第一季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、 短期市場(chǎng)有壓力，總體形勢(shì)不悲觀2014年第一季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組（廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所）一季度，廣東商品房銷售面積、銷售金額同比小幅下降，企業(yè)到位資金增幅下滑，銷售回籠資金占到位資金的比重回落而自籌資金占比提高，銷售額與投資額的比值處于低位水平，顯示出行業(yè)現(xiàn)金流較為緊張。房地產(chǎn)投資增速降至去年來新低，商品房新開工面積、土地購(gòu)置面積同比大幅下降，反映了企業(yè)投資建設(shè)呈現(xiàn)謹(jǐn)慎收縮，市場(chǎng)正呈階段性調(diào)整。一、市場(chǎng)運(yùn)行情況（一）銷售市場(chǎng)喜憂參半1.銷量同比小幅回落，均價(jià)正處盤整階段一季度，廣東商

2、品房銷售面積1653.46萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-2月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積1467.11萬平方米，下降11.2%。商品房銷售額1520.13億元，下降5.5%，降幅比1-2月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售額1249.56億元，下降11.1%。從單月看，3月份全省商品房銷售面積719.51萬平方米，同比下降7.8%；銷售金額631.79億元，下降10.4%。但與近五年數(shù)據(jù)相比，今年不論是1-2月還是3月的銷售量，都處于次高水平。廣東商品房銷售面積情況廣東商品房銷售額情況從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，一季度商品房銷售均價(jià)9194元/平方米，同比增長(zhǎng)3.0%；商品住宅銷售均價(jià)8517

3、元/平方米，增長(zhǎng)0.2%。與1-2月相比，商品房均價(jià)下降318元/平方米，增幅回落4.5個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅均價(jià)下降206元/平方米，增幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠三角地區(qū)商品房銷售均價(jià)10624元/平方米，同比上漲4.0%；東翼銷售均價(jià)5683元/平方米，下降12.1%；西翼銷售均價(jià)4860元/平方米，上漲1.1%；山區(qū)銷售均價(jià)4727元/平方米，上漲1.1%。各區(qū)域均價(jià)漲幅與去年相比均有不同程度的下滑，處于盤整階段。廣東商品房銷售均價(jià)走勢(shì)廣東各區(qū)域商品房銷售均價(jià)同比走勢(shì)2.新增供應(yīng)同比下降，后市或迎供應(yīng)高峰從市場(chǎng)新增供應(yīng)看，一季度全省商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積2336.78萬平方米，同比下降20.

4、4%；其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積2004.11萬平方米，同比下降24.3%。數(shù)據(jù)顯示，2011年以來各年批準(zhǔn)預(yù)售面積占上一年新開工面積的比值僅有八成左右，意味著市場(chǎng)仍有一定量的潛在供應(yīng)。去年新開工面積再創(chuàng)新高，若按八成在今年達(dá)到預(yù)售計(jì)算，則今年批準(zhǔn)預(yù)售面積可達(dá)11400萬平方米左右，一季度批準(zhǔn)預(yù)售面積僅2000萬平方米，意味著后市可能迎來供應(yīng)高峰。廣東商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積各月走勢(shì)廣東商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與新開工面積走勢(shì)從供求關(guān)系看，一季度商品房、商品住宅實(shí)際銷售率分別為70.8%、73.2%，較去年同期分別提高9.4、10.8個(gè)百分點(diǎn)，銷售率處于近五年最高水平。分區(qū)域看，廣州、深圳兩個(gè)中心城市銷售

5、率達(dá)88.9%，延續(xù)著過去幾年的較高水平，銷售率高于全省平均水平18.1個(gè)百分點(diǎn)；除廣深外的其他珠三角城市群、山區(qū)銷售率分別為74.1%、65.2%，與全省平均水平大體相當(dāng)，比去年同期分別提高11.0、7.0個(gè)百分點(diǎn)；東翼、西翼分別為49.4%、48.4%，低于全省平均水平超過20個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，全省商品房供求關(guān)系區(qū)域分化現(xiàn)象越發(fā)明顯，中心城市供求關(guān)系持續(xù)緊張且難以緩解，其他珠三角城市群供求相對(duì)平衡，東西兩翼及山區(qū)則供過于求，東翼、西翼尤甚，近五年銷售率一直處于低位。截至今年3月末，全省商品房待售面積4831.54萬平方米，比去年同期增加806.96萬平方米，增長(zhǎng)20.1%；相比上月略微減

6、少21.56萬平方米，但當(dāng)前庫(kù)存量仍處于歷史高位水平。分區(qū)域看，珠三角地區(qū)商品房待售面積3411.75萬平方米，占總待售面積的70.6%；東翼380.65萬平方米，占比為7.9%；西翼為410.16萬平方米，占8.5%；山區(qū)為628.98萬平方米，占13.0%。從近五年數(shù)據(jù)看，珠三角地區(qū)待售面積所占比重總體呈下降趨勢(shì)，非珠三角地區(qū)則呈上升趨勢(shì)。廣東及各地區(qū)商品房銷售率走勢(shì)廣東商品房待售面積地區(qū)結(jié)構(gòu)情況數(shù)據(jù)反映，今年一季度廣東商品房銷售市場(chǎng)同比雖然出現(xiàn)一定幅度下降，但仍處于近年同期高位水平，且銷售率同比有所提高。就當(dāng)前銷售市場(chǎng)形勢(shì)而言，今年來信貸額度收緊已導(dǎo)致銷售進(jìn)度明顯減速，而市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較

7、大，短期銷售壓力仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)第二季度促銷行為有所增多。（二）資金狀況初現(xiàn)隱憂1.到位資金增速下滑，自籌資金占比上升一季度全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金小計(jì)2497.57億元，同比增長(zhǎng)13.0%，增速比1-2月大幅下滑14.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下滑14.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款640.78億元，增長(zhǎng)33.9%；利用外資5.30億元，同比下降43.4%；自籌資金728.64億元，同比增長(zhǎng)24.2%；其他資金來源1122.85億元，同比下降1.0%。資金來源結(jié)構(gòu)方面，國(guó)內(nèi)貸款占到位資金的比重為25.66%，同比提高4.00個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年提高5.19個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占比0.21%，僅為去年同

8、期的一半，為近十年同期最低；自籌資金占比29.17%，同比提高2.62個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年提高2.35個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來源占比44.96%，同比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年下降7.51個(gè)百分點(diǎn)。2.住房按揭持續(xù)縮量，加大資金回籠壓力今年來各商業(yè)銀行紛紛取消住房按揭貸款利率優(yōu)惠甚至上浮基準(zhǔn)利率，而且審批時(shí)間大幅拉長(zhǎng)，放貸進(jìn)度放緩。人民銀行數(shù)據(jù)顯示，一季度廣東省中外資本外幣房地產(chǎn)貸款投向中，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款352.01億元，同比多增60.82億元；而新增個(gè)人購(gòu)房貸款420.39億元，同比少增131.15億元，降幅為23.8%。說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍有保障，但住房按揭貸款呈縮量態(tài)勢(shì)。近年數(shù)據(jù)顯示

9、，廣東房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，銷售回籠資金為最主要來源，占比基本在40%以上。而銷售回籠資金與住房信貸政策密切相關(guān)，信貸政策持續(xù)收緊勢(shì)必拖慢銷售回籠進(jìn)度，意味著企業(yè)須加強(qiáng)資金管控。廣東房地產(chǎn)到位資金狀況廣東房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)（三）投資建設(shè)謹(jǐn)慎收縮1. 投資增速小幅回落，短期尚缺企穩(wěn)支撐一季度全省房地產(chǎn)完成投資1282.34億元，同比增長(zhǎng)16.0%，增速比1-2月下滑2.1個(gè)百分點(diǎn)，該增速也是去年以來最低水平。按用途分，一季度完成住宅投資877.38億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速同比下滑6.8個(gè)百分點(diǎn)，較1-2月下滑2.5個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓完成投資75.35 億元，同比增長(zhǎng)58.4%，增速同比提高

10、5.8個(gè)百分點(diǎn)，較1-2月提高3.6個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資166.13億元，增長(zhǎng)39.2%，同比提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，較1-2月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速仍居高位，但企業(yè)追加住宅投資的態(tài)度則更為謹(jǐn)慎，住宅投資增速呈下行趨勢(shì)，與辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增速有所擴(kuò)大。歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資走勢(shì)與商品房銷售市場(chǎng)密切相關(guān)，商品房銷售額同比增速走勢(shì)大概領(lǐng)先投資額增速2個(gè)季度左右的時(shí)間。廣東商品房銷售額同比增速自去年一季度以來已連續(xù)4個(gè)季度回落，投資增速也自去年二季度開始震蕩回落。從銷售額與投資額的比值情況看，今年一季度該比值為1.19，處于近年來低位水平，說明企業(yè)現(xiàn)金流較

11、為緊張，預(yù)計(jì)今年二季度的投資增速缺乏反彈支撐。廣東房地產(chǎn)完成投資額走勢(shì)廣東房地產(chǎn)銷售額與投資額情況2. 新開工量大幅下降，土地購(gòu)置五年新低一季度全省商品房新開工面積2101.08萬平方米，同比大幅下降35.0%。截至3月期末，全省施工面積40452.86萬平方米，同比增長(zhǎng)18.6%。與1-2月相比，新開工面積降幅擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)，施工面積增速回落3.9個(gè)百分點(diǎn)，反映出企業(yè)在開發(fā)建設(shè)方面持謹(jǐn)慎收縮態(tài)度，這將進(jìn)一步加大二季度投資增速企穩(wěn)的難度。按用途分，住宅新開工面積1594.31萬平方米，占總新開工面積的75.9%，較去年同期提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。從新開工住宅戶型看，雖然近幾年來140平方米以下

12、的中小戶型所占比重總體有所提高，但90平方米以下戶型占比一直偏低，今年一季度更是僅占18.8%。廣東商品房新開工面積結(jié)構(gòu)廣東商品住宅新開工面積結(jié)構(gòu)一季度開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積278.10萬平方米，為近五年同期最低水平，同比減少27.8%，降幅較1-2月擴(kuò)大17.0個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域看，珠三角地區(qū)一季度土地購(gòu)置面積138.06萬平方米，同比增長(zhǎng)42.0%；東翼土地購(gòu)置面積10.34萬平方米，減少51.1%；西翼土地購(gòu)置面積30.23萬平方米，減少84.5%；山區(qū)土地購(gòu)置面積41.51萬平方米，增加36.5%?？梢姡⊥恋厥袌?chǎng)分化較為明顯，珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)由于其產(chǎn)業(yè)、人口聚集力，開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)期的市

13、場(chǎng)需求信心較為充足，其土地市場(chǎng)相對(duì)其他地區(qū)更為火熱。廣東房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置情況廣東各地區(qū)土地購(gòu)置結(jié)構(gòu)二、總結(jié)與展望（一）市場(chǎng)總結(jié)1.關(guān)于商品房銷量。商品房銷售面積1653.46萬平方米，同比下降8.2%；住宅銷售面積1467.11萬平方米，下降11.2%；銷售量處于歷年同期次高水平。住宅銷售均價(jià)8517元/平方米，增長(zhǎng)0.2%；均價(jià)比1-2月下降206元/平方米，增幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，處于盤整階段。各地區(qū)中，兩個(gè)中心城市供求關(guān)系持續(xù)緊張，其他珠三角城市群及粵北山區(qū)供求相對(duì)平衡，東西兩翼則供過于求。2.關(guān)于資金狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金小計(jì)2497.57億元，同比增長(zhǎng)13.0%，增速比1-2

14、月大幅下滑14.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，自籌資金占比同比提高2.62個(gè)百分點(diǎn)，銷售回籠資金占比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。新增個(gè)人購(gòu)房貸款420.39億元，同比少增131.15億元，降幅達(dá)23.8%。當(dāng)前資金結(jié)構(gòu)恢復(fù)至常態(tài)水平，資金狀況明顯不如去年充裕。3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資1282.34億元，同比增長(zhǎng)16.0%，增速比1-2月下滑2.1個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積2101.08萬平方米，同比大幅下降35.0%；其中住宅新開工面積占比達(dá)75.9%，但90平方米以下戶型僅占住宅新開工總面積的18.8%。土地購(gòu)置面積278.10萬平方米，為近五年同期最低水平，其中東西兩翼購(gòu)置面積大幅下降。（二）后市展望從政策

15、環(huán)境看，新一屆中央政府更側(cè)重健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，調(diào)控將逐步去行政化，進(jìn)入以市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)為主導(dǎo)的階段。當(dāng)前部分城市仍在實(shí)施的限購(gòu)、限價(jià)等行政措施，在房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)出臺(tái)有其合理性，但隨著時(shí)間推移及市場(chǎng)環(huán)境變化，其弊端越來越明顯，終將為長(zhǎng)效機(jī)制所取代。根據(jù)住建部關(guān)于實(shí)行“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)意見，地方政府擁有更多主動(dòng)性和自主權(quán)，之前出臺(tái)的調(diào)控政策有可能進(jìn)行適當(dāng)修正。金融政策方面，預(yù)期管理和風(fēng)險(xiǎn)管控成為政策當(dāng)局工作的重中之重，央行仍將加強(qiáng)對(duì)影子銀行的監(jiān)管；在流動(dòng)性未得到有效放松之前，住房信貸環(huán)境預(yù)計(jì)還將偏緊。從市場(chǎng)走勢(shì)看，盡管當(dāng)前住房剛性需求龐大，但缺乏信貸的有力支持，將大大減緩購(gòu)房訴求入市步伐。

16、而隨著后市供應(yīng)逐漸增多，銷售壓力將進(jìn)一步加大；加上一季度企業(yè)現(xiàn)金流呈現(xiàn)緊張局勢(shì)，企業(yè)為加快銷售回籠資金，預(yù)計(jì)第二季度促銷行為有所增多。一季度銷售額與投資額的比值處于近年來低位水平，意味著追加投資將更為謹(jǐn)慎，新開工量的減少則進(jìn)一步影響投資增速的企穩(wěn)。從發(fā)展形勢(shì)看，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有著重要作用。結(jié)合當(dāng)前全面深化改革、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式等國(guó)家戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游文化地產(chǎn)等新型地產(chǎn)方興未艾，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要環(huán)節(jié)之一。建議地方政府因地制宜適當(dāng)調(diào)整政策，對(duì)于供求關(guān)系緩和、房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)

17、的非中心城區(qū)，可考慮逐步退出限購(gòu)、限價(jià)等行政干預(yù)措施，更多釋放市場(chǎng)活力；建議房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)形勢(shì)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷策略，注重資金安全管控，更好參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。三、機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)【深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司】鑒于2013年階段性需求的過度透支和資金面緊張?jiān)斐傻男刨J收縮局面持續(xù)，2014年的成交將趨于冷淡，市場(chǎng)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)在加大，短周期內(nèi)，市場(chǎng)已步入衰退時(shí)期。當(dāng)前市場(chǎng)的降價(jià)預(yù)期已經(jīng)基本形成，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)風(fēng)波已經(jīng)從三四線城市開始蔓延，部分二線城市已被波及，未來一線城市也難獨(dú)善其身。整體上看，2014年是房企生死年，行業(yè)洗牌加劇，大量小房地產(chǎn)商將以破產(chǎn)或被兼并收局，部分資金

18、鏈緊張的大中型房企也難逃倒閉危機(jī)，房企當(dāng)務(wù)之急是，搶先降價(jià)跑量，爭(zhēng)取不倒在黎明前?！竞细环康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院】受信貸收緊、市場(chǎng)觀望、經(jīng)濟(jì)減速的影響，一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)縮量調(diào)整，重點(diǎn)城市的新建商品住宅網(wǎng)簽面積同比減少超過40%，均價(jià)同比漲3%，供應(yīng)量也不同程度下降，市場(chǎng)呈量減價(jià)穩(wěn)的走勢(shì)。但從3月份開始，部分企業(yè)基于業(yè)績(jī)、回籠資金的考慮，主動(dòng)優(yōu)惠促銷，成交有所放大。預(yù)計(jì)五一前后市場(chǎng)有望迎來供應(yīng)、成交的小高峰，房?jī)r(jià)略微下調(diào)。而一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅為7.4%，為近年最低，表明經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)艱巨。由于房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高，下半年信貸、房貸政策或略有調(diào)整，地方政府限價(jià)、限外加碼等政策也存在修正的可能。預(yù)計(jì)全年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈“前低后高”、成交較去年略減、資金仍然向一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地轉(zhuǎn)移的態(tài)勢(shì)?！疽拙訝I(yíng)銷集團(tuán)廣東區(qū)域】全國(guó)兩會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控只字不提，國(guó)家為了保持全年7.5%的gdp增長(zhǎng)水平，依然重視房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位。同時(shí)住建部對(duì)房地產(chǎn)提出了“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思想，也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)