順馳房地產公司成本管理控制的調研匯報(25)頁

1、順馳房地產公司成本管理簡介,一、順馳組織架構簡介 二、順馳項目操作思路簡介 三、順馳成本管理簡介 四、其他公司成本控制簡介,一、順馳組織架構簡介,順馳中國,上海順馳,運營中心,武漢順馳,北京順馳,發(fā)展中心,開發(fā)中心,研發(fā)中心,昌平公司,達興公司,豐潤公司,開發(fā)部,研發(fā)部,工程部,運營部,銷售部,客服部,策劃部,招投標小組,虛擬小組,財務,理解城市,理解行業(yè),理解項目,區(qū)域發(fā)展?jié)摿?項目素質,理解企業(yè),戰(zhàn)略發(fā)展,考核指標體系,產品設計,營銷策劃,管理規(guī)劃,二、順馳項目操作思路簡介,三、順馳成本管理簡介,1、順馳項目快速操作模式：,拿地,市場調研,產品定位,交工標準,成本測算,方案設計,成本指標,

2、施工圖,管理規(guī)劃,資金計劃,項目實施,時間也是成本,購買土地,開工,付款,售房,收到房款,入住,應收款天數,現金到現金周期,應付款天數,開盤,順馳商業(yè)模式：縮短現金到現金的周期,三、順馳成本管理簡介,三、順馳成本管理簡介,一般項目操作模式：,時間也是成本,獲 取 土 地,規(guī) 劃 設 計,成本估算,開 發(fā) 手 續(xù),工 程 施 工,項 目 銷 售,成本計劃明細,項目結算,三、順馳成本管理簡介,2、成本控制：,成本控制體系：,前期方案階段 （控制總成本的85%左右),項目實施階段 （控制總成本的15%左右）,聚焦方案,聚焦管理,方案經濟性,方案技術性,限 額 設 計,用 足 指 標,圖 紙 審 核,

3、提 前 設 計,旁 站 設 計,成本控制分解到各部門,研發(fā),工程,運營,營銷,開發(fā),出圖質量 出圖時間 圖紙審核 設計費用 現金流,洽商變更 合同控制 招投標 材料選型 工期控制 現金流,合同控制 招投標 材料選型 洽商控制 現金 流控制,計劃性 有效性 資源整合 現金流,政策優(yōu)惠 返還 現金流,執(zhí)行部門,推動部門,三、順馳成本管理簡介,順馳項目目標成本的確定：,拿地,市場調研,產品定位,成本測算,方案設計,成本指標,交工標準,考核指標,現金流,項目實施,目標利潤,薪酬,三、順馳成本管理簡介,各項費用支出計劃,成本預算范圍內(或較接近),超出成本預算范圍較多,成本預算,對表,運營部深入分析判斷

4、,領導團隊決定是否否決,運營部建議否決,按原方案執(zhí)行,順馳成本否決制：,成本否決制流程 ：,三、順馳成本管理簡介,順馳成本否決制：,一、土地、設計、開發(fā)等費用控制措施： 每一筆費用使用前，對照成本預算表，超預算費用，必須交領導團隊審批通過，否則運營部不予簽字。 二、建安成本的控制 施工圖紙出具后，找咨詢公司做施工圖概算，與成本估算比較，如果超出成本估算較多，向領導團隊匯報并建議否決此批圖紙，設計院重新調整、優(yōu)化設計。領導團隊決定是否更改圖紙或追加成本，或另尋新的方案。 三、銷售費用控制措施： 詳細計劃營銷推廣各種費用的明細單，對照成本估算表，結合銷售狀況實際需要，超預算的費用報領導團隊決定是否

5、刪減。,三、順馳成本管理簡介,限額設計：,一、規(guī)劃指標用足:嚴格審核圖紙實際可售面積，須與審定 方案通知書審定面積相符，避免面積損失； 二、對設計院提出明確結構含筋量要求，控制鋼筋用量。,三、順馳成本管理簡介,順馳招標工作程序：,三、順馳成本管理簡介,順馳招標工作程序：,三、順馳成本管理簡介,順馳成本控制過程中的規(guī)?；?資源共享 集團采購,三、順馳成本管理簡介,順馳成本控制過程中的問題解決：,工程進度的超常規(guī)要求與招投標的矛盾 提 前費率招標； 招標工程中工程要求(資質越高越好，利于管理保 證質量)與預算(價格越低越好，有效控制成本保證 利潤率)的矛盾 運營中心考察確定。,四、其他公司成本控

6、制簡介,萬科旁站設計： 項目的實際操作中，由于項目快速操作，設計時間很緊迫，往往是圖紙剛出具，便急需付諸工程實施，對圖紙進行經濟性（技術性）審核的時間非常有限，難以確保限額設計的執(zhí)行質量。 采用研發(fā)人員旁站設計的工作方法：房地產公司派出具有豐富設計經驗的研發(fā)人員與設計院設計師共同工作，將需求信息及時與對方溝通，設計過程中隨時檢驗限額設計執(zhí)行情況，在產品設計階段便控制其經濟性、技術性，確保合理、提高效率。,四、其他公司成本控制簡介,嘉銘桐城c區(qū)總包合同：,1、嘉銘桐城c區(qū)住宅樓工程概括：建筑面積約2.9萬平米；地下2層地上28層，標準層層高2.8米，總高86.9米； cfg樁復合地基，筏板基礎；全現澆剪力墻； 2、工程質量要求：結構長城杯，北京市優(yōu)質工程； 3、甲方分包項目：土方、降水、cfg樁復合地基、電梯、門窗、消防系統、弱電系統、天然氣、電視電話； 4、甲供材料：散熱器、燃氣、配電箱、配電柜、光力柜、應急電源柜；,四、其他公司成本控制簡介,嘉銘桐城c區(qū)總包合同：,5、結算方式：結算單價1130元/平米，承包金額3268萬，為按投標價圖紙及工程規(guī)范一次性包干金額； 6、合同價調整：整個工程單份洽商單項定額子目設計變更洽商金額(直接費)累計超過一萬元可進行調整； 7、由于乙方原因審圖不仔細造成的洽商變更不調整； 8、開工后每棟