上海五星級酒店區(qū)域市場分析

1、上海五星級酒店市場淺析及預測一、上海五星級酒店的市場供應1市場總供應區(qū)域及數(shù)量根據(jù)上海統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至到2006年一季度，上海共有正式評定的星級飯店351家,其中五星級24家、四星級41家、三星級131家、一、二星級154家。此外還有25家左右相當于四、五星級水平但尚未評星的飯店。從分布狀況看,四、五星級飯店大都集聚在中心城區(qū)。尤其是五星級飯店,幾乎全部集中在人民廣場、徐家匯、陸家嘴三大商務區(qū)域內（詳見附表）。2目前供應面積與價格2006年前7個月平均供應1.7萬套/天根據(jù)2006年17月份上海五星級酒店可供服務的套數(shù)，可以看出，上半年酒店的市場供應量穩(wěn)步上揚，至7月份，可接受定房的五星級酒店

2、為515458套/月，平均每天的市場供應量為16628套/天。圖1 2006年17月五星級酒店供應平均供應價格為1280元/天，價格在1500元/天以上的酒店供應占25從2006年7月份的市場供應來看，上海五星級酒店的市場供應價格分布在510-2251之間，其價格分布可參見下圖。價格在千元以上的客房供應占到50；而其中，價格1500元以上的更是占到了接近一半的水平。價格在700元/天以上的五星級酒店占到整個市場份額的絕大多數(shù)。2006年前7個月五星級酒店房間平均供應價格為1280元/天。圖2 上海不同價格段五星級酒店入住率二、五星級酒店的市場需求2006年17月份入住率較同期略有下降根據(jù)近幾年

3、的星級酒店入住率數(shù)據(jù)，五星級酒店的入住率高于星級酒店的整體入住率，2006年17月份，五星級酒店的平均入住率為69.7。由于3-5月份以及9-11月份上海天氣較為適宜，為旅游旺季，因此該兩個時間段成為上海五星級酒店的兩個入住高峰期。2006年3-5月份三個月中，五星級酒店的入住率高達77.5，較2004年（同期水平分別80.97）與2005年（同期水平分別77.72）略有下降。圖3 2004年五星級酒店入住率圖4 2005年五星級酒店入住率700-1000元區(qū)段內的五星級酒店入住率最高根據(jù)不同價格區(qū)段，將2006年17月五星級酒店的入住率進行比較如下圖?？梢钥闯觯瑑r格700-999元的市場接受

4、率最高，平均入住率為70.03；其次為1000元以上的，平均入住率為69.22。圖5 不同價格區(qū)段內的五星級酒店入住率三、五星級酒店的經營狀況五星級酒店客房收入仍然是酒店整體收益最高的部分根據(jù)對五星級酒店近兩年的收入進行分析，在五星級酒店中，2006年前7個月較2005年全年收支構成相似。酒店的客房收入仍然是酒店整體收益最高的部分，占到總收入的66，而其支出僅占總支出的23-25；相反，餐飲收入約為27，而其支出卻占到總支出的51-52。圖6 五星級酒店收入構成圖7 五星級酒店成本構成從收入的絕對值來看，2006年前7個月的總收入為42億，平均每月收入5.9億元；其中客房收入為35億，平均每月

5、收入4.6億。圖8 五星級酒店客房收入走勢圖四、五星級酒店的發(fā)展預測未來2年中，上海五星級酒店的新增市場需求與供應基本持平。我們可以通過分析上海五星級酒店的新增需求與供應，對五星級酒店的市場發(fā)展進行預測。影響酒店市場需求的因素很多，如國際國內各種類型的會議、展覽,非會展型的大型活動和體育賽事,商務貿易的差旅活動,包括團體，散客的旅游等等。根據(jù)上海統(tǒng)計局對入境過夜人數(shù)和國內外省市來滬人數(shù)，我們對今后2年的需求預測來量化計算。預計未來2年，上海新增五星級酒店的客房需求數(shù)1760套從入境過夜人數(shù)看，未來2年將有1215套新增需求上海近6年（除2003年非典以外），入境過夜人數(shù)一直保持上升趨勢。按照近

6、6年的平均增長率（444/180）/614.26，同理計算2007年的預計增長率。預計2006及2007年上海國際旅游入境人次將分別達到507.2萬人次及588.1人次，分別比2005年增長63.2及144萬人次。圖9 上海國際旅游入境人數(shù)走勢及預測圖根據(jù)中國飯店業(yè)務統(tǒng)計，上海市入住五星級酒店的人次占星級酒店的入住比例約為10.78。另外，根據(jù)2000年2005年國際旅游入境者中來滬旅游的天數(shù)，6年的平均值為3.7天，也即平均每人次居住3夜；五星級酒店客房與床位按照1：1.5的比例，并按照2006年17月份平均入住率70計算，預計：2007年五星級酒店的床位增加需求量144萬人次336510.

7、781276床位2007年五星級酒店的客房增加需求套數(shù)1276701.51215套待添加的隱藏文字內容2從國內外省市來滬旅游人數(shù)看，未來2年將有543套新增需求上海國內外省市來滬旅游的人數(shù)預計2006年及2007年可分別達到6869.06與6933.72萬人次，分別比2006年新增64.06及128.72萬人次。圖10 上海外省市來滬旅游人數(shù)走勢及預測圖國內外省市來滬旅游按照平均居住1.5夜計算，其余同上，預計：2007年五星級酒店的床位增加需求量128.72萬人次1.536510.78570床位2007年五星級酒店的客房增加套數(shù)570701.5543套未來2年將有6家約1697套五星級酒店入

8、市供應未來2年內，上海將新推出16家四、五星級酒店，其中五星級酒店有6家，如下表，預計共有2425套供應入市。按照70的入住率計算，6家新增酒店共可提供有效市場供應1697套，基本與市場新增需求持平。表1 未來2年五星級酒店新增供應在未來2年的新增五星級酒店供應中，世茂集團的兩個項目（世茂艾美國際廣場酒店、北外灘世茂凱悅酒店）共有1093套入市供應，占新增供應的45，所占比重較大。未來五年，上海市旅游人口仍然處在數(shù)量擴張階段。2010年是個重要的標志年，2010年世博會來滬旅游人數(shù)將達1.3億，預計將會給五星級酒店帶來2.5萬套新增需求。以目前五星級酒店的供應量來看，屆時將有巨大的市場缺口。因

9、此，2010年上海世博會期間，上海的五星級酒店無論是房價還是入住率都將有大的提升。附表 上海五星級賓館名稱地址電話 1上海金茂君悅大酒店浦東世紀大道88號504912342上海波特曼麗嘉酒店南京西路1376號627988883上海新錦江大酒店長樂路161號641511884上海新亞湯臣洲際大酒店浦東新區(qū)張楊路777號583188885花園飯店茂名南路58號641511116上海喜來登豪達太平洋大飯店遵義南路5號627588887上海華亭賓館漕溪北路1200號643960008靜安希爾頓酒店華山路250號624800009富豪環(huán)球東亞酒店衡山路516號6415558810雷迪森廣場興國賓館興國路72號6212999811揚子江萬麗大酒店延安西路2099號6275000012四季大酒店威海路500號6256888813瑞吉紅塔大酒店東方路889號5050456714上海威斯汀大飯店河南中路88號6335188815國際會議中心東方濱江大酒店濱江大道2727號5037000016錦江飯店茂名南路59號6258258217上海虹橋迎賓館虹橋路1591號6219885518上海紫金山大酒店東方路778號688688881