商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本作業(yè)流程概念

1、 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)銷售很容易 但 經(jīng)營管理 才是最終的根本 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 商業(yè)地產(chǎn)的招商工作決不是以 仲介 的方式來處理 招商不等于中介 當(dāng)招商是以仲介的方式進行時 招商最后的成果必定導(dǎo)致失敗 . 招商人員既為未來商場管理人員;不可由其他招商公司;或非編制人員介入招商工作 . 招商工作一定是統(tǒng)一統(tǒng)籌由專人專案執(zhí)行 . 招商工作是永續(xù)不斷的. 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理決不是簡單的物業(yè)管理 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理不是簡單的 保安 保潔 物業(yè)管理 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 整整體體工作流程策略

2、工作流程策略 master planmaster plan 初步初步開發(fā)計劃開發(fā)計劃 財務(wù)財務(wù)分析分析市場分析市場分析法法規(guī)檢討規(guī)檢討設(shè)計修正設(shè)計修正廠商訪談廠商訪談 real master planreal master plan 可可執(zhí)執(zhí)行之事行之事業(yè)計劃業(yè)計劃 開發(fā)企劃開發(fā)企劃招商招商設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 規(guī)劃規(guī)劃 財務(wù)規(guī)劃財務(wù)規(guī)劃 營營 運運 營運管理營運管理物業(yè)管理物業(yè)管理財務(wù)管理財務(wù)管理行銷企劃行銷企劃 完工開幕完工開幕 (1)(1) 開開 發(fā)發(fā) 規(guī)規(guī) 則則 (2)(2) 開開 發(fā)發(fā) 執(zhí)執(zhí) 行行 (3)(3) 運運 營營 階階 段段 市場調(diào)查市場調(diào)查 交通調(diào)查交通調(diào)查

3、 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 （positioning and positioning and programming programming） 定位設(shè)計與商業(yè)組合定位設(shè)計與商業(yè)組合概念概念 p ;時程時程; ;名目名目; ;作作價）價）, ,如何運作資如何運作資金金支支付付項項 目所需目所需（數(shù)量（數(shù)量; ;時程時程; ;名目）名目）以及以及如何如何由項目中回收利益反由項目中回收利益反還資還資金主金主（熟量（熟量; ; 時程時程; ;名目）名目）等等等等將詳細(xì)設(shè)計于將詳細(xì)設(shè)計于投投資計劃資計劃中中. . 財務(wù)策略財務(wù)策略 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的

4、基本概念 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)銷銷售售價價格策略格策略 ( (銷銷售售價價格需反格需反應(yīng)應(yīng)各各項項成本成本) ) 成本 成本結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) = = ( ( 舉例舉例 會因個案不同而會有所修正會因個案不同而會有所修正) ) + + 購置土地直接購置土地直接成本成本 + + 營建成本營建成本 + + 經(jīng)營管理基金經(jīng)營管理基金 ( ( 3 3 年年 ) ) + + 返租準(zhǔn)備金返租準(zhǔn)備金 ( 8% ( 8% * * 3 3 年年 ) ) + + 開發(fā)開辦費攤提開發(fā)開辦費攤提 + + 利息利息 + + 股東利益股東利益 _ = = 定價 定價 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 商商場規(guī)劃場規(guī)劃

5、策略策略 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 基地周邊環(huán)境概況基地周邊環(huán)境概況 周邊都市環(huán)境發(fā)展未來規(guī)劃及預(yù)測周邊都市環(huán)境發(fā)展未來規(guī)劃及預(yù)測 基地周邊道路發(fā)展現(xiàn)況及規(guī)劃基地周邊道路發(fā)展現(xiàn)況及規(guī)劃 基地周邊公共交通發(fā)展網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)況及規(guī)劃基地周邊公共交通發(fā)展網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)況及規(guī)劃 周邊住宅發(fā)展現(xiàn)況及未來開發(fā)計劃周邊住宅發(fā)展現(xiàn)況及未來開發(fā)計劃 周邊購物商場及點單大店發(fā)展現(xiàn)況周邊購物商場及點單大店發(fā)展現(xiàn)況 現(xiàn)有及潛在競爭者分析現(xiàn)有及潛在競爭者分析 本專案強勢與弱勢分析本專案強勢與弱勢分析 s s. .w w. .o o. .t t. . 分析分析 市場分析市場分析策略策略 商業(yè)基地周邊環(huán)境分析商

6、業(yè)基地周邊環(huán)境分析 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 存在哪些潛在競爭者存在哪些潛在競爭者 競爭者的經(jīng)濟等實力競爭者的經(jīng)濟等實力 競爭者的經(jīng)營特點競爭者的經(jīng)營特點, ,經(jīng)營方案經(jīng)營方案 競爭者的產(chǎn)品特點競爭者的產(chǎn)品特點, ,產(chǎn)品存在的優(yōu)缺點產(chǎn)品存在的優(yōu)缺點 市場分析市場分析策略策略 競爭調(diào)查者分析競爭調(diào)查者分析 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 建筑建筑及室內(nèi)及室內(nèi) 設(shè)計設(shè)計策略策略 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 mis & posmis & pos design team structuredesign team structu

7、re developerdeveloper pmpm design architect design architect (international team)(international team) landscape & landscape & waterwater lighting lighting signage & signage & graphicgraphic conceptual conceptual structurestructure a.v.- a.v.- performance performance criteriacriteria food service foo

8、d service consultantconsultant executive architect executive architect (local team)(local team) structurestructure mepf engineermepf engineer environmental & environmental & sewagesewage central control central control systemsystem code design code design instituteinstitute quantity quantity surveyo

9、rsurveyor independent independent consultants consultants survey survey engineerengineer geology geology engineerengineer traffic traffic engineerengineer civil civil engineer engineer waste waste handlinghandling parking parking managementmanagement security security consultant consultant 前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)

10、備階段 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 方案設(shè)計（方案設(shè)計（sdsd） 擴初設(shè)計（擴初設(shè)計（dddd） 施工圖說（施工圖說（cdcd） 施工階段施工階段 項目立項項目立項 用地紅線及規(guī)劃指標(biāo)用地紅線及規(guī)劃指標(biāo) 基礎(chǔ)資料收集基礎(chǔ)資料收集 政府政府 部門部門 咨詢咨詢 審批審批 規(guī)劃規(guī)劃 消防消防 交通交通 市政市政 環(huán)保環(huán)保 環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi) 防疫防疫 綠化綠化 建建筑筑及室內(nèi)及室內(nèi)設(shè)計工作流程設(shè)計工作流程 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 設(shè)計依據(jù)設(shè)計依據(jù) ( ( 基本要素基本要素 ) ) 外立面外立面視覺亮點視覺亮點 內(nèi)外通透明亮內(nèi)外通透明亮 zooning zooning 業(yè)種區(qū)塊動

11、線業(yè)種區(qū)塊動線明朗明朗 市政配套市政配套設(shè)計設(shè)計 ( ( 水水電電 煤煤 消防消防 安保安保 通訊通訊 視訊視訊 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) pos pos 物流物流 ) ) 廠廠家家營業(yè)動線營業(yè)動線 消費消費者購物動線者購物動線 物流配送物流配送動線動線 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)安全安全系統(tǒng)系統(tǒng) 其他主客其他主客觀條觀條件件 c.i.s c.i.s 指示指示標(biāo)志系統(tǒng)標(biāo)志系統(tǒng) ( ( 基本基本系統(tǒng)系統(tǒng) 應(yīng)用系統(tǒng)應(yīng)用系統(tǒng) display display 招牌招牌 ) 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 的作業(yè)策略的作業(yè)策略 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 開幕前工作開幕前

12、工作 開幕宣傳活動開幕宣傳活動 節(jié)慶計劃節(jié)慶計劃 促銷活動計劃促銷活動計劃 擬定年度推廣計劃擬定年度推廣計劃 圖面審核圖面審核 進場安排進場安排 安全管理安全管理 工程驗收工程驗收 商品陳列商品陳列 裝潢施工管理裝潢施工管理 審核專業(yè)能力審核專業(yè)能力 確立工作要項確立工作要項 簽訂專業(yè)合約商簽訂專業(yè)合約商 專業(yè)協(xié)力廠商征選專業(yè)協(xié)力廠商征選 專業(yè)課程安排專業(yè)課程安排 工作內(nèi)容解說工作內(nèi)容解說 人員征聘及訓(xùn)練人員征聘及訓(xùn)練 進駐說明進駐說明 促銷說明促銷說明 管理規(guī)章說明管理規(guī)章說明 租戶協(xié)調(diào)租戶協(xié)調(diào) 經(jīng)營管理的工作項目經(jīng)營管理的工作項目 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 開幕

13、后執(zhí)行工作開幕后執(zhí)行工作 設(shè)施管理設(shè)施管理租務(wù)管理租務(wù)管理 計劃執(zhí)行計劃執(zhí)行 營銷推廣營銷推廣 租賃條件租賃條件 制定標(biāo)準(zhǔn)制定標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)營管理的工作項目經(jīng)營管理的工作項目 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 開幕后執(zhí)行工作開幕后執(zhí)行工作 設(shè)施管理設(shè)施管理 機電設(shè)備之管理及修繕機電設(shè)備之管理及修繕 清潔管理清潔管理 園藝管理園藝管理 保全管理保全管理 防蟲消毒管理防蟲消毒管理 安排保險服務(wù)安排保險服務(wù) 地方政府及其它公共團體之聯(lián)系地方政府及其它公共團體之聯(lián)系 會計及有關(guān)事宜會計及有關(guān)事宜 經(jīng)營管理的工作項目經(jīng)營管理的工作項目 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念

14、開幕后執(zhí)行工作開幕后執(zhí)行工作 租務(wù)管理租務(wù)管理 負(fù)責(zé)代管出租物負(fù)責(zé)代管出租物 租賃意見之提供租賃意見之提供 管理及租賃事宜之建議管理及租賃事宜之建議 租賃文件處理租賃文件處理 出租單位點交及點收出租單位點交及點收 租金費用收取租金費用收取 受理承租戶之投訴受理承租戶之投訴 承租戶之教育承租戶之教育 出租物之裝璜出租物之裝璜 租物之修繕租物之修繕 租戶手冊編訂租戶手冊編訂 經(jīng)營管理的工作項目經(jīng)營管理的工作項目 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 各類型廣告計劃各類型廣告計劃 促銷活動計劃促銷活動計劃 發(fā)行刊物計劃發(fā)行刊物計劃 主要租戶營銷計劃主要租戶營銷計劃 協(xié)力廠商合作計劃協(xié)

15、力廠商合作計劃 設(shè)定營銷方向設(shè)定營銷方向 制作營銷工具及設(shè)定營銷管道制作營銷工具及設(shè)定營銷管道 收集國內(nèi)外商品訊息收集國內(nèi)外商品訊息 藉主力、次主力承租戶之號召力帶動營銷氣氛藉主力、次主力承租戶之號召力帶動營銷氣氛 開幕后執(zhí)行工作開幕后執(zhí)行工作 營銷推廣營銷推廣 計劃執(zhí)行計劃執(zhí)行 經(jīng)營管理的工作項目經(jīng)營管理的工作項目 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 開幕后執(zhí)行工作開幕后執(zhí)行工作 租金收取方式、訂價、調(diào)幅租金收取方式、訂價、調(diào)幅 租期、裝潢期租期、裝潢期 保證金保證金 共同經(jīng)營基金共同經(jīng)營基金, ,用于商場開幕、宣傳、用于商場開幕、宣傳、 建立并維持市場形象建立并維持市場形

16、象 其它其它 ： 廣告招牌、店鋪內(nèi)之設(shè)備、使用規(guī)定、廣告招牌、店鋪內(nèi)之設(shè)備、使用規(guī)定、 約滿續(xù)約手續(xù)約滿續(xù)約手續(xù) 制定標(biāo)準(zhǔn)制定標(biāo)準(zhǔn) 租賃條件租賃條件 經(jīng)營管理的工作項目經(jīng)營管理的工作項目 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 對商業(yè)定位對商業(yè)定位 的的 工作成果工作成果 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 市場定位市場定位 目標(biāo)市場目標(biāo)市場 商圈商圈 業(yè)種比例及租戶組合建議業(yè)種比例及租戶組合建議 租金規(guī)劃建議租金規(guī)劃建議 外立面概念設(shè)計外立面概念設(shè)計 公共空間室內(nèi)概念設(shè)計公共空間室內(nèi)概念設(shè)計 財務(wù)投入產(chǎn)出測算財務(wù)投入產(chǎn)出測算 最終工作成果最終工作成果 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 全程時間全程時間表表 scheduleschedule 商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念商業(yè)地產(chǎn)運營行銷的基本概念 第一階段第一階段: :前期規(guī)劃前期規(guī)劃 nono 第二階段第二階段: :營建工程營建工程 招商準(zhǔn)備招商準(zhǔn)備 第三階段第三階段: :實際運營實際運營 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)規(guī)劃 招商團隊招商團隊 之組成之組成 擬定招商計劃擬定招商計劃 業(yè)主決策業(yè)主決策 nono yesyes 實際招商工作實際招商工作 yesyes 持續(xù)招商持續(xù)招商 開幕前開幕