拿地可行性報告模板

1、第一部分：項目概況 一、宗地位置 宗地所處城市的地理位置，項目地段的定性描述。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，與標志性建筑物的相對位置和距離等。 二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍。 2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較。 3、地而現(xiàn)狀及完整性，包括宗地內(nèi)是否有水渠、溝壑及高壓線等 對開發(fā)有較大影響的因素；土地及周邊是否有化學污染、放射性、 特殊氣味及易燃易爆危險源；是否有市政代征地、綠化帶、鐵路線、 市政道路、江河湖泊等因素分割土地。 4、地而建筑物及現(xiàn)有單位和居民情況（指未拆遷完成的項目），包 括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，單位數(shù)量、規(guī)模等，并說明對拆遷及項目 開發(fā)進度的影響。 5、地下情況，包括管線

2、、地下電纜、暗渠等情況。 6、地質(zhì)情況，包括土質(zhì)、承載力、地下水位和抗震性要求等。 附圖：地形地貌平而圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)，反映宗地地形地 貌。 三、項目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊3公里范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、交通：項目周邊的公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等; 近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 2、教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。 3、醫(yī)療：醫(yī)院等級和醫(yī)療水平情況。 4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場等。 5、文化、體育、休閑娛樂設施。 6、銀行、郵局及其他配套設施。 （二）周邊3公里外但可輻射范圍內(nèi)的主要社區(qū)配套 四、大市政配套 1、道路現(xiàn)狀及3年內(nèi)規(guī)劃：包

3、括現(xiàn)狀的主要道路及路幅，規(guī)劃道 路及路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系及影響。 2、供水、雨水、污水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑及未來規(guī)劃 和實施時間。 3、電力及通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）管線狀況：現(xiàn)有線路走 向、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。 4、燃氣管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、 涉及的接入成本等。 5、供熱及生活熱水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、 距宗地距離、涉及的接入成本等。 五、規(guī)劃控制要點 1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 等。 2、住宅建筑面積、公建建筑而積，配套設施面積，地上及地下建 筑面積，計容積率建筑面

4、積，可售建筑面積等。 3、綜合容積率、住宅及公建分地塊容積率，車位配比等。 4、建筑密度、綠化率及控高。 5、其他。 附表：項目用地及主要規(guī)劃指標（參考表一） 第二部分：法律及政策性風險分析 一、法律風險 1、土地性質(zhì)、類別和土地所有權的歸屬，如果是系統(tǒng)內(nèi)土地資源，應 明確是錦鯉中心土地還是股份公司土地；股份公司土地應明確是出讓 地還是作價出資土地，以及原土地出讓金額或作價出資額。 2、項目取得的方式和步驟，應明確項目通過何種方式獲得，包括土地 競拍/土地變性/股權轉(zhuǎn)讓/項目轉(zhuǎn)讓等，在項目取得過程中的不確定因 素，是否涉及拆除鐵路專用線等特殊設施及其影響因素。 3、項目取得的主要程序，需要政府

5、有關部門批準的主要環(huán)節(jié)和審批時 間，可能存在的法律風險和應對措施。 4、項目合作方式及風險評估：包括是否有合作方，合作采用的主要方 式，合作方的背景及實力，合作的主要目的，可能存在的法律風險因 素等。 二、政策風險 1、當?shù)卣畬ν鈦硗顿Y者的態(tài)度，政府有關部門的工作作風和辦事效 率等。 2、當?shù)卣畬Ρ卷椖康年P注程度，與政府的合作關系，可以利用的公 共關系資源。 3、近期已出臺或可能出臺的有關政策對本項目的主要影響和風險因 素。 三、總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法和規(guī)性，以及項目可能 存在的政策風險和風險的可控性進行總體評價。 第三部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 一、城市宏觀經(jīng)濟分析

6、 1、項目所在城市宏觀經(jīng)濟狀況：包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構、GDP、財政收入、 人口、居民收入及消費結(jié)構，與同類城市的比較分析等。 2、當?shù)爻鞘械慕诤椭衅诎l(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施等與項目 開發(fā)密切相關的其他情況。 3、項目所在區(qū)域在城市中的地位及發(fā)展方向。 二、城市及區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 1、城市房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展指標：包括近三年城市房地產(chǎn)市場的 基本情況，年開工量/竣工量，年供應面積/銷售面積，銷售金額/銷售 均價，房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地供應及成交情況等。 2、區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市中的地位及占比：項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場 的主要發(fā)展狀況與數(shù)據(jù)，在所在城市的地位及占比情況。 3、己進入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的

7、主要開發(fā)商及基木發(fā)展狀況。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析 1、前3年及未來5年內(nèi)區(qū)域土地市場狀況：包括土地供應及成交的整 體狀況，成交面積及價格的變化，土地供應方式和供應結(jié)構等。 2、區(qū)域內(nèi)各檔次產(chǎn)品的供應狀況：各檔次產(chǎn)品的主要特征，尤其是與 本案類似物業(yè)的特征，包括產(chǎn)品形式、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、平均售 價、平均去化率等。 3、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤的基本狀況及比較分析。 4、結(jié)論：本案在區(qū)域內(nèi)的市場機會與競爭態(tài)勢，擬開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū) 間及產(chǎn)品形式，本項目在開發(fā)中的營銷焦點問題。 四、項目目標客戶群和市場定位 1、木項目的主要目標客戶群：分析目標客戶群的主要特征，包括區(qū)域 來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品偏好、購買

8、方式、關注點與主要訴求等，初步 確定目標客戶群的輻射范圍。 2、項目的基本市場定位結(jié)論及產(chǎn)品建議。 第四部分：規(guī)劃設計初步方案 一、規(guī)劃設計的可行性分析 1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建 筑密度條件下，進行基本的建筑排列，主要從規(guī)劃設計角度判斷將上 述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 2、土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、 地塊的完整性、地質(zhì)的狀況、河流、道路、其他建筑物等對產(chǎn)品設計 的影響及解決的方案。 3、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、 噪音環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源等因素對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影 響及解決

9、方法。 4、周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：商業(yè)設施（大型 購物中心）、體育娛樂公園等休閑場所、學校、醫(yī)院、銀行等生活設施 對項目規(guī)劃設計影響。 二、初步規(guī)劃設計思路 1、規(guī)劃設計的主要思路：產(chǎn)品體現(xiàn)的主要概念、主要設計風格、設計 特點等。 2、%目的產(chǎn)品類型：住宅與公建的區(qū)域分布及比例，住宅產(chǎn)品的主要 類型（多層/高層/洋房/聯(lián)排/別墅）及比例分配，戶型結(jié)構和主力戶 型，對產(chǎn)品差異性的考慮等。 第五部分：項目開發(fā)及銷售計劃 一、項目開發(fā)計劃： 對項目分期開發(fā)建設的設想，主要分期開發(fā)方案和計劃，各期開 竣工時間及工期安排，各期開工建設規(guī)模，在區(qū)域市場中的占有率等。 二、項目銷售計劃

10、： 項目各期開盤銷售的時間、銷售價格、銷售面積和銷售周期，銷 售各期在區(qū)域中的市場占有率，實現(xiàn)銷售計劃的有關對策和措施。 第六部分：投資及收益分析 一、成本預測與分析 根據(jù)規(guī)劃設計的初步方案對項目成本進行測算，并說明測算的主 要依據(jù)、運用指標和計算方法。在指標不確定或多種方案時，可進行 多方案的成本測算和分析。 附表：項目成本測算表（參考表二） 二、收益測算表與分析 根據(jù)項目與產(chǎn)品定位的初步方案，結(jié)合區(qū)域競爭項目的實際銷售 情況，確定產(chǎn)品的計劃銷售價格，進行項目的收益測算和分析，編制 項目收益測算表和年度利潤計劃表。 附表：項目收益測算表（參考表二）；項目年度收益計劃表（參考 表三） 三、資金

11、測算與分析 根據(jù)項目開發(fā)進度，制定項目資金籌措計劃和銷售回款計劃，編制 項目的現(xiàn)金流量表，測算項目啟動資金、最大資金占用金額和項目資 金平衡時間。 附表：項目現(xiàn)金流量表（參考表四）； 四、投資評價指標測算與分析 根據(jù)成本和收益測算數(shù)據(jù)，計算項目的主要投資評價指標，主要包 括銷售利潤率、成本利潤率、投資回收期、內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值等指 標（參考表五） 1. 銷售利潤（凈利潤）率：利潤（凈利）/總銷售收入K100%o 2. 成本利潤（凈利潤）率：利潤（凈利）/總成本K100%。 3. 靜態(tài)投資回收期：不考慮資金的時間價值，凈收益抵償總投資的 時間。 4. 動態(tài)投資回收期：考慮資金的時間價值，項目凈收

12、益抵償總投資 的時間。 5. 內(nèi)部收益率：各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 6. 凈現(xiàn)值：按基準收益率將各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值 之和。 7. 盈虧平衡點分析： （1）保本售價：即銷售凈收入等于總投資額時的平均售價，計算 公式 S=C/（1-T1）. （2）保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售部分所獲凈利等于未 銷售部分成本的銷售比例，計算公式R=C/ L （1-T1） K （1-T2） KS+CKT2. 式中: C:表示單位成本； R:表示保本銷售率； S:表示單位售價； T1:表示營業(yè)稅率； T2:表示所得稅率。 五、項目敏感性分析 1、成本敏感性分析，分析總成本或單項成

13、本每上升一定比例對收 益的影響程度（參考表六）。 2、售價敏感性分析，分析銷售價格每上升一定比例對收益的影響 程度（參考表七）。 第七部分綜合分析及結(jié)論 一、項目綜合分析 通過對項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況及競爭態(tài)勢，結(jié)合公司 發(fā)展戰(zhàn)略和資源狀況，對項目進行綜合分析。 二、結(jié)論與建議 結(jié)合綜合分析情況，確定項目的約束條件（如土地價格上限等），得出 項目的可行性結(jié)論，并提出下一步的工作建議。 參考表格 表一：項目用地及主要規(guī)劃指標 表二：項目成本與收益測算表 表三：項目年度收益計劃表 表四：項目現(xiàn)金流量表 表五：投資評價指標測算表 表六：成本敏感性分析表 表七：售價敏感性分析表 表一：項目用

14、地及主要規(guī)劃指標 地塊名稱 位置 區(qū)域位置 市區(qū) 四 至 東 南 西 北 宗地用地平衡表 用地面積 （平方米） 容積率 控告（米） 備注 其 中 建設用 地面積 住宅用地 公建用地 其他用地 小計 代征用 地面積 綠地 道路 其他用地 小計 合訃 項目初步規(guī)劃 總建筑面積 （平方米） 計容積率建 筑面積 （平方米） 可售面積 （平方米） 不可銷售面積 （平方米） 其 中 地上 住宅 辦公 商業(yè) 小計 地下 車庫 其他 小計 合計 其他 綜合容積率 建筑密度 綠化率 備注 表二：項目成本與收益測算表 規(guī)劃 指標 用地面積 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 計容積率建筑而枳 （平方米 地下建筑面

15、積 （平方米） 住宅 公建 合計 成木 預測 頂H 建筑面積單價 （元/平米） 計容積率面積單價 （元/平米） 總金額（萬元 計算說明 一、直接成木 （一）、土地成木 1、土地出讓金 2、土地契稅 （二人開發(fā)前期費 （三）、建安成木 1、地上住宅 2、地上公建 3、地下部分 （四）、紅線內(nèi)市政匸程費 （五）、環(huán)境及配套設施費 二、間接成木 （六人管理費用 （七人財務費用 （八人銷售費用 （九入營業(yè)稅及附加 （十人不可預見費 三、總成木 2 四、銷售收入 1. X住宅銷售收入 2、公建銷售收入 3、地下車庫銷售收入 五、銷售利潤 六.所得稅 七、稅后利潤 表三：項目年度收益計劃表 經(jīng)濟指標 20

16、KK 年 20KK 年 20KK 年 20KK 年 合計 銷售面積（平方米） 銷售金額（萬元） 結(jié)算面積（平方米） 營業(yè)收入（萬元） 做位利潤（元/平方米） 凈利潤（萬元） 表四：項目現(xiàn)金流量表 娥準收益率（年）： 時何 合計 年 年 年 年 * 年 他 年 年 周期序號 1 C 3 1 3 6 S 一、現(xiàn)金流出 1 土地價款 2、建設費用 3、何接費用 4.其他支出 二、現(xiàn)僉祓入 1.銷售金離 2.其他流入 三、半朗現(xiàn)金凈詭蛍 四、開JR現(xiàn)金溉量 五、莎現(xiàn)值 六.累計凈現(xiàn)值 表五：投資評價指標測算表 投資評價抬標 測算值 計算公式 備注 所得稅前銷售利潤率 所得稅后銷售利潤率 所得稅前成木利潤率 所得稅后成木利潤率 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 內(nèi)部收益率 項目啟動資金（萬元） 鍛大資金