全國(guó)連鎖快捷酒店項(xiàng)目建議書(shū)

1、全國(guó)連鎖快捷酒店項(xiàng)目建議書(shū)黃山市屯溪區(qū)新潭鎮(zhèn)人民政府（招商單位）二一二年八月目 錄一、項(xiàng)目概述 二、項(xiàng)目背景及必要性三、市場(chǎng)前景分析四、項(xiàng)目建設(shè)條件五、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 六、資金估算及籌措七、環(huán)境保護(hù)與節(jié)約能源八、效益分析一、項(xiàng)目概述 1、項(xiàng)目名稱：全國(guó)連鎖快捷酒店項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：合興來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)綜合樓二、項(xiàng)目背景及必要性（一）項(xiàng)目背景目前，我國(guó)旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，旅游業(yè)進(jìn)入興盛期。黃山市擁有二處世界遺產(chǎn)地黃山和宏村，還擁有眾多國(guó)家級(jí)名勝景點(diǎn)。黃山市現(xiàn)已成為世界著名的旅游

2、城市，旅游業(yè)已成為黃山市的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，黃山市旅游基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變?，F(xiàn)在黃山機(jī)場(chǎng)飛機(jī)可全天候起降，航班直達(dá)北京、香港、上海、廣州、合肥、武漢、沈陽(yáng)、昆明、深圳、?？诘热珖?guó)數(shù)十個(gè)大中城市；皖贛鐵路縱貫全境；公路四通八達(dá)，徽杭（黃山杭州）、合銅黃（合肥銅陵黃山）、黃景（黃山景德鎮(zhèn)）高速建成通車，從根本上改善了黃山市交通條件，密切了與長(zhǎng)江三角洲及外省的聯(lián)系，使黃山市旅游業(yè)得到快速發(fā)展。隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，星級(jí)賓館客房在黃山市供不應(yīng)求。進(jìn)入旺季，來(lái)黃山旅游人數(shù)日均4萬(wàn)人次以上，春節(jié)、五一、十一黃金周及平常周末日均接待人數(shù)近10萬(wàn)人。黃山市現(xiàn)有的旅游接待能力遠(yuǎn)無(wú)法

3、滿足需求。目前，黃山市星級(jí)賓館客房出租率達(dá)72%，且有不斷上升之勢(shì)。屯溪區(qū)新潭鎮(zhèn)地處黃山市中心城區(qū)西北部，皖贛鐵路、慈張線公路穿境而過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。隨著市中心城區(qū)的西向發(fā)展和一批市重點(diǎn)工程、項(xiàng)目的建設(shè)，特別是黃山新城區(qū)整體框架的拉開(kāi)，黃山汽車站、桃花源別墅群、黃山旅游集散中心和黃山國(guó)際禮品城等重點(diǎn)項(xiàng)目的建成落地，使新潭鎮(zhèn)逐步成為黃山市中心城區(qū)的交通樞紐、市場(chǎng)聚集場(chǎng)所和高檔居住區(qū)域。（二）連鎖快捷酒店的產(chǎn)生與發(fā)展1、連鎖快捷酒店的產(chǎn)生連鎖快捷酒店，是現(xiàn)代酒店業(yè)適應(yīng)需求變化的產(chǎn)物，是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店而存在的一種新的提供有限服務(wù)的酒店業(yè)態(tài)。經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)是性價(jià)比高，而不是簡(jiǎn)單意義上的“便宜

4、”。20世紀(jì)30年代末期到50年代末期，是連鎖快捷酒店的萌動(dòng)發(fā)展期。在20世紀(jì)30年代，隨著美國(guó)大眾消費(fèi)的興起以及公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，汽車旅館開(kāi)始出現(xiàn)。二戰(zhàn)后的大眾旅游，引發(fā)了對(duì)中低檔住宿設(shè)施的大量需求；而城際高速公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展則促進(jìn)了汽車旅館的風(fēng)行。由于對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和服務(wù)的采取，從而在短短10年時(shí)間里，汽車旅館沿著公路網(wǎng)絡(luò)迅速發(fā)展起來(lái)。80年代末期到90年代末，是連鎖快捷酒店行業(yè)品牌建設(shè)調(diào)整期。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的快速發(fā)展，高速增長(zhǎng)和大規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)力逐漸減弱，連鎖快捷酒店進(jìn)入了成熟調(diào)整階段。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)淘汰了一些管理力量薄弱，資金運(yùn)營(yíng)不通暢的品牌，一些大而強(qiáng)的品牌則得幸于資本實(shí)力和管理實(shí)力變得越發(fā)強(qiáng)大。品牌建

5、設(shè)、質(zhì)量管理、市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品多元化等企業(yè)內(nèi)部管理得到前所未有的重視。進(jìn)入21世紀(jì)，連鎖快捷酒店步入了又一輪快速發(fā)展時(shí)期擴(kuò)散拓展期。這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店在發(fā)展中國(guó)家的市場(chǎng)開(kāi)拓和這些國(guó)家本土品牌的發(fā)展。由于連鎖快捷酒店這種新興業(yè)態(tài)對(duì)市場(chǎng)的廣泛適應(yīng)性，中國(guó)本土的連鎖快捷酒店品牌也同時(shí)開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。自1996年上海錦江集團(tuán)開(kāi)始醞釀旗下的連鎖快捷酒店開(kāi)始，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌雨后春筍般破土而出。如1997年的“錦江之星”，1998年的“揚(yáng)子江”，1999年的“中江之旅”，2002年的“如家”、“城市之家”、“萬(wàn)里路”，2003年的“莫泰”、“新宇之星”，2004年的“格林豪泰”、“速8”、“中州快捷”

6、，2005年的“7天”、據(jù)初步估計(jì)，迄今，我國(guó)連鎖快捷酒店連鎖品牌近100個(gè)，開(kāi)業(yè)店面已經(jīng)超過(guò)1000家。目前，中國(guó)連鎖快捷酒店正以蓬勃之勢(shì)走過(guò)它整整10年的第一個(gè)階段急速萌發(fā)崛起期，而正在迎來(lái)它的第二個(gè)階段整合拓展壯大期。連鎖經(jīng)營(yíng)是世界酒店發(fā)展的主要趨勢(shì)。英國(guó)一家投資機(jī)構(gòu)對(duì)全世界酒店業(yè)進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，到20世紀(jì)末，世界上酒店客房總數(shù)的1/6被34家酒店集團(tuán)連鎖經(jīng)營(yíng)，而歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的酒店總數(shù)中超過(guò)半數(shù)的都是連鎖經(jīng)營(yíng)的。2、連鎖快捷酒店行業(yè)現(xiàn)狀根據(jù)2007年4月商業(yè)部商業(yè)改革發(fā)展司與中國(guó)飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的2007中國(guó)經(jīng)濟(jì)型飯店調(diào)查報(bào)告提供的估測(cè)數(shù)據(jù)，截止到2006年底，中國(guó)住宿業(yè)市場(chǎng)上共有現(xiàn)代

7、意義上的經(jīng)濟(jì)型飯店連鎖品牌近100家（其中已開(kāi)業(yè)店數(shù)在5家以上或已開(kāi)業(yè)客房數(shù)在500間以上的連鎖品牌近40家），開(kāi)業(yè)店數(shù)已超過(guò)1000家，開(kāi)業(yè)客房數(shù)已超過(guò)100000間。2010年，中國(guó)住宿市場(chǎng)上供應(yīng)量最大的前三家經(jīng)濟(jì)型酒店是：品牌 成立時(shí)間 客房數(shù)（間） 飯店數(shù)（家）錦江之星 1997 16885 118如家快捷酒店 2002 16162 134莫泰168等 2003 11272 522006年中國(guó)本土品牌仍居主導(dǎo)地位，前三強(qiáng)不僅仍然保有穩(wěn)定地位，而且表現(xiàn)出更加強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)型飯店前十名品牌企業(yè)的成立時(shí)間都不長(zhǎng)，截至2010年年底，平均年齡才8年零2個(gè)月。中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的速度很

8、快，3、選擇經(jīng)濟(jì)型酒店的要素消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的理解，是由多個(gè)側(cè)面組成的。如果選其主要關(guān)注點(diǎn)再分析，那么可以看出，正是消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的諸多判斷決定了他們對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的選擇（即認(rèn)知科學(xué)的“決策”）。為此有關(guān)機(jī)構(gòu)又再次詢問(wèn)了被調(diào)查者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的“經(jīng)濟(jì)性”的理解。調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于酒店經(jīng)濟(jì)性的理解，只有16.0的消費(fèi)者是看中價(jià)格低廉；而有56.4%的消費(fèi)者看重的，是在安全、衛(wèi)生的條件下的價(jià)格適中；另外還有27.4%的消費(fèi)者看重的，是一定品味下的性價(jià)比高?！霸诎踩l(wèi)生的條件下的價(jià)格適中”，其實(shí)，也是性價(jià)比的一個(gè)具體表述。這也進(jìn)一步印證了經(jīng)濟(jì)性并不意味著單純的價(jià)格低廉，而性價(jià)比的確是“經(jīng)濟(jì)性”的核

9、心。（三）項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性1、必要性改革開(kāi)放以來(lái)，屯溪區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長(zhǎng)，目前屯溪區(qū)迎來(lái)了一個(gè)大發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。本項(xiàng)目的建設(shè)必將為屯溪區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到推動(dòng)作用。目前屯溪區(qū)各類酒店數(shù)量并不少，但軟硬設(shè)施堪稱一流、服務(wù)水平令消費(fèi)者滿意的連鎖快捷酒店并不多，且存在布局過(guò)于集中、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不盡合理的問(wèn)題。本項(xiàng)目的建立將對(duì)緩解此類矛盾起到應(yīng)有作用（解決了城西地區(qū)無(wú)連鎖快捷酒店的狀況）。本項(xiàng)目地處屯溪區(qū)齊云大道北側(cè)，是城區(qū)通往與火車站、高速公路、機(jī)場(chǎng)和國(guó)家5a級(jí)旅游景區(qū)黃山和宏村的交通要道，這一地區(qū)的土地必將有著巨大的升值潛力，若被閑置非?？上?。本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有

10、利于房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)開(kāi)發(fā)和確保土地增值。2、可行性 （1）成熟商務(wù)區(qū)為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店首選從黃山目前在營(yíng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的分布狀況來(lái)看，傳統(tǒng)金融、行政中心的屯溪區(qū)為選址首選，擁有經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店數(shù)量比例達(dá)56%，其中如家快捷、錦江之星等全國(guó)性品牌都集中在屯溪區(qū)，分別依托成熟行政中心和汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的配套需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)黃山中心城區(qū)西片區(qū)新潭鎮(zhèn)境內(nèi)連鎖快捷酒店則相對(duì)缺乏。（2）注重成本相對(duì)較低、但交通便捷的商圈邊緣經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店重在“經(jīng)濟(jì)”兩字，78%選擇在商圈外設(shè)點(diǎn)，以節(jié)約成本，同時(shí)交通便捷、配套等設(shè)施相對(duì)齊全。全國(guó)連鎖酒店如家快捷、錦江之星選擇在距離中心城區(qū)商圈車程不超過(guò)10分鐘。（3）規(guī)模特征屯

11、溪區(qū)連鎖快捷酒店無(wú)論從數(shù)量還是規(guī)模來(lái)看，遠(yuǎn)小于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，從房間數(shù)量而言，除如家和莫泰168房間數(shù)達(dá)到100余套，其它均為3060套，規(guī)模較小。但從經(jīng)濟(jì)型酒店的戶型面積而言，面積較適中，同國(guó)際品牌酒店模式較為接近。 三、市場(chǎng)前景分析本項(xiàng)目位于屯溪區(qū)中心城區(qū)，距黃山火車站2公里、合銅黃高速屯溪入口5公里，距黃山汽車站1公里，距黃山機(jī)場(chǎng)5公里，地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。從屯溪區(qū)豐富的旅游資源，年接待游客近百萬(wàn)人次的接待量，以及連鎖快捷酒店的分布情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)還存有較大的市場(chǎng)缺口。由于城西地區(qū)無(wú)連鎖快捷酒店，所以本項(xiàng)目可以輻射到全區(qū)及臨近的休寧縣，擁有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。swot分析s項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目

12、地處城市交通主干道，升值潛力巨大。-相對(duì)穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢(shì)-酒店管理公司有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)新開(kāi)發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快依托合興來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)中心，新項(xiàng)目有一定客戶群資源w項(xiàng)目劣勢(shì)新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低開(kāi)業(yè)時(shí)間晚于其他快捷酒店外阜會(huì)員群鎖定困難人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲o項(xiàng)目機(jī)會(huì)市政府對(duì)加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶。快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式-全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對(duì)穩(wěn)定區(qū)縣還未成為其他品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域全國(guó)性快捷酒店品牌廣告投放相對(duì)較弱多數(shù)小旅店受經(jīng)營(yíng)影響，并購(gòu)機(jī)會(huì)增加t項(xiàng)目威脅全

13、國(guó)快捷酒店品牌多數(shù)已進(jìn)駐屯溪區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大市內(nèi)個(gè)人快捷酒店對(duì)價(jià)格下壓很大快捷型酒店開(kāi)始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷四、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)等資料屯溪北靠黃山、太平湖，西鄰齊云山，東臨千島湖，國(guó)道205線、省道319線公路穿城而過(guò)，又是皖贛鐵路的大站之一，有直達(dá)北京、上海、天津、廣州、南京、廈門、福州、南昌、蕪湖、無(wú)錫、蘇州等大中城市的火車。擴(kuò)建后的黃山機(jī)場(chǎng)是國(guó)家一類航空口岸，可以全天候起降b一737、md一82等大中型客機(jī)，已開(kāi)通北京、上海、廣州、深圳、珠海、香港、廈門、武漢、福州、?？凇⒐鹆?、天津、西安、昆明、成都、宜昌、汕頭等20多條航線?；蘸几咚俟?/p>

14、將屯溪與杭州的距離縮短到2個(gè)多小時(shí)，合銅黃高速公路也以此為終點(diǎn)。屯溪為黃山市中心城區(qū)，是市政建設(shè)的重點(diǎn)，市區(qū)面積14.1平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，道路交通、市政公用、園林綠化和住宅建設(shè)配套，前園路、黃山路、濱江路、華山路、戴震路、股份大道、新安路為主要干線，已形成了宇隆商貿(mào)城、黃山新街、老街、荷花池等商業(yè)中心區(qū)，城市依山傍水，四座大橋連接兩岸，世紀(jì)廣場(chǎng)一片已形成新的文化、體育中心，西郊建成休閑度假中心，新安江南岸新城區(qū)開(kāi)始建設(shè)。（二）基礎(chǔ)設(shè)施條件待添加的隱藏文字內(nèi)容3新潭鎮(zhèn)位于中心城區(qū)西北部，東接中心城區(qū)（北海路、華山路、迎賓大道），南臨橫江，西北與休寧縣、徽州區(qū)毗鄰，鎮(zhèn)域面積32平方公

15、里，轄7個(gè)村、1個(gè)居委會(huì)，皖贛鐵路、齊云大道公路穿境而過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。隨著市中心城區(qū)的西向發(fā)展和一批市重點(diǎn)工程、項(xiàng)目的建設(shè)，特別是黃山新城區(qū)整體框架的拉開(kāi)，黃山國(guó)際禮品城等重點(diǎn)項(xiàng)目的落地，使新潭鎮(zhèn)逐步成為黃山市中心城區(qū)新的交通樞紐。五、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建筑物面積6000平方米，層數(shù)4層。擬設(shè)客房100間?？傮w設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以未來(lái)酒店市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開(kāi)業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào)，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。擬在一樓建設(shè)接待大廳及辦公區(qū)，二層部分為多功能餐廳，部分為客房區(qū)，三四層為客房區(qū)?？头?5間套左右，套房（含殘疾人房）、雙人房、單人房，按0.5：4.5：5比例建設(shè)。設(shè)以套房

16、和雙人房為主，在平面布局上宜單獨(dú)成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿足游客中高端需求及政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。生態(tài)停車場(chǎng)1000平方米。餐飲功能主要適應(yīng)旅客早中餐、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及中高散客宴請(qǐng)等需要。既可接待中型宴請(qǐng)，又可分拆為包廂。（五）建設(shè)期限本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目程序執(zhí)行，實(shí)施期限為12個(gè)月。六、資金估算及籌措酒店按照6000平方米的建筑物，一次投入費(fèi)用初步估算如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）費(fèi)用估算（萬(wàn)元）1建筑設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)6000 m2402水電安裝等（強(qiáng)、弱電工程；給排水及鍋爐工程；電梯、空調(diào)工程等）6000 m210003攤面、圍墻、綠化（含租地和綠化工程）6000 m

17、212004裝修和家具設(shè)備等6000 m225005生態(tài)停車場(chǎng)1000 m22206報(bào)建相關(guān)費(fèi)用6000 m240合計(jì)5000七、環(huán)境保護(hù)與節(jié)約能源（一）環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國(guó)的基本國(guó)策。本項(xiàng)目屬汽車銷售和維修項(xiàng)目，針對(duì)具體工序采取相應(yīng)的環(huán)保措施，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。項(xiàng)目建設(shè)中要求做到環(huán)保與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)的原則。做好本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)工作，主要環(huán)境保護(hù)措施如下：1、污水治理措施污水排放進(jìn)入納污水體后，污水在化學(xué)、生化降解共同作用下進(jìn)一步得到凈化。 2、噪聲治理措施樓內(nèi)各層所有通風(fēng)設(shè)備宜選用低噪聲型號(hào)，設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)減振墊，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口與風(fēng)管采用軟連接，風(fēng)口安裝消聲器。3、廢氣

18、治理措施由于內(nèi)設(shè)餐廳，將產(chǎn)生油煙廢氣。本項(xiàng)目采用環(huán)保部門推薦的油煙綜合處理裝置，達(dá)標(biāo)排放。油煙中可燃物燃燒，熱量回收利用。4、固體廢棄物治理措施其主要固體廢棄物來(lái)自于廚房垃圾以及住宿人員和工作人員日常生活所產(chǎn)生的生活垃圾。將對(duì)固體廢棄物實(shí)行分類管理，對(duì)包裝廢棄物、辦公廢紙等應(yīng)進(jìn)行回收利用。（二）節(jié)能1、采用無(wú)功補(bǔ)償功能措施，減少線路中無(wú)功電流傳輸，降低電能損耗。2、選用節(jié)能電氣產(chǎn)品、節(jié)電、發(fā)電效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷，如采用節(jié)能型筒燈、日光燈采用電子啟動(dòng)器等。3、填充墻采用節(jié)能新型墻體材料。（三）安全生產(chǎn)1、防火防爆本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級(jí)為一級(jí)，有關(guān)煤氣工程的安全措施按煤氣公司規(guī)范