錢塘帝寫字樓規(guī)劃建議報(bào)告34p

1、錢塘帝寫字樓規(guī)劃建議報(bào)告 2012年01月12日 板塊分析，審視自身 板塊解讀 市中心板塊 錢江新城 本項(xiàng)目位置 星光大道商圈板塊 杭州寫字樓市場總體分布 目前杭州辦公物業(yè)主 要分布在市區(qū)成熟的 商圈，主要包括： 黃龍板塊 武林板塊 慶春/鳳起板塊 隨著城市的擴(kuò)張，在 傳統(tǒng)商圈外正在形成 新的寫字樓集中區(qū)域， 主要包括： 錢江新城板塊 濱江板塊 板塊對比分析 錢江新城板塊、市中心板塊以其便利的交通、完善的城市配套和政 府規(guī)劃成為杭州寫字樓市場最為活躍的板塊，錢塘帝景項(xiàng)目所在板 塊正處于規(guī)劃發(fā)展中，其交通、市政配套無法與之相比。 從板塊競爭上看，項(xiàng)目所在板塊并無優(yōu)勢 產(chǎn)品研究，創(chuàng)造品質(zhì) 產(chǎn)品解讀

2、 競爭板塊產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 價(jià)格價(jià)格 ( (元元/ /) ) 所在區(qū)域所在區(qū)域 建筑面積建筑面積 ( () ) 層高層高標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積電梯電梯空調(diào)空調(diào)大堂大堂車位車位( (個(gè)個(gè)) )物業(yè)公司物業(yè)公司 世貿(mào)麗晶 城歐美中 心 60000黃龍商圈3800003.7米4800 15臺頂級商務(wù)電梯 及一臺觀光電梯 美國約克中 央空調(diào)及系 統(tǒng),末端大美 國特靈；加 濕濾塵新風(fēng) 系統(tǒng)， 高13 米,2000平 方米 1400仲量聯(lián)行 公元大廈40000黃龍商圈800003.5米1700 10臺美國原裝otis 高速電梯 日本三菱重 工超級變頻 多聯(lián)體中央 空調(diào) 前廳300， 后廳300 層

3、高 8.5米 474高力國際 萬銀國際39000錢江新城900003.9米1700 16臺高速原裝進(jìn)口 通力電梯，6米/秒 日本三菱重 工超級變頻 多聯(lián)體中央 空調(diào) 1500方挑 高15米酒 店式豪華 大堂 550綠城物管 圣奧國際 商務(wù)大廈 34000錢江新城700003.8米1500 10部瑞士進(jìn)口迅達(dá) 客梯 美國特靈中 央空調(diào) 10米挑高， 1400方大 堂 250高力國際 漢嘉國際48000錢江新城640003.9米1400 12部高速日立品牌 原裝電梯，4米/秒 美國約克中 央空調(diào)及系 統(tǒng) 1200方大 堂 278戴德梁行 與之優(yōu)勢板塊的產(chǎn)品相比較，如果繼續(xù)走常規(guī)路線僅以高端產(chǎn) 品與

4、之競爭毫無勝算，尋找差異化產(chǎn)品定位才是項(xiàng)目目前唯一 的出路. 競爭板塊產(chǎn)品分析 差異化思考 空調(diào)：高端品牌，使用功率大 負(fù)面：能耗高，給入住企業(yè)帶來負(fù)擔(dān) 電梯：數(shù)量多，速度快 負(fù)面：數(shù)量多意味著公攤多，得房率低；速度快意味著能耗高。 大堂：挑高過高，面積大 負(fù)面：公攤多，得房率低，可售面積減少。 它們地段好！它們硬件全！它們品質(zhì)高！ 它們是杭州最高端的寫字樓，但是 它們也同樣有著不可忽略的缺點(diǎn). 銳角法則原理你看到是一個(gè)銳角還是一個(gè)鈍角？ 差異化思考 產(chǎn)品優(yōu)勢 優(yōu)勢背后也可能 存在更大的不足 從競爭產(chǎn)品的優(yōu)勢看產(chǎn)品不足，以差異化產(chǎn)品，根據(jù)項(xiàng)目客戶需要制定產(chǎn)品，提高 項(xiàng)目核心競爭力！ 攻其核心，

5、客群入手 客群解讀 目標(biāo)客群思考 1、甲級寫字樓使用客群定位：“自用客群”特征描述： 行業(yè)描述：本案客群應(yīng)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，包括it、通信設(shè)備、軟件類、現(xiàn)代生物醫(yī)藥技術(shù)、現(xiàn)代 化工為主。 來源地：入住本案的客群主要來自濱江、蕭山本地區(qū)域、市區(qū)高新溢出企業(yè)、部分外地溢出企業(yè)。 規(guī)模：本項(xiàng)目總體定位中高檔次，因此面對的企業(yè)也是中等規(guī)模以上的公司，這類公司一般員工數(shù)量 在50100人左右，對于辦公的需求主力為400600方。 企業(yè)特征：這類型企業(yè)有一定的實(shí)力，講究辦公環(huán)境和辦公品質(zhì)，對于寫字樓的檔次、形象、配套、 物業(yè)管理要求較高。 目標(biāo)客群思考 2、大浙江寫字樓“投資客群”描述 我司啟動商業(yè)動力

6、網(wǎng)，選擇了200位溫州、紹興、麗水、義烏等地投資客戶進(jìn)行了針對性調(diào)研。 年齡集中在3545歲之間 主要來自于私營業(yè)主，擁有自己較大規(guī)模的企業(yè)，資金靈活型較強(qiáng) 年收入在500萬以上，收入穩(wěn)定，屬于社會富裕階層 有較強(qiáng)的投資意識、平時(shí)多有股票、外匯、期貨、基金等投資 有多次的各地置業(yè)經(jīng)驗(yàn)、涉足住宅、商鋪、寫字樓 成熟穩(wěn)重，消費(fèi)理性 對于寫字樓，看重開發(fā)商品牌、地段、檔次，偏好高檔次產(chǎn)品，對于單價(jià)敏感性較低 購買需求面積在300500平方米之間，承受總價(jià)在1000萬左右 目標(biāo)客群鎖定 客群初步定位： 目標(biāo)客戶主要以自用客戶為主兼顧投資性客戶。 主要客戶行業(yè)：制造、投資、金融、創(chuàng)意科技 其他行業(yè)：服務(wù)

7、、證券、貿(mào)易、保險(xiǎn) 客群區(qū)域界定： 1、以濱江高新企業(yè)及濱江高端住宅業(yè)主為主 2、其次蕭山區(qū)高新企業(yè)為主 3、由于未來交通環(huán)境的改善以及商務(wù)聚集度的提高，杭州市對周邊的中小城市的核聚 能力將會大幅增強(qiáng)，紹興、富陽等區(qū)域的民營企業(yè)也將是未來潛在客戶。 目標(biāo)客群鎖定 1、希望產(chǎn)品更適合自身企業(yè)需求； 2、能從中獲得企業(yè)發(fā)展的機(jī)會； 3、有較高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)； 4、看重個(gè)人及員工工作生活品質(zhì)的改善。 客群需求鎖定追求更高的性價(jià)比產(chǎn)品 取勝市場，差異產(chǎn)品 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品思考 n通過寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足企業(yè)、總裁及員工的全方位需求； n通過寫字樓產(chǎn)品硬件，提升項(xiàng)目附加值，減少企業(yè)日常費(fèi)用； n通過寫

8、字樓產(chǎn)品服務(wù)，完善辦公配套，幫助企業(yè)提升價(jià)值。 寫字樓產(chǎn)品建議設(shè)計(jì)建議 p設(shè)置總裁專屬車位 p設(shè)置總裁專屬電梯 p設(shè)置總裁vip套間 包括辦公室、休息廳、衛(wèi)生間 專屬車位 專屬電梯 vip套間 寫字樓產(chǎn)品建議設(shè)計(jì)建議 p設(shè)置觀景平臺花園 充分利用項(xiàng)目超高層和江景資源提高 項(xiàng)目景觀價(jià)值。 寫字樓產(chǎn)品建議設(shè)計(jì)建議 p設(shè)置全功能商務(wù)會所 多功能商務(wù)會議室、綜合培訓(xùn)室、商務(wù)洽談室。 商務(wù)洽談室會議室 培訓(xùn)室 寫字樓產(chǎn)品建議設(shè)計(jì)建議 p設(shè)置員工體驗(yàn)會所 運(yùn)動會所、休閑咖啡室、減壓活動室。 休閑咖啡室減壓活動室運(yùn)動會所 寫字樓產(chǎn)品建議設(shè)計(jì)建議 示范單位示范單位a示范單位示范單位b p設(shè)置展示區(qū) 一樓大廳設(shè)

9、置企業(yè)展示區(qū)給客戶充分展示企業(yè)形象設(shè)計(jì)劃定區(qū)域，滿足客戶宣傳需要。 寫字樓產(chǎn)品建議硬件建議 p設(shè)置自控vrv中央空調(diào)可24 小時(shí)自由辦公 n自控vrv中央空調(diào) 自控性中央空調(diào)減少客戶使用成本從 而實(shí)現(xiàn)高檔次、形象與低使用成本的 完美結(jié)合 寫字樓產(chǎn)品建議硬件建議 p衛(wèi)星視頻會議系統(tǒng) 為客戶打造完美的辦公設(shè)施 需要，真正意義上的遠(yuǎn)程無 延遲會議通話系統(tǒng)。 寫字樓產(chǎn)品建議硬件建議 p千兆網(wǎng)路，無線覆蓋 千兆網(wǎng)絡(luò)到戶，身處寫字樓 任意角落均有無線高速網(wǎng)絡(luò) 覆蓋。 寫字樓產(chǎn)品建議服務(wù)建議 p建立政府一站式服務(wù) 企業(yè)注冊登記、稅務(wù)辦理、 成長上市咨詢一條龍服務(wù)， 化繁為簡輕松協(xié)助企業(yè)各類 手續(xù)辦理，極大提高創(chuàng)智企 業(yè)成長效率，完美配合入駐 企業(yè)成長 （建議采用優(yōu)惠措施引入此 類服務(wù)型機(jī)構(gòu)、企業(yè)，整合 資源，完善商務(wù)配套） 寫字樓產(chǎn)品建議服務(wù)建議 p設(shè)“商務(wù)大使”為客戶辦理預(yù)約場地、機(jī)票等服務(wù)； p配合電子監(jiān)控系統(tǒng)，提供24小時(shí)保安巡邏服務(wù)； p設(shè)置大堂服務(wù)大使，負(fù)責(zé)迎客 p設(shè)立大客戶洽談室，保證客戶私密性 p引入品牌物管，提升項(xiàng)目整體形象 商務(wù)大使 大客戶洽談室大堂服務(wù)大使 商業(yè)配套，提高價(jià)值 配套融入 寫字樓配套商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)整體規(guī)劃中可考慮適當(dāng)調(diào)整布局，規(guī)劃以寫字樓