分析：1、 銷售收入： 本項目第一還款來源是銷售收入，預計銷售期為一年，其中，商業(yè)物業(yè)部份將在2005年12月至2006年3月帶來22760萬元的銷售收入，住宅物業(yè)部份將在2006年6月至10月帶來14472萬元的銷售收入，合計可回籠資金37232萬元,完全有能力滿足還貸資金需求