3月東莞寮步西溪地塊前期策劃報告66p

1、寮步西溪地塊寮步西溪地塊 前期策劃報告前期策劃報告 免責聲明免責聲明 本報告僅供參考之用，并不代表同致業(yè)向有關機構或人士做出任何投資推薦或承本報告僅供參考之用，并不代表同致業(yè)向有關機構或人士做出任何投資推薦或承 諾。報告中有關信息已力求真實準確，但恕不保證絶對無誤。諾。報告中有關信息已力求真實準確，但恕不保證絶對無誤。 投資者在做出任何實質性決策之前，須自行對市場形勢作出判斷。同致業(yè)對投資投資者在做出任何實質性決策之前，須自行對市場形勢作出判斷。同致業(yè)對投資 者僅根據本報告所做出的任何決策并不承擔任何責任。者僅根據本報告所做出的任何決策并不承擔任何責任。 同致業(yè)對本報告享有版權，任何機構或人士

2、未經許可不得隨意復制或散發(fā)本報告同致業(yè)對本報告享有版權，任何機構或人士未經許可不得隨意復制或散發(fā)本報告 之內容。任何公開發(fā)表之文件在引用本報告之內容時，敬請注明出處。之內容。任何公開發(fā)表之文件在引用本報告之內容時，敬請注明出處。 寮步經濟特色汽車產業(yè) 寮步是東莞發(fā)展最早的汽車商貿板塊。汽 車銷售業(yè)已成為東莞的龍頭，占全市60%以上 的市場份額。2009年，該鎮(zhèn)汽車銷售總額達 70.9億元。 寮步擁有整車銷售企業(yè)超過100家，經營達 60多個品牌，汽修企業(yè)達138家，汽車美容企業(yè) 達73家，零配件銷售企業(yè)達630家，特種車裝備 制造企業(yè)2家，汽配生產企業(yè)達50家，相關配套 企業(yè)也近200家。 寮

3、步政府將“古代香市、現(xiàn)代車都”作為 汽車產業(yè)旗號，極力拓展汽車產業(yè)品牌效應， 力求將寮步車市的影響力推廣到珠三角，幅射 全省乃至全國。 2008-2020年寮步鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖 打造東莞城市新區(qū)的打造東莞城市新區(qū)的 總體布局總體布局 “南拓西承，北優(yōu)東聯(lián)，南拓西承，北優(yōu)東聯(lián)， 一心四軸，多組團。一心四軸，多組團。” 寮步片區(qū)發(fā)展歷程及發(fā)展前景 南拓：大力拓展南部松山湖大道兩側區(qū)域，將該區(qū)域發(fā)展成為寮步未來新的產 業(yè)服務中心。 西承：承接主城區(qū)東進的態(tài)勢，打造東莞大市區(qū)的新型居住中心。 北優(yōu)：在華南工業(yè)園的基礎上，結合市生態(tài)園濕地公園的建設，優(yōu)化北部的產 業(yè)和生態(tài)環(huán)境。 東聯(lián)：以生態(tài)園大道的建設為契

4、機，推動鳧山、西溪村區(qū)域的發(fā)展，實現(xiàn)城市 空間與東部松山湖和生態(tài)園對接。 （一）城市空間發(fā)展策略：南拓西承，北優(yōu)東聯(lián) “一心一心” 指鎮(zhèn)新城中心區(qū)，即石大路以西、莞樟路以南、松山湖大道以北、東部快速 路以東、面積約5平方公里的區(qū)域，是“中心崛起”的主陣地，主要承擔行政、商 務、文化、教育、居住、休閑等城市綜合功能。 “四軸四軸” 莞樟路發(fā)展軸莞樟路發(fā)展軸主要承擔寮步傳統(tǒng)產業(yè)和生活服務業(yè)的空間布主要承擔寮步傳統(tǒng)產業(yè)和生活服務業(yè)的空間布局局。 香市路發(fā)展軸香市路發(fā)展軸主要承擔寮步鎮(zhèn)的行政辦公、商業(yè)服務、文化娛樂等鎮(zhèn)級公共服 務設施的空間布局，并完善居住功能的布局，帶動中心區(qū)城市 品質的全面提升。

5、蟠龍路發(fā)展軸蟠龍路發(fā)展軸主要承擔生態(tài)休閑旅游、商務辦公功能。 松山湖大道發(fā)展軸松山湖大道發(fā)展軸寮步的新門戶，主要承擔高新科技產業(yè)、高品質房地產業(yè)、 酒店業(yè)的密集布局區(qū)，“世界工廠”產品集散地，寮步也 將從“莞樟路時代”走向“松山湖大道時代”。 （二）城市空間布局結構：一心四軸，多組團 多組團多組團” 商務中心組團商務中心組團位于蟠龍路兩側，靠近松山湖大道附近，是寮步鎮(zhèn)將來重要的 商務辦公區(qū)域。 佛靈湖生態(tài)旅游度假組團佛靈湖生態(tài)旅游度假組團位于寮步鎮(zhèn)南部，通過拓展傳統(tǒng)生態(tài)旅游空間，發(fā) 展具有一定特色的、高檔次水平的旅游系列產品，打造寮步的生態(tài)休閑度假區(qū)。 城市休閑旅游組團城市休閑旅游組團位于東部

6、快速路與松山湖大道交匯處，通過整合東莞籃球 中心、香市海洋公園、香市公園、香市博物館、農業(yè)產業(yè)園、十里香堤等大型休 閑娛樂項目，形成香市休閑旅游組團，打造成東莞的城市休閑板塊。 香市科技園組團香市科技園組團位于鎮(zhèn)域南部，鄰近松山湖科技產業(yè)園，是集科技研發(fā)、企 業(yè)生產、產品展示于一體的城市生態(tài)科技型園區(qū)。 華南工業(yè)園發(fā)展組團華南工業(yè)園發(fā)展組團結合周邊良好的生態(tài)環(huán)境和成熟的園區(qū)配套，以現(xiàn)代化 制造業(yè)和科技創(chuàng)新為主體，吸引高新技術產業(yè)的入駐。 環(huán)城路發(fā)展組團環(huán)城路發(fā)展組團位于鎮(zhèn)域西部，承接主城區(qū)東拓，發(fā)展高端居住房地產，建 成服務大市區(qū)的居住新領地。 生態(tài)園大道沿線發(fā)展組團生態(tài)園大道沿線發(fā)展組團位于

7、鎮(zhèn)域東側邊緣，是寮步向西發(fā)展的重要據點位于鎮(zhèn)域東側邊緣，是寮步向西發(fā)展的重要據點。 （二）城市空間布局結構：一心四軸，多組團 寮步鎮(zhèn)西溪村入選粵首批歷史文化名村 西溪古稱蘆溪，因臨西溪水建村而得名，大規(guī)模建村始于明朝天啟元年。 據尹氏族譜記載，當年尹氏祖先在嶺南任官，定居于此繁衍生息。 西溪古村坐東朝西，依自然山勢緩坡而建，現(xiàn)存明清古建筑群總面積 27100平方米，有明清時期祠堂14間，書房2間，古民居193間，古井37眼。 由古圍墻、民居、祠堂、古井、水塘、古榕等組成了頗具特色的聚族而居的 農業(yè)村落文化景觀，是廣東珠江三角洲地區(qū)規(guī)模較大、原生態(tài)保存較為完整 的古村落之一。 寮步鎮(zhèn)西溪村入選粵

8、首批歷史文化名村 榮獲“廣東省教育強鎮(zhèn)” 2006年寮步鎮(zhèn)獲得“廣東省教育強鎮(zhèn)” 。 寮步鎮(zhèn)制定了教育事業(yè)發(fā)展的“十二五”規(guī)劃，并提出在2015年將寮步打 造成為東莞的教育高地。要把寮步鎮(zhèn)建設成為布局合理、內涵豐富、特色鮮明、 品牌響亮、人民滿意的現(xiàn)代教育名鎮(zhèn)。 自2004年萬科來了以后，發(fā)展商的群聚效應令寮步在短短幾年間就出現(xiàn)了 十多個地產項目。 萬科、惠明盛、正中置業(yè)、中熙、花樣年等深圳發(fā)展商及三正、豐泰、廣 源、佳駒、鼎峰、星城國際等本土發(fā)展商的先后進駐，讓寮步樓市因此成為僅 次于南城與東城的東莞第三大熱點開發(fā)區(qū)域。 合富輝煌東莞市場研究部的監(jiān)測數(shù)據顯示：2009年寮步一手住宅簽約套數(shù)

9、達3124套，全市排名第三，僅次于南城和東城。 2010年來，寮步樓市的整體推貨量仍處于全市前列，競爭非常激烈。位于 鎮(zhèn)中心區(qū)的品筑、風臨花語岸、星城國際、蟠龍、菁英時代、香繽雅苑及橫片 區(qū)的城東世家、君山、豐泰城、翠云軒等項目都有不少體量。 片區(qū)住宅商品房發(fā)展歷程 早期：2004-2007中期：2007-2009近期：2009-2010 三正世紀豪門三正世紀豪門萬科城市高爾夫萬科城市高爾夫星城國際、香繽雅苑星城國際、香繽雅苑 歷經數(shù)年發(fā)展與城市化建設，片區(qū)居住價值與市場認可度在逐步提高歷經數(shù)年發(fā)展與城市化建設，片區(qū)居住價值與市場認可度在逐步提高 片區(qū)住宅商品房發(fā)展歷程 片區(qū)重點個盤分析 中后

10、期代表樓盤：萬科城市高爾夫中后期代表樓盤：萬科城市高爾夫 近期代表樓盤：星城國際、香繽雅苑近期代表樓盤：星城國際、香繽雅苑 為本地塊的客群定位和產品規(guī)劃提供市場依據為本地塊的客群定位和產品規(guī)劃提供市場依據 片區(qū)重點個盤分析-萬科城市高爾夫 項目地址：項目地址：寮步鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)五環(huán)路中段， 緊臨峰景高爾夫 。 開發(fā)周期開發(fā)周期: :五期 占地面積占地面積: :123400平方米 總建筑面積總建筑面積: :184000平方米 容積率：容積率：1.49 均價均價：約5600元/平米 規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：約1600戶 ，分五期開發(fā)。 套型套型比例比例面積區(qū)間面積區(qū)間0707年供應年供應0808年供應年

11、供應合共合共 公寓10%61-906496160 三房33%90-1205408548 四房48% 120-150182624806 四房二廳復式9%150-1908272154 16681668 以中大戶型，高價值產品供應為主 片區(qū)重點個盤分析-萬科城市高爾夫 客戶特征：東城客戶為主，中青年置業(yè)，企業(yè)管理層、白領為主，關注開客戶特征：東城客戶為主，中青年置業(yè)，企業(yè)管理層、白領為主，關注開 發(fā)商品牌，建筑風格，個性化消費取向！發(fā)商品牌，建筑風格，個性化消費取向！ 客戶區(qū)域：東城為主客戶區(qū)域：東城為主客戶年齡：客戶年齡：20-35歲為主，占歲為主，占66% 客戶職業(yè)：依次為私營民營企業(yè)、外資企業(yè)

12、、事業(yè)單位客戶職業(yè)：依次為私營民營企業(yè)、外資企業(yè)、事業(yè)單位客戶關注：開發(fā)商品牌、建筑風格客戶關注：開發(fā)商品牌、建筑風格 片區(qū)重點個盤分析-萬科城市高爾夫 片區(qū)重點個盤分析-星城國際花園二期星城香洲 項目地址：項目地址：處于新城中心區(qū)香市路旁 開發(fā)周期開發(fā)周期: :三期 總占地面積總占地面積: :110000平方米 總建筑面積總建筑面積: :360000平方米 容積率：容積率：2.73 車位比：車位比：1：0.5 規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：總戶數(shù)2977戶 當期戶數(shù)639戶 待售中的二期星城香洲共639戶，首批面世79-140二房至四房，待售中，預計3 月中旬開盤，現(xiàn)場銷售人員預計開盤價格約550

13、0元/平米。 片區(qū)重點個盤分析-星城國際花園二期星城香洲 主力戶型： 約80平米二房 約120平米大三房 約100平米三房 通過銷售現(xiàn)場等途徑所了解到的看房誠意客戶特征：通過銷售現(xiàn)場等途徑所了解到的看房誠意客戶特征： 片區(qū)重點個盤分析-星城國際花園二期星城香洲 片區(qū)重點個盤分析-香繽雅苑 項目地址：項目地址：寮步鎮(zhèn)政府旁 開發(fā)周期開發(fā)周期: :共一期 總占地面積總占地面積: :33355平方米 總建筑面積總建筑面積: :107121平方米 容積率：容積率：2.5 車位比車位比：1：0.5 規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：975戶 待售中的香繽雅苑共975戶，主力戶型為85-167平米的2-4房 ，預計

14、3月底開 盤，銷售人員預測開盤價格約5500-6000元/平米。 12月18日，香繽雅苑vip申請活動中當日到訪的客戶達1000多批，成功進行 vip會員的客戶約五百批。（凡成功申請香繽雅苑vip的客戶，開盤時可享受額外 98折購房優(yōu)惠。 ） 片區(qū)重點個盤分析-香繽雅苑 vip認籌客戶特征：東城及本地客戶為主，自住及改善性置業(yè)為主。認籌客戶特征：東城及本地客戶為主，自住及改善性置業(yè)為主。 綜合萬科高爾夫和星城國際等代表樓盤，片區(qū)目標客戶構成如下：綜合萬科高爾夫和星城國際等代表樓盤，片區(qū)目標客戶構成如下： u 區(qū)域來源：東城為主，其次是寮步、莞城及其他鎮(zhèn)區(qū)； u 置業(yè)目的：首次置業(yè)的自住客為主；

15、 u 職業(yè)特征：公司中高層職員、個體工商戶、公務員及事業(yè)單位員工； u 年齡特征：較為年輕，25-45歲之間 片區(qū)重點個盤分析總結片區(qū)重點個盤分析總結 寮步片區(qū)作為市中心擴容計劃的重點區(qū)域，寮步片區(qū)作為市中心擴容計劃的重點區(qū)域，在莞城在莞城樓市中扮演第二梯度角色，樓市中扮演第二梯度角色， 也必將吸引了大量的來自城區(qū)特別是東城的中低端置業(yè)客戶。也必將吸引了大量的來自城區(qū)特別是東城的中低端置業(yè)客戶。 價值洼地價值洼地：寮步片區(qū)以其高性價比吸引大量城區(qū)客戶置業(yè)，是寮步樓市供需兩 旺的重要支撐。 片區(qū)競爭片區(qū)競爭：同一片區(qū)項目實為競合關系，主要的競爭來源于東城樓盤； 產品組合產品組合：片區(qū)以高層住宅為

16、主，主要為剛性需求的三房和兩房戶型為主； 客戶群體客戶群體：東城客戶對本片區(qū)認可度較高，已成為本片區(qū)成交主力軍； 項目突破項目突破：通過產品規(guī)劃和營銷推廣提升項目價值。 片區(qū)重點個盤分析總結片區(qū)重點個盤分析總結 片區(qū)片區(qū)2011年部分潛在新項目情況年部分潛在新項目情況 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱主力戶型主力戶型位置位置占地面積占地面積總建筑面積總建筑面積進度進度預計上市預計上市 寮步鎮(zhèn)君山花園大戶型環(huán)城路旁52764取得建設用地規(guī)劃許可證2011年 寮步鎮(zhèn)怡豐華府大戶型橫坑村31243102489.27施工圖報建2011年 寮步鎮(zhèn)新天地華庭三期大戶型橫坑村48884.7建設工程規(guī)劃許可證2011

17、年 小小 結：結：20112011年片區(qū)內大戶型項目集中上市，中小戶型項目奇貨可居；年片區(qū)內大戶型項目集中上市，中小戶型項目奇貨可居； 20112011年的潛在供應狀況也將成為本項目的規(guī)劃依據。年的潛在供應狀況也將成為本項目的規(guī)劃依據。 地塊基本經濟數(shù)據-中小型住宅盤 項目名稱項目名稱經濟技術指標經濟技術指標 占地面積占地面積約約2700027000 建筑面積建筑面積約約6750067500 容容 積積 率率2.52.5 商業(yè)面積商業(yè)面積1000010000 住宅面積住宅面積5750057500 地塊周邊現(xiàn)狀屬于工業(yè)園區(qū)，城市氛圍有待發(fā)展 衛(wèi)生院 恒興毛織廠地塊現(xiàn)狀 西溪小學 鳧山小學 村委

18、地塊周邊配套 教育資源多 文化氛圍濃厚 寮步中寮步中 心區(qū)心區(qū) 約10分鐘車程內生活配套 幼兒園4所 小學8所 西溪小學 鳧山小學 河濱小學 香市小學 明珠小學 德才小學 藍博小學 松山湖南方外語小學 中學1所 香市中學 社康中心4所 另有郵局，影劇院，商業(yè)城，菜市 場，文化中心，文化廣場，圖書館， 酒店及百貨等。 地塊周邊配套 與名校為鄰 寮步鎮(zhèn)西溪小學寮步鎮(zhèn)西溪小學 先后被評為： “鎮(zhèn)教育系統(tǒng)文明學校” “鎮(zhèn)德育工作先進單位” “市文明學?！?“市一級學校” “市綠色學?！?地塊的優(yōu)勢地塊的優(yōu)勢 位于嶺南名村西溪古村，可將此做為亮點，營造有一定嶺南文化的特色樓盤； 周邊名校眾多，有良好教育

19、配套資源； 臨近莞深高速、莞樟路、松山湖大道、東部快速路，交通方便。 swot分析 地塊的劣勢地塊的劣勢 外部無景觀資源； 地塊區(qū)域屬于商品房待開發(fā)空白區(qū)，區(qū)域認知了解度缺乏？； 地塊的機會點地塊的機會點 目前西溪村尚無相類似的商品房樓盤項目，具唯一性，獨霸一方； 地塊面積較小，適宜做緊湊居家戶型，實用低價，有利于速銷速回。 地塊的威脅點地塊的威脅點 周邊相近片區(qū)的競爭樓盤較多且盤大品質較高，會截留掉本項目部分客戶； 應在設計等方面強化項目自身優(yōu)勢及特點，做差異化產品，取長補短。 swot分析 結論 地塊地塊所處區(qū)域獨有嶺南名村地理文化特色，片區(qū)教育資源豐富，建議以上兩點做所處區(qū)域獨有嶺南名村

20、地理文化特色，片區(qū)教育資源豐富，建議以上兩點做 為本項目推廣定位的主打方向；為本項目推廣定位的主打方向； 地塊規(guī)模及周邊環(huán)境，建議地塊規(guī)模及周邊環(huán)境，建議項目的產品項目的產品檔次不宜過高、戶型不宜過大、定價檔次不宜過高、戶型不宜過大、定價 不宜過高，建議以小而精致為主要戶型的定位方向；不宜過高，建議以小而精致為主要戶型的定位方向； 商業(yè)沿街面是商業(yè)沿街面是提升提升地塊地塊總體收益總體收益和回報和回報的關鍵點的關鍵點； 弱化劣勢，放大優(yōu)勢，建議使用親民式營銷策略，迅速打開弱化劣勢，放大優(yōu)勢，建議使用親民式營銷策略，迅速打開突破口突破口提高市場占位。提高市場占位。 客戶定位客戶定位 項目指標再審視

21、項目指標再審視 項項 目目占地面積占地面積總建面積總建面積容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)層層 高高商業(yè)商業(yè) 星城國際星城國際11萬萬36萬萬2.732977戶戶18-28層層社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 香繽雅苑香繽雅苑3.3萬萬10萬萬2.5975戶戶10棟棟16層層5000平米平米 本案本案2.7萬萬6.7萬萬2.5？不限不限10000平米平米 地塊及建面地塊及建面 ?。ǖ梢宰龅叫《?，小而有特色）?。ǖ梢宰龅叫《?，小而有特色） 與它們相比，我們有什么，我們還將有什么與它們相比，我們有什么，我們還將有什么 地域人文特色地域人文特色+優(yōu)質的教育資源優(yōu)質的教育資源+本區(qū)域的唯一性本區(qū)域的唯一性 +超高性價

22、比實用超高性價比實用+總價相對較低總價相對較低 什么人需要這樣的房子什么人需要這樣的房子本地中等收入自住客本地中等收入自住客+東城莞城等地投資客東城莞城等地投資客 客戶定位客戶定位 客戶特征客戶特征 區(qū)區(qū) 域：主要分布在寮步西溪片區(qū)，其它片區(qū)及東城為輔域：主要分布在寮步西溪片區(qū)，其它片區(qū)及東城為輔 職職 業(yè)：企業(yè)中層職員、個體工商戶業(yè)：企業(yè)中層職員、個體工商戶 年年 齡：齡：25歲歲45歲歲 / 70后后80后為主后為主 家庭結構：一家三口或年輕的未婚及待婚人士家庭結構：一家三口或年輕的未婚及待婚人士 關注戶型：兩房（關注戶型：兩房（80平米左右）、三房（平米左右）、三房（100平方左右）平方

23、左右） 置業(yè)目的：孩子上學方便、自住、投資置業(yè)目的：孩子上學方便、自住、投資 關鍵詞：本地片區(qū)、自住、關鍵詞：本地片區(qū)、自住、70后后80后后 客戶定位客戶定位 整體構成比例整體構成比例 本地新生代本地新生代 公務員、教師、醫(yī)生等群體公務員、教師、醫(yī)生等群體 公司職員和個體工商戶公司職員和個體工商戶 投資客 占5% 占5% 占10% 占占20% 占占60% 25-45歲 25-45歲 30-50歲 20-30歲 30-50歲 港臺人士 客戶定位客戶定位 項目目標客戶鎖定項目目標客戶鎖定 特征區(qū)分特征區(qū)分第一目標客戶第二目標客戶 所占比例所占比例70%30% 年齡年齡25-4525-50 戶籍構

24、成戶籍構成本地戶籍人士、省外戶籍為主省內戶籍為主 區(qū)域來源區(qū)域來源西溪及相近片區(qū)為主寮步、東城、莞城及石碣、深圳 職業(yè)構成職業(yè)構成 公司企業(yè)管理人員及技術人員 周邊個體工商戶/學校老師/政府公務員 其它職業(yè)本地常住人口 小型私營企業(yè)主 其它投資客 本地新生代 收入狀況收入狀況家庭月收入：5000-10000元家庭月收入：8000 -15000元 購買動機購買動機 滿足在本地工作及生活居住需要 中止租房計劃，改善居住環(huán)境 “跳躍式”購房，實現(xiàn)購房一步到位 改善居住環(huán)境，提高生活品質 投資，注重投資回報預期及未來升值空間 婚后與家人分開獨立 購買特征購買特征 戶型：二房、三房 面積區(qū)間：70-10

25、0 總價：30-50萬 戶型：小二房、三房，較少四房 面積區(qū)間：100-120 總價：40-50萬 個人感覺：有30%以上的購買客戶是為了孩子上學方便！ 產品定位產品定位 整體風格建議整體風格建議 中式人文風格元素 產品定位產品定位整體風格建議整體風格建議 清遠清遠云山詩意云山詩意: : 首期首期8 8萬為萬為1111棟棟6 6層情景房，層情景房，4 4棟棟1111層小高層，層小高層，2 2棟棟2424層高層，配套有會所及商業(yè)街。層高層，配套有會所及商業(yè)街。 在建筑風格風面，將傳統(tǒng)的徽派古建筑經過提煉和升華，通過現(xiàn)代技術手段和裝飾材料，運用徽在建筑風格風面，將傳統(tǒng)的徽派古建筑經過提煉和升華，通

26、過現(xiàn)代技術手段和裝飾材料，運用徽 派建筑的色彩技巧將徽派傳統(tǒng)的民居建筑的特點用一種現(xiàn)代而且簡約的方式表現(xiàn)出來，將現(xiàn)代的技術派建筑的色彩技巧將徽派傳統(tǒng)的民居建筑的特點用一種現(xiàn)代而且簡約的方式表現(xiàn)出來，將現(xiàn)代的技術 和傳統(tǒng)的建筑風格有機地結合，創(chuàng)造了現(xiàn)代、建筑、文化三位一體的和諧人居新理念。和傳統(tǒng)的建筑風格有機地結合，創(chuàng)造了現(xiàn)代、建筑、文化三位一體的和諧人居新理念。 產品定位產品定位 整體風格建議整體風格建議 在園林設計方面，云山詩意整體以在園林設計方面，云山詩意整體以“水水”為主題，疊級流水、涓涓小澗、人工湖泊，為主題，疊級流水、涓涓小澗、人工湖泊， 通過不同形態(tài)、不同類別的水體，結合精心雕鑿的

27、中式園林形成核心的園林景觀。通過不同形態(tài)、不同類別的水體，結合精心雕鑿的中式園林形成核心的園林景觀。 產品定位產品定位 整體風格建議整體風格建議 云山詩意的園林和整體規(guī)劃配合，讓業(yè)主充分的體會到，有時拾階而山，有時順云山詩意的園林和整體規(guī)劃配合，讓業(yè)主充分的體會到，有時拾階而山，有時順 勢而下，細細品味，從游賞區(qū)到靜思區(qū)再移步到主題公園，從活動區(qū)到交流區(qū)再輾轉到勢而下，細細品味，從游賞區(qū)到靜思區(qū)再移步到主題公園，從活動區(qū)到交流區(qū)再輾轉到 商業(yè)街，千轉迂回中，小橋流水，曲徑通幽，鳥語花香，猶如處身于一幅優(yōu)美的畫卷當商業(yè)街，千轉迂回中，小橋流水，曲徑通幽，鳥語花香，猶如處身于一幅優(yōu)美的畫卷當 中。

28、中。 產品定位產品定位 組合建議組合建議 產品定位產品定位 戶型面積建議戶型面積建議 戶型面積比例 二房一廳一衛(wèi) （經濟型）（經濟型） 約65-70 約30% 兩房兩廳一衛(wèi) （2+1增值戶型） 約89 約35% 三房兩廳一衛(wèi) （實用型） 約100-110 約30% 頂樓復式 （空中別院） 約150-180 約5% 通過對項目客戶群體的解析，得出以下戶型配比及面積區(qū)間建議：通過對項目客戶群體的解析，得出以下戶型配比及面積區(qū)間建議： 產品定位產品定位 戶型設計參考戶型設計參考 戶型亮點：以高贈送率提高項目附加值，增強產品競爭力。戶型亮點：以高贈送率提高項目附加值，增強產品競爭力。 產品定位產品定位

29、 戶型設計參考戶型設計參考 三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)-90-90平米平米 產品定位產品定位園林景觀建議園林景觀建議 產品定位產品定位沿街面綠化建議沿街面綠化建議 單調劃一的行道樹容易掩蓋了商業(yè)街的個性風韻，淡化了沿街的建筑風格 和商業(yè)氣氛，行道樹應服從商業(yè)功能，突出時尚文化、經典文化和理念文化。 產品定位產品定位住宅入口建議住宅入口建議 住宅入口設置疊水景墻及社區(qū)形象小品，以消除人在行走過程中的視覺 疲勞，提高整個社區(qū)的形象檔次。 產品定位產品定位陽光車庫建議陽光車庫建議 建議本項目采用半地下室形式，減少土方開挖，并且可與園林結合，達到 自然通風采光的效果，從而降低平時的運營成本，該設計也能成

30、為整個項目的亮 點設計。 半地下室與下沉花園的結合半地下室與下沉花園的結合 生態(tài)停車場示意圖生態(tài)停車場示意圖 產品定位產品定位架空層建議架空層建議 住宅的高檔與否，很多時候取決于入口的處理，以及一些步徑、綠化景墻以 及整體氣氛的渲染。 架空層地下花園設計架空層地下花園設計 產品定位產品定位架空層建議架空層建議 親子活動中心設計親子活動中心設計 產品定位產品定位物管建議物管建議 智能智能e時代生活居家時代生活居家 建議小區(qū)智能化系統(tǒng)采用先進的 綜合布線聯(lián)網系統(tǒng)，全方位規(guī)劃設計， 確保住宅安全需要，保持與市場同步。 基本內容： 局域寬帶網；有線電視網； 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)； 周界防范系

31、統(tǒng)；門禁系統(tǒng)；室內防盜、 防泄露、防火報警系統(tǒng)；戶外三表抄 送系統(tǒng)；停車場管理系統(tǒng)。 智能化設施應充分考慮業(yè)主安全、生活 便利、小區(qū)生態(tài)以及節(jié)能等因素，以便突 出項目精品樓盤的定位，增加價格支撐力。 產品定位產品定位項目商業(yè)布局建議項目商業(yè)布局建議 本項目商業(yè)規(guī)劃方案建議方案目標：本項目商業(yè)規(guī)劃方案建議方案目標： 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 涉及的業(yè)態(tài)餐飲、糕點、生活超市、煙酒、化妝品、禮品店、藥店、美發(fā)、 足浴按摩、銀行、服飾、房產中介等。 主題定位：主題定位：1000010000社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè) 商鋪銷售：商鋪銷售： 建議項目所有商鋪采用三年返租形式全數(shù)銷售，既能快速回籠資金又能

32、保障商 鋪招商統(tǒng)一性，開業(yè)率保障性，管理一致性，同時帶旺住宅銷售量及價格上升。 產品定位產品定位項目商業(yè)布局建議項目商業(yè)布局建議 商業(yè)布局規(guī)劃示意圖商業(yè)布局規(guī)劃示意圖 項目名稱建議項目名稱建議 西溪花地西溪花地 花花 象征著生機，景象鮮艷、色彩繽紛象征著生機，景象鮮艷、色彩繽紛 地地 象征著寶地、天時地利、人杰地靈象征著寶地、天時地利、人杰地靈 西溪花地西溪花地 在讀法上在讀法上 朗朗上口朗朗上口 容易讓人印象深刻容易讓人印象深刻 而在推廣階段而在推廣階段 讓客戶過目不忘才是推廣的第一步讓客戶過目不忘才是推廣的第一步 已花為媒，在項目后期可以把小區(qū)的單元分為已花為媒，在項目后期可以把小區(qū)的單元

33、分為“蘭花閣、桂花苑。蘭花閣、桂花苑?！?西溪花地西溪花地 在推廣語上可以采用在推廣語上可以采用“我愛西溪，我愛花地我愛西溪，我愛花地 ?！?簡單易記簡單易記 容易傳播容易傳播 其它可參考名：其它可參考名：西溪西溪*學府世家學府世家 西溪西溪*美地花苑美地花苑 名仕尚品名仕尚品 名仕春天名仕春天 推廣策略推廣策略產品及宣傳推廣產品及宣傳推廣 1 1、線上為輔：網絡（新莞人網、搜房網），、線上為輔：網絡（新莞人網、搜房網）， 短信、戶外、燈桿旗、圍墻短信、戶外、燈桿旗、圍墻 亮點亮點1 1：針對目標客戶群特點，進行大規(guī)模的系列網絡炒作：發(fā)起征名、 征廣告語、系列軟文炒作等，低成本地炒作本片區(qū)和本

34、項目。 亮點亮點2 2：提出“同城半價同城半價”的超性價比概念，強烈觸動東城客戶。 2 2、親民為主：、親民為主： 1 1）城區(qū)定點外展、掃街，擴大覆蓋面：可選址家樂福、海雅、東泰嘉）城區(qū)定點外展、掃街，擴大覆蓋面：可選址家樂福、海雅、東泰嘉 榮店等處外展，并在東城各專業(yè)市場進行掃街。榮店等處外展，并在東城各專業(yè)市場進行掃街。 2 2）社區(qū)活動，強化氛圍。）社區(qū)活動，強化氛圍。 亮點：亮點：舉辦大型雙城派對舉辦大型雙城派對如老鄉(xiāng)會，白領派對，親子活動等。如老鄉(xiāng)會，白領派對，親子活動等。 推廣策略推廣策略產品及宣傳推廣產品及宣傳推廣 3 3、部分樓棟帶裝修入市，裝修標準控制在、部分樓棟帶裝修入市，裝修標準控制在400-600400-600元