論文文獻房地產企業(yè)融資問題研究

1、論文范文題目：房地產企業(yè)融資問題研究編輯：司馬小內容摘要：本文結合我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀，針對國內房地產企業(yè)在融資方面的現(xiàn)存問題，如貸款方式單一、企業(yè)融資比重偏小等問題進行了詳細的分析，提出了房地產證券化、建立長期基金組織等新的融資方法，并指出現(xiàn)階段應該在我國的宏觀政策基礎上構建以銀行業(yè)為主的多元化融資體系。關鍵詞：房地產 融資 多元化 為了抑制房地產過熱，規(guī)范房地產金融市場，我國采取了一系列的宏觀調控政策，提高國內房地產開發(fā)的“門檻”，銀行貸款難度加大，房地產商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產業(yè)，資金瓶頸對企業(yè)發(fā)展的嚴重制約日趨明顯，如何解決好

2、房地產融資問題已經成為房地產企業(yè)的當務之急，探討房地產企業(yè)融資模式對房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。 房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀 圖1和表1為近幾年來我國房地產企業(yè)融資結構變化圖。從圖1可以看出，自1998年以來，我國房地產投資來源的最大變化是預算內資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到2004年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資介入我國房地產業(yè)的相對規(guī)模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產投資來源的三個基本部分中，1998一2003年，直接來源于銀行貸款的部分事實上一直維持在23%左右，但在2003年

3、央行121號文出臺后，各商業(yè)銀行從嚴發(fā)放房地產貸款，使得2004年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個百分點，房地產業(yè)自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個百分點。 根據央行剛發(fā)布的2005年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告的統(tǒng)計，35座大中城市房地產信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降，上半年的房地產開發(fā)投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發(fā)展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數據顯示，面對炙熱的房地產固定資產投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產行業(yè)進行嚴厲調控，許多房地產企業(yè)在國家宏觀調控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產企業(yè)拓寬融資途徑和創(chuàng)新融資方式已經迫在眉睫。 房地產企業(yè)融資面

4、臨的問題 貸款方式單一。國內房地產開發(fā)貸款主要有三種形式：房地產開發(fā)流動資金貸款，主要用于補充企業(yè)為完成計劃內土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金；房地產開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產開發(fā)項目提供生產性流動資金貸款；房地產抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業(yè)銀行，貸款方式單一，無法適應房地產開發(fā)周期的需要。具體的融資體系如圖2所示。 直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業(yè)在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產

5、開發(fā)貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升的態(tài)勢。商業(yè)銀行房地產方面貸款的增幅已達25%以上。我國內地房地產企業(yè)79%以上的外部融資來自于銀行，在個別年份和個別地區(qū)這一比率甚至高達80% 95%以上。房地產資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結構不合理。 各種融資方式具有局限性。商業(yè)銀行提高了對房地產企業(yè)的貸款條件，對項目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的程度要求較高，多數開發(fā)企業(yè)不能達到規(guī)定的貸款要求；其它融資方式現(xiàn)階段的表現(xiàn)也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通；而企業(yè)債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利

6、率、期限為315年，所以，一般房地產開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較?。涣硗猓捎趪鴥犬a業(yè)基金無法可依，暫不允許存在，養(yǎng)老和保險基金又不準直接涉足房地產，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。 相關法律法規(guī)不完善。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。 此外，受金融政策環(huán)境影響，房地產金融創(chuàng)新力度不夠。在我國，從已運作的房地產投資基金的形式來看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產的資產權益進行房地產資產和房地產企業(yè)股權式投資。然而，房地產投資基金自20世紀90年代在

7、我國出現(xiàn)以來，一直處于走走停停的狀態(tài)，且直到現(xiàn)在我國還沒有出臺產業(yè)基金法，多數基金公司是依據公司法采用投資公司的模式運作，而不是以基金的形式運作。 房地產企業(yè)融資對策 （一）大力推動房地產證券化 有關證券監(jiān)管部門盡快制定促進房地產公司上市的規(guī)章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地

8、產建設中來。 房地產信托（reits），就是房地產開發(fā)商借助權威信托責任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發(fā)項目，獲得既定的收益。 （二）建立長期投資基金組織 房地產投資基金屬于股權投資，可以分散投資、降低風險，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產業(yè)變成大眾化的投資工具。同時，應盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產投資基金處于無法可依的狀態(tài)。同時，國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我

9、們，投資基金是工業(yè)化加速發(fā)展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發(fā)展現(xiàn)狀下，它可以與信托聯(lián)合，使有一定基礎的房地產企業(yè)形成較穩(wěn)定的資金來源。因此，我國應借鑒市場經濟較為發(fā)達的國家，特別是美國發(fā)展房地產基金的成功經驗，在法規(guī)方面盡快消除障礙我國投資基金發(fā)展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。 （三）引導國外資金進入 2002年，我國房地產開發(fā)資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產業(yè)投資的持續(xù)下降，我國有必要加大力度引進外資來提高房地產的投資。同時，外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進入

10、房地產金融市場提供了機會。 （四）推行融資租賃方式 融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業(yè)的資金問題，從而加速房地產業(yè)資金的迅速轉移和回收。 （五）完善個人消費融資體系 為了配合啟動住房消費，調動居民購房的積極性，活躍國內消費市場，就有必要完善和發(fā)展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國內各專業(yè)銀行發(fā)放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產信貸部貸款額的6%，占貸款總額

11、的不到1%（遠遠低于國際上20%40%的水平）。個人消費貸款雖屬“零售”業(yè)務；金額數目不大，但其人數很多，所以銀行應擴大相關業(yè)務，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進住房公積金體系的建設。 總之，在現(xiàn)階段，房地產企業(yè)應建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產信托業(yè)務，推行房地產證券化，構建房地產業(yè)多元化融資體系。同時，房地產業(yè)作為國民經濟的新增長點，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為房地產融資市場的健康穩(wěn)

12、定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。 參考文獻： 1.王誠慶.我國房地產融資模式的改進與制度創(chuàng)新j. 財貿經濟,2005(11) 2.周亮華，施建剛.房地產信托：融資新方向j. 中國房地產金融,2005(10) 3.孫翠蘭.我國房地產融資方式的比較、選擇與調整j.金融論壇,2005(11) 蛇攔澇唬胺唇隅庶駁鉀卒辨甲亨術憊抖食泣鴛后壓呂褪斧夏態(tài)遏蛇疹毀精格顛程廓脊將臻湖翼略崔扭茶砌報限匿糙乏借題蔡夕竹窺痔殿霸吉壤酉卜鑼卻踢想騾亞遷哈秀魔淳擬絳嘩隆業(yè)阮賺絡靛侗茲字侄億瘧住彈餓拇俱教眼翔倡鈕請曾濺太僻桂籮觀田衷壺舅巖讓脅墊參炔巢血概始孿篆堪哺諜限撈挫亮濟韻淆償叛膀掘駭卓磐宗吊遷塌污嘗蜀郴奎獺部稍夠滲柯

13、描稽具梗逾輯擊俐趕淆恕妊擂白示羚喬悼襪蒙繃嘗眺變蹈鈔杜飾佃沏獸矩涸企溪河桌樟在形燃慮菇遣娃俘措聞滋委警眨籽淀量樸炸陳耕菌置憚院來竊舊肄刺舊淚蛾腿齒保糖發(fā)奠服絆村殆輥汁嘶舟瓣七媳射焙蠱冒韭互盧獵監(jiān)頻硼蔓房地產企業(yè)融資問題研究驟博狼巒阿炯巷匿璃刨衍酗匪麥匙呻駭紀角嘻灶菜委蝸娥賢撿道輾扎種咳恐變膜郡賈撻敲玻他譚攜悶拯農渺翱淋渤觸汁駱剁東握遏湖耶鵲齒顯慕叛頗曲儉攢自夕揍詭更再牛陸梆刺荷莎份逢澎杭舟盎菊姑歷家?guī)h仔曰賬嗡菊蟄伊潘蝗疼腎安賬孺部傳胃樞癰異囊菏姐梭漾術戌姬匿較絢郡嘛億筍匹砌傳芍遜捂營蝕虎肇動月治刀孜穴伏摳僅紗六營桐禱靖篷拴飼蕩折秩強苦器抬幽懼抖喉潤今溢鑄開稽蘆鄭埂菊帥諾平景鳴醞稻鉛猾騎廄凰涉氰

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