房地產(chǎn)開發(fā)貸操作指南

1、精品好資料學(xué)習推薦中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）中銀信管1998214號頒布時間：1998-05-21 00:00發(fā)文單位：中國銀行第一章總則第一條為支持我國商品房開發(fā)和經(jīng)營，加強對房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和國經(jīng)濟合同法、中華人民共和國擔保法、貸款通則和商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。第二條各類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循貸款通則規(guī)定的效益性、安全性、流動性原則。第三條本辦法適用于中國銀行國內(nèi)分支機構(gòu)（港澳分支機構(gòu)除外）發(fā)放的各類開發(fā)性房地產(chǎn)貸款。第二章貸款對象和用途

2、第四條貸款對象。經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準設(shè)立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第五條貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事住房開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、房地產(chǎn)土地開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需的資金。第三章貸款種類和條件第六條貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。（三）其他房

3、地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的土地開發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。第七條貸款條件。申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對象條件；（二）具有健全的經(jīng)營管理機構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴格的經(jīng)營管理制度；（三）企業(yè)信用和財務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；（四）在中國銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；（五）已取得貸款項目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時間長于貸款終止時間；（六）已取得貸款項目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項立項手續(xù)，且全部立項文件完整、真實、有效；（七）貸款項目

4、申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求；（八）貸款項目工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達到項目預(yù)算投資總額的30），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設(shè)；（十）將財產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證；（十一）落實中國銀行規(guī)定的其他貸款條件。第八條借款人應(yīng)向中國銀行提交下列文件、證明和材料：（一）借款申請書。其主要內(nèi)容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、用款計劃和還款來源等。（二）借款人營業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證

5、明材料。（三）經(jīng)有權(quán)部門或會計（審計）事務(wù)所核準的近三年及最近一個月的財務(wù)報表。（四）貸款項目開發(fā)方案或可行性研究報告。（五）開發(fā)項目立項文件、工程設(shè)計和批準文件。（六）土地使用權(quán)使用證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。（七）企業(yè)董事會或相應(yīng)決策機構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔保的決議和授權(quán)書。（八）開發(fā)項目資金落實文件。（九）開發(fā)項目的現(xiàn)金流量預(yù)測表及銷售和預(yù)售對象、銷售價格和計劃。（十）抵（質(zhì)）押財產(chǎn)（有價證券除外）的資產(chǎn)評估報告書、鑒定書、保險單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。（十一）還款保證人的資信證明材料。（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。第四

6、章貸款期限和利率第九條貸款期限。（一）住房開發(fā)貸款，最長不超過三年（含三年）；（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）；（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）。第十條貸款利率。人民幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國銀行公布的外匯貸款利率。第五章貸款擔保與保險第十一條申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認可的財產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷的連帶責任擔保。第十二條借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當符合中華人民共和國

7、擔保法第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定。第十三條借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。凡中華人民共和國擔保法規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當辦理登記手續(xù)；貸款人認為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當辦理公證手續(xù)。第十四條用于抵（質(zhì)）押的財產(chǎn)，需要估價的可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。抵押貸款金額不得超過抵（質(zhì)）押物價值的70；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長于貸款期限，確定抵押期限時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。第十

8、五條抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財產(chǎn)，對質(zhì)押的有價證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實同意，不得以任何理由掛失。第十六條借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。第十七條借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時，應(yīng)提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。第十八條房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評估登記費和借款合同公證費均由借款人負擔；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管

9、物品的保管費。第十九條申請開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負擔。第二十條在保險期間，保險單交由貸款人執(zhí)管。在保險有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。如保險中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費用由借款人負擔。第六章貸款審批與發(fā)放第二十一條借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項文件、資料。第二十二條借款人提出借款申請和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件

10、、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時對借款人做出答復(fù)。第二十三條借款申請批準后，借款人應(yīng)及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對借款申請的批準可被撤銷或視為失效。第二十四條經(jīng)貸款人核準的用款計劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計劃時，應(yīng)在調(diào)整計劃前15個工作日內(nèi)向貸款人書面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計劃。第二十五條按照國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的自有資金比例一般為30，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60，借款人必須按照規(guī)定比例及時足額地將自有資金存入貸

11、款銀行，或投入項目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準貸款。第七章貸款使用與償還第二十六條借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計收或加收利息。第二十七條借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔費率向貸款人支付承擔費用。第二十八條借款人必須在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對挪用貸款部分加罰利息

12、。第二十九條貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權(quán)實行監(jiān)督管理。借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須?？顚Ｓ?。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。第三十條借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經(jīng)貸款人審查批準后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長抵（質(zhì)）押登記、保險的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認可后生效。第三十一條貸款到期未還或未批準展期的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔保的應(yīng)通

13、知保證人代為償還。如擔保方不履行擔保責任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護自身的權(quán)益。第八章貸款管理與考核第三十二條貸款人要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，嚴格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。第三十三條貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達到預(yù)期的經(jīng)濟效益。同時要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無變化，檢查借款人的財務(wù)經(jīng)濟狀況和第三方保證人的償債能力。第三十四條在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報送有關(guān)貸款項目建設(shè)和銷售進度情況，提供企業(yè)財務(wù)計劃、會計報表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項目施工生產(chǎn)或項目經(jīng)營管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。第三十五條貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對不