黃山東方麗景項(xiàng)目四期開(kāi)發(fā)建議書(shū)

1、黃山東方麗景項(xiàng)目四期開(kāi)發(fā)建議書(shū)二七年九月二十五日目 錄一、市場(chǎng)簡(jiǎn)述31、黃山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇32、在售樓盤(pán)分析63、未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展分析12二、典型樓盤(pán)分析141、江南新城142、陽(yáng)光綠水16三、地塊swot分析171、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)strengths172、項(xiàng)目劣勢(shì)weaknesses173、市場(chǎng)機(jī)會(huì)opportunities174、競(jìng)爭(zhēng)威脅threats18四、開(kāi)發(fā)策略191、開(kāi)發(fā)前提192、開(kāi)發(fā)策略19五、項(xiàng)目定位201、形象定位202、客戶定位203、產(chǎn)品定位21六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議231、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)232、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)243、園林與環(huán)境設(shè)計(jì)244、分期開(kāi)發(fā)時(shí)序安排255、項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)26七、經(jīng)

2、濟(jì)效益測(cè)算27附件1 住宅項(xiàng)目調(diào)研表32一、 市場(chǎng)簡(jiǎn)述1、 黃山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇l 2006年住宅銷(xiāo)售面積達(dá)72.5萬(wàn)，比2004年增長(zhǎng)15%從下表黃山市商品住宅銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)，2006年黃山市商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)72.5萬(wàn)，同比增長(zhǎng)32；銷(xiāo)售額達(dá)11.2億元，同比增長(zhǎng)47；銷(xiāo)售均價(jià)1545元/，同比增長(zhǎng)11。黃山市房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了2003年的火爆發(fā)展，2005年低迷回落，在2006年全面復(fù)蘇并迎來(lái)新增長(zhǎng)。分析市場(chǎng)為何上下波動(dòng)，2003年銷(xiāo)售量的翻倍的原因在于外銷(xiāo)市場(chǎng)的火爆，同時(shí)帶動(dòng)本地?fù)Q房需求；而自2005年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”宏觀調(diào)控政策，黃山的江浙滬外銷(xiāo)客戶迅速萎縮，同時(shí)抑止本地購(gòu)房需求；

3、進(jìn)入2006年，壓抑長(zhǎng)時(shí)間的本地需求有所釋放，加上黃山對(duì)外交通的完善，外銷(xiāo)市場(chǎng)逐漸回暖，市場(chǎng)恢復(fù)正常增長(zhǎng)。l 5年來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)不斷提升，2006年實(shí)現(xiàn)價(jià)量齊增的局面雖然2005年銷(xiāo)售量下跌12，但銷(xiāo)售均價(jià)依然保持與2004年一樣9的增幅，說(shuō)明黃山房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在房?jī)r(jià)虛高的泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)在銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格上仍有較大的發(fā)展空間。2006年，黃山商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)1545元/，同比增長(zhǎng)11。2006年中心城區(qū)的多層住宅價(jià)格大概在2000元/，預(yù)測(cè)未來(lái)將保持1015的增長(zhǎng)，在2007年可達(dá)到2300元/，在2008年可達(dá)到2600元/。l 市場(chǎng)調(diào)節(jié)能力強(qiáng)，逐步穩(wěn)定發(fā)展從近5年的開(kāi)發(fā)指標(biāo)看（見(jiàn)下表

4、），黃山房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷上下波動(dòng)起伏后，已逐步成為發(fā)展穩(wěn)定的成熟市場(chǎng)，從5年的指標(biāo)變化中可以總結(jié)出一些規(guī)律。2003年商品房銷(xiāo)售面積突增到59.74萬(wàn)，同比增長(zhǎng)120，銷(xiāo)售面積超過(guò)新開(kāi)工面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。接下來(lái)的2004年，開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，當(dāng)年新開(kāi)工面積翻了一倍多，達(dá)113.95萬(wàn)，同比增長(zhǎng)143；到了2005年，3月份及4月份連續(xù)出臺(tái)的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（舊八條）及八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（新八條），使長(zhǎng)三角投資熱情聚降，黃山當(dāng)年的新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積無(wú)一例外的出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，跌幅達(dá)-16-27。進(jìn)入2006年，受各項(xiàng)利好促進(jìn)，包括黃山gdp保持每年約1

5、5的增漲、道路交通完善、旅游市場(chǎng)興旺，房地產(chǎn)外銷(xiāo)市場(chǎng)逐步復(fù)興，本地市場(chǎng)也走出觀望，當(dāng)年消化了大量的存量房，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)89.65萬(wàn)，超過(guò)2004年時(shí)的峰值，并且第一次超過(guò)當(dāng)年的竣工面積，多層住宅更呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。從2007年上半年銷(xiāo)售情況了解，五一期間房地產(chǎn)市場(chǎng)較火爆，購(gòu)房需求被重新激發(fā)，而市場(chǎng)供應(yīng)量有限，各樓盤(pán)均出現(xiàn)不同程度的熱銷(xiāo)現(xiàn)象。2、 在售樓盤(pán)分析2006年黃山中心城區(qū)商品房預(yù)售面積達(dá)69.5萬(wàn)，其中住宅43.0萬(wàn)、商業(yè)22.7萬(wàn)、辦公0.5、車(chē)庫(kù)1.9萬(wàn)、雜間1.4萬(wàn)，新盤(pán)預(yù)售列表如下。黃山中心城區(qū)商品房預(yù)售項(xiàng)目一覽表2006年預(yù)售面積（）2007上半年預(yù)售面積（）黃山國(guó)際假

6、日廣場(chǎng)92059.22 三華園83498.30 江南新城（梧桐苑）32733.45 江南新城（銀杏苑）26973.16 江南新城（棕櫚苑、紫藤閣）55744.09城東花園(中苑)65344.53 山水人家58404.17 世貿(mào)綠洲44906.93 國(guó)際旅游禮品城41829.51 秀水豪園35754.15 世紀(jì)花園西苑中易大廈29450.46 香山翠谷23316.16 桃花源21761.37 15221.87黃山高爾夫會(huì)員度假公寓20030.76 城東綜合商住樓15445.55海倫公寓15570.63 黃山茶城14318.76 錦繡橫江13973.66 10713.04陽(yáng)光綠水花園13648.4

7、0 沁園山莊11824.12 2250.12梨樹(shù)園小區(qū)11423.97 3922.54黃山風(fēng)情街10633.03 長(zhǎng)干中路55號(hào)綜合樓9076.93 假日公寓8059.56 14181.54蓮花怡庭7903.30 16590.70 城東花園東苑店面6228.85 長(zhǎng)干西園5299.19 杭徽?qǐng)@5296.06 3523.44御龍花園c型別墅樓3497.00 福安商住樓2598.79 東澤園附屬小樓2587.20 小計(jì)694685.46 160909.05 數(shù)據(jù)來(lái)源：黃山市房地產(chǎn)管理局，統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2007年6月30日。（1） 分布區(qū)域從屯溪區(qū)主要樓盤(pán)分布圖中可看出，經(jīng)過(guò)20032006年的加速

8、開(kāi)發(fā)，黃山老城區(qū)土地所剩無(wú)多，未來(lái)開(kāi)發(fā)多為規(guī)模不大的舊改項(xiàng)目。住宅開(kāi)發(fā)往東、南、西三個(gè)方向發(fā)展。東向：主要為新的政府行政區(qū)域，規(guī)劃好、配套齊全，因此價(jià)格較高，供應(yīng)量不多，未來(lái)供應(yīng)以小高層、高層為主；而再往東，則為原來(lái)的城鄉(xiāng)交接處，位置偏，如香山翠谷、山水人家，屬于目前黃山最便宜的區(qū)域。南向：政府規(guī)劃的江南新城片區(qū)，是黃山住宅供應(yīng)量最大的區(qū)域，以東方麗景和江南新城兩樓盤(pán)為代表，開(kāi)發(fā)片區(qū)環(huán)境好、規(guī)劃好，但配套不完善、人氣有待進(jìn)一步提升；西南向的陽(yáng)湖片區(qū)屬老鎮(zhèn)區(qū)，距離屯溪老街較近，人氣較旺，近期有一定的推出量。西向：主要以桃花源、錦繡橫江、秀水豪園為主，后二者為尾盤(pán)，未來(lái)推出量不大；而桃花源為純別墅

9、區(qū)?？偟膩?lái)說(shuō)，伴隨城市發(fā)展，土地資源的稀缺性越發(fā)顯現(xiàn)，房屋價(jià)格將隨著城市地價(jià)一起提升，對(duì)比三個(gè)發(fā)展區(qū)域，南向江南新城因土地儲(chǔ)備量大，是未來(lái)發(fā)展最大的區(qū)域。（2） 項(xiàng)目規(guī)模大多數(shù)項(xiàng)目總建筑面積在10萬(wàn)以下，集中在25萬(wàn)平方米的項(xiàng)目居多。從去年預(yù)售面積看，黃山國(guó)際假日廣場(chǎng)、江南新城、三華園、世貿(mào)綠洲、山水人家、城東花園、秀水豪園7個(gè)大規(guī)模樓盤(pán)占領(lǐng)70的市場(chǎng)，說(shuō)明樓盤(pán)供應(yīng)相對(duì)集中。預(yù)計(jì)未來(lái)樓盤(pán)供應(yīng)主要集中在江南新城、東方麗景、世貿(mào)綠洲等幾個(gè)大盤(pán)，新面孔不多。（3） 建筑類(lèi)型目前市場(chǎng)以多層產(chǎn)品為主，占70；其次是去年推出較多的酒店式公寓產(chǎn)品，占18；高層、別墅各占少量比例約56。由于高層住宅被市場(chǎng)接受

10、尚需時(shí)日，價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)，因此開(kāi)發(fā)商均有意識(shí)的放慢高層住宅開(kāi)發(fā)步伐，預(yù)測(cè)未來(lái)多層仍為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。但由于不少項(xiàng)目均規(guī)劃有小高層產(chǎn)品，隨著土地日益減少，城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度增加，預(yù)測(cè)高層也將逐步被消費(fèi)者接受。（4） 戶型隨著房屋單價(jià)提升，購(gòu)房者在控制總價(jià)的原則上，需求的面積略有減少，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)125是較受歡迎的，并且三房?jī)蓮d一衛(wèi)產(chǎn)品也得到市場(chǎng)認(rèn)可。多層以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、面積120135為主，配合部分三房?jī)蓮d一衛(wèi)110120、兩房?jī)蓮d一衛(wèi)85100、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)140180為輔。（5） 價(jià)格目前多層價(jià)格主要在20002500元/之間，總體均價(jià)約為2200元/。小高層住宅26003300元/。疊屋價(jià)格約240

11、03200元/，聯(lián)排別墅價(jià)格在28004000元/，獨(dú)棟別墅31006000元/（不包括御墅天筑）。2006年中心城區(qū)的多層住宅價(jià)格大概在2000元/，預(yù)測(cè)未來(lái)將保持1015的增長(zhǎng)，在2007年可達(dá)到2300元/，在2008年可達(dá)到2600元/。（6） 銷(xiāo)售情況2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，因此各樓盤(pán)銷(xiāo)售情況很好，除了消化當(dāng)年推出的新盤(pán)外，還消化不少存量舊盤(pán)。香山翠谷名人之家屯溪區(qū)主要樓盤(pán)分布圖君悅?cè)A府三華園三期躍進(jìn)路步行街地塊博浩地塊羅漢松地塊泰豐花園沁園山莊桃花源國(guó)際假日廣場(chǎng)新徽天地電力明遠(yuǎn)濱江國(guó)際假日公寓錦繡橫江秀水豪園山水人家陽(yáng)光綠水錦繡江南在售項(xiàng)目在建項(xiàng)目待建地塊外灘一號(hào)東方麗景北區(qū)

12、西區(qū)南區(qū)東區(qū)江南新城世貿(mào)綠洲天都華庭蓮花怡庭表3、黃山市典型在售樓盤(pán)列表項(xiàng)目名稱建筑類(lèi)型建筑面積住宅價(jià)格（元/）多層疊屋別墅高層其他世貿(mào)綠洲小高層、多層、公寓、寫(xiě)字樓總建面35萬(wàn)；一期7萬(wàn)，其中小高層3.5萬(wàn)、多層3.5萬(wàn)；二期小高層15萬(wàn)。25002600建昌天都華庭多層、25層的高層3.6售磬未推出建昌蓮花怡庭小高層、多層總建面4萬(wàn)；一期1.5萬(wàn)，其中2棟小高層、4棟多層；二期2.5萬(wàn)，其中3棟小高層、其他為多層。27003200建昌君悅?cè)A府1棟高層商務(wù)樓+住宅8層以下為商務(wù)，8層以上為住宅1.7未推出預(yù)計(jì)3500外灘一號(hào)1棟高層住宅3.53300國(guó)際假日廣場(chǎng)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店總建面11.8萬(wàn)

13、；其中b棟產(chǎn)權(quán)酒店及裙房約5萬(wàn)。產(chǎn)權(quán)酒店平面6000夾層7500山水人家多層5.892000香山翠谷公寓、排屋、疊屋4.3精裝多層2300未推出未推出秀水豪園多層、聯(lián)排及雙拼別墅151900（06年初推出）聯(lián)排3200 獨(dú)幢3400錦繡橫江多層、沿街2層商鋪總建面7.07萬(wàn)；已建5.17萬(wàn)。2450泰豐花園聯(lián)排及獨(dú)棟別墅0.62600御墅天筑獨(dú)立別墅、五星級(jí)酒店、酒店式公寓別墅建面2萬(wàn)公寓建面1.5萬(wàn)8000（獨(dú)立別墅）8000（酒店式公寓）江南新城南區(qū)一期紫藤閣疊屋、聯(lián)排總建面15萬(wàn)；一期4萬(wàn)。疊屋2900排屋3500江南新城西區(qū)二期棕櫚苑多層、小高層總建面約28萬(wàn)，其中多層12萬(wàn)、小高層1

14、5.5萬(wàn)；已推出多層約5.5萬(wàn)。2200未推出江南新城北區(qū)一期梧桐苑多層、小高層總建面約19萬(wàn)，其中多層15萬(wàn)、小高層3.5萬(wàn)；已推出多層約3萬(wàn)。2250未推出陽(yáng)光綠水多層一期7萬(wàn)，二期20萬(wàn)2000 景觀房2450未推出假日公寓多層1.52000桃花源獨(dú)棟、聯(lián)排14萬(wàn)獨(dú)棟6000聯(lián)排40003、 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展分析主要多層及小高層項(xiàng)目推出時(shí)間預(yù)測(cè)建筑面積（）2007年下半年2008年2009年?yáng)|方麗景二期高層約3萬(wàn)東方麗景三期多層約3.7萬(wàn)江南新城西區(qū)（存量）多層約3.5萬(wàn)（待建）多層約6.5萬(wàn)（待建）小高層約12萬(wàn)江南新城北區(qū)（存量）多層約0.5萬(wàn)（待建）小高層約15萬(wàn)世貿(mào)綠洲一期（存量）多

15、層約0.5萬(wàn)（存量）小高層1萬(wàn)世貿(mào)綠洲二期小高層約15萬(wàn)蓮花怡庭一期（存量）多層約0.2萬(wàn)（存量）小高層0.1萬(wàn)蓮花怡庭二期多層約1.5萬(wàn)小高層約1萬(wàn)天都華庭高層約1萬(wàn)君悅?cè)A府高層約1.7萬(wàn)外灘一號(hào)（存量）高層2.8萬(wàn)秀水豪園（存量）多層約0.5萬(wàn)錦繡橫江（存量）多層約0.5萬(wàn)三華園三期多層約1萬(wàn)（不含補(bǔ)償）陽(yáng)光綠水二期（存量）多層約0.8萬(wàn)香山翠谷（存量）公寓約0.7萬(wàn)山水人家（存量）多層約0.3萬(wàn)濱江國(guó)際多層約0.7萬(wàn)高層約2萬(wàn)電力明遠(yuǎn)小高層、高層約2.7萬(wàn)名人之家多層約4萬(wàn)博浩房產(chǎn)多層約1.5萬(wàn)羅漢松地塊多層、小高層約4萬(wàn)錦繡江南多層約15萬(wàn)小高層規(guī)模不詳躍進(jìn)路步行街多層約3萬(wàn)多層每年推

16、出量小計(jì)（萬(wàn)）11.5121.4小高層每年推出量小計(jì)（萬(wàn)）3.59.97.6注： 1、紅線 表示多層住宅，藍(lán)線 表示小高層住宅。2、虛線 表示項(xiàng)目可變因素較多，推出時(shí)間變化性較大。3、預(yù)測(cè)假設(shè)條件：按預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售周期平均銷(xiāo)售進(jìn)行測(cè)算。4、每年推出量小計(jì)未包含推出時(shí)間變化性較大的項(xiàng)目（虛線標(biāo)示的物業(yè)）從上表分析，未來(lái)普通住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1） 目前多層住宅仍是住宅市場(chǎng)主流，但未來(lái)12年小高層產(chǎn)品將逐步取代多層今年下半年市場(chǎng)的存量多層住宅約11.5萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)小高層推出量3.5萬(wàn)；進(jìn)入2008年，多層項(xiàng)目逐步減少，小高層項(xiàng)目逐步增加；預(yù)計(jì)到2009年，市場(chǎng)上小高層產(chǎn)品數(shù)量將超過(guò)多層，江南新城

17、、東方麗景、世貿(mào)綠洲等幾個(gè)大盤(pán)將以小高層為主力產(chǎn)品。隨著黃山城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度加大，小高層及高層住宅產(chǎn)品將逐步被市民接受，到2009年多層因相對(duì)稀缺而價(jià)值得到提升。（2） 老城區(qū)供應(yīng)量較少，大盤(pán)供應(yīng)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位傳統(tǒng)老城區(qū)的土地供應(yīng)量有限，未來(lái)主力供應(yīng)量集中在新安江南的江南新城片區(qū)和陽(yáng)湖片區(qū)、以及城東的新行政中心區(qū)。未來(lái)12年市場(chǎng)供應(yīng)集中在10萬(wàn)平米以上的規(guī)模大盤(pán)，如東方麗景、江南新城、世貿(mào)綠洲、錦繡江南等。（3） 未來(lái)供求相對(duì)平衡，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)保持1015的年增長(zhǎng)分析未來(lái)12年推盤(pán)項(xiàng)目，供應(yīng)量基本穩(wěn)定增長(zhǎng)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇跡象看，供求基本平衡，每年的消化量穩(wěn)步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)每年有1

18、015的增幅。二、 典型樓盤(pán)分析1、 江南新城（1） 各期銷(xiāo)售情況：多層銷(xiāo)售穩(wěn)定，疊屋、排屋價(jià)格難以提升江南新城各區(qū)銷(xiāo)售情況表地塊組團(tuán)名稱建筑面積未售面積銷(xiāo)售價(jià)格（元/）開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出住宅套數(shù)銷(xiāo)售率東區(qū)百合苑16002004-6-26384售磬玉蘭苑1700370海棠苑20102.74089.221750162丁香苑30604.064075.7418002005-102802006-2南區(qū)一期紫藤閣19648.2010079.80疊屋2900排屋35002005-106860西區(qū)一期銀杏苑26973.136908.1519502006年中18585二期棕櫚苑28631.5112381.19220

19、02007-320460北區(qū)一期梧桐苑32739.609022.6022502006-9-2520980數(shù)據(jù)來(lái)源：黃山房地產(chǎn)網(wǎng)-商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上公示，數(shù)據(jù)截止至2007-6-20。1） 江南新城東區(qū)約1196套多層住宅已基本售罄，僅剩極少量頂層約200大面積單位。2） 南區(qū)為別墅類(lèi)高端產(chǎn)品，一期紫藤閣有疊屋及排屋兩種建筑類(lèi)型，共160套住宅，其中疊屋84套，排屋76套，目前已是現(xiàn)樓，由于銷(xiāo)售價(jià)格難以提升、消化速度慢，目前僅推出68套疊屋及排屋，從2005年10月份小批量逐步放盤(pán)，至今仍未售磬，剩余11棟、92套景觀較好的疊屋及排屋未推出。3） 西區(qū)已推出一期銀杏苑和二期棕櫚苑，一期銀杏苑在200

20、6年中推出，共185套多層住宅，目前銷(xiāo)售率達(dá)85，剩余戶型主要為頂層180190的大面積單位；二期棕櫚苑在2007年3月份第一批推出7棟多層（棕櫚苑共有12棟，尚有5棟未推出），共204套多層住宅、21套商鋪、43個(gè)車(chē)庫(kù)，住宅銷(xiāo)售情況較好，目前銷(xiāo)售率達(dá)60。4） 北區(qū)在2006年9月推出一期梧桐苑，共207套多層住宅、39套商鋪、55個(gè)車(chē)庫(kù)，住宅及車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售情況較好，目前銷(xiāo)售率達(dá)80，商鋪銷(xiāo)售較差，僅售出35左右。江南新城為避免政府的收地行為，每個(gè)地塊均在動(dòng)工，項(xiàng)目開(kāi)工面廣，但每期推出量較穩(wěn)定，保持在每半年23萬(wàn)的建筑面積左右。從江南新城目前銷(xiāo)售情況看，a區(qū)已開(kāi)發(fā)完畢；b區(qū)疊屋、排屋尚有60未推

21、出，存在滯壓現(xiàn)象，后續(xù)短期內(nèi)不會(huì)新開(kāi)發(fā)疊屋、排屋產(chǎn)品； c、d區(qū)規(guī)劃有多層、小高層產(chǎn)品，目前推出的全為多層，由于小高層在黃山市場(chǎng)有一定銷(xiāo)售障礙，但多層價(jià)格提升帶動(dòng)小高層價(jià)格有所提升，不排除小高層近期有開(kāi)發(fā)的可能性。預(yù)測(cè)未來(lái)一年江南新城的推出量能達(dá)到56萬(wàn)建筑面積，多層仍為江南新城的主力開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型。從售價(jià)看，目前江南新城住宅售價(jià)在23002400元/平方米，基于黃山市場(chǎng)情況，從2006年下半年至今，價(jià)格有較大幅度的提升，提價(jià)約200元/，不同于以前50元/的小步提價(jià)。（2） 戶型略有變化：三房比例保持50不變，二房比例增加，四房比例減少?gòu)南卤砜梢钥闯?，江南新城以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，按面積計(jì)約占5

22、0%；其次是四房及以上產(chǎn)品占3040%，主要布置在樓棟頂層，帶閣樓形式出現(xiàn)，或在景觀較好的一條腿上分布；二房?jī)蓮d一衛(wèi)占1020%。從江南新城最近推出的棕櫚苑和梧桐苑戶型對(duì)比看，有兩個(gè)新變化：出現(xiàn)新產(chǎn)品三房二廳一衛(wèi)，數(shù)量非常少，已全部售完；四房比例減少約10，而二房比較增加了10。戶型的兩個(gè)變化，體現(xiàn)江南新城為適應(yīng)本地市場(chǎng)特點(diǎn)，大戶型銷(xiāo)售壓力大，中小戶型受歡迎，做出的調(diào)整。江南新城各區(qū)戶型比例名稱戶型單戶面積（平方米）套數(shù)戶型比例按套數(shù)按面積棕櫚苑二房?jī)蓮d一衛(wèi)901069427%21%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)12113616247%48%三房?jī)蓮d一衛(wèi)10982%2%四房及以上1381897923%29%梧桐

23、苑二房?jī)蓮d兩衛(wèi)90932512%8%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)11913011957%51%四房及以上1402406330%41%（3） 商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡，影響商鋪銷(xiāo)售東區(qū)已入伙，臨街商鋪約有50家開(kāi)業(yè)，但主要經(jīng)營(yíng)為裝修工人服務(wù)的低檔餐飲、小賣(mài)店等，形象雜亂。因此影響后期商鋪銷(xiāo)售情況較差，價(jià)格較低約4000元/，大量商鋪未售出。2、 陽(yáng)光綠水一期多層銷(xiāo)售率達(dá)80%，剩余朝江景的大戶型150平方米，單價(jià)約2400元/平方米，高總價(jià)導(dǎo)致銷(xiāo)售緩慢。一期商鋪面積在50-60平方米，單價(jià)6000元/平方米，總價(jià)約在35萬(wàn)元，因地段優(yōu)勢(shì)銷(xiāo)售情況較好。二期目前拆遷未完成，最快也要明年底推出，規(guī)劃有多層及小高層產(chǎn)品，據(jù)了解將開(kāi)

24、發(fā)多層300400套，約45萬(wàn)的建筑面積規(guī)模。三、 地塊swot分析項(xiàng)目所處的23-1地塊，與二期相鄰，區(qū)位相對(duì)獨(dú)立，針對(duì)地塊特點(diǎn)進(jìn)行swot分析：1、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)strengthsl 地塊內(nèi)部基本方正平整，東南部有緩坡，有利于規(guī)劃高端產(chǎn)品；l 周邊環(huán)境好：東北向眺新安江、南向及東南向被青山環(huán)抱、東向臨項(xiàng)目二期、東北和西向緊鄰江南新城，景觀資源豐富，周邊無(wú)農(nóng)民房等凌亂建筑干擾；l 東北臨徽州大道、西北臨徽杭高速出口，出行方便，具有便利的對(duì)內(nèi)、對(duì)外交通；l 臨近徽杭高速出口，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，易于吸引外來(lái)長(zhǎng)三角客戶；l 項(xiàng)目前期形成的高品質(zhì)形象以及客戶資源積累，已成為項(xiàng)目最好的營(yíng)銷(xiāo)推廣；l 項(xiàng)目已成為黃山

25、市房地產(chǎn)樣板工程，省市領(lǐng)導(dǎo)頻繁檢查指導(dǎo)將擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。2、 項(xiàng)目劣勢(shì)weaknesses l 項(xiàng)目周邊為新區(qū)開(kāi)發(fā)，配套設(shè)施尚少，城市功能有待加強(qiáng)；l 23-1地塊取得產(chǎn)權(quán)約2.8萬(wàn)平方米，尚有待征地約2.6萬(wàn)平方米，由于待征地的不確定，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)建設(shè)有影響；l 地塊南側(cè)有一煤氣站，對(duì)業(yè)主有一定的心理影響。3、 市場(chǎng)機(jī)會(huì)opportunitiesl 隨東方麗景和江南新城的開(kāi)發(fā)，各項(xiàng)配套正在加強(qiáng)，如南濱江休閑景觀帶的建成、黃山屯溪六中遷至江南新城、徽派美食街的開(kāi)業(yè)，以及二期對(duì)面土地的成功出讓，顯著改善了項(xiàng)目周邊環(huán)境和生活配套，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；l 受人民幣升值預(yù)期影響，江浙滬等地民

26、間資本投資日益活躍，而房地產(chǎn)投資是其重要的投資渠道；l 黃山旅游資源豐富，自然生態(tài)環(huán)境好，加上對(duì)外高速干道的逐步完善和08年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，黃山旅游將再次火爆，房地產(chǎn)再次升溫；l 黃山市屯溪區(qū)土地稀缺性帶來(lái)的土地升值將提升本項(xiàng)目成本上的競(jìng)爭(zhēng)力；l 政府停止審批別墅項(xiàng)目用地，新批新建項(xiàng)目70%以上為90平方米以下住宅，項(xiàng)目不受此規(guī)劃限制。4、 競(jìng)爭(zhēng)威脅threatsl 國(guó)家宏觀政策持續(xù)深入對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響；l 黃山人口增長(zhǎng)速度緩慢，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，黃山本地房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，大量的商品房空置，出租率低且租金低，本地市場(chǎng)有效需求不足；l 江南新城建設(shè)規(guī)模大，產(chǎn)品類(lèi)型齊全，在

27、市場(chǎng)已形成口牌，其低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略，以及其一期園林和會(huì)所展示，都對(duì)項(xiàng)目形成直接的威脅；l 部分處城市中心或老城區(qū)的項(xiàng)目，如世貿(mào)綠洲、蓮花怡庭等，建設(shè)規(guī)模大，將分流公務(wù)員、煙草、電信等中高端客戶，陽(yáng)湖片區(qū)項(xiàng)目多，城市功能完善，心理區(qū)位好，與江南新城一起構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。四、 開(kāi)發(fā)策略1、 開(kāi)發(fā)前提23-1地塊為東方麗景四期，為項(xiàng)目收宮之作，應(yīng)最后開(kāi)發(fā)，但為保證項(xiàng)目各類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售的連續(xù)性，四期應(yīng)有承接三期的多層產(chǎn)品，項(xiàng)目三期多層在2008年下半年將售磬，二期別墅產(chǎn)品在2008年4月開(kāi)始銷(xiāo)售，二期高層住宅產(chǎn)品將在2008年9月開(kāi)始銷(xiāo)售。黃山市政府不斷施壓，要求加快開(kāi)發(fā)速度，為避免政府收地風(fēng)險(xiǎn)，四期作為獨(dú)

28、立土地應(yīng)承接三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。同時(shí)也可減緩二期的開(kāi)發(fā)壓力，使得資源最好的二期別墅產(chǎn)品價(jià)值最大化。2、 開(kāi)發(fā)策略從上面的開(kāi)發(fā)前提分析，四期主力產(chǎn)品應(yīng)該是多層產(chǎn)品，其他別墅和高層產(chǎn)品，在滿足項(xiàng)目容積率1.5的條件下，可適量布置。四期考慮待征地因素，應(yīng)分期開(kāi)發(fā)，首期為多層產(chǎn)品，承接三期，爭(zhēng)取在2008年9月份銷(xiāo)售。借勢(shì)借2008年奧運(yùn)帶動(dòng)的房產(chǎn)熱銷(xiāo)，多層又是市場(chǎng)暢銷(xiāo)產(chǎn)品，加上前期項(xiàng)目樹(shù)立的高品質(zhì)形象，四期首期多層借勢(shì)推出，容易形成熱銷(xiāo)，同時(shí)與二期高層住宅產(chǎn)品進(jìn)行互動(dòng)促銷(xiāo)。價(jià)值最大化從市場(chǎng)分析看，2008年后多層產(chǎn)品越漸稀缺，為將四期多層價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，建議：多層首批推出量不宜過(guò)大，留下部分多層產(chǎn)品待20

29、09年銷(xiāo)售，以實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值，推盤(pán)量小也有利于提升售價(jià)，把握好銷(xiāo)售節(jié)奏，使的項(xiàng)目多層、高層、別墅各類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售均衡；四期規(guī)劃應(yīng)參考一期，混合有多層、別墅、小高層產(chǎn)品，主力產(chǎn)品多層實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售，少量別墅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，而部分小高層產(chǎn)品可提升項(xiàng)目容積率，同時(shí)一期各類(lèi)產(chǎn)品搭配形成的高品質(zhì)社區(qū)也可在四期延續(xù)。五、 項(xiàng)目定位1、 形象定位東方麗景收宮之作品質(zhì)山水社區(qū)詮釋：(1) 項(xiàng)目四期從名稱看是最后一期，稱為收宮之作，讓客戶感受急迫感，營(yíng)造搶購(gòu)氛圍；(2) 項(xiàng)目規(guī)劃參考一期，多層、別墅、小高層在小區(qū)內(nèi)和諧布置，品質(zhì)能與一期媲美；(3) 項(xiàng)目背靠青山、內(nèi)部人工造水景，優(yōu)美的環(huán)境打造山水社區(qū)。2、 客戶定位

30、項(xiàng)目可能面對(duì)的客戶群體細(xì)分分析如下：客戶群體細(xì)分分析客戶分類(lèi)客戶特征置業(yè)意向購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目可能屯溪區(qū)普通工薪階層購(gòu)買(mǎi)能力較弱，對(duì)價(jià)格非常敏感多層、安居房公務(wù)員及事業(yè)單位職員有一定的購(gòu)買(mǎi)力，要求物業(yè)性價(jià)比高，攀比心態(tài)多層 企業(yè)中高管、私營(yíng)業(yè)主有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，注重居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)別墅、多層、小高層 三區(qū)四縣企業(yè)高管、政府機(jī)構(gòu)管理人員有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，追求城市生活多層、別墅、公寓 外地財(cái)富人群、私營(yíng)業(yè)主、投資人士有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，投資度假兼顧別墅、公寓 多層住宅客戶群四期首批多層單位，延續(xù)小區(qū)高品質(zhì)定位，應(yīng)吸引有經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力的客戶群體，該客戶群體的特征：1） 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，能承擔(dān)35萬(wàn)左右中檔價(jià)格的房

31、價(jià)；2） 向往中產(chǎn)階段生活，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)非?？粗?；3） 對(duì)未來(lái)生活充滿期待，看重項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力。小高層客戶群1） 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)收入，能承擔(dān)40萬(wàn)左右中檔價(jià)格的房?jī)r(jià)；2） 能接受新事物，追求更好的居住生活品質(zhì)，喜好小高層的居住環(huán)境；3） 吸引部分外地客戶群體，以休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老為目的購(gòu)買(mǎi)。別墅類(lèi)客戶群1） 投資、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老客戶群體，有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；2） 主要面對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)客戶，本地客源較少；3） 投資意識(shí)強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不太敏感；4） 重視物業(yè)的投資收益前景，對(duì)企業(yè)信譽(yù)、小區(qū)發(fā)展?jié)摿﹃P(guān)注較多。3、 產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位為多層住宅+高層住宅+少量別墅+底層商鋪。多層定位：從江南

32、新城銷(xiāo)售看，其主力產(chǎn)品為120135平方米的三房產(chǎn)品，而項(xiàng)目一期130平方米的三房也銷(xiāo)售暢順，四期作為銜接三期產(chǎn)品，售價(jià)可有所提高，多層總價(jià)應(yīng)控制在35萬(wàn)元左右，在均價(jià)2800元/平方米的條件下，多層主力戶型應(yīng)為125平方米左右的三房，另外可配置部分二房產(chǎn)品。因此，建議二房8590平方米：三房110135平方米=3：7（按面積計(jì)）。別墅定位：地塊東南部靠山邊，景觀資源豐富，適合建筑高端的別墅類(lèi)產(chǎn)品，受項(xiàng)目容積率限制，別墅數(shù)量宜少，別墅形式可為獨(dú)棟、聯(lián)排、疊屋，由概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)研究后確定。多樣化的產(chǎn)品類(lèi)型有利于提升小區(qū)品質(zhì)檔次，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。高層定位：為了滿足項(xiàng)目1.5容積率，項(xiàng)目主力產(chǎn)

33、品為多層，同時(shí)布置少量別墅，需布置若干棟高層產(chǎn)品，具體棟數(shù)待概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)研究確定。小高層產(chǎn)品面對(duì)經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的中高端消費(fèi)者，主力戶型為三房，其中120130平方米的三房二廳一衛(wèi)和130140平方米的三房二廳二衛(wèi)應(yīng)各占半數(shù)。商鋪定位：基于目前周邊街鋪經(jīng)營(yíng)狀況，項(xiàng)目一期及江南新城東區(qū)街鋪經(jīng)營(yíng)情況均不理想，預(yù)測(cè)項(xiàng)目底層臨街商鋪在未來(lái)13年內(nèi)，由于周邊居民較少難以經(jīng)營(yíng)，但長(zhǎng)期看有一定的升值空間。因此，商鋪定位為區(qū)內(nèi)配套服務(wù)，面積不宜過(guò)大，15002500平方米足夠滿足近期需求。住宅產(chǎn)品面積及配比表類(lèi)型戶 型戶均面積（）戶型比例（按面積）多層住宅二房二廳一衛(wèi)859015%三房二廳一衛(wèi)11012020%

34、三房二廳二衛(wèi)12513528%小計(jì)63%高層住宅三房二廳一衛(wèi)12013015%三房二廳二衛(wèi)13014017%小計(jì)32%別墅類(lèi)獨(dú)棟3504005聯(lián)排250300疊屋200230住宅小計(jì)100%六、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議1、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮到四期目前已征地27959.66，擬擴(kuò)征地26155.08尚在辦理中，而項(xiàng)目i區(qū)應(yīng)承接三期多層產(chǎn)品先行開(kāi)發(fā)，因此項(xiàng)目i區(qū)為已征地范圍內(nèi)的多層產(chǎn)品，其余產(chǎn)品為ii區(qū)開(kāi)發(fā)，分區(qū)詳見(jiàn)下圖。東方麗景四期建筑分區(qū)圖ii區(qū)i區(qū) 多層產(chǎn)品 高層產(chǎn)品 別墅類(lèi)產(chǎn)品 幼兒園2007年9月21日最新規(guī)劃2、 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)（1） 規(guī)劃原則：盡可能實(shí)現(xiàn)地塊1.5容積率的前提下，注意內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)

35、造，并將景觀資源最大化的留給別墅類(lèi)產(chǎn)品。 （2） 建筑最好采用南北朝向，如需提高地塊利用率，可考慮少量東南向布置。（3） 建筑風(fēng)格沿用前期的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)潔流暢，色彩以白灰、清雅為主調(diào)。（4） 多層住宅部分采用“1+5+1”結(jié)構(gòu)，即底層做自行車(chē)庫(kù)和封閉車(chē)庫(kù)，二層至六層為5戶住宅，頂層住宅設(shè)一層贈(zèng)送閣樓；部分底層不設(shè)車(chē)庫(kù)的考慮首層贈(zèng)送地面花園。 （5） 多層以125135平方米的三房二廳二衛(wèi)和110120平方米的三房二廳一衛(wèi)為主，輔以部分8590平方米的二房二廳一衛(wèi)產(chǎn)品。大戶型靠小區(qū)內(nèi)部布置，享有較好的景觀資源；小戶型靠路邊布置。戶型可參考三期多層及宜興二期多層產(chǎn)品，不考慮進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)。（

36、6） 高層住宅沿徽州大道布置，考慮18層、2梯4戶布局，130140平方米的三房二廳二衛(wèi)和120130平方米的三房二廳一衛(wèi)數(shù)量各占一半。戶型可參考二期ii區(qū)高層住宅，并根據(jù)市場(chǎng)反映情況進(jìn)行優(yōu)化。（7） 別墅考慮布置在項(xiàng)目東南部，能同時(shí)享有山景和小區(qū)景資源，別墅類(lèi)型以獨(dú)棟為主，可適量布置聯(lián)排和疊屋，戶型面積見(jiàn)住宅產(chǎn)品面積及配比表。（8） 商服用房設(shè)置在臨徽州大道高層住宅的底層，層高應(yīng)不少于5米左右，開(kāi)間據(jù)上部結(jié)構(gòu)，安排在4米左右，進(jìn)深1011米，控制在15米內(nèi)。（9） 多層及別墅類(lèi)住宅考慮太陽(yáng)能熱水器進(jìn)行統(tǒng)一安裝，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)需系統(tǒng)考慮。3、 園林與環(huán)境設(shè)計(jì)（1） 設(shè)計(jì)原則：在保證容積率的前提下

37、，盡可能降低覆蓋率，保持小區(qū)內(nèi)良好的環(huán)境品質(zhì)，以支撐項(xiàng)目售價(jià)。（2） 基本沿襲東方麗景一期的園林風(fēng)格，包括園建、鋪裝，大量種植桂花、樟樹(shù)、廣玉蘭、杜英等喬木，種植大小葉黃楊、紅花積木、杜鵑等灌木，適當(dāng)種植紅楓、桃、李、竹等。（3） 用地周界種植高大常綠樹(shù)，遮擋外界對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的影響，亦可取得四季常青、綠色生態(tài)的效果。4、 分期開(kāi)發(fā)時(shí)序安排東方麗景四期項(xiàng)目擬分2區(qū)開(kāi)發(fā)，i區(qū)為多層產(chǎn)品，建筑面積約1.5萬(wàn)平方米，爭(zhēng)取在2008年3月份動(dòng)工建設(shè)，2008年9月即可開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，i區(qū)開(kāi)發(fā)重要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃見(jiàn)下表；ii區(qū)有多層、高層、別墅類(lèi)住宅，建筑面積約6萬(wàn)平方米，初步擬定在2009年3月份動(dòng)工建設(shè)，具體開(kāi)發(fā)

38、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃根據(jù)市場(chǎng)情況再行制定。東方麗景項(xiàng)目四期i區(qū)開(kāi)發(fā)重要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃工作任務(wù)工作內(nèi)容周期（天）開(kāi)始時(shí)間結(jié)束時(shí)間備 注項(xiàng)目策劃開(kāi)發(fā)建議書(shū)審定2032007-4-12007-10-20前期工作及規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)642007-5-82007-7-10總體規(guī)劃方案報(bào)建（含評(píng)審）362007-7-112007-8-15擬擴(kuò)征地手續(xù)辦理（完成土地證）3202007-8-162008-6-30工程投資匡算、工程成本控制目標(biāo)確定412007-7-112007-8-20總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案修改及深化462007-8-162007-9-30i區(qū)施工圖設(shè)計(jì)（含內(nèi)審及修改）692007-10-82007-12-15

39、i區(qū)施工圖報(bào)建（含外審）312007-12-162008-1-15招標(biāo)及工程施工i區(qū)編制工程量清單及主包單位招標(biāo)862007-12-162008-3-10春節(jié)2008-2-7i區(qū)施工報(bào)建（開(kāi)工許可證辦理）102008-3-112008-3-20i區(qū)工程開(kāi)工2008-3-22i區(qū)主體工程施工1312008-3-222008-7-30i區(qū)主體封頂2008-7-30i區(qū)內(nèi)外裝修及水電安裝1532008-7-12008-11-30i區(qū)室外工程及園建綠化1512008-12-12009-4-30春節(jié)2009-1-26i區(qū)竣工驗(yàn)收2009-5-31營(yíng)銷(xiāo)管理i區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃與市場(chǎng)推廣方案752008-2-1

40、2008-4-15i區(qū)預(yù)售證辦理312008-8-12008-8-31i區(qū)正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售2008-9-20i區(qū)辦理入伙2009-6-30i區(qū)產(chǎn)權(quán)初始登記2009-9-305、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)前面的市場(chǎng)簡(jiǎn)述部分預(yù)測(cè)，2008年多層市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到2600元/，考慮項(xiàng)目素質(zhì)溢價(jià)200元/，項(xiàng)目四期i區(qū)多層在2008年推出價(jià)格定位為2800元/。而ii區(qū)多層若在2009年推出，考慮年增長(zhǎng)15，多層單價(jià)可3200元/。高層住宅目前價(jià)格在26003300元/，按每年1015的增長(zhǎng)推算，2009年價(jià)格估計(jì)達(dá)到4000元/；別墅類(lèi)產(chǎn)品由于后期推出量有限，逐顯稀缺性，獨(dú)棟別墅預(yù)測(cè)在2009年可達(dá)8000元/，聯(lián)排別墅

41、產(chǎn)品6000元/，疊屋產(chǎn)品4500元/。項(xiàng)目商鋪由于經(jīng)營(yíng)前景不樂(lè)觀，暫估價(jià)格為5000元/。各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格表產(chǎn)品類(lèi)型單價(jià)（元 / ）單套面積（）單套總價(jià)（萬(wàn)元）i區(qū)多層二房二廳一衛(wèi)280085902425三房二廳一衛(wèi)28001101203134三房二廳二衛(wèi)28001251353538ii區(qū)多層二房二廳一衛(wèi)320085902729三房二廳一衛(wèi)32001101203538三房二廳二衛(wèi)32001251354043ii區(qū)高層三房二廳一衛(wèi)40001201304852三房二廳二衛(wèi)40001301405256ii區(qū)別墅獨(dú)棟8000350400280320聯(lián)排6000250300150180疊屋45002002

42、3090104商 鋪500010050自行車(chē)庫(kù)i區(qū)1200ii區(qū)1300汽車(chē)庫(kù)i區(qū)2000ii區(qū)2200多層住宅均價(jià)3585元/項(xiàng)目整體均價(jià)（含商鋪、自行車(chē)庫(kù)、汽車(chē)庫(kù)）3736元/備注：上述均價(jià)按可售面積測(cè)算，自行車(chē)庫(kù)和汽車(chē)庫(kù)等不計(jì)容面積未計(jì)入。七、 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)（m2）i區(qū)ii區(qū)備 注一總用地面積55,046.56二總建筑面積88,360.0017,830.0070,530.00三計(jì)容積率建筑面積79,660.0016,260.0063,400.001多層住宅48,046.0016,260.0031,786.002疊屋1,704.001,704.003獨(dú)棟低層住宅3

43、,150.003,150.004高層住宅23,120.0023,120.005商業(yè)2,240.002,240.006物管、居委會(huì)200.00200.007幼兒園1,200.001,200.00四不計(jì)容積率建筑面積8,700.001,570.007,130.001地庫(kù)（含人防）3,900.003,900.002架空層車(chē)庫(kù)4,800.001,570.003,230.002.1其中：自行車(chē)庫(kù)1,920.00630.001,290.00估算占架空層車(chē)庫(kù)的402.2汽車(chē)庫(kù)2,880.00940.001,940.00估算占架空層車(chē)庫(kù)的60五容積率1.45六覆蓋率28%七綠化率45%八戶數(shù)665 九總停車(chē)位

44、320 1地庫(kù)和架空層停車(chē)庫(kù)200 2地面停車(chē)位120 八可售住宅建筑面積78,260.00 16,260.00 62,000.00 注：以上數(shù)據(jù)由設(shè)計(jì)部提供，根據(jù)2007年9月21日建筑規(guī)劃方案測(cè)算。東方麗景四期i區(qū)利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總成本（萬(wàn)元）單方成本/售價(jià)（元/m2）備注建筑面積可售面積一開(kāi)發(fā)成本3,4631,9422,1301土地成本751421462總地價(jià)按建筑面積分?jǐn)偟礁鲄^(qū)。2前期費(fèi)用895055按建筑面積50元/估算3報(bào)建規(guī)費(fèi)241135148按建筑面積135元/估算4建安成本1,9611,1001,206按建筑面積1100元/估算5財(cái)務(wù)費(fèi)用16492101貸款2

45、000萬(wàn)元，貸款期1年，年利率按1-3年期7.47%上浮10%，即8.22%計(jì)息，全計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。6銷(xiāo)售費(fèi)用965459按銷(xiāo)售收入的2估算7管理費(fèi)用814650按可售面積50元/計(jì)算8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)79444927項(xiàng)之和的3%估算二銷(xiāo)售收入4,5532,5532,800不含車(chē)庫(kù)收入4,8162,7012,962含車(chē)庫(kù)收入三經(jīng)營(yíng)稅金及附加230129142按銷(xiāo)售額的5.06%進(jìn)行計(jì)算四土地增值稅17397107見(jiàn)土地增值稅測(cè)算表五利潤(rùn)總額950533584六所得稅237133146按25%計(jì)七凈利潤(rùn)712399438八稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率19.72%九稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率14.79%十稅前成本利潤(rùn)率27.42%

46、十一稅后成本利潤(rùn)率20.57%根據(jù)測(cè)算，四期i區(qū)開(kāi)發(fā)多層產(chǎn)品，總建筑面積17830平方米，總投資3463萬(wàn)元，可售面積單方成本2130元/平方米；含車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入4816萬(wàn)元，銷(xiāo)售均價(jià)2962元/平方米；完成利潤(rùn)總額950萬(wàn)元，凈利潤(rùn)712萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率20.57%。敏感性分析敏感性分析是分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)主要指標(biāo)因主要變化因素的變動(dòng)而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。根據(jù)項(xiàng)目具體情況，針對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格、建安費(fèi)用這兩個(gè)主要因素考察其對(duì)稅后成本利潤(rùn)率的敏感性。敏感性分析表 變動(dòng)率項(xiàng)目-10%-5%基本方案+5%+10%成本-5%售價(jià)+5%成本+5%售價(jià)-5%建安成本24.8%22.6%20.6%18.7%16

47、.8%27.8%13.7%銷(xiāo)售價(jià)格10.4%15.5%20.6%25.6%30.7%從上圖表來(lái)看，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)稅后成本利潤(rùn)率的影響略大于建安成本，對(duì)本項(xiàng)目而言，建安成本上升5%、或者售價(jià)下降5%，稅后成本利潤(rùn)率為18.7、15.5%；當(dāng)建安成本上升10%、或者售價(jià)降低10%，稅后成本利潤(rùn)率只有16.8%、10.4，可見(jiàn)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好，在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中更要注重對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的提升。盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)，即銷(xiāo)售收入 = 總投資 + 銷(xiāo)售稅費(fèi)。則：（1）保本銷(xiāo)售價(jià)格 = 總開(kāi)發(fā)成本 / 銷(xiāo)售面積 x （1 銷(xiāo)售稅金及附加） = 220

48、2元/平米（2）保本銷(xiāo)售面積 = 總開(kāi)發(fā)成本 / 銷(xiāo)售價(jià)格 x （1 銷(xiāo)售稅金及附加） = 11100平米四期i區(qū)整體目標(biāo)均價(jià)為2962元/平方米，保本銷(xiāo)售價(jià)格為2202元/平方米，即實(shí)現(xiàn)68.3時(shí)達(dá)到盈虧平衡；總銷(xiāo)售面積為16260平方米，保本銷(xiāo)售面積為11100平方米，即實(shí)現(xiàn)68.3時(shí)達(dá)到盈虧平衡。東方麗景四期ii區(qū)利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總成本（萬(wàn)元）單方成本/售價(jià)（元/m2）備注建筑面積可售面積一開(kāi)發(fā)成本15,8439,4462,5551土地成本2,971421479總地價(jià)按建筑面積分?jǐn)偟礁鲄^(qū)。2前期費(fèi)用5648091按建筑面積80元/估算3報(bào)建規(guī)費(fèi)952135154按建筑面積135元/估算4建安成本9,4421,3391,5234.1多層建安成本4,0061,100按建筑面積1100元/估