順馳房地產(chǎn)公司成本管理控制的調(diào)研匯報(bào)(25)頁(yè)

1、順馳房地產(chǎn)公司成本管理簡(jiǎn)介,一、順馳組織架構(gòu)簡(jiǎn)介 二、順馳項(xiàng)目操作思路簡(jiǎn)介 三、順馳成本管理簡(jiǎn)介 四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介,一、順馳組織架構(gòu)簡(jiǎn)介,順馳中國(guó),上海順馳,運(yùn)營(yíng)中心,武漢順馳,北京順馳,發(fā)展中心,開(kāi)發(fā)中心,研發(fā)中心,昌平公司,達(dá)興公司,豐潤(rùn)公司,開(kāi)發(fā)部,研發(fā)部,工程部,運(yùn)營(yíng)部,銷售部,客服部,策劃部,招投標(biāo)小組,虛擬小組,財(cái)務(wù),理解城市,理解行業(yè),理解項(xiàng)目,區(qū)域發(fā)展?jié)摿?項(xiàng)目素質(zhì),理解企業(yè),戰(zhàn)略發(fā)展,考核指標(biāo)體系,產(chǎn)品設(shè)計(jì),營(yíng)銷策劃,管理規(guī)劃,二、順馳項(xiàng)目操作思路簡(jiǎn)介,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,1、順馳項(xiàng)目快速操作模式：,拿地,市場(chǎng)調(diào)研,產(chǎn)品定位,交工標(biāo)準(zhǔn),成本測(cè)算,方案設(shè)計(jì),成本指標(biāo),

2、施工圖,管理規(guī)劃,資金計(jì)劃,項(xiàng)目實(shí)施,時(shí)間也是成本,購(gòu)買土地,開(kāi)工,付款,售房,收到房款,入住,應(yīng)收款天數(shù),現(xiàn)金到現(xiàn)金周期,應(yīng)付款天數(shù),開(kāi)盤,順馳商業(yè)模式：縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,一般項(xiàng)目操作模式：,時(shí)間也是成本,獲 取 土 地,規(guī) 劃 設(shè) 計(jì),成本估算,開(kāi) 發(fā) 手 續(xù),工 程 施 工,項(xiàng) 目 銷 售,成本計(jì)劃明細(xì),項(xiàng)目結(jié)算,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,2、成本控制：,成本控制體系：,前期方案階段 （控制總成本的85%左右),項(xiàng)目實(shí)施階段 （控制總成本的15%左右）,聚焦方案,聚焦管理,方案經(jīng)濟(jì)性,方案技術(shù)性,限 額 設(shè) 計(jì),用 足 指 標(biāo),圖 紙 審 核,

3、提 前 設(shè) 計(jì),旁 站 設(shè) 計(jì),成本控制分解到各部門,研發(fā),工程,運(yùn)營(yíng),營(yíng)銷,開(kāi)發(fā),出圖質(zhì)量 出圖時(shí)間 圖紙審核 設(shè)計(jì)費(fèi)用 現(xiàn)金流,洽商變更 合同控制 招投標(biāo) 材料選型 工期控制 現(xiàn)金流,合同控制 招投標(biāo) 材料選型 洽商控制 現(xiàn)金 流控制,計(jì)劃性 有效性 資源整合 現(xiàn)金流,政策優(yōu)惠 返還 現(xiàn)金流,執(zhí)行部門,推動(dòng)部門,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,順馳項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定：,拿地,市場(chǎng)調(diào)研,產(chǎn)品定位,成本測(cè)算,方案設(shè)計(jì),成本指標(biāo),交工標(biāo)準(zhǔn),考核指標(biāo),現(xiàn)金流,項(xiàng)目實(shí)施,目標(biāo)利潤(rùn),薪酬,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃,成本預(yù)算范圍內(nèi)(或較接近),超出成本預(yù)算范圍較多,成本預(yù)算,對(duì)表,運(yùn)營(yíng)部深入分析判斷

4、,領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否否決,運(yùn)營(yíng)部建議否決,按原方案執(zhí)行,順馳成本否決制：,成本否決制流程 ：,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,順馳成本否決制：,一、土地、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)等費(fèi)用控制措施： 每一筆費(fèi)用使用前，對(duì)照成本預(yù)算表，超預(yù)算費(fèi)用，必須交領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)審批通過(guò)，否則運(yùn)營(yíng)部不予簽字。 二、建安成本的控制 施工圖紙出具后，找咨詢公司做施工圖概算，與成本估算比較，如果超出成本估算較多，向領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)匯報(bào)并建議否決此批圖紙，設(shè)計(jì)院重新調(diào)整、優(yōu)化設(shè)計(jì)。領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否更改圖紙或追加成本，或另尋新的方案。 三、銷售費(fèi)用控制措施： 詳細(xì)計(jì)劃營(yíng)銷推廣各種費(fèi)用的明細(xì)單，對(duì)照成本估算表，結(jié)合銷售狀況實(shí)際需要，超預(yù)算的費(fèi)用報(bào)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決定是否

5、刪減。,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,限額設(shè)計(jì)：,一、規(guī)劃指標(biāo)用足:嚴(yán)格審核圖紙實(shí)際可售面積，須與審定 方案通知書(shū)審定面積相符，避免面積損失； 二、對(duì)設(shè)計(jì)院提出明確結(jié)構(gòu)含筋量要求，控制鋼筋用量。,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,順馳招標(biāo)工作程序：,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,順馳招標(biāo)工作程序：,三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,順馳成本控制過(guò)程中的規(guī)?；?資源共享 集團(tuán)采購(gòu),三、順馳成本管理簡(jiǎn)介,順馳成本控制過(guò)程中的問(wèn)題解決：,工程進(jìn)度的超常規(guī)要求與招投標(biāo)的矛盾 提 前費(fèi)率招標(biāo)； 招標(biāo)工程中工程要求(資質(zhì)越高越好，利于管理保 證質(zhì)量)與預(yù)算(價(jià)格越低越好，有效控制成本保證 利潤(rùn)率)的矛盾 運(yùn)營(yíng)中心考察確定。,四、其他公司成本控

6、制簡(jiǎn)介,萬(wàn)科旁站設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目的實(shí)際操作中，由于項(xiàng)目快速操作，設(shè)計(jì)時(shí)間很緊迫，往往是圖紙剛出具，便急需付諸工程實(shí)施，對(duì)圖紙進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性（技術(shù)性）審核的時(shí)間非常有限，難以確保限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行質(zhì)量。 采用研發(fā)人員旁站設(shè)計(jì)的工作方法：房地產(chǎn)公司派出具有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的研發(fā)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師共同工作，將需求信息及時(shí)與對(duì)方溝通，設(shè)計(jì)過(guò)程中隨時(shí)檢驗(yàn)限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段便控制其經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性，確保合理、提高效率。,四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介,嘉銘桐城c區(qū)總包合同：,1、嘉銘桐城c區(qū)住宅樓工程概括：建筑面積約2.9萬(wàn)平米；地下2層地上28層，標(biāo)準(zhǔn)層層高2.8米，總高86.9米； cfg樁復(fù)合地基，筏板基礎(chǔ)；全現(xiàn)澆剪力墻； 2、工程質(zhì)量要求：結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯，北京市優(yōu)質(zhì)工程； 3、甲方分包項(xiàng)目：土方、降水、cfg樁復(fù)合地基、電梯、門窗、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、天然氣、電視電話； 4、甲供材料：散熱器、燃?xì)?、配電箱、配電柜、光力柜、?yīng)急電源柜；,四、其他公司成本控制簡(jiǎn)介,嘉銘桐城c區(qū)總包合同：,5、結(jié)算方式：結(jié)算單價(jià)1130元/平米，承包金額3268萬(wàn)，為按投標(biāo)價(jià)圖紙及工程規(guī)范一次性包干金額； 6、合同價(jià)調(diào)整：整個(gè)工程單份洽商單項(xiàng)定額子目設(shè)計(jì)變更洽商金額(直接費(fèi))累計(jì)超過(guò)一萬(wàn)元可進(jìn)行調(diào)整； 7、由于乙方原因?qū)張D不仔細(xì)造成的洽商變更不調(diào)整； 8、開(kāi)工后每棟