【房地產(chǎn)市場分析】昆山房地產(chǎn)市場研究月報

1、隨心編輯，值得下載擁有!=1LOGObeikezhangYOUR COMPANY NAME IS HERE專業(yè)I專注I精心I卓越【房地產(chǎn)市場分析】年月昆山房地產(chǎn)市場研究月報導言住建部政策研究中心副主任王玨林在出席國金證券 2011 年中期策略會時表 示，目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件，但也不會出臺更嚴厲的政策。房 地產(chǎn)調(diào)控未達到最理想狀態(tài)， 未來將加大力度落實已有政策， 但未有考慮出臺更 嚴厲的措施。房價在未來仍將處于“上不去，下不來”的僵持狀態(tài)。除此之外，據(jù)悉，四大國有銀行目前基本首套都要首付四成，利率上浮 5%-10% ；二套首付六成，利率至少上浮 10% 之上，且因為額度吃緊，放款

2、周 期較長。隨著銀行貸款額度的進一步吃緊， 住宅停貸現(xiàn)象或?qū)⑦M一步擴大至更多 城市。伴隨著“金三銀四紅五”傳統(tǒng)銷售旺季的離去，夏季傳統(tǒng)銷售淡季來臨，在 限貸和加息的多重政策作用下，和 2010 年昆山樓市的“紅火”相比， 2011 年 上半年的昆山樓市要平穩(wěn)許多。 2011 年 1-6 月昆山樓市全市共實現(xiàn)成交 12806 套，和 2010 年上半年同期相比減少了 4991 套，減幅為 28.04% 。其中，昆山 樓市 6 月份總成交約 2561 套，較 5 月份的 2618 套減少 57 套，環(huán)比下跌 2% ， 幅度較小，動蕩不大。樓市 5 月不火， 6 月不紅，商品房市場逐漸平穩(wěn)。一、房地

3、產(chǎn)宏觀市場研究 11、經(jīng)濟環(huán)境12、政策動態(tài)23、政策解讀6二、昆山房地產(chǎn)市場研究 81、市場綜述82、土地市場93、商品房市場12.4、昆山房地產(chǎn)市場小結 17.三、板塊市場分析 17.1、千燈板塊17.(1) 千燈土地市場 1.7.(2) 千燈住宅市場 1.8.(3) 千燈市場動態(tài) 19.(4) 千燈板塊房產(chǎn)市場小結 1.9.2、張浦板塊19.(1) 張浦土地市場 1.9.(2) 張浦住宅市場 1.9.(3) 張浦別墅市場動態(tài) 20.(4 )張浦板塊房產(chǎn)市場小結 20.3、陽澄湖板塊 21.(1 )陽澄湖土地市場 21.(2 )陽澄湖別墅市場 21.(3) 陽澄湖板塊別墅市場動態(tài) 22.(

4、4) 陽澄湖板塊別墅市場小結 22.四、盤桓觀點23.、房地產(chǎn)宏觀市場研究1 、經(jīng)濟環(huán)境? 2011 年 6 月宏觀經(jīng)濟指標數(shù)據(jù) 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益繼續(xù)增加上半年，全國規(guī)模之上工業(yè)增加值同比增長 14.3% 。分登記注冊類型見，國 有及國有控股企業(yè)同比增長 10.7% ；集體企業(yè)增長 9.6% ；股份制企業(yè)增長 16.1% ； 外商及港澳臺投資企業(yè)增長 11.1% 。分輕重工業(yè)見，重工業(yè)同比增長 14.7% ，輕 工業(yè)增長 13.1% 。分行業(yè)見， 39 個大類行業(yè)均實現(xiàn)增長。分地區(qū)見，東部地區(qū)同 比增長 12.4% ，中部地區(qū)增長 17.8% ，西部地區(qū)增長 17.3%。上半年，規(guī)模

5、之上 工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達到 97.8% ，比上年同期提高 0.1 個百分點。6月份，規(guī)模之上 工業(yè)增加值同比增長 15.1% ，環(huán)比增長 1.48% 。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長上半年，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶） 124567 億元，同比增長 25.6% 。其中， 國有及國有控股投資 43050 億元，增長 14.6% 。分產(chǎn)業(yè)見， 第一產(chǎn)業(yè)投資同比增 長 20.6% ，第二產(chǎn)業(yè)投資增長 27.1%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長 24.7% 。分地區(qū)見，東 部地區(qū)投資同比增長 22.6% ，中部地區(qū)增長 31.0% ，西部地區(qū)增長 29.2% 。從環(huán) 比見， 6 月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）下降 1.04%

6、。 房地產(chǎn)投資增速較快上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 26250 億元，同比增長 32.9% 。其中，住宅投 資 18641 億元，增長 36.1% 。全國商品房銷售面積 44419 萬平方米，同比增長 12.9% 。其中，住宅銷售面積增長 12.1% 。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來 源 40991 億元，同比增長 21.6% 。6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 101.75 。 市場銷售穩(wěn)定增長，汽車、房地產(chǎn)相關商品銷售放緩上半年，社會消費品零售總額 85833 億元，同比增長 16.8% 。其中，限額 之上企業(yè)（單位）消費品零售額 39034 億元，增長 23.7% 。按運營單位所在地

7、分，城鎮(zhèn)消費品零售額 74450 億元，同比增長 16.9% ；鄉(xiāng)村消費品零售額 11383 億元，增長 16.2% 。按消費形態(tài)分，餐飲收入 9579 億元，同比增長 16.2% ；商 品零售 76254 億元，增長 16.9% 。在商品零售中，限額之上企業(yè)（單位）商品 零售額 36108 億元，同比增長 24.2% 。其中，汽車類增長 15.0% ，增速比上年 同期回落 22.1 個百分點；家具類增長 30.0% ，回落 8.5 個百分點；家用電器和 音像器材類增長 21.5% ，回落 7.3 個百分點。6月份，社會消費品零售總額同比 增長 17.7% ，環(huán)比增長 1.38% 。 居民消費

8、價格持續(xù)上漲6 月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 6.4% 。其中，城市上漲 6.2% ， 農(nóng)村上漲 7.0% ；食品價格上漲 14.4% ，非食品價格上漲 3.0%；消費品價格上漲 7.4% ，服務項目價格上漲 4.0% 。全國居民消費價格總水平環(huán)比上漲 0.3% 。其中， 城市上漲 0.2% ，農(nóng)村上漲 0.4% ；食品價格上漲 0.9%，非食品價格持平；消費品 價格上漲 0.4% ，服務項目價格持平。 6 月份貨幣信貸增速反彈中國人民銀行 12 日發(fā)布 2011 年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)方案顯示， 6 月份 我國新增人民幣貸款 6339 億元，同比多增 207 億元。6 月末廣義貨幣 （

9、M2 ）余 額78.08 萬億元，同比增長 15.9% ，較 5月末增速下降的趨勢有所回升。同時， 6 月末國家外匯儲備余額同比增長 30.3% 。較過去幾個月， 6 月份我國貨幣和信貸增速均出現(xiàn)反彈，除了季末翹尾因素 外，也凸顯出當前信貸趨緊態(tài)勢有所放緩的跡象。6 月份貨幣信貸增長情況和 3 月份有相似之處，主因應是商業(yè)銀行季末沖點 所致。另外，進入 6 月份以后，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的不確定性有所增加，數(shù)據(jù)一定 程度上體現(xiàn)出前期趨緊的貨幣政策出現(xiàn)放松的跡象。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增長較快上半年，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 12076 元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入 11041 元，

10、同比增長 13.2% ，扣除價格因素，實際增長 7.6%。在城鎮(zhèn)居民家 庭人均總收入中， 工資性收入同比名義增長 11.5% ，轉移性收入增長 9.9% ，運營 凈收入增長 31.2% ，財產(chǎn)性收入增長 20.4% 。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3706 元， 同比增長 20.4% ，扣除價格因素，實際增長 13.7% 。其中，工資性收入同比名義 增長 20.1%，家庭運營收入增長 21.0% ，財產(chǎn)性收入增長 7.5%，轉移性收入增 長 23.2% 。2 、政策動態(tài)全國政策? 國土部地價監(jiān)控細化至縣城，預警縣級城市樓市泡沫國土資源部對土地市場的監(jiān)控再度升格。 自去年 12 月開始，全國 105 個

11、重 點城市需及時上報高價地塊外， 如今，這一范圍已悄悄擴大到全國所有縣級及之 上城市。國土部向各省國土部門下發(fā)了 關于嚴格落實異常交易地塊上報制度有 關問題的函，文件要求各縣級國土部門對 2011 年以來的成交地塊進行清理， 對漏報地塊應在 6 月 30 日前補充上報第一財經(jīng)日報2011-6-1? 住建部：房價評估機構將由被征收人選定住建部出臺國有土地上房屋征收評估辦法明確，今后房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。任何單位和個人

12、不得干預 房屋征收評估、鑒定活動。和房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。此外，辦法仍明確，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到 評估方案之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。北京青年報2011-6-8? 住房城鄉(xiāng)建設部：保障房11月底前必須開工住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人9日表示，各地要公開保障性安居工程建設信 息，11月末以前必須全面開工。新開工項目信息要逐個公開，包括：項目名稱、 建設地址、建設方式（集中新建、配建、改建）、建設總套數(shù)、開工時間、年度 計劃開工套數(shù)、年度計劃竣工套數(shù)，以及建設、設計、施工和監(jiān)理單位名稱?？?工項目信息也要逐個公開，包括：項目名稱、

13、建設地址、建設單位、竣工套數(shù)和 竣工時間。這位負責人表示，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部此前發(fā)出的 關于公開城鎮(zhèn)保障性安 居工程建設信息的通知要求，年度建設計劃信息，應在市、縣人民政府最終確 定年度建設計劃后20個工作日內(nèi)公開。通知下發(fā)之前已確定的，應在通知下發(fā) 后20個工作日內(nèi)公開。北京晨報2011-6-10? 央行20日起上調(diào)存款準備金率 0.5% 達21.5%中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣 存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年第六次上調(diào)存款準備金率，也是去年 以來第12次上調(diào)，這將使大型金融機構存款準備金率達到 21.5%的歷史高位.而 自去年10月以來，央

14、行且已連續(xù)四次加息。燕趙都市網(wǎng)2011-6-14? 住建部：不會出臺更嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控措施6月15日，住建部政策研究中心副主任王玨林在出席國金證券 2011年中 期策略會時表示，目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件， 但也不會出臺更嚴 厲的政策。他表示，房地產(chǎn)調(diào)控未達到最理想狀態(tài)，未來將加大力度落實已有政策，但 未有考慮出臺更嚴厲的措施。他表示，房價在未來仍將處于“上不去，下不來”的僵持狀態(tài)。此外，他仍指出，加強保障房建設仍將是未來調(diào)控重點工作之一。住建部將 持續(xù)追蹤且且保證分配公平。另外，為穩(wěn)定房價，目前保障房和商品房用地供應 均同比增長，保障房用地的供應，且沒有令商品房用地萎縮，保障房建設且

15、不會抑制房屋供給總量。觀點房產(chǎn)網(wǎng)2011-6-16? 限購政策短期內(nèi)不會取消，信貸不會放松住建部政策研究中心副主任王玨林表示，今年房地產(chǎn)市場能夠分為觀望、轉 暖和穩(wěn)定三個階段，目前樓市處于第二個階段。樓市調(diào)控政策仍然處于全面貫徹 落實到位的過程，限購政策短期內(nèi)不會取消? 征地補償或提高保障房用地應保盡保根據(jù)國土資源“十二五”規(guī)劃綱要，未來五年，中國要確保耕地面積不 減少、質(zhì)量有提高。耕地保有量保持在18.18億畝，基本農(nóng)田不低于15.6億畝, 土地整治總面積4億畝之上，補充耕地2400萬畝。同時，民生用地供將應優(yōu)先 保障，3600萬套保障性住房用地應保盡保。對于社會關注的征地問題，綱要表示，“

16、十二五”期間我國的征地制度要不斷完善，征地范圍逐步縮小，征地程 序嚴格執(zhí)行，補償標準逐步提高，做到被征地農(nóng)民生活水平不降低和長遠生計有 保障。今年國土資源管理將重點抓幾項工作，首先將建立差別化供地政策。積極探索不同區(qū)域、不同產(chǎn)業(yè)差別化用地政策。同時，今年國土部仍將加強和改善房地產(chǎn)用地調(diào)控。確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低 于住房建設用地供應總量的70%，確保1000萬套保障性住房用地供應。新京報 2011-6-27? 我國重大征地項目 在合法基礎上進行社會風險評估據(jù)悉，作為我國國土資源管理加強依法行政的重要內(nèi)容，今后涉及人民群眾切身利益的征地、開礦等重大項目，要在合法性

17、評估的基礎上進行社會風險評估。 今后重大征地項目、礦山開發(fā)項目、 影響周邊關系比較復雜的項目，在合法性評 估基礎上也要進行社會風險評估。凡涉及人民群眾切身利益，影響面廣，容易引起社會問題的國土資源重大項目，重大改革措施，重大資金使用，重大政策文件出臺等決策事項都要進行合理性、 可行性和安全性評估，確保經(jīng)濟發(fā)展成果和社 會管理效果的“雙贏”。姑蘇晚報 2011-6-28? 發(fā)改委：企業(yè)可發(fā)行債券融資建保障房我國保障房建設將拓寬資金來源。昨天記者從國家發(fā)改委了解到，為引導更多社會資金參和保障性住房建設，如期完成“十二五”時期建設3600萬套保障 性住房的任務，國家發(fā)改委發(fā)布通知，支持符合條件的地方

18、政府投融資平臺公司 和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。大江網(wǎng) 2011-6-29? 我國個稅起征點將從現(xiàn)行的2000元提高到3500元6月30日下午，十一屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過了全國人 大常委會關于修改個人所得稅法的決定。根據(jù)決定，個稅起征點從9月1日起,將從現(xiàn)行的2000元提高到3500元，一級稅率從5%降到3%。觀點地產(chǎn)網(wǎng)2011-6-30地方政策? 常州一銀行首套房貸提至五成，四家銀行停貸二套房據(jù)調(diào)查顯示，常州各大銀行的房貸情況已經(jīng)發(fā)生明顯變化。對于首套房，農(nóng)業(yè)銀行首付提至50%，利率同期上浮20% ;浦發(fā)銀行停貸；中國銀行和中信銀 行近期將有上浮措施。

19、另外，其他各家銀行首套房依然執(zhí)行首付 30%+基準利率，可是中國銀行和中信銀行分別表示近期將會有調(diào)動政策，正在等通知。對于二套房，常州已經(jīng)出現(xiàn)幾家銀行不對二套房放貸，農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行明確不放貸，而江蘇銀行和浦發(fā)銀行則仍要視情況而定，可是基本也不放貸。另外，中國銀行已經(jīng)將二套房放貸利率上浮 15%，其他各家銀行仍沒有進行調(diào)整。即使 能夠貸款，放款時間也不確定。搜房網(wǎng) 2011-6-01? 6月1日起，北京商業(yè)、辦公類項目不得設計成住宅的格局，LOFT已于去年停批6月1日起，商業(yè)、辦公類項目將不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪， 將無法辦理房產(chǎn)證。北京市住建委

20、會同 市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務委及市國土局聯(lián)合出臺關于加強部門聯(lián)動，完善 商業(yè)、辦公類項目管理的通知，商業(yè)、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛(wèi)生 間布局，不得采用單元式或者住宅套型式設計，對“商改住”痛下殺手锏。 業(yè)內(nèi) 人士稱，這意味著商業(yè)用房改住宅，包括目前市場上大熱的LOFT項目將被全面 叫停。財經(jīng)信息網(wǎng)2011-6? 蘇州或出臺地下空間管理新規(guī)填補停車位管理空白為了初步統(tǒng)籌地下、地上空間建設用地使用權管理，蘇州市正在組織起草關于地下（地上）空間建設用地使用權利用和登記的暫行辦法。這個暫行辦法草案經(jīng)過論證后如果定稿且出臺，今后蘇州市地下、地上空間建設用地使用權能夠界 限審批和土地登記。蘇州

21、日報2011-6-21? 上海推進住宅產(chǎn)業(yè)化試點2011-2013年，上海將進入住宅產(chǎn)業(yè)化的試點推進期。6月27日，上海市政府網(wǎng)站發(fā)布市政府辦公廳轉發(fā)市建設交通委等關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化若干意 見。意見提出，在科學研究的基礎上，制定上海市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃。 先在局部進行裝配式住宅生產(chǎn)方式試點，時機成熟后在一定區(qū)域內(nèi)推廣。意見特別提到，“結合商品住房和保障性住房等不同類型住房的具體要求，針對不同結構形式，分類推進住宅產(chǎn)業(yè)化。政府推動的大型居住社區(qū)和保障性住房要率先 采用裝配式住宅”，“著力推進住宅全裝修。對住宅產(chǎn)業(yè)化商品住房、公共租賃住房和廉租住房項目，應實施住宅全裝修，鼓勵其他保障性住房實施住宅

22、全裝 修?！鄙虾Ｊ姓W(wǎng)站2011-6-27? 上海集體戶口滿7年可申請經(jīng)適房今后，擁有集體戶口的新上海人，其戶籍年限累計相加滿7年，即符合申請 上海經(jīng)適房的戶籍要求，無需滿足戶口在申請所在區(qū)年限滿5年的規(guī)定。上海市房管局住房保障處處長李東昨日表示， 為有效擴大政策覆蓋面，除執(zhí) 行新的申請準入標準以外，市政府有關部門梳理了第一批申請審核中市民集中反 映的一些問題，進一步完善了相關實施細則。對于空掛戶口、集體戶口、動遷家 庭等特殊群體申請經(jīng)適房，根據(jù)各自情況，進一步修改了具體操作細則，計劃在第二批申請供應工作中施行。東方早報 2011-6-293、政策解讀 1）重點政策解讀? 個稅起征點提高個稅

23、免征額經(jīng)全國人大二審通過后， 最終決定由當下的 2000 元提高到 3500 元，這樣，月薪 2000 元-3500 元的人群將不需要再繳稅。但對于工資收入低于 3500 元的這部分購房者而言，將拿不到納稅證明，此個稅的調(diào)整，在購房上對 外地戶籍的影響將更大， 各地限購政策中大多提出， 或者提供納稅證明或者提供 一定年限的社保證明，對外地戶籍者而言， 有相當數(shù)量的人群沒有社保證明， 僅 能通過納稅證明購房，在現(xiàn)階段，收入低于 3500 元又無社保證明的低收入購房 者而言，將影響其購房計劃。政府應放寬限購令起征點提高后， 本來是一種貨幣放松政策，但因為有限購令的存在， 一部分 想買房但收入又達不

24、到 3500 元的人，就因此而受到很大的影響，這也將對房地 產(chǎn)市場產(chǎn)生比較大的影響。很多收入在 3500 元以下的購房者，部分將因無法提 供收入證明而無法買房，因此限購令政策要適時進行調(diào)整。部分業(yè)內(nèi)專家認為， 政策不是鐵板一塊，更應該人性化，對于員工要買房，能夠持由企業(yè)提供的企業(yè) 營業(yè)執(zhí)照、單位證明等， 而不必一定要出具個人納稅證明； 私營企業(yè)主買房能夠 提供營業(yè)執(zhí)照和個人身份證， 這樣就能夠減少因無法提供納稅證明而無法買房的 情況發(fā)生。? 國土部地價監(jiān)控細化至縣城，預警縣級城市樓市泡沫國土資源部對土地市場的監(jiān)控再度升格。 自去年 12 月份開始， 全國 105 個 重點城市需要及時上報高價地

25、塊外， 如今，這一范圍已悄悄擴大到全國所有縣級 及之上城市。異常交易地塊上報范圍的擴大， 意味著國土部將直接監(jiān)測各縣級城市的地價 變動情況，以便及時為三四線城市房地產(chǎn)價格波動作出預警。除了加強地價監(jiān)控， 為了應對三四線城市房價上漲的苗頭， 決策層已經(jīng)開始 考慮， 在部分大型熱點城市周邊的四線城市，有選擇地實施限購， 以避免因一、 二、三線城市普遍限購導致投資性資本向四線城市轉移， 進而形成新的房價上漲 動力。 今年年初的“國八條”規(guī)定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上 漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。這也說明，限 購政策且非只在一線城市執(zhí)行，凡是符合規(guī)定的

26、地方，理應都出臺限購政策。? 發(fā)改委：企業(yè)可發(fā)行債券融資建保障房據(jù)住建部數(shù)據(jù)， 2011 年度建設保障房投資需要 1.3 萬億到 1.4 萬億元，其 中中央、省級和市縣政府承擔 5000 多億元，剩余的 8000 多億元要通過社會機 構投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。 資金缺口大直接制約了保障房建設的進 度和力度。截至 5 月底，今年中國 1000 萬套保障房的建設任務實際開工率為 34% ，其中， 70%城市的開工率不足 30% 。發(fā)行企業(yè)債券吸引更多社會資金， 解資金短缺之燃眉之急。但發(fā)行債券建保障房同樣需要防范三種風險：一要防范債券募集資金被挪用的風險。由于地方政府缺乏保障房建設的外

27、部監(jiān)督制約和內(nèi)部強大驅(qū)動力， 許多本應當用于保障房建設的資金被地方政府用 于“更重要”的地方和項目的現(xiàn)象十分普遍，所募集資金被挪用的風險非常大。 若沒有在這方面做出妥善而周密的安排， 所募集的保障房建設資金很有可能被挪 用，從而使政策意圖落空。二要防范地方債務規(guī)模進一步擴大的風險。當前，地方債務的壓力已經(jīng)比 較大。2010 年度審計方案顯示， 截至 2010 年底，除 54 個縣級政府沒有政府性 債務外，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計 107174.91 億元。十萬 多億的地方債務像一把懸在頭頂上的利劍， 威脅著經(jīng)濟社會發(fā)展的安全， 已經(jīng)成 為中國經(jīng)濟中的一塊頑疾。 當下地方投融資平

28、臺為保障房開閘， 等于變相替地方 投融資平臺打開了另一道閘門， 會不會導致各地一擁而上， 使地方債務的規(guī)模進 一步劇增則需進一步考慮。三要防范債券融資無法仍本付息的風險。保障房建設公益性強、賺錢效應 少，平均收益率只有 3% 。發(fā)行企業(yè)債，吸引社會資金，說到底就是向老百姓借 錢建房。面對 5%-6% 的通脹率，保障房債券融資的收益是不是能夠仍本付息， 這是個必須要考慮的問題。 如果由于保障房債券融資的利息成本較高， 從而提高 保障房終端的銷售價格， 等于是把債券融資的成本又轉移到消費者身上， 顯失公 平。2 ）未來調(diào)控政策預測? 未來將加大力度落實已有政策由住建部政策研究中心副主任王玨林在出席

29、國金證券 2011 年中期策略會時 的講話可知， 目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件， 但也不會出臺更嚴厲的 政策。房地產(chǎn)調(diào)控未達到最理想狀態(tài)， 未來將加大力度落實已有政策 ，但未有考 慮出臺更嚴厲的措施。房價在未來仍將處于“上不去，下不來”的僵持狀態(tài)。? 住宅貸款將更加困難據(jù)悉，四大國有銀行目前基本首套都要首付四成，利率上浮 5%-10% ；二 套首付六成，利率至少上浮 10% 之上，且因為額度吃緊，放款周期較長。隨著 銀行貸款額度的進一步吃緊，住宅停貸現(xiàn)象或?qū)⑦M一步擴大至更多城市。二、昆山房地產(chǎn)市場研究1 、市場綜述? 土地供應： 6 月昆山土地供應面積再度萎縮，出現(xiàn)環(huán)同比的雙雙下跌。

30、6 月新增供應面積較5月減少527792.04環(huán)比降幅40.7% ;較去年同期水平減少 497133.1 m2，同比降幅 39.2%。? 土地成交： 受 5 月土地供應增大的影響， 6 月昆山土地市場成交面積大幅增長。2011年6月成交總面積較5月增加647832.2 m ,環(huán)比增幅84.3% ;較去年同期增加1212621.5 m,同比增幅595.6%。? 商品房供應： 2011 年 6 月，昆山商品房市場累計新增可售房源 1530 套，較5 月新增房源 5203 套，明顯降低。 6 月，昆山商品房市場庫存可售房源累計為52976 套，較 5 月減少 755 套，較 4 月減少約 1.4%

31、。昆山全市商品房庫存量結 束連續(xù)三月的增長態(tài)勢，稍有降低。? 商品房成交： 昆山樓市 6 月份總成交約 2561 套，較 5 月份的 2618 套減少57 套，環(huán)比下跌 2% ，動蕩不大。? 商品房價格： 15 個熱門樓盤僅 3 家下調(diào)，大部分房價依然堅挺? 新推樓盤： 5 月昆山有 9 個樓盤推出? 下月開盤： 預計 2011 年 7 月將有 4 個純新樓盤推出2、土地市場?6月土地供應分析指標工業(yè)商住商業(yè)辦公其他總計面積（m2）321587.6302180.9145825.70769594.2宗數(shù)（宗）1029021單宗土地規(guī)模（m）32158.76151090.516202.860366

32、47.34面積環(huán)比變化（m）-666488.2129986.98709.160-527792.0環(huán)比增幅-67.5%75.5%6.4%0-40.7%面積同比變化（m）-395938.9-222515.9121321.70-497133.2同比增幅-55.2%-42.4%495.1%0-39.2%根據(jù)昆山國土資源局網(wǎng)公布信息，盤桓投資統(tǒng)計后顯示，昆山土地市場2011 年6月累計新增土地供應769594.2川，涉及昆山全市8個（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）區(qū)域共計 21宗土地，平均單宗土地規(guī)模36647.34 m2 0 201 1年6月昆山土地供應面積再 度萎縮，出現(xiàn)環(huán)同比的雙雙下跌。6月新增供應面積較5月減少5277

33、92.04 m2, 環(huán)比降幅40.7% ;較去年同期水平減少497133.1 m，同比降幅39.2%。6月，工業(yè)用地新增供應面積出現(xiàn)大幅回落，新增供應面積321587.6 m，環(huán)同比分別減少67.5%和55.2%。盡管工業(yè)用地供應出現(xiàn)環(huán)同比的雙下跌，但 就總量見依然占據(jù)四大用途土地的首位。商住用地延續(xù)了 5月的增大趨勢，6月新增供應面積302180.9 m，環(huán)比增長75.5%，但較去年同期依然有42.2%的跌幅。6月昆山商住用地供應分別來自開發(fā)區(qū)和花橋倆個區(qū)域2宗土地，在6月這倆個區(qū)域均推出了超過10萬方的大型地塊。尤其是位于開發(fā)區(qū)城南板塊的火車站南廣場地塊，因為其絕佳的區(qū)位和超過8000元的

34、起拍單價，受到市場關注。6月昆山商辦用地供應保持穩(wěn)定，共計新增土地供應145825.7卅，涉及周市和陸家倆個區(qū)域的共計9宗土地。供應面積環(huán)同比均出現(xiàn)不同程度的增長，增 幅分別為6.4%和495.1%。周市區(qū)域從去年以來，一直都是昆山商辦用地出讓 的熱門區(qū)域。6月該區(qū)域又有8幅土地出讓，昆山商貿(mào)城建設逐漸進入提速期。 6月昆山無市政倉儲等其他用地新增供應記錄， 5月無供應，去年同期無供應2011年6月昆山新增土地供應區(qū)域分布情況區(qū)域工業(yè)商住商業(yè)辦公其他開發(fā)區(qū)86687195305.6玉山45749周市67174.4錦溪花橋106875.3周莊千燈98731.5淀山湖6662.1巴城83758張浦

35、陸家78651.3?6月土地成交概況2011年6月昆山總體土地成交匯總指標工業(yè)商住商業(yè)辦公其他總計面積（m2）1212419.43084.9107494.3932241416212.6宗數(shù)（宗）3815246面積環(huán)比變化（m）4934543085.987407.163889.2647832.2環(huán)比增幅68.8%-435.1%217.8%84.3%面積同比變化（m）1008828.33085.9107494.3932241212621.5同比增幅495.5%-595.6%成交金額（億元）4.270.044.300.419.02起拍均價（兀/ m2）336120025803931127.3競得均價

36、（元/ m2）345.6120033223931315.2據(jù)昆山國土資源局網(wǎng)公布信息，盤桓投資統(tǒng)計后顯示，6月昆山土地市場累計成交1416212.6川，涉及昆山全市9個（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）區(qū)域共計46宗土地。受5 月土地供應增大的影響，6月昆山土地市場成交面積大幅增長。2011年6月成 交總面積較5月增加647832.2川，環(huán)比增幅84.3% ;較去年同期增加1212621.5 m2，同比增幅595.6%。2011年6月昆山土地出讓政府所得約 9.02億元人民幣， 較5月增加6.09億元。2011年6月昆山土地市場起拍均價1127.3元/ m,較5 月增加565.3元/ m，較去年同期增加940.2元/

37、m。受工業(yè)用地和商業(yè)辦公用地 出讓溢價的影響，6月昆山土地市場整體小幅溢價，最終競得均價為1315.2元/ m,較5月增加419.9元/ m,較去年同期增加928.2元/ m。平均溢價187.9 元/川，溢價率16.7%2011年6月昆山工業(yè)用地共計成交1212419.4川，涉及昆山全市7個（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)）區(qū)域共計38宗土地。成交面積較5月增加493454環(huán)比增幅68.6% ; 較去年同期增加1008828.3川，同比增幅495.5%。6月工業(yè)用地出讓政府所得 4.27億元，較上月增加1.85億元，較去年同期增加3.48億元。受到部分地塊 出現(xiàn)溢價的影響，6月工業(yè)用地整體出現(xiàn)小幅溢價。6月昆山工業(yè)用

38、地起拍均價 336元/ m2，競得均價345.6元/ m2，溢價9.6元/ m2，整體溢價率2.9%。2011年6月昆山土地成交區(qū)域分布情況區(qū)域工業(yè)商住商業(yè)辦公其他開發(fā)區(qū)408954.9341293214玉山9270433333.4周市386201.147212錦溪23750413333花橋3084.9周莊13333.3千燈10203.9淀山湖40388.8巴城33333.3張浦陸家3 、商品房市場? 昆山商品房庫存情況分析根據(jù)盤桓統(tǒng)計，昆山商品房市場 6 月，庫存可售 52976 套，較 5 月減少 755 套，較4月減少約 1.4%。昆山全市商品房庫存量結束連續(xù)三月的增長態(tài)勢， 稍有 降低

39、。從昆山各區(qū)域庫存量比例見，開發(fā)區(qū)、花橋及玉山區(qū)域仍是昆山庫存量的供 應大戶，三強區(qū)域的庫存量占據(jù)全昆山庫存量的 63% ，此三個區(qū)域也是昆山商品 房競爭較激烈的區(qū)域。2011 年 6 月，昆山商品房市場累計新增可售房源 1530 套，較 5 月新增房源 5203 套，明顯降低。 在單個統(tǒng)計周期內(nèi)， 昆山商品房市場仍然呈現(xiàn)供大于求的態(tài) 勢。從去年 5 月至今的一年時間里，昆山商品房市場有十一個月的時間呈現(xiàn)供大 于求，進入 2011 年以來，昆山商品房市場連續(xù)四個月供大于求。? 觀望期樓市 6 月小跌 2%昆山樓市6月份總成交約2561套，較5月份的2618套減少57套，環(huán)比下跌2%，幅度較小，

40、動蕩不大。相對于2010年六月份昆山樓市總成交的1719套, 同比增加了 49%。時隔一年成交量增加近五成，由此可見樓市的火熱程度非同一 般。2011年5月、6月成交量對比所在區(qū)域5月（套）6月（套）中心城區(qū)490471城東814813城南391357城西214220花橋270470城北439230總成交量26182561漲少跌多的情況造成整體成交下滑的局面2011年6月份的成交數(shù)據(jù)，成交環(huán)比下跌2%，其中四個區(qū)域的成交數(shù)據(jù)都成下跌趨勢，倆個區(qū)域成交上漲，漲少跌多的情況造成整體成交下滑的局面 月花橋的成交量上漲幅度較大，環(huán)比上漲了 74% ,加上城西區(qū)域3%的微幅增長,雖然未能挽回總體下跌的局

41、勢，可是和上月基本拉平，僅僅微幅下跌了 2%。造 成總體下跌的根本原因是城北區(qū)域的成交量直線下滑， 幅度明顯，達到了 47.6% ； 中心城區(qū)、城南的成交也是跌幅一片，分別為 15%和8.7%，城東區(qū)域成交變化 不大，僅僅減少了一套。住宅公寓類：剛需樓盤搶占市場公寓樓盤成交前10名排行榜排名樓盤名稱銷量1外灘印象花園1632世茂東一號1493綠地21新城1424英倫尊邸995世茂蝶湖灣886常發(fā)豪郡557常發(fā)香城灣548鑫苑國際城市花園489中楠雙水灣4510簡界花園40從樓盤排行榜中能夠見到，外灘印象花園、英倫尊邸、中楠雙水灣、常發(fā)香城灣等都是中小戶型為主的樓盤，綠地21新城、世茂東一號倆大

42、盤的供應量多樣,其中也不乏小戶型，可見，剛性需求的購房者支持著樓市的成交，不過從市場的供應量來見，這種情況或許下半年會得到改觀本月除了城西樓盤缺席住宅公寓的排行榜外，其他各個區(qū)域均有項目上榜。前三甲排行榜中，城東大盤世茂東壹號、綠地 21新城毫無疑問的當選為二三名， 中心城區(qū)的外灘印象花園因其推出的特價房引起市場的強烈關注，帶動整個項目 的銷量大增，項目一鳴驚人奪得排行榜的頭籌。排行榜總銷量是838套，城東區(qū)域的項目占排行榜的四席，四個項目的銷量 為386套，占到排行榜銷量的46%，其中倆大盤再次凸顯其威力，銷量為 291 套，給力支撐城東成交。商業(yè)地產(chǎn)：小戶型、低總價商鋪深受追捧商業(yè)項目6月

43、銷量前10名排行榜排名項目名稱區(qū)域銷量1游站商業(yè)中心國際商務城2022中川大廈城東873昆山世茂廣場城東824港龍喜臨門家居廣場城北635建偉汽配物流市場城東626第一上海商務中心國際商務城187秦峰公寓城南188財富灣商務廣場城東179亞太廣場二期國際商務城1110大唐商業(yè)廣場城南11雖然國家頻頻出臺的政策限制的只是住宅，把商業(yè)地產(chǎn)置身于政策之外，也有不少專家預測說商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天。昆山的開發(fā)商們也在紛紛把目光投向商業(yè)，大家期盼著商業(yè)地產(chǎn)元年的到來?？墒巧虡I(yè)地產(chǎn)畢竟占領了昆山樓市很小一 部分的份額，前十名榜單的樓盤銷量僅為 571套，和住宅800多套相差甚遠 根據(jù)榜單來分析，昆山的商業(yè)地產(chǎn)

44、銷量較好的是城東、花橋、城南和城北的 項目，其中城東有四個樓盤名列排行榜，花橋區(qū)域的商業(yè)樓盤占排行榜的三席。 從榜單上也不難見出，小戶型、低總價商鋪深受置業(yè)者的追捧，銷售火爆、成交 遙遙領先，如花橋區(qū)域的游占、城北區(qū)域的港龍喜臨門家居廣場、城東區(qū)域的建 偉物流汽配中心，四個項目分別居于排行榜的前五名。這說明熱銷的仍是那些小 戶型、低總價項目。別墅項目破冰難，有成交量就能上榜單6月別墅項目成交排行榜排行樓盤名稱銷量1湖墅帕提歐172富力灣133中房紫怡花園64晴碧園55品院36福興莊園27千燈藝墅18金湖銀灘1別墅項目的排行榜被城西和城南區(qū)域的樓盤壟斷，前八名銷量排行榜中8個項目總成交48套，第

45、一名湖墅？帕提歐月成交套不及商業(yè)樓盤第一名成交量的十分之一，在政府政策打壓，銀行貸款控制，購房者觀望的局勢下，住宅和商 業(yè)樓盤的開發(fā)商頻頻出招吸引購房者，但實際成交量也未見很是可觀，別墅樓盤 就更顯得冷清，貌似只要有成交量的樓盤就能上榜單，如千燈逸墅和金湖銀灘項 目均成交一套。?6月份新推出樓盤物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開盤日期外灘印象花園（加推）玉山鎮(zhèn)慶豐東路555號住宅7700 元/ m2 均2011-06世戊翠湖公館（新盤）昆山市新南中路288號住宅6500 元 / m （特價）2011-06巴比倫國際廣場（加推）玉山鎮(zhèn)中華園路和黃山路交匯處住宅9200 元/ m2 均2011-6

46、-18銘家山水江南陸家鎮(zhèn)孔巷路北側、香花路西側住宅6500 元/ m22011-06-18資料來源：昆山樓市網(wǎng)? 預計7月新推樓盤昆山7月份開盤共計15家，其中玉山鎮(zhèn)4家，開發(fā)區(qū)5家，花橋鎮(zhèn)3家, 張浦鎮(zhèn)、千燈、巴城鎮(zhèn)各一家。在本次開盤樓盤中，綠地 21新城以及卿峰麗景 均推出了別墅產(chǎn)品，中航城國際大廈則推出了 60多套商鋪。純新盤亮相的樓盤有4家，分別是花橋的國基城邦、玉山鎮(zhèn)的玉荷春天、開發(fā)區(qū)的左岸尚海灣和金茂云庭，其余項目均為老盤新推7月純新盤物業(yè)開盤預告物業(yè)名稱區(qū)域物業(yè)類別及戶型價格開盤日期國基城邦花橋鎮(zhèn)住宅，60-90 m29000 元 / m27月底8月初玉山鎮(zhèn)46套疊加，面積 18

47、0-230待定預計7/8月玉荷春天m2左岸尚海灣開發(fā)區(qū)住宅 108-146宀待定預計7/8月金茂云庭開發(fā)區(qū)底商及144套公禺，面積88-127 m宀待定預計7/8月綠城昆山玫瑰園巴城別墅1200 萬元/套低預計7/8月4、昆山房地產(chǎn)市場小結（1）市場預期逐漸平穩(wěn)伴隨著“金三銀四紅五”傳統(tǒng)銷售旺季的離去，夏季傳統(tǒng)銷售淡季來臨，在限貸和加息的多重政策作用下，和2010年昆山樓市的“紅火”相比，2011年上 半年的昆山樓市要平穩(wěn)許多。2011年1-6月昆山樓市全市共實現(xiàn)成交12806套, 和2010年上半年同期相比減少了 4991套，減幅為28.04%。其中，昆山樓市6 月份總成交約2561套，較5

48、月份的2618套減少57套，環(huán)比下跌2%，幅度較 小，動蕩不大。樓市5月不火，6月不紅，商品房市場逐漸平穩(wěn)。（2 ）昆山開發(fā)商深陷定價難，大幅優(yōu)惠仍是主流從7月預計開盤的14個項目情況見，僅有2家對外公布了價格，12家處于 待定狀態(tài)。在 5 月微紅 6 月平淡的市場環(huán)境下， 7 月昆山開發(fā)商深陷定價難花橋新盤國基城邦開盤報價是 9000 元/ 平米，這對早已突破萬元均價的花 橋房價來說，屬于新盤低價入市范疇。開盤價格最低的是張浦老盤銀河新都，目 前均價僅6000元/卅。開發(fā)區(qū)新盤左岸尚海灣目前正在進行 VIP預約活動，雖 然尚未最終定價，但開發(fā)商率先將 1 萬抵 3 萬的優(yōu)惠活動推向市場。老盤

49、加推 項目中，帝景天成 0 利息分期付款、綠地 21 新城團購最高優(yōu)惠 3 萬系列活動仍 在進行，種種信息也在傳遞大幅優(yōu)惠仍將是接下來昆山市場主流。（ 3 ）開發(fā)商持續(xù)處于資金緊縮窘境，下半年或?qū)⒔祪r求售從 2010 年樓市調(diào)控開始后，累計有 41400 億元資金抽離市場。歷次上調(diào)存 款準備金率，已迫使開發(fā)商轉變?nèi)谫Y方式，對銀行貸款的依賴度降低。今年 1-5 月，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的 17.9% ，同比下降 2.4% 。開發(fā)商持續(xù)處于 資金緊縮窘境，運營性現(xiàn)金流入不敷出。開發(fā)商主要依賴自有資金，在自有資金 中，主要靠房地產(chǎn)信托融資。預計今年下半年，房地產(chǎn)市場價格會處于下降趨勢。三、板

50、塊市場分析1 、千燈板塊（1）千燈土地市場? 6 月千燈土地市場掛牌情況6 月千燈無土地出讓。? 6 月千燈土地市場成交情況6 月千燈板塊 1 塊土地成交，為商業(yè)用地地塊位置：千燈鎮(zhèn)炎東路北側、文峰路西側面積10203.9平方米用途商業(yè)容積率1.55建筑密度50%起始價4500元/平方米競得價4500元/平方米競得人昆山市樂居綜合開發(fā)某公司(2) 千燈住宅市場千燈在售住宅項目概況名稱位置面積價格去化目前3期在售90 m 2房20余套，121 m 3房漢城黃浦江路南89-121均價6800元/ m30余套，均價6800元/ m,較上月報價低400國際浦東路交匯元 / m2。清華黃浦江路和小高層均

51、價5900元/ m目前余20套左右小咼層房源， 一次性付款優(yōu)惠名城環(huán)鎮(zhèn)公路口88-125200兀/ m。后期小高層預計 2011年9月推出。佑林瓊花一路內(nèi)123、126、均價75006月去化近10套泰極環(huán)東側139 m2浦園原機場路85-106均價55006月多層去化21套。都會機場路(汶98-130均價現(xiàn)售100多套小高層房源，一次性付款97折，華庭浦河)旁6300-7300貸款98折優(yōu)惠。憶江南環(huán)鎮(zhèn)公路故居路聯(lián)排218-250雙拼312-317均價8000雙拼95006月去化4套。千燈千燈鎮(zhèn)炎武聯(lián)排230就雙聯(lián)排8400本月去化1套，聯(lián)排均價8100元/平米，雙拼逸墅西路故居路拼面積260

52、就雙拼9500均價9500元/ m，目前98折優(yōu)惠。聯(lián)排均價環(huán)鎮(zhèn)公路和另 墅 260-4008200-8500 元 /上郡少卿西路口m2m，雙拼均價6月去化6套。8900 元/ m千燈在售商鋪項目概況名稱位置面積（m2）價格（元/ m2）去化千石商機場路和尚酒店面積一樓1.5萬，三樓本月去化11套。業(yè)廣場書路路口45-508100 酒店式公寓8600秦峰廣黃浦江路/80-110 m27200 元/ m去化15套場瓊花路匯豐廣石浦機場路45均價7500匯豐廣場目前仍剩 30多套商鋪，二期底層商場鋪，享98折，一次性付款95折優(yōu)惠晶藍上黃浦江南路90-110 m2商鋪1 -1.2萬；酒店去化11套城瓊花一路式公寓7300 -8500名稱位置面積（怦）價格（元/ m2）去化景涇路